Oberlandesgericht Hamm, 22. Zivilsenat — 22 U 2/22

I.

Die Kläger begehren von dem Beklagten die Erklärung der Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Eigentums in Bezug auf die im Eigentum des Beklagten stehenden streitgegenständlichen Grundstücke sowie die Löschung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch.

Die Kläger sind derzeit Erbbauberechtigte der streitgegenständlichen Grundstücke Gemarkung F, Flur #, Flurstück 01, 517 qm groß, Freifläche, A-Straße und Flurstück 02, Freifläche, A-Straße, 78 qm groß, eingetragen im Grundbuch F, Blatt * (Bl. 16 GA). Der Beklagte ist Eigentümer der vorgenannten Grundstücke.

Am 30.04.1984 schlossen Frau B C als ehemalige Eigentümerin der Grundstücke und Frau D E (nachfolgend: Vertragsparteien) einen notariellen Vertrag zur Bestellung eines Erbbaurechts. Darin haben die Vertragsparteien unter Ziffer IV. des Erbbaurechtsvertrages zusätzliche schuldrechtliche Vereinbarungen getroffen. U.a. vereinbarten die Vertragsparteien in § 27 des Erbbaurechtsvertrages ein Ankaufsrecht. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vertrag (UR-Nr. 001/1984 ~ des Notars G H, Bl. 75 ff. GA) Bezug genommen.

Am 10.02.1989 machte Frau E durch notariell beurkundete Erklärungen, vor dem Notar G H (UR-Nr. 146/1989/~), von der in § 25 des Erbbaurechtsvertrages enthaltenen Vollmacht und der Genehmigung Gebrauch und teilte das ursprüngliche Grundstück Gemarkung F, Flur #, Flurstück 03 gemäß den Vorgaben auf (vgl. Bl. 53 f.). Dadurch sind unter anderem die streitgegenständlichen Grundstücke gebildet worden (s.o.).

Die damalige Erbbauberechtigte, Frau E übertrug mit demselben notariellen Vertrag vom 10.02.1989 (UR-NR. 002/89) das Erbbaurecht an den streitgegenständlichen Grundstücken (Flurstück 01 und 02) auf die Kläger. In diesem Vertrag übernahmen die Kläger u.a. sämtliche Rechte und Pflichten des Übergebers aus dem ursprünglichen Erbaurechtsvertrag. Wegen der Einzelheiten wird auf die notarielle Urkunde Bezug genommen, vgl. Bl. 52 ff. GA.

Anfang 2021 entschieden sich die Kläger von dem Ankaufsrecht Gebrauch zu machen und kontaktierten den Beklagten telefonisch. Da eine telefonische Einigung scheiterte, machten die Kläger ihre Forderung mit Einwurfeinschreiben vom 24.02.2021 schriftlich gegenüber dem Beklagten geltend und forderten ihn unter Fristsetzung bis zum 08.03.2021 auf, dem Abschluss eines Kaufvertrags zuzustimmen (Bl. 20ff. GA). Mit Schreiben vom 02.03.2021 lehnte der Beklagte die Abgabe der Willenserklärungen sowie seine Mitwirkung ab (Bl. 24 ff. GA). Auch in der Folgezeit verweigerte der Beklagte seine Mitwirkung.

Die Kläger haben gemeint, ihnen stehe nach § 27 des Erbbaurechtsvertrages ein jederzeitiges Ankaufsrecht zu. Es handele sich hierbei um ein Ankaufsrecht in der Form eines bedingten Kaufvertrags, bedingt durch die spätere Erklärung des Käufers. Die Kläger seien aufgrund des Übertragungsvertrags in vollem Umfang - also sowohl dinglich als auch schuldrechtlich - in den Erbbauchrechtsvertrag vom 30.04.1984 kraft Übertragung anstelle der vorherigen Berechtigten eingetreten.

