Amtsgericht Essen, Einzelrichter — 196 C 157/23
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der weitere Beteiligte Herr D..
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten sind Wohnungseigentümer innerhalb der Klägerin.
Der weitere Beteiligte D. war vormals als Verwalter der Klägerin bestellt.
Unter dem 17.12.2022 fand eine Eigentümerversammlung statt, die durch den damaligen Verwalter einberufen wurde. Was auf der Versammlung im Einzelnen beschlossen wurde, ist zwischen den Parteien streitig.
In dem Versammlungsprotokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.12.2022 ist unter TOP 4 die Bestellung des Verwalters D. ab dem 1.6.2022 bis zum 30.5.2024 aufgeführt. Darunter findet sich der handschriftliche Zusatz, dass dem derzeitigen Verwalter D. fristgerecht zum nächstmöglichen Termin gekündigt wird und der Kündigungstermin den Eigentümern mitzuteilen ist.
Es existieren zwei unterschiedliche Versionen des Protokolls. In der einen Version sind hinsichtlich der abgegebenen Stimmen keine Angaben enthalten, die andere Version enthält handschriftlich eingetragene Stimmanteile mit der Angabe: "Ja Stimmen 9 mit 645 Anteilen + 68 Anteile". Die handschriftliche Angabe der Stimmanteile wurden durch den Beteiligten D. nachträglich vorgenommen, als das Protokoll bereits unterzeichnet war. Wegen der Einzelheiten wird auf die unterschiedlichen Protokollversionen zur Versammlung vom 17.12.2022 Bezug genommen.
Mit E-Mail vom 5.1.2023 wandte sich der Beklagte G. an den Verwalter D. wie folgt:
zu Ihrer Mail, Herr D., und dem Protokoll möchte ich einige Anmerkungen machen:
- Wie in Top 4 protokolliert bitte ich Sie das Datum für die Beendigung des Verwaltervertrages bekannt zu geben. Zudem bitte ich Sie zeitnah den Termin für die nächste Eigentümerversammlung bekannt zu geben, so dass im Vorfeld Angebote neuer Verwaltungen eingeholt und allen Eigentümern bekannt gemacht werden können. Idealerweise sollte die Versammlung min. zwei Monate vor dem Verwalterwechsel liegen, damit ein reibungsloser Übergang gewährleistet ist."
Am 19.1.2023 fand auf Einladung des Verwalters D. eine weitere Wohnungseigentümerversammlung in der Zeit von 11:00 bis 12:00 Uhr statt. Im Anschluss führten die Wohnungseigentümer unter Abwesenheit des Herrn D. ab 12:07 Uhr eine weitere Versammlung durch. Hier beschlossen die anwesenden Eigentümer unter TOP 2, den Beklagten T. zu bevollmächtigen, die Kündigung und Abberufung des Verwalter D. auszusprechen.
In der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 29.03.2023 wurde die X. zur neuen Verwalterin bestellt. Zudem wurde der Beirat, bestehend aus den Beklagten, damit beauftragt, die X. zu kontaktieren und einen Verwaltervertrag mit dieser abzuschließen. Gleichzeitig wurde dem Beirat die Kontovollmacht über das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 29.3.2023 Bezug genommen.
Der Verwaltervertrag mit der X. wurde durch den Beirat am 26.04.2023 abgeschlossen.
Die Beklagten erstellten im Mai 2023 namens der Klägerin eine Verwaltervollmacht zugunsten der Fa. X., mit welcher diese berechtigt wurde, Bankkonten zu eröffnen und aufzulösen.
Aufgrund dieser Verwaltervollmacht überwies die Postbank das Guthaben der Eigentümergemeinschaft in Höhe von 73.932,05 € von deren Konto an ein Konto der Fa. X..
Die Klägerin ist der Auffassung, die nachträgliche Berichtigung des Protokolls vom 17.12.2022 habe keine Auswirkungen auf seine Richtigkeit. Die handschriftlichen Ergänzungen seien nicht Beschlussgegenstand, sondern lediglich eine Erinnerungsstütze für den Verwalter und die Eigentümer.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Beteiligte D. für die Klägerin zunächst beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen,
1.
an die Klägerin 73.932,05 € auf das Postbankkonto der Klägerin zu zahlen, und Zinsen in Höhe von 5 % Punkte über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 73.932,05 € seit dem 1.10.2023.
2.
an die Klägerin Bearbeitungskosten für dieses Verfahren in Anlehnung an die RVG gem. Verwaltervertrag § 3 Satz 1.7 in Höhe von 4.364,00 € zu zahlen
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sodann hat der Beteiligte D. die Klagerücknahme hinsichtlich des Hauptantrages zu Ziff. 1) in Höhe von 73.932,05 EUR erklärt.
Die Beklagten haben der Klagerücknahme nicht zugestimmt.
Die Beklagten bestreiten die Prozessführungsbefugnis des handelnden Herrn D. für die Klägerin. Die Beklagten bestreiten, dass dieser noch bestellter Verwalter sei.
Sie behaupten, der Verwalter D. sei auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.12.2022 abberufen worden.
