Amtsgericht Marl, Zivilabteilung 34 — 34 C 3/25

Der Kläger ficht als Miteigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung am 23.12.2024 an.

Die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft lud mit Schreiben vom 27.11.2024 zur ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 23.12.2024 um 18.00 Uhr ein. Nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat und der Dringlichkeit eventueller Fristabläufe (z.B. VerwalterbesteIlung) habe man sich entschlossen, eine Eigentümerversammlung noch vor Weihnachten einzuberufen. In dieser würden lediglich Kernaspekte zur Beschlussfassung gestellt. Sie werde im nächsten Jahr im ersten Quartal eine weitere EigentümerversammIung einberufen, in die weiteren Aspekte sowie die Jahresabrechnung 2024 zur Diskussion und Beschlussfassung gestellt würden. Der Einladung war die Tagesordnung beigefügt.

In der Wohnungseigentümerversammlung, an der insgesamt 772,595/1.000,000 Miteigentumsanteile vertreten waren, wurden u.a. folgende Beschlüsse gefasst:

Unter Tagesordnungspunkt 5 beschlossen die Eigentümer mit 19 Ja-Stimmen, einer Nein-Stimme und einer Enthaltung auf Grundlage der für die Wirtschaftsperiode 2023 erstellten Jahresabrechnung (Druckdatum 27.06.20249 gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 WEG) die sich aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Guthaben bzw. Fehlbeträge als Anpassung der nach Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse bzw. als zu leistende Nachschüsse auf den Wirtschaftsplan. Wegen der weiteren Einzelheiten des Beschlusses wird auf Anlage K2 (Bl. 29 d.A.) verwiesen.

Unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossen die Eigentümer mit 20 Ja-Stimmen und einer Enthaltung die Genehmigung der auf Grundlage der jeweiligen Einzelwirtschaftspläne mit Druckdatum vom 04.10.2024 für die einzelnen Sondereigentumseinheiten ergebenden Hausgeldvorschüsse für das Kalenderjahr 2025, bestehend aus den Beiträgen zur Bewirtschaftung und Verwaltung (Kostentragung) sowie der Erhaltungsrücklage. Die monatlich bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats zu leistende Teilbeträge gölten für den Zeitraum ab dem 01.01.2025, bis die Wohnungseigentümer über eine Neufestsetzung der Vorschüsse auf Grundlage eines neuen Wirtschaftsplanes beschlössen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Beschlusses wird auf Anlage K2 (Bl. 29 d.A.) verwiesen

Unter Tagesordnungspunkt 9 beschlossen die Eigentümer mit 18 Ja-Stimmen, zwei Nein-Stimmen und einer Enthaltung, den bisherigen Verwalter mit Wirkung ab dem 01.01.2025 bis zum 31.12.2027 zum Verwalter zu bestellen. Die Grundvergütung betrage monatlich je verwalteter Wohnung 26,70 € bis zum 31.12.2026, anschließend 2 % Erhöhung per anno (§ 17 des Verwaltervertrags). Die Vergütung verstehe sich inklusive der zurzeit gesetzlichen Umsatzsteuer (§ 19 %). Zusätzlich erhalte der Verwalter die vertraglich geregelte Sondervergütung für die im Verwaltervertrag geregelten Zusatzleistungen. Der bestehende und allen Eigentümern bekannte Verwaltervertrag bleibe im Übrigen unverändert bestehen und gelte auch für die gesamte Dauer der Bestellung fort. Die im Verwaltervertrag geregelten Sondervergütungen gemäß § 18 würden verursacherbezogen exklusiv denjenigen Wohnungseigentümern belastet, die den entsprechenden Verwalterzusatzaufwand verursacht hätten.

Die vorgenannten Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 5, 8 und 9 hat der Kläger mit Schriftsatz vom 23.01.2025, am gleichen Tage bei dem Amtsgericht Marl eingegangen, angefochten. Die Begründung der Anfechtungsklage erfolgte mit Schriftsatz von Montag, den 24.02.2025, am gleichen Tage bei dem Amtsgericht Marl eingegangen.

Der Kläger vertritt die Auffassung, die Beschlüsse seien bereits formell nicht ordnungsgemäß zustande gekommen.

