Verwaltungsgericht Köln, 4. Kammer — 4 K 4024/21

Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung sind drei Verfahren der Kläger bei dem erkennenden Gericht anhängig. Im Verfahren Az. 4 K 4014/21 wenden sich die Kläger gegen die Denkmaleintragung vom 12. Februar 2021. Im Verfahren Az. 4 K 5884/21 wenden sie sich gegen die erneute Denkmaleintragung vom 22. Oktober 2021. Im vorliegenden Verfahren (Az. 4 K 4024/21) begehren sie die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung.

Die Kläger sind Eigentümer des 387 qm großen Grundstücks K.-straße 00, 00000 F. (Gemarkung F., Flur 0, Flurstück 0000). Das Grundstück ist mit einem in der ersten Hälfte des 19. Jahrhundert errichteten Fachwerkhaus, welches zu Wohnzwecken genutzt wurde und nun leersteht, bebaut. Zur K.-straße hin schließt an die Fassade des Wohnhauses eine Abschlussmauer mit Tordurchfahrt auf der gesamten Länge des Grundstücks an. Hinter der Abschlussmauer sind noch Teile einer alten Scheune und des Torgebäudes vorhanden.

Das Grundstück wurde unter der Nummer 000 als „Vierkanthof der 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts“, bestehend aus einem zweigeschossigen Fachwerkhaus mit Krüppelwalmdach, welches von Wirtschaftsgebäuden zum Vierkanthof ergänzt werde, in die Denkmalliste der Stadt F. eingetragen. Gegen die Eintragung und deren Bekanntgabe jeweils vom 9. Dezember 1992 erhob die damalige Eigentümerin, Frau Z., Widerspruch. Sie wies darauf hin, dass es sich bei dem Grundstück um ein Trümmergrundstück handele, das im 2. Weltkrieg von einer Luftmine getroffen worden sei. Das Wohnhaus sei dabei erheblich beschädigt worden. Der Wiederaufbau sei eigenhändig mit den zur Verfügung stehenden Werkstoffen erfolgt. Bei der Wiederherstellung des Wohnhauses sei die verbliebene Bausubstanz weitgehend erhalten geblieben. Vor das tragende Fachwerk seien jedoch Eichenbohlen gesetzt worden. Scheune, Waschküche, Kuh- und Pferdestall seien hingegen gänzlich zerstört worden. Auf den Widerspruch hin forderte der Landrat des Erftkreises als damals zuständige Widerspruchsbehörde die Beklagte auf, die rückwärtige Hofscheune aus dem Schutzumfang zu streichen. Im Übrigen wies er den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 10. Mai 1996 zurück. Die entsprechende Änderung der Eintragung nahm die Beklagte unter dem 26. Juni 1996 vor. Die rückwärtige Hofscheune wurde zwischenzeitlich ebenso wie das zur K.-straße 00 südlich auf dem Grundstück befindliche Stallgebäude abgebrochen.

Im Jahr 2017 erwarben die Kläger, denen als Grundstücksnachbarn der Gebäudebestand und die Denkmaleigenschaft bekannt waren, das Grundstück zu einem Kaufpreis von 440.000 EUR. Vor dem Erwerb hatten die Kläger hinsichtlich möglicher Sanierungsarbeiten Kontakt zur Beklagten aufgenommen.

Mit Schreiben vom 11. September 2018 beantragten die Kläger die Erlaubnis für die Beseitigung des Baudenkmals. Zur Begründung trugen sie vor, dass das Denkmal nicht erhaltungsfähig sei. Nach dringend erforderlichen Sanierungsmaßnahmen bestünde nur noch eine Kopie des ursprünglichen Denkmals, da in erheblichem Umfang Originalsubstanz entfernt und ersetzt werden müsse. Zudem sei die Standsicherheit nicht mehr gewährleistet. Als Nachweis fügten sie eine Schadenskartierung und einen Maßnahmenkatalog der Firma G. und eine Stellungnahme zur Standsicherheit der Bauingenieure W. an. Darüber hinaus sei die Erhaltung des Denkmals auch unzumutbar, da es sich nicht auf Dauer selbst tragen könne. Diesbezüglich legten die Kläger eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vor, die von einem jährlichen Defizit von 4.763 EUR ausging.

Die verbliebene straßenseitige Scheune wurde 2019 unter Erhalt des Giebels mit denkmalrechtlicher Erlaubnis abgerissen. Auch wurde das nachkriegszeitige, an das Wohngrundstück der Kläger grenzende Waschhaus abgebrochen.

Am 9. Januar 2019 erstellte der Beigeladene eine gutachterliche Stellungnahme zur Erhaltungsfähigkeit des Denkmals. Laut dieser sei das verbliebene Denkmal aus fachlicher Sicht sanierungswürdig. Auch nach dem von den Klägern vorgelegten Gutachten bleibe ein überwiegender Teil der Substanz bei einer Sanierung erhalten.

Nachdem die Kläger zur Vervollständigung der Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Sanierung einen Antrag auf Denkmalförderung gestellt hatten, stellte die Bezirksregierung Köln am 24. April 2019 eine Zahlung von 23.500 EUR als Anteilsfinanzierung für die Sanierung des Denkmals in Aussicht.

Mit Schreiben vom 6. September 2019 hörte die Beklagte die Kläger erstmals zur beabsichtigten Ablehnung des Antrags auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung an. Zur Begründung gab sie an, dass die Denkmaleigenschaft trotz des zwischenzeitlichen Wegfalls zweier Wirtschaftsgebäude erhalten geblieben sei. Die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen führten ebenfalls nicht zu einem Verlust der Denkmaleigenschaft; die historische Identität der verbliebenen Gebäudeteile bliebe erhalten. Die aktuelle Gefährdung der Standsicherheit beruhe allein auf dem Fehlen notwendiger Erhaltungsmaßnahmen durch die Kläger und die Voreigentümer. Die Erhaltung des Denkmals sei den Klägern auch zuzumuten. Die von ihnen vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalte keine alternativen Nutzungsszenarien. Sie berücksichtige zudem nicht mit der Denkmalsanierung im Zusammenhang stehende Kosten, wie etwa Luxusausgaben, den Abriss von Nebengebäuden, die Errichtung von Außenanlagen und die Erwerbskosten. Auch der Nachweis von erfolglosen Verkaufsbemühungen zu einem angemessenen Preis sei nicht erbracht.

Die Kläger legten daraufhin ein Holzschutzgutachten für das Fachwerkhaus des Sachverständigen J. und eine aktualisierte Wirtschaftlichkeitsberechnung vor. In dieser gingen sie von einem Zinssatz für die zu tätigenden Investitionen von 3,75 % aus.

Am 11. März 2020 bot die Beklagte den Klägern den Erwerb des Grundstücks zu einem Kaufpreis in Höhe von 200.000 EUR an. Mit E-Mail vom 2. Juni 2020 erklärte sich der Kläger mit dem Angebot grundsätzlich einverstanden und bat um die Herbeiführung der notwendigen Beschlüsse und die Vereinbarung eines Notartermins. Am 16. Juni 2020 stimmte der Hauptausschuss des Rats der Beklagten dem Erwerb des Grundstückes zu. Sodann verlangten die Kläger die Aufnahme weiterer Klauseln, insbesondere eines Wiederkaufsrechts für den Fall des Entfalls der Denkmaleigenschaft. Zum Abschluss eines Kaufvertrages kam es nicht mehr.

Mit Bescheid vom 2. Juli 2020 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung einer Abrissgenehmigung erstmals ab. Ergänzend führte sie aus, dass das nachgereichte Holzgutachten ein Entfallen der Denkmaleigenschaft ebenfalls nicht erkennen lasse. Der nunmehr in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzte Zinssatz von 3,75 % sei überhöht. Zudem sei eine Veräußerung des Grundstücks an sie selbst möglich.

Am 16. Juli 2020 erhoben die Kläger unter dem Az. 4 K 3723/20 Klage gegen den Bescheid.

Unter dem 12. Februar 2021 aktualisierte die Beklagte den Eintragungstext zum Baudenkmal unter der Überschrift „ehemaliger Vierkanthof der 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts“.

Am 26. März 2021 fand im gegen den ersten Ablehnungsbescheid gerichteten Verfahren (Az. 4 K 3723/20) ein Orts- und Erörterungstermin der Kammer statt. Das erkennende Gericht erörterte im Wesentlichen, dass sich aus dem Umstand, dass Teile der Gebäude nicht mehr unter Schutz gestellt seien, eine andere Beurteilung der Sach- und Rechtslage ergebe. Daraufhin hob die Beklagte den damals angefochtenen Bescheid auf und erklärte, über den eingereichten Antrag erneut zu entscheiden. Zudem bekundete sie ihre fortbestehende Bereitschaft, das Anwesen käuflich zu erwerben. Das Verfahren wurde eingestellt. Verständigungsbemühungen nach Erledigung des Verfahrens scheiterten.

