Amtsgericht Oberhausen, 21. Strafabteilung — 37 C 863/20
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz jeweils aus 300,00 € seit dem 04.05.2020 und 05.06.2020 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 29 % und der Kläger zu 71 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagten gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Kläger macht gegen die Beklagten ausstehende Miete geltend.
Der Kläger vermietete, gemäß Mietvertrag vom 09.12.2014, seit dem 01.02.2015 Gewerberäume in der … an die Beklagten.
Die monatliche Miete einschließlich des Betriebskostenvorschusses betrug zuletzt 600,00 €, fällig am 03. eines Monats. Daneben zahlten die Beklagten einen einmaligen Mietkautionsbetrag in Höhe von 1.260,00 €.
In dem Mietvertrag heißt es nach § 2 und § 4 unter anderem:
„ § 2
Die Vermietung erfolgt zum Zweck der Ausbildung zur Selbstverteidigung (Kampfkunstschule).
[…]
§ 4
( 1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2015.
(2) Es endet am 31.01.2020.
(3) Der Vermieter räumt den Mietern ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses zu gleichen Konditionen um ein Jahr ein. Die Erklärung der Mieter, dass sie das Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses bis 31.01.2021 ausüben möchten, muss beim Vermieter bis spätestens 31.07.2019 eingegangen sein. “
Am 09.02.2015 schlossen die Parteien eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag auf Grundlage derer die Beklagten sich bereit erklärten für die Errichtung einer Stellwand 600,00 € in Abzug von ihrer Kaution zu bringen. Weitere Regelungen finden sich nicht in der Vereinbarung.
Die Beklagten machten nicht ausdrücklich von ihrem Optionsrecht, den Mietvertrag zu verlängern, Gebrauch. Über den 31.01.2020 hinaus nutzten die Beklagten weiterhin die Räume.
Am 18.03.2020 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2020. Der Kläger bestätigte den Eingang der Kündigungserklärung und verwies auf das Ende des Mietverhältnisses zum 30.09.2020.
Den Mietzins für April entrichteten die Beklagten zunächst in Höhe von lediglich 60,00€. Im Mai und Juni 2020 zahlten die Beklagten keine Miete an den Kläger.
Am 04.05.2020 übergaben die Beklagten dem Kläger die Räume. Seit dem 01.07.2020 ist das Ladenlokal nunmehr neu vermietet.
Die für den Abrechnungszeitraum 2019 nachträglich erstellte Nebenkostenabrechnung ist mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 402,95 € beziffert worden.
Der Kläger meint, nach dem gesetzgeberischen Willen sei der Mietzins trotz Corona-Lage nicht zu mindern. Die Regelungen im EGBGB seien nicht auf Mietverhältnisse anzuwenden. Ein Abänderungsverlangen sei von den Beklagten auch nicht geäußert worden. Vielmehr streiten die Parteien um eine formal unwirksame Kündigung und nicht um die rechtlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Mietverhältnis. Es fehle auch an den Voraussetzungen und der Begründung für den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Das Verwendungsrisiko für Ladengeschäfte falle allein in die Risikosphäre der Beklagten als Mieter.
Der Kläger ist ferner der Meinung, es bestehe kein Aufrechnungsgrund. Die Zusatzvereinbarung vom 09.02.2015 über den Einbehalt der Kaution um 600,00 € sei wirksam. Nach der Abrechnung gemäß dem Abrechnungszeitraum Januar bis Juni 2020 seien etwa 200,00 € Nebenkosten (hälftig zu den berechneten Kosten für 2019) zu veranschlagen. Ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung bestehe nach Verrechnung der rückständigen Nebenkosten demnach nicht. Im Übrigen sei der Kautionsanspruch nicht fällig.
Der Kläger hat zunächst mit Klageschrift vom 15.05.2020 eine Forderung von 540,00 € nebst Verzugszinsen und zusätzlichen Mietzahlungsforderungen für die Miete Mai und Juni 2020 in Höhe von jeweils 600,00 € nebst Verzugszinsen geltend gemacht. Darüber hinaus beantragte der Kläger mit Schriftsatz vom 20.08.2020, die Beklagten zu einer Zahlung von 2.295,48 € für vermeintliche Stromkosten nebst Verzugszinsen zu verurteilen. Nachdem der Beklagte zu 1) am 29.06.2020 540,00 € an den Kläger gezahlt hat, haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 540,00 € übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 07.10.2020 hat der Kläger zudem die Klage hinsichtlich der Zahlung in Höhe von 2.295,48 € zurückgenommen. Die Beklagten stimmen der Klagerücknahme nicht zu.
Der Kläger beantragt nunmehr,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 04.05.2020 zu zahlen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 600,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 05.06.2020 zu zahlen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 2.295,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 13.08.2020 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, auf Grund der behördlichen Corona-Anordnungen sei der Betrieb der Sportakademie seit dem 16.03.2020 vollständig zum Erliegen gekommen und es sind keinerlei Einnahmen mehr erzielt worden.
Der Beklagte zu 1) meint, für die Monate Mai und Juni stehe den Beklagten nach Art. 240 § 1 Abs. 2 EGBGB ein Leistungsverweigerungsrecht zu und der Anspruch auf Mietzinszahlung sei nicht durchsetzbar. Wegen des Leistungsverweigerungsrechts habe dem Kläger auch vor Erledigungserklärung kein Anspruch auf Entrichtung des Mietzinses für April, zugestanden. Im Übrigen sei die Geschäftsgrundlage weggefallen.
Mit Schreiben vom 12.06.2020 erklärt der Beklagte zu 2) darüber hinaus hilfsweise die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.250,00 €. Er meint, die Mietkaution sei fällig und ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.250,00 € stehe ihnen zu.
Der Beklagte zu 2) ist zudem der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung 2019 sei unwirksam, die Abrechnung der Firma … sei nicht eingereicht worden, weshalb die Betriebskostenabrechnung für 2019 nicht nachvollziehbar sei.
Die von dem Kläger eingeklagten weiteren Stromkosten seien nicht von ihnen verursacht worden. Sie hätten einen eigenständigen Energielieferungsvertrag mit dem Versorgungsunternehmen über den für das Gewerbeobjekt angemeldeten Zähler abgeschlossen und die angefallenen Stromkosten ausgeglichen. Die von dem Kläger geltend gemachten Stromverbräuche seien der tatsächlichen Nutzung der Räumlichkeiten nicht angepasst. In den Mieträumlichkeiten seien elektronische Geräte nur im geringen Umfang betrieben worden, so dass zu keinem Zeitpunkt so hohe Stromkosten hätten anfallen können. Der Kläger sei nicht aktivlegitimiert. Die Rechnung sei nicht an den Kläger, sondern an die … GmbH&Co.KG adressiert.
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.
I.
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nebst Betriebskostenvorschuss für die Monate Mai und Juni 2020 in Höhe von insgesamt 600,00 € (jeweils 300,00 €). Der Anspruch ist dem Grunde nach entstanden, jedoch ist dieser in seiner Höhe anzupassen.
a)
Der Zahlungsanspruch ist nicht aufgrund Beendigung des Mietverhältnisses erloschen. Die Beklagten haben nicht – was unstreitig ist –schriftlich von ihrem Optionsrecht, den Vertrag zu verlängern, Gebrauch gemacht, weshalb das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.01.2020 grundsätzliche endete (BGH NJW-RR 1995, 714).
Zwischen den Parteien ist jedoch durch Vollzug, d.h. durch tatsächliche Nutzung konkludent ein unbefristetes Mietverhältnis ab dem 01.02.2020 inhaltlich zu den Konditionen des ursprünglichen Vertragsverhältnisses entstanden (OLG Karlsruhe Hinweisbeschluss v. 21.5.2012 – 9 U 18/12, BeckRS 2012, 22937; BGH, Urteil vom 17.6.2015 – XII ZR 98/13; OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 20.5.2011 – 2 U 73/10, BeckRS 2012, 10119).
