Landgericht Düsseldorf, 19. Zivilkammer — 19 S 29/19

I.

Der Kläger begehrt mit seiner Klage die Ungültigerklärung der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft F-Straße in M vom 07.06.2017 gefassten Beschlüsse zu TOP 1 (Jahresabrechnung 2016), zu TOP 2 (Entlastung Verwaltung), TOP 3 (Wirtschaftsplan 2017) und TOP 4 (Verlängerung des Verwaltungsvertrages) sowie des in der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 gefassten Beschlusses zu TOP 2 (Jahresabrechnung 2016 mit Druckdatum 01.12.2017).

Wegen des Sach- und Streitstands und der erstinstanzlichen Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat der Klage durch Urteil vom 08.02.2019 insoweit stattgegeben, als es die Beschlüsse zu TOP 1 und 2 aus der Eigentümerversammlung vom 07.06.2017 sowie den Beschluss zu TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 für ungültig erklärt hat. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Die Beklagten haben gegen dieses Urteil Berufung eingelegt soweit das Amtsgericht die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 ausgeurteilt hat. Insoweit verfolgen sie ihr erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren weiter und beantragen dementsprechend,

das Urteil des Amtsgerichts Mönchengladbach-Rheydt vom 08.02.2019, Az. 23 C 288/17, soweit der Beschluss zu TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 für ungültig erklärt worden ist abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des ergänzenden Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist gemäß §§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO zulässig. In der Sache hat sie zum Teil Erfolg und führt zur insoweitigen Abänderung des Urteils.

A.

Der Beschluss zu TOP 2 aus der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 war – soweit die Einzelabrechnungen genehmigt wurden – wegen Verstoßes der Einzelabrechnungen gegen die Heizkostenverordnung für ungültig zu erklären. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

1.

In dem Umfang, in dem der Beschluss für ungültig erklärt worden ist, verstößt er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG a.F.). Er entspricht - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - nicht den Vorgaben von § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung (im Folgenden: HeizkV). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2010, Az. V ZR 221/09, Rn. 15; Urteil vom 17.02.2012, Az. V ZR 251/10, Rn. 9; Urteil vom 03.06.2016, Az. V ZR 166/15, Rn. 13 - jeweils zitiert nach juris). Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben, da sich diese Verpflichtung unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkV ergibt, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer vorschreibt (BGH, Urteil vom 22.06.2018, Az. V ZR 193/17, Rn. 17 – zitiert nach juris).

a)

Die Einzelabrechnungen verstoßen jedenfalls gegen § 5 Abs. 2 HeizkV.

Nach § 5 Abs. 2 HeizkV muss eine Vorerfassung durchgeführt werden, wenn nicht alle Nutzeinheiten, die an eine Heizanlage angeschlossen werden, mit gleichen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen sind. Die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung ist eine Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis jedes Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch der Abrechnungseinheit. Sie setzt deshalb voraus, dass die Verbrauchswerte demselben System entstammen und damit vergleichbar sind (Theobald/Kühling/Schumacher, 110. EL Januar 2021, HeizkostenV § 5 Rn. 45 – zitiert nach beck-online). Die Vorerfassung erfolgt dadurch, dass zunächst der Verbrauch der einzelnen Nutzergruppen durch einen Wärmezähler erfasst wird. Sämtliche Anteile der gleich ausgestatteten Nutzergruppen am Gesamtverbrauch müssen separat ermittelt werden. Bei zwei Nutzergruppen genügt es daher nicht, nur den Verbrauch einer Nutzergruppe zu erfassen und den Anteil der anderen durch Abzug vom Gesamtverbrauch zu errechnen (MüKo/Zehelein, BGB 8. Aufl. 2020, HeizkostenV § 5 Rn. 7 – zitiert nach beck-online).

Gemäß § 6 Abs. 2 HeizkV sind bei der Abrechnung sodann gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV die Heizkosten zunächst mit mindestens 50 % nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch und im Übrigen ggf. nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die Nutzergruppen zu verteilen (Sätze 1 und 2) und dann die Kostenanteile der Nutzergruppen auf der Grundlage der Verbrauchserfassung gemäß § 7 HeizkV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (Satz 3 i.V.m. Abs. 1). Dem werden die Einzelabrechnungen schon im Ausgangspunkt nicht gerecht.

