Landgericht Kleve, die 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Kleve — 8 O 39/21
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 43.137,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten aus 20.323,50 Euro seit dem 06.02.2021 und aus 19.813,50 Euro seit dem 06.03.2021 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 1.088,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.02.2021 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Mietzins.
Die Beklagte mietete von GS Verkaufsfläche in einem noch zu errichtenden Wohn- und Geschäftshaus in Goch zum Zwecke des Betriebes eines Einzelhandelsgeschäftes mit dem für die Beklagten typischen Warensortimenten inklusive der jeweils üblichen Beisortimente und Dienstleistungen zu einem monatlichen Mietzins von 17.450 Euro zuzüglich Umsatzsteuer an. Als Mietende wurde der 15.02.2021 vereinbart. Zu den Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 08.10.2008 (Anlage SOP 1) Bezug genommen.
Die Klägerin trat während der Errichtung des Gebäudes durch Erwerb des Grundstückes als Vermieterin in den Mietvertrag ein und die Parteien hielten dies im Nachtrag Nr. 1 (Anlage SOP 2) fest.
Im Mai 2020 schlossen die Parteien einen Nachtrag Nr. 2 (Anlage SOP 3) mit der Vorbemerkung:
„Die Parteien möchten die Laufzeit des Mietvertrages verlängern. Im Gegenzug soll die Miete temporär reduziert werden und der Ausgangsstand für die Anpassung der Miete (Wertsicherung) neu festgelegt werden.“
Die Parteien verlängerten die Mietzeit bis zum 15.02.2026, reduzierten die Miete ab dem 16.02.2021 auf 16.650,00 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, vereinbarten für April und Mai 2020 Mietfreiheit und für Juni bis September 2020 eine auf 50 Prozent reduzierte Miete.
Die Geschäftsräumlichkeiten der Beklagten waren ab dem 23.03.2020 für mehrere Wochen (1. Lockdown) und erneut ab dem 16.12.2020 (2. Lockdown) durch die Beschränkungen der Coronaschutzverordnung NRW zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie geschlossen.
Die Beklagte zahlte die Miete für Februar und März 2021 nicht. Die Klägerin ließ sie durch ihre Prozessbevollmächtigten erfolglos zur Zahlung der Februar-Miete auffordern.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Miete sei nicht gemindert. Eine vorübergehende Schließung angemieteter Geschäftslokale aufgrund behördlicher Anordnungen während der Corona-Pandemie rechtfertigte keine Nichtzahlung oder Minderung der Miete. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die ihre Ursache nicht in der konkreten vermieteten Sache hätten, stellten keinen Mangel der Mietsache und auch keinen Fall der Unmöglichkeit dar. Das Verwendungsrisiko liege beim Mieter, selbst wenn im Vertrag ein Mietzweck genannt sei. Der Umstand, dass sich die Umsatzerwartungen des Mieters zeitweise nicht erfüllten, begründe keinen Anspruch auf Reduzierung des Mietzinses.
Ein Anspruch auf Vertragsanpassung bestände nicht, da die im Streit stehende Problematik den Parteien im Rahmen der Vertragsverhandlungen zum zweiten Nachtrag zum Mietvertrag deutlich bewusst gewesen sei. Die Vertragsverhandlungen und der besagte Nachtrag dienten nicht nur einer Vertragsverlängerung, sondern auch und vor allem der abschließenden Regelung der Problematik bezüglich der Covid-19-Pandemie. Deutlich werde dies aus der Zuschrift der Beklagten an die Klägerin vom 02.04.2020 (Anlage SOP 6):
„Im Hinblick auf die aktuelle Situation haben wir abschließend besprochen, dass wir lieber die zukünftige Miete in einem geringeren Umfang reduzieren würden und dafür im Gegenzug eine mietfreie Zeit sowie temporäre Mietreduzierung abbilden würden. [...]"
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 20.323,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz des § 247 BGB hieraus seit dem 06.02.2021 zu bezahlen;
2.
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.088,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz des § 247 BGB hieraus seit dem 20.02.2021 zu bezahlen;
3.
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 19.813,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz des § 247 BGB hieraus seit dem 06.03.2021 zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Miete sei durch die öffentlich-rechtliche Schließungsanordnung vollständig gemindert, da hierdurch die Tauglichkeit der Mietsache zur vertraglichen Nutzung aufgehoben sei. Die Klägerin sei insofern der zugesicherten mietvertraglichen Eigenschaft des Betriebes eines Einzelhandelstextilgeschäftes während des Lockdowns nicht nachgekommen. Die hoheitlichen Betriebsschließungen seien als Mietmangel zu qualifizieren, weil sie den nach dem Gewerberaummietvertrag typischerweise vorausgesetzten Verwendungszweck des Mietobjektes beeinträchtigten. Dass ein Geschäftslokal für den Publikumsverkehr zugänglich bleibe, sei eine so unvordenkliche Grundbedingung einer einzelhandelsgewerblichen Vermietung, dass dieses Verwendbarkeitsrisiko den Vermieter treffe.
Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit den für März 2020, Dezember 2020 und Januar 2021 gezahlten Mieten, da die Miete in diesen Zeiträumen bedingt durch Lockdown gemindert gewesen sei.
Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, an die Klägerin den vereinbarten Mietzins zu zahlen, denn der Mietzins war weder nach § 536 BGB gemindert, noch war der Klägerin die von ihr geschuldete Gebrauchsüberlassung an der Mietsache zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck ganz oder teilweise unmöglich, so dass die Beklagte gemäß §§ 326 Abs. 1 und 2, 275 Abs. 1 und 4 BGB leistungsfrei wäre, noch kann die Beklagte wegen einer erheblichen Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gemäß § 313 Abs. 1 BGB die Herabsetzung der Miete verlangen.
1.
Voraussetzung für eine Minderung der Miete ist nach § 536 Abs. 1 BGB ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich einschränkt.
Die Klägerin schuldete nach § 535 Abs. 1 BGB, der Beklagten den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, die Mietsache der Beklagten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Die behördlichen Beschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie in Form der zeitweisen Schließung sowie der nachfolgenden Einschränkungen bei der Öffnung für den Kundenverkehr führen weder zu einem Mangel, noch fehlt hierdurch eine zugesicherte Eigenschaft. Die Tauglichkeit der Mieträume entsprach auch in den streitgegenständlichen Zeiträumen dem vereinbarten Mietzweck. Der in § 2 Lit. a) des Mietvertrages als Mietzweck vereinbarte Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes mit dem für die Beklagte typischen Warensortiment inklusive der jeweils üblichen Beisortimente und Dienstleistungen war weder aufgehoben noch gemindert.
Der Erfüllung dieser Verpflichtung durch die Klägerin standen die behördlich angeordneten Einschränkungen nicht entgegen, denn diese wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin. Die Klägerin schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.03.2021, 2 U 143/20, beck-online, Rn. 29; OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, 5 U #####/####, beck-online).
„Der Beklagten war aber durch die behördlichen Beschränkungen nicht der Gebrauch des Mietobjekts zu dem vereinbarten Nutzungszweck selbst untersagt bzw. nur noch eingeschränkt gestattet, sondern lediglich die Art der Durchführung ihres Geschäftsbetriebs.
Dass die Behörde stattdessen auch die Nutzung der Geschäftsräume selbst hätte untersagen können, ist dabei unerheblich, da dies nicht erfolgt ist und zudem anderen rechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen unterlegen wäre.
Behördliche Schließungsanordnungen sowie Einschränkungen des Geschäftsbetriebs als Umweltbeziehungen des Mietobjekts rechtlicher Art können einen Mangel der Mietsache nur dann begründen, wenn sie die körperliche Beschaffenheit der Mietsache, ihren Zustand oder ihre Lage betreffen oder Einfluss auf diese haben und damit einen unmittelbaren Bezug zu dem von der Klägerin als Vermieterin geschuldeten Leistungserfolg aufweisen, so dass sie das die Klägerin als Vermieterin treffende Verwendbarkeitsrisiko des Mietobjekts betreffen.“ (OLG Frankfurt a.M., a.a.O, Rn. 30-32)
2.
Eine Unmöglichkeit zur Überlassung des Gebrauchs an der Mietsache zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck lag nicht vor, so dass die Beklagte nicht gemäß §§ 326 Abs. 1 und 2, 275 Abs. 1 und 4 BGB leistungsfrei geworden ist.
Die Klägerin konnte der Beklagten die Mietsache weiterhin zum Gebrauch überlassen, auch wenn die Beklagte Einschränkungen beim Betrieb ihres Geschäfts unterlag.
3.
Ein Anspruch der Beklagten auf Vertragsanpassung besteht nicht.
