Landgericht Düsseldorf, 25. Zivilkammer — 25 S 84/18

I.

Die Klägerin zu 1. (nachfolgend: Klägerin) übernahm 2006 die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft D. in Wuppertal, nachdem der Vorverwalter keine Jahresabrechnungen erstellt, relevante Verwaltungsunterlagen vernichtet und fast 300.000,00 € im Vermögen der Gemeinschaft gefehlt hatten.

Zuletzt wurde die Klägerin in der Eigentümerversammlung vom 24.03.2014 zu TOP 6 bis zum 30.04.2019 wie folgt erneut bestellt:

Erneute Bestellung der E. ab dem 01.05.2014 als Verwalterin

Beschlussantrag:

„Die Firma E., wird für weitere 5 Jahre, also für die Zeit vom 01.05.2014 bis 30.04.2019 erneut als Verwalterin bestellt. Die Gültigkeit der Bestimmungen des bereits bestehenden Verwaltervertrages vom 28.03.2006 sowie der zwischenzeitlichen rechtskräftigen Änderungen, Änderungsbeschlüsse und die Vollmacht werden für diesen Bestellungszeitraum bestätigt und verlängert.

Porto- und Kopierkosten werden, wie bisher, gemäß Nachweis vergütet. Die monatliche Vergütung beträgt seit dem 01.01.2014 17,08 € je WE zzgl. MwSt., derzeit also 20,32 €.“

Abstimmungsergebnis:

666,60/1.000stel Ja-Stimmen

0/1.000stel Enthaltung

15,90/1.000stel Nein-Stimmen

Von der Versammlungsleiterin verkündet: Antrag mit Mehrheit angenommen.

Mit Schreiben vom 24.04.2017 berief der Miteigentümer F. zusammen mit weiteren Miteigentümern für den 10.05.2017 eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein. Auf die Anfechtung der Klägerin sowie der weiteren Kläger hat das Amtsgericht Wuppertal mit Urteil vom 25.04.2018 (91b C 37/17) die Beschlüsse zu TOP 4 + 8 (Abwahl der Klägerin) und auf die Anfechtung der übrigen Kläger die Beschlüsse zu TOP 3 (Neuwahl des Verwaltungsbeirates) und TOP 6 (Ermächtigung des Beirates zum Ausspruch der Kündigung) für ungültig erklärt und die weitergehende Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil hat die hiesige Klägerin Berufung eingelegt, welche unter 25 S 85/18 bei der Kammer anhängig ist.

Mit Schreiben vom 07.06.2017 lud die G. gemeinsam mit den Beiratsmitgliedern zu einer Eigentümerversammlung auf den 23.06.2017.

Insofern wird ausgeführt:

der Verwaltungsbeirat hat uns in Ausführung des am 10.05.2017 gefassten Beschlusses zur neuen Verwalterin Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt.

Gemeinsam mit dem Beirat laden wir Sie zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am

Freitag, den 23.06.2018, 18.00 Uhr

in das Restaurant H., Wuppertal

ein, weil wir es gemeinsam mit dem Beirat für richtig halten, dass Sie unsere Bestellung im Beschlusswege noch einmal bestätigen und weil wir es gemeinsam mit dem Beirat auch für richtig halten, die vorgenommene Abberufung der Verwaltung E. aufgrund der neuesten Verhaltensweisen und Entwicklungen ebenfalls zu wiederholen.

Wir benötigen dann aus unserer Sicht auch noch einen weiteren Beschluss, möglicherweise mit anwaltlicher Hilfe, die Verwalterunterlagen herauszufordern, weil sich die Verwaltung bisher verweigert hat, die Unterlagen an uns herauszugeben.

In der Eigentümerversammlung vom 23.06.2017 wurde unter TOP 3 die Abberufung der Klägerin mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund beschlossen. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden solle und die Hausverwaltung G. diese Kündigung namens und in Vollmacht der WEG aussprechen solle. Unter TOP 4 wurde die Verwaltung G. zur neuen Verwalterin ab 01.06.2017 für zwei Jahre, bis 31.05.2019 zur Verwalterin bestellt und das Entgelt pro Wohnungseinheit pro Monat auf netto 17,00 € festgelegt.

In dem vorliegenden Verfahren hat die Klägerin zu 1. Anfechtungsklage betreff TOP 3 insofern erhoben, als beschlossen wurde, sie mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund abzuberufen; die übrigen Kläger haben bezüglich TOP 3 und 4 Anfechtungsklage erhoben.

