Landgericht Krefeld, 2. Zivilkammer — 2 S 14/25

I.

Die Parteien streiten über die Räumung einer Wohnung in der 1. Etage eines Zweiparteienhauses in U.. Die Kläger hatten das Grundstück erworben und waren nach Nutzen- und Lastenübergang auf sie in die nicht von der Beklagten bewohnte Wohnung des Hauses gezogen. Die Voreigentümer hatten die Kläger in dem notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks zum Ausspruch von Kündigungen ermächtigt. Hiervon machten die Kläger Gebrauch und kündigten das Mietverhältnis der Beklagten mit Schreiben vom 00.00.0000 unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB noch vor der Eigentumsumschreibung auf sie. Eine weitere Kündigung gem. § 573a Abs. 1BGB erklärten sie nach Eigentumsumschreibung während des Räumungsrechtsstreits. Diese Kündigung vom 00.00.0000 ging der Beklagten nicht zu, weil das Amtsgericht die Weiterleitung des Schriftsatzes nicht veranlasste.

Wegen des Tatbestandes im Übrigen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen.

Das Amtsgericht Nettetal hat der Räumungsklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kündigung der im Haus wohnenden Kläger vom 00.00.0000, mit welcher das Mietverhältnis mit der Beklagten zum 00.00.0000 beendet werden sollte, sei nach § 573a BGB wirksam, da es für die Annahme der Vermietereigenschaft im Sinne des § 573a BGB nicht auf die Eintragung ins Grundbuch ankomme. Bereits durch den vor dem Kündigungszeitpunkt mit den Voreigentümern geschlossenen notariellen Kaufvertrag sei das Mietobjekt nach vollständiger Kaufpreiszahlung inklusive aller Nutzungen und Lasten und unter Übernahme des mit der Beklagten bestehenden Mietverhältnisses auf die Kläger übergegangen.

Gegen das Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Hierzu macht sie geltend, das Amtsgericht sei zu Unrecht von dem Vorliegen der Voraussetzungen des § 573a BGB ausgegangen. Die Kläger seien zum Zeitpunkt der Kündigung nicht Vermieter gewesen, da sie noch nicht in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen gewesen seien. Die Beklagte habe dem vorzeitigen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis auch nicht zugestimmt.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Nettetal vom 10.07.2025, Az.: 19 C 19/25, zugestellt am 14.07.2025 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie sind der Meinung, der Vermieterwechsel sei bereits ausweislich des Notarvertrages (…) mit dem Tag des Besitzübergangs vollzogen worden. Auf eine Eintragung ins Grundbuch und einen ordnungsgemäßen Eigentumsübergang komme es nicht an.

II.

Das Urteil des Amtsgerichts war aufzuheben und die Klage abzuweisen, denn die Berufung ist zulässig und hat in der Sache Erfolg.

1.

Die Berufung ist form- und fristwahrend mit dem am 30.07.2025 beim Berufungsgericht eingegangen Schriftsatz eingelegt und begründet worden. Es ist unschädlich, dass die Beklagte nicht ausdrücklich als Berufungsklägerin bezeichnet wurde; das ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus dem Antrag und der Begründung.

2.

Die Berufung hat in der Sache Erfolg, denn die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte, die streitgegenständliche Wohnung geräumt an sie herauszugeben. Ein Anspruch besteht insbesondere nicht nach § 546 Abs. 1 BGB, denn das Wohnraummietverhältnis, welches die Beklagte zum Besitz der von ihr bewohnten Wohnung berechtigt, wurde weder durch die Kündigung vom 00.00.0000 noch durch die Kündigung vom 00.00.0000 beendet.

a.

Die Kündigung vom 02.05.2024 ist nicht nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam, denn die Kläger waren zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht die Vermieter der Beklagten.

Nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vom Vermieter gekündigt werden, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf; der Vermieter der Wohnung muss nicht zugleich auch der Eigentümer sein. Den Wohnraummietvertrag vom 00.00.0000 hatte die Beklagte allerdings nicht mit den Klägern geschlossen, sondern mit der Vorvoreigentümerin des Grundstücks. Die Vermietereigenschaft war im Zeitpunkt der Kündigungserklärung auch noch nicht auf die Kläger übergegangen. Es gab weder eine Vertragsübernahme noch einen gesetzlichen Vertragsübergang durch den Erwerb der Mietsache nach § 566 Abs. 1 BGB.

aa.

Die Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter, dem ursprünglichen Vermieter und dem übernehmenden Vermieter. Entweder können die Beteiligten einen dreiseitigen Vertrag schließen oder zwei Beteiligte vereinbaren die Vertragsübernahme und der Dritte stimmt zu (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn. 42). Allenfalls Letzteres kommt vorliegend in Betracht, nachdem die Kläger mit dem Voreigentümer in dem notariellen Vertrag über den Erwerb des Grundstücks unter Ziffer V.5. eine Übernahme des Mietvertrags der Voreigentümer mit der Beklagten vereinbart haben. Dieser Vereinbarung hat die Beklagte aber nicht gem. § 184 BGB nachträglich dadurch zugestimmt, dass sie nach Mitteilung der Voreigentümer vom 00.00.0000 ihre Mietzahlungen an die Kläger leistete. Zwar kann die Zustimmung eines Mieters zur Vertragsübernahme konkludent dadurch erfolgen, dass er die Miete an den neuen Vermieter zahlt. In der Regel führt die bei der Auslegung dieses Verhaltens anzustellende Interessenabwägung aber dazu, eine konkludente Zustimmung des Mieters zur Vertragsübernahme zu verneinen, denn für den Mieter kann es nachteilig sein, wenn Vermieter und Eigentümer nicht personenidentisch sind und wenn er die Ansprüche nach §§ 566 Abs. 2, 566a S. 2 BGB verliert (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn. 42). Dass dieses Interesse vorliegend bei der Beklagten unbedeutend ist, ist nicht ersichtlich. Abgesehen davon können die Mietzahlungen der Beklagten an die Kläger schon deshalb nicht als Genehmigung der Vertragsübernahme angesehen werden, weil die Beklagte nach der Mitteilung der Voreigentümer vom 00.00.0000 davon ausgehen konnte, dass die Kläger bereits zum 00.00.0000 Eigentümer werden und deren Rechte nicht von einer Zustimmung der Beklagten abhängen, wodurch der Beklagten ein Erklärungsbewusstsein bezüglich einer Genehmigung fehlte. Schließlich konnte die Beklagte davon ausgehen, dass sie zur Zahlung an die Kläger verpflichtet sei, da die Voreigentümer ihr explizit mitteilten, dass nur eine Mietzahlung gegenüber den Klägern akzeptiert werden würde.

bb.

Ein Erwerb der Mietsache durch die Kläger nach § 566 Abs. 1 BGB und ein dadurch bewirkter Übergang des Mietvertrags kraft Gesetzes auf die Kläger lag im Zeitpunkt der Kündigungserklärung ebenfalls noch nicht vor.

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird. Die Veräußerung im Sinne von § 566 Abs. 1 BGB ist hierbei die dingliche Eigentumsübertragung und nicht der schuldrechtliche Kauf (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn. 16). Die Eigentumsumschreibung war im Kündigungszeitpunkt noch nicht erfolgt, der Abschluss der Übereignung durch die Eintragung der Kläger ins Grundbuch geschah vielmehr erst am 00.00.0000.

cc.

Es ist nicht ausreichend, dass die Kläger durch den Lasten- und Nutzenübergang schon wirtschaftlich Eigentümer waren und sie von den Voreigentümern in dem Notarvertrag über den Kauf des Grundstücks zu allen Rechtshandlungen (einschließlich einer Kündigung), die das Mietverhältnis betreffen, ermächtigt wurden. Denn diese Ermächtigung verschaffte den Klägern kein eigenes Kündigungsrecht, sondern nur die Möglichkeit, ein Kündigungsrecht der Voreigentümer als (noch) Vermieter der Beklagten auszuüben. Diese wohnten bei Kündigung aber nicht mehr in dem Haus, so dass es an der wesentlichen Voraussetzung von § 573a Abs. 1 BGB fehlte, dem Zusammenleben in einem Zweiparteienhaus von Vermieter und Mieter.

dd.

Auch eine entsprechende Anwendung von § 573a Abs. 1 BGB auf den wirtschaftlichen Eigentümer, der - wie die Kläger - schon in dem Haus wohnt, ist nicht möglich (a.A., aber ohne nähere Begründung Lützenkirchen/Selk in: Erman, BGB 17. Aufl., § 573a BGB Rn. 3; wie hier für die vergleichbare Situation bei der Eigenbedarfskündigung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 566 Rn.123).

Eine Analogie setzt eine planwidrige Regelungslücke im Gesetz voraus. Eine solche ist vorliegend nicht festzustellen. Der Gesetzgeber hat den Übergang des Mietverhältnisses auf den Grundstückserwerber bewusst an das einfach und eindeutig im Grundbuch nachzuvollziehende Kriterium des Eigentumsübergangs geknüpft. Das wirtschaftliche Eigentum mag dem rechtlichen Eigentum zwar in vieler Hinsicht nahekommen, insbesondere dann, wenn, wie es vorliegend wohl der Fall war, alle Voraussetzungen einer Grundbucheintragung erfüllt waren und nur der Vollzug im Grundbuch fehlte. Letztlich ist dies aber - mal mehr, mal weniger - eine ungesicherte Rechtsposition. Es kommt entscheidend eine Rechtsunsicherheit für den Mieter hinzu, wenn man das bloße wirtschaftliche Eigentum ausreichen lassen würde. Denn anstatt sich einfach durch Einblick in das Grundbuch des Rechtsübergangs zu versichern, müsste er die Kaufvertragsurkunde überprüfen, er müsste darauf vertrauen, dass es diesbezüglich keine Änderungen gab, und er müsste den Besitz- und Lastenübergang tatsächlich wie rechtlich nachvollziehen. Das erscheint unzumutbar. Dem stehen gewichtige Interesse des Erwerbers nicht gegenüber. Zwar ist die Interessenlage nach Einzug derjenigen von § 573a Abs. 1 BGB vergleichbar; aber es stellt kein besonderes Beschwernis dar, mit der Kündigung die (meist recht kurze) Zeit bis zum Grundbuchvollzug mit der Kündigung zuzuwarten.

b.

Die Kündigung vom 00.00.0000 ist mangels Zugangs bei der Beklagten unwirksam.

c.

Mangels Erfolg in der Hauptsache besteht ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der außergerichtlichen nicht anrechenbaren Rechtsanwaltskosten in Höhe von 659,74 EUR nebst Zinsen ebenfalls nicht.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

4.

Die Revision war zuzulassen, da höchstrichterlich ungeklärt ist, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen sich ein Erwerber schon vor Eigentumsumschreibung auf personale Kündigungsgründe berufen kann.

5.

Der Streitwert wird für das Verfahren des ersten Rechtszuges und für die Berufung auf 4.200,00 EUR festgesetzt.