Landgericht Düsseldorf, 25. Zivilkammer — 25 S 43/23

Abschrift 25 S 43/23 292a C 75/22 Amtsgericht Düsseldorf

Landgericht Düsseldorf IM NAMEN DES VOLKES Urteil

In dem Rechtsstreit

hat die 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 16.09.2024 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. V., die Richterin am Landgericht B. und den Richter Dr. C.

für Recht erkannt:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 25. Mai 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 292a C 75/22 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: bis 19.000,00 €.

I.

Der Beklagte ist Mitglied der klägerischen Wohnungseigentümergemeinschaft.

Unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 13. Januar 2021 (Protokoll Bl. 243 ff. e-Akte LG) wurde festgehalten:

Herr P. behauptet, er hätte keinen Wirtschaftsplan 2021 erhalten, den übrigen Eigentümern liegt dieser vor. Anmerkung: Nach Prüfung der Versandunterlagen, kann die Verwaltung belegen, dass Herr P. die Wirtschaftspläne für seine Einheiten, wie auch den Gesamtwirtschaftsplan erhalten hat.

Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, die den vorliegenden Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne des Wirtschaftsjahres 2021 mit einem Gesamtvolumen für Betriebskosten von 155.923,06 € und Zuführung Rücklagen in Höhe von 40.000,00 € folglich insgesamt 195.923,06 €, bestehend aus Einzelwirtschaftsplänen und Gesamtwirtschaftsplan mit rückwirkender Gültigkeit ab 01.01.2021.

Dieser Wirtschaftsplan behält Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan.

Abstimmung:

Nein-Stimmen: 298/1.000-stel (H., P., E.)

Enthaltungen: -

Ja-Stimmen: 523/1.000-stel (übrige Eigentümer)

Der Beschluss ist zustande gekommen und wurde verkündet.

Die Einzelwirtschaftspläne sahen betreffend der folgenden Einheiten, als deren Eigentümer der Beklagte eingetragen und in den Vorjahren geführt wurde, folgende monatlichen Vorschüsse vor:

Einheit Betrag 4 871,00 € (Bl. 255 f. e-Akte LG) 8 156,00 € (Bl. 261 f. e-Akte LG) 11 189,00 € (Bl. 267 f. e-Akte LG) 15 162,00 € (Bl. 275 f. e-Akte LG) 16 168,00 € (Bl. 277 f. e-Akte LG) 18 161,00 € (Bl. 281 f. e-Akte LG) 19 339,00 € (Bl. 283 f. e-Akte LG) 22 139,00 € (Bl. 289 f. e-Akte LG) 23 117,00 € (Bl. 291 f. e-Akte LG) 29 188,00 € (Bl. 175 f. e-Akte LG) 30 244,00 € (Bl. 177 f. e-Akte LG) 33 176,00 € (Bl. 183 f. e-Akte LG) 43 224,00 € (Bl. 204 f. e-Akte LG) 45 186,00 € (Bl. 207 f. e-Akte LG) 47 213,00 € (Bl. 211 f. e-Akte LG) 54 221,00 € (Bl. 225 f. e-Akte LG) 55 171,00 € (Bl. 227 f. e-Akte LG) 57 210,00 € (Bl. 231 f. e-Akte LG) 59 500,00 € (Bl. 235 f. e-Akte LG) Gesamtbetrag: 4.635,00 € pro Monat

Zahlungen erfolgten für die Monate Juni 2022 bis September 2022 (4 x 4.635,00 € = 18.540,00 € seitens des Beklagten nicht.

Die Klägerin hat diesen Betrag nebst Zinsen in dem vorliegenden Rechtsstreit gegen den Beklagten eingeklagt.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Durch das angegriffene Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. Mai 2023 ist der Beklagte antragsgemäß verurteilt worden. Der Amtsrichter hat ausgeführt, dass sich die Zahlungspflicht aus dem am 13. Januar 2021 beschlossenen Wirtschaftsplan ergebe.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten.

