Verwaltungsgericht Köln, 4. Kammer — 4 K 4789/19

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Gemarkung N., Flur 00, Flurstück 000/0 mit der Lagebezeichnung F.---straße 00 in N.. Das Haus wurde im Jahr 1898 erbaut. Am 13. Oktober 1987 wurde es auf Antrag des jetzigen Geschäftsführers der Klägerin in die Denkmalliste eingetragen. Ihre denkmalpflegerische Bewertung zur Begründung der Eintragung hat die Beklagte in einer Anlage niedergelegt. Wegen der Einzelheiten wird auf diese Anlage Bezug genommen (Beiakte Heft 1, Bl. 7 f.).

Am 2. April 2014 beantragte die Klägerin erstmalig eine Erlaubnis zur Erneuerung der straßenseitigen Fenster. Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 4. Mai 2015 ab. Zur Begründung hieß es, die straßenseitigen Fenster stammten aus der Erbauungszeit des Denkmals und seien wesentliches Element des ursprünglichen Erscheinungsbildes und der ursprünglichen Substanz. Die beabsichtigte Erneuerung würde den Verlust originaler Substanz bedeuten. Eine zeitgemäße Nutzung, insbesondere in Bezug auf Wärme- und Schallschutz, lasse sich auch unter Beibehaltung der originalen Substanz realisieren. Im Rahmen der daraufhin bei der erkennenden Kammer erhobenen Klage (4 K 2848/15) wurde am 2. November 2015 ein Orts- und Erörterungstermin durchgeführt. Die Beteiligten kamen überein, eine Bestandsaufnahme durch den Beigeladenen vornehmen zu lassen, anhand derer die Machbarkeit und Zumutbarkeit einer Erhaltung der Fenster beurteilt werden könne. Nach Aufhebung des Ablehnungsbescheides wurde der Rechtsstreit für in der Hauptsache erledigt erklärt.

Nachfolgend erstellte der Beigeladene unter dem 14. März 2016 eine gutachterliche Stellungnahme, mit der er nach einer Beschreibung des Zustandes der Fenster verschiedene Maßnahmen empfahl, um diese zu restaurieren und dabei energetisch zu ertüchtigen. Nachfolgend wies die Klägerin darauf hin, dass es keine Fachfirma gebe, die zur Durchführung der empfohlenen Maßnahmen bereit sei. Mit Schreiben vom 11. September 2017 beantragte die Klägerin eine Erlaubnis zur Erneuerung der Fenster nach Maßgabe eines von ihr eingeholten Angebots der Tischlerwerkstatt G. vom 7. Juni 2017. Hierzu reichte die Klägerin eine ebenfalls von ihr in Auftrag gegebene Stellungnahme des öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Tischlergewerbe Herrn C. vom 14. Juli 2017 ein. Danach sei eine Erhaltung der Fenster wirtschaftlich unzumutbar, darüber hinaus würden die Fenster bei einer Erhaltung nicht den heutigen Anforderungen an Wind- und Schlagregendichtigkeit sowie den Vorgaben des Schall- und Wärmeschutzes genügen.

Im Rahmen eines Gesprächstermins am 15. Dezember 2017 beim Beigeladenen erzielten die Beteiligten keine Einigung zur weiteren Vorgehensweise. Im Rahmen der Besprechung wies der Beigeladene darauf hin, dass bei der Frage einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit auch die Ertragsfähigkeit des gesamten Gebäudes zu berücksichtigen sei und die diesbezüglichen Darstellungen in der Stellungnahme des Herrn Bunten unzureichend seien. Ferner seien Fördermittel und Steuervergünstigungen in die Berechnung einzubeziehen.