Das Amtsgericht Wuppertal hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil vom 25.04.2018 abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des TOP 4 übereinstimmend - nach einer bestandskräftigen Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 22.08.2017 zu TOP 5 betreffend die erneute Bestellung der Verwaltung G. - für erledigt erklärt haben. Wegen der Einzelheiten wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie geltend macht, hinreichende Gründe für ihre sofortige Abwahl vom Verwalteramt habe es nicht gegeben. Im Übrigen haben die Beklagten wegen der Kostenentscheidung zu TOP 4 sofortige Beschwerde eingelegt.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Amtsgericht Wuppertal vom 25.04.2018 - 91b C 54/17 - teilweise abzuändern, so dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.06.2017 zu TOP 3 (sofortige Abberufung der Klägerin aus wichtigem Grund) für ungültig erklärt wird.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.

Die Parteien haben in der Berufungsinstanz ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Weitere für die Entscheidung erhebliche Änderungen oder Ergänzungen sind in der Berufungsinstanz nicht erfolgt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

Die Anfechtungsklage der Klägerin ist unbegründet, weil die angefochtene Beschlussfassung zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 23.06.2017 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

1.

Der Bundesgerichtshof billigt dem abberufenen Verwalter ein Anfechtungsrecht zu, um ihm die Möglichkeit zu eröffnen, seine durch die Abberufung ggf. zu Unrecht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen (BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01 –, BGHZ 151, 164-181, Rn. 19). Die Rechtsprechung hat zur Folge, dass den abberufenen Verwalter eine Anfechtungslast trifft. Um sein Amt zu behalten, muss er innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG Anfechtungsklage erheben. Andernfalls wird der Abberufungsbeschluss bestandskräftig und die Abberufung endgültig wirksam (vgl. hierzu Bärmann/Becker, a.a.O., § 26 Rn. 265) . Das der Klägerin als Anfechtungsbefugter regelmäßig zustehende Rechtsschutzinteresse ist vorliegend auch nicht durch Ablauf der festgelegten Amtszeit entfallen (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 20.06.2002, a.a.O., Rn. 21). In diesem Fall erledigt sich die Anfechtungsklage in der Hauptsache (Bärmann/Becker, a.a.O., Rn. 258). Der Zeitraum läuft nach Schluss der mündlichen Verhandlung Ende April 2019 aus.

2.

Ein Einberufungsmangel lag nicht vor.

Die Einberufung durch die Beiratsmitglieder stellte mangels eines seinerzeitigen Verwalters und der zunächst wirksamen Abberufung keinen formellen Fehler dar.

Nach allgemeiner Auffassung deckt der Wortlaut des § 24 Abs. 3 WEG auch eine Einladung durch den Verwaltungsbeirat, wenn sämtliche Mitglieder des Verwaltungsbeirates die Einberufung unterzeichnen. Diese Möglichkeit kommt insbesondere dann in Betracht, wenn kein Vorsitzender des Verwaltungsbeirates bestellt ist. Sodann kann gemeinschaftlich durch alle Mitglieder des Verwaltungsbeirates eingeladen werden, nicht jedoch durch ein einzelnes Mitglied des Verwaltungsbeirats, das nicht Vorsitzender ist (vgl. nur BeckOK WEG / Bartholome, 36. Ed. 1.2.2019, § 24 Rn. 39).

3.

Auch in der Sache lag ein wichtiger Abberufungsgrund vor.

Bei der Entscheidung hat das Gericht zu beachten, dass den Eigentümern bei der Abberufung des Verwalters ein weiter Beurteilungsspielraum zusteht (vgl. nur statt vieler Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 27).

Ein Abberufungsgrund für eine Verwaltung liegt regelmäßig dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. nur statt vieler BGH, Beschluss vom 20.06.2002, a.a.O., Rn. 24).

Ausgerichtet an diesen Maßstäben hat das Amtsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass das Vertrauensverhältnis zur Klägerin so beschädigt war, dass eine fortgesetzte Verwalterstellung bis Ende April 2019 nicht mehr zumutbar war.

Aus der Vielzahl der - teilweise streitigen - Vorwürfe gegenüber der Klägerin sind folgende, im Kern unbestrittene Versäumnisse maßgebend:

Dass die Klägerin es entgegen § 11 Ziffer 3 der Gemeinschaftsordnung unterlassen hat, die Rücklage auf einem gesonderten Konto zu führen, stellt zwar eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die allerdings den Miteigentümern bereits seit geraumer Zeit bekannt sein musste, weil sie aus der Kontenentwicklung ersichtlich ist.