Der Beklagte beantragt,

unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. Mai 2023 das Verfahren an das Amtsgericht zur ordnungsgemäßen Entscheidung zurückzuverweisen,

hilfsweise,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. Mai 2023 die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Beklagten ist in der Sache unbegründet.

Das Amtsgericht hat den Beklagten rechtsfehlerfrei zur Zahlung von 18.540,00 € gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG in Verbindung mit dem Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 13. Januar 2021 verurteilt.

1.

Der Beklagte bestreitet mit am 6. Dezember 2022 bei dem Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz mit Nichtwissen, dass er Mitglied der Klägerin hinsichtlich der in der Klage benannten Einheiten sei.

Zwar obliegt grundsätzlich der klägerischen Partei die Darlegungs- und Beweislast für die den geltend gemachten Anspruch tragenden Tatsachen.

Jedoch obliegt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dem Miteigentümer, der Eigentümer mehrerer Einheiten ist, aufgrund der sich aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Treuepflichten einen Eigentumswechsel bezüglich einer oder mehrerer seiner Einheiten, bezüglich der er als Eigentümer eingetragen war, anzuzeigen. Er ist weiterhin Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und als solcher aufgrund des in seiner Sphäre liegenden Wissens, falls er auch bezüglich einer Wohnung, bezüglich derer er nicht mehr als Eigentümer eingetragen ist, wegen Vorschüssen, Nachschüssen oder Sonderumlagen in Anspruch genommen wird, zu einer entsprechenden Auskunft verpflichtet (vgl. Landgericht Köln, Urteil vom 4. April 2019, - 29 S 189/18; Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 6. Februar 2023, - 91 C 1245/22).

Der Beklagte hat weder eine oder mehrere solche/r Anzeige/n vorgetragen noch einen oder mehrere Eigentumswechsel durch Vorlage eines Grundbuchauszuges oder mehrerer Grundbuchauszüge nachgewiesen.

Soweit der Beklagte in der Berufung ausdrücklich erklärt, nicht Eigentümer der Einheit 42 zu sein, ist dieser Einwand unerheblich, da die Klageschrift sich nicht zu dieser Einheit verhält.

2.

In der Eigentümerversammlung vom 13. Januar 2021, dessen Protokoll mit Schriftsatz vom 15. Januar 2024 zur Akte übermittelt worden ist, ist unter TOP 6 wörtlich „ Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, die den vorliegenden Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne des Wirtschaftsjahres 2021 mit einem Gesamtvolumen für Betriebskosten von 155.923,06 € und Zuführung Rücklagen in Höhe von 40.000,00 € folglich insgesamt 195.923,06 €, bestehend aus Einzelwirtschaftsplänen und Gesamtwirtschaftsplan mit rückwirkender Gültigkeit ab 01.01.2021. Dieser Wirtschaftsplan behält Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan .“ beschlossen worden.

Dieser Beschluss ist auszulegen.

Die Kammer hat in ihrem Hinweis vom 19. Februar 2024 angekündigt, dass sie unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. Oktober 2023 (AZ: V ZB 9/23) an ihrer in der mündlichen Verhandlung vom 17. Januar 2024 geäußerten Ansicht nicht festhält.

Der Bundesgerichtshof hat bezogen auf die Beschlussfassung „ Der vorgelegte Wirtschaftsplan 2022 wird genehmigt. Es gelten die ausgedruckten neuen Wohnlasten und zwar rückwirkend ab dem 01.01.2022. Der Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort .“ wie folgt ausgeführt:

Die von der Klägerin erstrebte Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses wegen des Fehlens der Beschlusskompetenz kommt nicht in Betracht. Dass die Wohnungseigentümer den "vorgelegten Wirtschaftsplan 2022" genehmigt haben, führt nämlich weder zur Nichtigkeit noch zu Teilnichtigkeit des Beschlusses. Ein Verstoß gegen § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG liegt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht vor.

