Oberverwaltungsgericht NRW, 10. Senat — 10 A 965/16

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung I., Flur 74, Flurstück 492. Der Beigeladene ist Eigentümer der westlich davon gelegenen Grundstücke Gemarkung I., Flur 74, Flurstück 62 und Gemarkung I., Flur 74, Flurstück 161. Das Flurstück 492 und das Flurstück 62 sind jeweils mit einer an der gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinander gebauten Doppelhaushälfte bebaut. Auf dem rückwärtigen Gartengrundstück des Beigeladenen (Flurstück 161) befinden sich eingeschossige, an der westlichen Grundstücksgrenze grenzständig errichtete Gebäude, die wohl in der zweiten Hälfte der 1940er Jahre als Teile eines Behelfsheims errichtet und in der Folgezeit zu Wohnzwecken genutzt worden sind. Der mittlere Teil des ursprünglich durchgehenden Behelfsheims ist zu einem späteren Zeitpunkt abgebrochen worden. Das nördlichste der noch vorhandenen Gebäude hält von der gemeinsamen Grundstücksgrenze einen Abstand von 0,75 m ein. Die Länge seiner grenznahen Außenwand beträgt 6,25 m. Die Grenzbebauung auf der gegenüberliegenden westlichen Seite hat eine Länge von insgesamt 15,25 m. Auch auf dem rückwärtigen Grundstücksteil der Klägerin war nach dem Zweiten Weltkrieg ein Behelfsheim errichtet worden, das überwiegend grenzständig an der östlichen Grundstücksgrenze stand.

Im Mai 2014 begann der Beigeladene mit Umbauarbeiten an dem auf dem Flurstück 161 stehenden nördlichen Gebäude. Die auf dessen Nordseite bisher vorhandenen Doppelschwingtore wurden entfernt und die Öffnungen zum Teil zugemauert. In die verbleibenden Öffnungen setzte der Beigeladene zwei Fenster sowie eine Tür ein. Das Dach deckte er neu. Mit Schreiben vom 21. Mai 2014, 30. Mai 2014 und 26. Juni 2016 zeigte die Klägerin der Beklagten an, dass der Beigeladene „umfangreiche Umbauarbeiten … an einem baufälligen Steingebäude“ vornehme, beantragte die Verhängung eines Baustopps beziehungsweise machte einen Beseitigungsanspruch geltend.

Mit Bescheid vom 24. Juli 2014 lehnte die Beklagte ein Einschreiten gegen das Gebäude ab und wies darauf hin, dass es sich dabei um einen Teil eines vormaligen Behelfsheims handele, welches seit langer Zeit nur noch als Abstellraum genutzt werde. Seine Größe stehe einer solchen Nutzung nicht entgegen. In dem Gebäude sei ein alter Schornstein vorhanden, der aber nicht an eine Feuerstätte angeschlossen sei. Der zu geringe Grenzabstand erkläre sich aus der Historie des Gebäudes. Solange es nur als Abstellraum genutzt werde, werde sie hiergegen nicht bauaufsichtlich einschreiten.

Am 27. August 2014 hat die Klägerin Klage erhoben und vorgetragen, sie habe einen Anspruch darauf, dass die nicht genehmigten und nicht genehmigungsfähigen Gebäude auf dem Nachbargrundstück wegen Unterschreitung der erforderlichen Grenzabstände beseitigt würden. Der Schornstein in dem umgebauten Gebäude stelle eine Feuerstätte dar, die in einem bloßen Abstellraum nicht vorhanden sein dürfe. Auch sei die Nutzung als Abstellraum wegen seiner Größe baugenehmigungspflichtig. Eine Baugenehmigung sei dafür aber nicht erteilt worden.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 24. Juli 2014 zu verpflichten, dem Beigeladenen den Abriss der auf dem Grundstück Gemarkung I., Flur 74, Flurstück 162 (richtig: 161) bestehenden Gebäude durch Ordnungsverfügung aufzugeben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes bis zum Erlass des angefochtenen Urteils wird entsprechend § 130b Satz 1 VwGO auf dessen Tatbestand Bezug genommen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 8. April 2016 abgewiesen. Die baulichen Anlagen seien zwar abstandflächenrechtlich unzulässig. Ein Anspruch der Klägerin auf bauaufsichtliches Einschreiten sei aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im nachbarschaftlichen Verhältnis ausgeschlossen. Die umfangreichen Renovierungsmaßnahmen änderten daran nichts. Der Einbau von Fenstern und einer Tür statt der bisherigen Doppelschwingtore stünden einer Nutzung als Abstellraum ebenso wenig entgegen wie die Sanierung des vorhandenen Schornsteins, an den – ohne dass dies für die Nutzung des Gebäudes als Abstellraum maßgeblich wäre – zudem keine Feuerstätte angeschlossen sei. Ob der Beigeladene zunächst mit den Umbaumaßnahmen auch eine Nutzungsänderung etwa zu Wohnzwecken beabsichtigt habe, könne offenbleiben. Der Beigeladene habe eine solche Absicht jedenfalls noch während der Umbauarbeiten aufgegeben.

Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung wiederholt und vertieft die Klägerin ihren Vortrag. Sie habe ein Einschreiten der Beklagten gegen sämtliche auf dem Flurstück 161 stehende Gebäude beantragt. Im Übrigen bestehe zwischen diesen Gebäuden eine Verbindungsmauer, die der Beigeladene nicht abgerissen habe. Es handele sich daher immer noch um einen zusammenhängenden Gebäudekomplex.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 24. Juli 2014 zu verpflichten, dem Beigeladenen den Abriss der auf dem Grundstück Gemarkung I., Flur 74, Flurstück 161 bestehenden Gebäude durch Ordnungsverfügung aufzugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge (Beiakte Heft 1) Bezug genommen.

II.

Der Senat entscheidet gemäß § 130a Satz 1 VwGO, Art. 6 Abs. 1 EMRK durch Beschluss über die Berufung, da er diese einstimmig für teilweise begründet beziehungsweise unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. Die Beteiligten sind nach § 130a Satz 2 in Verbindung mit § 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO gehört worden. Sie haben keine Einwände erhoben, die die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gebieten.

Die Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Im Übrigen, das heißt, hinsichtlich der beiden anderen auf dem Flurstück 161 stehenden Gebäude ist die Berufung unbegründet. Die Klage ist insoweit unzulässig, denn es fehlt bereits an einem entsprechenden Antrag der Klägerin auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen diese Gebäude. Der Inhalt ihrer vorprozessualen Schreiben gibt für ein gegenteiliges Verständnis nichts her. So ist schon in ihrem Schreiben vom 21. Mai 2014 – unter Beifügung von Lichtbildern – von einem eingeschossigen Gebäude direkt an der Grenze und in Abgrenzung dazu von einem rückwärtigen und entfernten Übergang zu einem ebenfalls im Gartenbereich gelegenen weiteren Gebäude die Rede.

Unabhängig davon ist hinsichtlich des weiteren Gebäudebestandes eine Verletzung von Rechten der Klägerin nicht ersichtlich. Diese halten insbesondere den erforderlichen Grenzabstand zu ihrem Grundstück ein. Soweit die Klägerin von einem zusammenhängenden Gebäudekomplex spricht, gegen den sie sich gewandt habe, ist dies offensichtlich unzutreffend. Schon die zitierten Angaben der Klägerin und die Feststellungen der Beklagten anlässlich eines Ortstermins am 18. Juli 2014 und am 21. März 2016 belegen das Gegenteil. Auf einem von der Beklagten gefertigten Lichtbild, Gerichtsakte Bl. 212, ist auch die von der Klägerin angesprochene Mauer zu erkennen, die jedoch die in einem Abstand von einigen Metern zueinander stehenden Gebäude nicht zu einem einheitlichen Gebäudekomplex zusammenfasst.

Im Übrigen ist die Berufung begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen das nördlichste der auf dem Flurstück 161 errichteten Gebäude.

Maßgeblich ist insoweit § 61 Abs. 1 BauO NRW, wonach die Bauaufsichtsbehörde gegen rechtswidrige bauliche Anlagen einschreiten kann. Nach § 61 Abs. 1 BauO NRW hat der Grundstückseigentümer, wenn es um ein Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände auf dem Nachbargrundstück geht, gegen die Behörde aber nur dann einen entsprechenden Anspruch, wenn der Nachbar mit dem Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften zugleich in seine eigenen Rechtspositionen eingreift. Nur in diesem Fall verdichtet sich der Anspruch auf pflichtgemäße Ermessensausübung regelmäßig zu einem Anspruch auf Einschreiten. Dies gebietet die vom Gesetzgeber beabsichtigte Effektivität des Nachbarrechtsschutzes. Anderenfalls könnte die Baugenehmigungsbehörde einen Grundstückseigentümer, der eine seinem Nachbarn erteilte Baugenehmigung erfolgreich angefochten hat, um den vom Gesetz gewollten Erfolg bringen, indem sie unter Berufung auf das ihr eingeräumte Ermessen vom Einschreiten gegen das errichtete Bauvorhaben absieht. Nichts anderes gilt, wenn der Nachbar ohne Baugenehmigung oder mit erheblichen Abweichungen von einer ihm erteilten Baugenehmigung gebaut hat. Hiervon ausgehend steht einem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände auf dem Nachbargrundstück dann nicht zu, wenn das beanstandete Vorhaben seine Rechte entweder nicht verletzt oder wenn ihm die Berufung auf einen Nachbarrechtsverstoß nach Treu und Glauben verwehrt ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 23. Oktober 2003 – 10 A 3223/01 –, juris, Rn. 29 ff.

