Landgericht Krefeld, 2. Zivilkammer — 2 S 26/20

I.

Die Parteien streiten um einen Anspruch der Beklagten wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, mit dem diese gegenüber dem unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses aufrechnet.

Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag sah vor, dass die klagenden Mieter verpflichtet sind, in den Mieträumen auf ihre Kosten regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, soweit sie durch ihren Mietgebrauch erforderlich sind. Unter Berücksichtigung des Grads der Abnutzung sollten die Kläger in regelmäßigen Abständen von fünf, acht und zehn Jahren zu Schönheitsreparaturen an der Mietsache gehalten sein; eine Rückgabe der Wohnung mit einem Anstrich in neutralen Farben war nur für den Fall geschuldet, dass die Kläger als Mieter die Farbgebung verändert haben. Zum Zeitpunkt des Einzuges der Kläger wies die streitgegenständliche Wohnung im Kinder-/Arbeitszimmer eine lila-grüne Bordüre und einen aus Aufklebern bestehenden Sternenhimmel auf. Zudem waren der Wintergarten in einer orangenen Farbe und das Wohnzimmer in einem Eierschalenton gestrichen. Der Anstrich einer Wand im Wintergarten zeichnete sich dadurch aus, dass er aus in der Mitte der Wandfläche zusammenlaufenden Dreiecken bestand. Diese Dekorationen stammten aus der Vormietzeit der Kläger und blieben mit deren Einverständnis bestehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ca. viereinhalb Jahre später verlangte die beklagte Vermieterin die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Kläger verwiesen darauf, dass ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses keine renovierte Wohnung überlassen worden sei. Dem trat die Beklagte entgegen, da die Wohnung bei Einzug der Kläger keine Abnutzungsspuren aufgewiesen habe. Sie erklärte daraufhin die Aufrechnung mit einer aus der Beauftragung eines Malerbetriebes resultierenden Forderung.

Wegen des weiteren Inhalts des Tatbestandes sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 ZPO auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.

Das Amtsgericht hat der Klage nach informatorischer Anhörung der Parteien vollumfänglich stattgegeben. Diese Entscheidung hat es im Wesentlichen damit begründet, dass aufgrund des unstreitigen Dekorationszustandes bei Einzug der Gesamteindruck gegen das Vorliegen einer renovierten Wohnung spreche. Nach Anhörung der Parteien sei davon auszugehen, dass die Beklagte die Wohnung den Klägern nicht vollständig renoviert überlassen habe. Die unstreitig bereits bei Einzug der Kläger vorhandene Dekoration des Wintergartens und des Arbeitszimmers stehe einem renovierten Gesamteindruck entgegen. Ohne Belang sei, dass sich die Kläger mit der Übernahme dieses Zustands der Wohnung einverstanden erklärt hätten.

Die erstinstanzlich zur Rückzahlung der Mietkaution verurteilte Beklagte ist in der Berufung der Ansicht, dass das Amtsgericht die wirksame Umwälzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die klagenden Mieter rechtsfehlerhaft verneint habe. Die unstreitige farbliche Gestaltung einiger Teile der streitgegenständlichen Wohnung führe nicht dazu, dass diese nicht den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt habe. Die wirksame Überwälzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen sei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur zu verneinen, wenn die Wohnung mehr als nur unerhebliche Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweise. Mit diesem Verweis auf das Vorhandensein von Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren werde ein nicht renovierter oder renovierungsbedürftiger Zustand der Wohnung beschrieben. Hier habe sich die farbliche Gestaltung der Wohnung bei Einzug der Kläger jedoch in einem so guten Zustand befunden, dass Malerarbeiten nicht erforderlich gewesen seien. Daran anknüpfend könne nicht jede farbliche Gestaltung als Gebrauchspur betrachtet werden. In diesem Zusammenhang habe das Amtsgericht fehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die hier streitgegenständliche Schönheitsreparaturklausel den Mieter nicht dazu verpflichte, die Wohnung in neutralen Farben zurückzugeben.

Aber selbst soweit die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Kläger tatsächlich unwirksam sei, hätten sich diese jedenfalls hälftig an den Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beteiligen müssen.