Der Beklagte hat gemeint, die Kläger hätten nur den dinglichen Teil des Erbbaurechtsvertrages übernommen. Die schuldrechtlichen Vereinbarungen aus dem Erbbaurechtsvertrag seien nicht auf die Kläger übergegangen. Im Hinblick auf die unstreitig erhobene Einrede der Verjährung hat der Beklagte gemeint, dass nach Ablauf von 30 Jahren nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrags die schuldrechtlich eingeräumten Rechte keinen Bestand mehr hätten und hat insoweit ergänzend auf den Rechtsgedanken des § 462 BGB verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Erklärung der Auflassung der streitgegenständlichen Grundstücke und Bewilligung der Eintragung der Kläger als Eigentümer im Grundbuch von F Blatt ° zu je 1/2 ideellen Anteil, sowie auf Erteilung der Bewilligung der Löschung des auf den Grundstücken zu Gunsten der Kläger eingetragenen Vorkaufsrechts. Es sei schon nicht ersichtlich, dass die Kläger Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs aus § 27 des Erbbaurechtsvertrags geworden seien, da es nicht möglich sei, die gesamte Rechtsstellung einer Partei im Rahmen eines Schuldverhältnisses zu übertragen. Es komme lediglich eine Abtretung aller Rechte nach §§ 398, 413 BGB und eine Übernahme aller Verbindlichkeiten nach §§ 414, 415 BGB in Betracht. Eine solche Abtretung lasse sich dem notariellen Vertrag zwischen den Klägern und Frau E jedoch nicht entnehmen. Die beabsichtigte Vertragsübernahme scheitere an der fehlenden Mitwirkung der damaligen Eigentümerin Frau C. Zumindest seien die Kläger mit ihrem Anspruch in entsprechender Anwendung des § 462 ausgeschlossen. Es sei von einer subsidiären Ausschlussfrist von 30 Jahren auszugehen, da sich die Vertragsparteien nicht unbegrenzt an das Ankaufsrecht haben binden wollen und das Bedürfnis nach einer Ausschlussfrist hier auch mangels anderweitiger Regelung bestehe. Mangels Hauptanspruchs stehe den Klägern auch kein Anspruch auf Festsetzung eines Zwangsgeldes oder ersatzweise Zwangshaft gegen den Beklagten zu. Im Übrigen komme eine Anordnung von Zwangsmitteln wegen § 894 ZPO vorliegend nicht in Betracht, da der Beklagte nicht durch Zwangsmittel angehalten werden könne, Willenserklärungen abzugeben, da ein stattgebendes Urteil diese fingieren würde. Den Klägern stehe auch kein Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen nach §§ 280 Abs. 1, 286, 288 BGB zu.

Wegen des weiteren erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes inkl. der Anträge sowie der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren vollständig weiter. Das Landgericht habe die entscheidungserheblichen Tatsachen nicht vollumfänglich zutreffend dargestellt. Es fehle nicht an der erforderlichen Zustimmung der damaligen Eigentümerin Frau C, was sich aus der Formulierung in § 27 des Erbbaurechtsvertrags ergebe. Dort sei festgehalten, dass das „vorstehende Ankaufsrecht [...] ebenfalls für jeden Berechtigten nach Aufteilung der Parzelle 1006 in Einzelparzellen gemäß § 25 dieses Vertrags [gelte].“ In dieser Formulierung sei die Zustimmung der damaligen Eigentümerin zu sehen, das Ankaufsrecht jedem zukünftigen Berechtigten einräumen zu wollen. Dies folge insbesondere aus den Formulierungen „ebenfalls“ und „jeden Berechtigten nach Aufteilung“. Aus dieser Passage ergebe sich zudem, dass eine Vereinbarung hinsichtlich der Dauer des Ankaufsrechts getroffen worden sei. Damit sei kein Raum für eine konkludente Ausschlussfrist von 30 Jahren.

Die Zustimmung der damaligen Eigentümerin lasse sich auch aus den in § 25 des Erbbaurechtsvertrages getroffenen Vereinbarungen entnehmen. Die damalige Eigentümerin habe bereits im Zeitpunkt der Beurkundung gewusst, dass das Grundstück in einzelne Parzellen aufgeteilt werden würde und diese übertragen werden würden. Andernfalls hätte sie nicht die dazu erforderliche Vollmacht und Genehmigung in § 25 des Erbbaurechtsvertrages erteilt. In dieser Erklärung sei demnach die notwendige Zustimmung zu einem Schuldnerwechsel zu sehen, da nur so jeder zukünftige Berechtigte an dieses Recht gelangen und es ausüben könnte. Dass sich die damalige Eigentümerin auch auf unbestimmte Zeit an dieses Ankaufsrecht habe binden wollen, folge ebenfalls aus der Formulierung des § 27, in welchem das Ankaufsrecht jedem Berechtigten eingeräumt werde. Dieses Recht könnte gerade nicht jeder Berechtigte ausüben, wenn es auf 30 Jahre befristet wäre. Dann könnte nur jeder Berechtigte innerhalb von 30 Jahren dieses Recht geltend machen. Wegen des begründeten Hauptanspruchs stehe den Klägern auch der Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen zu.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des am 19.11.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Münster (016 O 112/21):

den Beklagten zur Abgabe der zur Herbeiführung der Rechtsänderung im Grundbuch von F gemäß § 29 GBO erforderlichen formbedürftigen Willenserklärung, nämlich die Erklärung der Auflassung bezüglich der Übertragung des Eigentums an den Grundstücken Gemarkung F Flur #, Flurstücke 01 und 02, eingetragen im Grundbuch F Blatt ° auf die Kläger zu je 1/2 ideellen Anteil und die Bewilligung der Eintragung der Kläger als Eigentümer der Grundstücke Gemarkung F Flur #, Flurstücke 01 und 02 im Grundbuch von F Blatt ° zu je 1/2 ideellen Anteil, sowie die Bewilligung der Löschung des auf den Grundstücken Gemarkung F Flur #, Flurstücke 01 und 02, im Grundbuch F Blatt ° zu Gunsten der Kläger eingetragenen Vorkaufsrecht, zu verurteilen;

bereits jetzt bei Zuwiderhandlungen des Beklagten Zwangsgelder bis zu 25.000,00 € oder ersatzweise Zwangshaft gegen den Beklagten anzuordnen;

den Beklagten zu verurteilen, den Klägern außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.995,94 € zu erstatten nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.03.2021.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt unter Ergänzung und Vertiefung seiner erstinstanzlichen Ansicht das angefochtene Urteil. Zudem meint er, die Berufung sei unzulässig, da sie am 03.01.2022 per Fax eingelegt worden sei, ohne dass eine technische Störung hinreichend glaubhaft gemacht worden sei.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil des Landgerichts weist keine Rechtsfehler auf und die gemäß §§ 529, 531 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen auch keine andere - für den Kläger günstigere - Entscheidung. Im Einzelnen:

1.

Die Berufung ist - nach gewährter Wiedereinsetzung in die Versäumung der Berufungseinlegungsfrist - zulässig.

a.

Die Kläger haben die Berufungseinlegungsfrist versäumt. Ihnen ist aber Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, § 233 ZPO.

Innerhalb der bis zum 10.01.2022 laufenden Berufungseinlegungsfrist (vgl. § 517 ZPO und die Zustellung des erstinstanzlichen Urteils am 10.12.2021, Bl. 124 GA), kann keine formgerechte Berufung festgestellt werden. Die Kläger haben die Berufung am 03.01.2022 trotz einer entsprechenden Verpflichtung (vgl. § 130 d ZPO) nicht elektronisch eingereicht.

Den Kläger ist aber - eine nicht genügende Darlegung der vorübergehenden Unmöglichkeit der Einlegung im elektronischen Weg unterstellt - Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Denn das Gericht hat auf die Berufungseinlegung am 03.01.2022 nicht mit dem gebotenen Hinweis reagiert, dass die Einlegung per Fax nicht ausreichend ist. Vielmehr hätten die Kläger auf einen entsprechenden Hinweis im normalen Geschäftsgang noch die Möglichkeit gehabt, formgerecht Berufung einzulegen.

Auch wenn das Gericht nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Beschluss vom 15. Juni 2004 - VI ZB 9/04 -, juris Rn. 9), der der Senat folgt, grundsätzlich nicht verpflichtet ist, die Einhaltung der Formvorschriften, z.B. der Unterschrift zu prüfen, gilt dies vorliegend nur eingeschränkt; er hätte auf die unzulässige Einlegung per Fax hingewiesen werden müssen. Denn der Fehler war „ohne weiteres“ bzw. „leicht und einwandfrei“ (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2010 - VIII ZB 20/09 -, juris) zu erkennen. Ein Fehler der Prozessbevollmächtigten ist mithin für die Versäumung der Frist nicht zurechenbar kausal geworden.

b.

Die Berufung ist auch im Hinblick auf den Antrag zu 2 hinreichend begründet worden. Das Landgericht hat zwar diesen Antrag mit einer eigenständigen Begründung zurückgewiesen. Die konkludent aufgestellte Rechtsansicht der Kläger als richtig unterstellt, könnten diese einen Anspruch auf Androhung von Zwangsmitteln haben, obwohl dies bei der Verurteilung zur Abgabe von Willenserklärungen wegen § 894 ZPO nicht möglich ist. Dies reicht unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich bei dem Antrag zu 2 um einen Hilfsantrag handelt, noch für eine ordnungsgemäße Begründung aus, weil dieser Hilfsantrag das Schicksal des Hauptantrages zu 1 letztlich teilt. Bei dem Anspruch zu 2 handelt es sich nicht um einen eigenständigen Streitgegenstand.

2.

Die Berufung ist offensichtlich unbegründet. Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erklärung der Auflassung und Bewilligung der Eintragung der Kläger als Eigentümer nebst Löschung des Vorkaufsrechts. Denn die Kläger und der Beklagte haben keinen Kaufvertrag gem. § 433 Abs. 1 BGB abgeschlossen. Das im ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag in § 27 geregelte schuldrechtliche Ankaufsrecht ist als Vorvertrag auszulegen. Die Kläger haben nicht schlüssig dargelegt, dass sie aus diesem schuldrechtlichen Ankaufsrecht einen Anspruch haben (vgl. hierzu a.). Zudem ist dieser Anspruch verjährt (vgl. hierzu b.). Im Einzelnen:

a.

Die Kläger haben nicht hinreichend dargelegt, dass sie aus dem ursprünglich vereinbarten schuldrechtlichen Ankaufsrecht berechtigt sind und dass der Beklagte dadurch verpflichtet ist.

Das Landgericht hat zutreffend angenommen, was von den Parteien auch nicht in Frage gestellt wird, dass es sich bei dem Ankaufsrecht in § 27 des notariellen Vertrages vom 30.04.1984 um eine schuldrechtliche Regelung handelt. Diese Rechtsgestaltung ergibt sich aus der Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB. Dabei ist hier insbesondere der Standort des § 27 im Erbbaurechtsvertrag zu beachten. Dieser befindet sich unter Ziffer VI. des Erbbaurechtsvertrags, in welchem die Vertragsparteien gemäß der Überschrift dieser Ziffer zusätzliche schuldrechtliche Vereinbarungen getroffen haben. Weiter ist dieses Ankaufsrecht auch nicht durch Eintragung in das Grundbuch als Belastung verdinglicht worden.

