Oberlandesgericht Düsseldorf, 18. Zivilsenat — 18 U 157/16

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Wiederkaufsrechtes mit einer Ausübungsfrist von 30 Jahren im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages, sog. „Einheimischenmodell“.

Der Kläger erwarb mit notariellem Vertrag vom 17.09.1996 (UR-Nr. R 1378/1996 des Notars A… in B…-C…) von der Beklagten eine Teilfläche einer ehemaligen Kleingartenanlage, die noch vermessen werden musste. Der Kaufpreis wurde unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von 195 DM/qm ermittelt. Dieser Preis lag unterhalb des ermittelten Verkehrswertes. Vom vorläufigen Gesamtkaufpreis von 93.600 DM sollte der Kläger 3.000 DM in bar bei der Stadtkasse B… einzahlen. Für den Restkaufpreis vereinbarten die Parteien eine ratenweise Tilgung bei gleichzeitiger jährlicher Verzinsung.

Unter IV. des Vertrages vereinbarten die Parteien:

"Der Käufer bestellt für die Stadtgemeinde B… für die Dauer von 30 Jahren ab Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ein Wiederkaufsrecht nach den Bestimmungen der §§ 497 bis 503 BGB."

Nach Vermessung der Teilfläche, die 42 qm größer als zunächst geschätzt ausfiel, was zu einer Kaufpreisnachforderung von 8.190,00 DM (zuzüglich Vermessungskosten von 3.703,76 DM) führte, wurde das Grundstück am 26.04.1999 gegenüber dem Kläger aufgelassen; am 06.05.1999 wurde er im Grundbuch eingetragen.

Der Kläger teilte der Beklagten am 21.10.2013 telefonisch mit, dass er erwäge, sein bebautes Grundstück zu verkaufen. Die Beklagte wies mit ihrem Schreiben vom 13.11.2013 darauf hin, dass sie im Verkaufsfalle von dem eingeräumten Wiederkaufsrecht Gebrauch machen werde. Sie bot gleichzeitig an, die Ausübung des Wiederkaufsrechtes durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages abwenden zu können. Diesen Ausgleichsbetrag errechnete die Beklagte zunächst mit 69.350,10 EUR. In einem weiteren Schreiben vom 11.05.2015 erhöhte sie diesen Betrag auf 90.346,98 EUR, um sodann mit Schreiben vom 25.11.2015 nur noch einen Betrag von 47.078,78 EUR zu fordern. Mit letztgenannten Schreiben wies sie ferner darauf hin, dass das Wiederkaufsrecht ihrer Auffassung nach am 16.03.2017, d.h. nach 20,5 Jahren enden würde.

Der Kläger veräußerte sein Grundstück mit Vertrag vom 01.02.2016 zu einem Preis von 335.000 € (nebst 15.000 Euro für Innenausstattung). Er hat am 09.02.2016 an die Beklagte eine Zahlung von 47.078,78 EUR unter dem Vorbehalt der Rückforderbarkeit geleistet. Das Landgericht hat seiner Klage auf Rückzahlung des Ablösebetrages von 47.078,78 EUR entsprochen und die Auffassung vertreten, dass die Klausel über ein 30jähriges Wiederkaufsrecht unwirksam sei; eine geltungserhaltende Reduktion gemäß § 139 BGB sei nicht möglich.

Gegen dieses am 23.11.2016 verkündete Urteil, auf das gemäß § 540 ZPO wegen der weitergehenden tatbestandlichen Feststellungen Bezug genommen wird, richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Die Beklagte ist der Auffassung, dass ihr die Ausübung des Wiederkaufsrechtes im Jahre 2016 hätte möglich sein müssen. Sie habe dem Kläger 1996 eine 29 %ige Reduzierung des Quadratmeterpreises gegenüber dem bei Kaufvertragsabschluss aktuellen Grundstückswert zugebilligt. Unter diesen Umständen müsse unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine 20jährige Ausübungsfrist für das vertraglich eingeräumte Wiederkaufsrecht als angemessen angesehen werden. Die Frist sei bei Ausübung nicht abgelaufen gewesen. Eine geltungserhaltende Reduktion gemäß § 139 BGB sei gerade nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht ausgeschlossen.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils vom 23.11.2016 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die landgerichtliche Entscheidung und behauptet, die Aufrechterhaltung des Wiederkaufsrechtes mit einer Bindungsdauer von 20 Jahren hätte nicht seinem Willen entsprochen. Außerdem sei es unzutreffend, dass ihm eine 29 %ige Reduzierung des Quadratmeterpreises im Jahr 1996 angeboten worden sei. Der Preisnachlass habe lediglich 20 % betragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie die Entscheidung des Landgerichts Bezug genommen.

II.

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Dem Kläger steht ein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückzahlung des von ihm zur vorzeitigen Ablösung des Wiederkaufsrechtes geleisteten Geldbetrags zu. Zwar haben die Parteien sich auf einen Betrag in Höhe von 47.078,78 EUR geeinigt, um eine Löschung des Wiederkaufsrechts im Grundbuch zu ermöglichen. Es ist aber unstreitig, dass der Kläger diesen Betrag nur unter dem Vorbehalt der rechtlichen Klärung der Frage, ob das Wiederkaufsrecht wirksam vereinbart wurde, bezahlt hat. Da das Wiederkaufsrecht – bzw. dessen Ausübungsfrist – unwirksam vereinbart wurde, kann der Kläger seine Zahlung zurückverlangen. Die Berufung der Beklagten gegen das zusprechende Urteil des Landgerichts ist daher zurückzuweisen.

Die zwischen den Parteien vereinbarte 30jährige Ausübungsfrist für die Ausübung eines Wiederkaufsrechtes durch die Beklagte benachteiligt den Kläger unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBGB. Sie ist daher unwirksam.

Der Vertrag der Parteien wurde am 17.09.1996 abgeschlossen und damit nach Inkrafttreten des an die Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 05.04.1993 angepassten AGB-Rechts. Der vorliegende Vertrag der Parteien unterfällt damit dem AGB-Gesetz in der bis zum 31.12.2001 gültigen Fassung und ist als Verbrauchervertrag im Sinne von § 24 a AGB-Gesetz anzusehen.

Zwar ist die Beklagte eine öffentlich-rechtliche Körperschaft. Sie hat aber im Wege des privatrechtlichen Vertrages gehandelt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gelten städtebauliche Verträge auch als privatrechtliche Verträge, selbst wenn sie der Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele, also öffentlich-rechtlicher Ziele dienten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es zu Grundstücksübertragungen mittels einer privatrechtlichen notariellen Urkunde kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 29.11.2002 - V ZR 105/02, Tz 12 f., zitiert nach juris).

Die Beklagte handelte seinerzeit auch als Unternehmerin im Sinne von § 14 BGB, denn sie hat eine Vielzahl von Verträgen über Geländeteile der ehemaligen Kleingartenanlage mit "Verbrauchern", nämlich ehemaligen Nutzern der Kleingartenanlage, wie vorliegend dem Kläger, abgeschlossen. Dass die Beklagte die Erwerber, wie ihre vorausgegangenen Verhandlungen mit Vertretern des Kleingartenvereins zeigen, letztendlich hinsichtlich des Preises alle gleich behandelt hat und allen Beteiligten auch ein Wiederkaufsrecht mit einer Ablösefrist von 30 Jahren abverlangte, nimmt der Beklagten nicht die Rolle als Unternehmerin gegenüber den Erwerbern, die seit 1996 als Verbraucher einzustufen sind.

Bei der beanstandeten Ausübungsfrist für ein Wiederkaufsrecht handelt es sich auch um eine allgemeine Geschäftsbedingung, weil sie eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung darstellt. Zwar handelt es sich konkret um eine notarielle Urkunde. Da aber gemäß § 24 a) Nr. 1 AGBG die Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt gelten, kann sich die Beklagte zu ihren Gunsten nicht darauf berufen, dass die Vertragsbedingungen von einem Notar formuliert wurden, der grundsätzlich der Neutralitätspflicht gegenüber beiden Vertragsparteien unterliegen würde. Die seitens der Beklagten im Übrigen vorgelegten Aktenvermerke (z.B. B 4 vom 02.05.1995) bzw. Schreiben (etwa vom 04.05.1995, B 5) belegen ohne Weiteres, dass die "Auferlegung" eines 30jährigen Wiederkaufsrechtes von der Beklagten sowie ihren Gremien initiiert worden ist und es sich folglich nicht um eine individuell an den Bedürfnissen des konkreten Käufers ausgerichteten Frist handelte. Eine Verhandlung über diese Klausel hat nicht stattgefunden.

