Amtsgericht Bottrop, Zivilabteilung 11 — 11 C 184/22

Die Parteien waren über ein Mietverhältnis über das Objekt Q.-straße in J. miteinander verbunden. Die Kläger machen nunmehr Schadensersatzansprüche wegen vermeintlicher Beschädigungen der Mietsache geltend. Bei Mietbeginn leisteten die Beklagten eine Kaution in Höhe von 1.900,00 €.

Die Beklagten räumten die Wohnung am 01.03.2022. Bei der Wohnungsübergabe wurde ein Abnahmeprotokoll angefertigt. Darin sind eine Macke an der Badezimmertür, eine Macke am Heizkörper im Schlafzimmer sowie eine Macke im Griffbereich der Schlafzimmertür festgehalten. Die Beklagten verweigerten die Beseitigung der Schäden. Stattdessen verpflichteten sie sich, einen Zahlungsbetrag von 500,00 € zu leisten bzw. diesen Betrag von der Kaution abzuziehen. Daher wurde ein Restkautionsbetrag von 1.400,00 € im Abnahmeprotokoll vermerkt.

Mit Schreiben vom 12.04.2022 forderten die Kläger die Beklagten auf, die Schadensersatzansprüche dem Grunde nach anzuerkennen. Die Beklagten reagierten hierauf nicht.

Die Kaution wurde bislang nicht ausgekehrt, was die Beklagten mit der Widerklage geltend machen.

Die Kläger behaupten, dass das Mietobjekt bei Rückgabe diverse Schäden aufgewiesen habe. Die Heizkörper, die sie - die Kläger - während der Mietzeit erneuert hätten, seien funktionswidrig, u.a. als Leiterersatz für die Erreichung höher gelegener Gegenstände benutzt worden. Dadurch seien Oberflächenkratzer am Heizkörper selbst sowie Beulen und Schäden an der Halterung entstanden. Die Heizkörper hätten ausgetauscht werden müssen. Ferner seien drei Türen (Türzargen und Türblätter) beschädigt, welche ausgetauscht worden seien. Die Rollläden im Wohnzimmer und in der Küche seien defekt hinterlassen worden. Auch hier sei ein Austausch erforderlich gewesen. Sämtliche Wände seien über das normale Maß hinaus mit Löchern und Schrauben übersät gewesen. Die Griffe der Fenster seien beschädigt worden. Drei Griffe hätten ausgetauscht werden müssen. In die Fensterrahmen seien Schrauben eingebracht worden. Die Tapete sei nicht ordnungsgemäß entfernt worden. Ein von den Beklagten eingebrachter Laminatboden auf dem Dachboden sei nicht entfernt worden.

Die vorgenannten Schäden seien im Abnahmeprotokoll nicht vollständig aufgenommen worden, weil bei der Abnahme ersichtlich geworden sei, dass aufgrund der Vielzahl von Schäden nicht der vollständige, mangelbehaftete Zustand der Wohnung aufgenommen werden könne. Im gegenseitigen Einvernehmen seien daher nur die Schäden aufgenommen worden, die bei erster Durchsicht der Wohnung offensichtlich gewesen seien. Daher seien sich die Parteien einig gewesen, dass weder die Schadensaufstellung noch die Zahlungsverpflichtung abschließenden Charakter haben sollten.

Zur Beseitigung der Schäden seien 4.192,34 € angefallen. Hiervon entfalle ein Betrag von 1.461,32 € auf die Heizkörper. Der übrige Betrag entfalle auf die Erneuerung von Tapeten, Türzargen, Türen und Fensterrollläden. Sämtliche Kosten seien erforderlich, ortsüblich und angemessen. Die Arbeiten seien zwischenzeitlich durchgeführt worden.

Die Kläger sind der Auffassung, dass sie nicht verpflichtet seien, die Kaution mit der Schadensersatzforderung zu verrechnen.

Die Klage ist den Beklagten am 08.09.2022 zugestellt worden. Die Widerklage ist den Klägern am 27.09.2022 zugestellt worden.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 4.192,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen die Beklagten,

die Kläger gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 1.400,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2022 zu zahlen.

Die Kläger beantragen,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Klage in Höhe von 669,37 € unschlüssig sei, da die Umsatzsteuer nicht geltend gemacht werden könne, wenn die Kosten nicht tatsächlich angefallen seien. Ferner sei die geleistete Kaution unberücksichtigt geblieben.