Da das Ankaufsrecht nicht dinglich mit dem Erbbaurecht verbunden ist, muss es für eine Berechtigung der Kläger und eine Verpflichtung des Beklagten jeweils auf sie übergegangen sein. Die Berechtigung der Kläger liegt zwar vor; eine Verpflichtung des Beklagten kann aber nicht festgestellt werden.

aa.

Die ursprüngliche Erbbauberechtigte hat mit Zustimmung der Vertragspartnerin und damaligen Eigentümerin des Grundstücks, Frau C, ihre Rechte und mithin auch das streitgegenständliche Ankaufsrecht auf die Kläger übertragen. Das ergibt sich aus der Auslegung der zwischen den Parteien des Erbbaurechtsvertrags getroffenen Regelungen nach §§ 133, 157 BGB.

In der Gesamtschau des Erbbaurechtsvertrages liegt in diesem bereits die Zustimmung der Eigentümerin zur Weiterübertragung. Denn es war bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages klar, dass eine Aufteilung und Weiterveräußerung der einzelnen Erbbaurechte beabsichtigt war. So enthält § 25 des Vertrages eine Genehmigung der Grundstückseigentümerin zur Aufteilung in Teilerbbaurechte und deren Veräußerung (Bl. 91f.). Für den Fall der Weiterveräußerung waren dem Erwerber alle Verpflichtungen, auch die schuldrechtlichen, aus dem Erbbaurechtsvertrag aufzuerlegen. Gleichzeitig sollte der Erwerber in alle Rechte aus diesem Vertrag eintreten soll. Darin liegt die Zustimmung zur Übertragung des Ankaufsrechts. Diese Zustimmung ergibt sich zudem aus § 27 a.E. des Vertrages in dem geregelt wird, dass das vorstehende Ankaufsrecht für jeden Berechtigten nach Aufteilung der Parzelle 1006 in Einzelparzellen gem. § 25 dieses Vertrages gilt.

bb.

Die erforderliche Schuldübernahme auf Seiten des Beklagten (vgl. §§ 414, 415 BGB) haben die Kläger aber nicht dargetan.

Einem Anspruch der Kläger steht entgegen, dass eine Weitergabe der schuldrechtlichen Verpflichtung durch das Ankaufsrecht der Erbbauberechtigten von der ursprünglichen Eigentümerin (Frau C) an den Beklagten nicht hinreichend dargetan ist. Frau C wurde ausweislich des Grundbuchs durch Herrn K beerbt, sodass dieser gem. § 1922 BGB durch das schuldrechtliche Ankaufsrecht belastetes Eigentum erworben hat. Ob das schuldrechtliche Ankaufsrecht aber an die Herrn K nachfolgende Eigentümerin Frau L, die aufgrund Auflassung vom 10.11.2010 als Eigentümerin eingetragen wurde, und an den Beklagten, der auf Grund Auflassung vom 18.08.2015 als Eigentümer eingetragen wurde, weitergeben wurde, haben die Kläger nicht dargetan. Es fehlt jeglicher Vortrag zur Weitergabe des durch das schuldrechtliche Ankaufsrecht belastete Eigentum an Frau L. Soweit die Kläger in Bezug auf den Eigentumserwerb des Beklagten auf eine Erbfolge verweisen, steht dies im Widerspruch zum Grundbuchinhalt. Eine Auflassung ist für einen Vonselbsterwerb im Zuge einer Erbschaft nicht erforderlich. Bei einer Erbschaft wird das Grundbuch (ohne Auflassung) berichtigt.

b.

Selbst unterstellt, dass der Beklagte nur durch die Ankaufsverpflichtung belastetes Eigentum erworben hat, führt dies nicht zu dem geltend gemachten Anspruch der Kläger. Denn entgegen der Ansicht der Kläger handelt es sich bei dem Ankaufrecht nicht schon um einen bedingten Kaufvertrag, sondern um einen Vorvertrag (vgl. aa.). Dieser Vortrag begründet den geltend gemachten Klageantrag nicht und ist zudem verjährt (vgl. bb.).

aa.

Nach der gebotene Auslegung (vgl. §§ 133, 157 BGB) handelt es sich bei dem Ankaufsrecht (vgl. auch § 2 Nr. 7 ErbbauRG), um einen Vorvertrag und nicht um einen bedingten Kaufvertrag.

Grundsätzlich gibt es in der Praxis drei übliche Arten eines schuldrechtlichen Ankaufsrechts. Dieses kann entweder einseitig eingeräumt werden durch Abgabe eines Verkaufsangebots mit befristeter Bindung, oder vertraglich, wobei letzterenfalls wiederum zwei Möglichkeiten in Betracht kommen, nämlich Abschluss eines Vorvertrages, aus dem für den einen Teil ein Recht auf ein Vertragsangebot des anderen mit bestimmtem Inhalt erwächst, oder Abschluss eines bedingten Kaufvertrages, d.h. unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Berechtigte durch spätere Ausübungserklärung von seinem Recht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 1962 - V ZR 8/61, BeckRS 1962, 31187000, beck-online).

Die Auslegung führt dazu, dass die ursprünglichen Vertragsparteien einen Vorvertrag abgeschlossen haben.

Hierfür spricht der Wortlaut des § 27 des Vertrages.

Bereits die Überschrift „Ankaufsrecht“ spricht nicht für einen endgültigen Vertrag. Dies wird durch § 27 Abs. 1 des Vertrages bestätigt. In diesem wird als Kaufpreis der ortsübliche Verkehrswert „im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages“ bestimmt. Dies bedeutet, dass der Kaufvertrag erst später abgeschlossen werden soll. Hierzu passt auch § 27 Abs. 6 des Erbbaurechtsvertrags. In diesem verpflichtet sich der Grundstückseigentümer zum Abschluss eines Kaufvertrags mit den genannten Bedingungen, falls der Berechtigte dies wünscht. Damit geht aus dem Wortlaut eindeutig hervor, dass noch kein bindender Kaufvertrag geschlossen worden ist, da sich der Grundstückseigentümer erst auf Wunsch des Berechtigten zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichtet.

Auch die Systematik der Ermittlung des Kaufpreises spricht für den Abschluss eines Vorvertrages und gegen den Abschluss eines aufschiebend bedingten Kaufvertrags, vgl. 27 Ziff. 1 des Erbbaurechtsvertrages. Denn der Kaufpreis ist hiernach in einem gestuften Verfahren zu ermitteln. Vorrangig ist eine zukünftige Einigung der Parteien über den ortsüblichen Verkehrswert. Dies spricht gegen den Abschluss eines bedingten Kaufvertrages. Sekundär soll der Verkehrswert für die Parteien bindend vom Gutachterausschuss ermittelt werden und um 10 % erhöht werden. Bezugspunkt ist der ortsübliche Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Wenn der Kaufvertrag bereits mit dem Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen worden wäre, wäre für den Verkehrswert auf diesen Zeitpunkt abzustellen. Dies ist aber offensichtlich nicht gewollt, weil für den Verkehrswert auf einen späteren Zeitpunkt abgestellt wird.

In systematischer Hinsicht spricht für dieses Auslegungsergebnis auch die unter § 27 Ziffer 6. geregelte Kostentragungspflicht des Käufers für die Kosten des abzuschließenden Vertrages. Wenn bereits ein Kaufvertrag abgeschlossen worden wäre, würden für den Abschluss keine Kosten anfallen, sondern nur noch für die Durchführung (z.B. Eintragungskosten, Gutachterkosten etc.). Bei einem aufschiebend bedingten notariellen Kaufvertrag ist die Herbeiführung der Bedingung im Fall eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages grundsätzlich formfrei möglich, weil der Schutzzweck von § 311b Abs. 1 S. 1 BGB durch die Beurkundung des bedingten Kaufvertrags gewahrt ist (BGH, Urteil vom 12. 5. 2006 - V ZR 97/05; NJW 2006, 2843 Rn. 20, beck-online).

