Landgericht Köln, 18. Zivilkammer — 18 O 25/20

Die Parteien streiten über Nachbesserungsansprüche und Zahlung eines Minderwertes wegen Mängeln.

Die Klägerin ist die Eigentümergemeinschaft bestehend aus den Eigentümern der Eigentumswohnungen im Haus R.-straße N02-257 in M.-A, das von der Beklagten als Bauträgerin errichtet und an die Ersterwerber verkauft wurde. Die Wohnanlage ist ein aufwendig gestaltetes Mehrfamilienhaus welches aus 8 Wohneinheiten besteht. Die Einzelheiten der Ausstattung ergeben sich aus der Bau- und Ausstattungsbeschreibung (Anl. K1, Bl. 1 Anlagenheft). Auf Seite 6 der Bau-und Ausstattungsbeschreibung heißt es unter der Überschrift Dachterrassen, Loggien und Balkonen:

„Dachterrassen, Loggien und Balkonen erhalten ein Belag aus Holzkunststoffverbunddielen…“

Die Wohnungen im Erdgeschoss (2 Wohneinheiten) haben Gärten, alle anderen Wohnungen (6 Wohneinheiten) Terrassen bzw. Balkone aus wasserfestem Beton.

Am 12.11.2014 erfolgte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Abnahmeprotokoll verwiesen (Anl. K2, Bl. 15 Anlagenheft).

In einem zwischenzeitlich von der Eigentümerin der Wohneinheit 05 Chabra durchgeführten selbstständigen Beweisverfahren gegen die Beklagte (LG M., 18 OH 15/16), ist die Klägerin auf Seiten der Antragstellerin als Streithelferin beigetreten.

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten mehrere im Einzelnen streitige Mängel geltend. Zwischen den Parteien ist allerdings unstreitig, dass die Balkone der Wohneinheiten 04 und 05 nicht über eine ausreichende Abdichtung der aufgehenden Bauteile verfügen.

Auf einer Eigentümerversammlung am 22.07.2019 haben die Mitglieder der Klägerin einstimmig den folgenden Beschluss gefasst:

„Herr Rechtsanwalt O. wird beauftragt zu prüfen, ob Ansprüche der Gemeinschaft wegen der Mängel der Bauanlage ohne Einleitung eines neuen selbständigen Beweisverfahrens gerichtlich eingeklagt werden können, oder ob es für die Gemeinschaft sinnvoller ist, alle oder einen Teil der in Betracht kommenden Ansprüche in einem Beweisverfahren zu klären.

Herr Rechtsanwalt O. wird weiterhin beauftragt, nach dem Ergebnis seiner Prüfung die aus seiner Sicht aussichtsreich erscheinenden Schritte – also Klage und/oder Beweisverfahren für die Gemeinschaft einzuleiten und durchzuführen.“

Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K5, Bl. 27 Anlagenheft verwiesen.

Mit Email vom 07.10.2019 setzte die Klägerin der Beklagten erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung insbesondere bezüglich der Mängel an der Tiefgarage bis zum 21.10.2019. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K3, Bl. 22-23 Anlagenheft verwiesen. Die nachträgliche Herstellung einer ausreichenden Kurvengeometrie der Tiefgaragen ist mit unwirtschaftlich hohen Kosten verbunden. Der Minderwert der Tiefgarage beträgt 9.450,00 €.

Den Schallschutz der Fenster besserte die Beklagte an allen Wohneinheiten nach mit Ausnahme der Wohneinheit 05. Dort konnte eine Nachbesserung bislang nicht erfolgen, da die Eigentümerin den Zutritt zur Wohnung verweigerte.