Die Eigentümerversammlung habe aufgrund des bevorstehenden Weihnachtsfestes zur Unzeit stattgefunden. Für die Tagesordnungspunkte habe es keine besondere Dringlichkeit gegeben. Soweit die Dringlichkeit mit dem Ablauf der Bestellungszeit am 31.12.2024 begründet worden sei, sei auch eine problemlos durchzuführende Eigentümerversammlung im Jahre 2025 mit einer rückwirkenden Bestellung auf den 01.01.2025 möglich gewesen. Der Mangel habe sich auch kausal auf die Beschlussfassungen ausgewirkt, da der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Verlauf der Versammlung mehrfach die Bitte geäußert habe, Diskussionen zu einzelnen Tagesordnungspunkten aufgrund des bevorstehenden Weihnachtsfestes kurz zu halten. Auch ein anderer Wohnungseigentümer habe mitgeteilt, dass er am 23.12.2024 andere Dinge zu erledigen habe, als an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Darüber hinaus sei die Diskussion über die Wiederbestellung der Verwalterin durch einen Geschäftsordnungsbeschluss beendet worden.

Ferner seien die Miteigentümer unter Berücksichtigung von § 11 der Teilungserklärung, wonach eine schriftliche Vollmacht für eine Vertretung in einer Eigentümerversammlung beizubringen sei, jedenfalls teilweise nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen. Die Miteigentümer pp. hätten den Miteigentümer pp. lediglich per E-Mail bevollmächtigt, was dem Schriftformerfordernis nicht genügt habe. Der ehemalige Miteigentümer pp. sei nicht bevollmächtigt gewesen, seine Tochter als jetzige Miteigentümerin zu vertreten. Zudem könnten sich ohne eine entsprechende Textformvollmacht auch Eheleute nicht gegenseitig vertreten, so dass die Stimmanteile der Miteigentümer pp., pp., pp., pp., pp und pp. zu streichen seien.

Ferner seien die Beschlüsse auch materiell-rechtlich fehlerhaft.

Im Hinblick auf den Beschluss zur Jahresabrechnung 2023 sei zu beanstanden, dass die Position „Forderung an Versicherung“ auf das Konto „Versicherungsschäden“ zu verbuchen und nicht in die laufende Hausgeldabrechnung einzustellen gewesen sei. Des Weiteren sei ein Beschluss aus dem Jahre 2007, wonach jährlich ein Betrag in Höhe von 30.000,00 € der Erhaltungsrücklage zugeführt werden solle, nicht eingehalten werden, vielmehr belaufe sich die Zuführung lediglich auf 14.959,54 €. Es werde ferner bestritten, dass keine Forderungen gegenüber Sondereigentümern gemäß des Vermögensberichts nach § 28 Abs. 4 WEG bestünden und dass sämtliche Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage durch Beschluss gerechtfertigt und die Kosten durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu leisten seien. Dies gelte insbesondere für die Rechnungen der Firma pp. vom 31.01.2023 und 12.07.2023, der Firma pp. vom 13.02.2023 und 28.03.2023 sowie der Firma pp. vom 10.08.2023. Der Austausch des Sandes im Sandkasten habe eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedurft, es werde ferner bestritten, dass der Austausch erforderlich gewesen sei.

Im Hinblick auf den Beschluss zum Wirtschaftsplan für das Jahr 2025 sei ebenfalls zu beanstanden, dass eine Zuführung zur Erhaltungsrücklage nicht in Höhe von 30.000,00 € geplant worden sei. Zudem sei die Position Kabelanschluss zu streichen, da der Versorgungsvertrag zum 31.12.2024 gekündigt worden sei. Darauf angesprochen habe der Verwalter eine Korrektur mit nicht nachvollziehbaren Gründen abgelehnt. Weiterhin sei die Bezeichnung „Allgemeinstrom“ zu unbestimmt.

Im Hinblick auf den Beschluss zur Neubestellung der Verwalterin sei einerseits zu beanstanden, dass die ab dem 01.01.2027 vorgesehene Erhöhung nicht ausreichend transparent sei und die entsprechende Klausel im Verwaltervertrag aus diesem Grunde gemäß § 307 BGB unwirksam sei. Andererseits entspreche die Wiederwahl der Verwalterin aufgrund deren zurückliegender Pflichtverletzungen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung:

Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2023 sei verspätet erstellt worden, ein Wirtschaftsplan für das Jahr 2024 fehle trotz Erhalt einer entsprechenden Vergütung hierfür vollständig.

Der in der Eigentümerversammlung am 21.03.2024 beschlossene Austausch der Wasserfilter sei bislang nicht durch die Verwalterin umgesetzt worden.

Die in der Versammlung am 21.03.2024 beschlossene Eigentümerversammlung im dritten Quartal des Jahres 2024 sei von der Verwalterin nicht durchgeführt worden, gleiches gelte für ein beschlossenes Umlaufverfahren zu dem Tagesordnungspunkt 15f.

