Landgericht Paderborn, 2. Zivilkammer — 2 O 137/24

Der Kläger ist Nachfahre und Rechtsnachfolger des T, der am 28.03.1782 mit dem damaligen Landesherrn des Q, dem G B, mit Blick auf die Gründung des noch heute bestehenden und vom Kläger betriebenen Bades und Heil- und Mineralwasserabfüllbetriebs in C einen Vertrag schloss, in welchem der Familie des Klägers das besondere Privileg zugesprochen wurde, alle Quellen, die im Umkreis von „einer Stunde von C liegen und die in der Folge noch gefunden und entdeckt werden“ , zur exklusiven Nutzung zu überlassen. Später erfolgte teilweise und anlassbezogen die Sicherung der altrechtlichen Privilegien in der Weise, dass an nicht im Eigentum der Rechtsnachfolger des T stehenden Grundstücken, die im Geltungsbereich jenes eingeräumten Privilegs liegen, Grunddienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Bades in C bestellt wurden, die das Verbot von Bohrungen und sonstigen Handlungen zur Erschließung von Mineralquellen beinhalteten.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 09.01.1953 (UR-Nr. 10/….des Notars B, C) verkaufte die Familie des Klägers an die Beklagte verschiedene Flurstücke in der Gemarkung E. In § 4 jenes Kaufvertrags wurde Folgendes vereinbart:

„Die Käuferin verpflichtet sich, auf den gekauften Grundstücken keinerlei Bohrungen oder sonstige Handlungen zur Erschließung von Mineralquellen vorzunehmen bzw. Bohrungen oder sonstige Handlungen zur Erschließung von Mineralquellen vornehmen zu lassen. Sie bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Beschränkung als Grunddienstbarkeit auf den gekauften Grundstücken, zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Bades E, z. Zt. T, E, in das Grundbuch. Die Käuferin verpflichtet sich, das verkaufte Gelände nur nach Massgabe des im Entwurf vorliegenden Wirtschafts- und Leitplanes der Stadt E, der eine Bebauung zu Kleinsiedlungszwecken nicht vorsieht, zu verwenden bzw. abzugeben. Sie bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Beschränkung als Grunddienstbarkeit auf den verkauften Grundstücken zugunsten der Verkäufer in das Grundbuch.“

Hinsichtlich der Grundstücke im Grundbuch von C, Blatt …, Abteilung I, zu den laufenden Nummern 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27 und 29 des Bestandsverzeichnisses ist folgende Grunddienstbarkeit im Grundbuch C, Blatt …, in der Abteilung II, zur laufenden Nr. 1, zugunsten des Klägers eingetragen:

„Der Eigentümer ist gemäß § 4 der Urkunde vom 9. Januar 1953 verpflichtet, auf den Grundstücken keinerlei Bohrungen oder sonstige Handlungen zur Erschließung von Mineralquellen vorzunehmen bzw. Bohrungen oder sonstige Handlungen zur Erschließung von Mineralquellen vornehmen zu lassen.“

Im Grundbuch ist ein weiteres Grundstück mit der lfd. Nummer 28 im Bestandsverzeichnis, Blatt …, Flur 24, Flurstück … eingetragen, welches mittlerweile Teil des Grundstücks mit der laufenden Nummer …, Blatt …, Flur 24, Flurstück … ist und im Eigentum der Beklagten steht.

Das vorgenannte Grundstück (Gelände der ehemaligen F in C) mit der laufenden Nummer …, Blatt …, Flur 24, Flurstück … stand ursprünglich im Eigentum des Landes O und sollte durch den Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW (BLB NRW) veräußert werden. Im Rahmen der Veräußerung des Grundstücks an die Stadtentwicklungsgesellschaft C GmbH wurde ein Exposé erstellt. Danach bezog sich die eingetragene Dienstbarkeit auch auf das Grundstück mit der lfd. Nummer 28 im Bestandsverzeichnis, Blatt …, Flur …, Flurstück … und lastete insoweit auf den dort befindlichen Quellen: die X, die alte T und die C-Quelle. Ausweislich des Exposé sei die Nutzung zur Erschließung von Mineralwasserquellen dem Eigentümer aufgrund der Dienstbarkeit untersagt.

Dass im Exposé genannte Flurstück war jedoch tatsächlich nicht mit der entsprechenden Dienstbarkeit belastet, sondern lediglich das Nachbargrundstück (lfd. Nr. 29, Flurstück …).

Das Eigentum am Grundstück, Gemarkung C, Flur 24, Flurstück …, im Grundbuch Blatt … lfd. Nr. 31 wurde von der Stadtentwicklungsgesellschaft auf die Beklagte übertragen. Nicht übertragen wurde der Grundbesitz, auf dem die hier streitgegenständliche Dienstbarkeit lastet, mithin das Grundstück, Gemarkung C, Flur …4, Flurstück …, lfd. Nr. 29, welches nunmehr im Eigentum des Landschaftsverband X) steht.

Am 18.05.2020 beschloss die Beklagte ein städtebauliches Konzept für das Grundstück (Gemarkung C, Flur 24, Flurstück …, im Grundbuch Blatt … lfd. Nr. 31), welches die Einbindung der X auf dem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück im Rahmen eines öffentlichen Aktiv- und Gesundheitsparks, vorsah. Zur Verwirklichung des geplanten Nutzungskonzeptes vereinbarten die Parteien am 30.03.2021, dass der Kläger als Gegenleistung für dessen befristeten und bedingten Verzicht auf seine Rechte aus der Grunddienstbarkeit ein jährliches Entgelt erhalten sollte. Wörtlich heißt es u.a. wie folgt:

[….

…..

…]

Der in Bezug genommene Heilbadvertrag zwischen der Beklagten und der C GmbH & Co. KG vom 30.03.2021 hatte ab dem 01.04.2021 eine Laufzeit von zunächst fünfzehn Jahren bis 2026.

Mit Schreiben vom 24.04.2021 und 25.04.2021 wiesen sowohl die T-Fraktion als auch die P-Fraktion den Landrat als Kommunalaufsicht des Kreises I darauf hin, dass bei Beschlussfassung über den Abschluss der Verzichtserklärung der Rat davon ausgegangen sei, dass das im Eigentum der Beklagten stehende Grundstück mit der laufenden Nummer 31, Grundbuch C, Blatt …, Flur …., Flurstück …, mit der Grunddienstbarkeit belastet sei und die Verzichtserklärung gerade für dieses Grundstück vereinbart worden sei.

Am 11.05.2021 schickte der Beigeordnete T, der allgemeine Vertreter des Bürgermeisters, an den rechtlichen Berater und nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers einen ersten Entwurf seiner Stellungnahme an die Kommunalaufsicht und legte die tatsächliche Sachlage dar, insbesondere, dass das im Eigentum der Beklagten stehende Grundstück nicht mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist und erläuterte den Regelungszusammenhang der Verzichtserklärung wie folgt:

[…

Die o.g. X befindet sich auf dem Grundstück „Gemarkung C, Flur 24, Flurstück …". Dieses Grundstück ist nicht mit einer Dienstbarkeit belastet. Das angrenzende Grundstück „Gemarkung C, Flur 24, Flurstück …" ist mit einer Dienstbarkeit belastet.

…

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Regelungsentwurfs konnte zum einen nicht kurzfristig festgestellt werden, auf welchem Flurstück sich die X geologisch befindet. Zum anderen war nicht kurzfristig ermittelbar, ob die Quelle überhaupt noch aktiv ist und Wasser führt, welches auch noch trinkbar ist. Sie ist seit ca. 20 Jahren nicht mehr benutzt worden.

Für den Fall der Nichtbenutz-und/oder Nichtaktivierbarkeit liegt das angrenzende (belastete) Grundstück nur wenige Meter von der X entfernt und lässt eine Heilwasserquelle vermuten, weil seinerzeit die dortige Dienstbarkeit auf dem Flurstück eingetragen ist. Da laut Verzichtsvereinbarung eine kommerzielle Verwertung einer Mineralquelle auf der Liegenschaft und/oder anderswie ein Wettbewerb zu den von der H GmbH & Co. KG sowie der C GmbH & Co. KG angebotenen Mineral- und Heilwässer nicht zulässig ist, wäre eine handelsübliche, nicht so kostenintensive Bohrung angezeigt.

….

„Aufgrund dieser Unwägbarkeiten ist auch keine „bedingungslose“ Zahlungsverpflichtung in den Vertrag aufgenommen. Vielmehr sind Leistung und Gegenleistung unmittelbar miteinander verknüpft worden. Danach lebt der Verzicht mit Nichtzahlung (Zahlungsbeendigung / Zahlungsunterbrechung) unmittelbar auf bzw. die Zahlung führt zur Verzichtserklärung.

…]

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Entwurfs der Stellungnahme vom 11.05.2021 wird auf Anlage K11 (vgl. Bl. 230 ff. d.A.) verwiesen.

Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 20.05.2021 gegenüber dem Kläger die Anfechtung ihrer Willenserklärung zum Abschluss der Verzichtserklärung wegen Irrtums.

In einem (weiteren) Entwurf für eine Stellungnahme an die Kommunalaufsicht vom 24.06.2021 führte der Beigeordnete T wie folgt aus:

[…

Vor diesem Hintergrund ist die Vereinbarung so formuliert worden, dass der Stadt C das Recht eingeräumt wird, durch Zahlung der jährlichen Pauschale den Verzicht auf das Verbot der Bohrungen zu erwirken. Erfolgt keine Zahlung, gilt der Verzicht des Berechtigten also nicht (mehr).

…]

Wegen des weiteren Inhalts des Entwurfs der Stellungnahme vom 24.06.2021 wird auf die Anlage K12 (vgl. Bl. 233 ff. d.A.) Bezug genommen.

In der Endfassung der Stellungnahme vom 15.07.2022 ggü. der Kommunalaufsicht des Beigeordneten T heißt es wörtlich u.a. wie folgt:

[….

Die o.g. X befindet sich auf dem Grundstück Gemarkung C, Flur 24, Flurstück …. (vormals Flurstück … und …). Dieses Grundstück ist entgegen der o.g. Ausführungen im Exposé nicht mit einer Dienstbarkeit belastet. Lediglich auf dem angrenzenden Flurstück „Gemarkung C, Flur 24, Flurstück …" ist die Unterlassungsdienstbarkeit eingetragen. Danach besteht die Verpflichtung des Eigentümers, „keinerlei Bohrungen oder sonstige Handlungen zur Erschließung von Mineralquellen vorzunehmen, bzw. Bohrungen oder sonstige Handlungen zur Erschließung von Mineralquellen vornehmen zu lassen. Zugunsten des jeweiligen Eigentümers des C..."

…

Nach Ansicht der Stadt C unterstellten folglich sämtliche Verfahrensbeteiligte, dass sich der Vereinbarungsgegentand, also der Verzicht auf das Verbot, Bohrungen oder vergleichbare Handlungen vorzunehmen, auf das „X" bezieht.

….

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Regelungsentwurfs war die Quelle seit deutlich mehr als 10 Jahren nicht mehr benutzt worden. Ferner war offen, auf welchem Flurstück sich die X geologisch befindet und wie die entsprechende Bohrung verortet ist. Es musste – auch aufgrund der Ausführungen in dem o.g. Exposé – jedoch davon ausgegangen werden, dass die Unterlassungsdienstbarkeit die Nutzung der X zumindest behindern könnte. Deshalb war es aus Sicht der Stadt angezeigt, dass laut Vertrag die Stadt die Möglichkeit gehabt hätte, durch Zahlungsbeendigung oder -unterbrechung den Verzicht unmittelbar wieder aufleben zu lassen bzw. durch Zahlung die Verzichtserklärung unmittelbar herbeizuführen.

….]

Für die weiteren (inhaltlichen) Einzelheiten der Stellungnahme vom 15.07.2021 wird auf Anlage K7 (vgl. Bl. 57 ff. d.A.) verwiesen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.09.2023 mahnte der Kläger erfolglos die mit dem Klageantrag zu 1. geltend gemachten vertraglichen Vergütungsforderungen außergerichtlich an. Mit der anhängigen Klage verlangt der Kläger die Zahlung für die Jahre 2021 bis 2023 sowie die Feststellung der Zahlungspflicht für die zukünftigen Jahre.

Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe kein Recht zur Anfechtung ihrer abgegebenen Willenserklärung. Es liege ein rechtlich unerheblicher Rechtsirrtum oder Motivirrtum vor. Dass die Beklagte insgesamt keinem Irrtum unterlegen sei, ergebe sich aus dem Entwurf der Stellungnahme des Beigeordneten T vom 11.05.2021.

Er ist zudem der Ansicht, die Anfechtung sei nicht fristgerecht ausgesprochen worden. Hierzu behauptet der Kläger, die Beklagte habe spätestens Ende April Kenntnis von den tatsächlichen Umständen durch Einsichtnahme in das Grundbuch erlangt.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 153.781,25 € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 50.000,00 € seit dem 16.04.2021, aus weiteren 51.250,00 € seit dem 02.04.2022 und aus weiteren 52.531,25 € seit dem 02.04.2023 zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, den Kläger von der Kostenforderung seiner Prozessbevollmächtigten für deren vorgerichtliche Tätigkeit in Höhe von 7.795,93 € freizustellen;

3. festzustellen, dass die Beklagte aus Abschnitt a Absatz 3 der „Zeitlich befristeten und bedingten Verzichtserklärung“ vom 30.03.2021 verpflichtet ist, dem Kläger in den Jahren 2024 bis einschließlich 2036 jeweils zum 1. April jener Jahre die nachfolgend aufgeführten Beträge zu zahlen, sofern der Heilbadvertrag vom 30.03.2021 wirksam besteht und soweit nicht mit einer Zahlungsbeendigung, während einer Zahlungsunterbrechung oder mit der Beendigung des Heilbadvertrages das durch die Dienstbarkeit gesicherte Verbot wieder in Kraft tritt bzw. getreten ist: für 2024: 53.844,53 €, für 2025: 55.190,64 €, für 2026: 56.570,41 €, für 2027: 57.984,67 €, für 2028: 59.434,29 €, für 2029: 60.920,14 €, für 2030: 62.443,15 €, für 2031: 64.004,23 €, für 2032: 65.604,33 €, für 2033: 67.244,44 €, für 2034: 68.925,55 €, für 2035: 70.648,69 €, für 2036: 18.103,73 €.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

hilfsweise,

der Beklagten die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.

Die Beklagte behauptet, im Rahmen der Vertragsverhandlungen hinsichtlich des Verzichts sei konkret über die Nutzung der X, wie im städtebaulichen Konzept vorgesehen, gesprochen worden. Sie, insbesondere das Beschlussorgan, der Stadtrat der Stadt C, sei sowohl im Rahmen der Vertragsverhandlungen, als auch bei Vertragsschluss selbst und für eine gewisse Zeit danach, stets davon ausgegangen, dass die Unterlassungsdienstbarkeit das Grundstück der Beklagten Gemarkung C, Blatt …., Flur 24, Flurstück …., lfd. Nr. .., belaste. Positive Kenntnis über die tatsächliche Belastungslage bzw. Eigenschaft des streitgegenständlichen Grundstücks habe die Beklagte weder im Zeitpunkt ihrer Willensbildung, noch im Zeitpunkt der Abgabe ihrer Willenserklärung gehabt.

Sie behauptet, auch der Kläger, habe bei Vertragsschluss demselben Irrtum wie die Beklagte unterlegen oder habe pflichtwidrig nicht über den Irrtum der Beklagten aufgeklärt. Dem Kläger sei die Nutzung der X durch die Beklagte bewusst gewesen, wegen der Formulierung im Verzichtsvertrag „Dienstbarkeit, die auf einem Flurstück im Eigentum der T lastet“. Ferner sei die Nutzung der X auch Inhalt der Vergleichsgespräche gewesen, welche im September und Dezember 2020 zwischen der H GmbH & Co. KG, dem Kläger und der Beklagten im Rahmen eines Rechtsstreits vor der nun wieder zuständigen Kammer geführt worden seien. Hintergrund des Abschlusses der Vereinbarung sei einzig und allein das Bestreben der Beklagten, ihr bereits beschlossenes städtebauliche Konzept für das Gelände der F inklusive der Erschließung der X umzusetzen. Die Verzichtserklärung vom 30.03.2021 sei gerade nicht geschlossen worden, um Einnahmeeinbußen auf Klägerseite bzw. in seiner Holding zu kompensieren.

Wegen der Klausel der Verzichtsvereinbarung, dass mit einer Zahlungsbeendigung, während einer Zahlungsunterbrechung oder mit der Beendigung des Heilbadvertrages das durch die Dienstbarkeit gesicherte Verbot wieder in Kraft trete, würde ein Zahlungsanspruch des Klägers unabhängig von der Wirksamkeit der Anfechtung ohnehin nicht bestehen, so argumentiert die Beklagte.

Sie meint, die Verzichtsvereinbarung sei wegen der erklärten Anfechtung nichtig. Die Beklagte habe einem Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft iSv § 119 Abs. 2 BGB unterlegen. Sie habe bei Vertragsschluss über die Eigenschaften des in ihrem Eigentum stehenden Grundstückes, nämlich die Belastung bzw. Nichtbelastung des Grundstücks mit der Unterlassungsdienstbarkeit, geirrt. Zumindest habe sie über die verkehrswesentliche Eigenschaft der Unterlassungsdienstbarkeit geirrt, nämlich darüber, zu Lasten welches Grundstücks diese eingetragen sei. Im Übrigen liege auch ein Inhaltsirrtum iSv § 119 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor.

Abschließend trägt die Beklagte vor, Kenntnis von dem Irrtum erst im Mai 2021 erlangt zu haben.

Die Kammer hat den Beigeordneten T als Vertreter der Beklagten persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12.07.2024 verwiesen.

Die Klage ist zulässig und hinsichtlich des Antrags zu 1. und 3. vollumfänglich begründet; der Antrag zu 2. ist hinsichtlich des Ersatzes der außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren indes nur in dem sich aus der Urteilsformel ergebenden Umfang begründet.

I.

Die Klage ist im Wege des Urkundenprozesses statthaft. Zahlungsansprüche können gem. § 592 ZPO im Wege des Urkundenprozesses geltend gemacht werden, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, denn durch die Vorlage der am 30.03.2021 zwischen den Parteien geschlossenen Verzichtserklärung kann ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf jährliche Zahlung iHv 50.000,00 €, welche jährlich pauschal mit 2,5 % zu indexieren ist, mit einer Urkunde bewiesen werden.

Hinsichtlich des Feststellungsantrags (Antrag zu 3.) ist das iSv § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse gegeben. Dem Kläger ist zuzugestehen, dass er ein besonderes rechtliches Interesse daran hat, festzustellen, dass die Beklagte aufgrund der Verzichtsvereinbarung auch in Zukunft zur jährlichen Zahlung verpflichtet ist. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Verzichtsvereinbarung von dem Bestehen des Heilbadvertrages abhängig ist. Fragen zu Bedingungen sind im Rahmen der Begründetheit zu klären ( Greger in: Zöller, 35. Auflage 2024, ZPO, § 256, Rn. 5).

II.

1.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung iHv 153.781,25 € aus der zwischen den Parteien geschlossenen zeitlich befristeten und bedingten Verzichtserklärung vom 30.03.2021 (Antrag zu 1.).

Nach der am 30.03.2021 zwischen den Parteien geschlossenen Verzichtserklärung hat der Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf jährliche Zahlung iHv 50.000,00 €, welche jährlich pauschal mit 2,5 % zu indexieren ist und im Jahr 2021 am 15.04.2021 sowie in den Folgejahren spätestens zum 01.04. fällig wird. Der mit dem Antrag zu 1. eingeklagte Zahlbetrag iHv 153.781,25 € setzt sich aus dem Zahlungsanspruch für das Jahr 2021 iHv 50.000,00 € der seit dem 15.04.2021 fällig ist und den indexierten Zahlungsansprüchen für die Folgejahre 2022 iHv 51.250,00 € und 2023 iHv 52.531,25 € zusammen, die seit dem 01.04.2022 bzw. dem 01.04.2023 fällig sind.

Der Anspruch ist auch nicht durch die erklärte Anfechtung (§ 143 Abs. 1 BGB) der zum Vertragsschluss führenden Willenserklärung der Beklagten untergegangen. Die zwischen den Parteien geschlossene Verzichtserklärung ist nicht gem. § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen. Es ist – mit den Mitteln des Urkundenprozesses – weder ein durchgreifender Anfechtungsgrund noch eine fristgerechte Anfechtung dargetan und nachgewiesen worden.

Soweit die Beklagte vorträgt, sie habe darüber geirrt, dass die streitgegenständliche Unterlassungsdienstbarkeit auch das in ihrem Eigentum befindliche Grundstück belaste, konnte ein Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft gem. § 119 Abs. 2 BGB nicht zur Überzeugung des Gerichts dargelegt bzw. nachgewiesen werden.

Nach § 119 Abs. 2 BGB ist eine Anfechtung möglich, wenn ein Irrtum des Erklärenden über verkehrswesentliche Eigenschaften der Person oder Sache gegeben ist. „Sachen“ i.S.d. § 119 Abs. 2 BGB sind nicht nur körperliche Gegenstände, sondern jeder Gegenstand, der von der Verkehrsanschauung als Objekt des Rechtsverkehrs anerkannt ist. Der in § 119 Abs. 2 BGB geregelte Irrtum bezieht sich auf Umstände, die selbst nicht Gegenstand der Willenserklärung sind, sondern außerhalb der Erklärung liegen. Zu den Eigenschaften zählen die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse und Beziehungen zur Umwelt, soweit sie nach der Verkehrsanschauung für die Wertschätzung oder Verwendbarkeit von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteil vom 18.12.1954 - II ZR 296/53 - juris, Rn. 11; BGH, Urteil vom 22.09.1983 - VII ZR 43/83 - juris, Rn. 19). Die Eigenschaften von Grundstücken werden in erheblichem Umfang von ihren Beziehungen zur Umwelt bestimmt. Dazu zählen Grenzen, Umfang und Lage aber auch auf dem Grundstück liegende Lasten tatsächlicher oder rechtlicher Natur.

