Verwaltungsgericht Köln, 2. Kammer — 2 K 4629/23

Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks G01, Flurstück 0, postalische Anschrift Z.-straße 00, 00000 N..

Der Beklagte hatte dem Rechtsvorgänger des Klägers (Vater Q. J. U.) für dieses Grundstück unter dem 05.12.2007 eine Baugenehmigung für den Neubau des Wohnhauses als Altenteiler-Wohnhaus auf dem Grundstück für den landwirtschaftlichen Betrieb 00000 N., Z.-straße 00 erteilt. Für die Hofstelle Z.-straße 00 hatte der Beklagte dem Rechtsvorgänger des Klägers unter dem 29.09.1969 eine Baugenehmigung für die „Errichtung eines Wohnhauses und Anbau eines Stallgebäudes mit Heulager“ als nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierte Betriebsleiterwohnung erteilt. Unter dem 20.03.1985 hatte der Beklagte dem Rechtsvorgänger des Klägers eine Genehmigung für die Errichtung eines Anbaus an das Wohnhaus mit einer zusätzlichen Wohnfläche von 90,5 m 2 erteilt. In dem an den RP Köln gerichteten Vorlagebericht vom 10.01.1985 führte der Beklagte aus, dass das zur Erweiterung vorgesehene Wohngebäude zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehöre. Die bauliche Erweiterung diene der angemessenen Versorgung der Eigentümer und ihrer zum Haushalt gehörenden Familienangehörigen (Familien des Betriebsinhabers und des Altbauers mit insgesamt 9 Personen). Nach den grüngestempelten Grundrisszeichnungen wurde der Anbau durch eine innenliegende Tür mit dem Bestandsgebäude verbunden. Über eine eigene Außentür und eine eigene Küche sollte der genehmigte Anbau nicht verfügen. Im Rahmen einer das Stallgebäude betreffenden baurechtlichen Voranfrage (Beiakte 6, Bl. 22, Az: 00575/2020/VA) legte ein D. U. im Jahre 2021 Planzeichnungen für den Gebäudebestand auf der Hofstelle Z.-straße 00 vor. Nach den vorgelegten Planzeichnungen war der Anbau an das Wohnhaus zu einer selbstständigen Wohneinheit umgebaut worden. Die Verbindungstür zwischen Hauptgebäude und Anbau im Gebäudeinneren war geschlossen, ein separater Außeneingang geschaffen und eine Küche eingebaut. Der vom Bauherrn beauftragte Architekt erläuterte den vorhandenen Gebäudebestand mit Schreiben vom 03.02.2021 dahingehend, dass der Anbau als Einliegerwohnung an einen Mitarbeiter vermietet sei. Das Hauptgebäude des Wohnhauses werde vom Betriebsleiter D. U. und dem Altbauern Q.-J. U. gemeinsam bewohnt. Unter dem 11.10.2022 hatte der Beklagte einem D. U. für die Hofstelle Z.-straße 00 die Nutzungsänderung des Stallgebäudes mit 4 Wohneinheiten genehmigt.

Der Kläger beantragte unter dem 29.11.2022 für das auf dem Grundstück Z.-straße 00 gelegene Wohngebäude die Erteilung einer Baugenehmigung für die Änderung der Nutzung von Altenteilerwohnhaus in Wohnhaus.

Der Beklagte lehnte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung mit Bescheid vom 20.07.2023 ab. Zur Begründung führte er aus, das als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilende Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange, weil es die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lasse. Auf eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB könne der Kläger sich nicht berufen, weil mit der beabsichtigen Umnutzung des privilegiert errichteten Altenteilers in eine nicht privilegierte Wohneinheit die nach § 35 Abs. 4 Nr. 1f) BauGB höchstens zulässige Anzahl von fünf nicht privilegierter Wohneinheiten überschritten werde. Für die Hofstelle Z.-straße 00 seien mit den vier Wohnungen des Mehrfamilienhauses und der Mitarbeiterwohnung bereits fünf nichtprivilegierte Wohneinheiten genehmigt worden. Im Übrigen seien die eingereichten Bauvorlagen unvollständig. Die Bauvorlagen lägen nicht in dreifacher Ausfertigung vor; der Lageplan und die Bauzeichnungen seien nicht maßstabsgetreu, der Auszug aus dem Liegenschaftskataster sei nicht aktuell, Kubatur- und Flächenberechnungen fehlten.

