Amtsgericht Krefeld, Einzelrichter — 13 C 15/25

Der Kläger, bis Anfang Juli 2024 Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, nimmt die Beklagte auf Rückzahlung einer Sonderumlage in Anspruch. In einer Eigentümerversammlung im April 2024 fasste die Beklagte einen Beschluss über eine Sonderzahlung auf das Hausgeld in Höhe von 10.000,00 EUR je Wohnungseigentümer für die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme. Der Kläger focht den Beschluss an, leistete aber gleichwohl pflichtgemäß die beschlossene Zahlung. Mit Urteil vom 17.12.2024 (Az.: 13 C 8/24), rechtskräftig seit Ende Januar 2025, erklärte das Amtsgericht Krefeld den vorbezeichneten Beschluss für ungültig. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 11.03.2025 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 25.03.2025 zur Rückzahlung der geleisteten Sonderumlage auf. Die Beklagte kam dem nicht nach.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 10.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.03.2025 zahlen;

die Beklagte zu verurteilen, an ihn durch Zahlung von 973,66 EUR an die Prozessbevollmächtigten des Klägers auf das Konto IBAN Nr. DE20 3546 1106 7022 3590 15 unter Angabe des Az.: 150/25 vorgerichtliche Kosten der Rechtsverfolgung nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, aufgrund des Vorrangs des Innenausgleichs innerhalb der Eigentümergemeinschaft könne der Kläger lediglich die Aufnahme der zu erstattenden Sonderumlage, die als Ergänzung des Wirtschaftsplans zu behandeln sei, in die vorzunehmende Jahresabrechnung verlangen, habe aber keinen Direktanspruch gegen die Beklagte, sondern müsse sich gegebenenfalls an die Erwerberin seines Miteigentumsanteils halten.

Die Klage ist der Beklagten am 13.05.2025 zugestellt worden. Mit am 18.08.2025 zugestellten Schriftsatz vom 29.07.2025 hat der Kläger der Erwerberin seines Miteigentumsanteils den Streit verkündet. Diese ist dem Rechtsstreit nicht beigetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteibevollmächtigten nebst dazu überreichter Unterlagen und Dokumente.

I.

Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Hauptforderung auch in der Sache begründet, hinsichtlich der Nebenforderung ist sie unbegründet.

1.

Der Kläger kann die Rückzahlung der von ihm geleisteten Sonderumlage von der Beklagten aus den §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 2 BGB verlangen.

a)

Dadurch, dass der Beschluss vom 04.04.2024 gerichtlich für ungültig erklärt worden ist, ist die dadurch begründete Zahlungspflicht mit ex-tunc-Wirkung weggefallen. Die Beklagte hat die Zahlung des Klägers damit im Sinne von § 812 Abs. 1 S. 1 Var 1 BGB ohne Rechtsgrund erlangt und ist zur Herausgabe verpflichtet. Da das ursprünglich Geleistete nicht herausgegeben werden kann, hat sie nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten.

b)

Dem steht ein Vorrang des Innenausgleichs innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. ein Vorrang der Jahresabrechnung nicht entgegen.

aa)

Verbreitet wird davon ausgegangen, dass dann, wenn Beschlüsse zur Begründung von Zahlungsverpflichtungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt werden, einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen können, sondern ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zusteht, und sie von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümern die Beschlussfassung hierüber verlangen können. Dies soll auch gelten, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet (so insbesondere BGH, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178/19 -, juris, dort zu einer für ungültig erklärten Jahresabrechnung nach vor Inkrafttreten des WEMoG geltenden Recht; vgl. ferner etwa: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl. 2025, § 28 WEG Rn. 312a f., die der herrschenden Meinung aber wohl eher zweifelnd gegenüberstehen).

bb)

Diese Grundsätze überzeugen jedenfalls für die im hiesigen Entscheidungsfall gegebene Konstellation nicht.

Zum einen macht es nach Auffassung des Gerichts bereits einen ausschlaggebenden Unterschied, dass es vorliegend nicht um eine Jahresabrechnung und eine daraus resultierende, für unrichtig befundene Abrechnungsspitze geht, sondern um eine klar abgrenzbare Sonderumlage. Die Argumentation des Bundesgerichtshofs stützt sich ganz wesentlich darauf, dass in die Abrechnungsspitze nicht nur die betreffende Einzelposition einfließt (a.a.O., juris Rn. 20) und dass ein Ausgleich nicht nur im Innenverhältnis zum Kläger, sondern im Verhältnis zu allen Wohnungseigentümern stattzufinden hat (a.a.O., juris Rn. 21). Diese Umstände gelten für eine zu Unrecht verlangte Sonderumlage nicht in gleicher Weise. Diese muss nicht zwangsläufig in ein Rechenwerk eingegliedert und mit anderen Positionen saldiert, sondern kann isoliert betrachtet werden. Mithin hängt es hier nicht von dem eher zufälligen Umstand ab, ob die Abrechnungsspitze für den anfechtenden bzw. eine Rückzahlung fordernden Miteigentümer im Falle einer korrekten Abrechnung in einem Guthaben oder nur in einem weniger hohen Nachzahlungsbetrag bestünde. Vielmehr ist die Sonderumlage durch die erfolgreiche Anfechtung in Gänze unberechtigt verlangt und gezahlt worden. Soll das Problem, wie der Bundesgerichtshof es ausdrücklich formuliert, da zu beheben sein, wo es entstanden ist (dort: „im Wege einer fehlerfreien Abrechnung über die gerichtlich beanstandete Einzelposition“, BGH a.a.O. Rn. 21 a.E.), ist es überzeugend, die letzthin unberechtigte Einforderung der Sonderumlage - auch wenn diese als Ergänzung des Wirtschaftsplans und damit als (weiterer) Vorschuss im Sinne des § 28 Abs. 1 WEG zu behandeln ist - isoliert rückabzuwickeln.

Jedenfalls muss dies aber bei einem Eigentumswechsel gelten. Die vom Bundesgerichtshof im Hinblick auf die Abrechnung und deren Vorrang postulierte Gleichbehandlung zwischen aktuellen und ausgeschiedenen Miteigentümern überzeugt nicht. Denn § 28 Abs. 2 S 1 WEG ermöglicht nur einen Beschluss über die Anpassung von Vorschusspflichten oder die Neubegründung von Nachschusspflichten. Die Vorschrift lässt daher keinen Raum, gegenüber dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer Zahlungspflichten zu begründen. Mangels Mitgliedschaft kann den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer eine Rückzahlungssperre daher richtigerweise nicht treffen (ebenso: Staudinger/Lehmann-Richter [2023; Updatestand in juris: 01.05.2025] WEG § 28, Rn. 18).

c)

Zinsen auf die Hauptforderung kann der Kläger aus den §§ 288 Abs.1, 286 BGB verlangen. Mit Ablauf der mit Schreiben vom 11.03.2025 gesetzten Frist ist der Beklagte in Verzug geraten.

2.

Ersatz für oder - wohin der Klageantrag zu 2. auszulegen sein dürfte - Freistellung von Kosten der vorgerichtlichen Rechtsverfolgung kann der Kläger dagegen nicht beanspruchen, insbesondere nicht als Verzugsschaden aus den §§ 280 Abs. 2, 286 BGB. Insoweit fehlt es an der erforderlichen Kausalität. Das rechtsanwaltliche Aufforderungsschreiben vom 11.03.2025 stellt offenbar die erstmalige Geltendmachung der Forderung dar. Insofern hatte der Kläger seine Prozessbevollmächtigten im Zeitpunkt des Verzugseintritts bereits beauftragt.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Streitwert: 10.000 EUR.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.