Die Sondereigentümer pp. und pp. hätten ebenfalls über Schwierigkeiten in der Zusammenarbeit mit dem Inhaber der Verwalterin geklagt.

Er habe mit E-Mail vom 28.04.2024 die Verwalterin aufmerksam gemacht, dass eine Mieterin beim Einzug den Hausflur des Hauses pp. beschädigt habe und habe um einen gemeinsamen Ortstermin zur Schadensaufnahme gebeten; eine Reaktion sei ausgeblieben.

Er habe mit E-Mail vom 13.05.2024 mitgeteilt, dass das Garagentor der WE 12 mutwillig beschädigt worden sei und habe um Mitteilung gebeten, ob ein - für den Ersatz durch eine Versicherung zwingend erforderlicher - Strafantrag gegen Unbekannt gestellt und wie das weitere Verfahren im Hinblick auf die Instandsetzung geplant sei. Auch hier sei eine Reaktion ausgeblieben.

Er habe mit E-Mail vom 29.05.2024 mitgeteilt, dass die Klingelanlage durch eine Mieterin beschädigt worden sei und dass die Anlage instandgesetzt werden müsse. Auch hier habe die Verwaltung keine Tätigkeiten entfaltet.

Er habe ferner weitere E-Mails, welche in den Anlagen K11 bis K15 übersandt wurden, an die Verwaltung geschickt, auch hier sei jeweils keine Reaktion erfolgt.

Insgesamt lasse sich festhalten, dass sich die Eigentumsanlage seit der Übernahme der Verwaltung durch die jetzige Verwalterin nicht mehr in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde und dringend notwendige und zum Teil beschlossene Erhaltungsmaßnahmen infolge ihrer Untätigkeit nicht durchgeführt würden.

Der Kläger beantragt sinngemäß,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.12.2024 zu den Tagesordnungspunkten 5, 8 und 9 für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, die Beschlüsse seien einerseits formell rechtmäßig ergangen.

Die Eigentümerversammlung sei nicht zur Unzeit durchgeführt worden, im Übrigen habe der Kläger nicht vorgetragen, dass Wohnungseigentümer wegen des Termins gehindert gewesen seien, an der Versammlung teilzunehmen.

Die Bevollmächtigung des Herrn pp. durch die Eheleute pp. sei rechtlich wirksam gewesen. Herr pp. sei sowohl von seiner Tochter bevollmächtigt gewesen, an der Versammlung teilzunehmen und sei ferner auch der Vertreter der Miteigentümerinnen pp. und pp. sowie der Eheleute pp. gewesen. Jedenfalls hätten sich etwaige unwirksame Vollmachten nicht auf das Ergebnis der Abstimmungen ausgewirkt.

Die Beschlüsse seien auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden.

Die Anfechtung einer Jahresabrechnung sei nur dann erfolgreich, wenn sich die angeblichen Fehler auf die Abrechnungsspitzen ausgewirkt hätten, was nicht der Fall sei. Darüber hinaus sei Abrechnung nicht fehlerhaft. Mangels der Erstattung seitens der Versicherung im Jahre 2023 seien die im Jahre 2023 getätigten Ausgaben in der Jahresabrechnung 2023 zu berücksichtigen gewesen. Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage hätten keine Auswirkungen auf die Abrechnungsspitzen. Gleiches gelte für den Vermögensbericht. Da auch etwaig unberechtigte Ausgaben durch die Verwaltung in die Jahresabrechnung einzustellen seien, komme es bereits nicht darauf an, ob die Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage gerechtfertigt gewesen seien, was im Übrigen der Fall gewesen sei. So sei u.a. nach der Spielplatzsatzung der Stadt Marl Spielsand mindestens alle zwei Jahre auszutauschen, dies sei überfällig gewesen. Die Verwalterin sei nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt, Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ohne eine Beschlussfassung zu treffen, soweit diese von untergeordneter Bedeutung seien, was für alle Rechnungen anzunehmen sei.

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 8 sei ebenfalls ordnungsgemäß. Der Beschluss aus dem Jahre 2007 im Hinblick auf die Zuführung eines jährlichen Betrags von 30.000,00 € zur Erhaltungsrücklage sei lediglich „bis auf Weiteres“ gefasst worden. Bereits seit drei Jahren würden der Erhaltungsrücklage jährlich stets nur 15.000,00 € zugeführt, was bei ihrem Volumen von über 340.000,00 € nicht zu beanstanden sei. Im Hinblick auf die Kosten für den Kabelempfang sei festzustellen, dass eine gewisse Einnahmenreserve zur Finanzierung von Kostensteigerungen oder zum Ausgleich von Liquiditätslücken sinnvoll sei. In diesem Bewusstsein hätten die Wohnungseigentümer mehrheitlich dem Wirtschaftsplan in Kenntnis der Tatsache, dass die Kosten für den Kabelempfang in 2025 nicht mehr anfallen würden, zugestimmt. Die Bezeichnung der Kosten für den „Allgemeinstrom“ sei seit Jahrzehnten üblich und im Übrigen auch zutreffend, im Übrigen hätte eine etwaige Falschbezeichnung keine Auswirkungen auf die Richtigkeit der Kostenplanung.

