Oberlandesgericht Düsseldorf, 10. Zivilsenat — 10 W 96/24

I.

Der Beteiligte zu 1 beschwert sich gegen eine in einem Verfahren nach § 127 GNotKG vom Landgericht mit Beschluss vom 9. Oktober 2024 ausgesprochene Abänderung der Kostenrechnung der Beteiligten zu 3 vom 30. September 2019 in der Fassung vom 8. April 2024. Die Kostenrechnung bezieht sich auf eine am 17. Oktober 2015 durchgeführte Beurkundung eines Erbvertrages. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist allein die Frage nach den der Kostenrechnung zugrunde zu legenden Werten der bebauten Immobilien A.-Allee 00 und B.-Straße 0 in C.-Stadt.

Das Landgericht hat bei seiner Entscheidung im Ausgangspunkt auf den Verkehrswert abgestellt, der für eine im Jahr 2019 stattgefundene Beurkundung eines Erbbaurechtsvertrages, der sich auf die verfahrensgegenständlichen Grundstücke bezieht, angegeben worden war. Von jenen Werten hat das Landgericht einen prozentualen Abschlag vorgenommen, der der prozentualen Veränderung der Bodenwerte im Zeitraum 2015 bis 2019 entspricht.

Der Beteiligte zu 1 macht mit seiner Beschwerde geltend, in dem Beurkundungsverfahren zu dem im Jahr 2019 geschlossenen Erbbaurechtsvertrag gehe nur der für das Gebäude angenommene Wert auf ein Gutachten zurück, der Wert von Grund und Boden sei nach den Bodenrichtwerten angegeben worden. Der Beteiligte zu 1 ist der Auffassung, bei der Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien im Jahr 2015 seien Sicherheitsabschläge auf den Bodenrichtwert vorzunehmen, angemessen sei nach der Rechtsprechung zu vergleichbaren Fällen ein Abschlag von 25 %. Des Weiteren ergebe sich aus zu den Bodenrichtwerten begleitend herausgegebenen Informationen über die Verwendung von Bodenrichtwerten, dass eine abschlagsfreie Verwendung der Bodenrichtwerte nur für Grundstücke bis zu einer bestimmten Tiefe vorgesehen sei. Diese Maximaltiefe sei hier deutlich überschritten.

Das Landgericht hat unter dem 7. November 2024 einen Nichtabhilfe- und Vorlagebeschluss erlassen und ihn damit begründet, allein die Tatsache, dass ein Grundstück tiefer sei als ein Vergleichsgrundstück, rechtfertige nicht ohne weiteres einen Abschlag. Die Lage der hier maßgeblichen Grundstücke rechtfertige einen Abschlag nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Verfahrensakte verwiesen.

II.

Die nach §§ 129 Abs. 1, 130 Abs. 3 GNotKG, 58 ff FamFG zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist ohne Erfolg.

Der für die Festsetzung von Notarkosten maßgebliche Geschäftswert in erbrechtlichen Angelegenheiten ist nach Maßgabe von § 102 GNotKG zu bestimmen. Abzustellen ist auf den Wert des Nachlasses bzw. des Vermögens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Beurkundungsverfahrens, die Ermittlung des Wertes einzelner Nachlassgegenstände richtet sich nach den Wertvorschriften der §§ 36 ff GNotKG. Für die von dem Beteiligten zu 1 ausschließlich angegriffene Bemessung der Werte der verfahrensgegenständlichen Grundstücke A.-Allee 00 und B.-Straße 0 in C.-Stadt gilt die Wertvorschrift des § 46 GNotKG. Die Bestimmung des Wertes eines Grundstücks richtet sich regelmäßig nach dem Verkehrswert des Grundstücks, § 46 Abs. 1 GNotKG. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dieser Wert lässt sich regelmäßig nicht mathematisch exakt berechnen, sondern nur schätzen, es handelt sich um einen Ermessenswert. Steht der Geschäftswert nicht fest, sind die in § 46 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG genannten Faktoren als Orientierungswerte von Bedeutung. Um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, kann gemäß § 46 Abs. 2 Nr. GNotKG auf den Bodenwert abgestellt werden, bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert hinzu (BeckOK KostR/Soutier, 47. Edition, Stand: 1. Oktober 2024, § 46 Rn. 21 und 25; Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 22. Aufl. 2022, § 46 Rn. 9).

Hier hat eine erstinstanzlich stattgefundene Einsichtnahme in die Grundakten der streitgegenständlichen Grundstücke ergeben, dass im Jahr 2019 im Zuge der Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages und der Vornahme der entsprechenden grundbuchrechtlichen Eintragungen für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Bodenwerte in Höhe von 24.984.000,- € und 4.693.500,- € angegeben wurden. Der Wert des auf den Grundstücken errichteten Gebäudes wurde mit 3.990.000,- € beziffert. Ist also für das Jahr 2019 ein konkreter, nämlich von den Parteien des im Jahr 2019 beurkundeten Erbbaurechtsvertrag angenommener Verkehrswert feststellbar, kommt diesem Wert gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG zentrale Bedeutung bei der Schätzung des im hiesigen Verfahren anzunehmenden Wert zu. Das hat das Landgericht zutreffend gesehen, Einwände gegen diese Betrachtungsweise als solche hat der Beteiligte zu 1 in seiner Beschwerde auch nicht vorgetragen. Soweit er betont, der Gebäudewert im Jahr 2019 habe sich aus einem Gutachten ergeben, die Bodenwerte seien nach den im Jahr 2019 gültigen Bodenrichtwerten bemessen worden, führt das in rechtlicher Hinsicht zu keinen anderen Ergebnissen, denn für die hier vorzunehmende Wertbemessung sind allein die Beträge, aus denen sich der in dem Beurkundungsverfahren im Jahr 2019 angegebene Verkehrswert zusammensetzt, von Bedeutung, wie diese Beträge ermittelt wurden, ist demgegenüber nachrangig.

