Landgericht Krefeld, 7. Zivilkammer — 7 O 216/23

Die Parteien streiten um die Abgabe einer erforderlichen Anweisung an einen Notar zum Vollzug der Auflassung und zur Eintragung des Klägers ins Grundbuch als Eigentümer einer Immobilie.

Der Kläger und die Beklagte, ein gewerbliches Bauträgerunternehmen, schlossen am 00.00.0000 einen notariellen Vertrag über den Erwerb einer Wohnung (Wohnung Nr. 8 mit Abstellraum im Keller) sowie eines Tiefgaragenstellplatzes (Tiefgaragenplatz Nr. 11) in dem Objekt U.-straße N02 W.. Das Objekt war zu dem Zeitpunkt noch durch die Beklagte zu errichten. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 589.000 EUR, wobei auf das Wohnungseigentum ein Anteil von 559.488 EUR und auf den Tiefgaragenstellplatz ein Anteil von 29.515 EUR entfielen. Es wurde vereinbart, dass der Kaufpreis, geknüpft an die Fertigstellung spezifischer Bauabschnitte, in Raten zu zahlen sei. Die angeforderten Ratenzahlungen leistete der Kläger fristgemäß. Bei einer Rate wurde in gegenseitigem Einverständnis im Hinblick auf eine vom Vertrag abweichende Quadratmeterzahl der Wohnung ein Betrag in Höhe von 27.129,22 EUR in Abzug gebracht. Der Kläger zahlte bis zum Zeitpunkt der Klageerhebung einen Betrag von 568.387,90 EUR, mithin 96,5 Prozent des Kaufpreises, sodass ein Betrag in Höhe von 20.615,10 EUR oder 3,5 Prozent noch nicht gezahlt wurde. Diesen schuldete der Kläger erst „nach vollständiger Fertigstellung“, wobei dazu „auch die Erledigung etwaiger bei der Schlussabnahme festgelegter Restarbeiten und Baumängel“ gehörte, auf Anforderung der Beklagten gem. § 3 Ziff. 3 lit. m), Ziff. 5 des Vertrages (Bl. 14 f. d.A.). Der restliche Kaufpreis wurde nicht explizit fällig gestellt.

Das Kaufobjekt sollte planmäßig am 00.00.0000 bezugsfertig übergeben werden. Die Übergabe fand jedoch erst am 00.00.0000 statt. Zudem war die Tiefgarage mangelhaft. Diesbezüglich leitete die Beklagte gegen den Planer der Tiefgarage vor dem Landgericht T. unter dem Aktenzeichen Y. ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der dortige Sachverständige kam in seinem Gutachten vom 08.08.2023 zu dem Ergebnis, dass die Tiefgarage fehlerhaft geplant sei. Die Ein- und Ausfahrt sei mit einem durchschnittlich dimensionierten PKW, gemessen an einem VW Golf VII Variant als Bemessungs-PKW der FGSV (Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen) nur in mehreren Zügen und mit sehr geringem Sicherheitsabstand möglich. Die Kosten der Mängelbehebung konnte der Sachverständige nicht beziffern. Für eine Korrektur der Mangelhaftigkeit der Tiefgaragenrampe seien grundsätzlich zwei Ansätze denkbar - eine Verbreiterung der Rampe innerhalb des Baugrundstücks oder eine Verbreiterung der Rampe unter Inanspruchnahme von Teilen des Nachbargrundstücks oder kombinierte Lösungsansätze. Ein Umbau der Tiefgaragenrampe auf dem Baugrundstück sei (theoretisch) durch eine Verbreiterung der Rampe innerhalb des Grundrisses der Tiefgarage durch ein Versetzen der inneren Wand denkbar, stelle jedoch die sechs Stellplätze auf dieser Seite der Tiefgarage in Frage. Ein Umbau der Tiefgaragenrampe unter in Inanspruchnahme von Teilen des Nachbargrundstücks zwecks Verbreiterung der Rampe durch ein Versetzen der äußeren Wand sei theoretisch vorstellbar, jedoch mit großer Wahrscheinlichkeit weder von den Eigentumsverhältnissen noch von der Bestandsbepflanzung her realisierbar und kaum genehmigungsfähig. Zielführend könne ein völlig anderer Planungsansatz unter Nutzung eines Autoaufzugs sein. Da keine konkrete zielführende Umbaumaßnahme naheliegend sei, könne keine Kostenschätzung erfolgen.