Das hier in Rede stehende Gebäude des Beigeladenen verstößt, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, gegen § 6 BauO NRW. Der Beigeladene kann sich auch nicht auf die Legalisierungswirkung einer für das Gebäude erteilten Baugenehmigung berufen. Anhaltspunkte für eine andere Bewertung sind im Berufungsverfahren weder von der Beklagten noch von dem Beigeladenen vorgetragen worden.

Die Rechte der Klägerin sind entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts auch nicht verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts setzt nach ständiger Rechtsprechung außer der Untätigkeit des Berechtigten während eines längeren Zeitraums voraus, dass besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung des Rechts als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der zur Beachtung des Rechts Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete tatsächlich darauf vertraut (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 – 4 C 4.89 –, juris, Rn. 28.

Während die Klägerin nach diesen Grundsätzen gegen das ursprünglich vorhandene Gebäude wohl keine Rechte mehr hätte geltend machen können, stellt sich die Frage nach ihrer Berechtigung zum Vorgehen gegen das Gebäude wegen der daran vorgenommenen umfangreichen Umbau- und Renovierungsmaßnahmen seit 2014 jedenfalls neu.

Ebenso wie der verfassungsrechtlich gebotene Bestandsschutz einer baulichen Anlage bei erheblichen baulichen oder funktionellen Änderung derselben erlischt und die Genehmigungsfrage für die geänderte bauliche Anlage in all ihren Teilen neu aufgeworfen wird,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 1994 – 4 B 48.94 –, BRS 56 Nr. 85; OVG NRW, Urteil vom 24. April 2001 – 10 A 1402/98 –, juris, Rn. 15; Beschluss vom 28. Oktober 2014 – 10 A 2306/13 –,

kann es einem Nachbarn unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung nicht verwehrt sein, ein öffentlich-rechtliches nachbarliches Abwehrrecht gegen ein derart verändertes Vorhaben geltend zu machen.

Maßgeblich ist danach auch hier, ob beispielsweise der mit der Änderung verbundene Eingriff in die vorhandenen Bausubstanz so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des Gebäudes insgesamt berührt und eine statische Nachberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht, oder ob die für die Änderung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, oder wenn die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert wird.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. März 2001 – 4 B 18.01 –, juris, Rn. 11.

Selbst dann, wenn die Außenwände im Wesentlichen unverändert bleiben, kann ein Gebäude im Einzelfall durch zahlreiche, auch baugenehmigungsfreie Baumaßnahmen so sehr verändert werden, dass es einem Neubau gleichzusetzten ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. März 2001 – 4 B 18.01 –, a.a.O.

So liegt der Fall hier. Nach dem vorliegenden Lichtbildmaterial haben die Umbaumaßnahmen einen derart großen Aufwand erfordert, dass es sich bei dem Ergebnis dieser Umbaumaßnahmen nicht mehr um dasselbe, lediglich renovierte Gebäude handelt.

Vgl. in diesem Zusammenhang BVerwG, Urteil vom 17. Januar 1986 – 4 C 80.82 –, juris, Rn. 17.

Nach den Angaben der Beteiligten handelte es bei dem in Rede stehenden Gebäude um ein ehemaliges Behelfsheim, das – wie die vorliegenden, von der Klägerin gefertigten Lichtbilder belegen – in einem heruntergekommenen Zustand war. Die dem Gebäude der Klägerin zugewandte Seite bestand im Wesentlichen aus zwei großen Öffnungen mit zwei doppelflügeligen Garagentoren. Der Beigeladene hat zumindest diese Wand grundlegend geändert, die Öffnungen teilweise zugemauert und zwei große Fenster und eine Tür eingebaut. Darüber hinaus ist jedenfalls auch das Dach mit neuen Latten versehen und neu gedeckt worden. Auch wenn die Maßnahmen jeweils für sich genommen etwa nach § 65 Abs. 2 Nr. 2 BauO NRW genehmigungsfrei sein mögen, kann nach alledem nicht mehr davon die Rede sein, dass es sich heute noch um dasselbe, lediglich renovierte Gebäude handelt, zumal die dokumentierten Umbauten deutlich die jedenfalls ursprüngliche Absicht des Beigeladenen erkennen lassen, es nicht bloß zu Abstellzwecken zu nutzen.

Ob letztlich die Nutzung des Gebäudes tatsächlich geändert worden ist, wie die Klägerin vorgetragen hat, ist unerheblich.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 155 Abs. 1 Satz 1, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 40, 47 Abs. 1, 52 Abs. 1 GKG.