Zwar tritt die Kammer der Auffassung der Beklagten bei, dass die Frage, ob ein Grundstück mit einer Unterlassungsdienstbarkeit belastet ist oder nicht, eine verkehrswesentliche Eigenschaft iSv § 119 Abs. 2 BGB des Grundstücks ist. Denn ob auf einem Grundstück eine Unterlassungsdienstbarkeit lastet, ist eine dem Grundstück dauerhaft anlastende Eigenschaft, die auch nach dem Sinn und Zweck des Rechtgeschäfts wesentlich ist.

Auf dem im Eigentum der Stadt C stehendem Grundstück, Grundbuch Stadt C, Blatt …, Flur 24, Flurstück, …, laufende Nummer 31, existiert jedoch tatsächlich keine Grunddienstbarkeit, denn die im Grundbuch von C, Blatt …, Abteilung II, lfd. Nummer 1, eingetragene Grunddienstbarkeit bezieht sich nur auf die laufenden Nummern 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27 und 29 der Grundstücke im Bestandsverzeichnis, nicht aber auf die laufende Nummer 31.

Dass hinsichtlich dieses Umstandes bei der Beklagten bei der Abgabe der Erklärung ein Irrtum bestand, ist von der Beklagten – jedenfalls mit den Mitteln des Urkundenprozesses – nicht dargelegt bzw. nachgewiesen worden. Ein Irrtum setzt Fehlvorstellungen über Tatsachen voraus.

In diesem Zusammenhang kommt es hinsichtlich der Vorstellungen zur Begründung eines Irrtums nicht allein auf das Vorstellungsbild der Mitglieder des Stadtrates an, die gem. § 41 GO NRW für alle Angelegenheiten der Gemeinde grundsätzlich zuständig sind, sondern es ist erforderlich, dass sich die in der Stadtverwaltung maßgeblich mit den Verhandlungen betrauten Personen ebenfalls geirrt haben. Andernfalls scheidet ein Anfechtungsgrund der Beklagten aus, da eine juristische Person – für eine fiskalisch handelnde Gemeinde gilt insoweit grundsätzlich nichts anderes – sich das Wissen aller ihrer vertretungsberechtigten Organwalter zurechnen lassen muss. Das Wissen schon eines in der Angelegenheit vertretungsberechtigten Organmitglieds ist als Wissen des Organs anzusehen und damit auch der juristischen Person zuzurechnen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87 –, BGHZ 109, 327-333, juris, Rn. 13). Gem. § 63 Abs. 1 GO NRW ist grundsätzlich der Bürgermeister der gesetzliche Vertreter der Gemeinde in Rechts- und Verwaltungsgeschäften. Der Beigeordnete T ist jedoch der allgemeine Vertreter des Bürgermeisters gem. § 68 Abs. 1 S. 1 GO NRW und war mit der Verhandlungsführung betraut. Der allgemeine Vertreter des Bürgermeisters vertritt den Bürgermeister umfassend, sodass der Beigeordnete T ebenfalls ein vertretungsberechtigter Organwalter ist, dessen Wissen auch der juristischen Person, der Beklagten, zuzurechnen ist (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87 –, BGHZ 109, 327-333, juris, Rn. 13).

Unter Berücksichtigung der Ausführungen in dem vorgelegten Entwurf der Stellungnahme vom 11.05.2021 des Beigeordneten T (vgl. Anl. K11, Bl. 230 ff. d.A.) ergibt sich, dass der gewählte Regelungszusammenhang einen bestimmten Sinn und Zweck verfolgte und der Vertragsschluss in der konkreten Art und Weise gewollt war, obwohl offen war, auf welchem Flurstück sich die X geologisch befindet und ob diese noch aktiv ist.

Der Beigeordnete T führte aus:

[….

Dieser Regelungszusammenhang verfolgt einen konkreten Sinn und Zweck.

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Regelungsentwurfs konnte zum einen nicht kurzfristig festgestellt werden, auf welchem Flurstück sich die X geologisch befindet.

Zum anderen war nicht kurzfristig ermittelbar, ob die Quelle überhaupt noch aktiv ist und Wasser führt, welches auch noch trinkbar ist. Sie ist seit ca. 20 Jahren nicht mehr benutzt worden.

Für den Fall der Nichtbenutz-und/oder Nichtaktivierbarkeit liegt das angrenzende (belastete) Grundstück nur wenige Meter von der X entfernt und lässt eine Heilwasserquelle vermuten, weil seinerzeit die dortige Dienstbarkeit auf dem Flurstück eingetragen ist.

...]

Er bringt damit – bei verständiger Würdigung – zum Ausdruck, dass ihm bewusst war, dass entsprechend der wahren Sach- und Rechtslage nur, dass angrenzende Grundstück – das nur wenige Meter von dem X-Grundstück entfernt ist – mit der Unterlassungsdienstbarkeit belastet war und die Verzichtsvereinbarung lediglich vorsorglich abgeschlossen wurde, da nicht sicher war, wo sich die X befindet und bei Nichtnutzbarkeit dann auf dem Nachbargrundstück wegen des vereinbarten Verzichts eine Verwertung der Mineralquelle möglich wäre.

Dieses Verständnis von den vertraglichen Regelungen wird noch gestützt durch die weiteren Ausführungen:

"Aufgrund dieser Unwägbarkeiten ist auch keine „bedingungslose" Zahlungsverpflichtung in den Vertrag aufgenommen. Vielmehr sind Leistung und Gegenleistung unmittelbar miteinander verknüpft worden. Danach lebt der Verzicht mit Nichtzahlung (Zahlungsbeendigung / Zahlungsunterbrechung) unmittelbar auf bzw. die Zahlung führt zur Verzichtserklärung."

Bei verständiger Würdigung lassen die Ausführungen keinen anderen Schluss zu, als dass die Beklagte, vertreten durch den Beigeordneten T, die Verzichtserklärung bewusst vorsorglich abgeschlossen hat, trotz der Kenntnis bzw. Unkenntnis hinsichtlich der Belastung des X-Grundstücks mit der streitgegenständlichen Dienstbarkeit des Klägers. Der Irrtum der Beklagten lag offenkundig vielmehr darin, dass sie davon ausging, dass der Verzicht des Klägers nur bei Zahlung der jährlichen Vergütung/Entschädigung greifen und bei Nichtzahlung eine kommerzielle Verwertung der X nicht möglich sei. Dieses wird auch nochmals in dem Entwurf der Stellungnahme des Beigeordneten T vom 24.06.2021 bekräftigt:

[…

Vor diesem Hintergrund ist die Vereinbarung so formuliert worden, dass der Stadt C das Recht eingeräumt wird, durch Zahlung der jährlichen Pauschale den Verzicht auf das Verbot der Bohrungen zu erwirken. Erfolgt keine Zahlung, gilt der Verzicht des Berechtigten also nicht (mehr).

…]

Aufgrund dieses Verständnisses konnte die Beklagte aus ihrer Sicht die Vereinbarung – auch ohne ein wirtschaftliches Risiko einzugehen – treffen, obwohl ihr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt war, ob die X von der klägerischen Grunddienstbarkeit umfasst war oder nicht. Dieser Irrtum stellt jedoch lediglich einen unbeachtlichen Rechtsirrtum dar.

Die Endfassung der Stellungnahme des Beigeordneten T vom 15.07.2021 (vgl. Anl. K7, Bl. 57 d.A.) weicht inhaltlich von den vorangegangen Entwürfen ab, in dem insbesondere darauf abgestellt wird, dass „ nach Ansicht der Stadt C unterstellten folglich sämtliche Verfahrensbeteiligte, dass sich der Vereinbarungsgegentand, also der Verzicht auf das Verbot, Bohrungen oder vergleichbare Handlungen vorzunehmen, auf das „C-Flurstück" bezieht .“ Der weitere Verlauf des Schreibens lässt jedoch zumindest den Schluss zu, dass Zweifel hinsichtlich der Tatsache bestanden haben, ob sich die Grunddienstbarkeit auf das Grundstück mit der X bezog. Denn hierzu heißt es:

"Zum Zeitpunkt der Erstellung des Regelungsentwurfs war die Quelle seit deutlich mehr als 10 Jahren nicht mehr benutzt worden. Ferner war offen, auf welchem Flurstück sich die X geologisch befindet und wie die entsprechende Bohrung verortet ist. Es musste – auch aufgrund der Ausführungen in dem o.g. Expose – jedoch davon ausgegangen werden, dass die Unterlassungsdienstbarkeit die Nutzung der X zumindest behindern könnte. Deshalb war es aus Sicht der Stadt angezeigt, dass laut Vertrag die Stadt die Möglichkeit gehabt hätte, durch Zahlungsbeendigung oder -unterbrechung den Verzicht unmittelbar wieder aufleben zu lassen bzw. durch Zahlung die Verzichtserklärung unmittelbar herbeizuführen."

Die Anfechtung einer Willenserklärung ist jedoch ausgeschlossen, wenn sich eine zur objektiven Ungewissheit führende Annahme – was hier der Fall ist, da der „Irrtum“ durch Einsichtnahme des Grundbuchs vermeidbar gewesen wäre – später als unzutreffend erweist. Wer nämlich trotz bestehender Zweifel eine Willenserklärung abgibt, übernimmt das Risiko einer Fehleinschätzung.

Auch in dieser Stellungnahme zeigt sich deutlich, dass die Beklagte lediglich einem – unerheblichen – Rechtsirrtum unterlag, da sie davon ausging, dass die vereinbarte jährliche Zahlung ohne Weiteres hätte eingestellt werden können und die Unterlassungsdienstbarkeit dann wieder aufgelebt wäre.

Soweit die Beklagte sich als Anfechtungsgrund auf einen Inhaltsirrtum gem. § 119 Abs. 1 Alt. 1 BGB beruft, konnte die Beklagte ebenfalls – mit den Mitteln des Urkundsprozesses – den Nachweis nicht führen. Denn aufgrund des durch den Kläger vorgelegten Entwurfs der Stellungnahme vom 11.05.2021 sowie der Endfassung der Stellungnahme vom 15.07.2021 des Beigeordneten T hinsichtlich der Umstände des Vertragsschlusses, die eine Kenntnis von der wahren Sachlage des mit den Verhandlungen betrauten Beigeordneten T bzw. dessen Zweifel offenlegen, die der Beklagten zuzurechnen ist bzw. sind, kann ein Inhaltsirrtum, nämlich das unbewusste Auseinanderfallen von Wille und Erklärung, nicht angenommen werden.

