Amtsgericht Siegen, Zivilgericht — 17 C 8/22

Die Beklagte ist die Wohnungseigentümergemeinschaft A.-straße. Der Kläger ist Wohnungseigentümer dieser Gemeinschaft und vermietet diverse in seinem Sondereigentum stehende Wohnungen im Objekt.

Über die Bewirtschaftungskosten des Jahres 2019 hat die Beklagte bestandskräftig Beschluss gefasst und den Sondereigentümern am 02.04.2020 entsprechende Wohngeldabrechnung erteilt (Blatt 46 der Akte). Auf deren Basis hat der Kläger der damaligen Mieterin der Wohnung Nr. 69 (Frau E. D., nunmehr S.) entsprechende Abrechnung über die von dieser geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen erteilt.

Nachfolgend forderte die vorgenannte Mieterin hinsichtlich der erteilten Betriebskostenabrechnung für 2019 zur Belegeinsicht auf. Hierbei wurden insbesondere Belege und Verträge, Nachweise und Rechnungen angefordert.

Der Kläger verfügt hinsichtlich der dort aufgeführten Betriebskosten über keinerlei Verwaltungsunterlagen. Diese befinden sich allesamt bei der Verwalterin der Beklagten.

Mit klägerischen Schreiben vom 28.08.2020 an die Bevollmächtigten der Beklagten wurde die Mieterin zur Einsicht in die erbetenen Belege einschließlich der gewünschten Verträge ermächtigt.

Daraufhin wurde der Mieterin am 16.09.2020 die Einsichtnahme in die Belege bei der Verwalterin verweigert.

Die Belegeinsicht wurde sodann von dem Kläger mit Schreiben vom 18.11.2020 und 12.01.2022 angemahnt.

Mit Antwortschreiben vom 02.02.2022 teilte die Verwalterin der Beklagten mit, dass man dem Kläger die benötigten Belege zukommen lassen werde, wobei Kopierkosten in Höhe von 75,00 EUR pro Stunde berechnet werden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 11 der Akte verwiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass er seine Mieter und ehemaligen Mieter zur Einsicht in die Originalbelege ermächtigen könne. Er sei er nicht darin gebunden, wie und durch wen er sein Einsichtsrecht ausübe. Insbesondere sei eine Einschränkung auf Berufsgeheimnisträger nicht vorgesehen. Ferner könne aus Gründen des Datenschutzes die Einsicht an den Mieter nicht verweigert werden, da jeweils ein berechtigtes Interesse vorliege.

Des Weiteren sei die Einsicht am Ort der Liegenschaft zu gewähren. Auch sei eine Beschränkung des Antrages auf die üblichen Bürozeiten im Erkenntnisverfahren nicht vorgesehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 24.02.2022, 07.04.2022 sowie 29.06.2022 verwiesen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, es zu gestatten, dass Mieter und ehemalige Mieter des Klägers, insbesondere die ehemalige Mieterin E. S., soweit der Kläger diese hierzu ermächtigt hat, für den Kläger sein Recht auf Einsicht in die Originalrechnungsbelege und Verträge der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Wohngeldabrechnungen, insbesondere der Wohngeldabrechnung für das Jahr 2019, auszuüben für folgende Abrechnungspositionen:

 Hausmeisterkosten

 Hausreinigung

 Allgemeinstrom

 Aufzugskosten

 Haus- und Haftpflichtversicherung

 Betriebskosten

 Niederschlagswassergebühr

 Gartenpflege

 Kabelanschluss

 Müllabfuhr Gemeinde

Hinsichtlich der Positionen Hausmeisterkosten, Hausreinigung und Gartenpflege unter Einschluss der zugrundeliegenden Verträge, Dienstnachweise und Rechnungen,

 Kosten für Wasser/ Warmwasser/ Heizung nebst Kosten für Brennstoffe, Wartung, Strom, Dienstleistungsrechnungen und Kosten für Trinkwasseranalyse

