Landgericht Düsseldorf, 25. Zivilkammer — 25 S 7/24

Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: bis 7.000,00 €.

I.

Die Klägerin war bis zum 31. Dezember 2022 Verwalterin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Miteigentumsanteile sind im Grundbuch G01 eingetragen. Die Teilungserklärung datiert auf den 28. April 2017.

Die Klägerin hat einen auf den 11. Januar 2017 datierenden Verwaltervertrag vorgelegt, der zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft W.-straße in Q. und der Klägerin für das neue Bauprojekt W.-straße 12a in Q. geschlossen wurde (Bl. 86 ff. e-Akte AG).

In § 1 heißt es hierzu:

Gemäß Teilungserklärung ist die I. Hausverwaltung und Immobilienservice zum Wohnungseigentumsverwalter der Eigentümergemeinschaft „W.-straße“ in Q.,

bestellt.

Die Verwaltungstätigkeit beginnt mit der Übergabe/Annahme einer ersten erstellten Sondereigentumseinheit an den Erwerber (Entstehung der faktischen Gemeinschaft),

und endet nach Ablauf von drei Jahren.

Auf der ersten Seite des Vertrags ist vermerkt: „Anlage zur Niederschrift vom heutigen Tage – UR.NR. 524 für 2017 B des Notars Dr. Y. zu Mettmann, den 28.04.2017“. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft unterzeichnete die U. GmbH, die Bauträgerin und Aufteilerin der Wohnungseigentumsanlage (im Folgenden: P).

Ein Konto für die Beklagte wurde am 9. Oktober 2019 bei der Postbank Dortmund, IBAN: DE86 4401 0046 0551 1124 66 eröffnet.

Mit Schreiben der Klägerin vom 14. Oktober 2019 (exemplarisch Bl. 94 e-Akte AG: Eheleute H.) wurden die Wohnungseigentümer informiert, dass mit Übergabe der ersten Wohnung durch P die Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet ist. Es sei für die Hausgeldzahlungen ein neues Konto für die Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet worden. Es wurde ein SEPA-Mandat beigefügt mit der Bitte, dieses zu unterschreiben und an die Klägerin zurückzusenden. Es heißt u. a.: Wir freuen uns auf eine gute Zusammenarbeit und bedanken uns im Voraus für ihre Mitwirkung bei der Aufnahme unserer Tätigkeit für ihre Wohnanlage. Bei Fragen betreffend die WEG-Verwaltung sei Herr L. zuständig, betreffend die technische Betreuung Herr B..

Mit Schriftsatz vom 16. Oktober 2019 (Bl. 102 e-Akte AG) lud die Klägerin zu der ersten Eigentümerversammlung auf den 12. November 2019.

Unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 12. November 2019 (Protokoll Bl. 96 f. e-Akte AG, übermittelt mit Schreiben vom 12. Dezember 2019 < Bl. 95 e-Akte AG >), wurde festgehalten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Übergabe der ersten Wohneinheit am 18. Dezember 2018 entstanden sei.

Am 15. Oktober 2019 wurde vom Geschäftskonto der Klägerin bei der Postbank Niederlassung Deutsche Bank BLZ 44010046 und Konto-Nr. 135710460 eine Überweisung an P in Höhe von 6.006,38 € getätigt. Als Verwendungszweck wurde angegeben: Erstattung Bauträger Vorlagen zu Objekt Nr. 9270 für WEG W.-straße 12a, Q..

Unter dem 16. Juli 2021 hat die Klägerin Entwürfe der Jahresabrechnungen der Beklagten für 2019 und 2020 erstellt (Bl. 106 ff. e-Akte AG).

Mit Schreiben vom 24. März 2023 wurde die Beklagte durch den jetzigen Prozessbevollmächtigen der Klägerin zur Erstattung des Betrages in Höhe von 6.006,38 € unter Fristsetzung bis zum 4. April 2023 aufgefordert.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 6.006,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. April 2023 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Das Amtsgericht Mettmann hat durch das angegriffene Urteil vom 8. Januar 2024 die Klage abgewiesen.