Die Beklagte verfolgt mit der Berufung ihren erstinstanzlichen Antrag weiter und beantragt,

das amtsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil und beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger sind der Ansicht, das Amtsgericht habe die mietvertraglich vereinbarte Klausel bezüglich der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu Recht als unwirksam angesehen. Es sei zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Übernahme durch die Kläger unstreitig nicht nur eine farbliche Gestaltung aufgewiesen habe, sondern auch mit Aufklebern in Form von „Leuchtsternchen“ an der Decke des Arbeitszimmers/Kinderzimmers versehen gewesen sei. Bereits aus Erwägungen der allgemeinen Lebenserfahrung heraus folge, dass die Umgestaltungsarbeiten der Vormieter nicht kurz vor Beendigung ihres Mietverhältnisses vorgenommen worden seien. Darüber hinaus stelle sowohl die Anlage einer lila-grünen Bordüre als auch das Anbringen von Aufklebern einen Gebrauch der Mietsache selbst dar. Dies spreche dafür, dass bei Übernahme der Wohnung Gebrauchsspuren vorhanden gewesen seien, die gegen den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung sprächen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

1.

Die Berufung ist unbegründet, da die zulässige Klage begründet ist. Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von noch 1.184,00 EUR aus § 535 BGB i. V. m. der Kautionsrückzahlungsabrede aus § 7 des zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrages bejaht. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch wegen nicht durchgeführter Renovierung steht der Beklagten nicht zu.

a.

Nach Auffassung der Kammer kommt eine wirksame Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits aufgrund der konkreten Ausgestaltung der maßgeblichen Klausel des Mietvertrages nicht in Betracht. Ausweislich ihres Wortlauts enthält die Klausel für die Durchführung der Schönheitsreparaturen einen flexiblen Fristenplan. Auch wenn der Bundesgerichtshof flexible Fristenpläne bisher gebilligt hat, verstoßen Klauseln mit derartigen Fristenplänen nach Ansicht der Kammer gegen die Bestimmung des § 309 Nr. 12 BGB, die der BGH bisher in seiner Rechtsprechung nicht problematisiert hat. Nach § 309 Nr. 12 BGB ist eine Bestimmung unwirksam, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, hier die Veränderung der Beweislast über die Fälligkeit des Renovierungsanspruchs zu Lasten der Kläger als Mieter, unwirksam. Da es sich bei einer Schönheitsreparaturverpflichtung nach der Rechtsprechung des BGH um einen Teil des mieterseits zu entrichtenden - lediglich noch nicht fälligen - Entgelts handelt (vgl. BGH, NZM 2006, 924), muss der Vermieter den Fälligkeitseintritt als Voraussetzung seines Entgeltanspruchs darlegen und beweisen. Flexible Fristenpläne führen jedoch dazu dass, nach Ablauf der genannten Fristen der Mieter beweisen müsste, dass kein Renovierungsbedarf besteht. Denn die Formulierung der Regelhaftigkeit einer bestimmten Zeitspanne macht die Abweichung von dieser zur Ausnahme, die der sich hierauf berufende Mieter nach allgemeinen Beweisregeln zu beweisen hätte (vgl. Schmidt, NZM 2011, 568). Es besteht aber weder aus sachverständiger noch aus empirischer Sicht eine tatsächliche Vermutung für das Vorhandensein von Renovierungsbedarf nach Ablauf bestimmter Fristen (vgl. Lehmann-Richter, Schmidt-Futterer, 14. Auflage 2019, § 538 Rn. 86, 120).

b.

Letztlich kann das aber dahinstehen. Soweit nämlich die hiesige Fristenregelung nicht an der vorgenannten Auffassung der Kammer scheitern würde, wäre sie aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts in Verbindung mit der seitens der Kammer ergänzend durchgeführten Beweisaufnahme unwirksam, da bei Vertragsbeginn mit den Klägern eine renovierte Wohnung nicht vorgelegen hat. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen nur bei renovierter Wohnung möglich bzw. bei unrenovierter Wohnung dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt (vgl. BGH, NJW 2015, 1594).

