Verwaltungsgericht Münster, 2. Kammer — 2 K 266/18

Die Klägerin begehrt die Löschung einer Baulast, die für einen Teil des in ihrem Eigentum stehenden Betriebsgrundstücks in das Baulastenverzeichnis eingetragen ist.

Sie ist Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung J. , Flur -, Flurstücke --, --, --, --, --, --, --, -- und --. Darauf betreibt sie einen T1. für U. innerhalb Deutschlands. Unter derselben postalischen Anschrift - O.-------straße --, ----- J. - ist als weiteres Unternehmen die T. X. C. GmbH & Co KG ansässig, die europaweite G. und U. betreibt.

Das Betriebsgrundstück liegt zwischen der an dieser Stelle von Südwesten nach Nordosten verlaufenden „O.-------straße “ und des östlich dazu parallel verlaufenden N.---------kanals . Es ist mit zwei großflächigen Gebäuden, die als Hallen, Waschstraße und Büro genutzt werden, bebaut und wird über eine etwa -- m lange Zufahrt – Flurstücke -- und --, die ebenfalls im Eigentum der Klägerin stehen – von der O.-------straße aus erschlossen. Westlich des Betriebsgrundstücks liegen Grundstücke des Geschäftsführers der X. C. T. , die im straßenrandnahen Bereich mit zwei Wohnhäusern sowie Garagen bebaut sind, sowie ein ebenfalls mit einem Wohnhaus und Garage bebautes weiteres Grundstück. Nördlich und südlich des Betriebsgeländes sowie östlich des N.---------kanals befindet sich unmittelbar angrenzend keine Bebauung. Das Betriebsgelände liegt im Außenbereich der Stadt J. . Der Flächennutzungsplan stellt die Flurstücke des Betriebsgeländes der Klägerin sowie die gesamte nähere Umgebung als Fläche für Landwirtschaft dar.

Mit am 16. Mai 1994 bei der Beklagten eingegangenem Bauantrag beantragte die Klägerin eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Schallschutzanlage als Unterstellscheune für Paletten und sonstige herumliegende ausgesonderte Teile auf dem Betriebsgrundstück.

Diesen Bauantrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 28. Dezember 1994 ab. Den dagegen eingelegten Widerspruch der Klägerin wies der Oberkreisdirektor T2. mit Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 1995 zurück.

Im anschließenden Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht Münster – 2 K 2324/95 - erörterten die Beteiligten eine Verlegung des Betriebs sowie eine Umplanung hinsichtlich des Vorhabens. In einem Erörterungstermin an Ort und Stelle am 3. Juni 1998 schlossen die Klägerin und die Beklagte einen gerichtlichen Vergleich in sie dem unter anderem die folgende Regelung vereinbarten:

„Die Klägerin sagt ausdrücklich zu, keine weiteren Baumaßnahmen zur Genehmigung zu stellen zur Erweiterung des vorhandenen Betriebs an diesem Standort. Nicht davon erfasst sind davon unterirdische Baumaßnahmen. Die Beklagte wird diese Erklärung als Baulast in das Baulastverzeichnis aufnehmen.

Infolgedessen veranlasste die Beklagte die Eintragung folgender Erklärung:

„Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks J. , O.-------straße -- – Gemarkung …, Flur …, Flurstück… - verpflichtet sich, keine weiteren Baumaßnahmen zur Genehmigung zu stellen zur Erweiterung des vorhandenen Betriebes an diesem Standort. Nicht erfasst sind davon unterirdische Baumaßnahmen.

Eingetragen unter Bezugnahme auf die Verpflichtungserklärung Nr. … vom 03.06.1998.“

in das Baulastenverzeichnis von J. , und zwar in die Baulastenblätter

Nr. ----, belastend das Grundstück Gemarkung J. , Flur -, Flurstück --, übertragen am 28. Mai 2014 auf das Grundbuchlastenblatt Nr. ----,

Nr. ----, belastend das Grundstück Gemarkung J. , Flur -, Flurstück --, übertragen am 28. Mai 2014 auf das Grundbuchlastenblatt Nr. ----

Nr. ----, belastend das Grundstück Gemarkung J. , Flur -, Flurstück --,

Nr. ---- belastend das Grundstück Gemarkung J. , Flur -, Flurstück ---, übertragen am 28. Mai 2014 auf das Grundbuchlastenblatt Nr. ----.

Mit Schreiben vom 25. September 2017 an die Beklagte beantragte die Klägerin die Löschung dieser Baulast. Sie berief sich darauf, dass sie einen Anspruch auf Löschung habe, weil kein öffentliches Interesse an der Baulast bestehe. Die Baulast sei nicht wirksam begründet worden, weil die ihr zugrunde liegende Erklärung im gerichtlichen Vergleich vom 3. Juni 1998 nicht ausreichend erkennen lasse, welche Flurstücke des Betriebsgrundstücks belastet werden sollten. Auch gäbe es keinen Lageplan, aus dem sich der genaue Bezug ergeben würde. Die Unwirksamkeit ergäbe sich auch daraus, dass die Baulast ohne Bezug zu einem Baugenehmigungsverfahren abgegeben worden sei.

Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 19. Dezember 2017 ab. Sie begründete dies damit, dass ein öffentliches Interesse an der eingetragenen Baulast bestehe, weil diese notwendig sei, um eine Verfestigung der durch die auf dem Betriebsgelände der Klägerin errichteten Gebäude sowie das Hotel-Restaurant ----- C. (O.-------straße --) entstandenen Splittersiedlung im Außenbereich zu verhindern. Die Baulast sei wirksam begründet worden und nicht nichtig. Die den Eintragungen zugrunde liegende Erklärung der Klägerin sei in einem gerichtlichen Vergleich protokolliert worden. In diesem Verfahren sei Gegenstand der Bauantrag der Klägerin vom 16. Mai 1994 in dem Baugenehmigungsverfahren mit dem Az. ---/94 gewesen, zu dem auch eine Flurkarte und ein Lageplan vom 11. Mai 1994 gehört hätten. Die Verpflichtungserklärung habe sich im Entgegenkommen zu der ebenfalls in dem Vergleich zugesagten Baugenehmigung für das damals verfahrensgegenständliche Vorhaben (Halle mit abgeänderten Maßen -- m x --,-- m) darauf bezogen, dass keine weiteren Baumaßnahmen zur Erweiterung des vorhandenen Betriebes zu Genehmigung gestellt werden und habe somit das gesamte Betriebsgelände betroffen. Eine zeichnerische Abgrenzung der Flurstücke, die von der Erklärung betroffen sind, sei daher nicht notwendig gewesen. Schließlich sei die Verpflichtungserklärung auch nicht deshalb unwirksam, weil sie etwa im Gegenzug für die Erteilung einer Baugenehmigung abgegeben worden sei, auf die ohnehin ein Anspruch bestanden hätte.

Hiergegen hat die Klägerin am 19. Januar 2018 die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor: Die Verpflichtungserklärung sei inhaltlich nicht hinreichend bestimmt. Die Baulast sei nicht wirksam zustande gekommen. Der Inhalt der Baulastenblätter nehme Bezug auf das gerichtliche Protokoll vom 3. Juni 1998. Damit seien die Voraussetzungen für eine hinreichende Bestimmtheit der Baulast aber nicht gegeben, denn der abgegebenen Verpflichtungserklärung sei nicht zu entnehmen, welche Flurstücke des Betriebsgrundstücks belastet werden sollten. Es fehle ein Lageplan, aus dem sich der genaue Bezug zu der Baulast ergäbe. Die Baulastfläche sei auch sonst nicht bestimmbar. Die Formulierung in Ziff. 4 des Vergleichs habe somit die eingetragene Baulast nicht wirksam begründen können. Das Grundstück der Klägerin bestehe aus Flurstücken, die teilweise belastet und teilweise nicht belastet seien.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

die Beklagte zu verpflichten, unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 19. Dezember 2017 auf die Baulast der Baulastenblätter ----, ----, ----- und ---- zu verzichten und diese im Baulastenverzeichnis der Stadt J. zu löschen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bezieht sich auf die Begründung ihres Bescheids vom 19. Dezember 2017 und trägt ergänzend vor: Ein Anspruch der Klägerin auf einen Verzicht der Beklagten auf die Baulast bestehe nicht. Bei der streitgegenständlichen Baulast handele es sich um eine sogenannte Absicherungsbaulast, die sich auf das jeweilige gesamte Flurstück bezöge. Ein Lageplan sei nicht notwendig. Durch die Bezeichnung der Flurstücke sei die Belastung eindeutig zuzuordnen. Eine Vollstreckung der Baulast sei nicht möglich. Eine Rechtswirkung könne allenfalls dergestalt eintreten, dass sie einem erneuten, auf Erweiterung gerichteten Bauantrag der Klägerin entgegengehalten werden könnte. Alle Flurstücke, auf denen sich Betriebsgebäude befänden, wiesen die streitgegenständliche Belastung auf. Lediglich die Flurstücke --, --, --, -- und -- seien unbelastet; diese stellten jedoch die Betriebszufahrt dar und seien als solche nicht bebaubar, so dass es einer Eintragung in das Baulastenverzeichnis nicht bedurft hätte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

A. Das Gericht kann durch den Einzelrichter ohne mündliche Verhandlung über den Rechtsstreit entscheiden, nachdem die Kammer das Verfahren durch Beschluss vom 7. Mai 2019 auf den Einzelrichter übertragen hat (§ 6 Abs. 1 VwGO). Die Entscheidung kann ohne mündliche Verhandlung erfolgen, nachdem sich die Beteiligten mit dieser Verfahrensweise einverstanden erklärt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO).

B. Die als Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1, 2. Fall VwGO zulässige Klage ist unbegründet.

Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 19. Dezember 2017 ist nicht rechtwidrig und verletzt die Klägerin nicht in eigenen Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine Löschung der eingetragenen Baulast im Baulastenverzeichnis, denn weder ist die Baulast unwirksam, noch kann die Klägerin einen Verzicht der Beklagten auf die Baulast verlangen, denn das öffentliche Interesse daran ist nicht erloschen (§ 85 Abs. 3 BauO NRW 2018 / § 83 Abs. 3 BauO NRW 2000).

I. Der Klägerin steht kein unmittelbarer Löschungsanspruch bezüglich der streitgegenständlichen Baulast zu. Nur derjenige, der durch eine unrichtige Baulasteintragung in das Baulastenverzeichnis in seinen Rechten verletzt ist, kann einen Anspruch auf Löschung der Baulast geltend machen. Da die Löschung einer Baulast ebenso wie deren Eintragung durch Verwaltungsakt erfolgt, setzt ein unmittelbarer Anspruch auf Löschung einer Baulast voraus, dass die Eintragung der Baulast nach den maßgeblichen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen (§ 44 VwVfG NRW) unwirksam ist, also von Anfang an nichtig war oder nachträglich nichtig geworden ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A1835/14 -, juris, Rn. 23ff. und Beschluss vom 8. August 2013 – 7 A 3001/11 -, juris, Rn. 27 m.w.N..

Beides ist vorliegend nicht der Fall.

1. Die auf den streitgegenständlichen Baulastenblättern eingetragene Baulast ist nicht deshalb anfänglich nichtig, weil sie an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich war (§ 44 Abs. 1 VwVfG NRW). Insbesondere ist ein zur Nichtigkeit der Baulasteintragung führender Mangel nicht daraus gegeben, dass die Eintragung in die Baulastenblätter Nr. ----, ----,---- und ---- des Baulastverzeichnisses der Beklagten dem Bestimmtheitserfordernis nach § 37 Abs. 1 VwVfG NRW nicht genügt.

Aus der Baulasteintragung muss sich im Verhältnis zum jeweiligen Eigentümer hinreichend genau entnehmen lassen, in welcher Weise und in welchem Umfang er die Inanspruchnahme seines Grundeigentums dulden muss. Ihr Inhalt muss soweit hinreichend bestimmt oder bestimmbar sein.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A1835/14 -, juris, Rn. 27. VGH BW, Urteil vom 4. Februar 2016 – 5 S 1140/14 -, juris, Rn. 39.

Dieser Anforderung ist hier im Hinblick auf das Grundstück der Klägerin und die betroffenen Flurstücke genügt. Eine Baulast ist hinreichend bestimmt, wenn sie Inhalt und Umfang der auf das Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung eindeutig erkennen lässt.

a) Die Baulasteintragungen sind nicht hinsichtlich der betroffenen Teilbereiche des Betriebsgrundstücks der Klägerin unbestimmt.

Ein Bestimmtheitsmangel ergibt sich nicht daraus, dass die Erklärung der Klägerin in Ziff. 4 Satz 1 des Vergleichs keine konkrete Bezeichnung der Flurstücke ihres Betriebsgrundstücks enthält, für welche die einzutragende Baulast übernommen werden sollte, jedoch die Baulast konkret bezüglich der Flurstücke --, --, --, -- eingetragen worden ist.

Soweit über den Inhalt einer Erklärung Unklarheiten bestehen, ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Dabei ist neben dem Wortlaut, vorrangig der systematische und historische Zusammenhang sowie der Sinn und Zweck einer solchen Baulast heranzuziehen. Für die Auslegung des erklärten Willens ist nach §§ 133, 157 BGB maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, hier also die Bauaufsichtsbehörde als Adressat der Baulast (vgl. § 85 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 bzw. § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 1996), diese unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere nach dem Inhalt der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte (sog. objektiver Empfängerhorizont). Entscheidend ist, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist. Die Möglichkeit und damit auch die Notwendigkeit der Konkretisierung sind unterschiedlich, je nach dem Inhalt der übernommenen Verpflichtung.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 6. Dezember 2018 – 7 A 991 -, juris, Rn. 30f, und vom 21. November 2017 - 2 A 1393/16 -, juris, Rn. 66 - 68 m.w.N. und Beschluss vom 7. Dezember 2009 - 7 A 3150/08 -, juris Rn. 5; VGH BW, Urteil vom 4. Februar 2016 – 5 S 1140/14 -, juris, Rn. 39.

Die nach diesen Grundsätzen gebotene Auslegung der in Ziff. 4. Abs. 1 des Vergleichs enthaltenen Erklärung der Klägerin „…zur Erweiterung des vorhandenen Betriebs an diesem Standort“ und der eingetragenen Baulast ergibt, dass insoweit eine Beschränkung der Baulast auf bestimmte Grundstücksteile bzw. Flurstücke nicht erfolgen, sondern die Verpflichtungserklärung das gesamte Betriebsgelände der Klägerin betreffen sollte. Zwar befinden sich der Standort des ursprünglich streitgegenständlichen Bauvorhabens sowie der Standort, an welchem das im Rahmen des Vergleichs vereinbarte Alternativvorhaben vorgesehen und später errichtet wurde (vgl. Ziff. 1. bis 3. des Vergleichs sowie Beiakten 2, Bl. 5, und Gerichtsakten, Bl. 55), jeweils auf dem Flurstück --- (vormals ---). Und auch der ursprüngliche Bauantrag, wie er Gegenstand des Ablehnungsbescheids wurde, bezieht das Flurstück -- nicht ein (vgl. Beiakten 2, Bl. 1). Jedoch ergibt sich sowohl aus der unmittelbar vor Aufnahme des Vergleichs abgegebenen Erklärung der Klägerin (vgl. Beiakten 2, Bl. 72) als auch aus der zuvor am 26. März 1998 durchgeführten mündlichen Verhandlung (vgl. Beiakten 2, Bl. 69f), dass es dabei nicht mehr nur um das damals streitgegenständliche Vorhaben, sondern letztlich um den Betriebsstandort O.-------straße -- insgesamt ging. Dieser erstreckt sich aber auf die oben bezeichneten und auch so genutzten Flurstücke --, --, --, --, --, --, --, -- und --.

Vgl. Grundbuch der Stadt J. , Blatt -----; Bezirksregierung Köln, Geobasis NRW, Luftbilder und Kataster, https://www.tim-online.nrw.de/tim-online2/ .

Anderes hat auch die Klägerin selbst nicht vorgetragen. Entgegen der Auffassung der Klägerin bedurfte es deshalb für die Eindeutigkeit bezüglich ihres Betriebsgrundstücks keines Lageplans.

Die Beklagte durfte die Baulast unter Berücksichtigung des öffentlichen Interesses auf die streitgegenständlichen Flurstücke beschränken. Eine Verpflichtung zur Belastung jedes einzelnen Flurstücks eines Grundstücks ist gesetzlich nicht vorgesehen und ergibt sich auch nicht aus Satz 2 der Ziff. 4. des Vergleichs. Entscheidend ist, dass sich Inhalt und Umfang der Baulast genau bestimmen lassen und nicht über den Umfang der Verpflichtungserklärung hinausgehen, was hier der Fall ist. Dies gilt, da eine Baulast gemäß § 85 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018 (§ 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 1996) erst mit ihrer Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam wird, und eine entsprechende Eintragung hinsichtlich der übrigen Flurstücke des Betriebsgrundstücks der Klägerin (Flur, Flurstücke --, --, --, -- und --) nicht erfolgt ist, für diese eben nicht. Danach gibt es für diese Flächen des Betriebsgrundstücks, ebenso wie die Flurstücke -- und --, offensichtlich kein entsprechendes öffentliches Interesse, so dass sie - zumindest insoweit - baulastenfrei geblieben sind.

Hinsichtlich dieser belasteten streitgegenständlichen Flurstücke wiederum ergibt sich aus den von der Beklagten vorgelegten Kopien der Baulastenblätter Nrn. ----, ----, ---- und den dazu gehörigen Auszügen aus dem Liegenschaftskataster als Anlage sowie Nr. ---- eindeutig keine Einschränkung, so dass diese Flurstücke vollständig der eingetragenen Baulast unterliegen. Eines Lageplans bedurfte es – entgegen der Ansicht der Klägerin – deshalb auch für die Bestimmung der belasteten Fläche des Betriebsgrundstücks nicht.

b) Die Baulasteintragung ist – entgegen der Ansicht der Klägerin - auch nicht deshalb unwirksam, weil die Baulast nicht zur Absicherung eines konkreten Bauvorhabens die Klägerin erfolgt ist oder weil die Klägerin möglicherweise ohnehin einen Anspruch auf die Genehmigung eines Vorhabens gehabt hätte.

Eine Baulast kann unabhängig von einem konkreten Vorhaben grundstücksbezogen oder vorhabenbezogen in dem Sinne übernommen werden, dass sie nur ein konkretes Vorhaben ermöglichen und absichern soll. Entscheidend ist, wie der Inhalt der konkreten Baulast bei verständiger Würdigung insoweit zu verstehen ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 7. Dezember 2009 – 7 A 3150/08 -, juris, Rn. 5 f m.w.N.

Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die hier eingetragene Baulast eben nicht (nur) die Ermöglichung des umgeplanten Vorhabens absichern, sondern auch die zukünftige zulässige Bebauung des gesamten Betriebsgrundstücks der Klägerin zum Inhalt hatte, - also grundstücksbezogen ist.

Dass die Klägerin (ohnehin) einen Anspruch auf eine erteilte Baugenehmigung gehabt habe, ist von ihr selbst nicht vorgetragen worden, aber auch nicht ersichtlich. Das Baugenehmigungsverfahren des ursprünglichen Vorhabens ist durch Ziff. 1. des Vergleichs erledigt worden und für das vorgesehene Alternativvorhaben lagen das Vorhaben konkretisierende und entscheidungsreife Bauantragsunterlagen ersichtich nicht vor.

2. Die Baulasteintragungen sind auch nicht nachträglich in einer Weise rechtlich fehlerhaft geworden, dass sie nunmehr als nichtig im Sinne von § 44 Abs. 1 VwVfG NRW angesehen werden können.

Das gilt insbesondere hinsichtlich der das Betriebsgrundstück der Klägerin betreffenden baurechtlichen Situation. Denn daran, dass das Betriebsgrundstück im Außenbereich der Beklagten liegt, Betriebserweiterungen somit weiterhin den bauplanungsrechtlichen Anforderungen des § 35 BauGB unterliegen und etwaigen Vorhaben den seitens der Beklagten im Baugenehmigungsverfahren der Jahre 1994 bis 1998 aufgezeigten Grenzen begegnen, hat sich nichts geändert. Eine Veränderung der Flurstücke, so dass die Baulast ganz oder teilweise weggefallen sein könnte, ist nicht erfolgt. Und auch die teilweise Übertragung auf andere Baulastenblätter hat nichts daran geändert, dass die Baulast mit ihrer Eintragung (in mehrere Baulastenblätter) als Verwaltungsakt ergangen ist, welcher nicht angefochten wurde und nicht nichtig geworden sind.

3. Die eingetragene Baulast ist wirksam entstanden.

Gemäß § 85 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 (§ 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2000) können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Sie werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam (Satz 3). Die wirksame Begründung einer Baulast setzt demnach voraus, dass die Eintragung formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist, inhaltlich richtig ist, insbesondere der Baulastübernahmeerklärung entspricht und einen baulastfähigen sowie baulastbedürftigen Inhalt hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996, - 7 A 4185/95 -, juris, Rn. 56; OVG Schl.-H., Beschluss vom 23. Februar 2017 – 1 LA 11/16-, juris, Rn. 11; VG Gießen, Urteil vom 13. Dezember 1999 – 1 E 1551/98 -, juris, Rn. 14; VG Frankfurt, Urteil vom 30. August 2012 – 8 K 1927/12.F -, juris, Rn. 18.

a) Bedenken gegen eine formell ordnungsgemäße Begründung der streitbefangene Baulast bestehen nicht. Die Baulast ist aufgrund der im Erörterungstermin des Verwaltungsgerichts Münster vom 3. Juni 1998 abgegebenen Erklärung der Klägerin in Ziff. 4. Satz 1 des dort geschlossenen und protokollierten Vergleichs in die Baulastenblätter Nrn. ----, ----, ---- und ---- des Baulastenverzeichnisses von J. eingetragen worden und entstanden.

b) Der Inhalt der eingetragenen Baulast entspricht dem Inhalt der Baulastübernahmeerklärung der Klägerin in der vom 3. Juni 1998 abgegebenen Zusage. Zwar stimmt der Wortlaut der Zusage nicht exakt mit dem Wortlaut der eingetragenen Baulast überein. Im Vergleichstext sagt die Klägerin ausdrücklich zu, keine weiteren Baumaßnahmen für betriebliche Erweiterungsvorhaben zur Genehmigung zu stellen, während die Texte der Baulastenblätter insoweit eine Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers wiedergeben. Diese Wortlautabweichung ist jedoch unbeachtlich, denn maßgebend ist die inhaltliche Übereinstimmung der Texte, die vorliegend gegeben ist. Insoweit ist die Zusage der Klägerin im Zusammenhang mit dem Hinweis auf deren Aufnahme als Baulast in das Baulastenverzeichnis in Ziff. 4. Satz 2 des Vergleichs und der Regelung in § 85 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018 (ebenso auch in dem zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung geltenden § 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 1996 vom 7. März 1995, GV NRW Nr. 29, S. 218, 242) zu sehen. Danach wirken Baulasten auch gegenüber Rechtsnachfolgern, so dass sie auch immer gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer wirken. Anhaltspunkte dafür, dass eine Abweichung der ansonsten textgleichen Inhalte von Erklärung und Baulast gegeben sein könnte, sind nicht ersichtlich.

c) Die eingetragene Baulast hat auch einen baulastfähigen sowie baulastbedürftigen Inhalt. Eine Erklärung ist nach § 85 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 (ebenso nach § 83 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW 1996) baulastfähig, wenn der Grundstückseigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernimmt, und sich jene Beschränkung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird, dass die übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996 - 7 A 4185/95 -, juris, Rn. 68; OVG Schl.-H., Beschluss vom 23. Februar 2017 – 1 LA 11/16-, juris, Rn. 12.

Obgleich die Baulast ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens ist, der deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, darf sich die übernommene Belastung auch auf die Nutzung des Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. November 1987 - 4 B 216/87 -, juris Rn. 2; VGH BW, Urteil vom 10. Januar 2007 - 3 S 1251/06 -, juris Rn. 25.

Die Baulastbedürftigkeit ergibt sich daraus, dass die Eintragung nicht (allein) privaten Interessen dient, sondern auch ein öffentliches Interesse an der Eintragung einer Baulast bestehen muss. Wenn absehbar ist, dass eine Erklärung des Grundstückseigentümers unter baulichen Aspekten keine öffentlich-rechtliche Bedeutung erlangen wird, besteht mangels gegebenen öffentlichen Interesses kein Bedürfnis, eine Verpflichtung in öffentlich-rechtlicher Form zu übernehmen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Oktober 1994 – 4 B 175/94 -, juris, Rn. 6; VG Gießen, Urteil vom 13. Dezember 1999 – 1 E 1551/98 -, juris, RN. 16; VG Frankfurt, Urteil vom 30. August 2012 – 8 K 1927/12.F -, juris, Rn. 22.

Die aufgrund der in Ziff. 4. Satz 1 des Vergleichs abgegebenen Zusage hinsichtlich der streitbefangenen Baulastenblätter eingetragene Baulast erfüllt diese Voraussetzungen. Die eingetragene Baulast postuliert für die zum Betrieb der Klägerin gehörenden belasteten Flurstück eine konkrete betriebsgrundstücksbezogene und vom jeweiligen Grundstückseigentümer unabhängige Unterlassungspflicht, solange der Betrieb an diesem Standort existiert. An bauaufsichtlichen Maßstäben gemessen war die abgegebene Zusage bedeutsam, denn die Klägerin verpflichtete sich, gegenüber der Bauaufsichtsbehörde keine weiteren Bauanträge für Baumaßnahmen zur Erweiterung ihres Betriebs am Standort O.-------straße -- zu stellen, - sprich die gewerbliche Nutzung ihres Grundstücks nicht durch die Errichtung weiterer Gebäude auszudehnen, damit zusätzlich Außenbereichsflächen zu verbrauchen und den im Außenbereich angesiedelten Gewerbebetrieb zu verfestigen. Gleichzeitig sollte gesichert werden, dass auch Betriebsnachfolger etwa im Falle einer Betriebsumstellung nicht Bedarf für entsprechende betriebserweiternde Vorhaben geltend machen. Die Sicherung dieses Zwecks lag auch im öffentlichen Interesse, denn die übernommene Verpflichtung bezieht sich primär auf den bauordnungsrechtlich- und bauplanungsrechtlich relevanten Vorgang der Errichtung baulicher Anlagen im Außenbereich. Dem steht nicht entgegen, dass durch § 35 BauGB die Frage der Zulässigkeit bestimmter gewerblicher Vorhaben im Außenbereich geregelt ist. Die Erfüllung bauplanungsrechtlicher Anforderungen kann und darf mit der Baulast als Institut des bauaufsichtlichen Verfahrens gesichert werden.

Bauplanungsrechtliche Vorgaben können und dürfen durch eine Baulastverpflichtung konkretisierend und gegebenenfalls auch „überschießend“ gesichert werden, solange sie in ihrem Kern nicht ersetzend, ergänzend oder verändernd in das bundesrechtliche Bauplanungsrecht eingreifen. Das wäre nicht im öffentlichen Interesse. Dies schließt es aus, dass bauplanungsrechtliche Vorgaben sowohl bezüglich der materiellen Zulässigkeit von Vorhaben als auch bezüglich bindend vorgeschriebener Verfahrensvorschriften verändert und durch eine Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam gesichert werden.

Vgl. VGH BW, Urteil vom 2. September 2009 – 3 S 1773/07 -, juris, Rn 46f; LG Düsseldorf, Urteil vom 26. Oktober 2011 – 10 O465/06 -, juris, Rn. 173.

Das ist vorliegend auch nicht der Fall. Der Inhalt der eingetragenen Baulast und der ihr zugrunde liegenden Übernahmeerklärung der Klägerin begegnet insoweit keinen Bedenken.

Welchen Inhalt eine Baulast hat, ist im jeweiligen Einzelfall gegebenenfalls durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, entsprechend den oben dargelegten Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu ermitteln.

Danach ist die von der Klägerin im damaligen Klageverfahren abgegebene Verpflichtungserklärung ebenso wie die eingetragene Baulast hinreichend bestimmt. Das ursprüngliche und durch den Vergleich abgeschlossene Baugenehmigungsverfahren, die grundsätzliche Einigung über ein stattdessen geplante Bauvorhaben mit anderen Maßen und an einem anderen Standort sowie die durch den Standort des Betriebs im Außenbereich der Beklagten gegebenen bauplanungsrechtliche Situation

vgl. zu allem Ziff.1 bis 3. des Vergleichs vom 3. Juni 1998 sowie die bauaufsichtliche Beurteilung der Beklagten im Bescheid vom 28. Dezember 1994 und des Kreises T2. im Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 1995, die gerichtliche Beurteilung im Gerichtsbescheid vom 29. Dezember 1997 sowie die engen Grenzen für die bauliche Erweiterung gewerblicher Betriebe im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB (auch in der 1998 geltenden Fassung des BauGB vom 8. Dezember 1986),

lassen erkennen, dass mit der Verpflichtungserklärung eine die bauliche Gesamtsituation des Betriebs der Klägerin abschließende und auch für die Zukunft wirkende Regelung getroffen werden sollte. Die ausdrückliche Zusage der Klägerin war und ist danach nur so zu verstehen, dass zukünftig keine Bauanträge mehr für eine bauliche Erweiterung – im Sinne einer Ausweitung - des vorhandenen Betriebs am Standtort O.-------straße -- gestellt werden. Dass dabei auch Bauanträge für gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB zulässige Bauvorhaben einbezogen sein sollten, ist nicht ersichtlich. Nach dieser Vorschrift ist die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs zulässig, wenn sie im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude oder Betrieb angemessen ist. Der Begriff der Angemessenheit ist dabei eng auszulegen und im Sinne einer Unentbehrlichkeit für den vorhandenen Gewerbebetrieb sowie eines funktionalen Zusammenhangs mit den bestehenden baulichen Anlagen des Betriebs zu verstehen.

Vgl. OVG Münster, Beschluss vom 6. Oktober 2014 – 2 A 434/13 -, juris, Rn. 27; VG Düsseldorf, Urteil vom 5. Juni 2014 – 11 K 2042/13 -, juris, Rn. 33.

