Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, 8. Zivilsenat — 8 U 275/11 - 75, 8 U 275/11

Die Klägerin, die mit Vertrag vom 13./18.10.2005 (GA 6 ff.) von dem damaligen Eigentümer des Hauses S. 1 in N., Herrn R. R., dem Streithelfer der Beklagten, ein Ladenlokal zum Betrieb eines T-Punktes angemietet hat, nimmt die Beklagte als neue Eigentümerin – diese trat als neue Eigentümerin mit Wirkung vom 01.02.2008 auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein – unter Hinweis auf § 3.7 des Mietvertrages auf Zahlung eines Baukostenzuschusses in Höhe von 59.500 € brutto in Anspruch.

Insoweit wird in § 3.7 Abs. 1 der Zustand der Mieträume als „renovierungsbedürftig“ bezeichnet und in Abs. 2 folgendes vereinbart: „Aufgrund des übergebenen Zustandes zahlt der Vermieter an den Mieter nach der Renovierung einen Baukostenzuschuss in Höhe von netto 50.000,-- Euro (in Worten: fünfzigtausend Euro). Der Baukostenzuschuss versteht sich zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer (z. Zt. 16 %) und ist innerhalb von 14 Tagen nach Rechnungslegung zur Zahlung fällig.“

In § 3.7 Abs. 3 verpflichtet sich der Mieter, „das Objekt mit Hilfe des Baukostenzuschusses in einen für ihn gebrauchsfähigen Zustand umzubauen. Die Mittel des Baukostenzuschusses dienen zur Investition in den Vertragsgegenstand. Eine Aufstellung der verwendeten Mittel ist nach der Renovierung an den Vermieter auszuhändigen.“

Die Renovierung der Mieträume erfolgte im November 2005, die Schlussrechnung über die insgesamt ausgeführten Arbeiten lautet auf 95.000 € netto und datiert vom 04.05.2006. Unter dem 01.12.2009 erteilte die Klägerin der Beklagten eine Rechnung über den Baukostenzuschuss in Höhe von 59.500 € brutto (GA 16), der eine Übersicht „Auflistung der Gewerke“ (GA 18) beigefügt war. Weitere Leistungsnachweise legte die Klägerin im Folgenden vor.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Sie hat die internationale Zuständigkeit des angerufenen Gerichts gerügt, die Einrede der Verjährung erhoben und sich auf Verwirkung berufen. Im Übrigen sei der Anspruch auch nicht nach § 566 BGB auf sie als neue Eigentümerin übergegangen.

Durch das angefochtene Urteil (GA 143 ff.), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen vollumfänglich gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagte zur Zahlung des Baukostenzuschusses in Höhe von 59.500 € nebst gesetzlicher Verzugszinsen seit dem 10.03.2010 sowie außergerichtlich entstandener Anwaltskosten in Höhe von 1.479,90 € verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die internationale Zuständigkeit des angerufenen Gerichts folge aus Art. 22 Nr. 1 EG-VO. Hierunter falle auch die Geltendmachung eines Baukostenzuschusses für ein Mietobjekt. Ein solcher liege hier entgegen der Auffassung der Beklagten auch vor, da mit dieser Investition der allgemeine Zustand der Mieträumlichkeiten verbessert werden sollte.

Der Anspruch auf Zahlung von 59.500 € ergebe sich aus § 3.7 des zwischen der Klägerin und dem Streithelfer geschlossen Mietvertrags vom 13./18.10.2005. Er richte sich gemäß §§ 578, 566 BGB gegen die Beklagte als neue Eigentümerin, denn der Anspruch auf Zahlung des Baukostenzuschusses sei vereinbarungsgemäß erst mit Stellung der Rechnung, die nach dem Eigentumserwerb der Beklagten erfolgt sei, fällig geworden. Die Einrede der Verjährung greife nicht durch, da die Verjährungsfrist nach § 199 Nr. 1 BGB erst mit dem Entstehen des Anspruchs – hier der Fälligkeit nach Rechnungslegung – am 01.01.2010 zu laufen begonnen habe und durch die Klageerhebung rechtzeitig gehemmt worden sei. Ebenso wenig sei der Anspruch verwirkt, denn jedenfalls sei kein Vertrauenstatbestand geschaffen worden, in dessen Folge die verspätete Geltendmachung des Baukostenzuschusses für die Beklagte eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte darstelle.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Sie rügt die internationale Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Art. 22 Nr. 1 EuGVVO sei nicht einschlägig, da es nicht um Ansprüche aus dem Mietvertrag gehe. Vielmehr handele es sich um eine Art Werkvertrag mit geschäftsbesorgungsähnlichen Elementen, denn nach der vertraglichen Vereinbarung erfolgte die Renovierung im eigenen Interesse des Mieters, der die Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen von der Nutzbarkeit herrichten durfte; hieran habe sich der Vermieter in Höhe eines festgelegten Betrages beteiligt. Dies falle nicht unter Art. 22 Nr. 1 EuGVVO, der als Ausnahmevorschrift eng auszulegen sei.