Die Beklagten bestreiten, dass die übrigen Räume, für die im Abnahmeprotokoll keine Mängel aufgeführt worden seien, Mängel aufgewiesen hätten. Bei der Wohnungsübergabe habe es keine Beanstandungen gegeben. Um einen Streit zu vermeiden, hätten sich die Parteien darauf geeinigt, dass von der Kaution ein Betrag von 500,00 € abgezogen werde und der verbleibende Betrag in Höhe von 1.400,00 € an die Beklagten ausgekehrt werde. Dieser Vergleich stehe - so meinen die Beklagten - der nunmehr geltend gemachten Forderung entgegen.

Die Beklagten behaupten im Übrigen, dass sie das Mietobjekt in keinem schlechteren Zustand zurückgegeben hätten, als sie es selbst erhalten hätten. Das Mietobjekt sei bei der Anmietung durch den Voreigentümer in einem unrenovierten und völlig verwahrlosten Zustand gewesen. Im Erdgeschoss sei kein Estrichboden eingelassen gewesen. In den Wänden hätten sich zahlreiche Löcher sowie verbliebene Nägel und Bilderhaken befunden. Dies habe nicht nachgebessert werden können, da die Wohnung im Erdgeschoss aus Reibeputz bestanden habe, so dass die ausgebesserten Stellen deutlich sichtbar gewesen seien. Die Tapete habe lediglich an einer Stelle nicht entfernt werden können, weil dort eine Rigipsplatte tapeziert worden sei, so dass diese beim Ablösen der Tapete zerstört worden wäre. Die Rollläden im Wohnzimmer und der Küche seien bereits bei Einzug schwergängig und in einem schlechten Allgemeinzustand gewesen. Lediglich ein Rollladengurt sei im Laufe der Mietzeit gerissen. Hierbei - so meinen die Beklagten - handele es sich jedoch um normale Abnutzungserscheinungen. Gleiches gelte für die Fenstergriffe. Die Beklagten behaupten, dass die Fenster bei Einzug ebenfalls über 30 Jahre alt gewesen seien und regelmäßig nachjustiert und ausgerichtet werden mussten. Hinsichtlich des Laminats auf dem Dachboden hätten die Kläger erklärt, dass dieser dort verbleiben könne.

Die Beklagten bestreiten die Höhe und Angemessenheit der Kostenvoranschläge.

Sie sind ferner der Auffassung, dass die Kläger ihnen eine Frist zur Abhilfe hätten setzen müssen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen B., S., A., I., U., F. und Y.. Ferner ist das Abnahmeprotokoll vom 01.03.2022 in Augenschein genommen worden. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2023 (Bl. 119 ff. d. A.) und die wechselseitig zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist nicht erfolgreich. Die Widerklage hat Erfolg.

I.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch in Höhe von 4.192,34 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu.

Der Anspruch ist lediglich in Höhe von 500,00 € entstanden. Die Kläger konnten nicht nachweisen, dass die Vereinbarung im Abnahmeprotokoll hinsichtlich einer Ausgleichszahlung von 500,00 € nicht abschließend war. In dieser Höhe ist der Anspruch jedoch bereits durch Aufrechnung mit der Kaution erloschen. Im Einzelnen:

1.

Der Anspruch der Kläger ist lediglich in Höhe von 500,00 € entstanden.

Über diesen Betrag haben sich die Parteien bei der Übergabe der Wohnung, bei der der Zustand der Wohnung festgestellt und in einem Abnahmeprotokoll niedergelegt wurde, geeinigt. Dieses Abnahmeprotokoll ist als deklaratorisches Anerkenntnis zu werten. Die Zustandsbeschreibung enthält zumindest ein Zeugnis der Partei gegen sich selbst (tatsächliches Anerkenntnis), die - ähnlich wie eine Quittung - als aussagekräftiges Indiz Beweiserleichterungen zur Folge hat. Ein deklaratorisches Anerkenntnis setzt daneben eine Interessenlage voraus, die zur Abgabe eines Anerkenntnisses Anlass gibt. Eine solche Interessenlage kann darin liegen, ein zwischen den Parteien bestehendes Schuldverhältnis insgesamt oder in einzelnen Beziehungen einem Streit oder zumindest einer (subjektiven) Ungewissheit über dessen Bestand oder seiner Rechtsfolgen zu entziehen (vgl. Schmidt-Futterer/ Streyl , 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 56 f.).