Nicht hinreichend entkräftet hat die Klägerin jedoch zunächst den Vorwurf, die aufgrund der Beschlussfassung vom 29.09.2016 nochmals ausdrücklich getroffene Entscheidung, 150.000,00 € aus der Rücklage auf einem separaten Konto anzulegen, tatsächlich ohne sachgerechte Beschleunigung erst im Februar 2017 verzögert umgesetzt zu haben. Warum es im Einzelnen „langwieriger Verhandlungen“ über fünf Monate bedurfte, ist auch unter Berücksichtigung der gewünschten Verfügungsbeschränkungen nicht nachvollziehbar. Dass die Kontoeinrichtung angesichts des im Januar 2017 gestellten Antrags mit dem gebotenen Nachdruck betrieben und der Beschluss hinreichend zeitnah umgesetzt wurde, ist nicht ersichtlich.

Darüber hinaus hat es die Klägerin unterlassen, sowohl auf die Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters (§ 45 Abs. 2 WEG) als auch nach Ablauf der in der Teilungserklärung genannten Frist von zwei Jahren auf die Bestellung neuer Beiratsmitglieder hinzuwirken.

Gewichtiger ist, dass die Klägerin auch nicht hinreichend plausibel erläutert hat, inwieweit sie frühzeitig und hinreichend auf eine Reparatur der offenbar bereits seit Jahren mit Mängeln behafteten Blitzschutzanlage hingewirkt hat.

Hinsichtlich der Vertrauensschadensversicherung hat das Amtsgericht zudem zutreffend angenommen, dass nicht hinreichend klar ist, inwieweit der zumindest teilweisen Doppelversicherung mit einer doppelten Prämienzahlung tatsächlich in diesem Umfang auch ein besserer Versicherungsschutz gegenübersteht.

Maßgeblich ist der Klägerin darüber hinaus vorzuwerfen, dass sie ihre Informationspflichten durch das Verschweigen der zumindest früheren engen wirtschaftlichen Verbindung des vorgeschlagenen Fachmanns I. mit dem Vater des Geschäftsführers der Verwaltung auf entsprechende Nachfragen hin verletzt hat. Die Beklagten haben im Einzelnen dazu vorgetragen, dass trotz mehrerer Nachfragen in der Eigentümerversammlung vom 08.03.2017 in Bezug auf die Unabhängigkeit von Herrn I. der Sachverhalt nicht offenbart worden sei. Entscheidend zu beanstanden ist überdies die eigenmächtige Vorbereitung einer umfassenden Dachsanierung. Die Beschlussfassung vom 17.06.2015 ging von geschätzten Kosten von 55.000,00 für die Sanierung der Dachterrasse und nicht von 400.000,00 € aus. Dass es sich bei den zunächst vorgeschlagenen Sanierungen offenkundig um lediglich notgedrungen örtlich begrenzte Reparaturmaßnahmen handeln musste, die später zwingend auszuweiten waren, ist der Beschlusslage nicht zu entnehmen. Auch ohne entsprechende Spezialkenntnisse im Honorarrecht durfte die Klägerin gerade nicht bei einem entsprechenden, von ihr angeblich nicht einschätzbaren Kostenrisiko einen unbeschränkten, letztlich kostenintensiven Auftrag zur vorbereitenden Prüfung weiterer Sanierungen erteilen. Soweit ein Vielfaches an anrechenbaren Baukosten im Raum stand, entsprach es gerade nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Arbeiten durchführen zu lassen und die Rechnung von rund 9.000,00 € kurz vor der Versammlung im Mai 2017 zu begleichen.

Die Berufung der Klägerin war daher zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Hinsichtlich der zulässigen sofortigen Beschwerde gegen die Kostenentscheidung zu TOP 4 sind die Ausführungen des Amtsgerichts in der Sache, wonach der Beschluss vom 10.05.2017 nicht die notwendige Ermessensentscheidung der Miteigentümer zur Auswahl einer Verwaltung unter mehreren Bewerbern ersetzt, nicht zu beanstanden. In der Tat könnte anderenfalls das Erfordernis zur Einholung von Vergleichsangeboten unterlaufen werden.

IV.

Die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

V.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.

Die Rechtsbeschwerde wird hinsichtlich der Kostenentscheidung nicht zugelassen, da eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung nicht zur Entscheidung stand und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts nicht erfordert (§ 574 ZPO).

Dr. A. B. Dr. C.