Schließlich habe das Landgericht den Anwendungsbereich des § 566 Abs. 1 BGB zulasten der Beklagten überdehnt, denn hierunter fielen nur solche Rechte und Pflichten, die unmittelbar im Mietverhältnis begründet sind und sich auch auf nichts anderes beziehen dürfen als den Mietgegenstand, seine Überlassung und Rückgewähr sowie die im Synallagma hierzu stehenden Gegenleistungen. Zwar bestehe vorliegend ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und der Kostenübernahme hinsichtlich der Renovierungsarbeiten. Gleichwohl handele es sich gerade nicht um eine mietvertragliche Regelung, sondern um ein eigenständiges, lediglich aus Anlass der Vermietung begründetes Vertragsverhältnis. Einen Baukostenzuschuss im Rechtssinne, bei dem es sich um eine vom Mieter im Rahmen der Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen zu erbringende Leistung handele, liege gerade nicht vor.

Letztlich sei der Anspruch auch noch nicht fällig, da es an einer den vertraglich geschuldeten Anforderungen entsprechenden Rechnungslegung der Klägerin fehle. Die vorgelegte allgemeine Leistungsbeschreibung genüge nicht, da die Unterlagen weder geordnet seien, noch sich ihnen entnehmen lasse, wie sich der geltend gemachte Betrag zusammensetze, der im Übrigen auch nicht belegt sei. Zudem habe das Landgericht verkannt, dass die Beklagte, die keine Kenntnis von dem ursprünglichen Zustand des Mietobjektes habe, die erbrachten Leistungen mit Nichtwissen habe bestreiten dürfen.

Zu Unrecht habe das Landgericht auch die Einrede der Verjährung nicht durchgreifen lassen. Nach § 199 Abs. 1 Ziff. 1 BGB hänge der Beginn der Verjährung vom Entstehen des Anspruchs und nicht von dessen Fälligkeit ab. Entstanden sei er vorliegend aber spätestens in dem Augenblick, in dem die Klägerin hätte Rechnung legen können. Dies sei, da die Arbeiten bereits Ende 2005 ausgeführt worden seien, spätestens mit Erhalt der Schlussrechnung vom 04.05.2006 der Fall gewesen, so dass Verjährung spätestens mit Ablauf des 31.12.2009 eingetreten sei. Mit der getroffenen Fälligkeitsregelung habe der Beginn der Verjährung nicht beeinflusst werden sollen. Vielmehr sollte lediglich die Zahlungspflicht von dem Investitionsnachweis abhängig gemacht werden. Hier komme der Rechtsgedanke des § 162 Abs. 1 BGB zum Tragen.

Jedenfalls sei der Anspruch aber verwirkt. Das Zeitmoment sei erfüllt, da zwischen Umbau der Mietsache und Klageerhebung fast fünf Jahre lägen. Das "Umstandsmoment" sei ebenfalls erfüllt, da die Klägerin es unterlassen habe, entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen zeitnah nach der Renovierung eine Aufstellung der verwendeten Mittel vorzulegen. Nach Ablauf von fünf Jahren sei eine entsprechende Überprüfung aber nicht mehr möglich.

Die Beklagte und ihr Streithelfer beantragen (GA 197, 214, 254, 255),

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 07.06.2011 – 6 O 353/10 – die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt (GA 196, 230, 255),

die Berufung der Beklagten und ihres Streithelfers zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres früheren Vorbringens.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 06.09.2012 (GA 254 ff.) Bezug genommen.

Die Berufung der Beklagten – soweit auch ihr Streithelfer Berufung eingelegt hat, handelt es sich um ein einheitliches Rechtsmittel, über das nur einheitlich entschieden werden kann und dessen Rechtsmittelkläger allein die Beklagte als Hauptpartei ist (BGH NJW 1993, 2974) – ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer kausalen Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Zu Recht hat das Landgericht die internationale Zuständigkeit der deutschen Gerichte, die trotz der Vorschrift des § 513 Abs. 3 ZPO vom Berufungsgericht zu prüfen ist (BGH NJW 2003, 426 ff. Tz. 9; OLG Rostock NJW-RR 2006, 209 f. Tz. 14, jeweils zitiert nach juris; Zöller/Heßler, ZPO, 29. Auflage § 513 Rn. 8) nach Art. 22 Nr. 1 der Verordnung [EG] Nr. 44/2001 vom 22.12.2000 des Rates über die gerichtliche Zuständigkeit und die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen (nachfolgend EuGVVO) bejaht.

1. Zutreffend und von den Parteien unbeanstandet ist das Landgericht von der Anwendbarkeit der EuGVVO ausgegangen, da die Beklagte ihren Sitz in Belgien und die Klägerin den ihren in Deutschland hat, wo sich auch das streitgegenständliche Mietobjekt befindet.

