Landgericht Köln, 1. Zivilkammer — 1 S 141/24

I.

Wegen der Darstellung des Tatbestands wird zunächst auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen, §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1, 542, 543, 544 ZPO.

In der Berufungsinstanz hat die Klägerin zwei weitere Kündigungen gegenüber dem Beklagten zu 1) ausgesprochen. Wegen der Kündigung vom 10.12.2024 wird auf Bl. 54ff der Berufungsakte Bezug genommen; wegen der Kündigung im Schriftsatz vom 17.06.2025 auf Bl. 176ff der Berufungsakte.

Die Klägerin begehrt Aufhebung des klageabweisenden Urteils und Verurteilung zur Räumung und Herausgabe.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die Berufung war zurückzuweisen.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Klägerin kann von dem Beklagten zu 1) Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht verlangen. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus § 546 Abs. 1 BGB. Denn keine der ausgesprochenen Kündigungen hat das Mietverhältnis beendet:

1. Kündigung vom 10.12.2024

Die Kündigung vom 10.12.2024 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Es liegt kein zur Kündigung berechtigender Grund, weder außerordentlich noch ordentlich, vor.

Gem. § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Nach beiden vorgenannten Vorschriften ist ein Kündigungsgrund nicht gegeben. Die Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 16.08.2024, von denen sich die Klägerin beeinträchtigt fühlt und aufgrund derer sie die Kündigung ausgesprochen hat, sollten erkennbar dazu dienen, zu illustrieren, warum der Beklagte zu 1) davon ausgeht, dass der klägerseits geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben ist und nur dazu dienen soll, das Mietverhältnis zu beenden. Zu diesem Zweck hielt der Beklagte zu 1) detaillierte Ausführungen zum ehemaligen freundschaftlichen Verhältnis der Parteien für notwendig. Auch wenn diese Ausführungen zur Verteidigung gegen die Klageforderung nicht zwingend notwendig waren, stehen sie doch in Zusammenhang mit dem Rechtsstreit. Das Unterbreiten dieser Ausführungen stellt aus diesem Grund keine zur Vertragsbeendigung berechtigende Pflichtverletzung dar. Es handelt sich gerade nicht um im luftleeren Raum stehende Diffamierungen, sondern um Ausführungen mit jedenfalls entferntem Sachbezug.

Die detaillierten Ausführungen zu den Interaktionen zwischen der Klägerin und dem Zeugen A., ihrem Ehemann, erfolgten erkennbar vor dem Hintergrund, dass wesentlicher Inhalt der streitgegenständlichen Eigenbedarfskündigung ein zu befürchtendes Ende der Ehe der Klägerin mit dem Zeugen ist, sofern nicht der Zeuge in die streitgegenständliche Wohnung einziehen kann. Es musste sich aus Sicht des Beklagten zu 1) vor diesem Hintergrund geradezu aufdrängen, zu positiven Interaktionen zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann auszuführen, um Zweifel an der klägerischen Darstellung zu säen. Auch diese Ausführungen des Beklagten zu 1) rechtfertigen keine Kündigung.

2. Kündigung im Schriftsatz vom 17.06.2025

Die Kündigung im Schriftsatz vom 17.06.2025 hat ebenso wenig zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Auch insoweit ist kein zur Kündigung berechtigender Grund, weder außerordentlich noch ordentlich, gegeben.

Der Umstand, dass der Beklagte zu 1) bei der Stadt Z. eine Zweckentfremdung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Klägerin anzeigte, stellt keinen Kündigungsgrund dar. Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen (BGH Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 211/22, NJW-RR 2024, 355). Eine Pflichtverletzung des Beklagten zu 1) liegt in der Anzeige der Zweckentfremdung gegenüber der Stadt Z. nicht. Denn die der Anzeige zugrundeliegende Annahme, es liege eine Zweckentfremdung vor, ergab sich jedenfalls aus dem erstinstanzlichen Urteil des Amtsgerichts. Das Amtsgericht führte in dem angegriffenen Urteil aus, es liege eine Zweckentfremdung vor, die gegen die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Z. verstoße (S. 7 des Urteils, Bl. 228 d.A.). Die Anzeige dieses Sachverhalts bei der Stadt Köln durch den Beklagten zu 1) fußte daher auf den gerichtlichen Ausführungen und erfolgte nicht „ins Blaue hinein“. Dass eine Zweckentfremdung entgegen den Ausführungen des Beklagten zu 1) nicht vorliegt, kann die Klägerin im Bußgeldverfahren, in dem ihr rechtliches Gehör zu gewähren ist, geltend machen.

3. Kündigung vom 02.11.2023 (Eigenbedarf)

Schließlich hat auch die Kündigung vom 02.11.2023 das Mietverhältnis nicht beendet.

a)

Ein Kündigungsgrund ist nicht gegeben. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein die Kündigung rechtfertigendes, berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als „Wohnung“ benötigt. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter sämtliche Räume zu Wohnzwecken nutzen will. Die Wohnnutzung durch den Vermieter muss allerdings im Vordergrund stehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 74). Die Nutzung von Räumen als „Wohnung“ i.S.d. Vorschrift setzt zumindest voraus, dass in den Räumen die grundlegenden, zur Wohnnutzung gehörenden Tätigkeiten stattfinden sollen; d.h. Schlafen, Toilettennutzung, allgemeine Körperpflege sowie die Zubereitung von Mahlzeiten. Nach der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht lässt sich nicht feststellen, dass der Zeuge A. die streitgegenständliche Wohnung in diesem Sinne vor allem zur Wohnnutzung benötigt. Auf die Frage in der mündlichen Verhandlung, welche Zimmer der Wohnung der Zeuge nutzen wolle, führte er aus, dass „50 – 60 qm² Flur, Bäder, Besenkammer und Küche“ seien und er diese „nicht beanspruchen“ könne. Die Küche sei „dicht mit Küchenmöbeln“. Die Einrichtung eines Schlafzimmers in der streitgegenständlichen Wohnung erwähnte der Zeuge nicht. Es lässt sich daher nicht feststellen, dass der Zeuge in der Wohnung schlafen, die Toilette benutzen, allgemeine Körperpflege betreiben oder sich Mahlzeiten zubereiten und verspeisen möchte. Vielmehr erweckten seine Antworten in der mündlichen Verhandlung den Eindruck, dass er die „mit Küchenmöbeln [dichte]“ Küche sowie die Bäder als Räume wahrnimmt, die ihm zur Nutzung nicht zur Verfügung stehen. Dann aber beabsichtigte der Zeuge nicht vor allem eine Wohnnutzung der streitgegenständlichen Wohnung. Er will dort vielmehr Gäste empfangen, ein Atelier unterhalten, arbeiten, Material lagern, ein Archiv anlegen und Sammlungen unterbringen. Insoweit liegt nicht unbedingt eine gewerbliche Nutzung vor, wie sie das Amtsgericht angenommen hat. Indes lässt sich ein Benötigen der streitgegenständlichen Wohnung als „Wohnung“ nicht feststellen.

Soweit in der Berufungsinstanz nunmehr vorgetragen wird, es treffe nicht zu, dass der Zeuge keine Verwendung für die Küche, Bäder Flur und Besenkammer habe, ist bereits ein Beweis für diese streitige Behauptung nicht angetreten worden.

b)

Die Kündigung ist darüber hinaus gem. § 242 BGB unwirksam. Denn es liegt ein Fall des weit überhöhten Wohnbedarfs vor.

Grundsätzlich müssen die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf respektieren und dürfen ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 109). Es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht (Art. 14 Abs. 1 S. 1) ergebenden Befugnis des Vermieters (= Eigentümers), welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (BVerfG, Kammerbeschluss vom 18. Januar 1988 – 1 BvR 787/87 –, juris). Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit zu überprüfen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O.). Gerichte dürfen aber den Wunsch des Eigentümers, die Wohnung zurückzuerlangen, daraufhin überprüfen, ob er missbräuchlich ist, etwa, weil der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht (BVerfG, Kammerbeschluss vom 19. März 1993 – 1 BvR 1714/92 –, juris, Rn. 17). Die Gerichte müssen ihre Wertung anhand objektiver Kriterien aufgrund tatsächlicher Feststellungen und einer Würdigung des Sachverhalts im Einzelfall treffen (BVerfG, Kammerbeschluss vom 19. März 1993 – 1 BvR 1714/92 –, juris, Rn. 20). Dabei lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 109).

Der Zeuge hat ausgeführt, er sei Sammler. Indes befinde sich sein Hausstand im Keller. Dieser Hausstand bestehe aus künstlerischen Arbeiten, Projektoren und anderen Dingen. Diese Dinge hätten in der Wohnung aktuell jedoch keinen Platz. Er wünsche sich, diese Dinge in seiner eigenen Wohnung aufzubewahren. Der vorbeschriebene Wunsch des Zeugen, persönliche gesammelte Gegenstände bei sich in einer Wohnung aufzubewahren, ist zu respektieren. Hierbei handelt es sich – wenn die Wohnung, in der diese Gegenstände aufbewahrt werden, gleichzeitig als Wohnung genutzt würde – um eine Ausprägung von Wohngebrauch; das Sammeln von Gegenständen ist Ausdruck der Person.

Vorliegend ergibt sich indes – auch unter Berücksichtigung dessen, dass der Zeuge als Sammler einen erhöhten Platzbedarf hat – anhand objektiver Kriterien, dass der für den Zeugen A. geltend gemachte Bedarf weit überhöht ist. Die streitgegenständliche Wohnung verfügt über 200 Quadratmeter, die sich auf insgesamt 6,5-Zimmer, eine Küche, zwei Dielen, zwei Bäder und einen Balkon verteilen. Der Zeuge soll die Wohnung als Einzelperson nutzen. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat der Zeuge angegeben, eines der 6,5 Zimmer als Esszimmer, eines als Wohnzimmer, eines als Atelier, eines als Archiv/Materialraum und eines als Raum für seine Dokumentation und seine Grafikschränke nutzen zu wollen. Insgesamt plant der Zeuge also, 5 Zimmer der Wohnung zu benutzen. Selbst nach Befriedigung des gesamten Bedarfs des Zeugen A. – der aufgrund seiner Sammelleidenschaft über den Bedarf einer durchschnittlichen Person bereits deutlich hinausgeht – stehen damit 1,5 Zimmer leer, also mehr als ein Fünftel der zu Aufenthaltszwecken dienenden Zimmer.

4.

In der Folge, da das Mietverhältnis der Klägerin mit dem Beklagten zu 1) fortbesteht, kann die Klägerin auch von den Beklagten zu 2) bis 4) keine Räumung und Herausgabe verlangen. Diese leiten ihr Besitzrecht vom Beklagten zu 1) ab.

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 21.600 Euro