Der Amtsrichter hat ausgeführt, dass der Klägerin ein Bereicherungsanspruch nicht zustehe. Zum einen habe die Klägerin die Forderung der Firma U. GmbH schon nicht in voller Höhe dargelegt, da die Teilpositionen nicht in Gänze belegt worden seien. Sämtliche Rechnungen seien an die Firma U. GmbH, nicht an die Beklagte gerichtet. Es habe somit schon keine ordnungsgemäße Rechnungsstellung an die Beklagte vorgelegen und somit auch keine fällige Forderung gegenüber der Beklagten. Die Klägerin habe es verabsäumt, die Rechnungen umschreiben zu lassen bzw. die Firma U. aufzufordern, ihrerseits geänderte Rechnungen erstellen zu lassen, so dass diese Kosten auch ordnungsgemäß in eine Jahresabrechnung hätten eingestellt werden können.

Unabhängig von diesen Problemen sei die Forderung verjährt, denn es sei von einem Verjährungsbeginn mit Durchführung der Überweisung auszugehen. Die Klägerin habe keine Zahlungsaufforderung der Firma U. vorgelegt. Somit könne nicht überprüft werden, wann eine Rechnung seitens der Firma U. oder Zahlungsaufforderung erstellt worden sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mettmann vom 8. Januar 2024, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 6.006,38 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. April 2023 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist in der Sache ohne Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondition) oder § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (Nichtleistungskondition) oder Auftragsverhältnis gegen die Beklagte.

Der Vortrag der Klägerin ist dahin zu verstehen, dass von ihr eine bestehende fremde Schuld bzw. bestehende Schulden, nämlich die der Beklagten, durch die Überweisung über 6.006,38 € getilgt worden ist bzw. sind.

Ein Schuldverhältnis kann grundsätzlich auch durch die Leistung eines Dritten gemäß §§ 267, 362 Abs. 1 BGB erfüllt werden.

Die Leistung eines Dritten führt allerdings nur dann zur Schulderfüllung, wenn der Dritte mit dem Willen leistet, die Verpflichtung des Schuldners zu tilgen und dies auch zum Ausdruck bringt, wobei es genügt, wenn der Dritte die Leistung zumindest auch für den wahren Schuldner erbringen will. Es kommt dabei darauf an, wie das Verhalten des Dritten bei objektiver Betrachtung aus Sicht des Zuwendungsempfängers zu beurteilen ist.

Nach dem Vortrag der Klägerin mit Schriftsatz vom 8. Dezember 2023 setzt sich der Betrag in Höhe von 6.006,38 € wie folgt zusammen:

Firma M. 1.832,60 € Strom/Gas/Wasser 1.852,61 € R. 132,05 € Treppenhausreinigung 1.437,36 € Abwasser, Gas/Wasser/Treppenhausreinigung 751,76 € 6.006,38 €

Zur Akte gereicht worden sind folgende Rechnungen:

1.

Rechnung der Firma M. GmbH vom 20. März 2019 (Bl. 137 e-Akte AG) an P über Aufzugswartung für den Zeitraum 1. Februar 2019 bis 31. Dezember 2019 über 1.832,60 €

2.

Rechnung der Firma Netzbetreiber R. Netze Deutschland GmbH (in Teilen: Bl. 138 f. e-Akte AG) für den Zeitraum 15. Mai 2019 bis 8. August 2019 über 132,05 €

3.

Gebührenbescheid der Stadt Q. vom 30. August 2019 (Bl. 140 e-Akte AG) an P für die Kanalbenutzung im Zeitraum 15. Mai 2019 bis 28. Juni 2019 über 54,00 €

4.

Schlussrechnung der Stadtwerke Q. vom 30. August 2019 (Bl. 142 e-Akte AG) an P über Gas und Wasser für den Bezugszeitraum 15. Mai 2019 bis 28. Juni 2019 über 135,08 €

5.

Zwei Rechnungen der Firma K. Gebäudereinigung vom 30. August 2019 über je 281,34 € (Bl. 143 + 144 e-Akte AG) an P für die durchgeführte Treppenhausreinigung in dem Zeiträumen 13. Juli bis 27. Juli 2019 und 10. August bis 24. August 2019.

6.

Weitere Rechnungen des Reinigungsunternehmens K. betreffend die Treppenhausreinigung:

vom 30. Januar 2019 über 429,65 € (überwiesener Betrag, Bl. 152 e-Akte AG)

vom 28. Februar 2019 über 167,26 € (überwiesener Betrag, Bl. 153 e-Akte AG)

vom 30. März 2019 über 275,71 € (überwiesener Betrag, Bl. 154 e-Akte AG)

vom 30. April 2019 über 275,71 € (überwiesener Betrag, Bl. 155 e-Akte AG)

vom 30. Mai 2019 über 275,71 € (überwiesener Betrag, Bl. 156 e-Akte AG)

vom 30. Juni 2019 über 275,71 € (überwiesener Betrag, Bl. 157 e-Akte AG).

Die zur Akte gereichten Rechnungen ergeben nicht den überwiesenen Betrag, sondern einen solchen in Höhe von 4.416,16 €.

Vor allem aber sind die zur Akte gereichten Rechnungen an P gerichtet worden und es fehlt bis heute eine schriftliche Inrechnungstellung / Zahlungsaufforderung von P gegenüber der Beklagten aus dem Jahre 2019.

Es ist völlig unklar, aufgrund welcher Aufforderung die Klägerin die Überweisung vorgenommen hat. Die vorgelegte E-Mail vom 5. Dezember 2023 kann eine Rechnungsstellung von P gegenüber der Beklagten im Jahre 2019 nicht belegen.

Jedenfalls ist die Beklagte nicht von einer Schuld befreit worden.

Erlischt durch die Zahlung im Wege der Erfüllung die Forderung des Drittgläubigers (§§ 362, 267 BGB), kann der Zahlende einen Ausgleichsanspruch gegen den Schuldner haben. Es kommen bei einem Auftragsverhältnis Ansprüche aus § 670 BGB oder bei berechtigter GoA aus §§ 683, 670 BGB, bei ungerechtfertigter GoA aus §§ 684, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB oder aus der Rückgriffskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB in Betracht.

Sofern die Drittgläubiger Rechnungen an P richteten, ist davon auszugehen, dass P Vertragspartner der Drittgläubiger war und somit die Forderungen gegen sie gerichtet waren.

Die den an P gerichteten Rechnungen zugrundeliegenden Verträge wurden ersichtlich zwischen dem Dienstleistungsunternehmen / Versorgungsträger und P geschlossen.

Ob die Klägerin zum Zeitpunkt des jeweiligen Vertragsschlusses bestand, ist nicht vorgetragen. Jedenfalls nehmen die Rechnungen des Reinigungsunternehmens K. auf ein Angebot vom 27. Juli 2015 Bezug.

Nach der Rechtslage vor dem am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEMoG entstand eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne mit der Eintragung des ersten Erwerbers, der eine Wohnungseinheit von dem teilenden Eigentümer erwarb, in das Wohnungsgrundbuch (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Februar 2020, - V ZR 159/19, RN 9).

Vorliegend datiert die Teilungserklärung betreffend die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft auf den 28. April 2017 und wurden die Wohnungsgrundbücher am 14. Juli 2017angelegt. Die ersten anderen Erwerber wurden am 18. Februar 2019 (Grundbuch von Q., Blatt 13171) eingetragen.

Die Beklagte ist mangels anderweitigem Vortrags nicht in die zwischen P und den Dritten geschlossenen Verträge eingetreten.

Insofern kann dahingestellt bleiben, welche Regelungen die einzelnen Erwerbsverträge enthalten, da durch diese allenfalls die Käufer als Erwerber in den Vertrag eingetreten wären, nicht aber die Beklagte als Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die einzelnen Erwerber und die Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht gleichzusetzen. Es handelt sich um unterschiedliche Rechtspersönlichkeiten.

Die Erwerbsverträge regeln lediglich das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, die Erwerber können bei Abschluss der Erwerbsverträge nicht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 6. April 2023, - 15 U 96/21; Bärmann-Becker, 15. Aufl., § 26 Rn. 185).

P hatte eventuell Aufwendungsersatzansprüche etc. gegen die Beklagte. Insofern hätte sie eine schriftliche Zahlungsaufforderung an die Beklagte richten müssen und hätte die Beklagte über die Übernahme der Kosten per Beschluss abstimmen müssen. Bei Ablehnung hätte P die Beklagte gegebenenfalls verklagt.

Vor allem hätte die Klägerin die Beklagte entscheiden lassen müssen, ob und wenn ja welche Verträge sie übernehmen bzw. in sie eintreten möchte; oder eine solche Übernahme war in der Teilungserklärung etc. vorgesehen.

Allerdings wäre erforderlich, dass insofern ein automatischer Vertragsübergang normiert worden wäre. Derartiges ist nicht vorgetragen.