Schließlich sei auch der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 wirksam. Die starre Preisanpassungsklausel sei ausreichend transparent und auch im Hinblick auf die Höhe der Anpassung, die unter der derzeitigen durchschnittlichen Inflationsrate liege, nicht zu beanstanden. Auch sonst habe der Beschluss über die Wiederwahl der Verwalterin einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen. Richtig sei, dass ein Wirtschaftsplan für das Jahr 2024 nicht aufgestellt worden sei, was aber aufgrund der Fortgeltung des Wirtschaftsplanes 2023 keine Auswirkungen gehabt habe. Die für das dritte Quartal 2024 beabsichtigte Eigentümerversammlung habe aufgrund einer Arbeitsüberlastung und Erkrankung des Inhabers der Verwalterin nicht wie geplant durchgeführt werden können. Aufgrund von vordringlicheren Erhaltungsmaßnahmen, insbesondere das Dach der Eigentumsanlage betreffend, sei in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat von anderen Maßnahmen abgesehen worden. Bezüglich TOP 15f der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.03.2024 sei ein Ortstermin mit Herrn pp. in seiner Funktion als Inhaber der Firma pp. und dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden pp. durchgeführt worden. Missverständnisse mit dem Miteigentümer pp. seien ausgeräumt worden, die Miteigentümerin pp. habe keine Probleme mit der Zusammenarbeit mit der Verwalterin. Bei dem Einzug einer Mieterin entstandene Schäden seien nach Auskunft des Verwaltungsbeiratsmitglieds pp. so geringfügig gewesen, dass weitere Maßnahmen nicht veranlasst gewesen seien. Im Hinblick auf die Beschädigung des Garagentores sei mangels Erfolgsaussicht von einem Strafantrag gegen Unbekannt abgesehen worden. Die Firma pp. sei bereits im Mai 2024 mit der Reparatur beauftragt worden, die bislang jedoch nicht durchgeführt worden sei. Es sei zwischenzeitlich veranlasst worden, dass das Tor zur Prüfung von Instandsetzungsmaßnahmen durch ein Fachunternehmen begutachtet werde. Die Klingelanlage sei nicht defekt und funktioniere einwandfrei. Im Hinblick auf angebliche weitere Pflichtverletzungen der Verwalterin ersetze ein Verweis auf Anlagen nicht den erforderlichen Sachvortrag, im Übrigen seien keine Pflichtverletzungen der Verwalterin, sondern ggf. nur anderer Personen, erkennbar. Insgesamt befinde sich die Wohnanlage in einem tadellosen Zustand.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen pp. und pp.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.09.2025 (Bl. 525 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Anfechtungsklage ist zulässig, insbesondere innerhalb der gesetzlichen Fristen des § 45 WEG erhoben und begründet worden.

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Die angefochtenen Beschlüsse sind weder formell noch materiell fehlerhaft.

I. Formelle Rechtmäßigkeit der Beschlüsse

Die Beschlüsse sind formell rechtmäßig.

Es ist zum einen nicht zu beanstanden, dass die Eigentümerversammlung am Montag, den 23.12.2024, d.h. einen Tag vor Heiligabend, stattgefunden hat. Welcher Versammlungstag und welche Versammlungszeit zu wählen sind, bestimmen originär die Wohnungseigentümer. Treffen die Wohnungseigentümer keine Regelung, hat der Einberufende namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Ermessen. Bei der Ansetzung ist zu beachten, dass die Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer ein zentrales Recht ist, das durch eine „unzeitige“ Terminbestimmung nicht verkürzt oder gar vereitelt werden darf. Abwägung und Entscheidung müssen sich jeweils an den Besonderheiten der Wohnungseigentumsanlage und den Belangen der Wohnungseigentümer ausrichten und können im Einzelfall sehr stark voneinander abweichen (Hügel/Elzer, 4. Auflage 2025, WEG, § 24 Rn. 22, beck-online). In die Abwägung sind gesetzliche oder kirchliche Feiertage einzubeziehen. Bei der Frage, ob an Sonntagen und gesetzlichen sowie kirchlichen Feiertagen in zumutbarer Weise Versammlungen abgehalten werden können, kommt es auf regionale Gepflogenheiten an, in jedem Fall ist auf die Religionsausübung angemessen Rücksicht zu nehmen (Hügel/Elzer, a.a.O., § 24 Rn. 25, beck-online).