Wie das Amtsgericht richtig herausgearbeitet hat, ist Hintergrund dieser Rechtsprechung die Überlegung, dass der Nachmieter ohne einen angemessenen Ausgleich nicht mit Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit belastet werden soll (vgl. BGH, NJW 2015, 1594). Vor diesem Hintergrund ist zu berücksichtigen, dass grundsätzlich jede Wohnungsnutzung die Dekoration mehr oder weniger abnutzt, was sich in deutlichen, aber auch schon in weniger sichtbaren Gebrauchsspuren niederschlagen kann (vgl. Wiek, WuM 2016, 72). Ausgangspunkt der Klauselkontrolle ist nicht ein noch ansehnlicher Zustand, sondern eine (frisch) renovierte Wohnung. Denn nur „im Einzelfall“ genügen Auffrischungsarbeiten bzw. bleiben nach „Treu und Glauben“ Gebrauchsspuren außer Betracht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen (s. die Formulierung in BGH, NJW 2015, 1594 Rn. 31). Deswegen und um sicherzustellen, dass der Mieter nicht Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit beseitigen muss, muss die Zulässigkeit von Gebrauchsspuren restriktiv i. S. v. Bagatellspuren verstanden werden. Andernfalls würde die Schwelle zur Renovierungsbedürftigkeit in der Mietzeit des Nachmieters übertreten, obschon das Abwohnen der Mietsache auf einer nicht nur kurzzeitigen Mietzeit des Vormieters beruht. Die Mietsache würde sich dann im Falle einer Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter in einem besseren Zustand befinden, als sie ihm seinerzeit überlassen worden ist.

Für die Kammer ist deshalb entsprechend der Auffassung des Amtsgerichts entscheidend, ob für den Nachmieter (die Kläger) Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum ersichtlich werden. Hierzu hat das Amtsgericht bereits unter Bezugnahme auf den unstreitigen Vortrag festgestellt, dass in der Wohnung mit Blick auf die individuelle Farbgestaltung des Wintergartens und die Dekoration des Arbeitszimmers Gebrauchsspuren vorhanden gewesen sind, die sich auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf auswirken. Im Rahmen des vorzunehmenden Gesamteindrucks stellt die individuelle Farbgestaltung von Decken und Wänden bei Übernahme einer Wohnung ein gewichtiges Indiz für eine nicht renovierte Wohnung dar. Denn diese Gestaltungen wurden nicht geschaffen, um die Wohnung renoviert zurückzugeben, sondern um die Wohnung nach eigenen Vorstellungen herzurichten und (länger) zu nutzen. Diese Nutzung über einen nicht unerheblichen Zeitraum hinaus bewirkt nach der Lebenserfahrung eine Abnutzung und damit eine frühere Renovierungsbedürftigkeit.

Vorliegend wurden die individuellen Gestaltungen länger als nur unerheblich genutzt. Der Vormieter der Kläger, der Zeuge I. , hat eine Wandfläche im Wintergarten mit Dreiecken bemalt und die Wohnung ca. zwei Jahre bewohnt. Schon dessen Vormieter hatten nach der überzeugenden Aussage des Zeugen im Kinder-/Arbeitszimmer eine lila-grüne Bordüre und einen aus Aufklebern bestehenden Sternenhimmel geschaffen und das Wohnzimmer eierschalfarben gestrichen; aus ihrer Mietzeit stammt auch die übrige Dekoration der Wohnung. Schließlich gab es zu Beginn der Mietzeit der Kläger mindestens auch Spuren der Nägel für zehn Bilder, die der Zeuge aufgehangen hat.

Anknüpfend an diese Sachverhaltsfeststellung ist die Kammer davon überzeugt, dass die Wohnung bei Einzug der Kläger nicht nur mit Gebrauchsspuren versehen gewesen ist, die als Bagatellspuren nicht ins Gewicht fallen. Selbst soweit zugunsten der Beklagten davon ausgegangen würde, dass sich die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger in einem nicht akut renovierungsbedürftigen Zustand befand, steht nach der Beweisaufnahme jedenfalls fest, dass bei Einzug der Kläger nicht alle - optisch sogar eindeutig als solche hervorgetretene - Abnutzungsspuren aus mehreren Vormietzeiten beseitigt wurden. Wie das Amtsgericht bereits zutreffend mit Verweis auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion festgestellt hat, genügt es für die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel, dass lediglich einzelne Räume der Mietsache mit Gebrauchsspuren belastet sind.

Würden die Kläger nunmehr zur Renovierung verpflichtet, würden sie zwangsläufig dazu verpflichtet, Abnutzungsspuren ihrer Vormieter zu beseitigen und die Wohnung damit in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie ihnen ihrerseits übergeben wurde. Mehr noch, sie würden sogar dazu verpflichtet, ein Mehr an Arbeitszeit und Material aufzuwenden, um die vorgenannten, nach Auffassung der Kammer als nicht gewöhnlich zu qualifizierende Dekorationen wieder zu entfernen.

Dieses restriktive Verständnis ist nach Auffassung der Kammer auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht unbillig. Der Vermieter hat am Ende eines Mietverhältnisses mit einem Vormieter die Möglichkeit zu überprüfen, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Soweit dieser Anspruch besteht, kann er ihn geltend machen und so dafür Sorge tragen, dass dem neuen Mieter eine frisch renovierte Wohnung übergeben wird. Besteht der Anspruch nicht, kann er - zur Beibehaltung der Wirksamkeit seiner Schönheitsreparaturklausel - entweder selbst renovieren oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich verschaffen. Wenn er dies unterlässt und auch keine Individualvereinbarung mit einem den aktuellen Zustand der Wohnung akzeptierenden Nachmieter betreffend die Durchführung von Schönheitsreparaturen schließt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die Vornahmeklausel berufen.

Diesem Ergebnis steht schließlich nicht entgegen, dass sich die Kläger zum Zeitpunkt ihres Einzuges mit den dekorativen Besonderheiten der Wohnung einverstanden erklärt haben. Hieraus kann nicht die wechselseitige Vereinbarung der Mietvertragsparteien betreffend das Vorliegen einer renovierten Wohnung oder der Verzicht auf einen Ausgleich gefolgert werden. Zudem hätte eine Parteivereinbarung über den tatsächlichen Zustand der Mietsache ohnehin keinen Einfluss auf die Anforderungen an die Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Es kommt grundsätzlich auf den tatsächlichen Zustand bei Übergabe an (vgl. Zehelein, NZM 2018, 113).

c.

Der in der Berufungsbegründung vorgetragene Einwand der Beklagten betreffend die anteilige Kostentragung im Falle einer unwirksamen Uberwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verfängt ebenfalls nicht.

Zwar hat der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, NZM 2020, 704) eine Kostenbeteiligung des Mieters im laufenden Mietverhältnis aus Treu und Glauben und dem Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis für möglich gehalten, weil eine Kompensation dafür erfolgen solle, dass der die Instandhaltungsmaßnahme begehrende Mieter infolge der durchgeführten Schönheitsreparaturen eine bessere Wohnung erhält, als er sie angemietet hat und für die er einen entsprechenden Mietzins nicht zahlt. Diese Überlegung greift aber nicht, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (vgl. Artz, NZM 2020, 772). Im Unterschied zum laufenden Mietverhältnis ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses infolge der durchgeführten Reparaturmaßnahmen in der Lage, den frisch renovierten Zustand der Mietsache bei Neuabschluss eines Mietverhältnisses und der Bemessung des dortigen Mietzinses zu berücksichtigen. Hingegen erhält der Mieter im Unterschied zum laufenden Mietverhältnis im Falle der Unwirksamkeit der Umwälzung der Schönheitsreparaturklausel keinen dauerhaften Vorteil. Die Unwirksamkeit führt hier lediglich zur Befreiung von einer einmaligen Verpflichtung. Diese Befreiung hat regelmäßig der Vermieter durch Verwendung einer unwirksamen Klausel oder Übergabe einer unrenovierten Wohnung zu vertreten. Eine anteilige Kostbeteiligung würde zudem zu einer Bevorteilung des Vermieters führen, da er einerseits eine Kompensation von seinem bisherigen Mieter erhält, andererseits den aktuellen Renovierungszustand als zusätzlichen Faktor für die Bemessung der Miete verwenden kann.

2.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.184,00 EUR festgesetzt.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die maßgeblichen Grundsätze durch den Bundesgerichtshof hinreichend geklärt sind und die Entscheidung hiervon nicht abweicht.