Verwaltungsgericht Köln, 2. Kammer — 2 K 1825/20

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung S., Flur 0, Flurstücke 00/0, 00 und 00 (D.-straße 00) in L..

Die Klägerin beantragte unter dem 15.11.2018 die Erteilung eines Vorbescheides für den Wiederaufbau eines laut ihrer Erläuterung zum Antrag abgebrannten Wohnhauses auf dem streitbefangenen Grundstück.

Mit Bescheid vom 10.03.2020 lehnte die Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, das Grundstück liege im Außenbereich. Der Außenbereich beginne eindeutig hinter dem Grundstück D.-straße 00. Nach dem Brand des Wohnhauses D.-straße 00 könne von einer Baulücke zwischen den Häusern D.-straße 00 und 00 sowie einem eventuellen Bebauungszusammenhang nicht mehr ausgegangen werden. Das Bauvorhaben beeinträchtige öffentliche Belange im Sinne des §§ 35 Abs. 3 BauGB. Die natürliche Eigenart der Landschaft werde beeinträchtigt, da das Baugrundstück im Landschaftsschutzgebiet liege und die Errichtung baulicher Anlagen dort grundsätzlich unzulässig sei. Darüber hinaus lasse das Vorhaben die Entstehung einer Splittersiedlung im Außenbereich befürchten. Das Bauvorhaben könne auch nicht unter den erleichterten Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB zugelassen werden. Seit dem Brand des Wohnhauses seien mehr als zehn Jahre vergangen. Es liege deshalb keine alsbaldige Neuerrichtung mehr vor. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB solle gewährleisten, dass ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Zerstörung und Neubau besteht und nicht etwa ein seit vielen Jahren oder gar Jahrzehnten verschwundenes oder nur noch als Gebäuderuine vorhandenes Bauwerk zum Anknüpfungspunkt für eine sonst nicht zulässige Bebauung im Außenbereich werde.

Die Klägerin hat am 09.04.2020 Klage erhoben.

Zur Begründung der Klage führt die Klägerin unter anderem aus, es bestehe ein Anspruch auf Wiederaufbau des von dem Brand betroffenen Hauses D.-straße 00. Zwar sei das gemauerte Gebäude in der Vergangenheit durch den Brand am Dach zur Hälfte beschädigt worden, die Bausubstanz des gemauerten Gebäudeteils sei aber derart intakt, dass bei Ersatz der beschädigten bzw. zerstörten Bauteile dieser Gebäudeteil mühelos wieder bewohnbar sei. Das angebaute Holzgebäude sei vollständig erhalten und bewohnbar, es sei zudem baulich eigenständig. Sowohl der gemauerte Gebäudeteil als auch das Holzgebäude sowie die Garage lägen im Innenbereich. Dies ergebe sich schon aus der Zusicherung der Beklagten vom 12.04.2016, an die sie gebunden sei. Unabhängig davon sei der Wiederaufbau des gemauerten Hauses auch nach § 35 BauGB zulässig. Öffentliche Belange seien nicht beeinträchtigt. Es lägen zudem auch die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB vor.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 10.03.2020 und des Gebührenbescheides gleichen Datums zu verpflichten, ihr den beantragten planungsrechtlichen Bauvorbescheid zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung des Klageabweisungsantrages führt die Beklagte unter anderem aus, der Bebauungszusammenhang ende mit dem Gebäude auf dem Grundstück D.-straße 00. Der noch vorhandenen Ruine auf dem Grundstück D.-straße 00 komme keine prägende Wirkung zu. Für das durch Brand zerstörte Wohnhaus liege bereits keine Baugenehmigung vor. Aber auch dann, wenn man unterstelle, dass es sich um ein bestandsgeschütztes Gebäude handele, lägen die Voraussetzungen des §§ 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB nicht vor. Es liege kein alsbaldiger Wiederaufbau vor. Der Eigentümer habe das Haus schon im Jahr 2004 verlassen. Die Bausubstanz habe sich seit 2004 derart verschlechtert, dass das Gebäude nicht mehr instand zu setzen sei. Das Holzgebäude entspreche nicht der erteilten Baugenehmigung. Es sei ohne Genehmigung nachträglich durch Einbau einer Küche sowie eines Duschbades zum Apartment ausgebaut worden.

Das Gericht hat die Örtlichkeit am 24.08.2022 in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten der Ortsbesichtigung sowie wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheides.

Ein entsprechender Anspruch aufgrund einer erteilten Zusicherung gemäß § 38 Abs. 1 VwVfG NRW besteht nicht. Die Mitteilung vom 12.04.2016 (BA3, Heft VI, Bl. 23) stellt keine an die Klägerin gerichtete Zusicherung der Erteilung einer Bebauungsgenehmigung dar. Das Schreiben ist bereits nicht an die Klägerin gerichtet, sondern an eine „X. GmbH“. Das Schreiben erschöpft sich zudem inhaltlich in der Bekanntgabe einer planerischen Auskunft, wonach für das streitbefangene Grundstück eine Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB erfolgen könne. Die verbindliche Zusage, einen Verwaltungsakt in der Gestalt eines Bauvorbescheides zu erlassen, enthält das Schreiben nicht.

Ein Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheides besteht auch nicht gemäß §§ 77 Abs. 1, 74 Abs. 1 BauO NRW, denn dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen. Das Vorhaben ist planungsrechtlich unzulässig.

Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 35 BauGB und nicht nach § 34 BauGB. Denn das Vorhabengrundstück liegt im Außenbereich. Das Vorhaben soll nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB verwirklicht werden.

Ausschlaggebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs ist, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang (noch) angehört. Hierüber ist allerdings nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Wertung und Bewertung des im Einzelfall gegebenen konkreten Sachverhalts zu entscheiden. Grundlage und Ausgangspunkt einer solchen wertenden und bewertenden Beurteilung sind jedoch die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten, also insbesondere die vorhandenen baulichen Anlagen, sowie außerdem auch andere topographische Verhältnisse wie etwa Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse u. dgl.). Die Berücksichtigung solcher äußerlich erkennbarer Umstände kann dazu führen, dass der Bebauungszusammenhang im Einzelfall nicht - wie dies allerdings der Regel entspricht - am letzten Baukörper endet, sondern dass ihm noch ein oder auch mehrere unbebaute Grundstücke bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze zuzuordnen sind. So kann auch eine Straße oder ein Weg je nach den Umständen des Einzelfalles einen Bebauungszusammenhang herstellen oder trennende Funktion zwischen Innen- und Außenbereich haben.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12.12.1990 – 4 C 40/87 –, BRS 50 Nr. 72 m.w.N.

Eine unbebaute Fläche ist – als Baulücke – Teil des Bebauungszusammenhangs, wenn sie von der angrenzenden zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt wird, dass die Errichtung eines Gebäudes auf dieser Fläche als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung erscheint. Bebauung im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist nicht jede beliebige Anlage. Den Bebauungszusammenhang selbst herstellen oder zu seiner Entwicklung beitragen können nur Bauwerke, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen.

Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 19.04.2012 – 4 C 10.11 – BauR 2012, 1626 und juris.

Davon ausgehend nimmt das hier streitbefangene Grundstück der Klägerin an dem vorhandenen Bebauungszusammenhang nicht teil. Der Bebauungszusammenhang des Ortsteils endet mit dem Wohnhaus D.-straße 00. Das nördlich von diesem Grundstück gelegene Baugrundstück der Klägerin nimmt an dem Bebauungszusammenhang nicht mehr teil. Maßgeblich für die Beurteilung ist insoweit die tatsächlich vorhandene Bebauung im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung über die erhobene Verpflichtungsklage. Das im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch vorhandene Restgebäude auf dem streitbefangenen Grundstück vermag einen Bebauungszusammenhang nicht zu vermitteln. Es ist durch den Brandschaden und sonstige Einflüsse insgesamt in einer Weise zerstört, dass es zum Aufenthalt von Menschen nicht mehr geeignet und bestimmt ist. An der bereits durch die von der Beklagten zu den Akten gereichten Lichtbilder dokumentierten Unbewohnbarkeit der nach dem Brand verbliebenen Bauruine besteht für das Gericht nach Inaugenscheinnahme anlässlich des Ortstermins kein Zweifel. Auch die Klägerin geht von einer Unbewohnbarkeit aus, wie der streitgegenständliche Antrag auf Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für den Wiederaufbau belegt. Das weiter nördlich (Flurstück 00/0) errichtete Gebäude wurde als Garage genehmigt und dient in dieser Funktion als unselbständiges Nebengebäude nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen. Es ist unabhängig davon auch angesichts der Entfernung zum Gebäude D.-straße 00 nicht geeignet, für das Vorhabengrundstück den Eindruck des Vorliegens einer Baulücke vermitteln zu können. Topographische Besonderheiten, die dazu führen würden, dass ein etwaiger Bebauungszusammenhang über den letzten Baukörper des vorhandenen Bebauungszusammenhangs (Wohnhaus D.-straße 00) hinweg bis zum Vorhabengrundstück der Klägerin reichen könnte, bestehen ebenfalls nicht.