Eine Anpassung des Vertrages kann gemäß § 313 Abs. BGB nur verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht nach Abs. 2 gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, denn es haben sich nach Vertragsschluss keine Umstände schwerwiegend verändert. Maßgeblich sind nicht die Umstände und Vorstellungen im Jahr 2008 bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages, sondern bei Abschluss des Nachtrags Nr. 2 im Mai 2020, da hierdurch nicht nur die Mietdauer verlängert worden ist, sondern umfangreiche Neuregelungen zur Miethöhe getroffen worden sind. So wurde der ursprünglich bis zum 15.02.2021 befristet Mietvertrag bis zum 15.02.2026 verlängert und die Miete für April und Mai 2020 erlassen, für Juni bis September 2020 auf die Hälfte gesenkt und ab dem 16.02.2021 dauerhaft um 800,00 Euro netto verringert.
Bei Abschluss des Nachtrags Nr. 2 bestand bereits eine weltweite Pandemie durch das Coronavirus SARS-CoV-2 und der Betrieb des Einzelhandelsgeschäftes der Beklagten war im Rahmen des ersten Lockdowns gemäß § 5 Abs. 4 der Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 (CoronaSchVO NRW) vom 22.03.2020 (GV NRW 2020, 177a ff) mit Wirkung ab dem 23.03.2020 untersagt worden.
Angesichts der für jeden offenkundig weiter bestehenden Pandemielage und der damit einhergehenden Gefahr weiterer behördlicher Einschränkungen war diese Situation Grundlage des Nachtrags Nr. 2.
Soweit sich die bei Vertragsschluss für jeden ersichtlichen Risiken nachfolgend verwirklicht haben, rechtfertigt dies keine nachträgliche Vertragsanpassung, sondern war von jeder der Vertragsparteien bei Abschluss des Nachtrages zu berücksichtigen. Soweit die Parteien im Nachtrag Nr. 2 keine weiteren Regelungen zu Mietnachlässen für pandemiebedingte Einschränkungen im Jahr 2021 getroffen haben, ist dieses Risiko allein von der Beklagten zu tragen.
4.
Die Hilfsaufrechnung der Beklagten ist unzulässig. Die Parteien haben in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbart:
„Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Etwaige Minderungsrechte des Mieters im Falle von Mängeln des Mietobjektes bleiben hiervon unberührt.“
Mangels einer rechtzeitigen Anzeige der Aufrechnung ist diese unzulässig.
Darüber hinaus besteht keine Forderung, mit der die Beklagte aufrechnen könnte, denn Minderungsrechte wie auch ein Anspruch auf Vertragsanpassung ergeben sich aufgrund der durch die Coronaschutzverordnung NRW angeordneten Betriebsschließung nicht.
Die Parteien haben im zweiten Nachtrag eine umfassende Regelung getroffen und dabei auch die pandemiedingte Betriebsschließung berücksichtigt. Dabei wird angesichts der Präambel und der zeitlichen Korrelation zwischen Verlängerung der Mietdauer und Reduktion der Miete um 800,00 Euro netto ab Beginn der Vertragsverlängerung deutlich, dass diese in einem engen Zusammenhang stehen. Dies gilt jedoch nicht hinsichtlich des vollständigen Mieterlasses für April und Mai 2020 und der für Juni bis September 2020 auf 50 Prozent reduzierten Miete, die in einem engen Zusammenhang mit den Auswirkungen der Pandemie stehen.
Soweit die Parteien in dieser Situation keine weiteren Regelungen für Dezember 2020 und Januar 2021 getroffen haben, obwohl die Pandemie fortbestand, liegen durch den Eintritt des zweiten Lockdowns keine Umstände vor, die eine Vertragsanpassung rechtfertigen, da die Gefahr eines weiteren Lockdowns bei Abschluss des Nachtrags Nr. 2 im Mai 2020 für beide Vertragsparteien auf der Hand lag. Soweit die Beklagte, die das Vertragsverhältnis zum 15.02.2021 hätte auslaufen lassen können, dieses Risiko bei Abschluss des Nachtrages nicht berücksichtigt hat, rechtfertigt dies keine Vertragsanpassung.
5.
Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind als Verzugsschaden zu ersetzen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Der Streitwert wird auf 43.137,00 Euro festgesetzt.
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), 47533 Kleve, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .
3 Unterschriften
BeglaubigtUrkundsbeamter/in der GeschäftsstelleLandgericht Kleve