Amtsgericht Bottrop, Richter am Amtsgericht — 20 C 6/21

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft D.-straße in G..

Am 15.03.2021 fand eine Eigentümerversammlung statt, deren Ergebnisse in der nicht näher datierten Niederschrift Bl. 31 f d.A. festgehalten sind.

Zu TOP 2 heißt es:

„Erläuterung, Beratung und Beschlussfassung: erneute Vorlage der Abrechnung 2019

J. beanstandet die vorgelegte Abrechnung für 2019. Ihrer Ansicht nach dürfe sie nicht an den in der Abrechnung angeführten Gerichts- und Anwaltskosten beteiligt werden.

U. erklärt hierzu, dass im Beschluss des Amtsgerichts G., die Klägerin – geklagt hatte die WEG – die Kosten des Verfahrens zu tragen habe. Auch ein späteres Urteil, in dem die ursprüngliche Abrechnung für ungültig erklärt wird, bemängele keine der darin angeführten Positionen, sondern die unzulängliche Übersichtlichkeit und Form der Abrechnung.

Die Anrechnung der Gerichts- und Anwaltskosten ist damit unter den Parteien strittig.

B. bemängelt die Aufteilung der 2019 nachentrichteten Hausgeldrückstände von 2018 und vertritt die Auffassung, diese hätte nach den noch 2018 maßgeblichen Verteilung im Verhältnis 1:1 erfolgen müssen. Das haus wurde 2018 in Erbengemeinschaft geführt.

Dem gegenüber ist für P. das Datum der Buchung maßgeblich und damit die seit dem 01.01.2019 geltende Teilungsvertrag (WEG) vereinbarte Aufteilung nach Miteigentumsanteilen maßgeblich.“

Unter TOP 3 wurde ausweislich des Protokolls folgender Beschluss gefasst:

„Die Eigentümerversammlung beschließt:

Die Nebenkosten des Jahres 2019 werden gemeinsam mit denen des Jahres 2020 abgerechnet. Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2019 und 2020 werden mit Ausnahme der nachfolgend genannten strittigen Positionen angenommen, in Bezug auf die strittigen Positionen bleiben die Abrechnungen vorläufig:

(Es folgt eine Beschreibung der streitigen Position „Nachzahlung ausstehender Hausgelder von 2018“ und „Anwalts und Gerichtskosten“)

Sollte sich nach Prüfung der Sachlage die ursprüngliche Berechnung ganz oder teilweise bestätigen, erfolgt eine Neuberechnung und gegebenenfalls eine Nachforderung/Erstattung.

Die Parteien beabsichtigen, die Rechtslage bis zum 30.06.2021 zu klären.

Der Beschluss wird einstimmig angenommen.“

Die Klägerin hält die Genehmigungen der Abrechnungen 2019 und 2020 für so fehlerhaft, dass sie nichtig seien. In beiden Fällen handele es sich um sog. Ist-Abrechnungen und nicht, wie von der Rechtsprechung gefordert, um Soll-Abrechnungen.

Die Berechnung für 2019 sei insgesamt nicht nachvollziehbar. Sie – die Klägerin – sei mit Kosten belastet worden, die nicht auf sie umlegbar seien. Zudem fehle die Darstellung der Kontostände, aus denen sich überhaupt erste ein Überprüfung der Jahresabrechnung ableiten ließe.

Die Abrechnung 2020 sei noch unübersichtlicher. Die Wirtschaftsjahre 2019 und 2020 seien addiert und in einer Abrechnung zusammengerechnet worden. Guthaben sei plötzlich als Soll dargestellt, die Darstellung der Rücklagen sei völlig verunglückt. Auch hier seien die Anfangs- und Endbestände der Bankkonten nicht ausgewiesen, so dass eine Gegenprüfung nicht erfolgen könne.

Die Klägerin beantragt,

1.

die Nichtigkeit der nachfolgenden Beschlussfassungen festzustellen, hilfsweise die Beschlüsse für ungültig zu erklären:

a) TOP 2 (Jahresabrechnung 2019)

b) TOP 3 (Jahresabrechnung 2020)

2.

die Beklagte zu verpflichten, über die Wirtschaftsjahre 2019 und 2020 Rechenschaft zu legen.

Die Beklage beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie tritt dem Vorbringen der Klägerin entgegen. Die angefochtenen Beschlüsse seien nicht zu beanstanden. Bezüglich der Abrechnungen habe es in der Versammlung Differenzen gegeben. Man sei sich einig gewesen, die streitigen Punkte aus der Abrechnung herauszunehmen und bis Juni 2021 zu klären. Es sei zudem nicht dargelegt, dass sich die behaupteten Mängel auf die zu leistenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge ausgewirkt haben. Im Übrigen seien die die Einwände der Klägerin nicht zutreffend. Ein Anspruch auf Rechenschaft bestehe nicht.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 und 4, 44 WEG zulässige Klage ist begründet, soweit die Genehmigungen der Jahresabrechnungen 2019 und 2020 angefochten sind. Im Übrigen ist sie unbegründet.

A. Die gegen die Beschlussfassung zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 15.03.2021 gerichtete Beschlussklage hat Erfolg. Die unter diesem Punkt beschlossenen Genehmigungen der Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2019 und 2020 sind nichtig. Sie sind inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, so dass sie keine durchführbare Regelung enthalten.

1. Unstreitig konnten sich die Eigentümer über die Rechtmäßigkeit einiger in die Rechenwerke eingestellte Kostenpositionen nicht einig werden. Sie haben diesen Disput vorläufig dadurch gelöst, in dem sie sich eine Korrektur der Abrechnungen dahingehend vorbehalten haben, dass nach Überprüfung der Rechtslage gegebenenfalls eine Neuberechnung erfolgen solle. Das ist nach Auffassung des Gerichts in dieser allgemeinen Form nicht zulässig.

2. Das Gericht geht nicht davon aus, dass ein Korrekturvorbehalt bei jeder Genehmigung einer Jahresabrechnung zwingend die Nichtigkeit zur Folge hat. Nichtig sind Beschlüsse unter anderem aber dann, wenn die Einzelfallprüfung ergibt, dass der Korrekturvorbehalt zu unbestimmt ist und dadurch die Durchführbarkeit der gewollten Regelung torpediert (vgl. LG München I, ZMR 2017, 89). Das ist vorliegend der Fall.

3. Eine Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen-Ausgabenrechnung. Sämtliche im Abrechnungszeitraum getätigten Ausgaben sind den tatsächlich erzielten Einnahmen gegenüberzustellen, um diese nach den geltenden Verteilerschlüsseln verbindlich auf die einzelnen Eigentümer verteilen zu können (statt vieler: BGH ZWE 2010, 170; OLG Hamm, ZMR 1997, 251). Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn die Rechenwerke endgültig sind, indem die Richtigkeit der Abrechnungsspitze im Beschlusswege festgestellt wird (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das ist vorliegend nicht geschehen. Denn die Genehmigungen wurden in dem Bewusstsein erteilt, dass die vorgelegten Rechenwerke möglicherweise neu berechnet werden müssten und damit ihren Zweck – abschließende Festlegung der Beitragspflicht – noch gar nicht erfüllen konnten. Das folgt zwanglos aus dem mitbeschlossenen Korrekturvorbehalt und schadet. Denn die noch bestehende Ungewissheit führt dazu, dass die angefochtenen Genehmigungen eine ordnungsgemäße Verteilung der Einnahmen und Ausgaben nicht ermöglichen und damit eine durchführbare Regelung nicht erkennen lassen.

4. Der aus dem Korrekturvorbehalt resultierende Bestimmtheitsmangel führt nicht nur zu einer Teilnichtigkeit der Genehmigungen bezüglich der streitigen Kostenpositionen, sondern hat die Gesamtnichtigkeit zur Folge. Denn die Aufnahme des Vorbehaltes einer Neuberechnung in die Beschlussfassung zeigt, dass die Eigentümer eine abschließende Genehmigung der Abrechnungen gerade nicht erteilen wollten, weil sie die mangelnde Entscheidungsreife erkannt hatten. Die Annahme nur einer Teilnichtigkeit würde diesem Willen entgegenstehen (vgl. LG München I, ZMR 2017, 89).