Der Kläger hat nach Zustellung des ablehnenden Bescheides am 21.07.2023 am 21.08.2023 Klage erhoben. Zur Begründung trägt er vor, dass sein Haus als Altenteilerhaus des landwirtschaftlichen Betriebs Z.-straße 00 genehmigt worden sei. Der damalige Bauherr, Herr J. U., habe das Haus nach seiner Fertigstellung im Jahre 2010 entsprechend der Baugenehmigung als Altenteiler genutzt. Nach Erteilung einer Teilungsgenehmigung vom 10.10.2012 sei das Vorhabengrundstück vom restlichen Hofgrundstück getrennt worden. Er meint, dass die Anzahl von fünf zulässigerweise umnutzbaren Wohneinheiten noch nicht überschritten sei. Sein Haus sei nicht auf die Anzahl der zulässigen Umnutzungen anzurechnen, weil die Umnutzung in ein normales Wohnhaus längst vollzogen worden sei. Auf der Hofstelle seien mit den Wohneinheiten im ehemaligen Stallgebäude nur vier umgenutzte Wohneinheiten vorhanden. Bei der Wohnnutzung des Gebäudes Z.-straße 00 handele es sich insgesamt um eine privilegierte Nutzung gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Die ungenehmigte Nutzung des Anbaus als Mitarbeiterwohnung sei auf die zulässige Anzahl der Umnutzungen nicht anzurechnen. Bei der Anzahl an Wohneinheiten, die nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB entstehen dürfe, seien nur formell und materiell rechtmäßige also genehmigte Bestände gemeint, nicht jedoch ungenehmigte Bestände. Aus dem Begriff „neben“ im Gesetzestext sei der Rückschluss zu ziehen, dass die privilegierten Wohnungen nicht mitgezählt würden. Anderenfalls hätte dies auch zur Folge, dass ein Betrieb wie der vorliegende nach einer Gesamtbetriebsausaufgabe Wohneinheiten aufweise, die nicht mehr umgenutzt werden könnten. Diese müssten dann verfallen, was der gesetzgeberischen Intention nicht entspreche. Um eine Schlechterstellung zu vermeiden, sei dann aber auch die Teilentprivilegierung aufgrund geänderter betrieblicher Voraussetzungen möglich. Die im Rahmen der Ablehnung monierten fehlenden Unterlagen habe er nachgereicht.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 20.07.2023 zu verpflichten, die beantragte Genehmigung zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Seiner Ansicht nach hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, weil er seinem Bauantrag nicht die nach § 10 BauPrüfVO NRW erforderlichen Bauvorlagen beigefügt habe. Seiner Auffassung ist das Vorhaben als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB auch planungsrechtlich unzulässig. Der Kläger könne sich nicht auf die begünstigende Vorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB berufen. Die höchstens zulässige Anzahl von fünf Wohneinheiten sei erreicht. Es könne dahinstehen, ob die damalige Wohnraumerweiterung des Wohngebäudes Z.-straße 00 als privilegierte Wohnnutzung genehmigt worden sei. Mit dem Umbau in eine selbständige fremdvermietete Wohneinheit seien die Voraussetzungen einer Privilegierung jedenfalls entfallen. Bei der fremdvermieteten Wohneinheit (ehemalige Erweiterung des privilegierten Wohnhauses) handele es sich um ein sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB. Dieses sonstige Vorhaben summiere den Wohnnutzungsbestand nach § 35 Abs. 2 BauGB gemeinsam mit den vier Wohneinheiten im ehemaligen Stallgebäude (Baugenehmigung 00575/2020/VG-2 vom 11.10.2022) auf insgesamt fünf Wohneinheiten auf der Hofstelle. Damit sei das Kontingent der zusätzlichen nichtprivilegierten Wohneinheiten nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 f) BauGB ausgeschöpft.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne weitere mündliche Verhandlung erklärt.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten.

E n t s c h e i d u n g s g ü n d e:

Das Gericht konnte ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden. Die Beteiligten haben in der mündlichen Verhandlung vom 09.06.2026 ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne weitere mündliche Verhandlung gem. § 101 Abs. 2 VwGO erklärt.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 20.07.2023 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten; der Kläger hat im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Dem Vorhaben stehen bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen.

Das im Außenbereich gelegene und als sonstiges Vorhaben zu beurteilende Vorhaben beeinträchtigt öffentliche Belange i.S.v. § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB. Es lässt die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Vorhaben im Zusammenhang mit einer Splittersiedlung sind zwar nicht schlechthin als Beeinträchtigung öffentlicher Belange zu werten, sondern nur, wenn dadurch eine Entstehung, Verfestigung und Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist. Derart zu befürchten ist das Entstehen einer Splittersiedlung, wenn das Vorhaben zu einer unerwünschten Splittersiedlung führt, d.h. mit ihr ein Vorgang der Zersiedlung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird. Dies ist der Fall, wenn mit der Zulassung des Vorhabens ein sog. Berufungsfall geschaffen würde, der den Gründen für eine Versagung zukünftiger Vorhaben die Überzeugungskraft rauben würde, sofern das jetzt beantragte Vorhaben nicht unter Berufung auf die Verfestigung einer Splittersiedlung versagt würde,

vgl. BVerwG, Urteil vom 03.06.1977 - IV C 29.75 - juris.

Nach diesen Grundsätzen wäre mit der Zulassung des Vorhabens des Klägers eine Verfestigung und Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten. Es hätte negative Vorbildwirkung für die Eigentümer der anderen unbebauten Grundstücke entlang der Straße Z.-straße, denen die Bebauung ihrer Grundstücke bei Zulassung des Vorhabens des Klägers nicht mehr unter Berufung auf eine unerwünschte Zersiedelung des Außenbereichs versagt werden könnte.

