Verwaltungsgericht Köln, 17. Kammer — 17 K 2215/22

Die Klägerin ist die Rechtsnachfolgerin der J. Ltd. aus T.. Sie ist unter anderem Eigentümerin der sich in W. befindenden Flurstücke N01 und N02, Gemarkung F., Flur 0 mit der Lagebezeichnung N.-straße 00-00.

Die Grundstücke liegen im Anwendungsbereich des Text-Bebauungsplans Nr. N03 vom 05.06.1968.

Streitgegenständlich ist hier die Erneuerung von Fahrbahn und Mischwasserkanal der Anlage N.-straße/B.-straße in dem am 15.04.2021 gebildeten Abschnitt von der A.-straße bis G.-straße. Die ca. 600 m lange N.-straße erstreckt sich zwischen der A.-straße bzw. U.-straße im Nordwesten und der Kreuzung B.-straße/X.-straße im Südosten. An dieser Kreuzung verläuft die Straße um eine Kurve weiter nach Südwesten und setzt sich unter der Bezeichnung B.-straße fort. Nach ca. 100 m mündet die Straße G.-straße aus südöstlicher Richtung in die B.-straße ein. Hier endet der von der Beklagten gebildete Abschnitt. Die B.-straße als solche verläuft über mehrere Kilometer weiter nach Südwesten. In die N.-straße münden verschiedene Straßen und Stichstraßen ein. Wegen weiterer Einzelheiten zu den örtlichen Gegebenheiten wird auf den in dem Verwaltungsvorgang befindlichen Plan (Bl. 1 d. Beiakte 2) verwiesen.

Die mit einer zweigeschossigen Villa, dem sog. V., und einem Schwesternheim bebauten Grundstücke der Klägerin sind von einer Mauer umfriedet. Die Gebäude sind von einer ausgedehnten privaten Grünfläche umgeben. Im V. war bis 2001 die Apostolische Nuntiatur untergebracht. Im Jahr 2003 wurde der V. inklusive Park und Einfriedung in die Denkmalliste eingetragen.

Die Flurstücke N01 und N02 sind insgesamt 15.598 qm groß. Die Beklagte bildete im Laufe des Verwaltungsverfahrens hieraus zwei wirtschaftliche Einheiten. Die eine wirtschaftliche Einheit, die ausschließlich einen Teil der Grünfläche umfasst, bemaß sie mit 5.940 qm. Der diese wirtschaftliche Einheit betreffende Bescheid ist bestandskräftig und nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Die weitere, hier streitgegenständliche wirtschaftliche Einheit, die u.a. mit V. und Schwesternheim bebaut ist und unmittelbar an die N.-straße angrenzt, bemaß sie mit 9.658 qm. Sie legte einen Nutzungsfaktor von 1,3 wegen der Zweigeschossigkeit der Gebäude und einen Artzuschlag von 0,5 wegen einer gewerblichen Nutzung als Büro zugrunde.

Wegen der Einzelheiten der gebildeten wirtschaftlichen Einheiten wird auf das Luftbild S.-straße (Bl. 64 und 86 d. Beiakte 1)

In dem abgerechneten Abschnitt der N.-straße/B.-straße waren Kanal und Fahrbahn spätestens 1918/1919 erstmals hergestellt worden. Die Fahrbahn wies keinen Frostschutz auf. Aufgrund von TV-Kanalbefahrungen im Jahr 2013 stellte die Beklagte fest, dass der Kanal eine Schadhaftigkeit der Zustandsklassen 3 bis 4 nach dem O. Modell aufweise, weshalb ein mittel- bzw. kurzfristiger Handlungsbedarf bestand.

Im Jahr 2017 wurden Mischwasserkanal und Fahrbahn erneuert. Der Kanalausbau erfolgte von der A.-straße bis zur C.-straße im Inlinerverfahren, im Übrigen in offener Bauweise. Die Beklagte nahm die Bauarbeiten am 18.12.2017 ab.

Nach Anhörung zog die Beklagte die Klägerin mit Bescheid vom 17.09.2021 für die teilweise bebaute wirtschaftliche Einheit aus den Flurstücken N01 und N02 zu einem Straßenbaubeitrag in Höhe von 47.795,05 Euro heran.

Hiergegen erhob die Klägerin Widerspruch, den sie umfassend begründete. Sie führte unter anderem aus, dass die von der Beklagten gebildete wirtschaftliche Einheit willkürlich sei. Die Grundstücksgröße bemesse sich mit Blick auf das Denkmalrecht so, dass nur die Flächen des V. in Höhe von 629 qm und des Schwesternheims in Höhe von 500 qm zu veranlagen seien. Der Gewerbezuschlag habe nicht festgesetzt werden dürfen. Es liege keine einem faktischen Kern- oder Gewerbegebiet entsprechende Nutzung i. S. d. BauNVO vor. Das Grundstück werde nicht mit der Intensität eines Gewerbegebiets i. S. v. § 8 BauNVO genutzt, allenfalls sei das Gebiet als allgemeines Wohngebiet i. S. v. § 4 BauNVO einzustufen. Das Schwesternheim werde nicht gewerblich genutzt; die ehemalige Nuntiatur werde zu einem untergeordneten Teil als Büro mit Bibliothek, Konferenz- und Besprechungsraum genutzt. Nicht genutzte Wohnräume bzw. Gemeinschaftsräume wie Kapelle und Sakristei erführen keine gewerbliche Nutzung. Es würden ohnehin nicht alle Räumlichkeiten des Gebäudekomplexes genutzt. Deshalb bleibe die tatsächliche hinter der zulässigen Nutzung zurück.

Die Beklagte erwiderte, sie habe die wirtschaftliche Einheit gebildet, indem sie sich für das als Bauland einzustufende, hier noch streitgegenständliche Areal von 9.658 qm an dem Gebäudekomplex und der Zufahrt von der N.-straße aus bis zur Hinterkante der Zuwegung orientiert habe. Hinsichtlich des Artzuschlags sei die Klägerin darauf zu verweisen, dass der Bebauungsplan Nr. N03 vom 05.06.1968 keine konkrete Nutzung festsetze, weshalb die tatsächliche Nutzung maßgeblich sei. Es komme § 5 Abs. 7 Satz 1 lit. b SBS zur Anwendung und nicht § 5 Abs. 7 Satz 2 SBS. Das streitgegenständliche Grundstück werde gewerblich genutzt. Dort gebe es eine Hundeschule und die Apostolische Nuntiatur, d. h. eine Büronutzung. Im Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht mit der Abschnittsbildung am 15.04.2021 seien laut Einwohnermeldeamt insbesondere keine Personen in der N.-straße 00-00 gemeldet gewesen. Das Gebäude an der Ecke N.-straße und H.-straße werde als Remisen- und Wirtschaftsgebäude genutzt.

Mit Widerspruchsbescheid vom 04.03.2022 wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück.

Die Klägerin hat am 05.04.2022 Klage erhoben. Zur deren Begründung wiederholt und vertieft sie ihren vorprozessualen Vortrag. Ergänzend beruft sie sich darauf, dass die Beklagte im Jahr 2016 noch die sog. „Käfiglösung“ vertreten habe. Sie habe dabei für die Flurstücke N01 und N02 einerseits eine beitragspflichtige Fläche von 2.490 qm x 1,3 angenommen, indem sie, ohne einen Gewerbezuschlag zu berücksichtigen, zu der vorhandenen Bebauung die notwendigen Abstandsflächen addiert habe. Für das restliche Flurstück N02 habe sie eine Fläche von 13.108 qm als Parkanlage mit einem Nutzungsfaktor von 0,5 zugrunde gelegt. Weshalb die Beklagte von dieser Lösung abgerückt sei, sei nicht nachvollziehbar. Das Flurstück N02 erfahre keinen wirtschaftlichen Vorteil. Die denkmalrechtliche Unterschutzstellung stehe einer baulichen Erweiterung und Ausnutzung des Grundstücks entgegen. Es sei nicht die Gesamtfläche der Grundstücke N02 und N01 erschlossen, sondern nur die Fläche der tatsächlich genehmigten und realisierten Bebauung mit dem V. und dem Schwesternheim. Nur diese Flächen seien mit einem Faktor von 1,3 zu vervielfältigen. Der Artzuschlag müsse entfallen. Das Schwesternheim stehe leer und werde nicht gewerblich genutzt. Auch zu Zeiten der Apostolischen Nuntiatur habe das Gebäude des Schwesternwohnheims von den Bediensteten der Apostolischen Nuntiatur ausschließlich eine Wohnnutzung erfahren. Der V. werde nicht mehr als Apostolische Nuntiatur genutzt. Vielmehr seien einzelne Räume der ehemaligen Nuntiatur zu Wohnzwecken vermietet. Vier Zimmer in der unteren Etage nutze die Klägerin zu Bürozwecken; diese Nutzung sei aber untergeordnet. Auch zu Zeiten der Nuntiatur sei das Gebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt worden.

In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte den Festsetzungsbescheid vom 17.09.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 04.03.2022 abgeändert und den Straßenbaubeitrag auf nunmehr 45.434,07 Euro neu festgesetzt. Die Beteiligten haben den Rechtsstreit, soweit im Festsetzungsbescheid vom 17.09.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 04.03.2022 ein höherer Betrag festgesetzt worden war, in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 17.09.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 04.03.2022 in der in der mündlichen Verhandlung geänderten Fassung insoweit aufzuheben, als ein Straßenbaubeitrag von mehr als 4.035,25 Euro festgesetzt worden ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

Die Beklagte tritt dem Vorbringen der Klägerin auch im gerichtlichen Verfahren im Einzelnen entgegen. Der Umstand, dass eine öffentlich-rechtliche Baubeschränkung im denkmalrechtlichen Sinne bestehe, ändere nichts am Umfang der erschlossenen Fläche. Eine Erhöhung nach § 5 Abs. 7 Satz 1 lit. b SBS sei nicht nur in Kern-, Gewerbe- und Industriegebieten zulässig. § 5 Abs. 7 Satz 1 lit. a SBS, auf den in § 5 Abs. 7 Satz 1 lit. b SBS verwiesen werde, nehme ausdrücklich auch die Nutzung als Büro- und Verwaltungsgebäude in Bezug.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Das Verfahren ist in entsprechender Anwendung von § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO einzustellen, soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

Die mündliche Verhandlung war mit Blick auf den noch streitigen Verfahrensgegenstand nicht in Ansehung der nach Schließung der mündlichen Verhandlung erfolgten Stellungnahme der Klägerin vom 07.10.2025 wiederzueröffnen, § 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Die in § 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO vorgesehene Wiedereröffnung der mündlichen Ver-handlung liegt im Ermessen des Tatsachengerichts. Dieses Ermessen kann sich, etwa durch die Verpflichtung des Gerichts nach Art. 103 Abs. 1 GG, § 108 Abs. 2 VwGO, den Beteiligten rechtliches Gehör zu gewähren, oder durch die Pflicht nach § 86 Abs. 1 VwGO, den Sachverhalt umfassend aufzuklären, zu einer Rechtspflicht zur Wieder-eröffnung verdichten. Nachgereichte Schriftsätze erzwingen jedoch nur dann eine Wiedereröffnung, wenn das Gericht ihnen wesentlich neues Vorbringen entnimmt, auf das es seine Entscheidung stützen will.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 19.04.2021 – 6 C 5.20 –, juris, Rn. 5, vom 12.07.2017 – 4 BN 9.17 –, juris, Rn. 3, und vom 29.06.2007 – 4 BN 22.07 –, juris, Rn. 3; OVG NRW, Beschluss vom 27.08.2024 – 2 A 1104/23 –, juris, Rn. 67 jeweils m. w. N.

Gemessen daran bestand hier kein Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzuer-öffnen. Aus dem nachträglich übersendeten Schriftsatz vom 07.10.2025, der sich mit der Frage auseinandersetzt, ob die streitgegenständlichen Anlage als Anlieger- oder Haupterschließungsstraße zu klassifizieren ist, ergeben sich keine für die Entscheidung erheblichen Erkenntnisse, die dem Gericht nicht bereits vorlagen und zu denen den Beteiligten nicht spätestens in der mündlichen Verhandlung rechtliches Gehör gewährt worden ist. Der Inhalt des Schreibens veranlasst auch keine weitere Sachverhaltsermittlung.

Die Klage ist in dem Umfang, in dem über sie noch zu entscheiden ist, zulässig, aber unbegründet.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klägerin, eine Limited aus T. mit tatsächlichem Verwaltungssitz ebendort, beteiligtenfähig i. S. d. § 61 Nr. 1 Fall 2 VwGO. Nach der Sitztheorie richtet sich die Beteiligtenfähigkeit einer ausländischen juristischen Person nach dem Recht ihres tatsächlichen Verwaltungssitzes.

Vgl. BGH, Beschlüsse vom 08.10.2009 – IX ZR 227/06 –, juris, Rn. 4, und vom 03.02.1999 – VIII ZB 35/98 –, juris, Rn. 15, sowie Urteile vom 27.10.2008 – II ZR 158/06 –, juris, Rn. 21 ff., und vom 21.03.1986 – V ZR 10/85 –, juris, Rn. 9 ff.

Die Klägerin hat ihren Verwaltungssitz in T.. Eine Limited ist nach dem dortigen Recht auch rechtsfähig.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Der Bescheid der Beklagten vom 17.09.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 04.03.2022 in der in der mündlichen Verhandlung geänderten Fassung ist, soweit er angefochten ist, rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu einem Straßenbaubeitrag für die in der N.-straße/B.-straße in dem Abschnitt von A.-straße bis G.-straße durchgeführten Straßen- und Kanalbaumaßnahmen ist § 8 KAG NRW i. V. m. den Vorschriften der Satzung der Beklagten über die Erhebung von Beiträgen nach § 8 KAG für straßenbauliche Maßnahmen vom 22.11.1977 in der Fassung der 6. Änderungssatzung vom 15.12.2015 (im Folgenden: SBS). Nach § 1 SBS erhebt die Beklagte zum Ersatz des Aufwandes für die Herstellung, Erweiterung und Verbesserung von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen (Erschließungsanlagen) und als Gegenleistung für die dadurch den Eigentümern und Erbbauberechtigten der erschlossenen Grundstücke erwachsenden wirtschaftlichen Vorteile Beiträge nach Maßgabe der Satzung.

Die sich daraus im Einzelnen ergebenden Voraussetzungen sind erfüllt. Die Erhebung des Straßenbaubeitrags ist sowohl dem Grunde (1.) als auch der noch streitgegenständlichen Höhe nach (2.) gerechtfertigt.

1. Die Voraussetzungen für die Entstehung der Beitragspflicht dem Grunde nach sind erfüllt. Hinsichtlich der Teileinrichtung Fahrbahn ist mit der erstmaligen Einbringung einer Frostschutzschicht der Beitragstatbestand der Verbesserung erfüllt. Hinsichtlich der Teileinrichtung Kanal liegt jedenfalls der Tatbestand der Erneuerung vor. Die Erfüllung des Beitragstatbestandes ist zwischen den Beteiligten unstreitig und bedarf keiner weiteren Vertiefung.

Im Übrigen bestehen auch keine Bedenken am Entstehen der persönlichen Beitragspflicht der Klägerin. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 SBS ist derjenige beitragspflichtig, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist.

Erfolgt dabei ein Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs, so kommt es in beitragsrechtlicher Hinsicht nicht auf die (unrichtigen) Eintragungen im Grundbuch, sondern auf die wirklichen Eigentumsverhältnisse an.

Vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 27.04.2010 – 9 LC 271/08 –, juris, Rn. 29; Driehaus, in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, § 8 KAG, 72. EL März 2025, Rn. 58d.

Danach ist die Klägerin persönlich beitragspflichtig. Zwar ist im Grundbuch die J. Ltd., T., als Eigentümerin eingetragen. Der Geschäftsführer der Klägerin, Herr E. M., hat die Beklagte jedoch mit E-Mail vom 26.08.2015 (Bl. 26 d. Beiakte 1) darüber in Kenntnis gesetzt, dass die Klägerin die Rechtnachfolgerin der J. Ltd. ist. Von einer entsprechenden Rechtsnachfolge sind die Beteiligten im Anschluss an die Mitteilung des Vertreters der Klägerin übereinstimmend ausgegangen. Die Kammer hat keinen Anlass, an der Rechtsnachfolge zu zweifeln.

2. Die Heranziehung zu einem Straßenbaubeitrag ist auch der noch streitgegenständlichen Höhe nach nicht zu beanstanden.

Die Beklagte hat zutreffend eine Fläche von 9.658 qm als beitragspflichtige Grundstücksfläche zugrunde gelegt (a.). Den von der Kammer geäußerten Bedenken gegen die Beitragshöhe ist die Beklagte durch die entsprechende Reduzierung des Beitragsbescheids nachgekommen (b., d.). Der festgesetzte Betrag ist auch nicht mit Blick auf die Höhe des umlagefähigen Aufwands von 80% weiter zugunsten der Klägerin zu reduzieren (c.).

a. Die Beklagte hat für den angefochtenen Beitragsbescheid in nicht zu beanstandender Weise eine Teilfläche der Grundstücke N02 und N01 von 9.658 qm als wirtschaftliche Einheit zugrunde gelegt.

aa. Für die Feststellung, was das der Beitragspflicht unterliegende Grundstück im Sinne des § 8 KAG NRW ist, ist vom wirtschaftlichen Grundstücksbegriff auszugehen. Danach ist Grundstück die wirtschaftliche Einheit, also jeder demselben Eigentümer gehörende Teil der Grundfläche, der selbständig baulich oder gewerblich genutzt werden darf und selbständig an die Anlage angeschlossen werden kann. Ausgangspunkt ist das Buchgrundstück, denn in der Mehrzahl der Fälle sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zugleich auch wirtschaftliche Einheiten. Davon ausgehend ist zu prüfen, ob das Buchgrundstück zur Bildung einer wirtschaftlichen Einheit vergrößert oder verkleinert werden muss.

St. Rspr., siehe nur OVG NRW, Beschlüsse vom 16.10.2023 – 15 B 487/23 –, juris, Rn. 28, und vom 08.01.2021 – 15 A 1667/20 –, juris, Rn. 8 jeweils m. w. N.

Dies beurteilt sich nicht nach der tatsächlichen, sondern der zulässigen Nutzung des Grundstücks.

Vgl. etwa OVG NRW, Beschlüsse vom 16.02.2010 – 15 A 2613/09 –, juris, Rn. 3, und vom 11.04.2007 – 15 A 4358/06 –, juris, Rn. 6; VG Köln, Urteile vom 28.05.2019 – 17 K 5846/17 –, juris, Rn. 41, und vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 58.

Es hängt auch von tatsächlichen Umständen wie Lage, Zuschnitt und Größe des Grundstücks und von rechtlichen Gesichtspunkten, nämlich der Zuordnung des Grundstücks zu einem bestimmten Baugebiet und den hierfür festgesetzten Bezugsgrößen für Maß und Art der baulichen Nutzung ab.

Vgl. etwa OVG NRW, Beschlüsse vom 16.10.2023 – 15 B 487/23 –, juris, Rn. 30, vom 11.03.2008 – 15 A 2590/07 –, juris, Rn. 3 und vom 24.06.2008 – 15 A 285/06 – juris, Rn. 23; VG Köln, Urteile vom 28.05.2019 – 17 K 5846/17 –, juris, Rn. 43, und vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 60.

Für die Zusammenfassung mehrerer Buchgrundstücke zu einer wirtschaftlichen Einheit ist erforderlich, dass die betroffenen Flächen einem Eigentümer gehören sowie ein Mindestmaß an rechtlicher Zusammengehörigkeit aufweisen.

OVG NRW, Beschluss vom 08.01.2021 – 15 A 1667/20 –, juris, Rn. 10 m. w. N.; VG Köln, Urteil vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 62.

Eine lediglich tatsächliche gemeinsame Nutzung ist nicht ausreichend.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 24.06.2008 – 15 A 285/06 –, juris, Rn. 23, und vom 19.02.2008 – 15 A 2568/05 –, juris, Rn. 30; VG Köln, Urteil vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 64.

Das Mindestmaß an rechtlicher Zusammengehörigkeit kann sich aus verschiedenen Faktoren ergeben. So ist in beplanten Gebieten von dem auszugehen, was der Bebauungsplan selbst als Einheit vorsieht.

OVG NRW, Beschluss vom 18.11.2013 – 15 A 2300/12 –, juris, Rn. 15, und Urteil vom 19.02.2008 – 15 A 2568/05 –, juris, Rn. 30; VG Köln, Urteil vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 66.

Bei bebauten Grundstücken kann man auf die bauaufsichtlich genehmigte und verwirklichte Nutzung abstellen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25.01.2005 – 15 A 548/03 –, juris, Rn. 49, 52, und Beschluss vom 18.11.2013 – 15 A 2300/12 –, juris, Rn. 24 ff.; VG Köln, Urteil vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 68.

Dabei kommt der Darstellung des Baugrundstücks nach § 3 Abs. 1 der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) hervorgehobene Bedeutung zu.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25.01.2005 – 15 A 548/03 –, juris, Rn. 52; VG Köln, Urteil vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 70.

Für die Frage, wann ein Grundstück als übergroß anzusehen und deshalb eine kleinere wirtschaftliche Einheit zu bilden ist, kann insbesondere auf die üblichen Grundstücksgrößen zurückgegriffen werden, für die sowohl die vorhandene Bebauung als auch die Baugebietslage zu berücksichtigen sind.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 11.04.2007 – 15 A 4358/06 –, juris, Rn. 10; VG Köln, Urteil vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 91 f. m. w. N.

Darüber hinaus kann es in beplanten Gebieten etwa darauf ankommen, ob der Bebauungsplan durch seine Festsetzungen, insbesondere die festgesetzten Baugrenzen, kleinere wirtschaftlichen Einheiten erkennen lässt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 18.11.2013 – 15 A 2300/12 –, juris, Rn. 15, sowie Urteile vom 19.02.2008 – 15 A 2568/05 –, juris, Rn. 34 und vom 10.01.2006 – 15 A 3257/03 –, juris, Rn. 26; VG Köln, Urteil vom 31.01.2023 – 17 K 238/21 –, juris, Rn. 93.

Maßgeblich kann ferner sein, ob den Baugenehmigungen für das Buchgrundstück eine Zuordnung bestimmter abgegrenzter Grundstücksteile zu bestimmten selbständigen Bauvorhaben zu entnehmen ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.02.2008 – 15 A 2568/05 –, juris, Rn. 34 und Beschluss vom 02.09.1998 – 15 A 7653/95 –, juris, Rn. 30 ff.

Kleinere wirtschaftliche Einheiten als die Flächen, die durch die satzungsmäßige Tiefenbegrenzung als typischerweise erschlossen gelten, sind regelmäßig nicht zu bilden.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 22.03.2005 – 15 A 300/05 –, juris, Rn. 6, und vom 09.06.1998 – 15 A 6852/95 –, juris, Rn. 16; vgl. zum Kriterium der Tiefenbegrenzung bei der Bildung einer kleineren wirtschaftlichen Einheit auch OVG NRW, Beschluss vom 16.02.2010 – 15 A 2613/09 –, juris, Rn. 6.

Baubeschränkungen, die nicht die Nutzung des Grundstücks insgesamt in Frage stellen, wirken sich im Rahmen des wirtschaftlichen Grundstücksbegriffs nicht aus. Sie sind allenfalls in der Lage, die Entstehung der vollen Beitragspflicht zu hindern, soweit sie sich auf ein satzungsrechtliches Verteilungskriterium auswirken. Insoweit gilt nichts anderes als in Fällen der Baubeschränkungen gemäß § 23 BauNVO. Im Rahmen des wirtschaftlichen Grundstücksbegriffs sind derartige Wirkungen in der Regel erst dann zu berücksichtigen, wenn die Baubeschränkungen eine räumlich abgrenzbare wirtschaftliche Einheit entstehen lassen, aus der ein an sich selbständig nutzbarer, aber wegen der Baubeschränkungen freizuhaltender Grundstücksteil auszuscheiden ist. Diese Einsicht geht davon aus, dass die beitragsrechtlich zu veranlagende Fläche in aller Regel ohnehin nicht voll baulich nutzbar ist, ohne dass deshalb die wirtschaftliche Einheit oder gar die Privatnützigkeit mit einem bestimmten baulichen oder gewerblichen Nutzzweck aufgehoben würde.

Vgl. VG Münster, Urteil vom 12.08.2009 – 3 K 190/08 –, juris, Rn. 22, unter Verweis auf OVG NRW, Urteil vom 25.09.2001 – 15 A 3850/99 –, juris, Rn. 17 ff., sowie Beschluss vom 22.03.2005 – 15 A 300/05 –, juris, Rn. 12.

Mit anderen Worten kann nur ausnahmsweise bei Baubeschränkungen, die das Maß der baulichen Nutzung tatsächlich so erheblich einschränken, dass die bebaubare Fläche auf einen kleinen Teil des Grundstücks beschränkt wird, der wesentlich geringer als z. B. das durch die Grundflächenzahl zugelassene Nutzungsmaß ist, eine wirtschaftliche Einheit, soweit das Grundstück baulich nutzbar ist, und ein nicht zu berücksichtigender Grundstücksteil zu bilden sein.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25.09.2001 – 15 A 3850/99 –, juris, Rn. 20 m. w. N.

Für die Frage, ob eine Fläche mit einer anderen noch zu einer bestimmten wirtschaftlichen Einheit gehört, spielt nicht der Zweck von auf jener lastenden Beschränkungen eine Rolle, sondern der objektive Zusammenhang der betroffenen Flächen im Sinne gemeinsamer Nutzung.

OVG NRW, Beschluss vom 22.03.2005 – 15 A 300/05 –, juris, Rn. 13.

bb. Gemessen hieran war im Ausgangspunkt eine wirtschaftliche Einheit aus den jeweils im Eigentum der Klägerin stehenden Flurstücken N04, N01, N05, N06 und N02 zu bilden. Es handelt sich zwar um separate Buchgrundstücke. Allerdings vermittelt die Baugenehmigung vom 08.06.1908 die für die Bildung einer wirtschaftlichen Einheit erforderliche rechtliche Zusammengehörigkeit. Die Flurstücke N04, N01, N05, N06 und N02 liegen innerhalb der Gelbeinfassung der Baugenehmigung aus dem Jahr 1908 (Bl. 49 f. d. Beiakte 1, Bl. 45 d. Beiakte 7). Diese durch die Baugenehmigung begründete rechtliche Zusammengehörigkeit der Flurstücke wurde entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht durch spätere Baugenehmigungen überholt. Im Gegenteil: Die das Schwesternwohnheim betreffende Baugenehmigung vom 22.05.1963 weist eine identische Gelbeinfassung der entsprechenden Flurstücke auf (Bl. 96 d. Beiakte 6). Gleiches gilt für die unter dem 30.07.2004 erteilte Baugenehmigung zum Ausbau der Dachgaube. Auch insoweit umrandet eine dicke, gerissene Linie die vorbezeichneten Flurstücke (Bl. 27. d. Beiakte 9).

Die Beklagte hat sodann aus dieser (jedenfalls) 15.598 qm großen Grundstücksfläche zu Recht kleinere wirtschaftliche Einheiten gebildet. Denn die Grundstücksfläche war mit Blick auf die Innenbereichslage und die deutlich geringere Größe der weiteren von der Anlage erschlossenen Grundstücke als übergroß anzusehen.

Die Beklagte hat dabei die hier allein streitgegenständliche wirtschaftliche Einheit in nicht zu beanstandender Weise mit einer Grundstücksgröße von 9.658 qm bemessen, indem sie sich an dem Gebäudekomplex aus V. und Schwesternheim sowie der Hinterkante der befestigten Zufahrt, die von der N.-straße zur rückwärtigen Seite des V. führt, orientiert hat. Dies entspricht etwa auch den bei der Anwendung der satzungsrechtlichen Tiefenbegrenzung maßgeblichen Kriterien (vgl. § 5 Abs. 3 SBS).

Aus der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung von V., Park und Einfriedung (vgl. hierzu Bl. 18 ff. d. Beiakte 10), die eine Baubeschränkung darstellt, folgt nichts anderes.

Dass der Denkmalschutz nach § 1 Abs. 1 DSchG NRW im öffentlichen Interesse liegt, muss entgegen den klägerischen Ausführungen bei der beitragsrechtlichen Beurteilung außer Acht bleiben.

Die aus dem Denkmalrecht resultierende Baubeschränkung hat für sich genommen keine Auswirkung auf die zu veranlagende Grundstücksfläche. Denn ein Vergleich mit den Baubeschränkungen nach § 23 BauNVO verdeutlicht, dass ein Baugrundstück in aller Regel ohnehin nicht vollständig überbaut werden kann, ohne dass deshalb die freizuhaltende Grundstücksfläche aus der wirtschaftlichen Einheit auszuscheiden wäre.

Die denkmalrechtlichen Baubeschränkungen schränken das Maß der baulichen Nutzung hier auch nicht ausnahmsweise so erheblich ein, dass die bebaubare Fläche auf einen kleinen Teil des Grundstücks beschränkt wird, der wesentlich geringer als z. B. das durch die Grundflächenzahl zugelassene Nutzungsmaß ist. Denn die Beklagte hat eine wirtschaftliche Einheit gebildet, bei der die baulich genutzten Flächen (V., Schwesternheim, Remisengebäude sowie befestige Zufahrt) unter Beachtung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen bei überschlägiger Berechnung mindestens die Hälfte der Gesamtfläche ausmachen. Selbst wenn man nur die Flächen der Baukörper V. und Schwesternheim nebst Abstandsflächen mit einer Fläche von 2.490 qm betrachten wollte (vgl. Bl. 59 d. Beiakte 1), würden diese mehr als 25% der angesetzten Grundstücksfläche einnehmen. Dass es sich hierbei um eine nicht unerhebliche Teilfläche des streitgegenständlichen Veranlagungsgrundstücks handelt, zeigt auch ein Vergleich mit weiteren Grundstücken in der näheren Umgebung. So ist etwa das Flurstück N07 ebenfalls mit einer denkmalgeschützten Villa bebaut und wird von der streitgegenständlichen Anlage erschlossen. Für das Flurstück N07 setzt der insoweit maßgebliche Bebauungsplan Nr. N08 vom 18.09.1981 eine Grundflächenzahl von 0,2 fest. Danach dürfen auf dem Flurstück N07 lediglich 20% der Grundstücksfläche überbaut werden.

Bei der Bemessung der Grundstücksgröße müssen entgegen dem klägerischen Vortrag die Flächen der sich auf dem Flurstück N02 befindlichen Zuwegungen zu dem Flurstück N01 nicht abgezogen werden. Die von der Klägerseite ins Feld geführte Rechtsprechung,

OVG NRW, Beschluss vom 18.12.2009 – 15 A 2307/09 –, juris,

verneint die Frage der Bildung einer wirtschaftlichen Einheit zwischen einer sich auf einem separaten Flurstück befindlichen Zuwegungsparzelle und dem Hauptgrundstück. Sie erfasst nicht den hier in Rede stehenden Fall, dass auf dem Veranlagungsgrundstück eine befestigte Zuwegung zu einem Wohnhaus errichtet worden ist.

Die Beklagte war schließlich nicht an die Bildung einer wirtschaftlichen Einheit nach der zunächst von ihr ins Feld geführten sog. „Käfiglösung“ gebunden. Für die Bildung des entsprechenden Käfigs fehlen nach den eingangs dargestellten Maßstäben die rechtlichen Voraussetzungen. Bei verständiger Würdigung ist das Schreiben vom 16.09.2016 (Bl. 59 d. Beiakte 1) auch keine Zusicherung im Sinne des § 38 Abs. 1 VwVfG NRW. Denn mit Blick auf die Formulierung „Ich darf um kurze Mitteilung bitten, ob Sie dieser Regelung beitreten könnten“, handelt es sich aus Sicht eines objektiven Empfängers bei Würdigung des objektivierten Erklärungswertes (§ 133, § 157 BGB analog) nicht um eine einseitige verbindliche Selbstverpflichtung der Behörde, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen, sondern um eine bloße unverbindliche Absichtserklärung.

Die Beklagte war nach dem Vorstehenden entgegen der klägerischen Auffassung erst Recht nicht gehalten, lediglich die Fläche des Flurstücks N01, auf der sich der V. befindet, sowie die Teilfläche des Flurstücks N02 zugrunde zu legen, auf der sich das Schwesternwohnheim befindet. Der Annahme dieser Flächen als maßgebliche Grundstücksfläche steht im Übrigen bereits entgegen, dass in Bezug auf das vollständig mit dem V. überbaute Flurstück N01 in Anbetracht der fehlenden Abstandsflächen eine bauliche Nutzung nicht möglich wäre.

b. Den Bedenken der Kammer gegen die Aufwandshöhe wegen der Einstellung von aktivierten Eigenleistungen in Höhe von 755,93 Euro, der Einstellung der Kosten für die Herstellung der Fahrbahn, soweit sie die anrechenbare Breite von 5,5 m überstieg, und der Einstellung von Kanalbaukosten für Haltungen, die eine Größe von DN 400 überstiegen, hat die Beklagte durch die Reduzierung des festgesetzten Ausbaubeitrags in der mündlichen Verhandlung Rechnung getragen.

c. Eine (weitere) Reduzierung des Aufwandes ist nicht deshalb vorzunehmen, weil es sich – wie die Klägerin meint – um eine Haupterschließungsstraße handelt. Der Anteil der Beitragspflichtigen war vielmehr nach der Regelung für Anliegerstraßen (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 und Abs. 5 Nr. 1 SBS) zu bestimmen.

aa. Gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 SBS sind Anliegerstraßen Straßen, die überwiegend der Erschließung der angrenzenden oder der durch private Zuwegung mit ihnen verbundenen Grundstücken dienen.

Demgegenüber sind nach § 4 Abs. 5 Nr. 2 SBS Haupterschließungsstraßen Straßen, die der Erschließung von Grundstücken und gleichzeitig dem Verkehr innerhalb von Baugebieten oder innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen dienen, soweit sie nicht Hauptverkehrsstraßen sind.

Die richtige Einstufung einer Straße in eine bestimmte Straßenkategorie ist eine Tat- und Rechtsfrage, die der vollen gerichtlichen Nachprüfung unterliegt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 05.09.1986 – 2 A 963/84 –, juris, Rn. 49.

Für die Einstufung einer Straße kommt es auf ihre objektive Funktion im gemeindlichen Verkehrsnetz nach der gemeindlichen Verkehrsplanung, dem aufgrund solcher Planung verwirklichten Ausbauzustand, der straßenverkehrsrechtlichen Einordnung und den tatsächlichen Verkehrsverhältnissen an.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 04.12.2019 – 15 B 1444/19 –, juris, Rn. 21, vom 17.05.2018 – 15 A 243/17 –, juris, Rn. 18, vom 23.11.2016 – 15 A 2582/15 –, juris, Rn. 54, vom 02.04.2014 – 15 A 571/11 –, juris, Rn. 21, und vom 10.09.2009 – 15 A 1824/09 –, juris, Rn. 2.

Entscheidend bei der Qualifizierung als Anliegerstraße ist die Funktion der Straße. Maßgebend ist, ob die Straße auch dann noch eine Funktion im Verkehrsnetz hätte, wenn keine Anliegergrundstücke zu erschließen wären.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 04.12.2019 – 15 B 1444/19 –, juris, Rn. 21, und vom 02.04.2014 – 15 A 571/11 –, juris, Rn. 21.

Das erfordert bei der Anliegerstraße ein Überwiegen im Sinne von mehr als der Hälfte der zu beurteilenden Gesamtfunktion für die Erschließungsfunktion, d.h. sie muss objektiv überwiegend den durch sie erschlossenen Grundstücken dienen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10.09.2009 – 15 A 1824/09 –, juris, Rn. 5; VG Köln, Urteil vom 26.04.2016 – 17 K 5739/14 –, juris, Rn. 59.

Anders gewendet handelt es sich dann um eine Anliegerstraße, wenn ihrer Funktion als Straße für den Durchgangsverkehr zu anderen Straßen jedenfalls keine mindestens gleichwertige Bedeutung zukommt, wie es für die nächsthöhere Stufe der Haupterschließungsstraße kennzeichnend ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10.09.2009 – 15 A 1824/09 –, juris, Rn. 5.

Die Verkehrsbündelungsfunktion, die für Straßen höheren Typs als Anliegerstraßen kennzeichnend ist, tritt etwa dann entscheidend hinter die für Anliegerstraße maßgebliche Erschließungsfunktion zurück, wenn lediglich drei mit der in Rede stehenden Straße verbundene Straßen entweder sehr klein oder zu großen Teilen anderweitig anfahrbar sind.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10.09.2009 – 15 A 1824/09 –, juris, Rn. 5 ff.

Auf eine rein quantitative Betrachtung der Verkehrsvorgänge in dem Sinne, dass die Anliegerverkehrsvorgänge im Verhältnis zu den Durchgangsverkehrsvorgängen mehr als 50% betragen müssten, kommt es dabei nicht an.

Vgl. nur OVG NRW, Beschlüsse vom 04.12.2019 – 15 B 1444/19 –, juris, Rn. 23, vom 02.04.2014 – 15 A 571/11 –, juris, Rn. 24, und vom 10.09.2009 – 15 A 1824/09 –, juris, Rn. 8 m. w. N.

Deshalb kann sog. Schleichverkehr durch eine Anliegerstraße – also die Nutzung einer Straße durch ortskundigen Umgehungsverkehr, der die Straßen höheren Typs vermeidet –, der ungeachtet der Funktionsbestimmung auf Grund einer besonderen Verkehrssituation entsteht, bei der Bestimmung der Straßenart grundsätzlich unberücksichtigt bleiben.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 17.05.2018 – 15 A 243/17 –, juris, Rn. 22, und vom 03.09.2008 – 15 E 1125/08 –, juris, Rn. 9.

bb. Dies zugrunde gelegt handelt es sich bei der in Rheinnähe befindlichen N.-straße/B.-straße in dem Abschnitt von A.-straße bis G.-straße um eine Anliegerstraße. Der Anlage kommt über die Erschließung der angrenzenden Grundstücke hinaus keine besondere Funktion innerhalb des Verkehrsnetzes der Beklagten zu. Auf den Hinweis des Gerichts im Protokoll der mündlichen Verhandlung wird umfassend Bezug genommen.

Die Ausführungen der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 07.10.2025 erfordern keine abweichende rechtliche Beurteilung. Die Klägerin geht zunächst fehl in der Annahme, der Begriff der Anliegerstraße sei in § 127 BauGB – die Norm betrifft das Erschließungsbeitragsrecht – legal definiert. Die Klägerin verkennt ferner, dass der Rechtsbegriff der Erschließungseinheit nicht mit dem Begriff der Haupterschließungsstraße gleichzusetzen ist. Bei Erschließungseinheiten eröffnet § 130 Abs. 2 Satz 3 BauGB den Gemeinden die Möglichkeit, für mehrere Anlagen, die für die Erschließung der Grundstücke eine Einheit bilden, den Erschließungsaufwand insgesamt zu ermitteln. Diese Frage wird bei der hier interessierenden Klassifizierung einer Straße als Anlieger- oder Haupterschließungsstraße nicht virulent. Entgegen dem klägerischen Vortrag sind – wie in der mündlichen Verhandlung erörtert – die von Westen in die N.-straße einmündenden Straßen (C.-straße, R.-straße, H.-straße und I.-straße) jeweils auch anderweitig anfahrbar. Die Behauptung der Klägerin, Besucher der O. International School und des P. Büros in der U.-straße würden die N.-straße nutzen, um zwei zusätzliche Ampeln zu vermeiden, führt ebenfalls zu keiner anderen Beurteilung. Denn insoweit handelt es sich nach den vorstehenden Maßstäben um unbeachtlichen Schleichverkehr. Auch das Vorhandensein einer Poststelle (Lagebezeichnung: N.-straße 00) und des Y. (Lagebezeichnung N.-straße 00) ändert an der Einstufung als Anliegerstraße offensichtlich nichts. Beide Grundstücke grenzen unmittelbar an die Anlage an. Sie dient deren Erschließung.

d. Den Bedenken der Kammer gegen die Verteilung hat die Beklagte durch die Reduzierung des festgesetzten Ausbaubeitrags in der mündlichen Verhandlung ebenfalls Rechnung getragen. Das dreigeschossig bebaubare Flurstück N09 mit einer Größe von 3.841 qm war nach Auffassung der Kammer in die Verteilung einzubeziehen, da es über den Fußgängerbereich der L.-straße als Erschließungsvermittler erschlossen ist.

Die Beklagte hat auch auf die Bedenken der Kammer gegen den Ansatz eines Artzuschlags in Höhe von 0,5 für das Veranlagungsgrundstück wegen der von ihr angenommenen gewerblichen Nutzung reagiert. Die Kammer hält § 5 Abs. 7 Satz 1 lit. b SBS in nicht qualifiziert beplanten Gebieten für nicht anwendbar. Die Voraussetzungen des § 5 Abs. 7 Satz 2 SBS liegen mangels überwiegender tatsächlicher gewerblicher (Büro-)Nutzung nicht vor. Die Beklagte hat mit der Reduzierung des Festsetzungsbescheids schließlich auf die nach Auffassung der Kammer fehlerhafte Nichtgewährung einer Eckermäßigung für das klägerische Grundstück – nach Aktenlage ist (nur) eine Wohnnutzung genehmigt – reagiert.

Darüber hinausgehende Fehler sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, § 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Mit Blick auf den in der Hauptsache für erledigt erklärten Teil wäre die Beklagte nach bisherigem Sach- und Streitstand unterlegen, sodass die Kostenentscheidung insoweit zu ihren Lasten ausfällt.

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

43.759,80 Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 3 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der streitigen Geldleistung.

Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdege­genstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.