 Kosten für Kaltwasser unter Einschluss der Kosten für Kaltwasser und Abwasser nebst entsprechenden Dienstleistungsrechnungen;

die Einsicht in diese Originalbelege in dem Versammlungsraum der Beklagten in der Liegenschaft, hilfsweise in den Räumen der Verwaltung, kostenfrei zu ermöglichen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass dem Kläger als Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Belegeinsicht zustehe. Hierbei könne er sich der Hilfe eines weiteren Wohnungseigentümers sowie eines Rechtsanwalts bedienen. Ein externer Dritter, welcher nicht zur Verschwiegenheit verpflichtet sei, habe ein solches Einsichtsrecht jedoch nicht.

Zudem sei die Einsichtnahme lediglich in den Geschäftsräumen der Verwalterin zu deren üblichen Bürozeiten zu gewähren.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 23.03.2022, 25.05.2022 sowie 06.06.2022 Bezug genommen.

Die Parteien haben mit Schriftsätzen vom 21.12.2022 sowie 23.12.2022 einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt.

Die Klage ist teilweise zulässig und begründet.

I.

Zunächst war der zweite Absatz des Klageantrages zu 1) hinsichtlich des Leistungsortes und der Kostenfreiheit der Einsicht gemäß §§ 133, 157 BGB analog als Feststellungsklage im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO auszulegen. Eine solche Auslegung hat auch der Kläger in seinem Schriftsatz vom 29.06.2022 nahegelegt.

Nach § 256 Abs. 1 ZPO kann Gegenstand einer Feststellungsklage die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses sein. Dabei ist ein Rechtsverhältnis die aus einem vorgetragenen Sachverhalt abgeleitete rechtliche Beziehung von Personen untereinander oder von Personen zu Sachen (BeckOK ZPO/Bacher, 47. Ed. 1.12.2022, ZPO § 256 Rn. 3). Demgegenüber werden bloße Vorfragen oder einzelne Elemente eines Rechtsverhältnisses nicht erfasst (Saenger, Zivilprozessordnung, ZPO § 256 Rn. 3, beck-online).

Bei der Bestimmung des Leistungsortes und der Kostenfreiheit der Einsicht handelt es sich jedoch lediglich um Vorfragen für die Beurteilung der Rechtsfolgen des § 18 Abs. 4 WEG, sodass sie keiner Feststellung zugänglich sind. Hieran vermag auch kein vom Kläger vorgetragenes prozessökonomisches Interesse etwas zu ändern. Der BGH mag dieses lediglich bei einem Annahmeverzug aufgrund der §§ 756, 765 ZPO annehmen (Musielak/Voit/Foerste, 19. Aufl. 2022, ZPO § 256 Rn. 2).

Lediglich zur Vermeidung weiterer zukünftiger Streitigkeiten soll hier jedoch darauf hingewiesen werden, dass sich der Anspruch nach § 18 Abs. 4 WEG nunmehr gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richtet und sich die Bestimmung des Leistungsortes aus § 269 Abs. 1 BGB ergibt, welcher grundsätzlich auf den Belegenheitsort des Grundstücks verweisen dürfte (vgl. BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2022, WEG § 18 Rn. 74). Die Belegeinsicht dürfte kostenlos zu gewähren sein, dies gilt jedoch nicht für die Fertigung von Kopien (MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 150).

II.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Einsichtsanspruch in die aus dem Tenor ersichtlichen Verwaltungsunterlagen aus § 18 Abs. 4 WEG zu.

Entgegen der Auffassung der Beklagten kann der Kläger dabei auch seine gegenwärtigen und ehemaligen Mieter zur Ausübung seines Rechts ermächtigen.

Zunächst begründet der Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG kein höchstpersönliches Recht, sodass es grundsätzlich durch Dritte ausgeübt werden kann (MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 144).