a) Allerdings wird in Teilen der Rechtsprechung und Literatur die Ansicht vertreten, ein Beschluss, in dem die Wohnungseigentümer nach dem 30. November 2020 über den Wirtschaftsplan beschließen, sei mangels Beschlusskompetenz (teil-)nichtig. Nach der Neufassung des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG sei nur noch über die Vorschüsse zu beschließen, nicht mehr über den Wirtschaftsplan. Ein solcher Beschluss könne nicht dahingehend ausgelegt werden, dass er sich trotz des Wortlauts (nur) auf die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschränke (vgl. LG Frankfurt a.M. ZWE 2022, 286 Rn. 8, iE aber offen gelassen; MüKoBGB/Skauradszun, 9. Aufl., § 28 WEG Rn. 5; BeckOK BGB/Hügel [1.8.2023], § 28 WEG Rn. 2; im Ausgangspunkt auch Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 10 Rn. 31 mit Hinweis auf die Möglichkeit einer Umdeutung; vgl. für Beschlussfassungen über die Jahresabrechnung auch LG Frankfurt a.M., NZM 2023, 425 Rn. 15 ff.; LG Köln, ZMR 2023, 396 Rn. 23; AG Hamburg-St. Georg, ZWE 2022, 333 Rn. 17 f.; BeckOGK/G. Herrmann, WEG [1.6.2023], § 28 Rn. 230).

b) Richtig ist demgegenüber die Gegenauffassung. Ein nach dem 30. November 2020 gefasster Beschluss, durch den "der Wirtschaftsplan genehmigt wird", ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen (vgl. LG Berlin, ZMR 2022, 988 Rn. 5; Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 28 Rn. 58; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 790; für einen Beschluss über die Jahresabrechnung auch AG Schöneberg, ZWE 2022, 416 Rn. 12). Beschlüsse sind objektiv und "aus sich heraus" auszulegen (Senat, Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20, NJW 2022, 326 Rn. 9). Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8 mwN). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen (Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 28). Dies spricht nächstliegend dafür, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechend dieser Vorschrift nur über die Höhe der Vorschüsse beschließen möchten, auch wenn nach dem Wortlaut (zugleich) der Wirtschaftsplan genehmigt werden soll. (Objektive) Anhaltspunkte, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Wohnungseigentümer wollten mit ihrer Beschlussfassung weitere als die gesetzlich vorgesehenen Regelungen treffen, liegen bei einem Beschluss mit dem oben genannten Inhalt nicht vor (so auch LG Berlin, ZMR 2022, 988 Rn. 5).

c) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze enthält der Beschluss lediglich die Festsetzung der Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022, wie es der Regelung des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entspricht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Juli 2024 (AZ: V ZR 102/23) diese Rechtsprechung in Bezug auf einen Beschluss über die Jahresabrechnung (wörtlich: „ Die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 werden in der Fassung mit Druckdatum vom 11.05.2021 genehmigt. Die Abrechnungsspitzen sind zum 01.09.2021 fällig “) bestätigt. Er hat dargelegt:

Dagegen hält die Auffassung des Berufungsgerichts, der Beschluss lasse sich nicht dahingehend auslegen, dass die Eigentümer gesetzeskonform und in Einklang mit § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ausschließlich über die Abrechnungsspitzen abgestimmt hätten, der insoweit uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 12) nicht stand.

a) Der Senat hat bereits entschieden, dass ein nach dem 30. November 2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, nächstliegend dahingehend auszulegen ist, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Oktober 2023 - V ZB 9/23, NZM 2024, 42 Rn. 14). Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass Beschlüsse objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen sind. Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen. Dies spricht nächstliegend dafür, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechend dieser Vorschrift nur über die Höhe der Vorschüsse beschließen möchten, auch wenn nach dem Wortlaut (zugleich) der Wirtschaftsplan genehmigt werden soll.

b) Diese Überlegungen zur Auslegung eines auf den Wirtschaftsplan bezogenen Beschlusses nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG gelten entsprechend für eine auf die Jahresabrechnung bezogene Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Ein nach dem 30. November 2020 gefasster Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen. Auch insoweit ist davon auszugehen, dass die zu einer rechtmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer nicht das Zahlenwerk als solches genehmigen, sondern nur - wie gesetzlich vorgesehen - einen Beschluss über die Abrechnungsspitze fassen möchten.

c) Daran gemessen ist der zu TOP 3 gefasste Beschluss dahingehend auszulegen, dass er sich auf die Genehmigung der Abrechnungsspitzen beschränkt. Die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG.