Die Klägerin behauptet, sämtliche Balkone seien baugleich, sodass davon auszugehen sei, dass sämtliche Balkone nicht über einen ausreichend Schutz der aufgehenden Bauteile verfügen. Sie ist der Ansicht, der Sachverständige habe im selbständigen Beweisverfahren auch einen Mangel im Hinblick auf das fehlende Gefälle des Balkons zur Wohneinheit 05 festgestellt, da ein Verstoß gegen § 16 BauO NRW a.F. vorliege, wonach bauliche Anlagen so beschaffen und gebrauchstauglich sein müssen, dass unter anderem durch Wasser oder biologische Einflüsse unzumutbare Belästigungen nicht bestehen. Sie behauptet, auch diesbezüglich seien alle Balkone und Terrassen baugleich und wiesen deshalb denselben Mangel auf. Auch die Erkenntnisse des Sachverständigen S aus dem selbstständigen Beweisverfahren hinsichtlich des unzureichenden Schallschutzes der Fenster im Schlaf- und Badezimmer der Wohneinheit 05 könnten aufgrund der baugleichen Ausführung und Einbauqualität aller Fenster auch auf die anderen Wohnungen übertragen werden.

Die Klägerin beantragt,

1. die an dem von der Antragsgegnerin gebauten Gebäude R.-straße N02-N03, N01 M. errichteten Balkone/Terrassen in der Weise nachzubessern, dass

a) die aufgehenden Bauteile des Verblendmauerwerks an den Fassadenübergang zur Betonbalkonplatte geschützt werden, in dem die Terrassenbeläge sowie die vor den Fenstern eingebauten Rinnen demontiert und gelagert werden, die durch Feuchtigkeit beaufschlagten Verblendsteine und Fugen abgebürstet werden, Beschädigungen des Stein- und Mörtelgefüges durch Austausch von Steinen und Erneuerung von Steinfugen lokal repariert werden, dann auf die Beanspruchung und die vorhandenen Baustoffe abgestimmte Abdichtungen an den aufgehenden Bauteilen (Fassaden und Stützen) fachgerecht ausgeführt werden, wobei je nach Abdichtungsart gegebenenfalls mechanische Sicherung gegen Abrutschen auszuführen sind,

b) ein Gefälle auf der Balkon-/Terrassenkonstruktion ausgebildet wird, welches mit einem Ausgleichestrich nach Demontage des Balkonbelages herzustellen ist, wobei der Ausgleich Estrich nach Fertigstellung flächig abzudichten ist und auf diese Flächenabdichtung gemäß der Verlegeanleitung der Firma Z. die Tragkonstruktion ausgerichtet wird, auf die dann die Dielen neu verlegt werden;

2. den Schallschutz der Fenster der Wohnanlage in der Weise nachzubessern, indem die Abdichtungen und Einstellungen überprüft werden und im Falle von fehlerhafter Abdichtungen und Einstellungen diese nachgebessert werden;

3. die Beklagte zu verurteilen, für die zu eng gefasste Kurveneinfahrt in die Tiefgarage einen Minderwert i.H.v. 9.450,00 € zzgl. 19 % Mehrwertsteuer nebst 5 Prozentzinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, die Art der Ausführung der anderen Balkone und Terrassen sei konstruktionsbedingt nicht einheitlich. Baugleich seien lediglich die Balkone der Wohneinheiten 06/07 (Balkone über dem 1. OG). Dort sei aber die Abdichtung entsprechend der Planung vorgenommen worden. Bei den Balkonen der Wohneinheit 08 sowie der Wohneinheiten 02 und 03 müsse beachtet werden, dass diese teilweise über dem Wohnraum lägen, sodass dort die Ausführung als „Warmdach“ mittels Dämmung und mehrlagige Abdichtung ausgeführt worden sei. Das fehlende Gefälle der Bodenplatte stelle keinen Mangel dar, da die Gebrauchstauglichkeit nicht eingeschränkt sei. Gleiches gelte für die Tiefgaragenzufahrt. Alle Garagenstellplätze seien nutzbar und würden genutzt.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Beiziehung des Gutachtens aus dem selbstständigen Beweisverfahren vor dem Landgerecht M. 18 OH 15/16 und die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahmen wird auf das Gutachten vom 16.07.2021, Bl. 192-224 d.A., sowie das Ergänzungsgutachten vom 07.03.2022, Bl. 258-267 d.A. verwiesen.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf die begehrte Nacherfüllung nach §§ 634 Nr. 1, 635 BGB, jedoch lediglich im tenorierten Umfang. Die gestellten Anträge auf Nacherfüllung waren zudem als Leistungsanträge auf Nachbesserung zu verstehen, weil die Klägerin die Vornahme einer Handlung, §§ 887 bis 893 ZPO, fordert. Des Weiteren hat die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 9.450,00 € aus §§ 634 Nr.4, 636, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB für die Mängel an der Tiefgarage.