Der Vertragszweck und die beiderseitigen Interessenlagen der Vertragsparteien sind ebenfalls für die Auslegung „Vorvertrag“ anzuführen. Durch einen Vorvertrag hatte einerseits die Erbbauberechtigte die Möglichkeit auch das Eigentum zu erwerben. Andererseits musste die Eigentümerin dieses nicht „unter Wert“ verkaufen. Es war sichergestellt, dass sie mindestens 10 % mehr als den ermittelten Verkehrswert erhalten werde zum Ausgleich für ihre langfristige Verkaufsbindung. Demgegenüber kann nicht festgestellt werden, dass die Eigentümerin sich für 99 Jahre an ein Ankaufsrecht binden lassen wollte. Hierfür kann dem Vertrag unter Berücksichtigung der aus dem Vertrag ersichtlichen Interessen kein Anhalt entnommen werden.

Durch den Abschluss eines Vorvertrages hatten die Parteien auch die Möglichkeit, was in der Praxis regelmäßig erfolgt, sich auf die Eintragung von dinglichen Belastungen insbesondere von Grundschulden zu einigen und diese notariell umzusetzen. Ein entsprechender Anspruch ergibt sich aus dem Vorvertrag zwar nicht. Möglich ist aber eine entsprechende Einigung. Ohne eine solche Einigung blieb dem Käufer - entsprechende Bonität vorausgesetzt - nur die Möglichkeit, den Kaufpreis zunächst ohne dingliche Sicherheit zu kreditieren und bis zur Eintragung von dinglichen Sicherheiten nach Eigentumserwerb die regelmäßig von den Banken geforderten höheren Zinsen zu zahlen.

bb.

Zudem greift die vom Beklagten erhobene Verjährungseinrede durch. Der Anspruch auf Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages ist verjährt.

Wenn an dieser Stelle unterstellt wird, dass der Beklagte durch das Ankaufsrecht verpflichtet ist (vgl. hierzu oben), ist er berechtigt, den Abschluss des Kaufvertrags zu verweigern, § 214 BGB. Bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages am 30.04.1984 hatten die Ankaufsberechtigten einen unbedingten, sofort fälligen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags. Er unterlag nach dem ursprünglichen alten Schuldrecht der 30-jährigen Verjährung, vgl. § 195 BGB a.F.. Die Verjährungsfrist begann bereits mit dem Abschluss des Vorvertrags zu laufen, vgl. § 198 BGB a.F. Die Neufassung des Schuldrechts und die Überleitung (vgl. Art. 229 § 6 EGBGB) führten nicht zu einer Verlängerung der Verjährungsfrist. Bei Geltendmachung des Anspruchs durch die Kläger Anfang 2021 war der Anspruch bereits verjährt, vgl. BGH, Urteil vom 21. April 1967 - V ZR 75/64 -, BGHZ 47, 387-393.

c.

Mangels Anspruchs in der Hauptsache sind auch die mit den Anträgen zu 2 und 3 geltend gemachten Ansprüche unbegründet.

Rein vorsorglich weist der Senat im Hinblick auf den Antrag zu 2 darauf hin, dass bei der Vollstreckung der Abgabe einer Willenserklärung diese nicht gem. § 888 ZPO erfolgt. Vielmehr wird, worauf bereits das Landgericht hingewiesen hatte, mit Rechtskraft der Entscheidung die Abgabe der Willenserklärung fingiert.

Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind zu einem Zeitpunkt entstanden - im Jahr 2021 - als der Anspruch bereits verjährt war. Der Beklagte geriet mangels durchsetzbaren Anspruchs durch die Aufforderung der Kläger nicht in Verzug.

III.

Auf die Kostenprivilegierung für den Fall der Rücknahme der Berufung (KV 1222 GKG) wird hingewiesen.