Denn die Gesamtkosten der Heizung werden nicht in einem ersten Schritt mindestens zu 50 % der - im Wege der Vorerfassung nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV - erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die einzelnen Nutzergruppen verteilt (einerseits auf die Einheiten mit Wärmemengenzähler und andererseits auf die Einheiten mit Heizkostenzähler). An einer den Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV entsprechenden Vorerfassung der Anteile der unterschiedlich ausgestatteten Nutzergruppen am Gesamtverbrauch fehlt es. Während ein Teil der Einheiten mit Wärmemengenzählern versehen ist, welche den Wärmeverbrauch mengenmäßig erfassen, verfügen die anderen Einheiten lediglich über Heizkostenverteiler, die nicht den Wärmeverbrauch messen, sondern den anteiligen Verbrauch im Verhältnis Gesamtgebrauch festlegen. Eine Vorerfassung der Nutzergruppe, deren Räume mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind, hat dementsprechend nicht stattgefunden. Denn die Vorerfassung kann derzeit technisch nur mit Wärmemengenzählern durchgeführt werden Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 HeizkV erfordert ein „Messen“, und kein „Berechnen“ (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2008, Az. VIII ZR 57/07, Rn. 24 – zitiert nach juris).

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Verteilung der Heizkosten trotz Verstoßes nicht wie in den Einzelabrechnungen vorgenommen zu erfolgen. Insbesondere hat der Bundesgerichtshof dies nicht in diesem Sinne entschieden (vgl. Bl. 359 GA). In der in Bezug genommenen Entscheidung (Urteil vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 329/14) hat der BGH zwar ausgeführt, dass wenn ein Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV ermittelt hat, in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen ist. Dies hat der Senat jedoch vor dem Hintergrund entschieden, dass in diesem Fall eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV vorzunehmen ist. Vor dem Hintergrund, dass nach § 12 Abs. 1 S. 2 HeizkV dieses Kürzungsrecht jedoch nicht für Wohnungseigentümer gilt, ist diese Entscheidung auf die vorliegende Konstellation nicht übertragbar. Insbesondere kann dies nicht dazu führen, dass der Kläger als Wohnungseigentümer das Ergebnis einer unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 HeizkV erstellten Heizkostenabrechnung ohne Kürzungsrecht hinnehmen muss. In diesem Fall muss ihm aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts vielmehr ein Anspruch auf Neuerstellung der Abrechnung zustehen. Dabei könnte möglicherweise auch der Flächenmaßstab maßgeblich werden, wenn keine Vergleichsmaßstäbe für eine Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkV vorliegen (vgl. Bärmann/Becker, a.a.O., § 16 Rn. 72 – zitiert nach beck-online).

Ohne Erfolg berufen die Beklagten sich zudem darauf, dass der Kläger sich nicht auf einen Verstoß gegen § 5 Abs. 2 HeizkV berufen könne, da er zu der Nutzergruppe gehöre, deren Verbrauch erfasst worden ist und seine Abrechnung auch im Falle einer Messung des Verbrauchs der anderen Nutzergruppe nicht anders ausgefallen wäre (vgl. Bl. 360 GA). Der Kläger macht im Rahmen seiner Anfechtungsklage seinen individuellen Anspruch auf Einhaltung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung geltend (vgl. Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 21 Rn. 47 – zitiert nach beck-online). Eine darüber hinausgehende persönliche Betroffenheit, etwa wie eine Beschwer, ist für die gerichtliche Durchsetzung dieses Anspruchs nicht erforderlich.

b)

Der Fehler in den Einzelabrechnungen führt allerdings nicht zur Ungültigerklärung der Gesamtjahresabrechnung. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist im Sinne von § 139 BGB teilbar. Bei Wohnungseigentumsbeschlüssen liegt eine Unwirksamkeit bzw. Ungültigkeit des gesamten Beschlusses vor, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten. Vor diesem Hintergrund kann die Ungültigkeitserklärung auf rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile der Jahresabrechnung beschränkt werden. Dies gilt insbesondere bei Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels und eine unzutreffende Kostenverteilung, da sich diese in der Regel nicht auf die Gesamtabrechnung auswirken, sondern nur auf die Einzelabrechnungen - und dies auch nur in dem Umfang der betroffenen Positionen (BGH, Versäumnisurteil vom 11.05.2012, Az. V ZR 193/11, Rn. 15 – zitiert nach juris). So liegt der Fall hier. Die fehlerhafte Verteilung der Heizkosten in den Einzelabrechnungen schlägt nicht auf die Gesamtabrechnung durch. Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Ermittlung der Gesamtkosten sind nicht vorgetragen oder ersichtlich.

2.