Mit Schreiben vom 6. September 2018 beantragte die Klägerin erneut die Erteilung einer Erlaubnis zur Erneuerung der Fenster nach Maßgabe des Angebots der Tischlerwerkstatt G. vom 7. Juni 2017. Die Restaurierung der Fenster sei wirtschaftlich unzumutbar. Zudem lasse sich keine Handwerksfirma finden, die die vom Beklagten und Beigeladenen geforderten Maßnahmen ausführen könne. Die Klägerin legte ein weiteres Gutachten des Herrn C. vom 18. Juni 2018 vor, wonach die Kosten der empfohlenen Maßnahmen bei über 140.000 Euro lägen und damit doppelt so hoch seien wie eine Erneuerung gemäß dem Angebot der Firma G. (ca. 70.000 Euro).

Die Beklagte hörte die Klägerin mit Schreiben vom 11. April 2019 zur beabsichtigten Ablehnung des Antrags an. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Erhaltung und gleichzeitige Ertüchtigung der Fenster nicht möglich sei, wovon aber Herrn C. in seiner Stellungnahme vom 14. Juli 2017 ohne nähere Begründung ausgehe. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Restaurierung sei nicht dargelegt. Es fehlten Unterlagen dazu, was das Denkmal erwirtschafte und welche steuerlichen Vergünstigungen oder Fördergelder in Anspruch genommen werden könnten.

Mit Schreiben vom 20. Mai 2019 teilte die Klägerin mit, dass ihrer Ansicht nach steuerliche Vergünstigungen nicht entscheidend seien, da solche auch im Falle einer Erneuerung der Fenster gewährt würden. Ein Antrag auf Fördergelder sei ohne ein Angebot einer Fachfirma für eine Restaurierung nicht zielführend. Die Mieteinnahmen für die Wohnungen, bei denen die Fenster erneuert werden müssten, lägen bei 43.680 Euro jährlich.

Die Klägerin hat am 5. August 2019 Klage erhoben. Zur Begründung führt sie aus: Die Klage sei gemäß § 75 VwGO zulässig, da die Beklagte ohne zureichenden Grund noch keinen Bescheid erlassen habe. Die Klage sei auch begründet, da sie, die Klägerin, einen Anspruch auf die beantragte Erlaubnis habe. Die vom Beigeladenen empfohlenen Restaurierungsmaßnahmen seien tatsächlich nicht bei einer Fachfirma beauftragbar. Weiter seien die geforderten Maßnahmen wirtschaftlich unzumutbar. Die Kosten lägen bei ca. 140.000 Euro, die Wohnqualität der Bewohner würde sich jedoch nur unerheblich verbessern. Zudem würde sich der Denkmalwert des Gebäudes auch bei einer Erhaltung der Fenster verfälschen. Die originalen Fenster könnten im Falle einer Erneuerung archiviert werden.

Die Klägerin beantragt schriftsätzlich sinngemäß,

die Beklagte zu verpflichten, die denkmalrechtliche Erlaubnis zur Erneuerung der straßenseitigen Fenster des Gebäudes F.---straße 00 in N. gemäß Antrag vom 6. September 2018 (Angebote der Tischlerwerkstätte G. vom 7. Juni 2017 vom 1. Obergeschoss bis zum 4. Obergeschoss) zu erteilen.

Die Beklagte beantragt schriftsätzlich,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor: Die Klage sei nicht nach § 75 VwGO zulässig, da mit Blick auf den besonderen Umfang des Sachverhalts und der Argumente ein zureichender Grund für die bislang unterbliebene Bescheidung des Erlaubnisantrags vorliege. Auch in der Sache habe die Klage keinen Erfolg. Der Klägerin sei eine Erhaltung der Fenster zumutbar. Maßnahmen zur energetischen Sanierung und eine Anpassung an Wärme- und Schallschutz seien bei einer Restaurierung möglich. Die Aussage der Klägerin, kein Unternehmen sei zu den Maßnahmen bereit, sei mangels Vorlage entsprechender Nachweise nicht nachvollziehbar. Der Vortrag der Klägerin zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit bleibe pauschal; die Darlegungslast liege insoweit bei ihr.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Er nimmt wie folgt Stellung: Das streitgegenständliche Gebäude zeichne sich durch seinen vollständigen Erhaltungszustand inklusive originaler Fenster mit Sprossenoberlichtern aus, die unverzichtbarer Teil der Fassadenfront der F.---straße seien. Wegen der hohen architektonischen Qualität seien sie von besonderer Bedeutung für die Kölner Neustadt. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Erhaltung sei aus den Unterlagen der Klägerin nicht abschließend beantwortbar, da es an einer Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung des Ertrags des Denkmals sowie steuerlicher Vergünstigungen und von Fördermitteln fehle. Soweit die Klägerin vortrage, sie könne keine Handwerker für eine Restaurierung ausfindig machen, habe sie offenbar keine geeigneten Fachfirmen kontaktiert, obwohl sie etwa auf den Verband der Restauratoren als möglicher Ansprechpartner hingewiesen worden sei.