Am 30. Juli 2021 erhoben die Kläger die unter dem Az. 4 K 4014/21 anhängige Klage gegen die Aktualisierung des Eintragungstextes vom 12. Februar 2021.

Mit Schreiben vom 9. Juli 2021 hörte die Beklagte die Kläger zur erneuten Anpassung des Eintragungstextes an. Der Anhörung beigefügt war der Entwurf eines vollständig überarbeiteten Eintragungstextes unter der Kurzbezeichnung „Wohnhaus des ehemaligen Vierkanthofes aus der 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts mit straßenseitiger Hofabschlussmauer“ und eine umfangreiche gutachterliche Stellungnahme der unteren Denkmalbehörde zum Denkmalwert.

Dagegen wandten die Kläger mit Schreiben vom 30. August 2021 ein, dass der Erhalt der Substanz aus dem 19. Jahrhundert nicht belegt sei. Auch seien die von der Voreigentümerin geschilderten Kriegsschäden nicht hinreichend berücksichtigt. Die verbliebenen Gebäudeteile könnten kein Zeugnis für einen Vierkanthof, der der ursprünglichen Eintragung zugrunde gelegen habe, mehr abgeben.

Mit Bescheid vom 22. Oktober 2021 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sie die in einem beigefügten Dokument näher bezeichnete bauliche Anlage in die Denkmalliste eingetragen habe und zugleich die „Eintragung“ vom 9. Dezember 1992 sowie die „Konkretisierungen“ vom 26. Juni 1996 und 12. Februar 2021 aufgrund der vorbezeichneten „Neueintragung“ gelöscht habe. Dem Bescheid lagen der gegenüber der Anhörung im Juli 2021 unveränderte Eintragungstext und das Gutachten zum Denkmalwert bei.

Am 17. November 2021 erhoben die Kläger Klage gegen die Eintragung und den Mitteilungsbescheid.

Bereits am 30. Juli 2021 haben die Kläger Untätigkeitsklage bezüglich ihres Antrags auf Erteilung einer Abrissgenehmigung erhoben.

Mit Bescheid vom 11. November 2021 lehnte die Beklagte schließlich den Antrag auf Erteilung einer Abrissgenehmigung erneut ab. Zur Begründung gab sie ergänzend an, dass auch die verbliebene Bebauung städtebaulich und ortsgeschichtlich bedeutend sei. Die Straßenansicht lasse sich mindestens bis in das Jahr 1942 zurückverfolgen. Das Wohnhaus und die Mauer seien auch aus hauskundlicher Sicht bedeutend, da sie Zeugnis über eine althergebrachte Lebensform ablegten. Bei der erforderlichen Instandsetzung könne ein großer Teil der Hölzer in drei Fassaden und dem Dachstuhl erhalten werden. Die erforderliche Erneuerung von Ausfachungen sei für die Fachwerkbauweise typisch und schmälere nicht den Denkmalwert. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Kläger sei angesichts ihrer Darlegungslast weiterhin unzureichend. Die steuerlichen Erleichterungen seien nicht hinreichend präzisiert, der Zinssatz sei weiterhin zu hoch angesetzt, ergänzende Bauten auf dem Grundstück seien nicht berücksichtigt. Ohnehin müssten sich die Kläger wegen des Angebots der Beklagten auf eine Verkaufsmöglichkeit verweisen lassen.

Mit Schriftsatz vom 22. November 2021 haben die Kläger daraufhin die Klage auf die Verpflichtung zum Erlass der Abrissgenehmigung umgestellt.

Zur Begründung führen sie an, dass es bereits an der Denkmaleigenschaft fehle. Die Konkretisierung des Eintragungstextes vom 12. Februar 2021 sei so unbestimmt gewesen, dass sie nichtig sei. Sie habe nicht die erforderliche Darstellung der wesentlichen Merkmale des Denkmals in Text, Bild und Plan erhalten. Auch habe es an einer Begründung gefehlt. Es fehle zudem bereits seit der Ersteintragung an historischer Bausubstanz.

Gründe des Denkmalschutzes stünden der begehrten Maßnahme nicht entgegen. Das Denkmal sei bereits nicht erhaltungsfähig. Durch die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen würden die historische Substanz und die Identität des Denkmals beseitigt. Insbesondere im Erdgeschoss müssten große Teile des Fachwerks ausgetauscht werden. Es entstünde eine bloße Kopie. Die mangelnde Erhaltungsfähigkeit zeige sich auch an der fehlenden Standsicherheit. Die Straßenansicht entspreche ohnehin nicht mehr dem unter Denkmalschutz gestellten Zustand. Sie sei maßgeblich verändert worden.

Die Erhaltung des Denkmals sei auch nicht zumutbar. Das Denkmal sei, wie sich aus den Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergebe, nicht dauerhaft aus den Erträgen zu finanzieren. Der angesetzte Zinssatz in Höhe von 3,75 % sei marktüblich. Auch wenn ein Zinssatz von 2,89 % zugrunde gelegt werde, der einem tatsächlich gewährten Darlehen des Klägers zu 2. aus dem Jahr 2019 für das Grundstück entspreche, ergebe sich weiterhin ein Defizit. Bei den Sanierungskosten sei aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Baukostensteigerungen gegenüber den 2019 eingeholten Angeboten eine Steigerung von 15 % anzunehmen. In Aussicht gestellte Zuschüsse seien angesichts der Gesamtkosten unbeachtlich. Den Klägern könne auch nicht entgegengehalten werden, dass sie sich nicht um eine Veräußerung bemüht hätten. Vielmehr seien diese Bemühungen gescheitert. Der Abschluss eines Kaufvertrages mit der Beklagten sei den Klägern nicht zumutbar. Sie besäßen aufgrund der Nachbarschaft ihres Wohnhauses zum Grundstück ein besonderes Affektionsinteresse. Die Stadt sei nicht bereit ihnen für den Fall des Denkmalverlustes ein Wiederkaufsrecht einzuräumen, was beweise, dass sie ebenfalls von einem Verlust des Denkmals ausgehe. Das Kaufinteresse der Stadt sei dementsprechend auch nicht ernsthaft. Es fehle auch an einem notariellen Angebot.

Mit Schriftsatz vom 24. August 2022 haben die Kläger die Klage um einen Hilfsantrag zur Feststellung der Rechtswidrigkeit des Ablehnungsbescheides ergänzt.

Zur Begründung des Hilfsantrags tragen sie vor, dass dieser für den Fall der Erledigung des Hauptantrags gestellt sei. Da die Beklagte durch den Eintragungsbescheid vom 22. Oktober 2022 die früheren Eintragungen aufgehoben habe, sei der Antrag bei Aufhebung der Eintragung vom 22. Oktober 2022 positiv zu bescheiden gewesen. Der ursprüngliche Bescheid könne insofern nicht wieder aufleben. Ein Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit bestehe zur Vorbereitung eines Amtshaftungsprozesses. Die Beklagte habe die Bescheidung rechtswidrig verzögert.

Die Kläger beantragen nunmehr,

die Beklagte zu verpflichten, unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 11. November 2021 die denkmalrechtliche Erlaubnis für die Beseitigung des Baudenkmals Nummer 000, K.-straße 00 in F., zu erteilen,

hilfsweise festzustellen, dass der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 11. November 2021 rechtswidrig und die Beklagte verpflichtet gewesen ist, die denkmalrechtliche Erlaubnis für die Beseitigung des ehemaligen Baudenkmals Nr. 000, K.-straße 00 in F. zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung führt sie ergänzend an, dass die Eintragung auch im Zeitraum zwischen dem 12. Februar 2021 und dem 22. Oktober 2021 nicht nichtig gewesen sei. Ein besonders schwerwiegender Fehler sei nicht erkennbar. Die Erhaltungsmöglichkeit sei im Eintragungsgutachten umfassend dargelegt worden. Die aktualisierte Wirtschaftlichkeitsberechnung sei fehlerhaft. So seien Kostenpositionen, die sich nicht auf denkmalgeschützte Teile des Grundstücks bezögen, wie Scheune und Torgebäude und der Innenhof, herauszurechnen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Er ist der Ansicht, dass die baulichen Anlagen auf dem Grundstück durchgehend seit 1992 als Denkmal eingetragen waren. Die Formulierungen Eintragung und Löschung im Bescheid vom 22. Oktober 2021 bezögen sich ersichtlich nur auf den Eintragungstext und nicht auf die Tatsache der Eintragung als solche. Die Denkmaleigenschaft bestehe auch nach einer erforderlichen Sanierung fort. Die Fachwerkkonstruktion sei weitgehend an drei Gebäudeseiten und auch in den Binnenwänden erhalten.

Die Kammer hat die Örtlichkeit im Orts- und Erörterungstermin vom 9. September 2022 in Augenschein genommen.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge im vorliegenden Verfahren und in den Verfahren Az. 4 K 4014/21 und Az. 4 K 5884/21 Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Ablehnung der begehrten Abbruchgenehmigung durch den Bescheid der Beklagten vom 11. November 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Auf das vorliegende Verfahren sind die Vorschriften des DSchG NRW 1980 anzuwenden. Nach § 43 Abs. 2 Satz 1 DSchG NRW 2022 in der zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Fassung sind die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingeleiteten Verfahren nach dem zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Verfahren fortzuführen und abzuschließen. Das vorliegende Verwaltungsverfahren ist dem folgend nach dem DSchG 1980 geführt worden und deshalb auch anhand dessen zu bewerten.

Die Kläger haben demnach keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis gemäß § 9 Abs. 1, 2 DSchG NRW 1980 für den Abbruch des verbliebenen Gebäudebestands auf dem Grundstück K.-straße 00 in F..

Die Maßnahme ist erlaubnispflichtig. Nach § 9 Abs. 1 lit. a) DSchG NRW 1980 bedarf der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will.

Bei dem auf dem klägerischen Grundstück befindlichen Wohnhaus mit Abschlussmauer handelt es sich um ein Denkmal im Sinne des DSchG NRW 1980. Dies gilt ungeachtet dessen, dass eine aufschiebende Wirkung sowohl der Klage 4 K 4014/21 gegen die Eintragung und den Mitteilungsbescheid jeweils vom 12. Februar 2021 als auch der Klage 4 K 5884/21 gegen die Eintragung und den Mitteilungsbescheid jeweils vom 22. Oktober zukommt, § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Denn zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung sind sämtliche Klagen gleichermaßen bei dem erkennenden Gericht anhängig und das anzuwendende DSchG NRW 1980 kennt eine § 23 Abs. 5 Satz 5 DSchG NRW 2022 entsprechende Regelung nicht, wonach Rechtsbehelfe gegen die Eintragung keine aufschiebende Wirkung hätten.

Zwar ist insbesondere in der Literatur umstritten, ob die aufschiebende Wirkung ein Wirksamkeits- oder Vollziehbarkeitshindernis darstellt. Dies kann vorliegend jedoch dahinstehen, da in beiden Fällen für die Zwecke dieses Verfahrens vom Vorliegen eines Denkmals im Sinne des § 9 Abs. 1 lit. a DSchG NRW 1980 auszugehen ist.

Die Vertreter eines Wirksamkeitshindernisses gehen im Wesentlichen davon aus, dass bis zum Eintritt der Bestandskraft eine Hemmung der Wirksamkeit des angegriffenen Verwaltungsakts eintritt - mit der Folge, dass von dem angegriffenen Verwaltungsakt keinerlei Folgen mehr ausgehen können. Der angefochtene Verwaltungsakt ist demnach einstweilen ohne rechtliche Wirkung und als solcher auch im Rahmen einer gerichtlichen Entscheidung nicht zu berücksichtigen.

Vgl. etwa Schoch, in: Schoch/Schneider, VwGO, 42. EL Februar 2022, § 80, Rn. 102 ff.; Puttler, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 80, Rn. 35.

Unter Annahme eines Wirksamkeitshindernisses in Bezug auf die Eintragungen und Mitteilungsbescheide vom 12. Februar und vom 22. Oktober 2021 wäre folglich weiterhin die ursprüngliche Eintragung vom 9. Dezember 1992 in der Fassung vom 26. Juni 1996 zu berücksichtigen, da die Änderungen keine Berücksichtigung finden könnten.

Die Vertreter eines Vollziehbarkeitshindernisses hingegen nehmen an, dass der Verwaltungsakt zwar durchgängig existent bleibt, die aufschiebende Wirkung es aber insbesondere der Behörde verbietet, ausgehend vom Verwaltungsakt Maßnahmen zu treffen, die rechtlich als Vollziehung des wirksamen Verwaltungsakts zu qualifizieren sind.

Vgl. etwa Hoppe, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 80, Rn. 11; so wohl auch BVerwG, Urteil vom 20. Januar 2016 - 9 C 1/15 -, juris, Rn. 16; Urteil vom 17. August 1995 - 3 C 17/94 -, juris, Rn. 32. Einer genaueren Darstellung der auch innerhalb dieser Ansicht umstrittenen Reichweite der Folgen des Vorliegens eines Vollziehbarkeitshindernisses bedarf es für die Zwecke der vorliegenden Entscheidung nicht.

Unter Annahme dieses Verständnisses wäre unter Zugrundelegung des aktuellen Eintragungstextes vom 22. Oktober 2021 von einem eingetragenen Denkmal auszugehen.

Beide Ansichten führen jedenfalls nicht zu der Annahme, dass im entscheidungserheblichen Zeitpunkt kein Denkmal im Sinne des DSchG NRW 1980 vorlag. Eine Aufspaltung des klägerischen Antrags im Verfahren Az. 4 K 5884/21 dahingehend, dass die Klage gegen die „Löschung“ der bisherigen Eintragung im Gegensatz zu derjenigen gegen die „Neueintragung“ keine aufschiebende Wirkung hat, kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil sich der Klageantrag im Zusammenhang mit der Begründung ersichtlich auf beide Teile des Bescheides bezieht.

Dementsprechend kommt es auch nicht darauf an, ob - wie die Kläger vortragen - die unter dem 12. Februar 2021 erfolgte Fortschreibung nichtig oder jedenfalls rechtswidrig war und die früheren Eintragungen durch die Eintragung vom 22. Oktober 2021 vollständig aufgehoben worden sind.

Unabhängig davon verneint das erkennende Gericht aber auch, dass die Eintragung vom 9. Dezember 1992, konkretisiert am 26. Juni 1996 und 12. Februar 2021 – wie von der Beklagten im Bescheid vom 22. Oktober 2021 mitgeteilt – dergestalt „gelöscht“ wurde, dass sie vergleichbar der Regelung in § 113 Abs. 1 VwGO „aufgehoben“ ist. Unzweifelhaft ist der Mitteilungsbescheid seinem Wortlaut nach misslungen, wenn die Beklagte darin formuliert, sie habe die Eintragung von 1992 mit den Konkretisierungen aus 1996 und Februar 2021 aufgrund der Neueintragung gelöscht. Aus dem Kontext mit der Eintragung selbst wird indes klar, dass die Beklagte weiterhin unter der laufenden Nummer 000 in der Denkmalliste und auch inhaltlich ausdrücklich auf der Eintragung von 1992 aufbauend die Darstellung der wesentlichen charakteristischen Merkmale sowie die Denkmalwertbegründung auf den nunmehr aktuellen Stand bringt, es sich mithin um denkmalfachliche Feststellungen zur Fortschreibung der Eintragung in die Denkmalliste handelt, die regelmäßig die früheren Feststellungen ablösen, nicht aber die ursprüngliche Eintragung selbst hinfällig werden lassen.

Eine etwaige Abgängigkeit des eingetragenen Denkmals ändert ebenfalls nichts am Vorliegen der Erlaubnispflicht. Denn selbst wenn die Einschätzung der Kläger zutreffend sein sollte, die vormalige Eintragung als Denkmal sei aufgrund dessen teilweiser Abgängigkeit insgesamt obsolet geworden und das Objekt sei nunmehr mit Eintragung vom 22. Oktober 2021 erstmals (wieder) als Denkmal in die Denkmalliste eingetragen worden, weshalb ihrer dagegen gerichteten Klage in Ermangelung einer Anordnung der sofortigen Vollziehung aufschiebende Wirkung zukomme, ändert eine etwaige Abgängigkeit von baulichen Anlagen nichts an ihrer ansonsten gegebenen Denkmaleigenschaft. Die Abgängigkeit könnte sich vielmehr (auch) erst auswirken, wenn dem Eigentümer Maßnahmen zur Erhaltung der Anlagen aufgegeben werden sollen oder er - wie hier die Kläger - eine Erlaubnis zum Abriss begehrt.

Vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 5. Februar 2021 - 10 A 747/20 -, juris, Rn. 13.

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW 1980 liegen nicht vor. Der begehrten Erlaubnis stehen Gründe des Denkmalschutzes im Sinne des § 9 Abs. 2 lit. a DSchG NRW 1980 entgegen.

Dabei ist zunächst zu beachten, dass bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis hinsichtlich der Beeinträchtigung denkmalrechtlicher Belange ein strenger Maßstab anzulegen ist. Die vollständige Beseitigung eines Baudenkmals kann angesichts des damit verbundenen unwiederbringlichen Verlustes seiner Aussagekraft für erinnerungswürdige Aspekte vergangener Zeiten nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals faktisch nicht mehr möglich ist (a.) oder weil das Beseitigungsverbot dem Eigentümer aus sonstigen Gründen nicht zugemutet und diese Unzumutbarkeit nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann (b.).

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018, 10 A 1404/16, Rn. 40.

Nach diesen Grundsätzen liegt eine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung im vorliegenden Fall nicht vor.

a. Die Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse ist vorliegend noch möglich.

Fällt ein Denkmal endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot. Denn die über eine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018, 10 A 1404/16, Rn. 43; Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, Rn. 31.

Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage einer denkmalwerten Sache bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal derart einschneidend sind, dass die Denkmalaussage verlorengeht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals. Eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz ist unerlässlich. Für die Abgrenzung der Sanierung eines erhaltungsfähigen Denkmals von der Herstellung einer Denkmalkopie können schließlich auch technische Besonderheiten des jeweils betroffenen Denkmaltyps ebenso wie der konkreten Sache von Bedeutung sein. So entfällt die Denkmaleigenschaft etwa bei Fachwerkbauten regelmäßig auch nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft nicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch abgängiger Bestandteile angelegt. Der Umstand, dass das Denkmal „durch die Zeit geht“, lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse - Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung - so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Die „Rettung“ eines abgängigen historischen Gebäudes durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt wird. Ist dieses nicht seinerseits denkmalwert, etwa als Zeugnis eines besonderen Erhaltungs- oder Wiederaufbauwillens oder einer besonderen Verbundenheit mit dem an sich schon vergangenen baulichen Erbe aus historischer Zeit, ist die auch unter Verwendung einiger historischer Materialien neu errichtete bauliche Anlage als Ersatzbau, mithin als Kopie des früheren Denkmals anzusehen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018, 10 A 1404/16, Rn. 46; Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, Rn. 33.

Wo im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung eines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände ab.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018, 10 A 1404/16, Rn. 47; Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, Rn. 34.

Der bauliche Zustand insbesondere des Fachwerkhauses ist im Lichte der mehrfach klägerseitig beauftragten Schadenskartierung, über deren Ergebnisse auch kein Streit zwischen den Beteiligten besteht, nicht schon derart schlecht, dass eine Erhaltung des Gebäudes als Denkmal nicht mehr möglich erscheint.

Es erscheint zunächst technisch erreichbar, die Funktion des Objekts als weiterhin anschauliches Beispiel für die ländlich geprägte Architektur aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts in der Zülpicher Börde mit seiner in den wesentlichen Teilen gut überlieferten ursprünglichen Fachwerkkonstruktion und Grundrissaufteilung auch nach einer Beseitigung aller vorhandenen Schäden zu erhalten. Die mittlerweile erforderlichen durchaus erheblichen Sanierungsarbeiten würden auch nicht dazu führen, dass diese Aussage durch ein Gebäude übernommen würde, das in ganz wesentlichen Teilen als Kopie des ursprünglichen Denkmals anzusehen wäre. Weiterhin würden Maßstab und Erscheinung von straßenseitiger Backsteinmauer und Fachwerkhaus in ihrem Zusammenwirken das Bild der K.-straße als einen gewachsenen Straßenzug von städtebaulicher und dorfgeschichtlicher Bedeutung prägen. Die ursprüngliche Bauweise mit der geschossweisen Ausbildung von Schwelle, Ständern und Rähm bliebe von außen ablesbar.

Was den Austausch von Fachwerk und Gefachen angeht, kommt dem Ansinnen der Kläger allerdings zunächst zugute, dass es sich hier gerade nicht um das typische, sich über Generationen hinweg erstreckende gleichsam immerwährende Reparaturgeschehen handelt, mit dem insbesondere Fachwerkdenkmäler „durch die Zeit gehen“ und nach und nach ihre Originalsubstanz durch Ersatzmaterial aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahme verlieren. Auch trifft es zu, dass sich der Zustand der hier in Rede stehenden baulichen Anlagen infolge äußerer Einflüsse - Leerstand, Feuchtigkeit und Schädlingsbefall sowie vorangegangene, meist unfachmännische Reparaturen - so stark verschlechtert hat, dass eine umfangreiche Sanierung zur Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands nötig ist. Diese erweist sich gleichwohl im Lichte der fachlich fundierten Stellungnahmen, die unter anderem auch die Kläger selbst beigebracht haben, als nicht so weitreichend, dass schon von einer Neuerrichtung auszugehen ist. Mit anderen Worten: Die sicherlich nötige „eine“ bauliche Gesamtmaßnahme lässt am Ende doch kein „aliud“ des Denkmals entstehen.

Das denkmalprägende Fachwerk ist nämlich in überwiegenden Teilen weiterhin erhaltungsfähig. Der erforderliche Austausch durch Ersatzmaterial bleibt schwerpunktmäßig auf einzelne Gebäudeteile begrenzt. Schon aus diesem Grund kann von einer bloßen Kopie des Denkmals nicht die Rede sein. Dies lässt sich insbesondere dem von den Klägern vorgelegten Holzgutachten des Sachverständigen J. entnehmen.

Demnach sind zwar im Erdgeschoss an dem zur Nord- und Ostseite verbliebenen Fachwerk im unteren Wandbereich erhebliche Schäden festzustellen. Hier müssen die Hölzer mindestens abgeschnitten und fachgerecht ertüchtigt werden. Einige Balken müssen auch vollständig erneuert werden. Die insgesamt 34 festgestellten Schäden an den Außenwänden betreffen praktisch den gesamten bodennahen Bereich. Dabei handelt es sich um eine typische Folge aus dem Boden eindringender Feuchtigkeit. Dementsprechend schlägt auch der Sachverständige vor, den Sockel des Gebäudes zu verändern, um eine erneute Schädigung in Zukunft zu vermeiden. Der Maßnahmenkatalog der Firma G.-P. sieht zur Verhinderung des Eindringens weiterer Feuchtigkeit in der Zukunft eine Horizontalsperre und eine Abdichtung des Sockels vor.

Im Obergeschoss und im Dachstuhl hat der Sachverständige J. hingegen nur einzelne Schäden vorgefunden. Konkret handelt es sich um sechs Schäden im Obergeschoss und zwei Schäden im Dachstuhl. Wie auch durch die fachkundigen Gebietsreferenten der Beigeladenen im Orts- und Erörterungstermin am 8. September 2022 festgestellt und dem erkennenden Gericht zu dessen Überzeugung erläutert, ist das Fachwerk aufgrund der Undurchlässigkeit des Daches im oberen Gebäudebereich angesichts der Gebäudegeschichte gut erhalten. Auch das Innenfachwerk weist zwar vereinzelte Schäden, insbesondere im unteren Bereich der westlichen Innenwand, auf, kann aber in weiten Teilen erhalten werden. Somit bliebe der historische Grundriss auch im Falle der Sanierung weiterhin bezeugt.

Wie sich den Schadenskartierungen des Gutachtens des Sachverständigen J. (Bl. 192 ff. BA 1) anschaulich entnehmen lässt, macht der zu erneuernde untere Fachwerkriegel gemeinsam mit den weiteren Schäden nicht viel mehr als ein Viertel des gesamten Fachwerkbestandes des Wohngebäudes aus. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der aufgrund Verputzung und statischen Bedenken im Gutachten nicht untersuchten Bereiche des Obergeschosses. Anhaltspunkte dafür, dass diese im Vergleich zu anderen Bereichen des Obergeschosses überproportionale Schäden aufweisen könnten, liegen nicht vor. Die zeitlich vorgelagerte Schadenskartierung der Firma G.-P. weist einen weitestgehend entsprechenden Anteil an befallenem oder anderweitig geschwächtem Holz auf und geht sogar ausdrücklich von einem guten Zustand des Fachwerks an der Nordfassade und im Obergeschoss aus (Bl. 59 f. BA 1). Dieser Kartierung lässt sich auch entnehmen, dass der Umfang des wahrscheinlich in der Nachkriegszeit verbauten Nadelholzes im Vergleich zum bauzeittypischen Eichenholz als gering zu bewerten ist. Es erschiene letztlich unverhältnismäßig das ansonsten gut erhaltene Fachwerk aufgrund der vorrangig im - unzweifelhaft dringend sanierungsbedürftigen - unteren Wandbereich des Erdgeschosses vorliegenden Schäden vollständig aufzugeben. Dass im Zusammenhang mit der Sanierung des Fachwerks auch die Gefache entfernt und anschließend erneuert werden müssen, stellt eine typische Folge der Fachwerkerneuerung dar. Das Erfordernis der Erneuerung der Gefache folgt bereits aus den dem Gericht vorliegenden, von den Klägern eingereichten Gutachten. Einer näheren Untersuchung, wie sie von den Klägern angeregt wird, bedarf es nicht. Die im Erdgeschoss an zahlreichen Stellen sichtbaren gemauerten Gefache, die aus der Nachkriegszeit stammen dürften, besitzen ohnehin keinen eigenen Denkmalwert.

Auch der Beigeladene kommt sowohl in der gutachterlichen Stellungnahme vom 9. Januar 2019 als auch in den Äußerungen im vorliegenden Verfahren, die sich das Gericht zu eigen macht, zu dem Schluss, dass das Gebäude nicht zuletzt wegen der besonderen ortsgeschichtlichen Bedeutung „absolut sanierungswürdig“ ist. Der überwiegende Teil der Substanz bleibt trotz oder wegen der geplanten Sanierung erhalten.

Dem denkmalpflegerischen Urteil des Beigeladenen als Fachbehörde kommt bei der denkmalrechtlichen Abwägung innerhalb des § 9 Abs. 2 lit. a DSchG NRW 1980 jenseits rein bautechnischer Fragestellungen ein besonderes Gewicht zu. Dies folgt aus der gesetzlichen Stellung des Beigeladenen als sachverständiger Fachbehörde in Angelegenheiten des Denkmalschutzes. § 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG NRW 1980 erkennt den Landschaftsverbänden auf dem Gebiet des Denkmalschutzes eine besondere Fachkompetenz zu, weil sie danach - nach Maßgabe des § 22 Abs. 4 Hs. 1 DSchG NRW 1980 weisungsunabhängig - unter anderem fachliche Beratung in allen Angelegenheiten des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege leisten.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 -, juris, Rn. 25 ff.

Dagegen bleiben die umfangreichen Ausführungen der Kläger zur Entstehung einer „Kopie“ des Denkmals sowohl durch frühere als auch durch nunmehr geplante Sanierungsarbeiten auf der Behauptungsebene. Sie werden selbst durch die eigens beigebrachten Stellungnahmen nicht belegt.

Soweit die Kläger davon ausgehen, dass das Wohnhaus und die Abschlussmauer schon deshalb keinen Denkmalwert besäßen, da es sich um Rekonstruktionen nach einer umfassenden Zerstörung im 2. Weltkrieg handle, betrifft dies Umstände, die im Rahmen der Eintragungsentscheidung bereits Berücksichtigung gefunden haben. Bei Fortbestand der Eintragung unterlägen sie der Bestandskraft.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. März 2007 - 10 A 1544/05 -, juris, Rn. 11.

Es kann jedoch vorliegend auch unterstellt werden, dass - wie die Kläger meinen - die Bestandskraft der Eintragung einer erneuten Überprüfung im vorliegenden Verfahren nicht entgegensteht. Denn die von den Klägern geschilderten Umstände lassen zur Überzeugung der Kammer den Denkmalwert der Anlagen - auch im Zusammenhang mit der erforderlichen Sanierung - nicht entfallen.

Der Denkmalwert besteht unabhängig von den von den Klägern geltend gemachten Kriegsschäden. Allerdings hatte die Voreigentümerin mit Schreiben vom 4. Februar 1992 angegeben, dass ihr Grundstück 1943 derart zerstört worden sei, dass es nicht mehr bewohnbar gewesen sei. Mit ihrem Schreiben vom 19. Januar 1993 hat die Voreigentümerin ihre Angaben indes entscheidungserheblich relativiert. Hierbei schlüsselte sie die Kriegsschäden näher auf die einzelnen Gebäude auf. Trotz einer erheblichen Beschädigung des Wohnhauses wurde danach die verbliebene Bausubstanz bei der Wiederherstellung weitestgehend erhalten. Wenn die Voreigentümerin im Gegensatz dazu berichtet, dass Waschküche, Scheune und der Kuh- und Pferdestall auf der Hofseite „vollständig zerstört“ worden seien, wird auch dadurch deutlich, dass andere Bereiche des ehemaligen Vierkanthofes jedenfalls deutlich stärker von Kriegszerstörungen betroffen waren als das Wohnhaus und auch die Hofabschlussmauer.

Der Verweis auf die verbliebene Bausubstanz bei der Wiederherstellung des Wohnhauses deckt sich zudem mit den Erkenntnissen, die sich den benannten Schadenskartierungen entnehmen lassen. Aus diesen wird deutlich, dass etwa die Dacheindeckung, einzelne Fachwerkbalken aus Nadelholz oder auch die gemauerten Teile des Sockels und der südlichen Außenwand jedenfalls nicht dem Originalzustand aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts entsprechen. Sie mögen ein Resultat der Kriegsschäden oder auch früherer oder späterer Veränderungen am Gebäude sein. Zugleich lässt sich den Gutachten aber auch entnehmen, dass das denkmalprägende und für die erste Hälfte des 19. Jahrhunderts typische Eichenfachwerk in Außen- und Innenwänden umfangreich erhalten ist. Dabei ist nicht maßgeblich, ob und in welchem genauen Umfang das Fachwerk selbst in seiner Substanz aus dem frühen 19. Jahrhundert stammt. Denn die Denkmaleigenschaft entfällt bei Fachwerkbauten regelmäßig auch dann nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen ausgetauscht werden. Dementsprechend gehen auch die Hinweise der Kläger darauf, dass es einer näheren Untersuchung der Originalsubstanz bedürfe, fehl. Denn auf diese kommt es insoweit nicht an. Unabhängig davon ist aber sogar ein relevanter Anteil bauzeitlicher Substanz verblieben. Die zuständige Gebietsreferentin der Beigeladen hat sowohl im Orts- und Erörterungstermin als auch in der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen, dass vor allem - aber nicht nur - im Bereich des Ober- und Dachgeschosses deutlich erkennbar sei, dass nach wie vor umfangreiche Originalsubstanz vorliegt. Dies lasse sich sowohl an den unveränderten Fachwerkverbindungen als auch an bauzeittypischen Lehmstärkewänden ablesen. Diesen fachkundigen Erläuterungen haben die Kläger nichts entgegengesetzt.

Zu einer mangelnden Erhaltungsfähigkeit der Abschlussmauer ist weder vorgetragen noch liegen dafür Hinweise vor.

b. Das Verbot der Beseitigung des Denkmals ist den Klägern auch nicht aus sonstigen, insbesondere wirtschaftlichen, Gründen unzumutbar.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen ist die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung bis zu einem gewissen Grade eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. Wann sich die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals als dauerhaft defizitäres Wirtschaften darstellt, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 55; Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 6; Urteil vom 4. Mai 2009, 10 A 699/07, Rn. 41; Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris, Rn. 63.

In der Regel ist es erforderlich, dass der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlegt. Die den Eigentümer treffende Darlegungslast entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehende Aufgabenverteilung und ist angemessen, weil regelmäßig nur der Eigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals verfügt, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung erforderlich sind.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 57; Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 8; Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris, Rn. 67.

Bei der Erarbeitung einer derartigen Wirtschaftlichkeitsrechnung, die regelmäßig in nicht unerheblichem Maße auch durch wertende und prognostische Elemente bestimmt wird, ist nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 59 ff.; Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 10 ff.; Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, Rn. 45 ff.

von folgenden Grundsätzen auszugehen:

Die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals ist objektbezogen zu beantworten. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Eigentümer eines Denkmals kann deshalb nicht beanspruchen, bei dessen gewerblicher Nutzung eine besonders hohe oder auch nur eine für derartige Nutzungen durchschnittlich zu erwartende Rendite zu erzielen. Selbst wenn die Erträge aus dem Denkmal wegen denkmalbedingter Sonderlasten auf Dauer lediglich dessen Kosten decken würden, wäre dies mit dem Eigentumsrecht vereinbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümer eines Denkmals die Möglichkeit haben muss, aus dessen Erträgen Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden, denn er kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft „zuzuschießen“.

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit - das heißt in jedem beliebigen Zeitraum - zumindest ausgleichen müssen. Insbesondere in einer Investitionsphase während notwendiger Umbau- oder Restaurierungsarbeiten am Denkmal wird es regelmäßig dazu kommen, dass die Kosten höher als die Erträge sind und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für die Rentabilität derartiger Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die nach den Investitionen zu erzielenden Erträge des Denkmals dauerhaft über dessen Kosten liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Denkmals die Kosten der Finanzierung ebenfalls decken.

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das Denkmal kennzeichnen. Dazu gehören sämtliche laufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre. Denn aus Sicht des Eigentümers eines Denkmals spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss gegebenenfalls bewertet und in die Wirtschaftlichkeitsrechnung eingestellt werden.

In begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals auch daraus ergeben, dass es selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards am Markt keinerlei Aussicht auf die Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Zumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer „sehenden Auges“ zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die sich dauerhaft nicht durch Erträge ausgleichen ließe. An die Prognose sind strenge Anforderungen zu stellen.

Aus den §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW 1980 ergibt sich, dass wirtschaftliche Belastungen, die aus vorausgegangenen Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten resultieren, nicht in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen sind. Der Eigentümer eines Denkmals könnte sonst bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die teilweise oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

Zudem sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in die Wirtschaftlichkeitsrechnung aufzunehmen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen beziehungsweise Gebrauchsvorteile sowie das Nutzungspotenzial des Denkmals und die Möglichkeit, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind ebenso einzubeziehen wie entgangene Erträge durch mögliche, aber unterbliebene Nutzungen. Wegen des Objektsbezugs der Wirtschaftlichkeitsrechnung hindert der Einwand des Eigentümers eines Denkmals, ihm selbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens nicht möglich, die Berücksichtigung des steuerlichen Potenzials des Denkmals im Allgemeinen nicht. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes schützenswertes Interesse an einer durch Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks hat, kann dies im Einzelfall anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, nur damit das steuerliche Potenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Handelt es sich bei dem Denkmal aber um ein reines Investitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Denkmals selbst nicht ausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Denkmal zu veräußern oder dessen Potenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für dessen Erhaltung oder Nutzung, Restaurierung oder Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall kann er nicht unter Berufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit allein die Beseitigung des Denkmals beanspruchen, sondern muss gegebenenfalls versuchen, das Denkmal zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Bei einem reinen Investitionsobjekt erschöpft sich die Darlegungslast betreffend die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals nicht in der Darstellung einer auf einen Zeitraum von maximal fünfzehn Jahren beschränkten Einnahmenüberschussrechnung nach steuerrechtlichen Maßstäben. Denn selbst wenn eine solche zeitlich beschränkte Einnahmenüberschussrechnung ein jährliches Defizit ausweisen sollte, ist daraus allein in der Regel nicht zu schließen, die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals sei wirtschaftlich unzumutbar. Die Einnahmenüberschussrechnung bildet das Ertragspotenzial des Denkmals als Investitionsobjekt nämlich nicht in vollem Umfang ab. Vermietungs- und Verpachtungsobjekte werden regelmäßig dazu genutzt, die (Einkommen-)Steuerlast des Eigentümers durch damit verbundene „negative Einkünfte“ zu reduzieren. Bereits die Ausgestaltung der Finanzierung (Höhe des Darlehensbetrages, zugrunde gelegter Zinssatz, Tilgungszeitraum, Sollzinsbindung) erfolgt üblicherweise im Lichte der (individuellen) steuerrechtlichen Folgewirkungen. Nicht zuletzt wegen der mit diesen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zusammenhängenden begrenzten Aussagekraft einer zeitlich beschränkten Einnahmenüberschussrechnung ist im Regelfall zu verlangen, dass ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des als Investitionsobjekt genutzten Denkmals beruft, zusätzlich nachweist, dass er sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat.

Vermag der Eigentümer des Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachzuweisen, kann er sich nicht darauf berufen, dass ihm dessen Erhaltung oder Nutzung nicht zumutbar sei.

Die Kläger haben ausgehend von diesen Grundsätzen nicht nachgewiesen, dass ihnen die Erhaltung des Wohngebäudes und der Abschlussmauer auf dem Grundstück nicht zumutbar sind.

Dass sich das Wohnhaus auf dem klägerischen Grundstück nach einer Sanierung angesichts der dafür mindestens aufzuwendenden Summe in der Hand der Kläger nicht selbst tragen wird, sieht die Kammer auf der Grundlage der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsrechnungen nicht als nachgewiesen an. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung der Kläger ist sowohl durch eine Überhöhung der laufenden und einmaligen Kosten als auch durch eine Unterschätzung der zu erzielenden Einnahmen gekennzeichnet. In relevanten Teilen erlaubt sie zudem nicht die konkrete Identifizierung der mit der Erhaltung des Denkmals in Zusammenhang stehenden Kosten. Sie ist erkennbar von dem Bemühen getragen, das Ergebnis zu erzielen, dass sich das Denkmal nicht dauerhaft selbst tragen könne. Dieser Eindruck wiegt umso schwerer, als die Kläger parallel zum Verfahren auf Erteilung einer Abrissgenehmigung die Planung eines Mehrfamilienwohnhauses mit insgesamt fünf Wohneinheiten auf dem Vorhabengrundstück betreiben. Dass die Kläger demnach ein besonderes wirtschaftliches Interesse an einer negativen Wirtschaftlichkeitsprognose besitzen, ist offenkundig.

Im Einzelnen unterliegt die Wirtschaftlichkeitsrechnung der Kläger in der jüngsten vorliegenden Fassung (Stand 31. Januar 2022; Bl. 88 GA) jedenfalls noch folgenden Fehlern:

Bezüglich der Finanzierungskosten von jährlich 35.103,75 EUR gehen die Kläger von einem überhöhten Zinssatz von 3,75 % aus. Die im Finanzierungsangebot der Deutschen V.- und Y.-bank vom 9. Dezember 2019 genannte Gesamtsumme von 963.000 EUR Sanierungskosten ist nicht nachvollziehbar. Zum Zeitpunkt des Finanzierungsangebots gingen sogar die Kläger selbst von Sanierungskosten von lediglich 814.000 EUR aus (Wirtschaftlichkeitsberechnung Stand 19. Dezember 2019, Bl. 186 BA 1). Diese dürften angesichts nicht mit der Denkmalsanierung in Zusammenhang stehender, aber dennoch in Ansatz gebrachter Kosten - dazu im Weiteren - noch überhöht gewesen sein. Auffällig erscheint insofern auch, dass zwischen dem Kläger zu 2. und der Deutschen V.- und Y.-bank in einem Kreditvertrag vom 3. Juli 2018 für den Neubau einer Immobilie auf dem Grundstück K.-straße 00 in F. über 950.000 EUR ein effektiver Jahreszinssatz von lediglich 2,89 % vereinbart worden ist. Diesem Kreditvertrag ist zu entnehmen, dass Voraussetzung für die Gewährung des Darlehens verschiedene vermögensrelevante Vertragsbeziehungen des Klägers zu 2. sind. Es ist nicht erkennbar, dass die Kläger sich um eine Anpassung des bestehenden Kreditvertrages oder um ein Darlehen für die Denkmalsanierung unter vergleichbaren Bedingungen bemüht hätten. Zwar trifft es zu, dass die Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002 - 4 B 4/02 -, juris, Rn. 8; OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris, Rn. 63,

nicht dazu gezwungen werden können, zum Denkmalerhalt dauerhaft aus ihrem sonstigen Vermögen zuzuschießen. Dies schließt es aber nicht aus, ihre persönliche Kreditwürdigkeit bei der Berechnung der Finanzierungskosten für eine erforderliche Sanierung zu berücksichtigen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger zu 2. zur Erlangung des Kredits vom 3. Juli 2018 über das Grundstück hinausgehende besondere Sicherheiten eingesetzt hat. Ein objektiver Zins, der die Vermögenssituation des Kreditnehmers außer Acht lassen würde, existiert ohnehin nicht. Insofern ließe sich dieser auch nicht, wie von den Klägern angeregt, durch einen Sachverständigen bestimmen. Darüber hinaus ist auch die Tatsache, dass sich die Zinssätze bei Neuabschluss von Darlehensverträgen seit dem Beginn der Planungen im Jahr 2018 erhöht haben, nicht zu Gunsten der Kläger in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzubeziehen. Denn die Erhöhung der Finanzierungskosten ist eine Folge der seit inzwischen mehr als vier Jahren andauernden Unterlassung der unstreitig dringend erforderlichen Denkmalsanierung.

Der von den Klägern in der aktuellen Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgenommene pauschale Aufschlag von 15 % für Bau- und Materialkosten gegenüber den im Jahr 2019 eingeholten Angeboten genügt - trotz der mittlerweile erheblich veränderten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen aufgrund insbesondere der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs - ebenfalls nicht den Anforderungen an eine nachvollziehbar ermittelte Wirtschaftlichkeitsberechnung. Soweit die Kläger mit Schriftsatz vom 4. April 2022 eine Analyse vorgelegt haben, die eine allgemeine Kostensteigerung im Hochbau zwischen August 2020 und August 2021 von 12,6 % ermittelt hat, ist diese nicht geeignet, eine Aussage über die konkreten Kosten der Denkmalsanierung zu treffen. Eine Aktualisierung der Angebote müsste eigentlich sowohl im Interesse der beteiligten Firmen als auch der Kläger liegen. Da die Kläger aber tatsächlich gar kein Interesse an einer Sanierung des Denkmals haben und statt dessen die Errichtung eines Neubaus planen, haben sie sich offensichtlich auch nicht um ein aktualisiertes Angebot bemüht. Ein solches läge aber entgegen der Ansicht der Kläger sehr wohl in ihrem eigenen Erkenntnisbereich. Im Übrigen gilt aber auch bezüglich der gestiegenen Baukosten, dass diese eine Folge der seit inzwischen mehr als vier Jahren andauernden Unterlassung der unstreitig dringend erforderlichen Denkmalsanierung sind und deshalb nicht, jedenfalls nicht insgesamt zu Gunsten der Kläger zu berücksichtigen sind.

Auf der Einnahmenseite sind zudem die zu erzielende Nettomiete mit 6,50 EUR pro qm und der demnach zu erzielende Nutzungsertrag von 12.714 EUR jährlich zu niedrig angesetzt. Die zu erzielenden Einnahmen sind unter Berücksichtigung des konkreten Objekts und seines Zustandes zu ermitteln. Der Mietspiegel bietet insofern einen Anhaltspunkt. Die Annahme der Kläger beruht auf dem Mietspiegel der Beklagten aus dem Jahr 2017 und der Zuordnung des Wohnhauses zur Gruppe I (Wohnungen in Gebäuden, die bis 1960 bezugsfertig wurden). Für diese sieht der Mietspiegel mit Stand Februar 2022 in guter Wohnlage, die aufgrund der Nähe zur Kölner Stadtgrenze und des durch Ein- und Mehrfamilienhäuser geprägten Wohnumfeldes an einer nicht übermäßig befahrenen Straße anzunehmen ist, schon insoweit eine Spanne von 6,10 EUR bis 7,30 EUR vor. Allerdings lässt sich dem Mietspiegel auch entnehmen, dass bei umfassend sanierten Gebäuden für die Eingruppierung in die entsprechende Baualtersgruppe auf das Jahr der Fertigstellung der Sanierung abzustellen ist. Demnach wäre aufgrund der erforderlichen grundlegenden Sanierung eine Zuordnung des Wohnhauses zur Gruppe VI (Wohnungen in Gebäuden, die ab 2018 bezugsfertig wurden) vorzunehmen. Hier sieht der Mietspiegel bei normaler Ausstattung eine Preisspanne von 8,60 EUR bis 11,20 EUR vor. Dabei ist noch zu bedenken, dass der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete bei bestehenden Mietverhältnissen widerspiegelt. Da das Wohngebäude auf dem klägerischen Grundstück zurzeit leer steht, ist bei einer Neuvermietung grundsätzlich eher von einem höheren Mietzins auszugehen ist.

Soweit die Kläger einwenden, dass von einer umfassenden Modernisierung nicht die Rede sein könne, widerspricht dies der von ihnen selbst eingereichten Kostenfortschreibung. Diese sieht etwa für Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen Kosten für ein Einfamilienhaus mittlerer Ausstattung vor. Von einem solchen ist hier nach den - insoweit aber wenig aussagekräftigen - Sanierungsplänen auszugehen. Im Gegensatz zu den Klägern zweifelt die Kammer auch nicht generell an der Vermietbarkeit des Wohngebäudes nach einer Sanierung. Soweit konkrete denkmalschutzrechtliche Vorgaben der Beklagten eine Wohnnutzung erschweren oder unmöglich machten, wären diese ihrerseits im Einzelfall auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Solche Vorgaben lassen sich im Übrigen aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen jedenfalls bislang nicht entnehmen.

In die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist auch eine etwaige Denkmalförderung durch das Land mit einzubeziehen. Den Klägern ist bereits mit Bescheid vom 24. April 2019 eine Denkmalförderung in Höhe von 23.500 EUR in Aussicht gestellt worden. Diese haben sie aber nicht weiter verfolgt. Vielmehr haben sie schon im Zusammenhang mit der Antragstellung gegenüber der Beklagten offengelegt, dass diese nur formal zur Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung erfolge. Dies ist im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsrechnung zu ihren Lasten zu berücksichtigen.

Die angesetzten Sanierungskosten, die sich in der aktuellen Wirtschaftlichkeitsrechnung in den Finanzierungskosten niederschlagen, sind in Teilen auch nicht berücksichtigungsfähig.

Der Rechnungsposten „Instandsetzungsarbeiten Torgebäude u. Scheune allg.“ (nunmehr 131.100 EUR) weist keinen erkennbaren Zusammenhang mit der Denkmalerhaltung auf. Es ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass Torgebäude und Scheune zum jetzigen Zeitpunkt keinen Denkmalwert mehr besitzen. Die von den Klägern behauptete Erforderlichkeit der Sanierung der hinter der Abschlussmauer stehenden Gebäudeteile für den Erhalt der Abschlussmauer erschließt sich hingegen nicht. Nähere Planungen haben die Kläger nicht vorgelegt. Zwar erscheint es nachvollziehbar, dass die Abschlussmauer auch durch die hinterliegenden Gebäudereste gestützt wird. Jedoch ist nicht ersichtlich, warum es zwingend einer Instandsetzung dieser Gebäude zum Denkmalerhalt bedürfte. Eine akute Einsturzgefahr der Abschlussmauer ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. Soweit die Kläger mit Schriftsatz vom 22. September 2022 geltend machen, dass auch Alternativmaßnahmen zur Sicherung der Mauer keine geringeren Kosten aufweisen würden, erfüllt diese bloße Behauptung ihre Darlegungslast nicht.

Gleiches gilt für den Rechnungsposten „Elektroinstallation Scheune, Torgebäude“ (Kostengruppe 400, Nr. 7; 9.200 EUR).

Auch hinsichtlich der Kostengruppe 600 „Außenanlagen“ ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Zusammenhang zwischen der geplanten Maßnahme „Kopfsteinpflaster + Entwässerung Innenhof“ (Nr. 4, 62.100 EUR) und dem Erhalt des Denkmals bestehen sollte. Jedenfalls das geplante Kopfsteinpflaster dürfte allein der Grundstücksnutzung außerhalb des verbleibenden Denkmalbereichs dienen. Eine solche erweiterte Grundstücksnutzung wäre im Übrigen zusätzlich noch auf der Einnahmenseite zu berücksichtigen.

Angesichts der aufgezeigten Defizite der von den Klägern vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung haben diese nicht dargelegt, dass die Erhaltung des Wohngebäudes und der Abschlussmauer auf dem Grundstück nicht zumutbar ist. Es ist auch nicht etwa Aufgabe des Gerichts im Wege der Amtsermittlung die unzureichende und fehlerhafte Wirtschaftlichkeitsberechnung der Kläger durch eine eigene sachgemäße Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ersetzen. Über den Umfang und die Ausgestaltung der Denkmalsanierung entscheidet innerhalb der Grenzen des DSchG NRW, welches wiederum eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentums darstellt,

vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, juris, Rn. 76 ff.,

allein der Eigentümer.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -, juris, Rn. 67

Das Gericht ist deshalb gar nicht in der Position, etwa selbst oder durch Beauftragung eines Gutachters, eine Kostenaufstellung für eine „ideale“ Sanierung zu erstellen. In Ermangelung näherer Angaben der Kläger kann die Kammer im jetzigen Zeitpunkt unter Berücksichtigung der dargelegten erforderlichen Korrekturen nicht feststellen, dass sich das Objekt dauerhaft nicht selbst tragen könnte.

Die Kläger können sich zudem ohnehin nicht auf eine Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals berufen, da sie keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachweisen können.

Diese hätten sie aber im vorliegenden Fall nachweisen müssen. Jeder Eigentümer, der mit der geplanten Änderung oder Beseitigung des Denkmals vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgt, muss grundsätzlich nachweisen, dass er sich erfolglos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Denn ein über die wirtschaftlichen Belange hinausgehendes schützenswertes Affektionsinteresse des Eigentümers an einer von den Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks ist bei einer im Vordergrund stehenden wirtschaftlichen Nutzungsabsicht regelmäßig nicht anzunehmen. Diese Grundsätze gelten nicht nur, wenn das Denkmal als reines Investitionsobjekt erworben wurde.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013 - 10 A 1069/12 -, juris, Rn. 48.

Ob die Kläger bereits mit dem Erwerb des Grundstücks vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgten, spielt insofern keine Rolle. Denn die geplante Beseitigung des Denkmals verfolgt jedenfalls, wie sich aus der umfangreichen Diskussion der Wirtschaftlichkeit ergibt, vorrangig wirtschaftliche Absichten. Es handelt sich aber zudem auch sehr wohl um ein reines Investitionsobjekt. Dies folgt etwa schon aus der jüngsten Angabe der Kläger, dass das Objekt der Alterssicherung dienen soll. Ein schützenswertes Affektionsinteresse besitzen die Kläger hingegen nicht. Die Tatsache, dass sie sich mehrere Jahre um den Erwerb des Grundstücks bemühten und dieses an ihr Wohngrundstück angrenzt, berührt keine rechtlich relevanten Interessen.

Den Nachweis ausreichender Veräußerungsbemühungen haben die Kläger jedenfalls deshalb nicht erfolgreich geführt, weil sie das Angebot der Beklagten zum Erwerb des Grundstücks zu einem Kaufpreis in Höhe von 200.000 EUR einseitig nicht weiterverfolgt haben.

Dieses Angebot war angemessen. Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. In der Regel ist in die Bewertung einzustellen, auf welchem Wege - insbesondere zu welchem Preis - der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm - wenn er es gekauft hat - die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objektes bekannt war, ob seit dessen Eintragung in die Denkmalliste beziehungsweise dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustandes des Denkmals durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist und zu welchem Preis es der Eigentümer auf dem Immobilienmarkt (auch im Verhältnis zum Bodenwert) angeboten hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 02.03.2018, 10 A 1404/16, Rn. 73; Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 23.

Die Kläger haben das Grundstück nach eigenen Angaben im Jahr 2017 für 440.000 EUR erworben. Zu diesem Zeitpunkt war ihnen sowohl der Gebäudebestand auf dem Grundstück als auch dessen Denkmaleigenschaft bekannt. Die Kläger gaben selbst an, dass sie als Nachbarn an früheren Reparaturarbeiten auf dem Denkmalgrundstück beteiligt waren. Zudem hatten sie nach eigener Auskunft sogar vor dem Erwerb Kontakt zur Unteren Denkmalbehörde der Beklagten. Die Sanierungsbedürftigkeit des Objekts war offenkundig. Wenn die Kläger nunmehr angeben, dass sie nicht erkennen konnten, in welchem Umfang Sanierungsarbeiten erforderlich werden würden, so ist dies angesichts der Umstände ihrer Risikosphäre zuzuordnen.

Sie haben mit dem Erwerb zu einem Kaufpreis von 440.000 EUR ein auf der Hand liegendes Kostenrisiko für eine rentable Nutzung bewusst in Kauf genommen. Dieser Umstand ist zu berücksichtigen, denn bei der Verwirklichung eines mit dem Erwerb eines Denkmals freiwillig übernommenen Risikos kann sich der Erwerber nicht zu Lasten des Denkmalschutzes schadlos halten.

Ebenso OVG NRW, Beschluss vom 15. Mai 2013, 10 A 255/12, Rn. 25.

Dies gilt vorliegend auch, obwohl der gezahlte Kaufpreis von 440.000 EUR die erhebliche Sanierungsbedürftigkeit des Denkmals und die damit einhergehenden Kosten nicht erkennbar berücksichtigt hat. Ansonsten könnten die Kläger auf Kosten des Denkmalschutzes aus einem offenkundig schlechten Geschäft doch noch ein gutes machen. Ein allgemeiner Vermögensschutz lässt sich aber aus Art. 14 Abs. 1 GG gerade nicht ableiten.

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 5. Februar 2002 - 2 BvR 305/93, 2 BvR 348/93 -, juris, Rn. 43.

Dementsprechend kann auch der bloße Wertverlust allein keine im Rahmen des § 9 Abs. 2 lit. a DSchG NRW zu berücksichtigende unzumutbare Eigentumsbeschränkung darstellen.

Der angebotene Kaufpreis in Höhe von 200.000 EUR liegt im Übrigen in der Nähe des Bodenwertes, den die Kläger selbst mit 233.200 EUR angeben. Angesichts des erheblichen Sanierungsbedarfs des Wohngebäudes und des voraussichtlich erforderlichen Abrisses der Reste von Torgebäude und Scheune erscheint dieser Preis keineswegs unangemessen. Tatsächlich dürfte er - wie ja auch die von den Klägern beschriebene erfolglose Suche nach anderweitigen Kaufinteressenten zeigt - über dem ansonsten erzielbaren Marktpreis liegen.

Das Angebot der Beklagten war auch ernsthaft. Mit Schreiben vom 11. März 2020 bot die Beklagte dem Kläger zu 2. den Erwerb des Grundstücks zu einem Kaufpreis in Höhe von 200.000 EUR an. Das Angebot erfolgte vorbehaltlich der Zustimmung des Hauptausschusses. Diese wurde für die Sitzung des Ausschusses am 21. April 2020 in Aussicht gestellt. Eine (zunächst zustimmende) Antwort des Klägers zu 2. erfolgte ausweislich der Verwaltungsvorgänge erst am 2. Juni 2020. Die Beklagte holte daraufhin in der Sitzung des Hauptausschusses vom 16. Juni 2020 die erforderliche Zustimmung ein, beauftragte ein Notariat mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs und ließ diesen den Klägern zukommen. Jedenfalls zu diesem Zeitpunkt lag ein ernsthaftes und angemessenes Angebot vor. Einer notariellen Beurkundung dieses Angebotes selbst bedurfte es hingegen nicht. Eine solche ist bei einem Grundstückserwerb nicht üblich und würde gegenüber einer Beurkundung des Kaufvertrages lediglich Mehrkosten verursachen.

Den Abschluss des Kaufvertrages haben letztlich allein die Kläger verhindert. Sie reagierten auf das Angebot, indem sie mit E-Mail vom 25. Juni 2020 die Aufnahme von Sanierungsverpflichtungen innerhalb einer bestimmten Frist sowie ein Rücktritts- und Vorkaufsrecht in den Vertrag forderten. Die Beklagte wies daraufhin, dass die Änderung des Vertragsentwurfes eine erneute Befassung des Hauptausschusses erforderlich machen würde. Mit Schreiben vom 24. August 2020 antwortete die Beklagte auf die Änderungswünsche der Kläger und ging im Wesentlichen auf diese ein. Aus den Verwaltungsvorgängen lässt sich der weitere Ablauf der Verhandlungen nicht entnehmen. Letztlich lehnen die Kläger aber nunmehr den Verkauf des Grundstücks ab.

Die Ernsthaftigkeit des Angebots wird auch nicht etwa durch die negative baufachliche Einschätzung des Mitarbeiters des Liegenschaftsamtes A. vom 20. Februar 2020 (Bl. 147 BA 2) infrage gestellt. Denn wie sich dem Schreiben vom 11. März 2020 entnehmen lässt, hatte sich die Beklagte ja trotz dieser Bedenken zum Angebot entschieden und im Anschluss die erforderlichen internen Entscheidungen bereits herbeigeführt. Ebenfalls unerheblich ist, dass der einzig erkennbare, ernsthafte Interessent, der bereit ist, das Grundstück zu erwerben, die Beklagte selbst ist.

Vgl. VG Minden, Urteil vom 18. Mai 2022 - 9 K 3548/18 -, juris, Rn. 80.

Die vom Kläger formulierte Bedingung für den Hilfsantrag ist - unabhängig von ihrer Zulässigkeit - jedenfalls nicht eingetreten, weshalb dieser keiner weiteren Behandlung bedarf.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da dieser keinen Antrag gestellt und sich somit auch keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO.

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

240.000,00 EUR

festgesetzt.

Der festgesetzte Streitwert beruht auf der sich aus dem Antrag der Kläger für sie ergebenden Bedeutung der Sache, § 52 Abs. 1 GKG. Dieser bestimmt sich gemäß Ziff. 12.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 bei einer Abrissgenehmigung nach dem wirtschaftlichen Interesse am dahinter stehenden Vorhaben. Hinter dem Antrag auf Erteilung einer Abrissgenehmigung steht hier erkennbar das Vorhaben einer Bebauung des Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus (Bl. 216 ff. BA 3). Das wirtschaftliche Interesse der Kläger an der mit diesem Vorhaben verbundenen Wertsteigerung des Grundstücks legt die Kammer nach ihrem Ermessen auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis von 440.000 EUR und dem Erwerbsangebot der Beklagten von 200.000 EUR fest.

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.