Dieses Mietverhältnis ist auch nicht durch Kündigung vorzeitig beendet worden. Die Beklagten erklärten dem Kläger mit Schreiben vom 18.03.2020 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2020. Gemäß § 580a BGB ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Nach dieser Regelung kann nur zum 31.03., 30.06., 30.09 oder 31.12 eines Jahres gekündigt werden. Der genannte Termin, unter Angabe einer unzulässig kurzen Kündigungsfrist, hat zur Folge, dass die Kündigungswirkung zum nächstzulässigen Kündigungstermin, hier also dem 30.09.2020, erfolgt wäre (BGH NJW 2016, 311).
b)
Der Zahlungsanspruch ist ferner nicht gemäß § 536 Abs.1 S.1 BGB erloschen oder nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert. Ein Mietmangel liegt mit Blick auf die Corona-Beschränkungen nämlich nicht vor. Eine Abweichung der tatsächlichen Ist- von der Sollbeschaffenheit kann auch auf tatsächliche oder rechtliche Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt begründet werden (Palandt/Grüneberg, § 275 Rn. 16; BGHZ 174, 39; BGH NJW 2011, 3151). Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter jedoch lediglich dazu verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Dies setzt jedoch eine unmittelbare Beeinträchtigung der (Gebrauchs-)Tauglichkeit der Mietsache voraus, d.h. die Beeinträchtigung muss auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen und darf nicht aus den persönlichen oder betrieblichen Umständen eines Mieters hervorgehen (BGH, Urteil vom 16. 2. 2000 - XII ZR 279/97 (Naumburg)). Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Corona-Beschränkungen sind unabhängig von der Lage, Beschaffenheit oder Zustand der Mietsache angeordnet worden. Die behördlichen Anordnungen stehen in keinem Zusammenhang mit der Beschaffenheit der angemieteten Gewerberäume.
Selbst wenn die Parteien vertraglich einen Mietzweck nach § 2 des Mietvertrages vereinbart haben, ist hierin keine Verpflichtung des Vermieters zu sehen, für etwaige Folgen von behördlich angeordneten Beschränkungen einstehen zu wollen. Vielmehr ist hier das Verwendungsrisiko, d.h. der geschäftliche Erfolg der Mietsache, Gewinne zu erzielen, betroffen. Der Vermieter im Allgemeinen trägt jedoch lediglich das Gebrauchsüberlassungsrisiko einer Mietsache und muss demnach sicherstellen, dass die Mietsache vertragsgemäß zur Nutzung geeignet ist. Auch ohne Abhalten von Selbstverteidigungskursen konnte die Mietsache weiterhin durch die Beklagten genutzt werden, so z.B. als Lagerort für Utensilien oder auch als Verwaltungs- und Büroräume, etc. Für das Verwendungsrisiko hat allein der Mieter, hier also die Beklagten, einzustehen. Dafür spricht auch der Umstand, dass die Miethöhe nicht von einem erwirtschafteten Umsatz vertraglich abhängig gemacht wurde (sog. Umsatzmiete). Der Vermieter profitiert nämlich im umgekehrten Fall nicht, wenn das Gewerbe besonders hohe Beträge erwirtschaftet.
Unabhängig von den vertraglichen Regelungen kann grundsätzlich auch nicht von einer allgemein gültigen Einstandspflicht eines Vermieters gegenüber ihren Mietern im Falle einer plötzlich aufkommenden Pandemie ausgegangen werden.
c)
Der Anspruch ist auch nicht wegen zeitweiser Unmöglichkeit der Nutzung der Mietsache nach §§ 275 I, 326 Abs. 1 S. 1 BGB entfallen. Die Leistungspflicht der Beklagten ist aus den gleichen vorausgehenden Gründen nicht ausgeschlossen. Die Möglichkeit der Nutzung der Mietsache ist lediglich begrenzt, begründet jedoch keine Situation, in der die Tauglichkeit der Mieträume insgesamt aufgehoben und schlechthin von niemandem genutzt werden kann. Denn die angeordneten Beschränkungen haben rein wirtschaftliche Auswirkungen für die Beklagten.