1.

Die von der Beklagten hergestellten Balkone der Wohneinheiten 02, 03, 04, 05, 06 und 07 weisen hinsichtlich der Abdichtung der aufgehenden Bauteile Mängel auf, sodass die Beklagte verpflichtet ist, diese Mängel zu beseitigen.

Hinsichtlich der Balkone der Wohneinheiten 04 und 05 ist die Mangelhaftigkeit zwischen den Parteien unstreitig.

Hinsichtlich der Balkone der Wohneinheiten 02, 03, 06 und 07 steht die Mangelhaftigkeit nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest. Die Überzeugung der Kammer begründet sich durch das Gutachten des Sachverständigen W..

Der Sachverständige Dipl.-Ing. W. ist von der Industrie- und Handelskammer zu M. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden.

Der Sachverständige hat festgestellt, dass die Terrassen der Wohneinheiten 02 und 03 baugleich seien, sodass im Einverständnis mit den Parteien lediglich die Wohneinheit 03 begutachtet wurde (vgl. Bl. 201 d.A.). Hinsichtlich der Wohneinheit 03 hat der Sachverständige festgestellt, dass keine fachgerechte Abdichtung an der Stütze auf dem Klinkerriemchen, keine fachgerechte Abdichtung am Gebäude auf dem Verblendstein und keine fachgerechte Ausführung im Übergang zum Notüberlauf vorliege (vgl. Bl. 201-208 und 222 d.A.). Die Kammer folgt den überzeugenden und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen. Soweit die Beklagte einwendet, dass die Abdichtung funktionieren würde, da es ansonsten schon zu Feuchtigkeitsschäden gekommen wäre, kann dies die Überzeugung der Kammer nicht erschüttern. Der Sachverständige hat anschaulich dargestellt, dass die Abdichtungen nicht fachgerecht nach den Regeln der Technik ausgeführt wurden. Dies begründet schon alleine den Mangel. Für die Frage der Mangelhaftigkeit ist unerheblich, dass es (noch) nicht zu einem weitergehenden Schaden gekommen ist. .

Hinsichtlich der Wohneinheit 06 hat der Sachverständige festgestellt, dass keine fachgerechte Abdichtung am Gebäude auf dem Verblenderstein vorliege, da die Höhe zu gering sei, Steine und Lochbleche in die Abdichtung eingedrückt seien, es Einschlüsse von Fremdkörpern gebe, die Eckausbildung nicht fachgerecht durchgeführt sei, es offene Stellen gebe, die Überlappungen auf der Balkonplatte zu gering seien und der Übergang zur Folie unsauber sei (vgl. Bl. 209-212, 222 d.A.). Insgesamt liege dadurch keine fachgerechte Ausführung vor. Auch diese Ausführungen überzeugen die Kammer aufgrund der detailreichen Ausführungen des Sachverständigen und der Stringenz. Es verfangen auch die Angriffe der Beklagten gegen diese Feststellungen nicht. Soweit die Beklagte behauptet, es läge schon nach den Ausführungen des Sachverständigen kein Mangel vor, weil Aussalzungen während der regelmäßigen Instandhaltungsarbeiten mit der Wurzelbürste beseitigt werden könnten (Schriftsatz vom 11.04.2022, Dort S. 2, Bl. 277 d. A.), verkennt sie sowohl die Ausführungen des Sachverständigen in seinem Ergänzungsgutachten als auch die Reichweite dessen, was der Auftraggeber an Fehlerhaftigkeit der Werkarbeiten hinnehmen muss. Der Sachverständige führt nämlich in dem von der Beklagten in Bezug genommenen Abschnitt seines Ergänzungsgutachtens aus, dass sich der technische Mangel wahrscheinlich in den nicht regelgerecht ausgeführten Fällen - und solche sind festgestellt - richtigerweise hauptsächlich optisch bemerkbar machen werde. Somit liegt ein technischer Mangel vor, der zudem zu einem optischen Mangel werden kann bzw. werden wird nach den sachverständigen Feststellungen. Vor diesem Hintergrund ist es im Übrigen für den Auftraggeber auch nicht zumutbar, auf regelmäßige Instandhaltung mit der Wurzelbürste zu verweisen. Hinzu kommt, dass der Sachverständige feststellen konnte, dass hier Ausführungsfehler vorliegen.

Dies soeben Ausgeführte gilt erst Recht für die Wohneinheit 07, bei der der Sachverständige festgestellt hat, dass eine fachgerechte Abdichtung am Gebäude und an der Stütze auf dem Verblenderstein insbesondere hinsichtlich des Bauteilschutzes überhaupt nicht vorhanden sei (vgl. Bl. 212-216, 222 d.A.).

Der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel hinsichtlich der Abdichtung der aufgehenden Bauteile ist jedoch auf den tenorierten Umfang zu begrenzen, da sie keinen Anspruch auf eine konkrete Art und Weise der Nacherfüllung hat (vgl. BeckOGK/Preisser BGB § 635 Rn. 28-33.).

Hinsichtlich des Balkons der Wohneinheit 01 hat der Sachverständige keine Mängel festgestellt. Hinsichtlich der Wohneinheit 08 ist die Klägerin beweisfällig geblieben, da die Wohnung nicht geöffnet wurde.

2.

Auch hinsichtlich des fehlenden Gefälles der Balkone der Wohneinheiten 04, 05, 06 und 07 hat die Klägerin einen Anspruch auf Nacherfüllung.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass das fehlende Gefälle einen Sachmangel im Sinne des § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB darstellt.

In dem hier beigezogenen selbstständigen Beweisverfahren 18 OH 15/16 hat der Sachverständige W. festgestellt, dass der Balkon der Wohneinheit 05 ohne Gefälle ausgeführt worden sei. Zwar sei bei einer Betonplatte ein Gefälle nicht unbedingt notwendig. Befinden sich jedoch, wie bei der Wohneinheit 05, zusätzlich auch Holzdielen auf den Balkon, so sei ein Gefälle notwendig um Beeinträchtigungen zu vermeiden. Aufgrund des fehlenden Gefälles könne sich unter den Holzdielen Wasser ansammeln und dann durch die Zersetzung von liegen gebliebener Verschmutzung Gerüche entstehen. Dies insbesondere wenn, wie hier, aufgrund der Dielenkonstruktion die Bodenplatte nicht zu erreichen sei und somit Pfützen und Unrat nicht entfernt werden können. (vgl. Bl. 647-652 Beiakte 18 OH 15/16). Dies hat der Sachverständige auch nochmals in seinem Ergänzungsgutachten vom 07.03.2022, Bl. 267 d.A. bestätigt. Des Weiteren hat der Sachverständige festgestellt, dass die Balkone der Wohneinheiten 03,06 und 07 baugleich mit dem der Wohneinheit 05 seien und somit auch bei diesen ein Gefälle fehle (vgl. Bl. 223 d.A.).

Aufgrund der überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen geht die Kammer davon aus, dass bei der hier vorgenommen Konstruktion von Betonbodenplatte und Holzdielen ein Gefällte notwendig gewesen wäre um Beeinträchtigungen zu vermeiden. Zwar ist der Einwand der Beklagten nachvollziehbar und auch nach den Feststellungen des Sachverständigen durchaus richtig, dass bei einer Betonbodenplatte grundsätzlich kein Gefälle notwendig ist. Die Notwendigkeit ergibt sich hier jedoch aus dem Zusammenspiel zwischen Betonbodenplatte und Holzkonstruktion, die Gegenstand der Bau- und Ausstattungsbeschreibung gewesen ist. Somit liegt ein Mangel vor.

Bezüglich der Wohneinheiten 01,02 und 03 konnte der Sachverständige keine Mängel feststellen (vgl. Bl.223 d.A.). Hinsichtlich der Wohneinheit 08 ist die Klägerin beweisfällig geblieben, da diese nicht geöffnet wurde.

Auch bezüglich dieses Anspruches hat die Klägerin lediglich einen Anspruch auch Nachbesserung, die konkrete Art und Weise bleibt der Beklagten überlassen.

3.

Hinsichtlich der Nachbesserung des Schallschutzes hat die Klägerin lediglich für die Wohneinheit 05 einen Nachbesserungsanspruch.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Schallschutz bei der Wohneinheit 05 nicht ausreichend ist und bisher nicht nachgebessert wurde.

Hinsichtlich der Fenster der anderen Wohneinheiten fehlt es trotz Hinweis der Kammer vom 14.08.2020 (Bl. 107 d. A.) an ausreichendem Vortrag der Klägerin, welche Fenster auch nach den Nachbesserungsarbeiten der Beklagten noch einen unzureichenden Schallschutz haben sollen. Ein Anspruch auf Überprüfung aller Fenster besteht nicht, da ein solcher Anspruch dem Mängelgewährleistungsrecht fremd ist.

4.

Die Klägerin hat ebenfalls einen Anspruch auf Zahlung von 9.450,00 € aus §§ 634 Nr.4, 636, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB für die Mängel an der Tiefgarage.

Die Tiefgarage ist gemäß § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB mangelhaft. Hiervon ist die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme überzeugt. Die Überzeugung beruht auf dem beigezogenen Gutachten aus dem selbstständigen Beweisverfahren 18 OH 15/16.

Der Sachverständige W. hat klar festgestellt, dass die Zu- und Abfahrt entgegen den Regeln der Technik einen nicht ausreichend großen Radius aufweise (vgl. Bl. 276 und 295 Beiakte 18 OH 15/16). Dabei ist auch der Einwand der Beklagten unerheblich, dass die Tiefgarage in Gebrauch ist. Denn die Klägerin hat gemäß § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB Anspruch auf ein Werk, das den Regeln der Technik entspricht.

Die Klägerin hat im Rahmen ihres Schadensersatzanspruches einen Anspruch auf Zahlung des festgestellten und nicht angegriffenen Minderwertes in Höhe von 9.450,00 €.

Nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Besteller unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung fordern. Der Schaden kann in der Weise geltend gemacht werden, dass der Besteller die mangelhafte Sache behält und verlangt, so gestellt zu werden, als ob gehörig erfüllt worden wäre, sogenannter kleiner Schadensersatz (BGH, Urt. v. 19.01.2017 – VII ZR 235/15, juris Rn. 53; Walesch/Athie: Schadensersatz wegen Verletzung einer Primärpflicht im Werkvertragsrecht, NZBau 2020, 136). Verlangt der Besteller Schadensersatz statt der Leistung als kleinen Schadensersatz, umfasst dieser den infolge der mangelhaften Leistung des Unternehmers bestehenden Minderwert des Werks sowie gegebenenfalls darüber hinausgehende weitere Schäden im Vermögen des Bestellers (BGH, Urt. v. 19.01.2017, a. a. O.; Walesch/Athie, NZBau 2020, 136).

Eine Frist zur Nachbesserung wurde der Beklagten seitens der Klägerin erfolglos gesetzt.

Die unstreitige Höhe des Minderwerts beträgt 9.450,00 €. Ein Anspruch auf Zahlung von Mehrwertsteuer besteht jedoch nicht, da es sich beim Minderwert nicht um fiktive Reparaturkosten handelt und der Minderwert Mehrwertsteueransprüche nicht umfasst.

II.

Der Zinsanspruch hinsichtlich des Klageantrages zu 3) besteht aus §§ 291, 288 BGB ab dem 13.02.2020.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, Abs. 1; 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 52.481,50 € festgesetzt.

(Antrag 1) a) 17.520,00 €;

Antrag 1) b) 17.076,00 €;

Antrag 2) 6.640,00 €

Antrag 3) 11.245,50 €)