In dem Abnahmeprotokoll vom 01.03.2022 wurde der Zustand der Wohnung festgehalten. Hierin waren die einzelnen Räume aufgeführt, so dass nach Raum unterteilt Mängel aufgelistet werden konnten. Eingetragen waren dort eine Macke an der Badezimmertür, eine Macke am Heizkörper im Schlafzimmer und eine Macke im Griffbereich der Schlafzimmertür. Das Vorhandensein dieser Mängel haben die Beklagten durch ihre Unterschrift anerkannt. Daraus leitet das Gericht aber auch ab, dass weitere Mängel nicht festgestellt wurden. Der Umfang der Anerkenntniswirkung hängt vom Zweck der Zustandsfeststellung ab. Ist - wie regelmäßig - eine umfassende Zustandsfeststellung beabsichtigt, dann geht die Anerkenntniswirkung dahin, dass alle nicht beschriebenen Schäden bzw. Zustände, soweit sie erkennbar waren, nicht vorhanden sind. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Untersuchung oberflächlich vornimmt; der Mieter darf dann annehmen, der Vermieter verzichte auf Ansprüche aus Zuständen, die er bei gehöriger Prüfung hätte erkennen können (vgl. Schmidt-Futterer/ Streyl , 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 57). Wie bereits ausgeführt bezieht sich das Abnahmeprotokoll auf die gesamte Wohnung und nicht nur auf bestimmte Räume. Somit ist davon ausgehen, dass eine umfassende Zustandsfeststellung beabsichtigt war. Soweit die Kläger behaupten, dass die Parteien im gegenseitigen Einvernehmen nur die Schäden aufgenommen hätten, die bei erster Durchsicht der Wohnung offensichtlich gewesen seien, so ist dem nicht zu folgen. Zum einen handelt es sich nach Auffassung des Gerichts bei sämtlichen nun geltend gemachten Schäden um offensichtliche Schäden. Insbesondere die nicht entfernte Tapete, das nicht entfernte Laminat und die vermeintlich vorhandenen übermäßig vielen Bohrlöcher an der Wand konnten nicht übersehen werden. Ebenso hätten Beschädigungen an den Fensterrahmen oder den Fenstergriffen bei einem gründlichen Rundgang durch die Wohnung erkannt werden können. Weshalb Macken an Türen und Heizkörpern, die bei der Abnahme in manchen Räumen erkannt wurden, in anderen Räumen nicht erkannt werden konnten, erschließt sich ebenfalls nicht. Zum anderen konnten die Kläger eine solche Vereinbarung nicht nachweisen. Aus dem Abnahmeprotokoll ergibt sich dies jedenfalls nicht. Dort ist an keiner Stelle - auch nicht handschriftlich - durch einen entsprechenden Zusatz niedergelegt, dass das Protokoll nicht abschließend ist oder dass sich die Kläger die Geltendmachung weiterer Schäden vorbehalten. Dies würde dem Sinn und Zweck eines solchen Abnahmeprotokolls auch völlig widersprechen. Denn ein solches Abnahmeprotokoll wird gerade zu dem Zweck angefertigt, Streitigkeiten über das Vorhandensein von Mängeln im Zeitpunkt der Rückgabe zu unterbinden. Eine solche Einigung konnten auch die Zeugen F. und Y. nicht bestätigen. Diese erklärten zwar, dass die Einigung hinsichtlich der Zahlung bzw. Verrechnung von 500,00 € nicht abschließend gewesen sei. Auf Nachfrage erläuterten jedoch beide ausdrücklich, dass sich dies nur auf die Schadenshöhe beziehe. Während der Zeuge F. zunächst angab, sich an Einzelheiten der Einigung nicht erinnern zu können, gab er später an, dass der Betrag von 500,00 € nicht endgültig war. Es habe zunächst abgewartet werden sollen, bis die Kostenvoranschläge vorlagen. Auch der Zeuge Y. erklärte, dass falls die festgestellten Schäden 500,00 € übersteigen, nachträglich noch etwas überwiesen oder mit der Kaution verrechnet werden solle. Ausdrücklich sagte er, dass er nicht mitbekommen habe, ob etwas in Bezug auf weitere Schäden, die ggf. erst im Nachhinein auftreten könnten, besprochen wurde.

Aufgrund des von beiden Parteien unterschriebenen Abnahmeprotokolls hält das Gericht den Beweis über die Richtigkeit des beschriebenen Zustands - und damit auch das Nichtvorhandensein weiterer Schäden - für geführt. Der Gegner - hier die Kläger - müssen daher den Gegenbeweis erbringen (vgl. Schmidt-Futterer/ Streyl , 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 56). Dies ist ihnen jedoch nicht gelungen. Im Rahmen des § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO erfolgt eine freie Beweiswürdigung des erkennenden Gerichts. Danach ist ein Beweis als erbracht anzusehen, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Diese Überzeugung des Richters erfordert keine - ohnehin nicht erreichbare (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17.02.1970 - III ZR 139/67; OLG München, Urteil vom 28.07.2006 - 10 U 1684/06) - absolute oder unumstößliche, gleichsam mathematische Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie vollständig auszuschließen (grundlegend BGHZ 53, 245 [256] = NJW 1970, 946, st. Rspr., insb. NJW 1992, 39 [40] und zuletzt VersR 2007, 1429 [1431 unter II 2]).