Anderenfalls ist eine konkrete Übernahmehandlung erforderlich. Eine wirksame Übernahmeerklärung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ebenfalls nicht vorgetragen.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu von dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eigenmächtig in Auftrag gegebenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Urteil vom 10. Dezember 2021 – V ZR 32/21) ist nicht übertragbar, da die Klägerin solche nicht in Auftrag geben hat. Sie hat auch nicht mit Versorgungsträgern oder anderen Dienstleistern Verträge für die Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen.

Sie hat vielmehr von sich aus, betreffend an eine andere Firma gerichtete Rechnungen eine Erstattung vorgenommen.

Letztendlich wären aber auch etwaige Ansprüche aus Bereicherungsrecht oder Auftragsverhältnis nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB verjährt.

Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB hat nach § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2019 zu laufen begonnen.

Die Ansprüche wären mit der Tätigung der Überweisung am 15. Oktober 2019 entstanden (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Entstanden im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. BGB ist ein Anspruch, sobald er im Wege der Klage geltend gemacht werden kann (Oberlandesgericht Frankfurt, Urteil vom 10. September 2021, – 19 U 13/21).

Auch die subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Form der Kenntnis oder grobfahrlässigen Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners lagen vor.

Grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn dem Gläubiger die Kenntnis deshalb fehlt, weil er ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt und nicht beachtet hat, was im gegeben Fall jedem hätte einleuchten müssen.

Nach dem Bundesgerichtshof kommt es hinsichtlich der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebenden Umstände grundsätzlich auf die Person des Anspruchsgläubigers an (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Oktober 2022, – III ZR 88/21).

Allerdings muss sich der Anspruchsgläubiger entsprechend § 166 Abs. 1 BGB und mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch die Kenntnis eines Wissensvertreters zurechnen lassen. Wissensvertreter ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei anfallenden Informationen zur Kenntnis zu nehmen sowie gegebenenfalls weiter zu leiten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Januar 1992, - V ZR 262/90, BGHZ 119, 104, 106 f.).

Insofern hat sich die Klägerin das Wissen bzw. die grob fahrlässige Unwissenheit des zuständigen Mitarbeiters zurechnen zu lassen.

Und dem zuständigen Mitarbeiter L. hätte bereits im Oktober 2019 auffallen müssen, dass von dem Konto der Beklagten kein Betrag in Höhe von 6.006,30 € abgegangen ist.

Insofern sind folgende Schreiben von Bedeutung. Das an die Miteigentümer gerichtete Schreiben vom 14. Oktober 2019 – mithin nur einen Tag vor der streitgegenständlichen Überweisung vom 15. Oktober 2019 – ist von dem Mitarbeiter L. unterzeichnet worden und in diesem ist er als für die WEG-Verwaltung der Beklagten zuständiger Ansprechpartner angegeben worden. Mit Schreiben vom 16. Oktober 2019 – mithin einen Tag nach der Überweisung vom 15. Oktober 2019 – lud die Klägerin in Person des Herrn L. zu der 1. Eigentümerversammlung auf den 12. November 2019. Am 29. Oktober 2019 nahm Herr L. an einem Ortstermin (Abnahme des Gemeinschaftseigentums) in der Wohnungseigentumsanlage teil. Die erste Eigentümerversammlung vom 12. November 2019 leitete Herr L. und dieser übermittelte auch mit Schreiben vom 12. Dezember 2019 die diesbezügliche Niederschrift.

Der jeweils zuständige Objektbetreuer ist nach dem Vortrag der Klägerin für die gesamte Objektverwaltung, mithin auch die Anweisung von Zahlungsaufträgen, zuständig.

Der für die Beklagte zuständige Mitarbeiter der Klägerin war nach den zuvor dargestellten Schreiben, des Abnahmetermins und der Eigentümerversammlung in dem entscheidenden Zeitraum tätig und es hätte ihm auffallen müssen, dass eine Zahlung an P nicht von dem Konto der Beklagten abgegangen ist. Es ist bereits nicht erklärlich, aus welchen Gründen ein anderer Mitarbeiter – Herr C. - am 15. Oktober 2019 eine Überweisung getätigt hat.

Dass der Mitarbeiter L. im Jahr 2020, ausweislich seiner E-Mail vom 24. Juni 2020 seit Mai 2020 aufgrund eines Verkehrsunfalls langfristig erkrankt war, ist für die Beurteilung des streitgegenständlichen Zeitraums und der vorwerfbaren Unkenntnis unerheblich.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.

Dr. F. J. Dr. G.

Verkündet am 09.09.2024Blank, Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle