Amtsgericht Lüdenscheid, Zivilabteilung — 91 C 105/18

Die Beklagten waren Mieter einer ihnen ab dem 00.00.0000 vermieteten Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses H.-straße in U., deren Vermieter der Kläger war. Das Mietverhältnis endete am 00.00.0000. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 00.00.0000.

Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 00.00.0000, wegen dessen Inhalt Bezug genommen wird auf die zu den Akten gereichte Kopie (Bl. 46 ff. d. A.), ließ der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zum 00.00.0000 auffordern,

1. im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung vorhandene Fliesen zu entfernen und dort wieder Laminatböden zu verlegen,

2. im Schlaf- und Kinderzimmer den vorhandenen PVC-Belag zu entfernen, etwaige Beschädigungen an dem darunter befindlichen Laminatboden zu beseitigen und den Laminatboden erforderlichenfalls zu erneuern,

3. von den Zargen aller Türen die daran befindliche braune Farbe zu entfernen und sie weiß zu streichen,

4. im Wohnzimmer und in der Küche den Deckenanstrich und den Wandanstrich zu erneuern,

5. in der Küche bräunliche Verfärbungen von den Fliesen zu entfernen, erforderlichenfalls die Fliesen zu erneuern,

6. die Zarge der Wohnungseingangstür zu reparieren,

7. im Hausflur die Wand entlang der Treppe instand zu setzen und zu streichen,

8. die Wände zwischen Bad und Küche in der oberen und der unteren Wohnung zu trocken,

9. die Dekorationsschäden in der Küche der unteren Wohnung zu beheben,

10. einen neuen Toilettendeckel zu montieren

und einen Betrag in Höhe von 34,99 € für die Anschaffung eines neuen Zylinders für die Wohnungseingangstür zu erstatten, was die Parteien unstreitig zuvor vereinbart hatten.

Noch vor Ablauf der den Beklagten gesetzten Frist holte der Kläger einen Kostenvoranschlag der Firma Trockenbau T. vom 00.00.0000 (Bl. 50 f. d. A.) ein, der mit Kosten in Höhe von 7961,35 € netto endet und folgende Arbeiten zum Gegenstand hat:

a) Lieferung und Montage eines neuen Blockrahmen

b) Streichen von 5 Türzargen

c) Entfernen und Entsorgen von PVC aus 2 Räumen

d) Lieferung und Montage von Fußleisten in 2 Räumen

e) Lieferung und Montage von 2 Abschlussleisten

f) Entfernen von Bodenfliesen in 2 Räumen und Verlegung von Laminat in diesen beiden Räumen

g) Entfernen von Wandfliesen in Bad und Küche und Verlegung neuer Fliesen in diesen Räumen

h) Streichen der Küche

i) Spachteln und Streichen des Treppenhauses

j) Entsorgung von Bauschutt

Unter dem 00.00.0000 hat der Kläger beim Mahngericht den Erlass eines Mahnbescheides über die Kosten gemäß dem Kostenvoranschlag und die Kosten für den Schließzylinder beantragt, der den Beklagten am 00.00.0000 zugestellt worden ist.

Der Kläger behauptet, die Wohnung sei den Beklagten in einem ordnungsgemäß renovierten Zustand überlassen worden.

Die Beklagten hätten während ihrer Mietzeit die Türzargen mit dunkelbrauner Farbe gestrichen, was zwischen den Parteien unstreitig ist, ohne dass der Kläger dem zugestimmt hätte. Der Anstrich sei streifig, schattig und ungleichmäßig vorgenommen worden. Es hätten sich Laufspuren gebildet.

Die Beklagten hätten im Flur und im Schlafzimmer das dort befindliche Laminat mit Zustimmung des Klägers entfernt, was zwischen den Parteien unstreitig ist, wobei der Kläger jedoch der Entfernung mit der Maßgabe zugestimmt habe, dass die Beklagten beim Auszug wieder einen Laminatboden einbringen müssten.

Im Wohnzimmer und in der Küche sei der Anstrich in den Ecken nachgedunkelt, in der Küche habe er auch Flecken aufgewiesen,

Die Küchenfliesen hätten nicht entfernbare bräunliche Verfärbungen aufgewiesen.