Bei der Delegation ist der Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, lediglich eine von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtete Person mit der Ausübung der Einsicht zu ermächtigen. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass dieser genauso wenig verpflichtet ist, lediglich einen Berufsgeheimnisträger als Vertreter in die Wohnungseigentümerversammlung zu entsenden, wo gleichsam empfindliche Interna der Gemeinschaft besprochen werden mögen. Ein besonderes Geheimhaltungs- und Integritätsinteresse vermag daher nicht angenommen werden (vgl. BeckOK WEG/Elzer, 51. Ed. 1.1.2023, WEG § 18 Rn. 150).

Ferner ist es nicht erforderlich, dass der ermächtigte Vertreter lediglich im Interesse des Wohnungseigentümers handelt. Der Dritte mag mit der Einsicht durchaus auch eigene Interessen verfolgen (Sommer/Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 18 WEG, Rn. 142). So liegt der Fall insbesondere bei ehemaligen und gegenwärtigen Mietern des betroffenen Wohnungseigentümers.

So ist zu berücksichtigen, dass dem Mieter nach allgemeiner Meinung ein Anspruch auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zusteht. Die Nichterfüllung dieses Anspruchs löst nach Ansicht des BGH ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen den Nachzahlungsanspruch aus (O.-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 556 Rn. 563). Zur Erfüllung dieses Anspruchs ist der Wohnungseigentümer als Vermieter jedoch in der Regel nicht ohne weiteres in der Lage, da sich die Verwaltungsunterlagen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befinden. Der vermietende Wohnungseigentümer muss zur Erfüllung des Anspruchs also dem Mieter die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gewähren, wobei sich die Einsicht auf die dafür notwendigen Unterlagen beschränken muss (Sommer/Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 18 WEG, Rn. 142). Dieser Einschränkung kommt der Kläger nach, da eben nicht die Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen durch Dritte erfolgen soll.

Der Einsicht durch ehemalige und gegenwärtige Mieter stehen auch die zwingenden Vorgaben der DS-GVO als unmittelbar anwendbares Recht nicht entgegen. Denn die Einsicht des Mieters in die Verwaltungsunterlagen verstößt nicht gegen den Datenschutz (vgl. BeckOK WEG/Elzer, 51. Ed. 1.1.2023, WEG § 18 Rn. 150; Sommer/Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 18 WEG, Rn. 142). In entsprechender Anwendung der Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht in Mehrparteienhäusern ist auch die Darlegung eines besonderen Interesses des Mieters an der Belegeinsicht nicht erforderlich. Es genügt hierfür bereits das allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen zu kontrollieren (BGH, Urteil vom 07.02.2018, Az: VIII ZR 189/17).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Anspruch auch nicht in zeitlicher Hinsicht auf die üblichen Bürozeiten des Verwalters zu begrenzen. Eine solche Vorgabe lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Aus § 271 Abs. 1 BGB folgt mangels anderweitiger Anhaltspunkte vielmehr, dass der Wohnungseigentümer die Einsicht sofort verlangen und die Wohnungseigentümergemeinschaft diese sofort zu bewirken hat. Allerdings handelt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherlich nicht pflichtwidrig, wenn sie einen kurzen Vorlauf benötigt, um die Einsicht durch den Verwalter vorzubereiten (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2022, WEG § 18 Rn. 77). Auch mag insofern von Gläubigerseite verlangt werden, die Einsichtnahme eine angemessene Zeit vorher anzukündigen (Sommer/Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 18 WEG, Rn. 158). Die Nichtbeachtung etwaig notwendiger Vorlaufzeiten mag dabei bei der Vollstreckung gemäß § 888 Abs. 1 ZPO berücksichtigt werden.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Das Unterliegen des Klägers hinsichtlich seines Feststellungsantrages hat keine höheren Kosten verursacht und ist als die beabsichtigte Klärung einer Vorfrage lediglich als geringfügige Zuvielforderung anzusehen.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit des Kostenausspruchs folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird auf 1.000,00 EUR festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

O.