Die in der AGB-Klausel enthaltene 30jährige Ausübungsfrist zum Wiederkauf des Grundstückes beeinträchtigt den Erwerber unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz. Zu diesen Feststellungen bedarf es keiner tatsächlichen Aufklärung, ob der 1996 eingeräumte Preisnachlass tatsächlich – wie die Beklagte vorrechnet – 29 % betragen hat. Auch wenn ein solcher Nachlass gegeben wäre, würde dies eine Frist von 30 Jahren nicht rechtfertigen. Der Ausgangspunkt für die Annahme einer 30jährigen Frist dürfte § 503 BGB a.F. sein, der festlegte, dass ein Wiederkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von 30 Jahren ausgeübt werden konnte. Die Annahme eines grundsätzlich 30jährigen Ausübungsrechtes entsprach daher schon nicht der Vorstellung des Gesetzes. Da es sich vorliegend aber um einen städtebaulichen Vertrag handelte, musste die anzusetzende Ausübungsfrist in einem angemessenen Verhältnis zum Preisnachlass stehen. Die Möglichkeit, ein Wiederkaufsrecht auszuüben und damit den Wertzuwachs eines Grundstückes auch nach langen Jahren abzuschöpfen, schränkt den Erwerber in erheblichem Maß ein. Die zwischen den Parteien getroffene Regelung sah auch für den Erwerber keinerlei Möglichkeit vor, sich angemessen von diesem Wiederkaufsrecht zu lösen und dies zwar auch dann nicht, wenn keine übermäßige Wertabschöpfungsabsicht zum vorzeitigen Verkauf des Grundstückes durch den Erwerber führte. Selbst bei sachlich gerechtfertigtem Verkauf, wie z.B. im Krankheitsfall, drohte dem Erwerber die Ausübung des Wiederkaufsrechtes durch die Beklagte. Im Falle des Verkaufs an den Kläger kommt hinzu, dass das Wiederkaufsrecht nicht an den Abschluss des Kaufvertrages selbst geknüpft war, sondern an den Zeitpunkt der Auflassung des Grundstückes. Da das Grundstück vorliegend nicht vermessen war, konnten die Vertragsbeteiligten voraussehen, dass sich die Auflassung des Grundstückes signifikant hinziehen würde. Damit verlängerte sich die Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts aber noch einmal erheblich über die 30-Jahres-Frist hinaus. Tatsächlich ist im Fall des Klägers die Auflassung auch erst fast 3 Jahre später erfolgt. Im Ergebnis hätte dies dazu geführt, dass das Wiederkaufsrecht fast 33 Jahre später noch hätte ausgeübt werden können. Ein solch langes Wiederkaufsrecht ist auch bei Unterstellung eines Preisnachlasses von 29 % nicht mehr verhältnismäßig.

Entgegen der Auffassung der Beklagten kann die Ausübungsfrist nicht im Wege der geltungserhaltenden Reduktion auf 20 Jahre herabgesetzt werden. Im Anwendungsbereich des AGB-Rechtes findet keine geltungserhaltende Reduktion statt (vgl. etwa Palandt-Grüneberg, § 306 BGB, 77. Aufl., Rdnr. 6).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht gemäß den §§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO.

Der Senat lässt die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zu. Die Klärung der Frage, ob auf städtebauliche Verträge, die nach dem 24.07.1996 abgeschlossen wurden, unter die Geltung des AGB-Gesetzes fallen, ist von grundsätzlicher Bedeutung, bisher in der höchstrichterlichen Rechtsprechung aber immer offen gelassen worden.

Streitwert: 47.078,78 €