Unter Zugrundelegung vorstehender Ausführungen des Bundesgerichtshofs ist der vorliegende Beschluss, in dem nach dem Text sowohl über den Gesamtwirtschaftsplan als auch die Einzelwirtschaftspläne Beschluss gefasst werden sollte, dahin auszulegen, dass die Wohnungseigentümer nur über die Höhe der Vorschüsse, die in der jeweiligen Einzelabrechnung als monatliche gerundete Vorauszahlung ausgewiesen sind, Beschluss fassen wollten. Es ist unter der Prämisse, dass die Wohnungseigentümer auch bei nach dem Wortlaut anders zu vermutendem Beschlussinhalt keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen, eine Auslegung dahingehend vorzunehmen, dass die Wohnungseigentümer der ab 1. Dezember 2020 geltenden Rechtslage entsprechend nur über die Höhe der Vorschüsse, also des in dem jeweiligen Einzelwirtschaftsplan ausgewiesenen monatlichen Hausgeldes, Beschluss fassen wollten.

Eine Nichtigkeit mangels Beschlusskompetenz kann daher nicht angenommen werden.

Den Vortrag des Beklagten, dass ihm der Entwurf des Wirtschaftsplans nicht übermittelt worden ist, unterstellt, ergäbe sich ebenfalls keine Nichtigkeit des Beschlusses.

Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann – beispielsweise bei Beschlussfassungen nach § 28 Abs. 1 WEG – eine Information der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Eigentümerversammlung in Gestalt der Übermittlung des Gesamtwirtschaftsplans und des jeweiligen Einzelwirtschaftsplans erfordern (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Januar 2020, – V ZR 110/19).

Im Falle der fehlenden Übermittlung kann der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Eine Nichtigkeit folgt aus der Nichtübersendung allein jedoch nicht.

Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 15. September 2024, eingegangen am 15. September 2024, eine Nichtigkeit wegen Unbestimmtheit anführt, kann auch eine solche nicht festgestellt werden.

Beschlüsse entsprechen zwar nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie inhaltlich ausreichend bestimmt gefasst sind. Ein Beschluss ist in Bezug auf seine Bestimmtheit aber nur dann als nichtig anzusehen, wenn er wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit bereits keine durchführbare Regelung enthält. Sofern ein Beschluss dagegen zwar inhaltlich nicht ausreichend bestimmt ist, aber eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt, ist er lediglich anfechtbar (vgl. Landgericht Itzehoe, Urteil vom 21. Februar 2017, – 11 S 6/16; Jennißen-Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 316 ff.).

Der Beschluss „ Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, die den vorliegenden Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne des Wirtschaftsjahres 2021 mit einem Gesamtvolumen für Betriebskosten von 155.923,06 € und Zuführung Rücklagen in Höhe von 40.000,00 € folglich insgesamt 195.923,06 €, bestehend aus Einzelwirtschaftsplänen und Gesamtwirtschaftsplan mit rückwirkender Gültigkeit ab 01.01.2021 .“ ist ausreichend bestimmt. Die Vorschüsse sind durch die Bezugnahme auf die Einzelwirtschaftspläne zu dem Gesamtwirtschaftsplan des Wirtschaftsjahres 2021 über Betriebskosten von insgesamt 155.923,06 € und Zuführung zur Rücklage in Höhe von 40.000,00 € ausreichend konkretisiert.

3.

Der Beschluss vom 13. Januar 2021 über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu der Instandhaltungsrücklage stellt daher die Anspruchsgrundlage für die geltend gemachten Hausgelder dar, da ebenfalls seine Fortgeltung bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans beschlossen worden ist. Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist.

4.

Dem Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen seit Jahren nicht beschlossener Jahresabrechnungen bzw. nicht beschlossener Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der Vorschüsse zu.

Ein Zurückbehaltungsrecht setzt voraus, dass der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat (§ 273 Abs. 1 BGB).

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der Jahresabrechnung über die Einforderung von Nachschüssen bzw. die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG) beschließen.

Es ist der Kammer aus anderen Verfahren betreffend diese Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt, dass seit Jahren keine Beschlüsse gemäß § 28 Abs. 3, 5 WEG a. F. bzw. § 28 Abs. 2 WEG n. F. gefasst worden sind.

Es mögen entsprechend des Vortrags des Beklagten die Jahresgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 die letzten bestandskräftig genehmigten sein.

In dem vor dem Amtsgericht Düsseldorf geführten Rechtsstreit – 290a C 87/20 – wurde die hiesige Klägerin durch am 21. Juni 2021 verkündetes Urteil verurteilt, für das Abrechnungsjahr 2019 eine Gesamtwohngeldjahresabrechnung und Einzelwohngeldabrechnungen für Wohnungen des hiesigen Beklagten mit den Nummern 18, 19, 47, 20, 23, 33, 29, 45, 16, 15, 43, 30, 57, 55, 8, 1, 54, 59 und 4 der Wohnungseigentümergemeinschaft X.-straße, U.-straße, R., einschließlich der dazugehörigen Warmwasser- und Heizkostenabrechnungen zu erstellen und dem hiesigen Beklagten zu übergeben.

Dieses Urteil ist nach dem Akteninhalt rechtskräftig geworden.

Soweit der Beklagte zu Verfahren betreffend die Jahresabrechnungen 2017 und 2018 vorträgt, ist durch das Amtsgericht Düsseldorf jeweils die vormalige Verwalterin der hiesigen Klägerin, die S. GmbH, und nicht die Klägerin verurteilt worden. In dem Rechtsstreit (AZ: 290a C 210/18) datiert das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf auf den 11. November 2019 (Verurteilung zur Erstellung der Einzelheizkostenabrechnungen 2017 für im Einzelnen bezeichnete Wohneinheiten unter Klageabweisung im Übrigen) und ist auf die Berufung des hiesigen Beklagten durch Versäumnisurteil der Kammer vom 7. September 2020 (AZ: 25 S 128/19) die vormalige Verwalterin zur Erstellung und Übergabe der Gesamtwohngeldabrechnung 2017 und im Einzelnen bezeichneter Einzelabrechnungen einschließlich der dazugehörigen Warmwasser- und Heizkostenabrechnungen verurteilt worden. Der gegen dieses Versäumnisurteil erhobene Einspruch der vormaligen Verwalterin wurde durch Urteil der Kammer vom 5. November 2020 als unzulässig verworfen. In dem Rechtsstreit (AZ: 290a C 133/19) datiert das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf auf den 10. August 2020 (Verurteilung zur Erstellung und Übergabe der Gesamtwohngeldabrechnung 2018 und im Einzelnen bezeichneter Einzelabrechnungen) und wurde die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung der S. durch Beschluss der Kammer vom 27. November 2020 (AZ: 25 S 97/20) als unzulässig verworfen.

Grundsätzlich käme aufgrund der rechtskräftigen Verurteilung der hiesigen Klägerin zur Erstellung der Jahresgesamtabrechnung 2019 und der diesbezüglichen Einzelabrechnungen betreffend im Einzelnen bezeichnete Wohneinheiten ein Zurückbehaltungsrecht in Frage.

Jedoch ist kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen auf laufende Vorschüsse aus einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG anzuerkennen.