d)
Dem Anspruch steht allerdings die Einrede auf Anpassung des Mietvertrages hinsichtlich der Miethöhe nach § 313 Abs. 1 BGB entgegen.
aa)
§ 313 BGB ist insbesondere anwendbar. Nach der sog. materiellen Prozessleitung, die insbesondere in Gestalt der richterlichen Aufklärungs-, Hinweis- und Fürsorgepflicht Ausfluss von prozessualen Grundrechten (vgl. Art. 103 GG) ist, hat das Gericht vorliegend nach dem bisherigen Verständnis des vorgetragenen Akteninhalts bei vernünftiger Würdigung und unter Zugrundelegung sämtlicher Umstände des konkreten Falles den wahren Willen der Parteien der Entscheidung zugrunde zu legen.
Der Wille der Beklagten, den Vertrag hinsichtlich der Miethöhe anzupassen, findet darin Ausdruck, dass der Beklagte zu 1) Bezug auf die Corona-Pandemie und den damit einhergehenden angeordneten Kontaktverboten nahm. Gleichzeitig gab er zu erkennen, die weiteren Mietzinszahlungen nicht weiter wegen der herrschenden Pandemie aufbringen zu können, was sich insbesondere in der Ratenzahlungsforderung kenntlich zeigte. In dem Parteivorbringen der Beklagten ist das Anpassungsbegehren mit Bezug auf die hoheitlichen Anordnungen enthalten und demnach durch das Gericht zu würdigen.
Hinzu kommt, dass es sich bei den angeordneten Corona-Maßnahmen um offenkundige Tatsachen handelt, welche das Gericht aus diesem Grunde nicht vollends außer Acht lassen kann. Würde das Gericht das Vorbringen des Beklagten unberücksichtigt lassen, so könnte die Waffengleichheit zwischen den Parteien nicht gewahrt werden, weil etwaige relevante Tatsachen nicht durch das Gericht ausreichend und angemessen gewürdigt werden.
bb)
§ 313 Abs. 1 BGB setzt eine schwerwiegende Änderung der dem Vertrag zugrunde liegenden Umstände, die die Parteien nicht vorhersehen konnten, voraus. Die Parteien dürften den Vertrag nicht oder nur mit einem anderen Inhalt abgeschlossen haben, wenn sie die Veränderungen vorausgesehen hätten. Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB sind Umstände, die zur Grundlage des entsprechenden Vertrages geworden sind.
Die Beklagten gingen bei Vertragsschluss davon aus, dass die wirtschaftlichen, politischen als auch sozialen Rahmenbedingungen fortbestehen und insbesondere der Geschäftsbetrieb weiter möglich sei. Die Umstände, die zu den behördlichen Maßnahmen führten, waren auch nicht ansatzweise, voraussehbar für die Parteien.
Die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nach ständiger Rechtsprechung nur dann in Betracht, wenn es sich um eine derart einschneidende Änderung handelt, das ein Festhalten an der ursprünglichen Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde und das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung für die betroffene Partei deshalb unzumutbar wäre (BGH, NJW 1958, 1772)
Ursprünglich konnten die Beklagten die Miete nur verrichten, weil sie durch ihre geschäftliche Tätigkeit Einnahmen erzielten. Durch die behördlichen Anordnungen konnten die Beklagten dieser Pflicht nicht mehr nachkommen, was mit existentiell bedeutsamen Folgen für die Beklagten verbunden war, weil sie letztendlich das Gewerbe vollständig aufgeben mussten.
Die Risikozuweisung hier allein den Beklagten aufzuerlegen, selbst wenn die behördlichen Maßnahmen unvorhergesehen erfolgten und die Mieträume nunmehr nicht vertragsgemäß zu nutzen waren, führt zu untragbaren Ergebnissen.
Demnach ist eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände durchzuführen, um festzustellen inwieweit eine Reduzierung der Miethöhe gerechtfertigt wäre.
Der Kläger in der Position als Vermieter wird auf die Mieteinnahmen ebenfalls angewiesen gewesen sein. So werden etwaige Mieteinnahmen häufig als Finanzierungs- oder Erhaltungsmaßnahmekosten oder aber auch zur Unterhaltung der eigenen Lebensführung verwendet.