Das Gericht hat das streitbefangene Denkmal bei einem Orts- und Erörterungstermin am 14. Mai 2020 in Augenschein genommen. Dabei hat die Kammer darauf hingewiesen, dass eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung der Fenster noch durch eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung darzulegen sei. Im Nachgang hat die Kammer in der Verfügung vom 3. Juni 2020 erneut auf die Darlegungs- und Beweislast der Klägerin hinsichtlich der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit hingewiesen und weiter ausgeführt, dass deren diesbezüglicher Vortrag nicht hinreichend substantiiert sei. Gleichwohl hat die Kammer im Sinne einer nachhaltigen Befriedung des dem Rechtsstreit der Sache nach zugrunde liegenden Konflikts angeregt, anhand einer Untersuchung eines Musterfensters eine sachkundige Stellungnahme dazu einzuholen, wie und mit welchen Kosten eine Restaurierung und energetische Ertüchtigung möglich seien. Da eine förmliche Beweiserhebung durch die Kammer mangels Entscheidungserheblichkeit nicht in Betracht komme, sei die Klägerin jedoch gehalten, auf eigene Kosten eine Untersuchung des Musterfensters zu beauftragen.

Darauf legt die Klägerin zunächst eine Stellungnahme der Firma T. vom 28. August 2020 vor. Dort wird von der Sanierung der Fenster im 3. Obergeschoss (OG) wegen des zu schlechten Zustands und unverhältnismäßiger Kosten und im 4. OG wegen des Witterungseinflusses und gleichfalls unverhältnismäßiger Kosten abgeraten. Die Erhaltung der Fenster im 2. OG sei möglich. Im 1. OG sei ein Einbruchsschutz nötig, der nur bei einer Erneuerung möglich sei. Nähere Angaben zum Kostenaufwand enthält die Stellungnahme nicht.

Ferner legt die KIägerin eine Stellungnahme des Herrn X. (Firma S. ) vom 18. September 2020 vor, der eine Untersuchung eines Fensters im 3. OG als Muster zugrunde lag. Dort heißt es: Das Fenster weise konstruktiv trotz des Alters von über 110 Jahren kaum Mängel auf. Jedoch seien aufgrund mangelnder Pflege unterschiedlichste Degradationszustände festzustellen, weswegen ein Verlust und Herausfallen des Glases drohten. Nach gründlicher Überarbeitung könne auch eine energetische Ertüchtigung erfolgen, wofür es drei näher beschriebene Ansätze gebe. Während der Arbeiten sei ein Notverschluss des jeweiligen Fensters möglich. Pro Etage sei ein Zeitaufwand von ein bis zwei Monaten zu kalkulieren. Die Arbeiten würden werktäglich von 8 bis 17 Uhr und nur in der Schönwetterperiode von März bis Oktober ausgeführt. Die Kosten für das Musterfenster lägen bei 4.408 Euro inkl. 16 % Mehrwertsteuer. Eine genauere Schätzung der Gesamtkosten für alle Fenster sei erst nach einer Schadenskartierung und einem Baubeginn an zwei Probefenstern möglich.

Die Klägerin trägt darauf ergänzend vor: Die Stellungnahme des Herrn X. zeige, dass eine Erhaltung der Fenster wirtschaftlich unzumutbar sei. Hochgerechnet auf die Gesamtzahl von 27 betroffenen Fenstern sowie zuzüglich der Kosten für ein Baugerüst und eines Aufschlags von 20 % für Unvorhergesehenes ergebe sich ein finanzieller Aufwand von insgesamt ca. 180.000 Euro. Die damit gegenüber einer Erneuerung der Fenster bestehenden Mehrkosten seien unzumutbar. Die notwenigen Arbeiten seien zudem mit erheblichen Beeinträchtigungen für die Bewohner verbunden, die während der Arbeiten zuhause sein müssten. Auch sei mit zusätzlichen Kosten wegen Mietminderungen oder Ersatzunterbringungen der Mieter im Hotel zu rechnen.

Hierzu weist der Beigeladene ergänzend darauf hin, dass der von Herrn X. ermittelte Stückpreis für das Musterfenster aus dem 3. OG nicht ohne Weiteres auf die insgesamt 27 Fenster hochgerechnet werden könne, da die Fenster in den unteren Etagen weniger witterungsbelastet und geschädigt seien. Auch der Aufschlag von 20 % für Unvorhergesehenes sei nicht begründet. Eine exakte Berechnung der Gesamtkosten sei, wie von Herrn X. mitgeteilt, nach einer Schadenskartierung und Ausführung von zwei Fenstern möglich. Schließlich könnten auch die Beeinträchtigungen für die Mieter durch organisatorische und technische Vorkehrungen reduziert werden.

Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 20. Oktober 2020, die Beklagte mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2020 und der Beigeladene mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2020 auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte im vorliegenden Verfahren, der Gerichtsakte 4 K 2848/15 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und des Beigeladenen Bezug genommen.

Im Einverständnis der Beteiligten entscheidet das Gericht ohne mündliche Verhandlung.

Die unter den Voraussetzungen des § 75 VwGO zulässige Klage – einen Bescheid hat die Beklagte bis heute nicht erlassen – ist nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die mit Schreiben vom 6. September 2018 bei der Beklagten beantragte Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zur Erneuerung der straßenseitigen Fenster des Gebäudes F.---straße 00 in N..

Die in § 9 Abs. 2 Buchst. a und b DSchG NRW aufgestellten Voraussetzungen für die Erteilung der nach Abs. 1 Buchst. a der Vorschrift erforderlichen Erlaubnis liegen nicht vor. Der von der Klägerin beabsichtigten Maßnahme stehen Gründe des Denkmalschutzes entgegen (dazu nachfolgend I.). Es liegt auch kein überwiegendes öffentliches Interesse vor, das die Maßnahme verlangt (II.).

I. Das Tatbestandsmerkmal „Gründe des Denkmalschutzes“ im Sinne von § 9 Abs. 2 Buchst. a DSchG NRW ist ein der vollständigen gerichtlichen Kontrolle unterliegender unbestimmter Rechtsbegriff, der sich einer für jeden Einzelfall geltenden Maßstabsfestsetzung weitgehend entzieht. Er verlangt eine von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung, ob und inwieweit die Schutzziele und ‑zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Bei dieser Prüfung kommt den Gründen für die Unterschutzstellung besonderes Gewicht zu, da sie die mit der Unterschutzstellung verbundene Einschränkung der Eigentümerbefugnisse rechtfertigen. Sie ergeben sich aus dem Inhalt der für die Eintragung als Denkmal gegebenen Begründung und dem hierauf aufbauenden Urteil eines sachverständigen Betrachters, ob und in welchem Umfang das Denkmal nach Substanz und/oder Erscheinungsbild betroffen wird. In diesem Rahmen kommt den fachlichen Stellungnahmen und Äußerungen der Denkmalpflegeämter der Landschaftsverbände – hier des Beigeladenen – ein besonderer Stellenwert zu.

Dass eine Erlaubnis nur verweigert werden darf, wenn Gründe des Denkmalschutzes „entgegenstehen“, bedeutet, dass diese Gründe ein stärkeres Gewicht haben müssen als die für die Veränderung streitenden, regelmäßig privaten Interessen. Nicht schon jede geringfügige Beeinträchtigung denkmalrechtlicher Belange kann zur Verweigerung einer beantragten Erlaubnis oder zur Feststellung der materiellen Illegalität einer formell illegal durchgeführten Maßnahme führen. Anders als bei der Entscheidung über die Unterschutzstellung – die unabhängig von privaten Interessen allein vom Denkmalwert der Sache bestimmt wird – soll § 9 DSchG NRW den Eigentümern von Denkmälern eine flexible, profitable und zeitgerechte Nutzung ihres Eigentums im Rahmen des denkmal-rechtlich Vertretbaren ermöglichen. Daher wird sich bei der Abwägung ein schutzwürdiges privates Interesse gegenüber den Belangen der Denkmalpflege umso eher durchsetzen, je geringfügiger die mit dem Vorhaben notwendig einhergehende Beeinträchtigung des Denkmals ist, während eine Maßnahme, die den Denkmalwert wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zugelassen werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 23. September 2013 – 10 A 971/12 –, juris, Rn. 45 ff.; VG Köln, Gerichtsbescheid vom 4. Mai 2017 – 4 K 4855/16 –, juris, Rn. 20.

Von diesen Grundsätzen ausgehend fällt die gebotene Interessenabwägung zu Lasten der Klägerin aus. Die von ihr begehrte Maßnahme würde den Denkmalwert des Gebäudes erheblich beeinträchtigen (dazu nachfolgend 1.). Die Fenster sind erhaltungsfähig (2.) und die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass ihr eine Erhaltung aus wirtschaftlichen Gründen (3.) oder sonstigen Erwägungen (4.) unzumutbar ist.

1. Die originalen Fenster sind denkmalwertbegründend. Sie werden im Eintragungstext ausdrücklich erwähnt. Dort wird das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beschrieben anhand der Stuckfassade, dem Erker, den Stuckumrandungen bei Haustür und Fenstern sowie den Holzfenstern mit Sprossenoberlichtern. Gerade also die Fenster im 1. bis 4. OG prägen mit ihren Stuckumrandungen das denkmalwerte Erscheinungsbild. Ferner wird der originale Bauzustand – wie er an den straßenseitigen Fenstern vorzufinden ist – an verschiedenen Stellen im Eintragungstext betont. Ebenso wird herausgestellt, dass die Fassadenfront der F.---straße 8 bis 16 ein vollständig erhaltenes Ensemble gründerzeitlicher Bauten darstellt. Schließlich wird auch die hohe architektonische Qualität dieser Gründerzeitbauten angeführt. Dies steht im Zusammenhang mit der einleitenden Feststellung, dass die privaten Mietshäuser durch den Wirtschaftsaufschwung finanziert und von der repräsentativen Bebauung um den Stadtgarten beeinflusst wurden.

Die von der Klägerin beantragte Erneuerung beeinträchtigt diese denkmalwertbegründenden Merkmale erheblich. Sie greift in die denkmalwerte Substanz des Objekts ein. Die originalen Holzfenster würden vollständig entfernt. Die neuen Fenster wären eine bloße Kopie, die die Authentizität des Denkmals und seine Eigenschaft als geschichtliches Zeugnis und Forschungsgegenstand irreversibel beeinträchtigt. Die von der Klägerin offerierte Archivierung der Fenster kann diese Beeinträchtigung nicht ausgleichen. Denn es geht nicht nur um den Erhalt der Substanz der Fenster, sondern um die Substanz des Gesamtdenkmals.

2. Die originalen Fenster sind erhaltungsfähig. Dass und wie die Fenster restauriert werden können, hat der Beigeladene, dessen fachlicher Einschätzung – wie bereits erwähnt – im hiesigen Verfahren ein besonderer Stellenwert zukommt, in der gutachterlichen Stellungnahme vom 14. März 2016 überzeugend dargestellt. Der Vortrag der Klägerin, es lasse sich keine Fachfirma zur Ausführung der Restaurierungsarbeiten finden, ist nicht nachvollziehbar und steht im Widerspruch zu den jüngst von ihr selbst eingeholten Stellungnahmen. Die Firma T. rät in ihrer Stellungnahme vom 28. August 2020 hinsichtlich bestimmter Fenster aus verschiedenen, jedoch nicht aus einer mangelnden Erhaltungsfähigkeit resultierenden Gründen von einer Restaurierung ab (Kostenaufwand, Witterungseinwirkung, Einbruchsschutz). Dies impliziert, dass eine Erhaltung auch dieser Fenster grundsätzlich möglich ist. Darüber hinaus schildert Herr X. in seiner Stellungnahme vom 18. September 2020 (Seite 4 ff.) detailliert und nachvollziehbar, dass das von ihm begutachtete Fenster erhaltungsfähig sei und welche von ihm ausführbaren Arbeitsschritte im Einzelnen notwendig seien.

3. Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, ihr sei eine Restaurierung der Fenster wirtschaftlich unzumutbar. Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung bis zu einem gewissen Grade eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. Wann sich die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals als dauerhaft defizitäres Wirtschaften darstellt, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

In der Regel ist es erforderlich, dass der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlegt. Die den Eigentümer treffende Darlegungslast entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehenden Aufgabenverteilung und ist angemessen, weil regelmäßig nur der Eigentümer über die Informationen zur wirtschaftlichen Situation des Denkmals verfügt, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung erforderlich sind.

Bei der Erarbeitung einer derartigen Wirtschaftlichkeitsrechnung, die regelmäßig in nicht unerheblichem Maße auch durch wertende und prognostische Elemente bestimmt wird, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen: Die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals ist objektbezogen zu beantworten. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Eigentümer eines Denkmals kann deshalb nicht beanspruchen, bei dessen gewerblicher Nutzung eine besonders hohe oder auch nur eine für derartige Nutzungen durchschnittlich zu erwartende Rendite zu erzielen. Selbst wenn die Erträge aus dem Denkmal wegen denkmalbedingter Sonderlasten auf Dauer lediglich dessen Kosten decken würden, wäre dies mit dem Eigentumsrecht vereinbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümer eines Denkmals die Möglichkeit haben muss, aus dessen Erträgen Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos – etwa für Mietausfälle – zu bilden, denn er kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft „zuzuschießen“.

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit – das heißt in jedem beliebigen Zeitraum – zumindest ausgleichen müssen. Insbesondere in einer Investitionsphase während notwendiger Umbau- oder Restaurierungsarbeiten am Denkmal wird es regelmäßig dazu kommen, dass die Kosten höher als die Erträge sind und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für die Rentabilität derartiger Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die nach den Investitionen zu erzielenden Erträge des Denkmals dauerhaft über dessen Kosten liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Denkmals die Kosten der Finanzierung ebenfalls decken.

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das Denkmal kennzeichnen. Dazu gehören sämtliche laufenden und einmaligen Kosten – auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre –, denn aus Sicht des Eigentümers eines Denkmals spielt es keine Rolle, ob er aufgrund denkmalbedingter Sonderlasten oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss gegebenenfalls bewertet und in die Wirtschaftlichkeitsrechnung eingestellt werden.

Aus den §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW ergibt sich, dass wirtschaftliche Belastungen, die aus vorausgegangenen Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten resultieren, nicht in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen sind. Der Eigentümer eines Denkmals könnte sonst bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die teilweise oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

Zudem sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in die Wirtschaftlichkeitsrechnung aufzunehmen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen beziehungsweise Gebrauchsvorteile sowie das Nutzungspotenzial des Denkmals und die Möglichkeit, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind ebenso einzubeziehen wie entgangene Erträge durch mögliche, aber unterbliebene Nutzungen.

Vgl. zum Vorstehenden insgesamt OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 55 ff.

Für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung ist der Eigentümer darlegungs- und (materiell) beweispflichtig. Dazu muss der Denkmaleigentümer die objektbezogene Wirtschaftlichkeitsrechnung auf der Grundlage eines plausiblen, die denkbaren Nutzungsvarianten durchspielenden Nutzungskonzepts erstellen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012 – 2 A 931/11 –, juris, Rn. 46; Urteil vom 20. März 2009 – 10 A 1406/08 –, juris, Rn. 65 ff.; BVerwG, Beschlüsse vom 22. Dezember 2010 – 7 PKH 11.10 u.a. –, juris, Rn. 4 und vom 17. November 2009 – 7 B 25.09 –, juris, Rn. 10 ff.

Hiervon ausgehend hat die Klägerin nicht hinreichend dargelegt oder gar nachgewiesen, dass ihr die Erhaltung der Fenster wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Eine den vorgenannten Anforderungen genügende Wirtschaftlichkeitsberechnung hat sie nicht beigebracht. Sie vergleicht stets die Kosten einer Erhaltung mit denen einer Erneuerung der Fenster und konstatiert dabei ein aus ihrer Sicht bestehendes Missverhältnis, da die Kosten einer Restaurierung, die sie zuletzt mit ca. 180.000 Euro beziffert, erheblich höher seien als die Kosten eines Einbaus neuer Fenster, für den sie etwa 60.000 bis 70.000 Euro veranschlagt. Ebenso das von der Klägerin eingeholte und im Klageverfahren in Bezug genommene Gutachten des Herrn C. vom 18. Juni 2018 vergleicht die Kosten einer Restaurierung (ca. 142.000 Euro) mit denen einer Erneuerung der Fenster (ca. 65.000 Euro).

Diese Vergleichsberechnungen gehen indes schon in ihrem Ausgangspunkt an den Anforderungen einer aussagekräftigen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorbei. Denn die Kosten einer Erhaltung der Fenster sind nicht denen einer billigeren Alternativmaßnahme wie eine Erneuerung, sondern den Erträgen aus dem Denkmal gegenüberzustellen. Zur Ertragsseite hat die Klägerin allerdings keine Angaben von Substanz gemacht, und zwar obwohl sie auf diese Notwendigkeit bereits vom Beigeladenen in der Besprechung am 15. Dezember 2017, von der Beklagten im Anhörungsschreiben vom 11. April 2019 und von der Kammer sowohl im Orts- und Erörterungstermin am 14. Mai 2020 als auch schriftlich mit Verfügung vom 3. Juni 2020 hingewiesen wurde. Ihr Vorbringen erschöpft sich in der nicht näher erläuterten Mitteilung in dem als Anlage zur Klageschrift beigefügten vorprozessualen Schriftsatz vom 20. Mai 2019 (Seite 3), die jährlichen Mieteinnahmen für die Wohnungen, bei denen eine Erneuerung der Fenster anstehe, belaufe sich auf jährlich 43.680 Euro abzüglich nicht bezifferter sonstiger Kosten. Es fehlt schon an einer Aufstellung der Mieteinnahmen aus den nicht von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen insbesondere im Erd- und Dachgeschoss des Gebäudes. Weiter mangelt es an Angaben zu direkten und indirekten Förderungsmöglichkeiten, die ebenfalls auf der Ertragsseite zu berücksichtigen sind. Hier kann sich die Klägerin nicht darauf berufen, eine Beantragung von Fördermitteln sei ohne konkretes Angebot einer Fachfirma nicht zielführend. Spätestens mit der Stellungnahme von Herrn X. vom 18. September 2020 dürfte eine hinreichende Grundlage für zumindest ernsthafte Bemühungen um Förderungen vorgelegen haben. Der weitere Hinweis der Klägerin, steuerliche Vergünstigungen seien bei beiden in Rede stehenden Maßnahmen (Erhaltung/Erneuerung) möglich, entbindet sie nicht davon, solche Vergünstigungen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzukalkulieren und bei dem gebotenen Vergleich zwischen den Kosten der Restaurierung und den Erträgen aus dem Denkmal zu berücksichtigen. Schließlich sind in die Berechnung diejenigen Kosten zulasten der Klägerin einzustellen, die durch eine mangelnde Pflege der Fenster, auf die Herr X. in seiner Stellungnahme vom 18. September 2020 (Seite 4) und der Beigeladene in seinem Schriftsatz vom 4. November 2020 (Seite 2) hingewiesen haben, verursacht worden sind. Wie hoch dieser Anteil ist, kann mit Blick auf die übrigen vorgenannten Erwägungen offen bleiben.

Ebenfalls keiner abschließenden Klärung bedarf die von der Klägerin aufgeworfene Frage, inwieweit bei der Anwendung der oben dargestellten Anforderungen an die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen ist, dass streitgegenständlich hier nicht der Abriss eines Denkmals, sondern (nur) eine teilweise Sanierung des Gebäudes ist. Dies ist hier nicht entscheidungserheblich. Die Klägerin hat nämlich zur Ertragsseite gar keine substantiierten Angaben gemacht. Es fehlt schon an unerlässlichen Mindestangaben wie etwa der Mieteinnahmen aus dem gesamten Denkmal. Welche weitergehenden Anforderungen darüber hinaus im Detail an eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu stellen sind, ist daher im Streitfall ohne Belang.

4. Schließlich steht der Erhaltung der Fenster nicht entgegen, dass sie der Klägerin aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Ihr Vortrag zu den nicht hinnehmbaren Beeinträchtigungen für die Bewohner des Denkmals bleibt letztlich spekulativ. Sie lässt Möglichkeiten, etwaige Unannehmlichkeiten für die Mieter zu reduzieren, außer Betracht. Herr X. weist in seiner Stellungnahme vom 18. September 2020 (Seite 6 f.) darauf hin, dass ein Fenster, solange es bearbeitet wird, durch einen Notverschluss ersetzt werden kann. Daher ist die Behauptung der Klägerin, ein Bewohner der jeweils betroffenen Wohnung müsse ganztägig zuhause sein und im Falle einer Berufstätigkeit sogar Urlaub nehmen, ebenso wenig nachvollziehbar wie die Einlassung, Mieter müssten nötigenfalls zivilgerichtlich aus den Wohnungen geklagt werden. Zudem kann eine terminliche Abstimmung zwischen den ausführenden Handwerkern und den Mietern vor Ort erfolgen, um auf deren Belange möglichst Rücksicht zu nehmen. Schließlich ist es der Klägerin unbenommen, die von ihr angeführten Kosten für Mietminderungen und/oder temporäre Ersatzunterbringungen der Bewohner in Hotels, soweit tatsächlich erforderlich, als finanziellen Aufwand im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung in Ansatz zu bringen. Dies hat sie jedoch nicht getan.

II. Für die von der Klägerin begehrte Erneuerung der Fenster streitet nicht ein überwiegendes öffentliches Interesse, § 9 Abs. 2 Buchst. b DSchG NRW. Ein solches ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere ergibt es sich auch nicht aus aktuellen Anforderungen an den Wärmeschutz. Der Gesetzgeber selbst hat in § 24 Abs. 1 EnEV Baudenkmäler von der Erfüllung der Anforderungen der Energie-Einsparverordnung ausdrücklich ausgenommen.

Vgl. Davydov, DSchG NRW, 5. Auflage 2016, § 9 Rn. 121.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Die außer-gerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da er keinen Sachantrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO) ausgesetzt hat.

Gründe für die Zulassung der Berufung im Sinne der § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO liegen nicht vor.

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

5.000,00 €

festgesetzt.

Der festgesetzte Streitwert entspricht dem gesetzlichen Auffangstreitwert im Zeitpunkt der Klageerhebung (§ 52 Abs. 1 GKG).

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.