Landgericht Münster, Zivilkammer — 2 O 450/19

Die Kläger begehren die Rückzahlung einer von ihnen geleisteten Maklerprovision von der Beklagten.

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung im Haus P-Straße ## in Münster. Hierbei handelt es sich um ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen. Eine dieser Wohnungen haben die Kläger im Sommer 2018 von der bisherigen Eigentümerin Frau D käuflich erworben.

Für die Abwicklung und Unterstützung bei dem Verkauf trat Frau D Anfang Juni 2018 an die Beklagte heran. Am 06.06.2018 schloss sie einen qualifizierten Alleinauftrag bezogen auf die Maklerleistungen der Beklagten.

Am 08.06.2018 hatten die Kläger bereits einen Termin bei ihrer finanzierenden Bank. Diese erstellte ihnen im Anschluss auch einen Finanzierungsübersicht. Die Bank benötigte noch weitere Unterlagen, sodass sich die Kläger am 12.06.2018 an die Beklagte wandten. Diese schickte den Klägern die angeforderten Unterlagen zu. Auf Basis der Informationen von Frau D erstellte die Beklagte ein entsprechendes Exposé über die Immobilie, welches einen Hinweis auf die Höhe der zu entrichtenden Provision enthielt. Dieses Exposé wurde den Klägern am 15.06.2018 per Mail zugeschickt. Der Kaufpreis sollte zunächst 320.000€ betragen. Auf Wunsch von Frau D erfolgte aber noch eine Korrektur des Kaufpreises auf 325.000€, da Frau D in Höhe von 5.000€ an der Einlage in dem Vermögen der Eigentümergemeinschaft partizipierte.

Am 03.07.3018 führte der Mitarbeiter T eine Besichtigung der Wohnung mit den Klägern durch. Der notarielle Kaufvertrag wurde am 13.07.2018 unterzeichnet.

Mit Schreiben vom 16.07.2018 übersandte die Beklagte dann eine Rechnung an die Kläger über eine Maklergebühr in Höhe von 11.602,50€ inkl. Mehrwertsteuer. Diese Rechnung bezahlten die Kläger zunächst nicht. Mit Mail vom 31.07.2018 entschuldigte sich der Kläger G für die unterbliebene Zahlung der Provision. Dies begründete er damit, dass die Bank das Geld noch nicht bereitgestellt habe.

Mit Schreiben vom 21.08.2018 übersandte die Beklagte dann eine Mahnung mit Fristsetzung zum 12.06.2019. Darauf antwortete der Kläger G am 16.08.2018 per Mail. Er erklärte, eine Zahlungsverpflichtung für ihn und den Kläger A bestehe nicht. Dies folge daraus, dass sie die Wohnung bereits vor dem Tätigwerden der Beklagten gekannt hätten und deswegen auch keine Maklerprovision verdient worden sei.

Am 31.08.2018 zahlten die Kläger dennoch den geforderten Betrag an die Beklagte. Diese Zahlung erfolgte aber unter dem Hinweis, dass sie „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ erfolgte. Mit Schreiben vom 25.01.2019 forderten die Kläger den Betrag einschließlich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2018 bis zum 11.02.2019 in Höhe von 11.817,28€ unter Fristsetzung bis zum 11.02.2019 zurück. Hierauf antwortete die Beklagte mit einem Schreiben vom 01.02.2019 und teilte mit, dass sie zu einer Rückzahlung nicht bereit sei.

