Verwaltungsgericht Düsseldorf, 5. Kammer — 5 K 5139/24

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes mit der postalischen Bezeichnung „G.-straße N01“ in N. (Steuerobjekt).

Die Klägerin hat das Grundstück nach eigenen Angaben mit Kaufvertrag vom 1. Oktober 2019 erworben und wirtschaftlich am 14. Dezember 2019 übernommen; in das Grundbuch ist sie seit dem 3. April 2020 als Eigentümerin eingetragen. Das Steuerobjekt ist der Klägerin seit dem 1. Januar 2020 grundsteuerrechtlich zugerechnet, denn seither wird sie von der Beklagten wegen des Steuerobjekts zur Grundsteuer B veranlagt.

Das Steuerobjekt liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „R.-xxx N02 –C.-xxx“ vom 7. Januar 1971. Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück die Nutzung „Baugrundstück für den Gemeinbedarf – Bundespost“ fest.

Das seit langem und auch schon mit dem Voreigentümer bestehende Mietverhältnis über das Steuerobjekt mit einem Postdienstleister (ehemalige Deutsche Bundespost) endete zum 30. Juni 2023. Nach den eigenen Angaben der Klägerin lief zu diesem Zeitpunkt die von der Mieterin mit der Voreigentümerin zuletzt mit dem 8. Nachtrag vom 18. Juni 2019 zum Mietvertrag vereinbarte Festmietzeit ab. Seither steht das Objekt leer.

Mit Bescheiden vom 6. Januar 2023 bzw. vom 5. Januar 2024 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin die für das Steuerobjekt angefallenen Grundsteuer B in Höhe von jeweils 74.678,83 Euro fest (Beiakte Heft 1 Bl. 4 und 6).

Mit Schreiben vom 22. Januar 2024 (Beiakte Heft 1 Bl. 8) beantragte die Klägerin bei der Beklagten den Erlass der für das Jahr 2023 erhobenen Grundsteuer für die Zeit ab dem 1. Juli 2023 und der für das Jahr 2024 erhobenen Grundsteuern zu 100 %.

Zur Begründung führte sie aus, dass das Steuerobjekt im Bebauungsplan als Grundstück für die „Bundespost“ festgesetzt sei. Die „Bundespost“ sei am 30. Juni 2023 ausgezogen. Seitdem stehe das Objekt leer und es würden keine Mieteinnahmen erzielt. Es sei unmöglich, das Gebäude mit der festgesetzten Nutzung zu vermieten. Eine Nutzungsänderung als Fitnessstudio sei von der Beklagten abgelehnt worden mit der Begründung, dass der Bebauungsplan dies nicht zulasse.

Mit Schreiben vom 25. Januar 2024 (Beiakte Heft 1 Bl. 11 f.) wies die Beklagte die Klägerin darauf hin, dass sie die Erlassanträge für die Jahre 2023 und 2024 aus den folgenden Gründen abzulehnen beabsichtige und Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu gebe:

Sie, die Klägerin, habe mit dem Erlassantrag für das Jahr 2023 angegeben, dass bis zum 30. Juni 2023 Mieteinnahmen erzielt worden seien. Demnach sei der normale Rohertrag des Steuergegenstandes in diesem Jahr um nur 50 % gemindert. Eine Erlassgewährung setze allerdings nach § 34 (!?) Grundsteuergesetz (GrStG) eine Minderung um mehr als 50 % voraus.

Eine Prüfung der Voraussetzungen eines Erlasses wegen Ertragsminderung erfolge gemäß § 35 Abs. 1 (!?) i.V.m. § 34 (!?) Grundsteuergesetz (GrStG) immer rückblickend. Somit könnten die Erlassvoraussetzungen für das Veranlagungsjahr 2024 erst im Folgejahr 2025 geprüft werden. Hierzu müsste von der Klägerin ab dem 1. Januar bis zum 31. März 2025 ein entsprechender Antrag erfolgen.

Nachdem die Klägerin innerhalb der gesetzten Frist nicht reagiert hatte, lehnte die Beklagte mit dem hier angefochtenen Bescheid vom 27. Februar 2024 (Beiakte Heft 1 Bl. 13 ff.) die Erlassanträge für die Jahre 2023 und 2024 ab. Zur Begründung wiederholte sie ihre Ausführungen aus dem Anhörungsschreiben und führte ergänzend aus, dass auch das erlassrelevante Tatbestandsmerkmal, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung „nicht zu vertreten“ haben dürfe, nicht erfüllt sei. Die Klägerin habe das Erlassbegehren damit begründet, dass das Veranlagungsobjekt seit dem 30. Juni 2023 leer stünde und ihr eine Nutzungsänderung des Objektes untersagt worden sei, weswegen sie keinen Mietvertrag mit anderen Mietinteressenten habe abschließen können. Daraus, dass das Veranlagungsobjekt von der Klägerin in dem Wissen erworben worden sei, dass der Bebauungsplan nur eine Nutzung für die Deutsche Bundespost vorsehe, sei auch ein „Vertretenmüssen“ des Ertragsausfalls anzuleiten.

Mit Schreiben vom 18. März 2024 (Beiakte Heft 1 Bl. 17 f.) erhob die Klägerin Widerspruch gegen diesen Bescheid. Zur Begründung führte sie ergänzend folgendes aus (Beiakte Heft 1 S. 27 ff.):

Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes stehe und falle die Erzielung eines Rohertrags für das Steuerobjekt damit, dass es von der „Bundespost“ genutzt und von dieser Miete an die Klägerin gezahlt werde. Seit dem Auszug der „Bundespost“ aus dem Gebäude zum 30. Juni 2023 stehe das Steuerobjekt einnahmenlos leer. Trotz ihrer Bitten habe die Beklagte ein Verfahren auf Änderung des Bebauungsplans bislang nicht eingeleitet.

Ausgehend davon, dass die tatsächlich gezahlte Miete der Jahresrohmiete entspreche, übersteige die Ertragsminderung für das Jahr 2023 die 50-Prozent-Grenze. Denn in dem Mietvertrag sei eine Indexierung vereinbart gewesen, aufgrund derer die Miete zum 1. Februar 2023 gestiegen sei. Dies habe zur Folge gehabt, dass die (ausgefallene) Miete im zweiten Halbjahr 2023 mehr als 50 % der Jahresmiete ausgemacht hätte.

Sie, die Klägerin, habe den Ertragsausfall auch nicht zu vertreten. In einem auslaufenden Mietvertrag liege kein „Vertretensgrund“ im Sinne des Grundsteuerrechts. Die bauplanungsrechtlichen Erschwernisse für eine Neuvermietung lägen nicht in ihrem Verantwortungsbereich.

Damit seien für das Jahr 2023 die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass i.H.v. 25 % gegeben, auf den sich der Antrag beschränke.

Mit Schreiben vom 25. April 2024 (Beiakte Heft 1 Bl. 31 f.) bat die Beklagte die Klägerin um Vorlage bestimmter Unterlagen und Nachweise (u.a. Mietvertrag, Auszug aus dem Mietkonto für das Jahr 2023, Vermietungsbemühungen).

Mit Schreiben vom 15. Mai 2024 (Beiakte Heft 1 Bl. 37 ff.) legte die Klägerin den Mietvertrag in Kopie vor. Ferner legte sie hinsichtlich der Frage ihrer Vermittlungsbemühungen Unterlagen über einen Maklerkontakt im Jahr 2021 zum Zwecke einer frühzeitigen Anschlussvermietung und einen Mietvertrag(-sentwurf) für ein Fitnessstudio, für das eine Nutzungsänderung beantragt werden sollte, vor. Hierzu führte die Klägerin ergänzend aus, dass der Mietvertrag nicht zustande gekommen sei, weil die Beklagte die Nutzungsänderung nicht gutgeheißen hätte. Zudem führte sie aus, dass auf der „I. 0000“ eine Mitarbeiterin der Klägerin mit einem potenziellen Mieter, der Polizei, Gespräche geführt habe; auch dieser Kontakt habe nicht zu einem Mietvertrag geführt.

Mit – entgegen § 73 Abs. 3 S. 1 VwGO nicht zugestellten – Widerspruchsbescheid vom 5. Juni 2024 (Beiakte Heft 1 Bl. 151 ff.) wies die Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück.

Dabei wiederholte sie ihre Ausführungen aus dem Ausgangsbescheid, soweit der Erlassantrag auf die Grundsteuer für das Jahr 2024 bezogen war.

Soweit der Erlassantrag auf die Grundsteuer für das Jahr 2023 bezogen war, machte die Beklagte als Ablehnungsgrund nicht mehr geltend, dass der Ertragsausfall die 50-Prozent-Grenze nicht überschritten habe. Sie wiederholte zur Begründung der Ablehnung lediglich ihre Auffassung, dass die Klägerin den Ertragsausfall „zu vertreten“ habe. Ergänzend zu ihren diesbezüglichen Ausführungen aus dem bisherigen Verwaltungsverfahren führte sie folgendes aus: Die Klägerin sei wirtschaftlich auf das Erwerben und Verwalten von gewerblichen oder sonst gemischten Liegenschaften in ganz Deutschland ausgerichtet. Für das Steuerobjekt bestehe seit dem 7. Januar 1971 ein Bebauungsplan, der die Nutzung des Objektes nur für die „Bundespost“ vorsehe. Bei dem Kauf des Steuerobjektes im Jahre 2019 hätte der Klägerin, gemessen an ihrer wirtschaftlichen Ausrichtung, bewusst sein müssen, dass eine anderweitige Nutzung des Objektes aufgrund des Bebauungsplans untersagt sei. Dabei sei irrelevant, ob sie eine Nutzungsänderung des Objektes gegenüber der Stadtverwaltung angeregt habe oder ob potentielle Mieter hätten gefunden werden können, wenn eine Nutzungsänderung des Objekts von Seiten der Stadtverwaltung zugestimmt worden wäre. Eine solche Nutzungsänderung sei zu keinem Zeitpunkt durch die Stadtverwaltung in Aussicht gestellt worden. Die Klägerin habe demnach das Objekt mit dem Hintergrund der Nutzungsbeschränkung als Postfiliale erworben und somit den Leerstand für das Veranlagungsjahr 2023 gemäß § 34 (!?) GrStG selbst zu vertreten.

Am 8. Juli 2024 hat die Klägerin Klage gegen den Ablehnungsbescheid erhoben, soweit es um den abgelehnten (Teil-)Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2023 geht; nach Auffassung des Gerichts war dies von Anfang an allein Klagegegenstand (vgl. dazu des Näheren die Hinweisverfügung vom 8. April 2025).

Zur Begründung hat die Klägerin ihre Ausführungen aus dem Widerspruchsverfahren wiederholt und vertieft. Dabei hat sie in Reaktion auf eine entsprechende gerichtliche Aufklärungsverfügung ihre Angaben insbesondere zu den Umständen des Vertragsschlusses und zu ihren Vermittlungsbemühungen ergänzend Stellung genommen. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf den Schriftsatz vom 8. Mai 2025 und dessen Anlagen Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt ,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 27. Februar 2024 und des Widerspruchsbescheides vom 5. Juni 2024 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt für das Jahr 2023 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 25 % zu erlassen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie tritt der Klagebegründung unter Bezugnahme auf den angefochtenen Bescheid entgegen und hat ergänzend ausgeführt:

Ob in der zweiten Jahreshälfte 2023 aufgrund der vereinbarten Indexmiete eine höhere Miete als in der ersten Jahreshälfte hätte gezahlt werden müssen, könne dahinstehen. Denn die Klägerin habe den Ertragsausfall, selbst wenn er mehr als 50 % des normalen Rohertrags umfassen sollte, aus den Gründen, die bereits im Verwaltungsverfahren angeführt worden seien, „zu vertreten“. Bei dem Kauf des Objekts durch die Klägerin im Jahre 2019 sei dieser bewusst gewesen, dass eine anderweitige Nutzung aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans untersagt sei. Eine Nutzungsänderung sei seitens der Stadtverwaltung nicht in Aussicht gestellt worden. Das Objekt sei von der Klägerin vor dem Hintergrund der Nutzungsbeschränkung als Postfiliale erworben worden; dies falle in ihren wirtschaftlichen Risikobereich.

Die Festsetzung „Gemeinbedarfsfläche – Bundespost“ sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auch nach der Privatisierung der Post weiterhin gültig und möglich. Diese nutzungsbeschränkende Wirkung bezüglich der Art der Nutzung überschreite nicht die Grenze dessen, was das Baurecht im Rahmen der planerischen Festsetzungen dem jeweiligen Grundstückseigentümer an Rücksichtnahme auf städtebauliche Gemeininteressen abverlangen könne. Die (fehlende) Ertragsfähigkeit eines Grundstücks sei allein kein Grund für einen Erlass, da die Grundsteuer eine vom Ertrag unabhängige Objektsteuer darstelle.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Der Einzelrichter, dem die Kammer das Verfahren nach § 6 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur Entscheidung übertragen hat, konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil die Beteiligten sich hiermit einverstanden erklärt haben.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten; denn ihr steht der geltend gemachte Anspruch auf einen Erlass der wegen des streitgegenständlichen Steuerobjektes für das Jahr 2023 festgesetzten Grundsteuer i.H.v. 25 % zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die begehrte Erlassentscheidung findet ihre Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) in der hier anzuwendenden Fassung des Art. 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. 2008, 2794, 2844), die gemäß Art. 39 Abs. 5 dieses Gesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist und gemäß § 37 Abs. 2 GrStG in der Fassung des Art. 3 Nr. 20 des „Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ vom 26. November 2019 (BGBl I, S. 1794 – 1810) für die Grundsteuer bis einschließlich zum Kalenderjahr 2024 weiter gilt.

In § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz – in der hier fortgeltenden Fassung (im Folgenden mit „GrStG“ abgekürzt) – ist Folgendes bestimmt:

„Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist

1. bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre;

2. bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.“

§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG ist hier nicht anzuwenden, da das Grundstück nicht eigengewerblich genutzt wird. Der Steuerschuldner vermietet ihm gehörenden Raum bzw. will solchen vermieten. Er führt damit keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen.

Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG für einen Grundsteuererlass in Höhe von 25 % sind erfüllt. Der normale Rohertrag des Steuergegenstandes ist um mehr als 50% gemindert (1.) und der Steuerschuldner hat die Minderung des Rohertrages in einem Umfang nicht zu vertreten (2.), der zu dem Erlassumfang von 25 % des festgesetzten Grundsteuerbetrages führt (3.); der Erlassantrag ist ferner rechtzeitig gestellt worden (4.) und dem Erlass steht schließlich auch die Regelung in § 33 Abs. 5 GrStG nicht entgegen (5.).

1.

Gemäß § 33 Abs. 1 S. 4 Nr. 2 GrStG, der auf das betroffene Steuerobjekt als bebautem Grundstück anwendbar ist, ist „normaler Rohertrag“ die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete, deren Minderung um mehr als 50 % – erste – Voraussetzung für den hier begehrten Erlass ist.

Mit dem Begriff „Jahresrohmiete“ verweist das Gesetz auf § 79 Abs. 1 und 2 Bewertungsgesetz (BewG).

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10. Juli 2018 – 14 A 1106/16 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 11.

Nach § 79 Abs. 1 S. 1 - 3 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z.B. Gebühren der Gemeinden), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nach § 79 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und S. 2 BewG gilt statt des Betrags nach Absatz 1 die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

Da nach § 33 Abs. 1 S. 4 Nr. 2 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete maßgeblich ist, sind wie bei jeder Schätzung auch bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete alle Umstände zu berücksichtigen, die für die Schätzung von Bedeutung sind [s. so für die Schätzung von Besteuerungsgrundlagen: § 162 Abs. 1 S. N01 Abgabenordnung (AO)]. Eine tatsächlich vereinbarte Miete ist für ein Objekt ein solcher Umstand, denn grundsätzlich spricht viel dafür, dass die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über den Mietpreis eines Objekts am genauesten den Preis wiederspiegelt, der für dieses Objekt regelmäßig gezahlt wird.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1648/12 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 43.