In der Rechtsprechung und Literatur wird Zurückhaltung mit der Anerkennung eines Zurückbehaltungsrechts geübt, bisher ein solches aber nicht gänzlich ausgeschlossen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juni 2012, – V ZR 171/11; Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2020, – V ZR 178/19; Oberlandesgericht München, Beschluss vom 13. Juli 2005, – 34 Wx 61/05; Landgericht Dortmund, Urteil vom 10. Januar 2017, – 1 S 199/16; Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 21. Juni 2013, – 5 S 141/12; Jennißen-Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 316 ff.; Staudinger / Lehmann-Richter, BGB, Neubearbeitung 2023, § 28 WEG Rn. 138 ff.).

Zutreffend weist der Beklagte darauf hin, dass etwaig bestehende Ansprüche des Beklagten in Bezug auf die Nichterstellung der Jahresabrechnungen der vergangenen Jahre oder Vorlage eines Beschlussantrages zum Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nach dem zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEMoG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten wären.

Die Argumentation des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 1. Juni 2012 dahingehend, dass es bereits an der notwendigen Gegenseitigkeit der Ansprüche fehle, greift daher nicht mehr (vgl. Bärmann-Becker, WEG, 15. Aufl., § 28 Rn. 358; Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. April 2024, – V ZR 167/23).

Jedoch hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 1. Juni 2012 weiter ausgeführt, dass viel dafür spricht, ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden und rückständigen Wohngeldlasten wegen der Natur der Schuld ohnehin als generell oder zumindest weitgehend ausgeschlossen anzusehen.

Die Kammer greift diesen Ansatz auf und hält in Bezug auf Ansprüche aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 WEG ein Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers generell für ausgeschlossen.

Der Schuldner von nach § 28 Abs. 1 WEG beschlossenen Vorschüssen ist auch ohne Zulassung eines Zurückbehaltungsrechts ausreichend geschützt.

Zum einen kann er, wie vorliegend der Beklagte, die Nichtigkeit des Beschlusses geltend machen und ist diese von dem jeweiligen Gericht zu prüfen (vgl. Landgericht Dortmund, Urteil vom 10. Januar 2017, – 1 S 199/16). Sollte das über den Zahlungsanspruch angerufene Amtsgericht und / oder das Landgericht im Berufungsverfahren den Beschluss als nichtig einstufen, wäre der Zahlungsantrag als unbegründet abzuweisen.

Zum anderen bleibt dem Schuldner eines Zahlungsanspruchs aus einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG weiterhin unbenommen, mit anerkannten, unstreitigen bzw. rechtskräftig festgestellten Zahlungsansprüchen seinerseits gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft die Aufrechnung zu erklären (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Januar 2016, – V ZR 97/15; Oberlandesgericht München, Beschluss vom 13. Juli 2005, - 34 Wx 61/05, NZM 2007, 335 Oberlandesgericht Oldenburg, Beschluss vom 24. Februar 1999, – 5 W 233/98, NZM 1999, 467; Landgericht München I, Urteil vom 2. Februar 2009, - 1 S 10225/08; Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Überblick über die Abrechnung im Finanzsystem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ZWE 2018, 297, 301).

Eine Doppelstellung der beteiligten Parteien als Gläubiger und Schuldner erlaubt bei beiderseitig geschuldeten Geldleistungen regelmäßig keine Zurückbehaltung, sondern allein die Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB.

Ein Ausschluss der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts kann sich aus der Natur des Schuldverhältnisses, aus dem Gesetz, aus Vereinbarungen oder Treu und Glauben ergeben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 1984, – IX ZR 53/83; Erman-Arzt, BGB, 17. Aufl., § 273 Rn. 18).

Ein Abwehrrecht in Gestalt eines Zurückbehaltungsrechts ist aufgrund der Natur des Schuldverhältnisses bzw. nach Treu und Glauben bei Ansprüchen wie dem streitgegenständlichen nach Auffassung der Kammer ausgeschlossen (vgl. auch: Bärmann-Becker, WEG, 15. Aufl., § 28 Rn. 358).