Zu Recht und von dem Beteiligten zu 1 mit seiner Beschwerde auch nicht beanstandet, hat das Landgericht bei seiner Entscheidung von dem für das Jahr 2019 anzunehmenden Verkehrswert ein Abschlag vorgenommen, da sich die Bodenrichtwerte in der Zeit zwischen den Jahren 2015 (der im hiesigen Verfahren maßgebliche Bewertungszeitpunkt) und 2019 (der in dem anderweitigen Beurkundungsverfahren maßgebliche Bewertungszeitpunkt) verändert haben und angestiegen sind. Auch in rechnerischer Hinsicht haben sich an der Ermittlung des prozentualen Abschlags keine Bedenken ergeben.

Soweit der Beteiligte zu 1 mit seiner Beschwerde erreichen möchte, dass die für das Jahr 2015 ermittelten Bodenwerte um einen Sicherheitsabschlag gekürzt werden, ist entsprechendes nicht angezeigt.

Erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundbesitzes anhand von veröffentlichten Bodenrichtwerten, kann es im Einzelfall sachgerecht sein, einen prozentualen Abschlag in Höhe von 25 % vorzunehmen. Ein solch pauschaler Sicherheitsabschlag ist allerdings nicht zwingend und in allen Fällen angezeigt, insbesondere nicht bei Grundstücken in Gebieten mit großer Grundstücksnachfrage; vielmehr ist für einen Abschlag zu verlangen, dass für den jeweiligen Vorgang konkrete wertmindernde Faktoren gegeben sind (OLG München, Beschluss vom 11. Juli 2018 – 34 Wx 115/18 – BeckRS 2018, 14880; Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 22. Aufl. 2022, § 46 Rn. 16).

Hier ist aber für das Vorliegen solcher konkreten Umstände, die den für das Jahr 2015 anzunehmenden Wert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke mindern könnten, nichts ersichtlich. Vielmehr befinden sich die Grundstücke A.-Allee 00 und B.-Straße 0 ganz unzweifelhaft in dem am stärksten nachgefragten Bereich der C.- Innenstadt. Belastbare Anhaltspunkte für etwa wertmindernde Umstände ergeben sich auch aus dem Vorbringen des Beteiligten zu 1 nicht. Soweit er in seiner erstinstanzlich eingereichten Stellungnahme vom 2. November 2021 auf rückgängige Mieten verwiesen hat, ist nicht erkennbar, auf welchen Vergleichszeitraum sich das beziehen soll bzw. ob ein Preisrückgang bereits am 17. Oktober 2015 als dem Zeitpunkt der Vornahme der streitgegenständlichen Beurkundung zu beobachten war.

Anlass zu einem Abschlag wegen einer Überschreitung der Maximaltiefe, die nach den Begleitinformationen zu den Bodenrichtwerten maßgeblich für die Anwendung der Bodenrichtwerte sein soll, besteht ebenso wenig. Wie es sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, verbietet sich eine generalisierende Betrachtungsweise bei der Wertfestsetzung. Die Bemessung ist vielmehr eine anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmende Schätzung. Hier hat bereits das Landgericht in seinem Nichtabhilfebeschluss in überzeugender Weise auf die besondere Lage der verfahrensgegenständlichen Grundstücke verwiesen. Im Übrigen ist auch an dieser Stelle die starke Aussagekraft des Verkehrswertes, den die Beteiligten des Erbbaurechtsvertrages angegeben haben, in die Betrachtung einzubeziehen. Sollte es so gewesen sein, dass der Beteiligte zu 1 schon in jenem Beurkundungsverfahren auf einen Verkehrswert gedrungen hat, der die Überschreitung der Maximaltiefe berücksichtigt, wäre hier ein erneuter Abschlag nicht angezeigt. Sollte der Beteiligte zu 1 in dem anderweitigen Verfahren entsprechendes nicht für erforderlich gehalten haben, ist nicht ersichtlich, aus welchem Grunde im hiesigen Verfahren ein Abschlag hingegen als sachgerecht anzunehmen sein könnte.

III.

Die Kosten des Beschwerdeverfahren sind dem Beteiligten zu 1 aufzuerlegen. Gemäß §§ 130 Abs. 3 GNotKG, 84 FamFG sind die Kosten eines erfolglos geblieben Rechtsmittels regelmäßig demjenigen der Beteiligten aufzuerlegen, der es eingelegt hat. Für einen Ausnahmefall ist hier nichts ersichtlich.

Eine Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst. Hinsichtlich der Gerichtsgebühren bestimmt KV-GNotKG 19110 eine Festgebühr; erstattungsfähige außergerichtliche Kosten sind nicht entstanden, die Beteiligten zu 2 und 3 haben sich an dem Beschwerdeverfahren nicht beteiligt.

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