Die Türzarge der Wohnungseingangstür sei unten rechts beschädigt gewesen, wobei dieser Schaden beim Einzug der Beklagten noch nicht vorhanden gewesen sei.

Die Wand im Hausflur sei zum Zeitpunkt des Auszuges beschädigt und verschmutzt gewesen, was zwischen den Parteien unstreitig ist, wobei diese Verschmutzungen und Schäden zum Zeitpunkt des Einzuges der Beklagten noch nicht vorhanden gewesen seien.

Unstreitig fehlte beim Auszug der Toilettendeckel, der nicht Gegenstand des Kostenvoranschlages ist.

Die Fußleisten und Abschlussleisten im Kinderzimmer und in der Küche seien bei der Verlegung des PVC-Bodens auf das vorhandene Laminat entsorgt worden.

Der Kläger hat Klage erhoben mit den Anträgen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 7996,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 00.00.0000 zu zahlen und ihn von vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 792,23 € freizustellen. Mit Schriftsatz vom 00.00.0000 hat der Kläger sodann die Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8425,20 € und auf Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 881,35 € umgestellt. Die Zahlung des Kostenvorschusses begehrt er für folgende Arbeiten:

Arbeiten: Voraussichtliche Kosten: Erneuerung des Rahmens der Wohnungseingangstür 450,00 € Erneuerung des Anstrichs der Türzargen aller Räume der Wohnung 1000,00 € Entfernen der Fliesenböden im Flur und Wohnzimmer nebst Abschleifen und Spachteln der Böden; Lieferung und Verlegung von Laminat im Flur und Wohnzimmer Flur: 1120,00 € Wohnzimmer: 2660,00 € Wandfliesen in der Küche entfernen, Liefern und Verlegen neuer Fliesen 1350,00 € Spachteln und Streichen der Wand entlang der Treppe im Treppenhaus 500,00 € 7080,00 € MWSt. 1345,20 € 8425,20 €

Folgende Arbeiten habe der Kläger bereits selbst durchgeführt, wofür er die Kosten gemäß dem ursprünglichen Angebot der Firma T. beansprucht:

Entfernen des PVC-Belags im Schlafzimmer nebst Liefern und Verlegen neuer Böden 196,25 € (Pos. 3 und 4) Entfernen des PVC-Belags im Kinderzimmer nebst Liefern und Verlegen neuer Böden 153,10 € (Pos. 5 und 6) Liefern und verlegen von Abschlussleisten im Bereich Übergang Kinderzimmer und Schlafzimmer zum Flur 32,00 € (Pos. 7) Streichen Küche und Wohnzimmer 500,00 € (Pos. 13 und 14)

Der Kläger beantragt nunmehr,

1.

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Kostenvorschuss in Höhe von 8425,20 € zur Durchführung folgender Arbeiten in der im ersten Obergeschoss des Hauses H.-straße in U. gelegenen Wohnung

a) Erneuerung des Rahmens der Wohnungseingangstür b) Erneuerung des Anstrichs der Türzargen aller Räume der Wohnung c) Entfernen der Fliesenböden im Flur und Wohnzimmer nebst Abschleifen und Spachteln der Böden; d) Lieferung und Verlegung von Laminat im Flur und Wohnzimmer e) Wandfliesen in der Küche entfernen, Liefern und Verlegen neuer Fliesen f) Spachteln und Streichen der Wand entlang der Treppe im Treppenhaus

zu zahlen,

2.

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 881,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 00.00.0000 zu zahlen,

3.

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 € zu erstatten,

4.