Die Kläger behaupten, sie hätten von der Verkaufsabsicht der Eigentümerin Frau D durch sie selbst erfahren. Zum einen habe Frau D dem Kläger G bei einem zufälligen Treffen am 03.06.2018 von ihrer Verkaufsabsicht berichtet, woraufhin der Kläger G sein Interesse an dem Kauf der Wohnung bekundet habe. Zum anderen gab es ein weiteres zufälliges Treffen am 06.06.2018. Hier habe Frau D den Klägern jedoch mitgeteilt, dass sie die Abwicklung des Kaufvertrages lieber einem Makler übergeben wolle. Am nächsten Tag habe Frau D den Kläger G dann aber angerufen und ihm gesagt, die Abwicklung könne auch ohne Makler durchgeführt werden. Zudem hätten sie sich auf einen Kaufpreis von 320.000€ geeinigt. Die Kläger behaupten, zu diesem Zeitpunkt bereits einen Termin zur Finanzierung des Kaufpreises bei ihrer Bank für den nächsten Tag vereinbart zu haben. Nachdem die Bank die Finanzierung am 08.06.2018 dann auch zugesagt habe, habe der Kläger G Frau D hiervon telefonisch berichtet. Frau D habe die Kläger aber dann darauf hingewiesen, nun doch die Beklagte beauftragt zu haben. Aus diesem Grund hätten sich die Kläger sodann am 12.06.2018 an die Beklagte gewandt und ihr mitgeteilt, dass sie sich mit Frau D schon über den Kaufpreis geeinigt hätten und sie die Wohnung im Übrigen auch schon kennen würden. So seien die Kläger den langjährigen Mietern der Wohnung häufig bei kleinen handwerklichen Arbeiten oder Problemen mit dem Computer behilflich gewesen. Zudem sei die Wohnung zu ihrer eigenen, die sich zwei Etagen darunter befindet, schnittgleich, lediglich um ein weiteres Zimmer größer.

Deswegen hätten sie die Beklagte ausschließlich um die Vereinbarung eines Notartermins und um die Übersendung einzelner Unterlagen gebeten. Die Beklagte sicherte die Erstellung der Unterlagen zu und bot gleichzeitig einen Termin zur Besichtigung für die Wohnung an. Auf eine zu entrichtende Provision seien die Kläger nie hingewiesen worden. Auch von der Erhöhung des Kaufpreises um 5.000€ hätten sie nicht von der Beklagten, sondern von Frau D erfahren.

Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte sei ungerechtfertigt bereichert, da ihr die geforderte Provision nicht zustehe. So würden die Voraussetzungen eines Anspruches aus §652 BGB nicht vorliegen, da der Kaufvertrag nicht infolge eines Nachweises oder der Vermittlung der Beklagten zustande gekommen sei. Durch die Vorkenntnis der Kläger fehle es am Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Kaufvertrages.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 11.602,50€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2018 zu zahlen,

die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtlich entstandene Kosten in Höhe von 1.173,82€ zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.02.2019 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet sämtliche Gespräche und Treffen zwischen den Klägern und Frau D mit Nichtwissen. Insbesondere bestreitet sie mit Nichtwissen, den Klägern sei durch Frau D selbst der beabsichtigte Verkauf bekannt geworden und dass ihnen die Wohnung schon zuvor vertraut gewesen sei. Dementsprechend behauptet sie, von den Klägern zu keinem Zeitpunkt auf eine Vorkenntnis hinsichtlich des Veräußerungsobjekts hingewiesen worden zu sein. Den Klägern sei erst im Zuge der Übermittlung der Unterlagen am 15.06.2018 die Person der Verkäuferin bekannt geworden. Sie bestreitet ferner, dass es eine Einigung zwischen den Klägern und Frau D über de Kaufpreis gegeben habe. Vielmehr sei der Grund ihrer Beauftragung die abschließende Einigung hierüber gewesen. Da es unüblich sei, eine Instandhaltungsrücklage in den Kaufpreis einzupreisen, sei die Beklagte den Klägern auch entgegengekommen. So habe die Beklagte die Maklercourtage etwas reduziert. Dies sei auch in einem Gespräch mit Herrn Gerlach besprochen worden.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass zwischen ihr und den Klägern ein Maklervertrag geschlossen worden sei. So hätten die Kläger auch in dem Bewusstsein eine Provision an die Beklagte zahlen müssen, ihre Leistungen in Anspruch genommen, da ein provisionsverlangen im Exposé als eindeutiges Verlangen ausreiche. Zudem sei ein Anspruch aber ohnehin gem. §814 BGB ausgeschlossen, da die Kläger in Kenntnis der Nichtschuld leisteten.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 13.02.2020 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf die begehrte Rückzahlung in Höhe von 11.602,50€. Die zwischen den Parteien streitige Frage der Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsschluss und damit dem Vorliegen eines Rechtsgrundes zum Behaltendürfen der durch die Kläger vorgenommenen Zahlung kann im Ergebnis dahinstehen. Denn ein bereicherungsrechtlicher Rückübertragungsanspruch gem. §812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB der Kläger ist jedenfalls gem. §814 BGB ausgeschlossen, da die Kläger als Leistende im Zeitpunkt der Leistung gewusst haben zur Leistung nicht verpflichtet gewesen zu sein.

Weiß der Leistende, dass er zu der Leistung nicht verpflichtet ist, dann beinhaltet die Rückforderung dieser Leistung nämlich ein widersprüchliches Verhalten, das durch §814 BGB ausgeschlossen werden soll (BGH NJW 2016, 1391, 1392 Rd.9).

Die Kläger wussten vorliegend, dass sie zur Leistung nicht verpflichtet waren. Dabei entfällt die Rückforderung aber nicht schon bei Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich die Rechtsfolge der Nichtschuld ergibt. Der Leistende muss vielmehr daraus auch den Schluss gezogen haben, dass er nichts schuldet (BGH NJW 2016, 1391, 1392 Rn.9).

Diese Voraussetzungen liegen vor. Der Kläger Gehring nennt in seiner Email vom 16.08.2018 an die Beklagte die Umstände aus denen sich die Nichtschuld ergibt. Er schildert, dass er und der Kläger A bereits die nötige Vorkenntnis hinsichtlich der Wohnung und auch der Verkaufsbereitschaft der bisherigen Eigentümerin hatten. Er zieht daraus auch den Schluss, dass ein Anspruch mangels Vorliegens der Voraussetzungen aus §652 BGB nicht bestehen kann. So führt er nämlich aus, dass ein Ursachenzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des angestrebten Vertrages vorliegen muss, der aber durch die bereits bestehende Vorkenntnis der Kläger nicht gegeben ist.

Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Kläger die Zahlung nur vorgenommen haben, um eine rechtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Es handelt sich nämlich dennoch um eine Leistung, die freiwillig erfolgen soll und auch für den Fall des Nichtbestehens der Schuld gewollt ist (so auch Staudinger/ Lorenz (2007) BGB §814 Rn. 6).

An diesem Ergebnis ändert auch die zwischen den Parteien unstreitige Tatsache nichts, dass die Kläger die Zahlung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ vorgenommen haben. Grundsätzlich kann sich der Leistende die Kondition dadurch erhalten, dass er unter Vorbehalt der Rückforderung zahlt (Palandt- Sprau, BGB, §814 Rn. 5). Dies liegt hier aber nicht vor, da diese Klausel keinen Vorbehalt darstellt.

Prinzipiell möchte der Schuldner bei einem Vorbehalt nämlich lediglich dem Verständnis seiner Leistung als Anerkenntnis entgegentreten, um so die Wirkung des §814 BGB auszuschließen. Er möchte sich dadurch die Möglichkeit offenhalten, das Geleistete gem. §812 BGB zurückzufordern (BGH, Urteil vom 06.Oktober 1998- XI ZR 36/98 Rn. 36).

Grundsätzlich bedeutet die Klausel „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ aber keinen die Rückforderung rechtfertigenden Vorbehalt (OLG Koblenz, Urteil vom 20. September 1983- 3 u 1636/82 Rn. 30). Dass die verwendete Klausel wie die Kläger meinen, nur den Sinn gehabt haben soll, den Ausschluss eines späteren Bereicherungsanspruchs nach §814 BGB zu verhindern, ist hier nicht ersichtlich. Nach dem nach außen zum Ausdruck kommenden Willen des Leistenden ist diese Klausel für die Beklagte nicht so zu verstehen, dass sich die Kläger die Rückzahlung vorbehalten. Vielmehr lässt sich aus der Klausel entnehmen, dass dem Empfänger das Geleistete selbst im Falle des Nichtbestehens der Verpflichtung verbleiben soll. Denn wenn die Kläger eine Zahlung vornehmen, obwohl sie die Zahlungspflicht für ungeklärt halten, handelt es sich aus der Sicht des Empfängers um eine Zahlung, die er unabhängig vom Ausgang dieser Frage auf jeden Fall behalten darf.

Es werden zb viele gerichtliche Vergleiche abgeschlossen, wo als auf Wunsch des Beklagten aufgenommen wird, dass die Zahlung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ erfolgt. Das ist aber nie als ein Vorbehalt der Rückforderung zu sehen.

Die Klage war nach alledem mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Hamm zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Hamm durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.