Die streitgegenständliche Versammlung wurde weder an einem Sonntag noch an einem Feiertag abgehalten, sondern an einem regulären Werktag. Vor dem Hintergrund, dass es grundsätzlich nachvollziehbar ist, dass der Verwalter die Klärung der Wiederwahl vor Ablauf des Bestellungszeitraumes anstrebte, ist die Anberaumung am 23.12.2024 nicht ermessensfehlerhaft. Es ist insbesondere auch weder erkennbar noch substantiiert vorgetragen worden, dass einzelne Wohnungseigentümer wegen des Termins nicht teilgenommen haben. Die Entscheidung des Landgerichts München I vom 20.02.2020 (36 S 16296/18 WEG), auf die der Kläger Bezug genommen hat, ist nicht vergleichbar, weil dort einer jüdischen Miteigentümerin am Vorabend eines jüdischen Feiertags die Teilnahme nicht möglich gewesen ist und dies dem Verwalter aufgrund eines Verlegungsantrags bekannt gewesen ist.

Alle drei Beschlüsse sind mit einer ausreichenden Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande gekommen, unbeschadet der Tatsache, dass nicht alle Vollmachten wirksam abgegeben worden sind.

Da das Schriftformerfordernis für die Vollmacht zur Vertretung in der Eigentümerversammlung bereits aus der Teilungserklärung vom 30.10.1981 stammt, gilt § 47 WEG. Hiernach stehen Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 geändert wurden, der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Vereinbarung der Schriftform der Beweisbarkeit und Dokumentation und der Rechtssicherheit dienen sollte. Diese Ziele werden aber auch mit der Textform erreicht. Im Zweifel gilt deswegen § 25 Abs. 3 WEG, wonach die Textform genügt (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Auflage 2025, WEG § 25 Rn. 46, beck-online). Der Kläger hat insoweit lediglich behauptet, dass es den Gründungsmitgliedern der WEG darauf angekommen sei, strengere Regelungen als die gesetzlichen Regelungen aufzunehmen. Das mag grundsätzlich sein, da damals die Vollmacht auch formfrei erteilt werden konnte. Da aber heute übliche Korrespondenzmittel wie E-Mail damals noch nicht geläufig waren, steht die Annahme des Klägers nicht entgegen, dass die Textform im Zweifel genügt.

Die E-Mail-Vollmacht der Eheleute pp. war daher wirksam.

Im Hinblick auf die Vollmachten für Herrn pp. ist unklar, ob dieser überhaupt Vollmachten besaß und wenn ja, in welcher Form. Auch diesbezüglich wäre die Textform ausreichend, aber auch erforderlich gewesen.

Das Textformerfordernis für Vollmachten gilt in der Tat nach der herrschenden Auffassung, der sich das Gericht anschließt, auch für Ehegatten. Da Miteigentümer ein Stimmrecht nur einheitlich ausüben können, ist die abgegebene Stimme des anwesenden Ehegatten nicht gültig, wenn dieser keine ordnungsgemäße Vollmacht in Textform besaß.

Dies kann letztlich jedoch dahingestellt bleiben. Der Beklagtenvertreter hat zutreffend darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn die Vollmachten nicht formgerecht vorgelegen hätten, sich kein anderes Ergebnis ergeben hätte. Die Mehrheit der Stimmen bestimmt sich gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Köpfen, sofern kein anderes Stimmrechtsprinzip vereinbart ist. Bei der Berechnung der Stimmenmehrheit kommt es nach § 25 Abs. 1 WEG nur auf die abgegebenen Stimmen an. Als „abgegeben“ sind Ja- und Nein-Stimmen, nicht aber Stimmenthaltungen anzusehen. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimmen und sind also nicht mitzuzählen. Die Stimmenthaltung steht der Nichtteilnahme an der Abstimmung gleich (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 25 Rn. 6, beck-online). In jedem Fall wäre also eine Mehrheit für die Beschlüsse erreicht worden.

II. Materielle Rechtmäßigkeit der Beschlüsse

Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 (Jahresabrechnung 2023)

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 betreffend die für die Wirtschaftsperiode 2023 erstellte Jahresabrechnung ist aufgrund der Anfechtung nicht für unwirksam zu erklären.

Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23, Rn. 8, juris). Letzteres ist weder vom Kläger substantiiert vorgetragen worden noch für das Gericht ersichtlich.