hilfsweise zu 1) und 2) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 7996,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 00.00.0000 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung und behaupten, dass die Wohnung beim Einzug nicht ordnungsgemäß renoviert gewesen sei. Sie sei nicht tapeziert gewesen. Die Türzargen seien vor dem Einzug mit der gleichen Farbe gestrichen worden, mit denen auch die nicht tapezierten Wände gestrichen worden seien, was zu Abplatzungen an den Zargen geführt habe. Die Verwendung der dunklen Farbe an den Türzargen, die im Übrigen von den Beklagten ordnungsgemäß gestrichen worden seien, sei mit dem Kläger, der auch mit einem Verbleich dieses Anstriches beim Auszug einverstanden gewesen sei, abgesprochen worden. Der Kläger habe der Verlegung der Fliesen mit der Maßgabe zugestimmt, dass die Fliesen beim Auszug in der Wohnung bleiben könnten. Die Anstriche im Wohnzimmer und in der Küche seien beim Auszug ordnungsgemäß gewesen. Die Beklagten bestreiten das Vorhandensein eines Schadens an der Zarge der Wohnungseingangstür sowie Schäden und Verschmutzungen der Hausflurwand beim Auszug und die Erforderlichkeit der in dem Kostenvoranschlag enthaltenen und geltend gemachten Kosten sowie die Durchführung der von dem Kläger vorgetragenen Arbeiten. Sie sind der Meinung, dass jedenfalls ein Abzug Neu für Alt zu berücksichtigen sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen R., L. und P.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die gerichtliche Niederschrift vom 00.00.0000 (Bl. 104 ff. d. A.).

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die eingereichten Lichtbildern und weiteren außergerichtlichen Schriftstücke verwiesen.

Die Klage ist nur zu einem geringen Teil, nämlich in Höhe von 34,99 € begründet.

Die Klage ist unbegründet, soweit der Kläger mit ihr einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Schäden und Mängeln in der Wohnung geltend macht (Antrag zu 1), weil dieser Anspruch jedenfalls verjährt ist.

Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

Unstreitig wurde die Wohnung am 00.00.0000 zurückgegeben. Der Eingang des Mahnbescheidsantrags am 00.00.0000 führte nicht gemäß §§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB, 167 ZPO zur Hemmung des jetzt mit der Klage geltend gemachten Anspruches, weil der Vorschussanspruch nicht Gegenstand des Mahnverfahrens war. Zwar können grundsätzlich auch Vorschussansprüche im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Jedoch unterbricht ein Mahnbescheid die Verjährung des geltend gemachten Anspruchs gem. § 209 II Nr. 1 BGB nur, wenn dieser Anspruch nach § 690 I Nr. 3 ZPO hinreichend individualisiert ist. Er muss in der Weise bezeichnet sein, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein und der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch oder welche Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden, damit er beurteilen kann, ob und in welchem Umfang er sich zur Wehr setzen will (BGH, NJW-RR 2006, 275; NJW 2001, 305; NJW 1995, 2230). Vorliegend ist die mit dem Mahnbescheid geltend gemachte Forderung in Höhe von 7961,25 € im Mahnbescheid bezeichnet worden als „Schadensersatz aus MIET-Vertrag gem. Schreiben v. 08.01.18 an RAe F. u.a. vom 00.00.0000“.

In dem Schreiben vom 00.00.0000 wurde allerdings noch kein auf die Zahlung eines Geldbetrages gerichteter Schadensersatzanspruch geltend gemacht, sondern den Beklagten wurde darin eine Frist zur Beseitigung verschiedener Mängel und Schäden gesetzt, nämlich

1. im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung vorhandene Fliesen zu entfernen und dort wieder Laminatböden zu verlegen,

2. im Schlaf- und Kinderzimmer den vorhandenen PVC-Belag zu entfernen, etwaige Beschädigungen an dem darunter befindlichen Laminatboden zu beseitigen und den Laminatboden erforderlichenfalls zu erneuern,

3. von den Zargen aller Türen die daran befindliche braune Farbe zu entfernen und sie weiß zu streichen,

4. im Wohnzimmer und in der Küche den Deckenanstrich und den Wandanstrich zu erneuern,

5. in der Küche bräunliche Verfärbungen von den Fliesen zu entfernen, erforderlichenfalls die Fliesen zu erneuern,

6. die Zarge der Wohnungseingangstür zu reparieren,

7. im Hausflur die Wand entlang der Treppe instand zu setzen und zu streichen,

8. die Wände zwischen Bad und Küche in der oberen und der unteren Wohnung zu trocken,

9. die Dekorationsschäden in der Küche der unteren Wohnung zu beheben,

10. einen neuen Toilettendeckel zu montieren.

Im Hinblick darauf, dass im Mahnverfahren nur Ansprüche auf Zahlung von Geldbeträgen geltend gemacht werden können, kann die Bezeichnung des Anspruches in dem Mahnbescheid jedoch dahingehend verstanden werden, dass wegen der Nichterfüllung der in dem Schreiben vom 00.00.0000 verlangten Arbeiten „Schadensersatz“ verlangt wird. Bereits dies ist aber nicht ganz richtig, weil nicht alle in dem Schreiben vom 00.00.0000 geforderten Arbeiten auch Gegenstand des Kostenvoranschlages der Firma T. sind. Dieser umfasst insbesondere nicht die vorgenannten Positionen 8., 9. und 10. sowie aus der Position 2. die Beseitigung etwaiger Beschädigungen an dem darunter befindlichen Laminatboden und erforderlichenfalls die Erneuerung des Laminatbodens und aus der Position 4. nicht die Erneuerung des Deckenanstriches im Wohnzimmer.

Maßgeblich ist es jedoch, dass in dem Mietvertrag die Bezeichnung „Schadensersatzansprüche“ angegeben wurde, wohingegen jetzt wegen eines wesentlichen Teils derjenigen Forderungen, die zunächst unter der Bezeichnung „Schadensersatz“ zusammengefasst wurden, ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses geltend gemacht wird. Bei dem Vorschussanspruch handelt es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch. Eine Klage auf Vorschuss und eine Klage auf Schadensersatz haben unterschiedliche Streitgegenstände. Bei dem Schadenersatz handelt es sich um den endgültig beim Gläubiger verbleibenden Ausgleich, wohingegen der Vorschuss abzurechnen ist. Ob der Gläubiger eine abzurechnende Leistung oder einen Betrag, der ihm endgültig verbleiben soll, geltend macht, muss sich jedoch aus der Bezeichnung des Anspruches hinreichend ergeben, wenn er die Verjährung unterbrechen soll. Bei einem Vorschussanspruch gilt dies umso mehr, als der Gläubiger im Falle einer Titulierung auch noch eine Nachzahlung verlangen kann, wenn die Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist, ohne innerhalb der Verjährungsfrist ausdrücklich auf eine entsprechende Feststellung klagen zu müssen. Der Antrag auf Zahlung eines Vorschusses unterbricht nämlich auch die Verjährung für den über den Vorschuss hinausgehenden, zur Schadens- oder Mangelbeseitigung erforderlichen Betrag.

Schließlich müssen die mit dem Mahnbescheid geltend gemachten Ansprüche hinreichend individualisiert sein. Dies setzt bei mehreren Schäden voraus, dass diese und der jeweils auf sie entfallende Betrag jeweils bestimmbar sind. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die entsprechenden Angaben im Mahnbescheid selbst enthalten sind. Ausreichend ist es, dass sie aus anderen Umständen dem Schuldner bekannt sind, auf die in der Bezeichnung im Mahnbescheid verwiesen wird. Dies kann z.B. ein Schreiben oder ein Gutachten sein, mit dem die einzelnen Ansprüche benannt und beziffert werden. Hier wird in dem Mahnbescheid jedoch lediglich auf das vorprozessuale Schreiben vom 00.00.0000 verwiesen, das selbst nur verschiedene Mängel bzw. Schäden auflistet, deren Beseitigung verlangt wird, jedoch noch keine Angaben zu (voraussichtlichen) Mangel- bzw. Schadensbeseitigungskosten enthält. Diese ergeben sich in Höhe der zunächst geltend gemachten Schadensersatzforderung erst aus dem Kostenvoranschlag vom 00.00.0000. Dabei weichen jedoch die nunmehr im Wege des Vorschusses geltenden gemachten Beträge insofern von dem Kostenvoranschlag ab, als nur für einen Teil der in dem Kostenvoranschlag aufgeführten Arbeiten ein Vorschussanspruch geltend gemacht wird.