Die Anfechtung ist durch die Beklagte auch nicht iSv § 121 Abs. 1 S. 1 BGB ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erklärt worden, nachdem sie von dem Anfechtungsgrund – unterstellt ein Irrtum läge vor – Kenntnis erlangt hat.

„Unverzüglich“ ist nicht gleichzusetzen mit „sofort“. Allerdings ist der Unverzüglichkeit immanent, dass die entscheidende Handlung nicht erst „im zweiten Anlauf“, sondern mit der ersten Reaktion des Erklärenden vorgenommen wird. Dennoch steht dem Anfechtungsberechtigten eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessende, angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu (vgl. Grüneberg/ Ellenberger , 82. Auflage 2023, BGB, § 121, Rn. 3).

Die Beweislast für den Zeitpunkt der Kenntnis des Anfechtungsberechtigten vom Anfechtungsgrund und für die Verspätung der Anfechtung trägt der Anfechtungsgegner. Er hat also ggf. zu behaupten und zu beweisen, dass der Anfechtende die Kenntnis schon früher erlangt hat, als er dies geltend macht. Hingegen ist es Sache des Anfechtenden substantiiert darzulegen, dass er die Anfechtung unverzüglich nach Kenntnis der Voraussetzungen des Anfechtungsrechts erklärt hat. Die Beweislast für das mangelnde Verschulden an der Verzögerung trifft gleichfalls den Anfechtenden (vgl. Armbrüster in: MüKo, 9. Auflage 2021, BGB, § 121, Rn. 20).

Der Kläger hat behauptet, dass die Beklagte bereits im April 2021 durch Grundbucheinsicht festgestellt habe, dass – entgegen den Angaben in dem ihr vorliegenden Immobilienexposé des C – das streitgegenständliche Flurstück im Gegensatz zum Flurstück … nicht mit einer Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Klägers belastet ist.

Demgegenüber hat die Beklagte schon nicht substantiiert dargetan, wann genau sie Kenntnis der Voraussetzungen des Anfechtungsrechts erlangt hat, so dass die Kammer schon nicht beurteilen konnte, ob eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessende, angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist eingehalten wurde.

Kommt es darauf an, ob eine Frist, die in Tagen oder Wochen bemessen wird, eingehalten wurde, so muss der Anfechtende – im Rahmen der sekundären Darlegungslast – exakte Angaben darüber machen, wann sich erste Verdachtsmomente einstellten, wann schließlich Kenntnis vorlag und welche Prüfungsschritte in der Zwischenzeit erfolgt sind. Daran fehlt es im Streitfall, was zu Lasten der Beklagten geht.

Die Beklagte hat im schriftlichen Vorverfahren vorgetragen, dass sie Ende April 2021 erste Kenntnis von Anhaltspunkten erhalten habe, die auf den Irrtum hindeuteten. Nach einer gewissen Prüfzeit habe Kenntnis schließlich im Mai 2021 vorgelegen.

Gemessen an den oben genannten Anforderungen genügt der Vortrag ersichtlich nicht, um der sekundären Darlegungslast zu genügen. Die Beklagte hat die geschilderten Zeitpunkte weder mit konkreten Daten unterlegt noch dargelegt, welche Prüfungsschritte im Einzelnen von ihr unternommen wurden.

Auch die Ergänzungen des Beigeordneten T im Rahmen der Parteianhörung, während der mündlichen Verhandlung am 12.07.2024, genügen im Ergebnis nicht um der sekundären Beibringungslast ausreichend nachzukommen.

In der Parteianhörung hat der Beigeordnete T ausgeführt, dass nach der Ratssitzung am Montag, den 26.04.2021 – in der die Eingaben der T und P Fraktionen betreffend die Belastung des streitgegenständlichen Grundstücks mit Grunddienstbarkeit des Klägers – übergeben worden seien, Mitte bis Ende der Woche beim Amtsgericht C ein Antrag auf Grundbucheinsicht gestellt worden sei. Daraufhin seien umfangreiche Unterlagen in der darauffolgenden Woche übersandt und überprüft worden.

Auch unter Zugrundelegung des Inhalts der Parteianhörung, war die Erklärung der Anfechtung mit Schreiben vom 20.05.2021 nicht unverzüglich. Denn wenn Einsicht in das Grundbuch erst in der Woche nach der Ratssitzung erfolgt wäre, hätte die Beklagte spätestens am Sonntag, den 09.05.2021, Kenntnis erlangt und hätte dann noch mehr als 10 Tage bis zu Erklärung der Anfechtung verstreichen lassen. Ausweislich des Entwurfs der Stellungnahme vom 11.05.2021 war dem Beigeordneten T spätestens zu diesem Zeitpunkt bekannt, dass auf dem Flurstück …, auf dem sich die „X“ befindet, keine Grunddienstbarkeit lastet. Dieser Zeitraum (mehr als 1 Woche) bis zu erklärten Anfechtung am 20.05.2021 kann nach den Umständen des Einzelfalls jedenfalls nicht mehr als unverzüglich angesehen werden.

Soweit die Rechtsverteidigung vorträgt, dass der Kläger pflichtwidrig nicht über den Irrtum der Beklagten aufgeklärt habe, kann eine weitere Befassung in rechtlicher Hinsicht dahinstehen, da die Beklagte aus dem Vortrag schon keine Rechte ableitet. Weder ist die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) erklärt worden, noch wurde dem klägerischen Anspruch ein venire contra (§ 242 BGB) entgegengehalten.

Sofern durch die Beklagte weiter angedeutet wird, dass beide Vertragsparteien einem Irrtum unterlegen wären, so würde dieses eine Anfechtung gem. § 119 Abs. 2 BGB ausschließen (sog. Doppelirrtum); mit der Folge, dass ein rechtliches Vorgehen über § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) angezeigt gewesen wäre.

Der Zahlungsanspruch des Klägers ist auch nicht dadurch untergegangen, dass die Beklagte die Einstellung der Zahlung aus der Verzichtserklärung unter Berufung auf die Klausel a. 2. Abs. 2. S. 2 der Verzichtserklärung vollzog.

Nach der Klausel tritt das durch die Dienstbarkeit gesicherte Verbot im Fall einer Zahlungsbeendigung, während einer Zahlungsunterbrechung oder mit der Beendigung des Heilbadvertrages wieder in Kraft.

Dem Verständnis der Beklagten, dass die Klausel so zu verstehen sei, dass für den Zeitraum, in dem Zahlungen geleistet werden, der Verzicht des Klägers wirksam ist; gleichzeitig es der Beklagten aber freistehe, die Zahlung zu unterbrechen oder zu beenden und so wiederum auf den Verzicht zu verzichten, kann die Kammer nicht beitreten.

Bei verständiger Auslegung bezieht sich die Klausel auf eine Zahlungsbeendigung oder eine Zahlungsunterbrechung der in dem Heilbadvertrag geregelten Zahlungen. Auch wenn nicht explizit bei „Zahlungsbeendigung“ und „Zahlungsunterbrechung“ der Heilbadvertrag genannt ist, handelt es sich um eine Aufzählung, sodass sich die einmalige Erwähnung des Heilbadvertrages in dem Satz auf alle davor genannten Fälle des Wiederinkrafttretens bezieht. Dass alle Fälle des Wiederinkrafttretens sich auf den Heilbadvertrag beziehen, wird ferner dadurch gestützt, dass unter a. 2. Abs. 2 S. 1 der Verzichtserklärung explizit herausgestellt wird, dass der Verzicht befristet ist für den Zeitraum des wirksamen Bestehens des Heilbadvertrages, der auch als Anlage der Verzichtserklärung beigefügt wurde. Liest man also Satz 1 noch hinzu, der das Bestehen der Verzichtsvereinbarung mit dem Bestehen des Heilbadvertrages verknüpft, und dann folgt Satz 2 - ohne Absatz -, so verstärkt dieses die Auslegung, dass das Wiederinkrafttreten des durch die Dienstbarkeit gesicherten Verbots im Fall einer Zahlungsbeendigung des Heilbadvertrages, während einer Zahlungsunterbrechung des Heilbadvertrages oder mit der Beendigung des Heilbadvertrages eintreten sollte. Die gewählte Formulierung hebt hervor, dass eine Verknüpfung zwischen Verzichtserklärung und Heilbadvertrag und das wechselseitige Bestehen dieser Verträge von den Parteien gewollt war. Ferner war in einem früheren Entwurf der Verzichtserklärung das Wort Heilbadvertrag erst nicht explizit erwähnt, sondern wurde in der finalen Fassung erst ergänzt, was als Klarstellung verstanden werden kann, worauf sich die Aufzählung beziehen soll.

Soweit die Beklagte eine E-Mail (vgl. Anl. B13, Bl. 258 d.A.) des Beigeordneten T an die Prozessbevollmächtigten der Beklagten vorlegt, in der er sich vergewissert, wie die Vereinbarung zur Erlöschensklausel zu verstehen sei, lässt dieses lediglich darauf schließen, dass es vor Abschluss der Verzichtserklärung auf Seiten der Beklagten Unsicherheiten beim Verständnis der Klausel gab.

Nach alledem hat der Kläger hinsichtlich des Klageantrags zu 1. einen Anspruch auf Zahlung i.H.v. 153.781,25 €.

Der Kläger hat gegen die Beklagte gem. §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 50.000,00 € seit dem 16.04.2021, aus weiteren 51.250,00 € seit dem 02.04.2022 und aus weiteren 52.531,25 € seit dem 02.04.2023.

2.

Der Feststellungsantrag (Antrag zu 3.) ist ebenfalls begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte, wie dargelegt, einen Anspruch auf jährliche - indexierte - Zahlungen iHv 50.000,00 € für die weiteren Jahre 2024 bis 2036, die jeweils zum 01. April fällig sind. Der Zahlungsanspruch besteht indes nicht unbedingt, sondern endet, wenn der Heilbadvertrag vom 30.03.2021 nicht mehr wirksam besteht, mit einer Zahlungsbeendigung, während einer Zahlungsunterbrechung oder mit einer Beendigung des Heilbadvertrages. Bei Eintritt einer dieser Bedingungen ist keine weitere Zahlung mehr fällig; insoweit war diese Bedingung auch in die Urteilsformel mit aufzunehmen.

3.

Der Kläger hat ferner einen Anspruch auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren gem. §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB iHv 3.020.34 € (Antrag zu 2.). Die Beklagte geriet in Zahlungsverzug als sie zu den kalendermäßig bestimmten Zeiten, nämlich 15.04.2021, 01.04.2022 und 01.04.2023, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Kläger aus der Vereinbarung vom 30.03.2021 nicht nachkam. Zum Zeitpunkt der außergerichtlichen Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten für die Mahnung vom 26.09.2023 befand sich die Beklagte mit einem Betrag von 153.781,25 € in Verzug, sodass sich hieraus außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren iHv 3.020,34 € berechnen. Im Übrigen besteht kein Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 4, 711 ZPO.