Die Klage konnte nach erfolgter Antragstellung ohne Einwilligung der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung durch den Kläger nicht mehr zurück genommen werden, §§ 269 Abs. 1, 137 ZPO.
Die Klage ist unzulässig.
Der für die Klägerin auftretende Beteiligte D. hat innerhalb der durch das Gericht gesetzten Fristen nicht hinreichend nachgewiesen, dass er noch bestellter Verwalter der Klägerin ist und damit gem. § 9b WEG für diese vor Gericht auftreten kann.
Die Eigenschaft als gesetzlicher Vertreter ist durch das Gericht von Amts wegen zu prüfen, §§ 56, 80 ZPO. Bei der Prüfung ist das Gericht an die allgemeinen Beweisvorschriften nicht gebunden, das ist von Beweisanträgen unabhängig und überzeugt sich im Wege des Freibeweises (Zöller, ZPO, § 56, Rn. 8).
Danach ist das Gericht von der fortdauernden Bestellung des Beteiligten D. als Verwalter der Klägerin nicht überzeugt.
Aus dem vorgelegten Beschlussprotokoll vom 17.12.2022 ergibt sich nicht eindeutig, dass über die Fortbestellung des Beteiligten D. beschlossen wurde.
Die ordnungsgemäß erstellte Niederschrift ist eine Privaturkunde i.S.d. § 416 ZPO Ihre Beweiskraft beschränkt sich folglich auf die Urheberschaft des Ausstellers, nicht aber auf die inhaltliche Richtigkeit der Niederschrift, auch nicht bei Genehmigung durch die Wohnungseigentümer. Im Hinblick auf die dingliche Wirkung der Beschlüsse gem. § 10 Abs. 3 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und den Rechtsnachfolgern kommt der Niederschrift in einem Verfahren aber ein erheblicher indizieller Beweiswert zu, die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Niederschrift wird vermutet (Bärmann, WEG, 15. Auflage, § 24, Rn. 156). Der Beweiswert hinsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit der Niederschrift wird beeinträchtigt, wenn eine der erforderlichen Unterschriften unter der Niederschrift fehlt (Bärmann, a.a.O., m.w.N.).
Entsprechendes gilt hinsichtlich der Beweiskraft nach Auffassung des Gerichts dann, wenn aufgrund anderer Umstände der Beweiswert der Niederschrift beeinträchtigt ist.
So liegt es hier. Der Beteiligte D. hat das Protokoll abgeändert, nachdem bereits die erforderlichen Unterschriften hierunter gesetzt waren. Hierbei wird die Beweiskraft ebenso wie bei einer fehlenden Unterschrift erheblich geschmälert. Denn bezüglich der nachträglichen Änderungen fehlt es an jedweder Kontrolle durch die Wohnungseigentümer.
Zudem ist das Protokoll widersprüchlich. Im Beschlusstext des Protokolls vom 17.12.2022 wird aufgeführt, dass der Verwalter D. bis zum 30.5.2024 Verwalter bleibt. Der handschriftliche Zusatz "Der Verwalter wird fristgerecht gekündigt zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Den Kündigungstermin den Eigentümern mitteilen" steht dazu im Widerspruch und ergäbe nur Sinn, wenn - wie von der Beklagtenseite vorgetragen - gerade nicht über die Fortbestellung, sondern über die Kündigung und Abberufung des Verwalters beschlossen wurde. Der Einwand des Beteiligten D., der Zusatz habe lediglich "als Gedächtnisstütze" gedient und sei nicht Beschlussinhalt gewesen, ist dabei nicht überzeugend. Denn auch als Gedächtnisstütze könnte der Zusatz nur auf eine tatsächlich gewollte Kündigung des Vertrages hindeuten.
Weitere Belege für seine Bestellung hat der Beteiligte D. innerhalb der gesetzten Fristen nicht vorgelegt. Die Zweifel gehen zu seinen Lasten.
Die Protokolle der Versammlungen vom 19.1.2023 und 29.3.2023, verstärken die bestehenden Zweifel des Gerichts an der Verwaltereigenschaft des Beteiligten D.. Denn aus beiden geht die Neubestellung der Verwaltung X. hervor. Diese würde zusätzlich die Abberufung des alten Verwalters bedeuten (so auch LG Köln, Urteil vom 31. Januar 2013 – 29 S 135/12 –, Rn. 29; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 28. Januar 2003 – 2Z BR 126/02 –, Rn. 18 - 19, juris).
Eine weitere Schriftsatzfrist war dem Beteiligten D. nicht zu gewähren. Die Voraussetzungen des § 283 ZPO liegen nicht vor. Hinsichtlich des Nachweises der Verwaltereigenschaft sind keine neuen Tatsachen kurzfristig durch die Beklagten vorgebracht worden.
Der nach Schluss der mündlichen Verhandlung und ohne nachgelassene Schriftsatzfrist eingereichte Schriftsatz des Beteiligten D. vom 28.3.2024 bot keinen Anlass auf Wiedereröffnung des Verfahrens, § 156 ZPO.
Der Streitwert wird bis zum 1.1.2024 auf 73.932,05 EUR und ab dem 2.1.2024 auf 78.296,05 EUR festgesetzt.