Von einem Gewerbetreibenden kann demgegenüber verlangt werden, auf kurzfristige außerplanmäßige Einflüsse angemessen zu reagieren und ggfs. Gegenmaßnahmen zu treffen. Es ist hier jedoch nicht ersichtlich inwiefern die Beklagten Maßnahmen hätten wählen können, die die Nutzungseinschränkung und damit die Einnahmebußen hätten kompensieren können. Die Nebenkosten der Beklagten, wie bspw. in Form von Stromkosten, fielen bereits sehr gering aus, da Geräte – soweit möglich – nur bei Gebrauch eingeschaltet wurden. Weitere Einsparmöglichkeiten sind nicht erkennbar. Denn der gewerbliche Zweck der Sportakademie lag insbesondere in der Ausübung von Kontaktsport. Das Gewerbe konnte nicht in gleich geeigneter Weise online ausgeübt werden oder durch Aktionen wie Gutscheinangebote bzw. Rabattaktionen begünstigt werden. Auch etwaige Betriebsumstellungen hätten wenig Erfolg versprochen, da weite wirtschaftliche Zweige von den behördlichen Anordnungen maßgeblich betroffen waren.
Als Kleinunternehmer, die die Gewerbetätigkeit selbst (in persona) ausführten, konnten die Beklagten auch nicht Einsparungen durch Entlassungen von Mitarbeitern bzw. der Kürzung von Mitarbeitergehältern erzielen. Kleinunternehmer werden auch regelmäßig nicht große wirtschaftliche Summen durch ihr Gewerbe erwirtschaften und damit über ausreichendes Kapital verfügen, um wirtschaftlich schlechten Zeiten entgegenwirken zu können.
Zum damaligen Zeitpunkt war hingegen nicht abzusehen, wie lange die Beschränkungen fortdauern würden. Selbst bei rückwirkender Betrachtung (ex tunc) führten die Beschränkungen nicht bloß zu unerheblichen Einbußen, sondern vielmehr zu Auswirkungen außerhalb jeglicher Lebenswahrscheinlichkeit. Ganze Branchen waren durch die Beschränkungen betroffen, dessen Auswirkungen teilweise bis heute anhalten.
Vor diesem Hintergrund wäre eine Stundung ebenso wenig in Betracht gekommen. Die Beschränkungen führten letztendlich dazu, dass das Gewerbe der Beklagten nämlich zum vollständigen Erliegen kam. Eine Stundung hätte über die Liquiditätsengpässe nicht hinweggeholfen.
Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen. Das Risiko allein einer Partei aufzuerlegen erschiene höchst unbillig, weil es sich hier um unvorhersehbare vom Vertrag losgelöste Umstände handelt, die weder in der Person des Klägers noch der Beklagten angelegt waren. Es ist auch nicht ersichtlich, dass diese Verteilung zu einem untragbaren Ergebnis aus Klägersicht führt.
Damit ist die Höhe der Mietzahlungen in dem Zeitraum Mai und Juni 2020 zur Hälfte zu kürzen gewesen.
Dem steht auch nicht entgegen, dass die behördlichen Maßnahmen bereits im April zum Tragen kamen und die Beklagtenseite nunmehr meint, die Zahlung für April unterliege einem Leistungsverweigerungsrecht.
Der Beklagte zu 1) erklärte sich unstreitig dazu bereit, die Miete für April zu zahlen. Nach seiner Übernahmeerklärung erfolgte schließlich die Zahlung am 29.06.2020. Die Beklagtenseite kann sich nicht nachträglich auf § 313 BGB berufen, wenn die Sache übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, ohne sich dabei treuwidrig zu verhalten, § 242 BGB.
d)
Auch nach dem neu verabschiedeten Art. 240 § 1 EGBGB bleibt die Mietzahlungsverpflichtung bestehen. Ein Leistungsverweigerungsrecht steht den Beklagten indes nicht zu, Art. 240 § 4 EGBGB.
e)
Die erklärte Hilfsaufrechnung der Beklagten greift nicht durch. Der Zahlungsanspruch ist nicht nach § 389 BGB erloschen.
aa)
Denn der Kautionsrückzahlungsanspruch wurde wirksam mit der Zusatzvereinbarung vom 09.02.2015 um 600,00 € gekürzt. An der Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung bestehen keine Zweifel. Die Vereinbarung wurde schriftlich verfasst und durch den Kläger und die beiden Beklagten eigenhändig unterzeichnet.
