Amtsgericht Krefeld, Einzelrichter — 2 C 313/19
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.184,00 € zu zahlen.Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger nicht anrechenbare Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 123,17 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.12.2019 zu zahlen.Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Kläger begehren die Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution. Die Beklagte macht Gegenansprüche aufgrund einer vermeintlichen Schönheitsreparaturverpflichtung der Kläger geltend.
Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 25.05.2014 in der Zeit vom 01.10.2014 bis zum 28.02.2019 von der Beklagten die Wohnung im Objekt Dstraße 00 in L. Unter § 7 des Mietvertrages wurde die Leistung einer Mietsicherheit in Höhe von 1.184,00 EUR vereinbart, die die Kläger an die Beklagte zahlten.
In § 11 und § 12 des Mietvertrages war vereinbart, dass die Mieter nach dem Grad der Abnutzung in im Allgemeinen regelmäßigen Zeitabständen von fünf, acht bzw. zehn Jahren zu Schönheitsreparaturen an der Mietsache verpflichtet sind. Wegen des genauen Wortlauts wird insoweit auf Blatt 12 d. A. verwiesen. Die Parteien unterschrieben bei Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll vom 27.09.2014 (Bl. 46 ff. d. A.). Bei Auszug ließ die Beklagte von einer von ihr beauftragten Person ein Abnahmeprotokoll vom 27.02.2019 (Bl. 49 f. d. A.) erstellen, welches die Kläger nicht unterschrieben. Mit vorgerichtlichem Schreiben vom 21.03.2019 (Bl. 44 f. d. A.) forderte die Beklagte die Kläger über ihren Prozessbevollmächtigten mit Fristsetzung bis zum 01.04.2019 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.03.2019 (Bl. 42 f. d. A.) verweigerten die Kläger die Durchführung von Arbeiten an der Mietsache. Die Beklagte ließ von einem Maler- und Lackiererbetrieb malermäßige Bearbeitungen von Wänden, Decken, Fenstern, Türen, Türrahmen, Türzargen sowie Fußleisten durchführen und übermittelte die Rechnung hierüber mit einem ausgewiesenen Betrag in Höhe von 1.428,00 EUR brutto (Bl. 40 f. d. A.) an die Kläger. Ferner erklärte sie in diesem Schreiben vom 10.04.2019 (Bl. 38 f. d. A.) hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs die Aufrechnung mit der geltend gemachten Forderung aus dem Rechnungsbetrag. Mit weiterem Schreiben vom 13.09.2019 (Bl. 19 d. A.) forderten die Kläger die Beklagte durch ihren Prozessbevollmächtigten zur Auszahlung der Mietkaution mit Fristsetzung bis zum 20.09.2019 erfolglos auf.
Die Kläger behaupten, die an sie vermietete Wohnung habe sich bei Mietbeginn nicht in einem vollständig renovierten Zustand befunden. Darüber hinaus sei ein Renovierungsbedarf zum Ende der Mietzeit nicht gegeben. Jedenfalls habe die Beklagte weder die Art und Weise noch das Ausmaß der angeblichen Abnutzungsspuren hinreichend dargelegt. Im Übrigen fehle es an einer hinreichenden Fristsetzung für die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Ferner bestreiten sie die Angemessenheit, Notwendigkeit sowie die Höhe der von der Beklagten abgerechneten Schönheitsreparaturen sowie, dass diese überhaupt durchgeführt worden seien.
Die Klageschrift ist der Beklagten am 18.12.2019 zugestellt worden.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 1.184,00 EUR zu zahlen;
die Beklagte zu verurteilen, nicht anrechenbare Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 123,17 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte beruft sich auf die vorgerichtlich erklärte Aufrechnung mit ihren Gegenansprüchen. Sie ist der Ansicht, die Kläger seien zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, da die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben worden, die vertragliche Klausel wirksam und die Wohnung bei Rückgabe durch die Kläger renovierungsbedürftig gewesen sei. Sie behauptet, im Wohnungsflur, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer, im. Badezimmer, in der Küche und im Arbeitszimmer seien aufgrund des Grades der durch die Kläger verursachten Abnutzung Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen.
Das Gericht hat die Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung am 08.06.2020 (Bl. 82 d. A.) darauf hingewiesen, dass der Renovierungsbedarf zum Ende des Mietverhältnisses bei Abnahme der Wohnung bislang nicht hinreichend konkret dargelegt worden sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Der im Klageantrag zu 2. aufgeführte Antrag auf Erstattung von Zinsen ist in der gebotenen Auslegung hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Der Antrag der Kläger ist dahingehend auszulegen, dass diese die Zinsen aus den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ab Rechtshängigkeit begehren. Die Klageschrift enthält keinen hiervon abweichenden Vortrag, insbesondere wird von den Klägern nicht vorgetragen, dass die Beklagte vorgerichtlich bereits zur Zahlung der Rechtsanwaltskosten erfolglos aufgefordert und damit in Verzug gesetzt worden sein soll.
II.
Das Amtsgericht Krefeld ist insbesondere zuständig. Die örtlich und sachlich ausschließliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 29a ZPO und § 23 Nr. 2 a) GVG.
III.
Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von noch 1.184,00 € aus § 535 BGB i.V.m. der Kautionsrückzahlungabrede aus § 7 des zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrags zu.
Der den Klägern unstreitig zustehende Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist entstanden und aufgrund Verstreichens einer angemessenen Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses von mehr als sechs Monaten zur Auszahlung fällig (§ 271 Abs. 1 BGB). Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist insbesondere nicht durch Aufrechnung der Beklagten mit Gegenansprüchen gemäß §§ 389, 388 BGB erloschen.
Der Beklagten steht gegen die Kläger ein Gegenanspruch in den Kautionsbetrag übersteigender Höhe von 1.428,00 € aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zu. Denn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf die Kläger abgewälzt worden, da die Wohnung bei Vertragsbeginn an die Kläger nicht vollständig renoviert überlassen wurde. Jedenfalls hat die Beklagte aber einen Renovierungsbedarf bei Abnahme der Wohnung nicht hinreichend dargelegt.
1.
Voraussetzung für eine formularvertragliche Abwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen ist die Überlassung einer renovierten Wohnung bei Vertragsbeginn sowie ein vorhandener Renovierungsbedarf bei Vertragsbeendigung.
a.
Gemessen an der höchstrichterlichen Fortentwicklung der Maßstäbe für die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Danach liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Abwälzung der nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter - dem Vermieter gegenüber - verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. So verhält es sich aber, wenn der Vermieter dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergibt und ihn gleichzeitig durch Formularklausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16).
Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB-Regelung ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufende Vertragspartner des Verwenders (BGH, Urteil vom 18. Mai 1983 – VIII ZR 83/82). Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Klauselverwender, da es sich um besondere tatsächliche Umstände handelt, die eine Benachteiligung des Vertragspartners dennoch gerechtfertigt erscheinen lassen können (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 1991 - IV ZR 187/90).
b.
Vorliegend geht das Gericht nach informatorischer Anhörung der Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht davon aus, dass die Wohnung den Klägern bei Überlassung zu Vertragsbeginn vollständig renoviert gewesen war.
Dabei ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Wohnung nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16).
Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies einer Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend erklärt, dass die Wände im Wintergarten in einem orangenen Farbton gestrichen waren und das Arbeitszimmer über eine farbliche (lila-grüne oder hellblaue) Bordüre sowie einen Sternenhimmel verfügte. Wenngleich eine „Abnutzung“ der Wohnung hier nicht vorlag, sind dies doch Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit. Damit ergibt sich nicht der Gesamteindruck einer vollständig renovierten Wohnung. Denn durch die insoweit individuelle Farbgestaltung dieser beiden Räume sind gerade Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit ersichtlich, die auch nicht als unerheblich nicht ins Gewicht fallen. Die Beklagte erklärte zwar, dass dieser Zustand in Absprache mit den Klägern übernommen worden sei. Für eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen und die damit einhergehende Benachteiligung des Mieters ist ein solches Einvernehmen jedoch ohne Belang. Entscheidend dürfte folgende Überlegung sein: Würde man bei diesem Zustand zu Vertragsbeginn eine renovierte Wohnung annehmen, so müsste sich eine solche Wohnung nach dem Gesamteindruck als „renoviert“ an andere Mieter vermieten lassen. Dies ist aber, gerade aufgrund der individuellen Absprache dahingehend, dass der Zustand von den Klägern akzeptiert worden sei, nicht anzunehmen. In der Folge wären die Kläger also verpflichtet gewesen, die Farbgestaltung und den Sternenhimmel bei Auszug so zu verändern bzw. zu entfernen, dass der Beklagten eine Weitervermietung an einen beliebigen Mieter ermöglicht würde. Dies benachteiligt die Kläger unangemessen.
Eine geltungserhaltende Reduktion der Schönheitsrenovierungsklausel auf die übrigen Räume ist unzulässig.
2.
Im Übrigen hat die Beklagte – eine zulässige Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht unterstellt – einen Renovierungsbedarf bei Vertragsbeendigung nicht hinreichend dargelegt.
a.
Eine Vermutung aus der mietvertraglichen Klausel dahingehend, dass Schönheitsreparaturen aufgrund des Erreichens der dort genannten Zeitabstände kann nicht angenommen werden. Die Kläger bewohnten die Wohnung keine fünf Jahre.
b.
Soweit die Beklagte vorträgt, die Mietsache wies im Wohnungsflur, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer, im Badezimmer, in der Küche und im Arbeitszimmer Abnutzungen auf, so ist dieser Vortrag unsubstantiiert und einer Beweisaufnahme insoweit nicht zugänglich. Auch das zur Akte gereichte – von den Klägern nicht unterschriebene – Abnahmeprotokoll vom 27.02.2019 vermag den Renovierungsbedarf nicht darzulegen. Dort finden sich zwar Angaben wie „Klebepad auf der Türklinke, Kratzer auf dem Türblatt, Risse auf Türblatt, Parkettboden hell und Gebrauchsspuren zu erkennen, Fernsehdosenabdeckung fehlt, zwei Dübellöcher vorhanden“ etc. Die Beklagte bezeichnete die Gebrauchsspuren in ihrer informatorischen Anhörung im Termin auf Nachfrage des Gerichts mit „u.a. Streifen an Stellen, wo Schränke gestanden haben, Bohrlöcher und entnommene Steckdosen“. „Streifen an Stellen“ sind im Termin erstmals vorgetragen worden, jedoch ohne Konkretisierung von Ausmaß und Ort. Auch unter Berücksichtigung der vorgelegten Rechnung des Maler- und Lackiererbetriebs vom 08.04.2019 lassen sich die gerügten Gebrauchsspuren nicht eingrenzen. Nach dort aufgeführter Bezeichnung wurden folgende Arbeiten durchgeführt: „Decken und Wandflächen, Wohnzimmer, Küche und Büro. kl. ausbesserungsarbeiten, und bs zu 2x mit Dispersionsfarbe gerollt. (ohne Stuckfries) Farbton: Altweiß. Holzprofil-Fußleisten, angeschliffen. und mit Acryllack lackiert. Farbton: Cremeweiß. 2 Stück. Heizkörper, angeschliffen und mit Acryllack lackiert. Farbton: Cremeweiß. verschiedene ausbesserungsarbeiten“. Hieraus lassen sich die konkreten Gebrauchsspuren nicht erkennen. Insbesondere widersprechen sich die Bezeichnungen mit den Angaben aus dem Abnahmeprotokoll teilweise. Lediglich farbliche Nachbearbeitung an den Fußleisten in der Küche aufgrund vorhandener Farbabblätterung ließe sich in Übereinstimmung mit dem Protokoll konkretisieren.
c.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 10.06.2020 hierzu weitere Ausführungen macht und Lichtbilder vorlegt, so war dieses tatsächliche Vorbringen gemäß § 296a Satz 1 ZPO zurückzuwiesen und nicht mehr in der hiesigen Entscheidung zu berücksichtigen. Der Beklagten wurde nach entsprechendem Hinweis im Termin mangels Antrages eine Erklärungsfrist gemäß § 139 Abs. 5 ZPO nicht gewährt.
V.
VI.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen hinsichtlich der Kosten aus § 91 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
VII.
Der Streitwert wird auf 1.184,00 € festgesetzt.
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Krefeld, Nordwall 131, 47798 Krefeld, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Krefeld zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Krefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .