Landgericht Köln, 26. Zivilkammer — 26 O 113/25

Die Parteien streiten über eine Schadensersatzforderung im Zusammenhang mit dem Ausfall der Klimaanlage in der von der Klägerin betriebenen W.-Apotheke in Q..

Die Klägerin ist Apothekerin und schloss mit Wirkung zum 01.01.2013 einen Mietvertrag über das Gewerbeobjekt E.-straße in 00000 Q. mit den damaligen Eigentümern Frau Dr. N., Frau Dr. P. und den nießbrauchberechtigten Eheleuten U. zum Betrieb einer Apotheke.

Unter § 1 Ziff. 3 des Mietvertrages, Anlage B1, Bl. 154 ff. d.A., heißt es:

Mit Apothekenkaufvertrag vom 01.12.2012 erwarb die Klägerin die in den Geschäftsräumlichkeiten bereits vollständig eingerichtete Apotheke nebst sämtlichen hierfür erforderlichen Einrichtungsgegenständen.

Gemäß Ziff. I (2) des Apothekenkaufvertrags, Anlage B2, Bl. 179 ff. d.A., heißt es:

„Die verkaufte Einrichtung ist ordnungsgemäß Instand gehalten und gewartet worden und befindet sich in einem Zustand für den Betrieb einer revisionsfähigen Apotheke. Die Klimaanlage ist funktionsfähig. Von einer regelmäßigen Wartung wurde wegen ihres Alters und seltenen Gebrauchs in den letzten Jahren abgesehen.“

Anfang 2025 erwarb der Beklagte das Eigentum an dem Gewerbeobjekt von den Voreigentümern und trat mit Wirkung zum 01.03.2025 in das bestehende Mietverhältnis als Vermieter ein. Zwischen den Parteien sind diverse Streitigkeiten vor dem Landgericht Köln anhängig.

Im Mai 2025 war die Klimaanlage, welche zur Kühlung der Apotheke dient, defekt. Der genaue Beginn der Funktionsuntüchtigkeit ist streitig. Im Zeitraum von Mai bis Juni 2025 kam es in der Umgebung der Apotheke immer wieder zu Außentemperaturen von über 25 Grad.

§ 4 Abs. 1 Nr. 3 R. besagt, Arzneimittel in einer Apotheke sind:

„(…) ausreichend zu beleuchten und zu belüften sowie erforderlichenfalls zu klimatisieren (…).“

In § 4 Abs. 2d R. heißt es:

„Der Lagerraum muss ausreichend groß sein und eine ordnungsgemäße Lagerung der in der Apotheke vorrätig gehaltenen oder vertriebenen Produkte ermöglichen. Es muss eine Lagerhaltung unterhalb einer Temperatur von 25 Grad Celsius möglich sein.“

Mit Schreiben vom 14.04.2025 und 27.04.2025 forderte die Klägerin den Beklagten zur Reparatur der Klimaanlage auf. Hierauf reagierte dieser nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2025 wandte sich die Klägerin erneut an den Beklagten und forderte ihn zur Mängelbeseitigung auf.

Am 19.05.2025 beantragte die Klägerin vor dem Amtsgericht Brühl den Erlass einer einstweiligen Verfügung unter anderem mit dem Inhalt, dem hiesigen beklagten aufzugeben, die Mängel der Klimaanlage ohne schuldhaftes Zögern zu beheben. In der mündlichen Verhandlung vom 03.06.2025 schlossen die Parteien den folgenden Vergleich, vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Brühl, AZ: 22 C 41/25, Anlage K2, Bl. 15 ff. d.A.:

„1. Der Antragsgegner verpflichtet sich, die Klimaanlage im Objekt E.-straße in 00000 Q., Erdgeschoss, umgehend instand zu setzen. Dem Antragsgegner wird diesbezüglich nachgelassen, zur umgehenden Instandsetzung eine fachkundige Person seiner Wahl zu beauftragen.

Dies steht unter der Voraussetzung, dass es sich bei der Anlage am Hintereingang der streitgegenständlichen Apotheke inklusive der dortigen Lüftungsschächte um die Klimaanlage des Objektes im Erdgeschoss handelt.

2. Die Antragstellerin beteiligt sich an den zur Instandsetzung anfallenden Kosten in Höhe von 350,00 € durch entsprechende Zahlung an den Antragsgegner.

3. Die Parteien sind sich darüber einig, dass sämtliche weitere Kommunikation betreffend das Mietverhältnis ausschließlich über die hier anwesenden Beteiligten (die Antragstellerin sowie den Antragsgegner) erfolgt. Die Antragstellerin wirkt diesbezüglich darauf hin, dass Kontaktaufnahmen durch den Ehemann der Antragstellerin in Zukunft unterbleiben.

4. Die Kosten des Verfahrens und des Vergleichs tragen die Parteien je zur Hälfte.“

Am 04.06.2025 beauftragte der Beklagte den Zeugen G. Y. von der Firma T.-Technik mit der Reparatur der Klimaanlage. Am selben Tag fand durch diesen eine Begutachtung der Klimaanlage statt, wobei ein defektes Teil an der Anlage festgestellt wurde, welches neu bestellt werden musste. Der Zeuge B. erklärte, dass er bis zum 14.06.2025 im Urlaub sein würde und im Anschluss mit dem dann hoffentlich eingetroffenen Ersatzteil die Reparatur der Klimaanlage vornehmen werde. Das insoweit in Aussicht gestellte Datum ist zwischen den Parteien streitig.

Vom 12.06 bis 14.06.2025 kam es in Q. zu Außentemperaturen von über 30 Grad. Mit anwaltlichem Schreiben vom 16.06.2025, Anlage K8, Bl. 251 f. d.A., teilte die Klägerin dem Beklagten mit, es sei „trotz entsprechender Absprache am Samstag, den 14.06.2025“ keine Reparatur der Klimaanlage erfolgt. Aktuell halte der Beklagte den vor dem Gericht getroffenen Vergleich nicht ein. Sollte hier nicht unverzüglich Abhilfe geschaffen werden, werde in Konsequenz dessen „noch diese Woche“ die Vollstreckung des Vergleichs eingeleitet werden müssen. Hierauf erwiderte der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.06.2025.

Ebenfalls am 16.06.2025 erschien der Zeuge B. und reparierte die Klimaanlage, eine Funktionstüchtigkeit ist seither gegeben. Am 17.06.2025 vernichtete und entsorgte die Klägerin die in der Anlage K4, Bl. 36 ff. d.A, aufgeführten Arzneimittel.

MI anwaltlichem Schreiben vom 18.06.2025 forderte die Klägerin den Beklagten zur Erstattung des ihr durch die Vernichtung der Arzneimittel entstandenen Schadens auf. Dem ist der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 30.06.2025 entgegengetreten.

Mit Schreiben vom 20.06.2025 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin fristlos, hilfsweise erklärte er die ordentliche Kündigung.

Mit Schriftsatz vom 27.08.2025 forderte der Beklagte die Klägerin zur Erstattung der ihm vorgerichtlich zur Abwehr der von der Klägerin geltend gemachten Forderung entstandenen Rechtsanwaltskosten bis zum 30.09.2025 auf.

Mit Schriftsatz vom 19.12.2025 erklärte der Beklagte die Anfechtung des vor dem Amtsgericht Brühl geschlossenen Prozessvergleichs wegen arglistiger Täuschung.

Die Klägerin behauptet, der Zeuge B. habe die Reparatur der Klimaanlage für den 14.06.2025 zugesagt. In den Tagen vom 12.06.2025 bis zum 14.06.2025 habe sie eine Innentemperatur von über 27°C in den Räumlichkeiten der Apotheke gemessen. Aufgrund dieser Temperaturüberschreitung, welche den Festsetzungen der Apothekenbetriebsordnung und den Vorgaben der Hersteller zuwiderlaufe, habe sie die in der Anlage K4, Bl. 36 ff. d.A, aufgeführten Arzneimittel vernichten müssen, welche sich sämtlich in der Apotheke befunden hätten. Hierdurch sei ihr ein Schaden in Höhe von 81.251,48 € entstanden. Wäre die Klimaanlage am Morgen des 14.06.2025 repariert worden, wäre der Schaden entfallen. Darüber hinaus habe sie weitere Medikamente mit einem Gesamtwarenlagervolumen von ca. 195.000,00 € in Sicherheit gebracht. In Bezug auf die schließlich vernichteten Arzneimittel sei dies logistisch nicht möglich gewesen. Die Klägerin ist zudem der Ansicht, der Beklagte sei auch aus dem Mietvertrag zur Reparatur der Klimaanlage verpflichtet gewesen. Hierzu behauptet sie, die Klimaanlage sei innerhalb des Gewerbeobjekts fest verbaut gewesen. Bis einschließlich Sommer 2024 sei die Klimaanlage funktionsfähig gewesen. Mit E-Mail vom 10.09.2024 habe sie dann der vormaligen Eigentümerin Dr. N. den Defekt angezeigt.

Die Klägerin beantragt mit am 30.07.2025 zugestellter Klage,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 81.251,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.07.2025 zu zahlen,

den Beklagten zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.438,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit am 03.11.2025 zugestellter Widerklage beantragt der Beklagte,

die Klägerin zu verurteilen, an ihn 2.584,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 01.10.2025 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, der Zeuge B. habe die Reparatur von vornherein für den 16.06.2025 angekündigt. Bei der Klimaanlage handele es sich um ein Anbauteil der Gewerbeeinheit, welches als Inventar der Apotheke durch die Klägerin erworben wurde. Dies sei der Klägerin durch die vormaligen Eigentümer bereits mit Schreiben vom 29.11.2021, Anlage B3, mitgeteilt worden. Die Klimaanlage sei bereits seit dem Jahr 2021 defekt. Die Klägerin habe den Defekt der Klimaanlage selbst verschuldet, in dem sie auf der Anlage ein altes Schild abgelegt habe. Den von der Klägerin vorgetragenen Temperaturangaben für den Zeitraum um den 14.06.2025 tritt der Beklagte entgegen. Dass die Messgeräte ordnungsgemäß aufgestellt und geeicht gewesen wären, bestreitet er mit Nichtwissen. Jedenfalls sei die Klägerin verpflichtet gewesen, die Arzneimittel einzeln darauf zu überprüfen, ob sie noch hätten verwendet werden dürfen. Die vollständige Vernichtung sei nicht geboten gewesen. Darüber hinaus habe die Klägerin gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen, weil sie die Apotheke nicht mittels mobiler Klimageräte gekühlt oder die Arzneimittel an einen anderen Ort verbracht habe. An den vor dem Amtsgericht Brühl geschlossenen Vergleich sei er, der Beklagte, nicht gebunden, weil er bei Abschluss nicht gewusst habe, dass die Klägerin die Klimaanlage mit Kaufvertrag vom 01.12.2012 erworben habe. Hierüber habe die Klägerin ihn arglistig getäuscht. Schließlich habe die Klägerin die Klimaanlage nach der Reparatur vom 16.06.2025 gar nicht in Betrieb genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Klage und Widerklage sind jeweils ist zulässig, aber unbegründet.

I.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

1.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 81.251,48 € gegen den Beklagten.

a.

Es besteht kein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB i.V.m dem Prozessvergleich § 779 Abs. 1 BGB.

(1)

Zwischen den Parteien bestand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Prozessvergleichs ein Mietverhältnis. Mit dem im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens vor dem Amtsgericht Brühl geschlossenen Vergleich im Sinne des § 779 BGB haben sie in Bezug auf die defekte Klimaanlage eventuell zuvor bestehende Rechte und Pflichten materiell-rechtlich neu geordnet.

Der Vergleich ist nicht als Folge der von dem Beklagten mit Schriftsatz vom 19.12.2025 erklärten Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen. Der Beklagte war nicht berechtigt, seine auf den Abschluss des Prozessvergleichs im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens vor dem Amtsgericht Brühl gerichtete Willenserklärung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB anzufechten.

Der Beklagte beruft sich darauf, die Klägerin habe ihn arglistig über die Eigentumsverhältnisse an der in der Apotheke befindlichen Klimaanlage getäuscht, indem sie ihm den Inhalt des Apothekenkaufvertrages vom 01.12.2012, aus dem sich „zweifelsfrei“ ergebe, dass die Klägerin die Klimaanlage im Rahmen der Übernahme erworben habe, verschwiegen habe. Hiermit dringt er nicht durch.

Anlass für den Abschluss des Prozessvergleichs war der Streit zwischen den Parteien, wer zur Reparatur der defekten Klimaanlage verpflichtet ist. Die Klägerin vertrat - und vertritt weiterhin - die Ansicht, dem Beklagten als Vermieter obliege die Reparatur, weil die Klimaanlage Bestandteil des Mietobjekts sei. Ob dies rechtlich tatsächlich zutrifft, ist im Hinblick darauf, ob die Klägerin den Beklagten arglistig getäuscht hat, im Grunde nicht entscheidend. Die Kammer vermag jedenfalls nicht festzustellen, dass die Klägerin aus dem Inhalt des Kaufvertrages den Schluss gezogen hat, sie selbst sei für die Reparatur verantwortlich. Ob die vormaligen Eigentümer der Immobilie - wie der Beklagte behauptet - der Klägerin gegenüber im Jahr 2021 unter Hinweis auf den Erwerb der Klimaanlage durch die Klägerin die Ansicht vertreten hätten, die Klimaanlage sei nicht Bestandteil der Mietsache, kann dabei dahinstehen. Dass die Klägerin bei Abschluss des Prozessvergleichs im Jahr 2025 tatsächlich davon ausgegangen ist, selbst für die Reparatur der Klimaanlage verantwortlich zu sein, steht zum Nachteil des insoweit beweisbelasteten Beklagten gleichwohl nicht fest. Im Übrigen ergibt sich aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Brühl, dass dem Beklagten bei Abschluss des Vergleichs die Information, dass die Klägerin die Klimaanlage als Teil des Inventars von der Vormieterin übernommen hatte, auch bereits vorlag.

Soweit die Anfechtungserklärung des Beklagten als Irrtumsanfechtung gemäß § 119 Abs. 1 BGB ausgelegt werden könnte, wäre diese jedenfalls nicht unverzüglich im Sinne des § 121 Abs. 1 BGB erklärt worden.

(2)

Die Klägerin kann aus dem Umstand, dass der Beklagte die Reparatur der Klimaanlage (erst) am 16.06.2025 durchgeführt hat, keine Schadensersatzansprüche herleiten. Die Voraussetzungen des geltend gemachten Schadensersatzes wegen Verzögerung der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB liegen nicht vor.

Ursprünglich war die von dem Beklagten nach dem Vergleich geschuldete Leistung „umgehend“ nach dem Vergleichsschluss fällig. Der Beklagte hat sich mit dem Vergleich verpflichtet, die Klimaanlage „umgehend“ instand zu setzen, wobei ihm nachgelassen worden ist, hierfür eine fachkundige Person seiner Wahl zu beauftragen. Gemäß §§ 133, 157 BGB sind diese Regelungen so zu verstehen, dass der Beklagte ohne schuldhaftes Zögern eine fachkundige Person mit der Instandsetzung der Klimaanlage zu beauftragen hat. Eventuelle Pflichtverletzungen der insoweit beauftragten Person sind ihm dabei gemäß § 278 Abs. 1 BGB zuzurechnen.

Bereits am auf den Vergleichsschluss folgenden Tag ist der von dem Beklagten beauftragte Zeuge B. bei der Klägerin erschienen. Der Beklagte hat mithin umgehend eine fachkundige Person mit der Instandsetzung der Klimaanlage beauftragt.

Soweit die Reparatur nicht unmittelbar am 04.06.2025 erfolgt ist, war dies unstreitig darin begründet, dass zunächst ein Ersatzteil besorgt, zum anderen der Zeuge B. bis zum 14.06.2025 im Urlaub sein würde, was er der Klägerin auch so mitgeteilt hat. Dass die Klägerin eine Reparatur erst nach dem Urlaub des Zeugen B. zurückgewiesen hätte, hat sie nicht substantiiert vorgetragen. Vielmehr war sie hiermit einverstanden. Damit ist es der Klägerin aber verwehrt, sich darauf zu berufen, der Beklagte habe die Klimaanlage nicht umgehend instandgesetzt und Verzögerungen aufgrund des Urlaubs des Zeugen B. gingen nicht zu ihren Lasten. Entgegen der Auffassung der Klägerin war der Beklagte auch nicht verpflichtet, weitere Klimatechniker zu beauftragen. Der Beklagte war aus dem Vergleich allein der Klägerin gegenüber verpflichtet. Nachdem diese mit einer Reparatur durch den Zeugen B. und der damit einhergehenden Verzögerung einverstanden war, bestand für ihn kein Handlungsbedarf.

Ob man sich darauf geeinigt hatte, dass die Klimaanlage - wie die Klägerin behauptet - am 14.06.2025 hätte repariert werden sollen, oder - wie der Beklagte behauptet - erst am 16.06.2025, kann dahinstehen. Selbst wenn der Vortrag der Klägerin zutreffen sollte und auch die übrigen Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gemäß §§ §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB aufgrund der erst am 16.06.2025 erfolgten Reparatur vorliegen würden, ließe sich zum Nachteil der Klägerin jedenfalls nicht feststellen, dass ihr ein kausal auf einer eventuellen Pflichtverletzung des Beklagten beruhender Schaden entstanden ist. Die Klägerin hat mit der Klageschrift selbst vorgetragen, am 12., 13.06. und 14.06.2025 sei es in den Apothekenräumen konstant 27 Grad warm gewesen. Somit seien „die in der Apotheke gelagerten Arzneimittel über einen längeren Zeitraum von mehr als 48 Stunden enormer Hitze ausgesetzt, welche die Vorgaben der R. und der Hersteller verbietet.“ 48 Stunden wären indes bereits mit Ablauf des 13.06.2025 vorbei gewesen. Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 04.03.2026 hat die Klägerin vorgetragen, eine Reparatur „am Morgen“ des 14.06.2025 hätte den Schaden entfallen lassen. Dass man sich darauf geeinigt hätte, dass die Reparatur am Morgen des 14.06.2025 hätte durchgeführt werden müssen, behauptet die Klägerin jedoch selbst nicht. Mithin wäre der Schaden nach dem eigenen Vortrag der Klägerin bei einer Reparatur etwa am Nachmittag des 14.06.2025 gleichwohl eingetreten.

Auf die Fragen, ob die Klägerin die Arzneimittel überhaupt entsorgen durfte und ob ihr ein Mitverschulden wegen Verstoßes gegen die ihr als Apothekerin obliegenden Sorgfaltsplichten anzulasten wäre, kommt es nicht mehr an.

b.

Die Klägerin kann ihren Anspruch auch nicht auf § 536 a Abs. 1 BGB stützen, wobei dahinstehen kann, ob die Klimaanlage Bestandteilt der Mietsache ist. Die Parteien haben ihre Ansprüche im Hinblick auf die Reparatur der Klimaanlage durch den geschlossenen Vergleich neu geordnet. Die Umgestaltung hat zur Folge, dass die Parteien auf die frühere Rechtslage nicht mehr zurückgreifen können (vgl. MüKoBGB/Habersack, 9. Aufl. 2024, BGB § 779 Rn. 37, beck-online).

2.

Mangels eines Anspruchs in der Hauptsache stehen der Klägerin auch die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht zu.

II.

Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.584,86 € gemäß § 280, 241, 249 BGB. Ob die vorgerichtliche Geltendmachung der unberechtigten Schadensersatzforderung durch die Klägerin grundsätzlich geeignet war, einen Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen der Abwehr der Forderung zu begründen, kann dahinstehen. Die dem Beklagten entstandenen, vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind jedenfalls nicht kausal auf die Geltendmachung der Forderung zurückzuführen. Diese erfolgte mit Schreiben vom 18.06.2025. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Beklagte seine jetzigen Prozessbevollmächtigten jedoch bereits beauftragt. So war bereits das Schreiben der jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 16.06.2025, mit welchem der Schaden noch nicht geltend gemacht worden ist, an den jetzigen Prozessbevollmächtigten des Beklagten gerichtet. Mit Schreiben vom 20.06.2025 hat dieser darauf erwidert. Erst mit Schreiben vom 30.06.2025 hat der jetzige Prozessbevollmächtigte auf die geltend gemachte Schadensersatzforderung erwidert.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.

Streitwert: 83.836,34 €

Klageantrag zu 1.: 81.251,48 €

Widerklage: 2.584,86 €