Umstände, die Anlass zu einer abweichenden Auslegung dieses zur Grundlage der eingetragenen Baulast gewordenen Inhalts der von der Klägerin abgegebenen Zusage geben könnten, sind nicht ersichtlich. So gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass – wie der Geschäftsführer der Klägerin hat verlauten lassen – der vormalige Geschäftsführer (sein Vater) „sicherlich nicht für alle Zeit eine entsprechende Festlegung der Einschränkungen des Betriebs“ gewollt habe. Jedenfalls ist ein solcher Wille weder zum Ausdruck gekommen, noch nach dem objektiven Empfängerhorizont erkennbar. Andererseits kann nach Auffassung des Gerichts vernünftigerweise auch nicht davon ausgegangen werden, dass auch Bauanträge im vorgenannten Sinne des § 36 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB etwa für Modernisierungs- oder unentbehrliche Umbaumaßnahmen ausgeschlossen sein sollten. Darauf lassen auch die ausdrückliche Erwähnung der Zulässigkeit unterirdischer Baumaßnahmen aber auch die in Ziff. 2. und 3. des Vergleichs einvernehmlich erfolgte Vorhabenumplanung schließen. Ansonsten wäre mit der Eintragung einer entsprechenden Baulast nach Auffassung des Gerichts eine in das Bauplanungsrecht einschränkend eingreifende und damit im vorstehenden Sinne unzulässige Regelung des Bauordnungsrechts gegeben.

II. Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf eine (schriftliche) Verzichtserklärung der Beklagten hinsichtlich der eingetragenen Baulast zu, denn das öffentliche Interesse daran besteht nach wie vor.

Gemäß § 85 Abs. 3 Satz 2 Bau NRW 2018 (§ 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW 2000) ist durch die Bauaufsichtsbehörde schriftlich der Verzicht auf eine Baulast zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Mit dem schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde, der mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam wird, geht die Baulast unter, § 85 Abs. 3 Satz 1 und 4 BauO NRW 2018 (§ 83 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW 2000: Untergang mit Eintragung eines Verzichtsvermerks im Baulastenverzeichnis).

Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Grundlagen der beschriebenen, vom Willen der damaligen Vergleichsschließenden getragenen Zielsetzung weggefallen sind. Das öffentliche Interesse der Beklagten zur Einhaltung der Baulast besteht hier nach wie vor. Ein Wegfall des öffentlichen Interesses kann nur in Fällen angenommen werden, in denen sich gegenüber der Situation, in der die Baulast übernommen wurde, eine Änderung des öffentlichen Interesses ergeben hat, wenn mit anderen Worten die die Baulast begründenden Umstände nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind.

OVG NRW, Beschluss vom 29. März 2011 – 7 A 663/10 – juris, Rn. 14, m.w.N.

Dies ist hier hinsichtlich der Vermeidung etwaiger weiterer Bauvorhaben zur Ausweitung des Betriebs der Klägerin nicht der Fall. Es steht nach wie vor im öffentlichen Interesse, den Außenbereich bauplanungsrechtlich vor Zersiedelung zu schützen, im Außenbereich liegende Flächen von Bebauung freizuhalten und nur Vorhaben zur Erweiterung bestehender Gewerbebetriebe in dem durch § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB eröffneten Umfang zuzulassen. Auch die von der Klägerin angeführten betriebswirtschaftlichen Gründe, dass einerseits für den laufenden Betrieb dramatische Verhältnisse eingetreten seien, der Betrieb in seinem gegenwärtigen beschränkten Umfang nicht mehr zeitgemäß sei und unter den gegenwärtigen Verhältnissen auf Dauer nicht mehr wirtschaftlich erfolgreich geführt werden könne, andererseits aber eine Verlegung des Betriebs an einen anderen Standort nicht bezahlbar sei, ändern daran nichts. Sie beruhen ausschließlich auf den privatwirtschaftlich-betrieblichen Dispositionen der Klägerin. Mit der streitbefangenen Baulast wird im oben dargelegten Sinne klargestellt, dass die Klägerin – angesichts der bauplanungsrechtlich nur begrenzt gegebenen Genehmigungsfähigkeit gewerblicher Vorhaben im Außenbereich - darauf verzichtete, ihren Betrieb an dem Standort O.-------straße -- zu erweitern, und eben dies öffentlich-rechtlich (bauordnungsrechtlich) gesichert werden sollte. Hierin und nicht nur in einer von betrieblichen Verhältnissen abhängigen, zeitweisen Beschränkung von privaten Interessen der Inhaber der Klägerin oder ihrer Rechtsnachfolger liegt der Zweck der Baulast. Ob das auch für etwaige bauliche Veränderungen des Betriebs im Hinblick auf einen – vom Geschäftsführer der Klägerin bisher allerdings auch nur hypothetisch in den Raum gestellten – Wechsel der Fahrzeugflotte zu Elektrofahrzeugen gilt oder dieser ohnehin in den Grenzen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB möglich ist, braucht das Gericht vorliegend nicht zu entscheiden.

C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.