Das im Außenbereich geplante Vorhaben kann sich auf keine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB berufen. Das Vorhaben kann auch nicht gemäß § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall zugelassen werden, denn die Ausführung beeinträchtigt öffentliche Belange. Es liegt jedenfalls eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB vor, denn das Vorhaben lässt die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten. Die Errichtung des Wohnhauses im Außenbereich würde wegen der konkreten negativen Vorbildwirkung diese Befürchtung begründen. Das Bauvorhaben der Klägerin wäre Vorbild für die weitere Bebauung in den Außenbereich hinein. Der Vorgang der Zersiedelung wird bei Wohnbebauung des Außenbereichs regelmäßig eingeleitet oder gar vollzogen,

vgl. BVerwG, Urteil vom 26.05.1967 - IV C 25.66 -, juris.

Die zu befürchtende Entstehung einer Splittersiedlung kann dem Bauvorhaben der Klägerin auch in Ansehung von § 35 Abs. 4 Ziffer 3 BauGB entgegengehalten werden. Denn die Voraussetzungen der Vorschrift - alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle – liegen nicht vor.

Es kann bereits nicht festgestellt werden, dass das abgebrannte Gebäude ursprünglich zulässigerweise errichtet worden war. Eine Baugenehmigung ist im maßgeblichen Verwaltungsvorgang der Beklagten nicht aktenkundig und wurde von der Klägerin auch nicht vorgelegt. Für das Vorliegen einer Baugenehmigung ist die Klägerin materiell beweispflichtig. Sie trägt die Beweislast im Falle der Unaufklärbarkeit ungeachtet des Alters ihres Hauses. Die Regeln des Anscheinsbeweises kommen ihr nicht zugute.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. 02. 1988 - 4 B 33.88 -, juris

Es liegt darüber hinaus auch kein Fall einer alsbaldigen Neuerrichtung vor. Nach Ablauf von zwei Jahren hat der Bauherr besondere Gründe dafür darzulegen, dass die Zerstörung des Gebäudes noch keinen als endgültig erscheinenden Zustand herbeigeführt hat.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.05.1988 - 4 B 82/88-, juris

Vorliegend war die für den Beginn des Wiederaufbaus zur Verfügung stehende Zeitspanne von zwei Jahren schon abgelaufen, als die Klägerin das Grundstück im Jahr 2016 erworben hatte, nachdem es bereits im Jahr 2011 zu dem Brand gekommen war. Die von der Klägerin angeführten Unstimmigkeiten unter den Voreigentümern stellen keine besonderen Gründe dar, die dazu geführt haben könnten, dass die Zerstörung des Gebäudes zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Klägerin nach der Verkehrsauffassung noch nicht als endgültig erschien. Weder die bloße Absicht eines Wiederaufbaus noch eine entsprechende Absichtserklärung gegenüber der Baubehörde sind insoweit ausreichend.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 02.08.2022 - 10 A 2127/21 -, juris.

Die Gebührenfestsetzung beruht auf §§ 1, 2, 13 Abs. 1 Nr. 1, 14 GebG NRW und lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

15.243,- €

festgesetzt.

Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG).

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.