Der Kläger kann sich nicht auf die Bestandsschutzvorschrift des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB berufen, wonach der Änderung der bisherigen Nutzung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert zulässigen Gebäudes nicht entgegengehalten werden kann, sie widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft oder lasse die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten, wenn sie im Übrigen außenbereichsverträglich ist. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB sind nicht gegeben.

Auf der Hofstelle Z.-straße 00 ist durch die Änderung der Nutzung von Gebäuden, die unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert errichtet wurden, die in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1f) BauGB bestimmte Höchstzahl von 5 Wohnungen bereits erreicht. Mit der dem Betriebsinhaber D. U. unter dem 11.10.2022 erteilten Genehmigung für die Nutzungsänderung des ehemaligen Stallgebäudes sind 4 Wohnungen entstanden. Mit der selbständigen Wohneinheit, die in dem mit der Genehmigung vom 20.03.1985 genehmigten Anbau des Wohngebäudes Z.-straße 00 errichtet wurde, besteht eine weitere nicht - mehr - privilegiert genutzte, zu allgemeinen Wohnzwecken umgenutzte fünfte Wohnung, mit der das nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1f) BauGB zulässige Höchstkontigent von fünf Wohnungen je Hofstelle ausgeschöpft ist. Die Wohnräume im Anbau des Wohngebäudes Z.-straße 00 wurden dem Rechtsvorgänger des Klägers zwar mit Genehmigung vom 20.03.1985 auf der Grundlage von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert genehmigt. Ausweislich des Vorlageberichts des Beklagten vom 10.01.1985 diente die Errichtung des Anbaus der Erweiterung der im Jahre 1969 genehmigten Betriebsleiterwohnung, mit der zusätzlicher angemessener Wohnraum für die Eigentümer des landwirtschaftlichen Betriebs und ihre Angehörigen geschaffen werden sollte. Die für den Anbau auf der Grundlage von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erteilte Baugenehmigung ist aber durch den nachträglich erfolgten Umbau des Anbaus in eine selbständige Wohneinheit und deren Fremdvermietung erloschen.

Eine Baugenehmigung verliert ihren Regelungsgegenstand und erlischt, wenn die bauliche Anlage in identitätsverändernder Weise umgebaut und zugleich die genehmigte Nutzung dauerhaft durch eine andere, die Variationsbreite der Genehmigung überschreitende Nutzung ersetzt worden ist. In diesen Fällen verliert die Baugenehmigung ihren Regelungsgegenstand, nämlich die bauliche Anlage in ihrer konkret genehmigten Gestalt und Nutzung. Einer ausdrücklichen oder konkludenten Verzichtserklärung bedarf es in derartigen Fällen einer Nutzungsänderung nicht,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.07.1994 - 4 B 48.94 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 24.04.2001 - 10 A 1402/98 -, juris, Rn. 15; Beschluss vom 28.10.2014 - 10 A 2306/13 - juris; OVG Nds., Urteil vom 07.10. 2021 - 1 KN 17/20 -, juris Rn. 44.

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Der mit Genehmigung vom 20.03.1985 genehmigte Anbau an das Wohngebäude Z.-straße 00 wurde nachträglich in identitätsverändernder Weise umgebaut. Ausweislich der Planzeichnungen, die der Betriebsleiter D. U. im Jahre 2021 im Rahmen einer das Stallgebäude betreffenden Bauvoranfrage (Beiakte 6, Bl. 22, Az: 00575/2020/VA) vorgelegt hat, wurde der Anbau an das Wohngebäude zu einer selbstständigen Wohneinheit umgebaut. Die Verbindungstür zwischen Hauptgebäude und Anbau im Gebäudeinneren wurde geschlossen, ein separater Außeneingang und eine Küche sind in den Anbau eingebaut worden. Die Nutzung der Wohnräume im Anbau durch die Eigentümer des landwirtschaftlichen Betriebes und deren Angehörige wurde aufgegeben. Die stattdessen erfolgte dauerhafte Fremdvermietung der Räumlichkeiten an Dritte ist nicht von der ursprünglich auf der Grundlage der Privilegierungsvorschrift des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ergangenen Genehmigung gedeckt. Der Einwand des Klägers, dass bei der Berechnung der nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1f) BauGB zulässigen Anzahl von Wohnungen ungenehmigte Wohnungen nicht berücksichtigt werden dürften, greift nicht durch. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1f) BauGB („entstehen...höchstens fünf Wohnungen“) kommt es für die Berechnung der Höchstzahl von fünf Wohnungen allein darauf an, dass die fünf Wohnungen durch eine Nutzungsänderung tatsächlich entstehen. Die Begrenzung auf ein Höchstkontingent von fünf Wohnungen, verlangt deshalb nicht, dass die anzurechnenden fünf Wohnungen bereits zu Wohnzwecken genehmigt sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Hierbei entsprach es billigem Ermessen, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil sie keinen Sachantrag gestellt und sich damit keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

10.000,- Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache.

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.