Mit Schreiben vom 11.01.2023 und vom 29.07.2023 forderte der Kläger die Beklagte dazu auf, ihm Auskunft über den Grund für die bisherige Nichteintragung zu erteilen sowie einen Zeitraum zur Mängelbehebung an der Tiefgarage zu nennen. Nachdem diese unbeantwortet blieben, forderte die Prozessbevollmächtigte des Klägers die Beklagte mit Schreiben vom 20.10.2023 zur Abgabe der zur Eintragung notwendigen Erklärungen unter Fristsetzung bis zum 31.10.2023 auf. Die Prozessbevollmächtigte der Beklagten reagierte mit Schreiben vom 07.11.2023 hierauf ablehnend, bot jedoch an, die entsprechenden Erklärungen nach Zahlung des ausstehenden Kaufpreises auf ein Notaranderkonto abzugeben.

Arbeiten zur Beseitigung des Mangels an der Tiefgarage, die (einschließlich des Klägers) an insgesamt 12 Parteien veräußert worden war, sind bislang nicht konkret geplant. Die Beklagte hat in diesem Jahr gegen den Architekten wegen Planungsfehlern der Tiefgarage vor dem Landgericht T. eine Kostenvorschussklage erhoben, mit welcher ein Vorschuss in Höhe von 100.000 EUR eingeklagt wird.

Der Kläger behauptet, der Tiefgaragenstellplatz sei für ihn nicht benutzbar. Der Kläger ist der Meinung, er habe bereits jetzt einen Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer. Dies könne die Beklagte nicht verweigern, da dies, insbesondere im Hinblick auf die Geringfügigkeit der verbliebenen Kaufpreisrate, gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoße.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen,

1) die Notarin P. mit Amtssitz in W. schriftlich anzuweisen, die in deren Urkunde URNr. N01 erklärte Auflassung zu vollziehen und alles Erforderliche zu veranlassen, damit das Eigentum, an dem in vorgenannter Urkunde bezeichneten Grundstück, auf ihn übergeht und er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird,

2) 1.214,99 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2023 an ihn zu zahlen.

Die Beklagte beantragt

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Meinung, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Klage keinen Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch als Eigentümer habe. Hierzu müsse zuerst der noch ausstehende Kaufpreis gezahlt werden. Der Beklagten stehe nach wie vor die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu, sodass diese die Eintragung bis zur Zahlung verweigern könne. Dies verstoße auch nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, denn der noch ausstehende Betrag sei keinesfalls nur geringfügig und der Kläger habe auch nicht das erforderliche besondere Interesse an der vorzeitigen Eintragung. Zudem sei die Anwendbarkeit von § 320 Abs. 2 BGB aufgrund der Unteilbarkeit der geschuldeten Eigentumsverschaffung, im vorliegenden Fall nicht gegeben.

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Das Landgericht T. ist gem. §§ 23 Nr. 1, 71 GVG sachlich zuständig. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 17 ZPO, denn bei der Beklagten handelt es sich um eine GmbH mit Sitz in W..

II.

Die Klage ist weitgehend begründet.

1. Der Kläger hat einen Anspruch aus §§ 650u Abs. 1 S. 3, 433 Abs. 1 S. 1, 873, 925 BGB i.V.m. dem notariellen Vertrag auf Eintragung in das Grundbuch.

Der Anspruch des Klägers auf Eintragung in das Grundbuch ist mit Unterzeichnung des Vertrages entstanden, nicht untergegangen und bereits durchsetzbar. Die Beklagte kann die Erfüllung der Gegenleistung – die Eintragung des Klägers in das Grundbuch als Eigentümer des Vertragsobjektes – ausnahmsweise nicht aufgrund der Einrede des nicht erfüllten Vertrages gem. § 320 Abs. 1 BGB verweigern, da hierin ein Verstoß gegen Treu und Glauben gem. § 320 Abs. 2 BGB liegen würde. Gemäß § 320 Abs. 2 BGB kann die Gegenleistung in dem Fall, dass von der einen Seite teilweise geleistet worden ist, insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Dies ist hier der Fall.

Im Einzelnen:

Bei dem hier vorliegenden Bauträgervertrag gem. § 650u BGB handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag im Sinne des § 320 BGB aus dem der Kläger zur Zahlung und die Beklagte zur Übertragung des Eigentums verpflichtet ist. Die Beklagte kann die Leistungserbringung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, sofern diese auch fällig ist (vgl. MüKoBGB/Emmerich, 9. Aufl. 2022, BGB § 320 Rn. 39).

Die Erhebung der Einrede bzw. die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts der Beklagten aus § 320 Abs. 1 BGB wird indes durch § 320 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Grundsätzlich bewirkt die Vorschrift des § 320 Abs. 2 BGB nicht, dass, bei Teilleistung des Schuldners, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nur noch auf den Rückstand einer teilbaren Leistung beschränkt ist. Vielmehr ist regelmäßig, wie im Fall von unteilbaren Leistungen, die Verweigerung der ganzen Leistung bis zur Erbringung der vollen Gegenleistung zulässig.

Maßgeblich ist im Fall der Anwendung des § 320 Abs. 2 BGB eine Betrachtung der Umstände im Einzelnen, wobei die Geringfügigkeit nicht den einzigen Gesichtspunkt der Bewertung darstellt, sondern nur einen Teilaspekt des Grundsatzes von Treu und Glauben. Weitere einzubeziehende Umstände sind die Bedeutung des noch ausstehenden Teils der Leistung, das Durchsetzungsinteresse des Schuldners bezüglich dieses Teils, die Schwere des vertragswidrigen Verhaltens der Parteien, die Dauer, und die Parteibeziehungen, hierbei insbesondere eine Verschlechterung des Verhältnisses oder vergebliche Mahnungen. Im Ergebnis steht den Gerichten ein weiter Ermessensspielraum bei der Frage, ob und inwieweit der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts berechtigt ist, zu (MüKoBGB/Emmerich, 9. Aufl. 2022, BGB § 320 Rn. 62 f.).

Danach ist vorliegend Folgendes zu berücksichtigen:

Bei der Abwägung streitet zu Gunsten der Beklagten ihr Angebot an den Kläger, die Eintragung ins Grundbuch gegen Zahlung der letzten Kaufpreisrate auf ein Notaranderkonto vorzunehmen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass eine Umschreibung des Eigentums zum Entfall der dinglichen Besicherung des Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten führt.

Für den Kläger fällt ins Gewicht, dass es sich bei dem ausstehenden Zahlbetrag um einen geringfügigen rückständigen Teil des Gesamtpreises in Höhe von 3,5 % handelt. Hinsichtlich der Frage der Auslegung des Begriffs der Geringfügigkeit im Rahmen von Treu und Glauben hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung herausgebildet. So hat das Oberlandesgericht Hamburg (OLG Hamburg, Urteil vom 17.04.2015 - 9 U 35/14) entschieden, dass es sich bei einem Einbehalt von 10 Prozent des Kaufpreises aufgrund baulicher Mängel an einer Wohnung um einen nur geringfügigen Teil der Gesamtsumme handle. Andererseits hat der Bundesgerichshof in einem Fall das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten bestätigt, in welchem nur circa 7,5 Prozent des Kaufpreises ausstanden (BGH, Urteil vom 19. 5. 2006 - V ZR 40/05). Das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.10.2016 - 19 U 108/14) nahm bei einem ausstehenden Betrag von 3,2 Prozent des geschuldeten Preises Geringfügigkeit an. Bei einem noch ausstehenden Kaufpreis von circa 1,25 Prozent ging das Landgericht Heilbronn (LG Heilbronn Urteil vom 11. Juli 2001 - 2 O 3003/00 IV) von Geringfügigkeit im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB aus. Die Kammer bejaht bei dem hier zugrundeliegenden Restbetrag in Höhe von 3,5% des Gesamtpreises die Geringfügigkeit im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB.

In der Abwägung weiter zu berücksichtigen ist, dass der Kläger alle vertraglich geschuldeten Zahlungen fristgerecht getilgt hat. Die Beklagte hat auch nicht vorgetragen, ihrerseits Bedenken gegen die Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsbereitschaft des Klägers zu haben. Umstände, die ein ernsthaftes Ausfallrisiko begründen würden, sind nicht ersichtlich. Hingegen hat der Kläger ein Interesse daran, die Eigentumsumschreibung vor einer weiteren Verschlechterung des Parteiverhältnisses durchzusetzen. Aus dem vorgerichtlichen Schriftverkehr ist ersichtlich, dass die Beklagte zunächst die Anliegen des Klägers rasch beantwortete (s. Mailverkehr Anlage K 5 - Bl. 26 f. d.A.). Auf die jüngeren Schreiben, in denen der Klägers Auskunft über die zur Eintragung erforderlichen Schritte forderte, reagierte sie dagegen über Monate hinweg überhaupt nicht und tat dies erst, als der Kläger einen Anwalt mit seiner Vertretung beauftragte. Dabei wurde die Frage, welche Schritte noch notwendig seien, damit der Kläger als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, nicht beantwortet.

Für den Kläger streitet ferner der bisherige Zeitablauf und die fehlende Absehbarkeit einer Mangelbeseitigung. Seit Übergabe der Wohnung sind fast drei Jahre vergangen. Angesichts der feststehenden Mangelhaftigkeit der Tiefgarage hat der Kläger grundsätzlich Mängelgewährleistungsrechte und ggf. Schadensersatzansprüche, die er (noch) nicht geltend gemacht oder beziffert hat (§§ 650u Abs. 1 S. 2, 631 ff. BGB). Ebenfalls steht ihm aufgrund der Mangelhaftigkeit des Vertragsobjektes gem. § 641 Abs. 3 BGB selbst ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der fälligen Zahlungsforderung, der sog. Druckzuschlag, zu. Regelmäßig ist es angemessen, das Doppelte des zur Mängelbeseitigung notwendigen Betrages einzubehalten (vgl. MüKoBGB/Busche, 9. Aufl. 2023, BGB § 641 Rn. 32-34). Der Aufwand zur Mängelbehebung ist zwar unbeziffert. Wenngleich die Beklagte zunächst Kostenvorschuss in Höhe von 100.000 EUR einklagt, die – umgerechnet auf die 12 Erwerber – einen Betrag von etwas mehr als 8.000 EUR ergeben, erscheint der Einbehalt der letzten Kaufpreisrate der Höhe nach angemessen. Angesichts der im Tatbestand dargelegten Feststellungen des Sachverständigen in dem unter dem Aktenzeichen Y. erstellten Gutachten vom 08.08.2023 steht nämlich fest, dass die Mängelbeseitigung – soweit überhaupt möglich – erheblichen Aufwand verursachen, ggf. sogar den Einbau eines Autoaufzugs erfordern wird. Ob und inwieweit die nun durch die Beklagte geltend gemachten Vorschusszahlungen überhaupt genügen, den Mangel zu beseitigen, ist für den Kläger nicht absehbar, zumal der gerichtliche Sachverständige sich an diesem Punkt nicht festlegen konnte. Die Ausführungen der Beklagten zur tatsächlichen Nutzbarkeit der Tiefgarage bzw. des Tiefgaragenstellplatzes durch den Kläger sind in diesem Kontext unbeachtlich. Die oben genannten Rechte begründen sich ausschließlich in dem unbestrittenen Vorliegen eines Sachmangels.

In der Gesamtschau vorbenannter Umstände verstößt es gem. § 320 Abs. 2 BGB angesichts der Geringfügigkeit des rückständigen Teils der Leistung des Klägers insbesondere wegen des bisherigen Zeitablaufs und der weiterhin nicht bestimmbaren Dauer des Zeitraums bis zur Mängelbeseitigung gegen Treu und Glauben, wenn die Beklagte die Gegenleistung verweigert.

2.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf den Ersatz seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Die vorgerichtlichen Schreiben des Klägers vom 11.01.2023 und vom 29.07.2023 enthielten keine eindeutige und bestimmte Leistungsaufforderung, sondern die Aufforderung zur Stellungnahme. Die Kosten für das verzugsbegründende Mahnschreiben des Prozessvertreters des Klägers vom 20.10.2023 sind nicht ersatzfähig (vgl. MüKoBGB/Ernst, 9. Aufl. 2022, BGB § 286 Rn. 184).

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO, wobei der mögliche Vollstreckungsschaden die Höhe der Sicherheitsleistung bestimmt (vgl. Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 709 ZPO, Rn. 5).

Der Streitwert wird auf 20.615,10 EUR festgesetzt.