5. Unabhängig von diesem Ergebnis weist das Gericht darauf hin, dass die klägerseits vorgetragenen Bedenken keinen Beschluss Mangel begründen können. Es kann dahinstehen, ob die Abrechnungen unverständlich, nicht nachvollziehbar oder rechnerisch unschlüssig sind. (vgl. Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, § 28 Rdnr. 206, 207). Dem Vorbringen der Klägerin ist nicht zu entnehmen, dass die von ihr gerügten Mängel Auswirkung auf das Abrechnungsergebnis haben. Darauf kommt es aber an. Denn nach der WEG-Reform ist Gegenstand der Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung lediglich das Abrechnungsergebnis (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) in Form einer Nachzahlungspflicht oder eines Abrechnungsguthabens.

B. Soweit die Klägerin den Beschluss zu TOP 2 angefochten hat, ist die Klage unbegründet. Die Anfechtung geht ins Leere. Denn ausweislich der Niederschrift der Versammlung ist unter diesem Tagesordnungspunkt gar kein Beschluss gefasst worden, der einer Anfechtung zugänglich wäre.

C. Der Klageantrag zu 2) ist ebenfalls unbegründet. Ein Anspruch der Klägerinauf Rechnungslegung gegen die Beklagte Gemeinschaft besteht nicht. Diese ist nicht passivlegitimiert.

1. Der Anspruch auf Rechnungslegung gründet auf §§ 675, 666, 259 BGB. Sein Inhalt umfasst eine Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben und entspricht daher im Wesentlichen einer Gesamtabrechnung. Der Anspruch kann jederzeit geltend gemacht werden. Die Pflicht zur Rechnungslegung trifft gemäß §§ 675, 666 BGB den Auftragnehmer und dient dessen Kontrolle.

2. Aus diesen Grundsätzen folgt, dass im Rahmen einer WEG allenfalls der Verwalter auf Verlangen Rechenschaft abzulegen hat, nicht aber die Gemeinschaft. Das folgt aus dem im Rahmen des WEMoG (WEG-Reform mit Wirkung ab dem 01.12.2020) erfolgten Wegfall des §§ 28 Abs. 4 WEG aF, in dem eine entsprechende Verwalterpflicht ausdrücklich normiert war. Der bewusste Verzicht auf diese Vorschrift zeigt nämlich, dass eine Verpflichtung der Gemeinschaft zur jederzeitigen Rechnungslegung nicht gewollt war. Denn gemäß § 18 Abs. 1 WEG nF wäre der Verband insofern verpflichtet gewesen, hätte der § 28 Abs. 4 WEG aF nach wie vor Gültigkeit. Der gesetzgeberische Wille geht vielmehr dahin, die Kontrolle der Vermögensentwicklung in der Gemeinschaft ausschließlich über die von dieser turnusmäßig zu erstellenden Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG) nebst Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) zu sichern.

3. Eine Auslegung des Klageantrages dahingehend, dass die Klägerin die Beklagte zur Erstellung der Jahresabrechnungen 2019 und 2020 verpflichten will, kommt nicht in Betracht. Denn die unmissverständliche und konkrete Bezeichnung des Klageziels „Rechenschaft bzw. Rechnung legen", von der die anwaltlich vertretene Klägerin trotz Hinweis des Gerichts auf Bedenken nicht abgerückt ist, verbietet eine vom Wortlaut abweichende Auslegung.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711ZPO.

Der Gesamtstreitwert wird gemäß § 49 GKG auf 14.062,65 Euro festgesetzt. Er setzt sich wie folgt zusammen:

1.

Anfechtung TOP 2: 500,00 Euro

2.

Anfechtung TOP 3: 7.562,65 Euro (= 5.769,10 Euro bzgl. JA 2019 [=Saldo Ausg./Einn.] und 1.793,55 Euro bzgl. JA 2020 [=Saldo Ausg./Einn.])

3.

Verpflichtungsantrag: 6.000,00 Euro

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.