§§ 273, 274 BGB regeln die allgemeine Inhaltsbestimmung für Leistungsverpflichtungen. Wird die anspruchsändernde Einrede des Zurückbehaltungsrechts erhoben, ist der Anspruch grundsätzlich nur noch auf eine Leistung Zug-um-Zug gerichtet.

Es lassen sich nicht allgemeine Grundsätze, wann die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts mit der Natur des Schuldverhältnisses nicht vereinbar ist, aufstellen.

Entscheidend ist nach Auffassung der Kammer die Bedeutung des jeweiligen Anspruchs im zugrundeliegenden Verhältnis.

Es ist ein Ausschluss bei Ansprüchen, die für den Gläubiger von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung sind, anerkannt (vgl. Erman-Arzt, BGB, 17. Aufl., § 273 Rn. 22).

Beispielsweise ist ein Zurückbehaltungsrecht für die laufenden Leistungen bei Unterhaltsansprüchen ausgeschlossen (vgl. beck-online.GK-Krafka, Stand 01.07.2024, § 273 BGB Rn. 67; Grüneberg-Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 273 Rn. 15; Münchener Kommentar zum BGB- Krüger, 9. Aufl., § 273 Rn. 66; Staudinger/Bittner/Kolbe-Löwisch, Neubearbeitung 2019, § 273 Rn 92).

Die durch die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG zu deckenden Ausgaben bestehen vor allem in der Bezahlung der Erhaltungs- und Verwaltungskosten, der Zahlung von Versicherungsprämien, Kosten für Strom, Wasser, Kanal, Wärme.

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat aufgrund der notwendigen Begleichung dieser laufenden Kosten die Ausstattung mit den dafür erforderlichen finanziellen Mitteln oberste Priorität. Die Miteigentümer sind aus dem Treueverhältnis untereinander verpflichtet, die nötige finanzielle Grundlage zur Begleichung der Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereitzustellen.

Die Realisierung der ordnungsgemäßen Finanzausstattung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die laufende Liquiditätszufuhr kann nicht durch den Anspruch – sei er auch rechtskräftig ausgeurteilt – auf Erstellung der Jahresabrechnung als Grundlage des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 WEG bzw. einer Beschlussvorlage nach § 28 Abs. 2 WEG auf ungewisse Zeit beeinträchtigt bzw. gefährdet werden.

Gerade die Nichterstellung einer Jahresabrechnung kann verschiedene Ursachen haben, u. a. diejenige, dass der nach der Teilungserklärung vorgesehene Kostenverteilungsschlüssel der Grundkosten bei den Heizkosten nicht mit der HeizkostenV vereinbar ist und verlässliche Daten über die Wohn- oder Nutzfläche oder den umbauten Raum nicht vorliegen und insofern erst die Grundlagen für eine Abrechnung geschaffen werden müssen. Durch entsprechende Anfechtungsklagen eines oder mehrerer Wohnungseigentümer bezüglich der erforderlichen Beschlüsse kann die Grundlage für die Erstellung gegebenenfalls auf Jahre hinausgezögert werden. Die Kammer verkennt nicht, dass nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Allerdings kann es einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Einzelfall kaum zugemutet werden, Vermessungskosten in einem beträchtlichen finanziellen Rahmen auf die Gefahr hin aufzubringen, dass die zugrundeliegenden Beschlüsse für ungültig erklärt werden.

Um solche und andere Unwägbarkeiten auszuschließen und damit Verzögerungen der Realisierung des Anspruchs auf laufende Vorschüsse angemessen begegnen zu können, sieht die Kammer einen generellen Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts als notwendig an.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die bezüglich der vorläufig Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Die Revision wird zugelassen, da höchstrichterlich, soweit die Kammer feststellen konnte, nicht entschieden ist, ob gegen Ansprüche auf laufende Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Dr. V. B. Dr. C.

Verkündet am 14.10.2024 Blank, Justizbeschäftigte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle