Verwaltungsgericht Köln, 8. Kammer — 8 K 10075/16

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung, hilfsweise eines Vorbescheids für das Grundstück C.----------straße 000 in Köln.

Das Vorhabengrundstück mit der grundbuchlichen Bezeichnung Gemarkung M. , Flur 0, Flurstück 0000/0 ist derzeit mit einem zweistöckigen Gebäude mit Satteldach samt einstöckigem Anbau mit Flachdach sowie einer Lagerfläche bzw. einem Parkplatz bebaut. Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

Am 10. März 2015 erteilte die Beklagte der B. F. und F1. GmbH einen Vorbescheid über die „Klärung des Planungsrechts (Bebauungsgenehmigung) für Anbau, Umbau und Umnutzung des vorhandenen Gebäudes zu einer Spielstätte mit 12 Geldspielgeräten unter 150 m²“. Die mit dem Antrag gestellte Frage lautet: „Ist an dem genannten Standort eine Spielstätte mit einer Konzession für 12 Geldspielgeräte, unter 150 m², planungsrechtlich genehmigungsfähig?“. Auf dem Lageplan in den Antragsunterlagen ist ein Anbau von 10 m x 8,98 m an das bestehende Gebäude dargestellt, die Gesamtnutzfläche beträgt ausweislich der Stellplatzberechnung 247,8 m² mit einer Nutzung von 150 m² als Spielstätte. Die Verlängerung dieses Vorbescheids ist Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit dem Aktenzeichen 8 K 124/18.

Am 22. März 2016 reichte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau einer Gewerbeimmobilie mit Imbiss, Backstore, Büros, Spielstätte und Billard ein. Ausweislich der Bauvorlagen handelt es sich bei dem Vorhaben um ein zweistöckiges Gebäude mit Staffelgeschoss. Das Gebäude soll laut Bauvorlagen neben einer Spielstätte mit 149,60m² ein Billardcafé mit 150,77 m², einen Backstore mit 49,58 m², einen Imbiss mit 43,54 m² und Büroflächen mit 83,97 m² im OG und 102,38 m² im Staffelgeschoss (jeweils Netto-Nutzflächen) sowie im Kellergeschoss eine Tiefgarage beherbergen.

Nachdem sie die Klägerin mit Schreiben vom 14. Juli 2016 angehört hatte, lehnte die Beklagte den Antrag mit Bescheid vom 10. Oktober 2016 ab.

Zur Begründung führte die Beklagte aus, der Vorbescheid vom 10. März 2015 entfalte für das beantragte Vorhaben keine Bindungswirkung, da das beantragte Vorhaben einen erheblich größeren Neubau vorsehe. Bestandsschutz sei nicht gegeben, weil das bestehende Gebäude abgerissen und ein neues errichtet werden solle. Der maßgebliche Umgebungsbereich des Vorhabengrundstücks stelle sich als Gemengelage dar und sei demgemäß nach § 34 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen. Er reiche von der C.----------straße Nr. 000 inklusive dem unbebauten Straßenrandbereich dazwischen bis Nr. 000. Die rückwärtige Bebauung der B1. Straße im hinteren Bereich des Vorhabengrundstücks, die sich durch Gewerbenutzung auszeichne, sei außer acht zu lassen. Es befänden sich prägende Gebäude mit Wohnnutzung entlang der C.----------straße . Im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung werde der maßgebliche Umgebungsbereich geprägt durch die Straßenrandbebauung mit freistehenden Gebäuden, die deutlich vom Straßenrand der C.----------straße zurücksprängen. Die Neubauplanung nehme nahezu das gesamte Flurstück in Anspruch. Die Bebauung solle bis an die Kante des öffentlichen Straßenlandes geführt werden und befände sich damit außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Die geplante Baumasse auf dem Grundstück sei erheblich größer als auf den maßgeblichen Nachbargrundstücken.

Die Klägerin hat am 10. November 2016 Klage erhoben, die sie am 17. Mai 2018 um einen auf Erteilung eines Vorbescheides gerichteten Hilfsantrag erweitert hat.

Sie trägt zur Begründung vor, die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung sei mit dem Vorbescheid vom 10. März 2015 festgestellt worden; bauplanungsrechtliche Einwände könnten dem Vorhaben daher insoweit nicht entgegengehalten werden. Das beantragte Vorhaben sei zwar insgesamt größer als das Vorbescheidsvorhaben, die geplante Spielstätte sei aber gleich groß geblieben. Somit sei jedenfalls die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung als Spielstätte festgestellt worden. Selbst wenn man davon ausgehe, dass die Bindungswirkung des Vorbescheids für das vorliegende Vorhaben nicht greife, sei dieses doch öffentlich-rechtlich zulässig. Das Vorhaben füge sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Zu dieser gehöre neben der C.----------straße 000-000 auch noch die sonstige im Hinterland bestehende Bebauung bis zur B1. Straße mit den dort vorhandenen Gewerbebetrieben. Es liege eine Gemengelage mit einer Tendenz zu einem Gewerbegebiet vor, da sich in diesem Bereich hauptsächlich Gewerbebetriebe sowie Tankstellen befänden. Die Wohnnutzung nehme dagegen einen untergeordneten Teil ein. Zwar sei für die Vergnügungsstätte kein Vorbild vorhanden, jedoch begründe bzw. erhöhe das Vorhaben im Verhältnis zu seiner Umgebung keine bewältigungsbedürftigen Spannungen. Negative städtebauliche Entwicklungen durch eine Vorbildwirkung des Vorhabens seien in Ermangelung freier Grundstücke in der Umgebung nicht zu befürchten, auch gebe es keine Anhaltspunkte für mögliche Umnutzungen bestehender Anlagen. Störende Auswirkungen auf Gewerbebetriebe seien nicht zu erwarten. Die vorhandenen Wohnnutzungen bildeten demgegenüber nur einen untergeordneten Teil. Bodenrechtliche Spannungen seien nicht zu befürchten, da die nähere Umgebung bereits eine Tendenz zu einem Gewerbegebiet kennzeichne. Das Vorhaben füge sich auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ein. Es werde nicht gegen vermeintliche Baufluchtlinien verstoßen. Die vorhandene Bebauung stelle sich im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche als uneinheitlich dar. Lediglich die Gebäude östlich des Vorhabengrundstücks (Flurstücke 0000, 000, 000, 0000) stünden in einer geraden Linie zur C.----------straße . Alle übrigen Gebäude, beispielsweise der B2. -Markt, das N. -Restaurant, die F2. -Tankstelle und die B3. -Werkstatt seien uneinheitlich entlang der C.----------straße platziert. Eine derart diffuse Bebauung bedeute jedoch keine zusätzliche Zulassungsschranke, sondern vielmehr eine grundsätzlich weite Zulassungsmöglichkeit. Selbst wenn man von einer faktischen Baulinie ausgehe, sei jedoch der besondere Zuschnitt des Vorhabengrundstücks zu beachten: Es springe, ebenso wie die Flurstücke 0000 und 0000, hervor. Ziehe man die Baulinie unter Zugrundelegung der Flurstücke 0000, 000, 000 und 0000, so liege das Vorhabengrundstück stets außerhalb der Baulinie und eine Bebauung wäre ausgeschlossen. Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche sei zudem der vorhandene Bestand zu beachten, der insoweit als Vorbild diene. Die geplante Bebauung halte sich im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche in diesem Rahmen. Die Baumasse des Vorhabens sei in der näheren Umgebung nicht gänzlich ohne Vorbild. Beispiele seien die F2. -Tankstelle, die B3. -Werkstatt, das N1. -Restaurant sowie die K. -Tankstelle. Selbst wenn man davon ausgehe, dass das Bauvorhaben das Maß der baulichen Nutzung in der näheren Umgebung überschreite, so tue es dies nicht in einem unangemessenen Maße, das bodenrechtliche Spannungen hervorrufe.

Zur Begründung ihres Hilfsantrags trägt die Klägerin vor, die Nachweise der Standsicherheit, des Wärmeschutzes und des Schallschutzes habe sie noch nicht eingereicht, weil sie die Investitionen für diese Nachweise zunächst vermeiden wolle.

Die Klägerin beantragt,

den Ablehnungsbescheid vom 10. Oktober 2016, Az. 00/X00/0000/0000 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die am 22. März 2016 beantragte Baugenehmigung zu erteilen,

hilfsweise,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 10. Oktober 2016, Az. 00/X00/0000/0000 zu verpflichten, auf den Antrag vom 22. März 2016 einen umfassenden Vorbescheid unter Ausklammerung von § 15 BauO NRW (Standsicherheit) und § 18 BauO NRW (Wärmeschutz, Schallschutz) zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung nimmt sie auf die Begründung des Bescheids vom 10. Oktober 2016 Bezug und trägt ergänzend vor, der Antrag sei bereits formell nicht bescheidungsfähig. Der Lageplan zeige entgegen § 3 Abs. 1 Nr. 6 BauPrüfVO NRW weder die derzeit auf dem Vorhabengrundstück vorhandene Bebauung noch die angrenzenden Grundstücke. Ferner fehle entgegen § 7 BauPrüfVO eine Übereinstimmungserklärung hinsichtlich der später eingereichten Nutzflächenberechnung. Auch in sachlicher Hinsicht sei das Vorhaben nicht genehmigungsfähig. Der ergangene Vorbescheid entfalte für das beantragte Vorhaben keine Bindungswirkung, da dieses wesentlich vom Vorbescheidsvorhaben abweiche. So weise das beantragte Vorhaben unter anderem eine Verdopplung der Nutzfläche auf. Statt eines Umbaus und Anbaus wie im Vorbescheid beantragt, werde nun zudem ein kompletter Neubau beantragt. Die für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des beantragten Vorhabens maßgebliche nähere Umgebung reiche bis zur B1. Straße. Das Vorhaben der Klägerin füge sich in diese Gemengelage jedoch nicht ein. Es seien bodenrechtliche Spannungen zu befürchten, weil das Vorhaben eine negative Vorbildwirkung für die Ansiedlung weiterer Spielstätten in den umliegenden Gewerbeimmobilien entfalten könne. Die Spielstätte sei von ihrer Fläche her kerngebietstypisch. Eine Tendenz zum Gewerbegebiet bestehe nicht, es sei unwahrscheinlich, dass es sich bei den Wohnungen um solche für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter handle. Das beantragte Vorhaben füge sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Bebauung der Flurstücke 0000, 000, 000 und 0000 bilde eine faktische Baugrenze, die von dem Vorhaben nicht eingehalten werde. Das Vorhabengrundstück sei damit im Ergebnis nicht überbaubar, da eine Bebauung stets außerhalb der faktischen Baugrenze liegen werde. Die vorhandene Bebauung könne nicht als Vorbild dienen, weil die geplante Bebauung sich, im Unterschied zur vorhandenen Bebauung, auf die gesamte Grundstücksfläche erstrecke. Ein Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung sei ferner nicht gegeben, weil auf keinem der vergleichsweise herangezogenen Grundstücke flächenmäßig nahezu das gesamte Flurstück bebaut worden sei. Im Hinblick auf den Hilfsantrag trägt die Beklagte vor, dass die Klägerin in ihrem Bauantrag die Vorlage der Nachweise der Standsicherheit, des Wärmeschutzes und des Schallschutzes gem. § 11 Abs. 2 BauPrüfVO NRW zugesagt habe. Unabhängig davon widerspreche sie der nachträglichen Klageerweiterung.

Das Gericht hat das Vorhabengrundstück und seine Umgebung am 14. Januar 2019 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf den Inhalt der darüber gefertigten Niederschrift nebst Lichtbildern Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

1.Der zulässige Hauptantrag ist unbegründet.

Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 10. Oktober 2016 ist nicht rechtswidrig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung gem. § 74 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW).

a.Maßgeblich ist gem. § 90 Abs. 4 BauO NRW die BauO NRW in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. Juli 2018 (im Folgenden: BauO NRW). Der am 22. März 2016 eingereichte Bauantrag war unvollständig, denn es fehlten jedenfalls die gem. § 7 BauPrüfVO erforderlichen Übereinstimmungserklärungen hinsichtlich der nachträglich, nämlich am 21. Juni 2016 eingereichten Nutzflächenberechnung vom 14. März 2016, der Kubaturberechnung vom 15. Juni 2016 sowie hinsichtlich am 19. April 2016 und 21. Juni 2016 eingereichter Bauzeichnungen.

b.Dem Vorhaben der Klägerin stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen, § 74 Abs. 1 BauO NRW. Es fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung entgegen § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

aa.Der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit steht der Vorbescheid vom 10. März 2015 nicht entgegen, denn dessen Bindungswirkung erstreckt sich nicht auf das streitgegenständliche Vorhaben.

Es bedarf hierbei nicht der Entscheidung, ob die Klägerin gem. §§ 77 Abs. 1 Satz 4, 58 Abs. 3 BauO NRW Rechtsnachfolgerin der Adressatin des Vorbescheids geworden ist. Denn das streitgegenständliche Vorhaben unterscheidet sich wesentlich von dem Bauvorhaben, das Gegenstand des Bauvorbescheides war.

Die Bindungswirkung eines Vorbescheids entfällt dann, wenn der nachfolgende Bauantrag in rechtserheblicher Weise von den entschiedenen Punkten abweicht, d.h. wenn das Bauvorhaben im Vergleich zum Vorbescheidsvorhaben derartig verändert wird, dass wegen dieser Änderung die Genehmigungsfrage in bodenrechtlicher und/oder bauordnungsrechtlicher Hinsicht erneut aufgeworfen wird.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 30. Oktober 2009 – 10 A 1074/08 –, juris Rn. 63.

Dies ist hier der Fall, denn das beantragte Vorhaben weist ein erheblich größeres Bauvolumen (Erhöhung der Nutzfläche von 247,80 m² auf 579,84 m²) mit zusätzlichen Nutzungen (Backshop, Imbiss, Büros) auf. Auch der Teil „Vergnügungsstätte“ ist durch die Hinzufügung des 150,77 m² großen Billardcafés doppelt so groß wie das Vorbescheidsvorhaben. Ferner hat der Vorbescheid einen Um- und Anbau, das streitgegenständliche Vorhaben aber einen kompletten Neubau zum Gegenstand.

bb.Bauplanungsrechtlich beinhaltet das beantragte Vorhaben eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte (hierzu unter (1)), die sich nach der Art der baulichen Nutzung entgegen dem hier maßgeblichen § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB (hierzu unter (2)) nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (hierzu unter (3)).

(1)Laut den Bauantragsunterlagen soll das geplante Gebäude neben einer Spielstätte mit 149,60m² ein Billardcafé mit 150,77 m², einen Backstore mit 49,58 m², einen Imbiss von 43,54 m² und ein Büro mit 83,97 m² im OG und 102,38 m² im Staffelgeschoss (jeweils Netto-Nutzflächen) sowie im Kellergeschoss eine Tiefgarage beherbergen.

Die Spielstätte und das Billardcafé bilden zusammen eine einheitliche, kerngebietstypische Vergnügungsstätte.

Spielstätten stellen regelmäßig Vergnügungsstätten im Sinne der BauNVO dar.

Vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 130. EL (August 2018), § 34 BauGB Rn. 62.

Auch das Billardcafé ist in der beantragten Konstellation eine Vergnügungsstätte.

Ob Billardcafés eine Vergnügungsstätte darstellen, bemisst sich jeweils nach deren konkreter Ausgestaltung. Insbesondere ist bei der Einordnung eine Abgrenzung von einer Anlage für sportliche Zwecke einerseits und von einer Schank- und Speisewirtschaft andererseits vorzunehmen.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 20. August 1992 – 4 C 54.89 –, juris Rn. 14.

Ausweislich der Grundrisse und Betriebsbeschreibungen soll das im 1. Obergeschoss gelegene Billardcafé eine Nutzungseinheit mit der Spielstätte im Erdgeschoss bilden, mit dem es durch eine Treppe verbunden sein soll. Zusätzlich sollen Internetzugänge, ein Fahrsimulator sowie TV-Spiele angeboten werden. Dies alles spricht für eine Einordnung als einheitliche, die Spielstätte und das Billardcafé umfassende Vergnügungsstätte, bei dem der Besucherkreis und die Atmosphäre der Spielstätte den Besucherkreis und die Atmosphäre des Billardcafés prägen würden und umgekehrt, wobei der Vergnügungscharakter dabei deutlich im Vordergrund stehen würde.

Diese aus der Spielstätte und dem Billardcafé bestehende Vergnügungsstätte ist auch kerngebietstypisch. Ob eine Vergnügungsstätte kerngebietstypisch ist, hängt in erster Linie von der Betriebsgröße ab. Diese wird vor allem durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte und die Besucherplätze bestimmt. Dem für Spielstätten herkömmlich herangezogenen „Schwellenwert“ für die Kerngebietstypik von 100 m² Grundfläche kann dabei die Bedeutung eines wesentlichen Anhalts zukommen. Andere Kriterien sind damit aber nicht ausgeschlossen. Erforderlich ist eine auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende städtebauliche Gesamtbeurteilung. Zu berücksichtigen ist insbesondere, ob die Spielstätte zusammen mit anderen Spielstätten oder auch z. B. Gaststättenbetrieben, die ihre Attraktivität steigern, eine betriebliche Einheit bildet, weil sie mit diesen durch einen gemeinsamen Eingang oder einen unmittelbaren Zugang verbunden ist

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 15. Juni 2012 – 2 A 2992/11 –, juris Rn. 11, 13.

Die aus der Spielstätte und dem Billardcafé bestehende Vergnügungsstätte würde nicht nur mit 300 m² eine den Schwellenwert von 100 m² deutlich überschreitende Größe besitzen, sondern durch den unmittelbar angrenzenden Imbiss und den im selben Gebäude befindlichen Backshop auch eine erhebliche Attraktivität und Anziehungskraft entwickeln, wie sie kerngebietstypischen Vergnügungsstätten für gewöhnlich innewohnt.

(2)Grundlage der bauplanungsrechtlichen Beurteilung ist § 34 Abs. 1 BauGB.

Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben, das - wie hier - im unbeplanten Innenbereich liegt, nur zulässig, wenn es sich u. a. nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Diesen Anforderungen entspricht das streitige Vorhaben nicht.

Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ist nicht als ein faktisches Baugebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB zu qualifizieren.

Die maßgebliche Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen – vom Vorhaben auf die Umgebung sowie in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben – geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2017 – 7 A 206/16 –, juris Rn. 3.

Die Grenzen der näheren Umgebung sind nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen. Es darf aber nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch "prägend" auf dasselbe einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung - und damit die "nähere Umgebung" - reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. Juli 2017 – 2 A 470/15 −, juris Rn. 47.

Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Merkmale gesondert zu bestimmen. Dabei wird die nähere Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in der Regel weiter zu bemessen sein als z.B. bei der überbaubaren Grundstücksfläche oder beim Maß der baulichen Nutzung, weil bei den zuletzt genannten Merkmalen die Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art baulicher Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. Juli 2017 – 2 A 470/15 −, juris Rn. 49.

Davon ausgehend wird die maßgebliche nähere Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach dem in der Ortsbesichtigung vom 14. Januar 2019 gewonnenen tatsächlichen Eindruck, den der Berichterstatter der Kammer anhand der hierbei gefertigten Fotografien und der getroffenen Feststellungen vermittelt hat, im Norden von der weitläufigen Kreuzung C.----------straße /B1. Straße, im Osten von den Bahngleisen, im Süden/Südosten von den Transformatoranlagen südlich des B4. -Marktes sowie im Süden/Südwesten sowie Westen von der einheitlichen Wohnnutzung an der B1. Straße begrenzt.

Die so beschriebene nähere Umgebung lässt sich nicht im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB einem faktischen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung zuordnen, in dem das Vorhaben als kerngebietstypische Vergnügungsstätte allgemein oder ausnahmsweise zulässig sein könnte.

Bei der Prüfung, ob die nähere Umgebung einem Baugebiet der BauNVO entspricht, ist alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Weist die nähere Umgebung Merkmale zweier oder mehrerer Baugebiete auf (sog. Gemengelage), so ist § 34 Abs. 2 BauGB nicht anwendbar.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. Juli 1991 – 4 B 1.91 −, juris Rn. 8.

Der oben beschriebene Bereich stellt sich demnach als Gemengelage dar. Das Vorliegen eines faktischen Gewerbegebiets analog § 8 BauNVO scheidet schon aufgrund der Wohnnutzung auf den Grundstücken C.----------straße 000-000 sowie B1. Straße 000-000 aus, wobei es sich ersichtlich nicht ausschließlich um solche für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter i. S. v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO handelt. Auch ein faktisches Mischgebiet analog § 6 BauNVO ist nicht gegeben, denn aufgrund des schon flächenmäßig weit überwiegenden Gewerbeanteils in Form der Supermärkte und Tankstellen, dem Autoteile-Einzelhändler sowie der Autowerkstatt fehlt es an der gem. § 6 Abs. 1 BauNVO erforderlichen prinzipiellen Gleichrangigkeit von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Darauf, ob die Supermärkte und der Autoteilehändler die Grenze zur Großflächigkeit i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO überschreiten, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Für ein faktisches Kerngebiet analog § 7 BauNVO fehlt es an zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(3)In diese Gemengelage fügt sich das beantragte Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung nicht gem. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein.

Die Prüfung des „Einfügens“ in diesem Sinne hat in zwei Schritten zu erfolgen: Zunächst ist zu prüfen, ob sich das Vorhaben innerhalb des sich aus seiner näheren Umgebung ergebenden Rahmens hält (hierzu unter i.). Ist diese Frage zu bejahen, so fügt sich das Vorhaben im Regelfall ein, sofern sich nicht im zweiten Prüfungsschritt ergibt, dass es ausnahmsweise die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung fehlen lässt. Ist die erste Frage dagegen zu verneinen, so fügt sich das Vorhaben im Regelfall nicht ein, sofern es nicht ausnahmsweise weder selbst noch in Folge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (hierzu unter ii.).

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1997 - 4 B 8.97,- juris Rn. 7.

i.Das Vorhaben hält sich nicht innerhalb des sich aus der näheren Umgebung ergebenden Rahmens.

Hierfür wäre erforderlich, dass es in der näheren Umgebung ein "Vorbild" oder eine "Entsprechung" gäbe. Dabei kann grundsätzlich an die Typisierung der Nutzungsarten in der Baunutzungsverordnung angeknüpft werden

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1997 - 4 B 8.97-, juris Rn. 7.

Das beantragte Vorhaben überschreitet den aus der maßgeblichen näheren Umgebung ableitbaren Rahmen, denn eine Vergnügungsstätte ist dort bislang nicht vorhanden.

ii.Das Vorhaben fügt sich auch nicht ausnahmsweise ein, denn es ist infolge seiner Vorbildwirkung geeignet, zu bodenrechtlich beachtlichen Spannungen zu führen.

Ein Vorhaben entfaltet eine Vorbildwirkung, wenn es die Gefahr heraufbeschwört, dass der gegebene Zustand in negativer Richtung in Bewegung gebracht wird. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn der von der Bebauung bisher eingehaltene Rahmen überschritten wird, ohne dass dies durch irgendeine Besonderheit begründet wäre, durch die sich das Baugrundstück von den Nachbargrundstücken unterscheidet. Ob von dem Vorhaben eine solche negative Vorbildwirkung für Nachbargrundstücke ausgehen kann, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls und keiner rechtsgrundsätzlichen Klärung zugänglich.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1999 – 4 B 15.99 -, juris Rn. 6.

Dabei muss hinzukommen, dass das Wirksamwerden der Vorbildwirkung auch in tatsächlicher Hinsicht nicht ganz unwahrscheinlich ist. Wo z.B. ein Gebiet im Wesentlichen bebaut ist und eine Abweichung von der vorhandenen Bebauung - was natürlich auch von der Art der Abweichung abhängt - praktisch nicht mehr zum Vorbild für weitere Vorhaben werden kann, sind als "Widerspruch" anrechenbare Folgewirkungen nicht gegeben.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1974 – IV C 72.72 –, juris Rn. 17.

Davon ausgehend, fügt sich das Vorhaben hier auch nicht ausnahmsweise ein. Denn bei seiner Zulassung würde es seinerseits ein Vorbild darstellen, das die Ablehnung weiterer Nutzungen von Räumlichkeiten auf Grundstücken in der näheren Umgebung als Vergnügungsstätte mindestens erheblich erschwerte.

Dem klägerischen Vortrag, es gebe in der Umgebung keine freien Grundstücke und keine Anhaltspunkte für mögliche Umnutzungen bestehender Anlagen, kann insoweit nicht gefolgt werden.

Die oben eingegrenzte maßgebliche Umgebung ist durch eine lockere und diffuse Bebauung geprägt, bei der die nutzbaren Flächen insbesondere jenseits der C.----------straße , aber auch in den überwiegend als eingeschossigen Garagen- und Lagerbauten genutzten Hinterhoflagen zwischen C1. - und B1. Straße nicht voll ausgenutzt werden. Die Gewerbeflächen an der B1. Straße werden zudem teilweise von einer Vielzahl kleinerer Mieter genutzt; hiermit gehen nach allgemeiner Lebenserfahrung eine gewisse Fluktuation und immer wiederkehrende Leerstände einher und somit regelmäßige Möglichkeiten für Betreiber von Vergnügungsstätten, hier Fuß zu fassen. Ferner würde das streitgegenständliche Vorhaben auch durchaus finanzielle Anreize für Umnutzungen/bauliche Erweiterungen in der näheren Umgebung bieten. Denn es ist davon auszugehen, dass die vergleichsweise große Nutzfläche der Vergnügungsstätte von rund 300 m², zusammen mit dem Imbiss und dem Backshop – ergänzt durch die unmittelbar benachbarte N. -Filiale und die drei Tankstellen – eine ganz erhebliche Anziehungswirkung für ein größeres Publikum ausüben würde, an dem umliegende Vergnügungsstätten dann partizipieren könnten.

Der Vorbildwirkung des streitgegenständlichen Vorhabens kann auch nicht entgegengehalten werden, in der näheren Umgebung könnten bodenrechtliche Spannungen deshalb nicht aufkommen, weil wegen der glücksspielrechtlichen Abstandsregelungen eine weitere Spielstätte nicht genehmigt werden dürfte. Gem. § 16 Abs. 3 Satz 1 zweiter Halbsatz des Gesetzes zur Ausführung des Glücksspielstaatsvertrages für das Land Nordrhein-Westfalen (AG GlüStV NRW) soll eine Erlaubnis für eine Spielhalle nicht erteilt werden, wenn ein Mindestabstand von 350 Metern zu einer anderen Spielhalle unterschritten würde. Ob derartige glücksspielrechtliche Abstandsregelungen im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Beurteilung überhaupt Berücksichtigung finden können, zumal sie keine der Sicherung der städtebaulichen Entwicklung dienende Funktion, sondern vielmehr eine ausschließlich ordnungsrechtliche Zielsetzung mit Blick auf die Gefahren der Spielsucht und damit nicht die Aufgabe haben, städtebaulich konkurrierende Bodennutzungen zum Ausgleich zu bringen,

vgl. im Hinblick auf Abstandsregelungen für Wettbüros OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Oktober 2015 - 10 B 1.14 -, juris Rn. 45 (nachfolgend BVerwG, Beschluss vom 27. Juni 2016 - 4 B 56.15 -, juris),

mag hier dahinstehen. Denn auch unter Berücksichtigung von § 16 Abs. 3 Satz 1 zweiter Halbsatz AG GlüStV NRW sind bodenrechtliche Spannungen nicht etwa aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Denn dem bauplanungsrechtlichen Begriff der „Vergnügungsstätte“ unterfallen, wie schon das streitgegenständliche Vorhaben beweist, nicht nur die von § 16 AG GlüStV NRW erfassten Spielhallen, sondern daneben unter anderem auch Billardcafés, Wettbüros, Diskotheken, Nachtlokale und ähnliche Betriebe.

Vgl. etwa die Aufzählung bei Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 131. EL (Oktober 2018), § 6 BauNVO Rn. 42 ff.

Auch für derartige Anlagen, für die das Abstandsgebot des § 16 AG GlüStV NRW, das im Übrigen als „Soll“-Vorschrift in atypischen Konstellationen auch für Ausnahmen zugänglich ist,

vgl. VG Köln, Urteil vom 29. Januar 2014 – 23 K 2890/13 –, juris Rn. 22,

nicht gilt, könnte das streitgegenständliche Vorhaben Vorbildwirkung entfalten.

Vgl. für den Fall von Wettbüros im Kontext von § 22 Abs. 1 GlückspielVO NRW OVG NRW, Urteil vom 11. Juli 2017 – 2 A 471/15 –, juris Rn. 76 ff. sowie Beschluss vom 20. Dezember 2013 – 4 B 574/13 –, juris Rn. 25.

Dahinstehen kann demnach, ob sich das Vorbescheidsvorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

c.Nach alledem muss nicht vertieft werden, dass die Bauvoranfrage schon aus formellen Gründen nicht positiv zu bescheiden ist, weil der Bauantrag hinsichtlich der nachgereichten Bauvorlagen nicht den Voraussetzungen des § 7 BauPrüfVO NRW entspricht. Gemäß § 7 BauPrüfVO NRW hat der Entwurfsverfasser für den Fall, dass Bauvorlagen zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingereicht oder während des Genehmigungsverfahrens geändert werden, jeweils zu erklären, dass die Bauvorlagen bezüglich ihres Planungs- und Bearbeitungsstandes übereinstimmen. Auch unter Berücksichtigung der in der mündlichen Verhandlung nachgereichten Unterlagen fehlen solche Übereinstimmungserklärungen hinsichtlich der am 19. April 2016 und 21. Juni 2016 eingereichten Bauzeichnungen, die auch inhaltlich von den am 22. März 2016 eingereichten Bauzeichnungen abweichen.

2.Der Hilfsantrag ist zulässig, aber unbegründet.

Der Hilfsantrag ist zulässig.

Es handelt sich um eine nach § 91 Abs. 1 VwGO zulässige, weil sachdienliche Klageänderung. Eine Klageänderung ist regelmäßig sachdienlich, wenn sie die Möglichkeit gibt, den Streitstoff zwischen den Beteiligten endgültig mit zu bereinigen. Dabei darf indes kein wesentlich anderer Streitstoff, für den das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden kann, zur Beurteilung und Entscheidung gestellt werden. Durch den Hilfsantrag, die Beklagte zur Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheids zu verpflichten, hat die Klägerin den Streitstoff nicht wesentlich geändert. Ihr hilfsweises Begehren stellt gegenüber dem ursprünglichen Antrag lediglich ein rechtliches und inhaltliches Minus dar. Die umfassende baurechtliche Genehmigungsfähigkeit war bereits Gegenstand des Verwaltungsverfahrens gewesen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Juni 1997 – 10 A 6264/96 –, juris Rn. 22 f.

Der Hilfsantrag ist unbegründet. Die Klägerin hat aus den unter 1. (Buchstabe b, Doppelbuchstabe bb Ziffer (3)) dargelegten Gründen keinen Anspruch auf den begehrten Vorbescheid, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Frau Richterin am Verwaltungsgericht Dr. von Aswege ist gem. § 3 Abs. 1 MuSchG an der Beifügung ihrer Unterschrift verhindert.

Ohne Mitwirkung der ehrenamtlichen Richter ergeht der

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

180.000,00 €

festgesetzt.

Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG).

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Frau Richterin am Verwaltungsgericht Dr. von Aswege ist gem. § 3 Abs. 1 MuSchG an der Beifügung ihrer Unterschrift verhindert.