Über den Wiedereinsetzungsantrag des Klägers vom 20.03.2018 (vgl. Bl. 246, 247, 241 GA) war nicht zu entscheiden. Dieser Antrag hat sich durch das weitere Vorbringen der Beklagten erübrigt, dem der Kläger nichts weiter entgegen gesetzt hat. Selbst wenn dem Antrag entsprochen werden würde, würde sich an dem gefundenen Ergebnis nichts ändern:

Der Kläger sieht einen weiteren Fehler in der Abrechnung darin, dass in seiner Einzelabrechnung (Anlage JK8) Vorauszahlungen mit 1.699,64 Euro und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage mit 261,36 Euro beziffert werden, er aber statt der sich daraus ergebenden Summe in Höhe von 1.961,00 Euro tatsächlich 2.064,00 Euro gezahlt habe, mithin eine Überzahlung von 103,00 Euro bestehe. Die Beklagten weisen diesbezüglich zu Recht darauf hin, dass das Personenkonto des Klägers (Bl. 255 GA) genau deswegen eine Überzahlung in Höhe von 103,00 Euro ausweise. Ebenso verhalte es sich bei den anderen Wohnungseigentümern, sofern sie Überzahlungen vorgenommen haben. Innerhalb einer Jahreshausgeldabrechnung würden Zahlungsbeträge von Miteigentümern, die – ohne an einen weiteren Verwendungszweck geknüpft zu sein – die Sollvorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan übersteigen, nicht erfasst. Die Abrechnungsergebnisse von Jahreshausgeldabrechnungen würden mit den Sollvorauszahlungen nach dem jeweiligen Wirtschaftsplan verrechnet und ergäben so im Rahmen der Einzelabrechnungen die Differenz zwischen den budgetierten Kosten nach dem Wirtschaftsplan und den tatsächlich entstanden Kosten. Überzahlungen oder Unterzahlungen würden für die Eigentümer in dem jeweiligen Personenkonto erfasst. Dem ist nichts mehr hinzuzufügen.

Der Kläger moniert darüber hinaus, in der Anlage JK 3 seien Brennstoffkosten mit einem Verbrauch von 33.925 kWh angegeben, in der „Jahresrechnung NEW vom 21.02.2017“ sei ein Verbrauch von 33.985 kWh genannt. Es habe mithin eine zeitanteilige Berechnung auf den Zeitraum 01.01.2016 bis 31.12.2016 nicht stattgefunden, gleiches gelte für die Wasserkosten. Wie die Beklagten zutreffend ausführen, sind in einer Jahresabrechnung im Bereich Wasser- und Abwasserkosten sowie Brennstoffkosten jedoch die in den Abrechnungszeitraum aufgewendeten Kosten einzustellen. Abgrenzungen auf Zahlungen für den Abrechnungszeitraum sind nicht vorzunehmen. Im Übrigen ist dieser Punkt angesichts des bereits festgestellten Verstoßes gegen § 5 Abs. 2 HeizkV und der daraus bereits folgenden Konsequenz für die Einzelabrechnungen unerheblich. Abgesehen davon, hat der Kläger die „Rechnung NEW“ entgegen seiner Ankündigung nach der Erwiderung der Beklagten nicht vorgelegt.

B.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

C.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

D.

Die Revision war hinsichtlich der Frage, ob im Wohnungseigentumsrecht bei einem Verstoß der Einzeljahresabrechnungen gegen § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung eine Neuabrechnung zu erstellen ist, zuzulassen, da diese Rechtsfrage bislang nicht ausdrücklich geklärt ist und grundsätzliche Bedeutung hat und daher eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Die Kammer verkennt nicht, dass der BGH in seinen Entscheidungen im Mietrecht (vgl. Urteil vom 20.01.2016, Az. VIII ZR 329/14) bei einem Verstoß gegen § 5 Abs. 2 HeizkV die Erstellung einer Neuabrechnung abgelehnt und ausgeführt hat, dass der ermittelte Verbrauch zugrunde zu legen ist. In diesen Fällen steht dem Mieter jedoch das in § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV normierte Kürzungsrecht zu, das für das Wohnungseigentumsrecht gerade ausgeschlossen ist. Ebenso wenig verkennt die Kammer, dass durch eine Neuabrechnung - möglicherweise nach Fläche - ein gröberer Maßstab angelegt würde und dies dem grundsätzlichen Ziel der Heizkostenverordnung – von dem auch der BGH ausgeht - das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen, da dem jeweiligen Nutzer durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden soll (vgl. auch BGH, Urteil vom 20.01.2016, a.a.O., Rn. 16 - zitiert nach juris), zunächst widerspricht. Allerdings gilt dies nur für die Zeiträume, in denen noch nicht vollständig Wärmemengenzähler installiert sind. Zudem ist es nur auf diese Weise möglich, den Druck auf die WEG zu erhöhen, die Wärmemengenzähler überall zu installieren und damit im Ergebnis eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung zu ermöglichen. Hinzu kommt, dass es sich vorliegend nicht um einen Fall handelt, bei dem die WEG im bewussten Einverständnis der Eigentümer eine Abrechnung beschlossen hat, die von der Heizkostenverordnung abweicht.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 6.000,00 Euro

Dr. U M X2- ist infolge Urlaubs an der Unterschrift gehindert - i. V. Dr. U Vorsitzender Richter am Landgericht Düsseldorf