Zwar sagte der Zeuge F. aus, dass - neben den Türen und Heizkörpern - auch die Jalousien beschädigt und Dübel in den Wänden gewesen seien. Dabei erklärte er aber auch, dass es nicht sonderlich viele Dübellöcher gewesen seien. Dies könnte erklären, weshalb die Dübellöcher nicht in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wurden. Die Aussage des Zeugen F. widerspricht jedoch den Aussagen der Zeugen B., S., A. und I., welche sich nicht an Schäden in der Wohnung erinnern konnten. Insbesondere sagten die Zeugen aus, dass sie überwiegend mit Tapeten abreißen beschäftigt gewesen seien. Hierbei wäre wohl aufgefallen, wenn außerordentlich viele Dübellöcher vorhanden gewesen sein sollten. Ferner ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund weitere Schäden, die am Tag der Wohnungsübergabe festgestellt wurden, nicht in das Abnahmeprotokoll eingetragen wurden. Ein Grund hierfür wurde auch nicht benannt. Die Aussage des Zeugen Y. war hinsichtlich weiterer Schäden unergiebig. Dieser gab an, dass er nicht durch alle Räume gegangen sei und nur etwas von Schäden am Heizkörper mitbekommen habe. Aufgrund der sich widersprechenden Aussagen vermag das Gericht nicht zu beurteilen, welcher der Aussagen mehr Glauben zu schenken ist. Jedenfalls konnte sich das Gericht nicht nach oben genannten Maßstäben davon überzeugen, dass mehr Schäden in der Wohnung waren, als im Abnahmeprotokoll aufgeführt.

In dem Abnahmeprotokoll haben die Parteien eine Entschädigungszahlung von 500,00 € vereinbart. Dies ergibt sich daraus, dass im Abnahmeprotokoll eine verbleibende Kaution von 1.400,00 € handschriftlich notiert ist. Dies ist ebenfalls als deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu werten. Das gilt auch, wenn sich die Parteien eine falsche Vorstellung von dem Ausmaß eines Schadens gemacht haben; das Risiko, diesen nicht aufgeklärt zu haben, kann sich zu Lasten beider auswirken (vgl. Schmidt-Futterer/ Streyl , 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 58). Insofern müssen sich die Kläger an dieser Vereinbarung festhalten lassen.

2.

Der Anspruch der Kläger ist durch Aufrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution erloschen, § 389 BGB.

Den Beklagten steht gegen die Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution zu. Eine gesetzliche Abrechnungsfrist besteht zwar nicht. In durchschnittlichen Fällen ist dem Vermieter jedoch üblicherweise eine Frist von sechs Monaten einzuräumen. Die Wohnung wurde den Klägern am 01.03.2022 zurückgegeben. Bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung ist mittlerweile über ein Jahr vergangen, in dem über die Kaution nicht abgerechnet wurde. Außer dem streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch haben die Kläger keine weiteren Ansprüche geltend gemacht. Zumindest wurde dies weder vorgetragen noch ergibt sich dies aus den sonstigen Umständen des Falles. Sofern noch die letzte Betriebskostenabrechnung ausstehen sollte, was dem Gericht nicht bekannt ist, könnte allenfalls ein angemessener Teil der Kaution einbehalten werden. Anhaltspunkte hierzu wurden jedoch nicht mitgeteilt.

Die Beklagten haben zu Beginn den Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 1.900,00 € geleistet. Durch Aufrechnung ist der Schadensersatzanspruch der Kläger in Höhe von ursprünglich 500,00 € somit in voller Höhe erloschen, § 389 BGB.

II.

Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Den Beklagten steht gegen die Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu. Insofern wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Da von der geleisteten Kaution in Höhe von 1.900,00 € bereits 500,00 € durch Aufrechnung gegen den Schadensersatzanspruch der Kläger erloschen ist (§ 389 BGB), verbleibt der Anspruch in Höhe von 1.400,00 €.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Am 01.03.2022 - der von den Beklagten geltend gemachte Zinsbeginn - war der Kautionsrückzahlungsanspruch noch nicht fällig, da an diesem Tag gerade erst die Wohnung zurückgegeben wurde und somit die Abrechnungsfrist erst in Gang gesetzt wurde. Dass die Kläger außergerichtlich zur Rückzahlung der Kaution aufgefordert wurden, wurde nicht vorgetragen. Daher konnten nur Rechtshängigkeitszinsen zuerkannt werden.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1, 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 5.592,34 EUR festgesetzt.

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bottrop statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bottrop, Gerichtsstr. 24-26, 46236 Bottrop, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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