Ist somit grundsätzlich die tatsächlich vereinbarte Miete der erste Anhaltspunkt für die Schätzung der üblichen Jahresrohmiete, bedarf es einer Korrektur (nur) in den Fällen, in denen die vereinbarte Miete deutlich von der üblichen Miete abweicht, also bei – gegenüber dem Üblichen – als „Ausreißern“ zu bezeichnenden vereinbarten Mieten. Denn dann spiegelt die vereinbarte Miete gerade nicht die übliche Miete wieder.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1648/12 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 44.

Ernstliche Anhaltspunkte dafür, dass die zwischen der Klägerin und der Mieterin („Deutsche Post Immobilien GmbH“) hier vereinbarte Miete nicht die übliche Miete wiederspiegelte, sondern zu den „Ausreißern“ zu zählen wäre, bestehen nicht.

Dafür, die hier vereinbarte Miete auch als die für das Steuerobjekt seiner hier in Rede stehenden Art nach „übliche“ Miete zu bewerten, spricht nach Überzeugung des Gerichts insbesondere, dass der Kreis der potentiellen Interessenten für eine Anmietung des Steuerobjektes aufgrund der bauplanerischen Festsetzungen („Fläche für den Gemeinbedarf – Bundespost“) eng auf die Gruppe von Post-Universaldienstleistern begrenzt ist. Denn die planerische – hier aus dem Jahre 1971 herrührende und bauplanungsrechtlich zulässige – Festsetzung ist trotz der Privatisierung der Deutschen Bundespost nicht funktionslos und unwirksam geworden. Vielmehr dient eine solche Festsetzung weiterhin der Sicherung der Erbringung von Post-Universaldienstleistungen [im Sinne von § 11 ff. PostG (1998)] im Wege der Standortvorsorge und Flächensicherung für entsprechende Infrastruktureinrichtungen der Grundversorgung mit Postdienstleistungen (Universaldienst).

Vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 30. Juni 2004 – 4 C 3/03 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 11 ff., 20; vgl. zur planungsrechtlichen Zulässigkeit auch: Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 30. Juni 2004 – 4 CN 7/03 –, veröffentlicht unter anderem in juris.

Die Festsetzung kann daher weiter Geltung beanspruchen. Angesichts des mithin äußerst eng gefassten potentiellen Interessentenkreises für das Steuerobjekt spricht nichts dafür, dass der hier mit der dem Kreis der Post-Universaldienstleister zuzurechnenden Mieterin vereinbarte Mietpreis nicht dem üblichen Preis entspräche.

Mithin ist bei der Ermittlung der üblichen Jahresrohmiete des (hier relevanten Erlass-) Jahres 2023, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums zu schätzen ist, von der zu Beginn dieses Jahres vereinbarten (Jahres-)Miete auszugehen.

Dabei ist zur Ermittlung der üblichen Jahres rohmiete hier aber nicht allein die – mit dem Faktor 12 vervielfältigte – Monatsmiete von Bedeutung, die für den 1. Januar 2023 vereinbart war; nach deren Maßgabe hätte die Ertragsminderung, die durch den Leerstand des Steuerobjekts ab dem 1. Juli 2023 verursacht worden ist, die 50-%-Grenze der Erlassrelevanz nicht überstiegen.

Da es Ziel einer abgabenrechtlichen Schätzung ist, bezogen auf den jeweils festgestellten Sachverhalt die zu schätzenden Grundlagen der Abgabenerhebung durch Wahrscheinlichkeitsüberlegungen zahlenmäßig so zu bestimmen, dass sie der Wirklichkeit möglichst nahekommen,

vgl. BFH, Urteile vom 25. März 2015 – X R 20/13 –, juris, dort insbesondere Rn. 60 (= BFHE 249, 390) und vom 18. Dezember 1984 – VIII R 195/82 –, juris, dort insbesondere Rn. 42 (= BFHE 142, 558); Trzaskalik in Hübschmann/Hepp/Spitaler, Kommentar zur AO und FGO, 162 AO Rn. 38 (Stand: November 1997),

kann bei der Schätzung der zugrundezulegenden Miete hier nicht außer acht gelassen werden, dass nach § 6 des bereits seit langem laufenden Mietvertrages der Mietzins einer Wertsicherungsklausel unterworfen war (vgl. Beiakte Heft 1 Bl. 61).

Nach dieser Klausel (§ 6 Abs. 1 S. 1 des Vertrages) änderte sich der Mietzins bei Erfüllung der Steigerungsvoraussetzungen automatisch , ohne dass es einer Mitteilung bedurfte. Nach den Angaben der Klägerin kam es wegen Erfüllung der in der Wertsicherungsklausel vorgesehenen Index-Änderungen auch zu einer Mietsteigerung ab dem 1. Februar 2023. An den Angaben der Klägerin zu zweifeln, dass es aufgrund der Wertsicherungsklausel zu einer Mieterhöhung mit Wirkung zum 1. Februar 2023 gekommen ist, besteht kein Anlass. Die Behauptung der Mieterhöhung für die Zeit ab Februar 2023 ist von der Klägerin nämlich durch die Vorlage eines entsprechenden Auszuges aus dem „Kontoblatt Personenkonto“, das von ihr wegen des Mietobjekts und deren Mieterin geführt wurde (vgl. Beiakte Heft 1, Bl. 103), unterfüttert worden.

Da der (automatische) Eintritt einer Mieterhöhung im Laufe des Erlassjahres 2023 aufgrund der Entwicklung der Verbraucherpreise, die nach § 6 des Vertrages der Wertsicherungsklausel als Index zugrunde gelegt worden waren [vereinbarter Index: Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes für Deutschland (Basis 2000 gleich 100)], auf – zu Beginn des Erlassjahres – absehbaren, jedenfalls nicht fernliegenden Umständen beruhte, ist die im Februar 2023 erfolgte Mietsteigerung in die Ermittlung des üblichen Jahresrohertrages einzubeziehen, um den Anforderungen an eine sachgerechte Schätzung zu genügen.

Nur der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass auch keinerlei Anlass für die Annahme besteht, dass es an einem anerkennungsfähigen normalen Rohertrag überhaupt und infolgedessen auch an einer erlassrelevanten Ertragsminderung fehlen könnte, weil das Steuerobjekt in seinem gegenwärtigen Zustand auf Dauer rechtlich unbenutzbar wäre, da sich der potentielle Nutzerkreis wegen der planungsrechtlichen Vorgaben zur Art der Nutzung in einem sehr engen Rahmen hält. An einem solchen Anlass fehlt es mit Blick darauf, dass das Objekt im hier betroffenen Erlassjahr noch bis zum 30. Juni vermietet war.

Nach Maßgabe der vorstehenden Erwägungen übersteigt der Ertragsausfall, den die Klägerin im Erlassjahr 2023 durch den (einnahmenlosen) Leerstand des Steuerobjektes ab dem 1. Juli 2023 hinnehmen musste, die ertragsrelevante 50-Prozent-Grenze, da der ausgefallene „übliche Rohertrag“ der zweiten Jahreshälfte den vereinnahmten „üblichen Rohertrag“ der ersten Jahreshälfte übersteigt.

2.

Die Klägerin als Steuerschuldner hat diese Ertragsminderung – im Sinne der zweiten grundsteuerrechtlichen Erlassvoraussetzung – auch „nicht zu vertreten“.

Ein Grundsteuerpflichtiger hat nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 146 und 150/81 -, sowie vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris.

Vorliegend bestehen keine Gründe, die der Erfüllung des Tatbestandsmerkmals des „Nicht-zu vertreten-Habens“ der Ertragsminderung entgegenstünden. Dies gilt zum einen, soweit es um die Frage ausreichender Vermietungsbemühungen zur Abwendung des Ertragsausfalls geht; solche hat die Klägerin nämlich entfaltet (a.). Dies gilt aber auch, soweit es um die Frage geht, ob sich die Klägerin wegen des Erwerbs eines Steuerobjekts der hier in Rede stehenden Art den Ertragsausfall in erlasschädlicher Weise selbst zuzuschreiben hat; denn auch das ist nicht der Fall (b.).

a.

Die Klägerin hat die Ertragsminderung im grundsteuerrechtlichen Sinne zum einen „nicht zu vertreten“, weil sie hinreichende Vermietungsbemühungen entfaltet hat.

Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität etwa fehlender Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass die fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1648/12 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 50 f.

Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1648/12 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 53 f.

Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Auf der anderen Seite ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1648/12 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 55 f.

Gemessen an diesen Maßstäben kann festgestellt werden, dass es keine Vermietungsbemühungen gibt, deren Fehlen dazu geführt hätte, dass die Klägerin die Ertragsminderung hätte vertreten müssen.

Dass die Klägerin das Steuerobjekt im oben genannten Sinne an den Markt gebracht hat, ist für das Gericht nicht zweifelhaft. Sie hat ausweislich der bereits im Verwaltungsverfahren vorgelegten Unterlagen schon im Jahre 2020/21 über einen international – und nach ihren Angaben in der ergänzenden Klagebegründung in der Sache auch heute noch für sie – tätigen Makler (vergeblich) versucht, einen Nachmieter zu finden; ausweislich der ergänzenden Klagebegründung hat sie auch in der Folgezeit zwecks Vermarktung des Objektes zudem Kontakt zu diversen Maklern aufgenommen und im Laufe der Zeit zudem über 100 potentielle Mieter selbst direkt angesprochen (vgl. Schriftsatz vom 8. Mai 2025 – Antworten zu gg. bis hh. mit Anlagen).

Ein (weit gediehener) Vermietungsversuch aus dem Jahre 2023 an ein Unternehmen, das Fitnessstudios betreibt, blieb im Hinblick auf die planungsrechtliche Unzulässigkeit dieser Nutzung – unstreitig – erfolglos.

Zwischen den Beteiligten ist i.Ü. unstreitig, dass aufgrund der oben genannten, wirksamen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen über die Art der zulässigen Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks nur ein äußerst beschränkter Interessentenkreis (Post-Universaldienstleister) für eine Neuvermietung des Steuerobjekts in Betracht kommt.

Vor diesem Hintergrund wären – von der Beklagten auch nicht gestellte – Forderungen nach einer Bewerbung des Objekts im Internet oder in Printmedien wegen handgreiflicher Aussichtslosigkeit unzumutbar.

Als hinreichende Vermietungsbemühungen sind daher nach Auffassung des Gerichts hier wegen der Besonderheiten des Einzelfalles, der durch einen äußerst eng gefassten Interessentenkreis gekennzeichnet ist, ausnahmsweise bereits die persönliche Ansprache von potentiellen Interessenten durch die Klägerin oder die Beauftragung eines Maklers mit der Vermarktung zu bewerten.

Solche Bemühungen hat die Klägerin – wie dargelegt – entfaltet. Dabei blieb selbst eine Ansprache eines Postdienstleisters („B.“), die allerdings erst für das Jahr 2024 dokumentiert ist (vgl. Schriftsatz vom 8. Mai 2025 – Antworten zu ii. mit Anlage) bezeichnenderweise ohne Erfolg.

b.

Die Klägerin hat – entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung – die Ertragsminderung aber auch deswegen im grundsteuerrechtlichen Sinne „nicht zu vertreten“, weil sie sich den Ertragsausfall nicht schon wegen des Erwerbs eines Steuerobjekts der hier in Rede Art – als einem ihr zurechenbaren ertragsschädlichen Verhalten im grundsteuerrechtlichen Sinne – selbst zuzuschreiben hätte. Die Klägerin hat den Ertragsausfall nämlich weder wegen des Erwerbs eines nur befristet vermieteten Steuerobjekts (aa.) noch wegen des Erwerbs eines nur einen sehr beschränkten (Miet-)Interessentenkreis ansprechenden Steuerobjektes (dazu bb. und cc.) „zu vertreten“.

aa.

Ein Ertragsausfall, der – wie hier – bei einer längerfristigen rentierlichen Vermietung Folge des Auslaufens einer vereinbarten Festmietdauer ist, ist von einem Steuerpflichtigen „nicht zu vertreten“. Denn ein Steuerpflichtige hat eine nach dem Auslaufen eines solchen Vertrages ggf. eintretende Ertragsminderung weder durch ein ihm im grundsteuererlassrechtlichen Sinne (negativ) zurechenbares Verhalten – nämlich durch den Abschluss eines Vertrages mit fester Mietdauer – herbeigeführt noch hätte er diesen Ertragsausfall durch ihm zumutbare Maßnahmen – nämlich durch einen Verzicht auf den Abschluss eines Vertrages mit fester Mietdauer – verhindern können.

Einem Steuerpflichtigen ist es grundsteuerrechtlich nicht anzusinnen, auf den Abschluss eines längerfristigen ertragssichernden Mietvertrages mit fester Mietdauer zu verzichten, d.h. hier auf den Abschluss eines Vertrages zu verzichten, der im Zeitpunkt der Befristungsvereinbarung im Juni 2019 bzw. im Zeitpunkt des alsbald darauf erfolgten Erwerbs des Steuerobjektes durch die Klägerin noch bzw. annähernd noch vier Jahre lief.

Bei der Bewertung, ob ein Verhalten bzw. dessen Unterlassen im Sinne des Tatbestandsmerkmals des „Nicht-zu-vertreten-Habens“ erlassschädlich ist oder nicht, ist auch in den Blick zu nehmen, ob das in einem Erlasszusammenhang in Rede stehende Verhalten bzw. Unterlassen wirtschaftlich zumutbar ist oder nicht.

Vgl. in diesem Zusammenhang z.B. dazu, dass Maßnahmen, die dazu beitragen könnten, eine Ertragsminderung zu reduzieren, wirtschaftlich zumutbar sein müssen: Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 21.

Dies zugrunde gelegt überschritte es – aus dem Blickwinkel eines wirtschaftlich vernünftig handelnden Steuerpflichtigen, auch unter angemessener Berücksichtigung der Grundsteuerinteressen der Gemeinde – die Grenzen des Zumutbaren, auf die vage – und hier mit Blick auf den betroffenen, sehr engen Interessentenkreis sogar als eher fernliegend zu bewertende – Hoffnung hin, einen Mieter zu finden, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließen würde, auf den Abschluss eines längerfristigen rentierlichen Mietvertrages mit fester Mietdauer zu verzichten. D. h. mit anderen Worten, es ist einem Steuerpflichtigen wirtschaftlich nicht zuzumuten, auf den Anschluss eines solchen Vertrages zu verzichten, nur um sich Jahre später grundsteuerrechtlich den „Vorwurf“ zu ersparen, einen nach Ablauf des Vertrages eventuell eintretenden Ertragsausfall „zu vertreten“ zu haben.

Für die Sachgerechtigkeit der Bewertung, dass der Abschluss eines längerfristig laufenden, aber befristeten Mietvertrages nicht erlassschädlich ist, wenn nach Ablauf der Vertragsfrist, d. h. mehrere Jahre nach dem Vertragsschluss ein Ertragsausfall eintritt, spricht zudem folgende Erwägung:

Auch ein auf unbestimmte Dauer geschlossenes Mietverhältnis kann jederzeit innerhalb der Kündigungsfristen durch eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters beendet werden. Eine solche Kündigung liegt (regelmäßig) mit der Folge außerhalb des Einflussbereiches eines Steuerpflichtigen, dass ein darauf beruhender Ertragsausfall insoweit „nicht zu vertreten“ wäre. Auch ein auf unbegrenzte Zeit geschlossener Mietvertrag kann also zeitig enden und alsbald zu einer Ertragslosigkeit des Grundstücks führen. Der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages „sichert“ mithin auch nicht zuverlässig vor einem innerhalb weniger Jahre möglicherweise eintretenden Ertragsausfall. Es besteht daher nach Überzeugung des Gerichts hinsichtlich der hier in Rede stehenden Fallgruppen unter Wertungsgesichtspunkten kein solch gravierender Unterschied, dass Anlass bestünde, sie grundsteuererlassrechtlich unterschiedlich zu behandeln.

Die vorstehenden Erwägungen gelten entsprechend für einen Steuerpflichtigen, der wie die Klägerin die Befristung des Mietverhältnisses nicht selbst vereinbart hatte, sondern als Grundstückserwerber in einen noch längerfristig geltenden Mietvertrag eingetreten ist; denn auch für einen solchen Steuerpflichtigen überschritte es die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren, auf den Erwerb eines längerfristig rentierlich vermieteten Objektes zu verzichten, nur um sich Jahre später grundsteuerrechtlich den „Vorwurf“ zu ersparen, einen nach Ablauf des Vertrages eventuell eintretenden Ertragsausfall „zu vertreten“ zu haben.

bb.

Auch die beklagtenseits vertretene Auffassung, die Klägerin habe den eingetretenen Ertragsausfall wegen des Erwerbs eines Steuerobjektes, das nur an einen sehr engen Interessentenkreis zu vermieten ist, selbst „zu vertreten“, greift hier nicht durch. Diese Auffassung kann nämlich nicht (mehr) mit der Erwägung begründet werden, dass in einem solchen Fall ein ggf. längerer Leerstand nicht „atypisch“ und ein darauf beruhender Ertragsausfall vielmehr gleichsam typisch und daher nicht erlassrelevant sei.

An der früher durch das Bundesverwaltungsgericht vertretenen Annahme, dass für einen Grundsteuererlass auch die ungeschriebenen Merkmale der „Atypik“ und der „vorübergehenden Dauer“ der Ertragsminderung zu erfüllen seien,

vgl. zu dieser Annahme und deren Aufgabe: Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 11,

ist nämlich nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen jedenfalls nach der Änderung des § 33 GrStG durch das Jahressteuergesetz 2009 nicht mehr festzuhalten. Denn der Gesetzgeber hat unter ausdrücklicher Bezugnahme auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 24. Oktober 2007, wonach die Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer keine Erlassvoraussetzungen seien, die Voraussetzungen für den Erlass durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem ein Erlass in Betracht kommen kann, verschärft und die Erlasshöhe abgesenkt, um einerseits die Mindereinnahmen für die Gemeinden in Grenzen zu halten, andererseits aber – wenn auch eingeschränkt – einen Erlass für den Steuerschuldner grundsätzlich weiter zu ermöglichen.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 28. Februar 2011 – 14 A 1711/08 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 45 f., unter Bezugnahme auf den Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108, S. 62.

Der Gesetzgeber hat also in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht etwa die bislang ungeschriebenen und vom Bundesfinanzhof als nicht gefordert eingestuften Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen, sondern mit Rücksicht auf diese Rechtsprechung anderweitige Verschärfungen der Erlassvoraussetzungen und eine Minderung der Erlasshöhe eingeführt. Das kann nur dahin verstanden werden, dass sich der Gesetzgeber die Auslegung des Bundesfinanzhofs für die neue Rechtslage zu eigen gemacht hat. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass er sich nur die Auffassung zu eigen machen wollte, die Aufgabe der Merkmale der Atypik und vorübergehenden Dauer beschränke sich auf den Fall des strukturellen Leerstands, liegen nicht vor. Der Umstand, dass allein struktureller Leerstand in der Gesetzesbegründung angesprochen wird, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die in der Gesetzesbegründung genannte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesverwaltungsgerichts sich mit diesem Gesichtspunkt befasst.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 28. Februar 2011 – 14 A 1711/08 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 45 f., und Urteil vom 20. November 2012 – 14 A 580/11 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 22 ff., in dem diese Einschätzung nochmals bestätigt wird.

Dementsprechend ist auch die Rechtsprechung überholt, nach der bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis infrage kommt, ein längerer Leerstand zwischen mehreren Mietverträgen keinen Umstand begründete, der einen Grundsteuererlass rechtfertigte; denn diese Rechtsprechung betraf Erlasszeiträume, die vor der hier in Rede stehenden Gesetzesänderung lagen, und stellte in ihrer Begründung jeweils gerade auf die fehlende „Atypik“ des Ertragsausfalls in diesen Fällen ab.

Vgl. für die Erlassschädlichkeit einer Ertragsminderung wegen fehlender Atypik wegen besonderer Verwendungsprofile z.B.: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 26. März 2009 – 14 A 3168/07 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 29 ff. (Fall eines Fitnessstudios – betroffenes Erlassjahr: 2006); Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 13. März 2006 – N01 S 1002/05 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 23 und 25 (Fall eines Logistikcenters für Buchversandhandel); Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2005 – 4 B 04.1948 –, veröffentlicht unter anderem in juris, der dort insbesondere Rn. 14 (Fall eines Hochregallagers).

An der Einschätzung, dass die Klägerin den hier in Rede stehenden Ertragsausfall wegen des Erwerbs eines Steuerobjektes, das nur an einen sehr engen Interessentenkreis zu vermieten ist, nicht „zu vertreten“ hat, ändert es auch nichts, dass es sich bei der Grundsteuer um eine grundsätzlich ertragsunabhängige Abgabe handelt.

Zwar ist die Grundsteuer eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage des Grundstückswertes erhoben wird (vgl. §§ 2 und 13 ff. GrStG), und deshalb grundsätzlich auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Aus einer mangelhaften Ertragslage eines Grundstücks lässt sich deshalb – abgesehen von den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen in §§ 32 und 33 GrStG – eine zum Billigkeitserlass berechtigende sachliche Härte nicht herleiten.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 10. Februar 1994 – 8 B 229/93 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 8.

Aus dem Charakter der Grundsteuer als ertragsunabhängiger Real- oder Objektsteuer lässt sich aber gerade mit Blick auf die genannten Erlassregelungen, die die Voraussetzung einer „Atypik“ der Ertragsminderung aus den oben genannten Gründe nicht mehr kennen, nicht entnehmen, dass ein Steuerpflichtiger, der ein längerfristig rentierlich vermietetes Grundstück erworben hat, eine Jahre später eintretende Ertragsminderung erlassrechtlich als selbst „verschuldeten“ Ertragsausfall grundsteuerrechtlich hinzunehmen hätte, wenn das Objekt nur ein sehr schmales „Verwendungsprofil“ hat. Da in einem solchen Fall eine längere Zeit eines leerstandbedingten Ertragsausfalls nach Beendigung eines Mietverhältnisses sehr nahe liegt, läge in der Annahme, dass ein solcher Leerstand vom Steuerpflichtigen „zu vertreten“ wäre, eine gesetzeswidrige Wiedereinführung des ungeschriebenen Tatbestandsmerkmals der Atypik durch die Hintertür.

Der Fall des Erwerbs eines rentierlich vermieteten (!) Objekts, für das es nur einen sehr engen Kreis von Mietinteressenten gibt, liegt hinsichtlich der „Willentlichkeit“ des „Verursachungsbeitrages“ des Steuerpflichtigen zu einem späteren Ertragsausfall auch völlig anders, als etwa der Fall, in dem ein Steuerpflichtiger ein baufälliges und sanierungsbedürftiges Gebäude oder ein umbaubedürftiges Objekt erwirbt. In einem solchen Fall hat der Steuerpflichtige den Ertragsausfall „zu vertreten“, weil er sich von Anfang an entschieden hat, in ein Objekt zu investieren, das während der erforderlichen Sanierungs- oder Umbauzeit zwangsläufig leer stehen wird. Die damit verbundene, von vorn herein bestehende Ertragslosigkeit fällt aufgrund ihrer „Willentlichkeit“ in den Einfluss- und Risikobereich des Steuerpflichtigen.

Vgl. in diesem Sinne für den Fall des Erwerbs eines baufälligen und sanierungsbedürftigen Gebäudes: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 27. März 2007 – 14 A 197/06 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 6, und für den Fall des Erwerbs eines umbaubedürftigen Gebäudes: Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 30. März 2005 – 4 B 01.1818 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 18; in beiden Fällen wurde Tatbestandsmerkmal des „Nicht-zu-vertreten-Habens“ unabhängig von der Frage der Typik oder Atypik des Ertragsausfalls verneint.

Denn der Steuerpflichtige hat in diesen Fällen beim Erwerb sehenden Auges und von Anfang an die Ertragslosigkeit hingenommen.

Entsprechendes gilt für den Fall, in dem ein Steuerpflichtiger zu Beginn eines Mietverhältnisses zwecks besserer Vermietbarkeit auf die Forderung der vollen üblichen Miete verzichtet. Ein solches Handeln ist tatsächlich erlassschädlich, weil eine solche Vertragsgestaltung unter Einnahmeverzicht – unabhängig davon, dass dies im Einzelfall wirtschaftlich sinnvoll sein mag – auf einem eigenen Willensentschluss des Steuerzahlers beruht, der die Annahme, er habe die Ertragsminderung nicht zu vertreten, ausschließt.

Vgl. zu einem solchen Fall: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 26. Juli 2013 – 14 A 1471/13 –, veröffentlicht unter anderem in juris, siehe dort insbesondere Rn. 9 ff.

Auch dieser Fall unterscheidet sich von der hier in Rede stehende Fallkonstellation wesentlich, weil bei einem solchen Mietverzicht der Steuerpflichtige die Ertragsminderung von Anfang an sehenden Auges hingenommen hat.

cc.

Schließlich liegt auch die Änderung der bauplanungsrechtlichen Vorgaben über die Art der Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks, die dessen Verwertbarkeit am Mietmarkt stärkstens einengen, in der Hand der Beklagten als plan(-änderungs-) berechtigter Gemeinde und nicht in der der planunterworfenen Klägerin, so dass diese das Ertragloswerden des rentierlich vermietet erworbenen Steuerobjektes nach dem Auslauf des Mietvertrages auch insoweit „nicht zu vertreten“ hat.

3.

Hat die Klägerin nach dem bisher Gesagten im Erlassjahr 2023 einen Ertragsausfall von mehr als 50 % des normalen Rohertrags erlitten und ist dieser Ertragsausfall – auch in diesem Umfang – nicht von ihr zu vertreten, beläuft sich der Erlassanspruch auf die geltend gemachte Höhe von 25 % der festgesetzten Grundsteuer.

4.

Die Klägerin hat auch den – drittens – erforderlichen Erlassantrag im Januar 2024 und damit rechtzeitig, d.h. bis zum 31. März des dem Erlasszeitraum des Jahres 2023 folgenden Jahres (§ 34 Abs. 2 GrStG) gestellt.

5.

Schließlich steht – viertens – dem Erlass auch nicht die Regelung in § 33 Abs. 5 GrStG entgegen. Nach dieser Bestimmung ist eine Ertragsminderung dann kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Dieser Ausschlusstatbestand greift hier für das Erlassjahr 2023 schon deswegen nicht, weil das Steuerobjekt bis zur Mitte des Jahres 2023 vermietet war. Infolgedessen hätte eine die Grundbesitzung eventuell im bewertungsrechtlichen Sinne betreffende (Wert-)Änderung, die durch Fortschreibung des Einheitswertes hätte berücksichtigt werden können, allenfalls erst ab dem Jahre 2024 von Bedeutung sein können. Denn gemäß § 9 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.

Nach allem hat die Klage also Erfolg.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich beantragt werden, dass das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzureichen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtigten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

18.669,71 Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 3 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der beantragten Geldleistung (Erlass der für das Jahr 2023 i.H.v. 74.678,83 Euro festgesetzten Grundsteuer um 25 %).

Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.