Im Übrigen handelt es sich, worauf der Beklagtenvertreter zutreffend hingewiesen hat, bei einer Jahresabrechnung um eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, so dass es darauf ankommt, dass in die Abrechnung einzustellen ist, was ausgegeben und was eingenommen worden ist. Dass dieses falsch von der Verwalterin erfolgt ist, ist nicht vorgetragen worden. Gleiches gilt für die Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die sich nicht auf die Abrechnungsspitze auswirkt. Im Übrigen ist auch die Zuführung von ca. 15.000,00 € zur Erhaltungsrücklage nicht zu beanstanden, der Beschluss aus dem Jahre 2007 galt nur „bis auf Weiteres“.

Sonstige Fehler in der Jahresabrechnung sind ebenfalls nicht substantiiert vorgetragen worden. Der Kläger verkennt zum einen, dass er im Rahmen einer Anfechtungsklage Fehler darlegen und ggf. nachzuweisen hat, so dass ein Bestreiten schon von vornherein nicht ausreichend ist. Der Beklagtenvertreter hat weiterhin zutreffend darauf hingewiesen, dass in die Jahresgesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter ggf. unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat (BGH, Urteil vom 04.03.2011, V ZR 156/10, Rn. 6, juris).

Beschluss zu Tagesordnungspunkt 8 (Genehmigung der Vorauszahlungen für das Jahr 2025)

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 8 betreffend die Genehmigung der Vorauszahlungen der Sondereigentümer für das Jahr 2025 auf Basis des Wirtschaftsplans entsprach ebenfalls einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist daher nicht für ungültig zu erklären.

Klarzustellen ist zunächst, dass die Wohnungseigentümer nicht über den Wirtschaftsplan, sondern über die Vorschüsse beschließen. Der Wirtschaftsplan als solcher kann daher auch nicht angegriffen werden (Hügel/Elzer, a.a.O., § 28 Rn. 60, beck-online).

Die Zuführung von „lediglich“ 15.000,00 € zur Erhaltungsrücklage ist nicht zu beanstanden. Ein Beschluss nach Abs. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG ist wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung dann anfechtbar, wenn die beschlossenen Vorauszahlungen wesentlich überhöht sind oder wesentlich zu niedrig sind (BeckOGK/G. Hermann, Stand 01.03.2025, WEG § 28 Rn. 220, beck-online). Die Beklagten haben unwidersprochen vorgetragen, dass die Erhaltungsrücklage zwischenzeitlich einen Stand von 340.000 € erreicht hat und dass schon in den letzten drei Jahren „nur noch“ ein solcher Betrag zugeführt worden ist. Der Kläger hat demgegenüber nicht substantiiert vorgetragen, warum die Zuführung zur Erhaltungsrücklage hätte höher sein müssen. Soweit er auf den Beschluss aus dem Jahre 2007 abstellt, wurde bereits ausgeführt, dass dieser nur „bis auf Weiteres“ galt.

Soweit der Kläger beanstandet, dass in den Einzelwirtschaftsplänen Kosten für den inzwischen gekündigten Kabelanschluss eingestellt worden sind, macht dieses den Beschluss ebenfalls nicht anfechtbar. Die Kosten, die auf den nicht mehr vorhandenen Kabelanschluss im Wirtschaftsplan anfallen, belaufen sich auf 3.700,00 € bei einem Gesamtvolumen von 47.740,00 €. Für den Kläger bedeutet dieses, dass er im Jahr 123,00 € mehr an Vorschuss zahlen musste, was eine Überhöhung um etwa 4 % ausmacht. Diese Überhöhung ist nicht wesentlich.

Die Bezeichnung „Allgemeinstrom“ hat schließlich für die Frage der Vorschusspflicht keinerlei Auswirkungen.

Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 (Wiederwahl der Verwalterin)

Schließlich entsprach ebenfalls der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 zur Wiederwahl der Verwalterin einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass die Anfechtungsklage auch insoweit erfolglos bleibt.

Der Kläger kann zunächst nicht mit Erfolg geltend machen, dass die Preisanpassungsklausel im Verwaltervertrag gegen das Transparenzgebot verstößt und daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Die streitgegenständliche Regelung sieht vor, dass sich die Vergütung für den Zeitraum vom 01.01.2027 bis zum 31.12.2027 um zwei Prozent erhöhe. Eine solche, im Voraus festgelegte Staffelvergütung ist wirksam (BeckOGK/Greiner, Stand 01.09.2025, WEG § 26 Rn. 205, beck-online), zumal jeder Eigentümer unschwer errechnen kann, welche Vergütung der Verwalter im Jahre 2027 beanspruchen kann.

Die Wiederwahl ist auch nicht aufgrund von angeblichen Pflichtverletzungen der Verwalterin unwirksam.

Bei der Bestellung eines Verwalters räumt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wohnungseigentümern einen Beurteilungsspielraum ein. Nur sehr gewichtige Gründe führen dazu, dass eine Bestellung anfechtbar ist oder dass ein Anspruch auf Abberufung besteht. Die Eigentümer überschreiten ihren Beurteilungsspielraum erst, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen. Denn die Eigentümer haben bei der Bestellung eine Prognose anzustellen, ob der zu Verwalter sein Amt ordnungsgemäß ausfüllen wird. Besteht demnach begründeter Anlass zu der Annahme, dass sich etwaige Pflichtverletzungen der Vergangenheit nicht wiederholen, kann die erneute Bestellung objektiv vertretbar sein. Die Unzufriedenheit einzelner reicht nicht aus. Etwas Anderes kann gelten, wenn ein vorwerfbares Verhalten des Verwalters (z.B. Beleidigungen) eine erneute Bestellung für einzelne Eigentümer unzumutbar macht. Die Grenzen des Beurteilungsspielraums werden z.B. überschritten bei der Wahl eines Verwalters, der Beschlüsse nicht umsetzt, der Punkte nicht auf die Tagesordnung setzt und der Jahresabrechnungen zu spät vorlegt (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Auflage 2025, WEG § 26 Rn. 62, beck-online).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme lässt sich jedoch nicht feststellen, dass die Verwalterin derartig gravierende Pflichtverletzungen begangen hat, die zur Folge hätten, dass die Wiederwahl als ermessensfehlerhaft eingestuft werden müsste.

Soweit der Kläger geltend macht, der Wirtschaftsplan für das Jahr 2023 sei verspätet erstellt worden und ein Wirtschaftsplan für das Jahr 2024 fehle trotz Erhalt einer entsprechenden Vergütung hierfür vollständig, ist dieses zunächst zutreffend. Vor dem Hintergrund, dass die zuvor beschlossenen Wirtschaftspläne jeweils bis zu einem neuen Beschluss über einen Wirtschaftsplan fortgalten, waren die Wohnungseigentümer durchgängig verpflichtet, die Vorschüsse auf die Hausgelder einzuzahlen. Es ist daher vor diesem Hintergrund nicht ermessensfehlerhaft, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Wiederwahl der Verwalterin beschlossen hat.

Soweit der Kläger der Verwalterin vorwirft, sie habe den in der Eigentümerversammlung am 21.03.2024 beschlossenen Austausch der Wasserfilter nicht umgesetzt, ergab sich aus der Aussage des Zeugen pp., dass es in den streitgegenständlichen Immobilien weder einen Wasserfilter noch eine Nachrüstpflicht hierfür gibt. Der Beschluss vom 21.03.2024 ging daher ins Leere, der Verwalterin ist insoweit keine Pflichtverletzung vorzuwerfen.

Die Beklagte hat eingeräumt, dass die in der Versammlung am 21.03.2024 beschlossene Eigentümerversammlung im dritten Quartal des Jahres 2024 von der Verwalterin nicht durchgeführt worden sei. Dies sei einer Arbeitsüberlastung und der Erkrankung des Inhabers der Verwalterin geschuldet gewesen. Eine etwaige Pflichtverletzung ist daher als eher gering anzusehen, so dass es nicht ermessensfehlerhaft gewesen ist, dass die Verwalterin trotz dieses Umstands wiedergewählt worden ist.

Soweit der Kläger beanstandet, dass ein beschlossenes Umlaufverfahren zu Tagesordnungspunkt 15f der Eigentümerversammlung vom 21.03.2024 nicht stattgefunden habe, ist der Verwalterin ebenfalls keine gravierende Pflichtverletzung vorzuwerfen. Die Eigentümer hatten beschlossen, einen Wartungsvertrag sowohl für die Hebeanlagen in den jeweiligen Hauseingängen als auch für die Abläufe auf den Freiflächen des gemeinschaftlichen Eigentums abzuschließen. Die Verwalterin wurde beauftragt, Angebote von Fachfirmen einzuholen und die Auswahl im Rahmen eines Umlaufverfahrens zur Abstimmung zu stellen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen pp. und pp. steht zunächst fest, dass es am 25.03.2025 einen Ortstermin mit dem Inhaber der Firma pp.. wegen der Hebeanlage sowie der Abläufe auf den Freiflächen gegeben hat. Im Anschluss hat Herr pp. am 18.07.2025 ein Angebot getätigt. Dieses Angebot war jedenfalls am 04.09.2025 noch nicht im Umlaufverfahren zur Abstimmung durch die Wohnungseigentümer gestellt worden, was jedoch noch geschehen kann. Jedenfalls lässt sich festhalten, dass die Verwalterin in Bezug auf Tagesordnungspunkt 15f der Versammlung vom 21.03.2024 nicht untätig geblieben ist. Die verzögerte Abwicklung ist nicht so schwerwiegend, dass es auch insoweit nicht ermessensfehlerhaft gewesen ist, dass die Eigentümer die Verwalterin in der Versammlung am 23.12.2024 wiedergewählt haben.