Die Klage ist auch unbegründet, soweit der Kläger weiterhin Schadensersatz in Höhe von 881,35 € begehrt (Antrag zu 2)), soweit er nach seinem Vortrag die Mängel bzw. Schäden bereits selbst beseitigt hat. Insofern fehlt es nämlich bereits an einer hinreichenden Darlegung der Höhe des Schadens. Der Kläger beziffert den Schaden nach den Kosten, die für die jeweiligen Arbeiten in dem Kostenvoranschlag ausgewiesen sind. Diese Kosten sind jedoch diejenigen, die das anbietende Unternehmen als Werklohn verlangen würde und ggf. den üblichen Kosten im Falle einer Schadensbeseitigung durch ein Unternehmen entsprechen. Sie enthalten daher in jedem Fall Kosten, die dem Unternehmer entstehen (Lohnkosten und sonstige betrieblich bedingte Kosten), jedoch im Falle einer Schadensbeseitigung in Eigenarbeit nicht anfallen, und einen Gewinnanteil des Unternehmers, der im Falle der Schadensbeseitigung in Eigenarbeit ebenfalls außerhalb einer fiktiven Schadensberechnung nicht beansprucht werden kann.

Im Wesentlichen unbegründet ist auch der Hilfsantrag (Antrag zu 4)), mit dem der Kläger Schadensersatz in Höhe von 7996,34 € entsprechend dem zunächst gestellten Klageantrag zu 1) geltend macht.

Im Wesentlichen wird der mit dem ursprünglichen Klageantrag zu 1) gestellte Antrag damit begründet, dass die Beklagten geschuldete Schönheitsreparaturen bzw. Rückbauten unterlassen hätten. In einem solchen Fall findet § 249 Abs. 2 BGB keine Anwendung. Der Vermieter kann gemäß § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Lässt er die Schönheitsreparaturen ausführen oder die Rückbauten vornehmen, dann kann er als Schaden den hierfür aufgewendeten Betrag verlangen. Lässt er die Arbeiten nicht durchführen, dann kann er den Schaden nach der Differenz des Wertes der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand und des Wertes mit den den Mangel darstellenden Erscheinungen bzw. zurückzubauenden Veränderungen berechnen. Demgegenüber kommt eine fiktive Berechnung des Schadens auf der Grundlage der voraussichtlichen Schadensbeseitigungskosten nicht in Betracht. So wie im Werkvertragsrecht ein Besteller, der keine Aufwendungen zur Mängelbeseitigung tätigt, keinen Vermögensschaden in Form und Höhe der fiktiven Aufwendungen für eine Beseitigung des Mangels hat, weil sein Vermögen im Vergleich zu einer mangelfreien Leistung des Unternehmers nicht um einen Betrag in Höhe fiktiver Aufwendungen vermindert ist und ihm ein Vermögensschaden erst mit der Begleichung der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten entsteht (BGH NZM 2018, 345), entsteht auch dem Vermieter kein Schaden in Höhe der fiktiven Aufwendungen für die Vornahme der erforderlichen Arbeiten (Blank/Börstinghaus, Miete, § 535, Rdn. 485; Lehmann-Richter, NZM 2018, 315).

Soweit der Kläger einen Schadensersatzanspruch geltend macht, der nicht auf unterlassene Schönheitsreparaturen oder unterlassene Rückbauten, sondern auf Sachbeschädigung gestützt wird, handelt es sich hierbei um den Schaden an der Zarge der Wohnungseingangstür. Dass dieser Schaden während der Mietzeit der Beklagten entstanden ist, hat der Kläger jedoch nicht unter Beweis gestellt.

Begründet ist die Klage allerdings, soweit der Kläger einen Anspruch auf Ersatz von Kosten in Höhe von 34,99 € für den Austausch des Schließzylinders geltend macht. Insofern haben die Beklagten ausdrücklich eingeräumt, dass eine entsprechende Vereinbarung auf Zahlung der angefallenen Kosten getroffen wurde. Dieser Anspruch ist auch nicht verjährt, weil er in dem Mahnbescheid präzise individualisiert wurde.

Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.

Unbegründet ist die Klage, soweit der Kläger mit ihr den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt, da die geltend gemachten Forderungen nur in Höhe von 34,99 € bestehen und der Kläger nicht dargelegt hat, dass die Beklagten vor dem Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 00.00.0000, mit dem der Anspruch erstmalig geltend gemacht wurde, in Verzug geraten waren.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.