Sie wurde auch keiner Bedingung im Sinne von § 158 Abs. 1 BGB unterstellt. Inhaltlich wurde nicht festgelegt, dass sie nur dann Wirksamkeit entfaltet, wenn der Kläger entsprechende Nachweise über die Kosten der Stellwand einreicht.
bb)
Die Zusammenstellung der auf der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2019 genannten Gesamtkosten ist formell wirksam. Sie enthält die erforderlichen Angaben, die wie folgt lauten: Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, eine Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Konkrete Rechnungsdaten müssen in der Betriebskostenabrechnung nicht angegeben werden (KG DWW 1998, 244; LG Berlin GE 2016, 723; LG Hamburg WuM 1997, 180; Blank DWW 1992, 70; Schmid ZMR 1996, 415). Bei Zweifeln an der Richtigkeit kann die Beklagtenseite die Belege einsehen, die in geordneter Form zu präsentieren sind (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 348).
Im Übrigen ist der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht fällig. Dieser wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen (BGH WuM 1987, 310; Senat ZMR 2002, 37; MDR 2005, 981; OLG Köln WuM 1998, 154; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. § 551 Rdnr. 71; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl. § 551 Rdnr. 22, 23).
Dem Vermieter ist jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ 101, 244).
In welchem Umfang die Nebenkosten für 2020 zu veranschlagen sind, ist bisher nicht bekannt. Der Betrag kann auch nicht auf Grundlage bereits erfolgter Nebenkostenabrechnungen aus den vorangegangenen Jahren berechnet werden. Die Beklagten trugen überzeugend vor, dass die Mieträume, nachdem sie am 04.05.2020 übergeben wurden, nicht mehr von ihnen genutzt worden sind. Der vermeintliche Verbrauch der Beklagten kann daher auch nicht grob geschätzt werden.
2.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Stromkosten in Höhe von 2.295,48 € aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt BGB.
Der Anspruch scheitert schon an der Aktivlegitimation des Klägers. Der Kläger hat trotz Hinweis des Gerichtes schon nicht unter Beweisantritt substantiiert dargelegt, dass ihm die … GmbH& Co.KG die Ansprüche aus den Rechnungen der EVO gegen die Beklagten abgetreten hat. Dies gilt ebenso für die weitere Begründetheit des Anspruches gegen die Beklagten und den Inhalt der Stromrechnungen. Auch hierzu erfolgte trotz Hinweis kein weiterer Vortrag.
3.
Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB, da sich die Beklagten seit dem 04.05.2020 bzw. 05.06.2020 mit den Mietzinszahlungen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug befunden haben.
II.
1.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 S.1, 100 Abs.1 und 4 ZPO.
Hinsichtlich der Teilerledigung beruht die Kostenentscheidung auf §§ 91 Abs. 1, 1.Hs., 91a, 100 Abs. 1 und Abs. 4 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 540 € für erledigt erklärt haben, sind den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits nach § 91a Abs.1 ZPO aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn die Beklagten haben durch Zahlung des mit der Klage geforderten Betrages und der Erklärung, die Kosten des Rechtsstreits übernehmen zu wollen, sich freiwillig in die Rolle der Unterlegenen begeben (BGH MDR 2004, 689).
2.
Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit erfolgt gemäß §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO i.V.m. § 794 Abs. 1 Nr.3 ZPO.
Streitwert wird auf 4.035,00 € festgesetzt.
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Duisburg, König-Heinrich-Platz 1, 47051 Duisburg, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Duisburg zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Duisburg durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Richterin am Amtsgericht
…