Soweit der Kläger geltend macht, die Sondereigentümer pp. und pp. hätten ebenfalls über Schwierigkeiten in der Zusammenarbeit mit dem Inhaber der Verwalterin geklagt, genügt bereits dieser Vortrag nicht, einen Ermessensfehlgebrauch der Eigentümergemeinschaft bei der Wiederwahl der Verwalterin festzustellen. Selbst wenn ein Eigentümer ein angebliches Fehlverhalten der Verwalterin beklagt hätte, bedeutet dieses nicht, dass ein solches tatsächlich auch vorgelegen hat. Darüber hinaus bleibt offen, welche Schwierigkeiten bestanden haben sollen. Schließlich hat die Beklagte vorgetragen, Missverständnisse mit dem Miteigentümer pp. seien ausgeräumt worden, die Miteigentümerin pp. habe keine Probleme mit der Zusammenarbeit mit der Verwalterin. Etwas anderes hat der beweisbelastete Kläger weder substantiiert vorgetragen noch bewiesen.

Der Kläger kann die Anfechtungsklage auch nicht erfolgreich darauf stützen, eine Mieterin habe beim Einzug den Hausflur des Hauses pp. beschädigt, auf seine Bitte nach einer Schadensaufnahme vor Ort mit der Verwalterin sei eine Reaktion von dieser ausgeblieben. Die Beklagte hat hierauf erwidert, die Verwalterin habe sich mit dem Beiratsvorsitzenden in Verbindung gesetzt, dieser habe erklärt, dass die Schäden so geringfügig gewesen seien, dass weitere Maßnahmen nicht veranlasst seien. Eine Pflichtverletzung der Verwalterin scheidet vor diesem Hintergrund aus.

Soweit der Kläger der Verwalterin vorwirft, sie habe es unterlassen, nach der Beschädigung eines Garagentores einen für die Versicherung zwingend erforderlichen Strafantrag gegen Unbekannt zu stellen, hat die Beklagte erklärt, hiervon mangels Erfolgsaussicht abgesehen zu haben. Es kann nicht mit einer hinreichenden Sicherheit festgestellt werden, ob es sich hierbei um eine Pflichtverletzung der Verwalterin handelt, da unklar ist, ob die Bedingungen der Versicherung der Eigentümergemeinschaft, die diesen Schaden ggf. übernimmt, die Stellung einer Strafanzeige als Obliegenheit vorsehen. Dies hat der Kläger weder substantiiert vorgetragen, noch unter Beweis gestellt.

Der Kläger kann die Anfechtungsklage ebenfalls nicht mit Erfolg darauf stützen, dass die Verwalterin in Bezug auf die Erneuerung der Haustürsprech- und Klingelanlage keine weiteren Maßnahmen getroffen hat. Die Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen pp. hat ergeben, dass zwar ein entsprechender Beschluss gefasst und anschließend auch Angebote eingeholt wurden, aber sich einige Sondereigentümer im Nachhinein in einer Eigentümerversammlung dafür ausgesprochen hätten, diese Maßnahme zunächst nicht durchzuführen, so dass kein Beschluss im Hinblick auf die Beauftragung einer Firma zur Erneuerung der Anlage gefasst worden sei. Eine Pflichtverletzung der Verwalterin ist daher nicht erkennbar.

Soweit der Kläger schließlich vorträgt, er habe weitere E-Mails, welche in den Anlagen K11 bis K15 übersandt worden seien, an die Verwaltung geschickt, ohne dass hierzu eine Reaktion seitens der Verwalterin erfolgt sei, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Bezugnahme auf Anlagen keinen substantiierten Vortrag ersetzt. Darüber hinaus ist auch insoweit keine Pflichtverletzung der Verwalterin erkennbar, die zur Folge gehabt hätte, dass die Wiederwahl der Verwalterin als ermessensfehlerhaft angesehen werden müsste.

Der Schriftsatz des Klägers vom 13.10.2025 ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangen und war daher nicht mehr zu berücksichtigen.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.