2. Nach Art. 22 Nr. 1 Unterabs. 1 Var. 2 EuGVVO sind für Klagen, die die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, ohne Rücksicht auf den Wohnsitz ausschließlich die Gerichte des Vertragsstaats zuständig, in dem die unbewegliche Sache belegen ist. Hierunter fällt entgegen der Ansicht der Beklagten auch der streitgegenständliche Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Baukostenzuschusses.

a) Der Begriff der "Miete von unbeweglichen Sachen" in Art. 22 Nr. 1 Unterabs. 1 Var. 2 EuGVVO ist autonom und eng auszulegen. Als Ausnahme von den allgemeinen Zuständigkeitsregeln darf die Vorschrift nicht weiter ausgelegt werden, als es ihr Ziel erfordert, da sie bewirkt, dass den Parteien die ihnen sonst mögliche Wahl des Gerichtsstands genommen wird und sie in bestimmten Fällen vor einem Gericht zu verklagen sind, das für keine von ihnen das Gericht ihres Wohnsitzes ist. Der Hauptgrund für die ausschließliche Zuständigkeit des Vertragsstaates, in dem die unbewegliche Sache belegen ist, besteht darin, dass das Gericht des Belegenheitsstaates wegen der räumlichen Nähe am besten in der Lage ist, sich durch Nachprüfungen, Untersuchungen und Einholung von Sachverständigengutachten genaue Kenntnis des Sachverhalts zu verschaffen und die insoweit geltenden Regeln und Gebräuche anzuwenden, die im allgemeinen die des Belegenheitsstaates sind (BGH NJW-RR 2010, 712 ff. Tz. 10; NJW-RR 2008, 1381 ff. Tz. 14; EuGH NZM 2005, 912 ff. Tz. 16, jeweils m. w. N.; Musielak/Stadler, ZPO, 9. Auflage, VO [EG] 44/2001 Art. 22 Rn. 4).

Von Art. 22 Nr. 1 Unterabs. 1 Var. 2 EuGVVO erfasst werden alle Rechtsstreitigkeiten, die die Verpflichtung des Vermieters und des Mieters aus einem privaten oder gewerblichen Mietvertrag betreffen, zum Beispiel die Zahlung des Mietzinses, die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten, die Instandhaltung der Mietsache, die Dauer des Mietvertrages und die Wiedereinräumung des Besitzes an den Vermieter sowie alle Mängelgewährleistungsansprüche (EuGH NJW 1995, 905 f. Tz. 27 noch zu Art. 16 Nr. 1 EuGVÜ; Musielak/Stadler, a.a.O Rn. 4; Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, 33. Auflage 2012, Art. 22 EuGVVO Rn. 6). Hiervon zu unterscheiden sind solche gemischte Verträge, kraft derer gegen einen vom Kunden bezahlten Gesamtpreis eine Gesamtheit von Dienstleistungen zu erbringen ist. Nicht hierunter fallen auch solche Ansprüche, die sich nur mittelbar auf die Nutzung der Mietsache beziehen, wie entgangene Urlaubsfreude und nutzlos aufgewendete Reisekosten (EuGH NJW 1985, 905 f. Tz. 28).

b) Von diesen Grundsätzen ausgehend fällt der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des Baukostenzuschusses unter Art. 22 Nr. 1 Unterabs. 1 Var. 2 EuGVVO, denn es handelt sich um eine unmittelbar im Mietvertrag begründete Verpflichtung, die untrennbar mit dem Mietgegenstand und dessen Zustand im Zusammenhang steht. Insoweit teilt der Senat nicht die Auffassung der Beklagten, dass es sich um einen eigenständigen Werkvertrag mit geschäftsbesorgungsähnlichem Charakter handelt, der nur (zufällig) in den Mietvertrag mit aufgenommen worden ist.

Aus der Regelung unter § 3.7 des Mietvertrages (GA 8) ergibt sich, dass sich die Mieträume in einem renovierungsbedürftigen, wenn auch mangelfreien Zustand befinden. Gleichzeitig wird dem Mieter gestattet, die Räume in einen für ihn gebrauchsfähigen Zustand umzubauen. Als Ausgleich dafür, dass sich die Räume bei Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden, der durch den Umbau der Klägerin – der sich vereinbarungsgemäß nach ihren eigenen Ansprüchen richtet – beseitigt wird, was letztlich dem Zustand des Mietobjektes dauerhaft zugutekommt, hat sich der Vermieter dazu bereit erklärt, zu der von der Klägerin als Mieterin durchzuführenden Renovierung einen Zuschuss in Höhe von 50.000 € netto zu zahlen. Aus dieser Regelung folgt klar und eindeutig, dass der „Baukostenzuschuss“ oder Umbaukostenzuschuss letztlich deshalb vereinbart wurde, weil sich die Mietsache in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hat. Es handelt sich also um grundsätzlich dem Vermieter obliegende Instandhaltungsmaßnahmen, die die Parteien im Mietvertrag der Klägerin als Mieterin übertragen haben, wohl weil diese ohnehin einen Umbau der Mieträumlichkeiten entsprechend ihren eigenen Vorstellungen beabsichtigte, so dass es sich angeboten hat, dass sie die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen gleich miterledigt. Es handelt sich damit letztlich um einen vertraglich vereinbarten „Aufwendungsersatzanspruch“ des Mieters für Maßnahmen, die sich unmittelbar auf den Zustand der Mietsache ausgewirkt haben, und die nach Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarungsgemäß dem Vermieter ohne weitere Zahlung verbleiben sollten (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, § 566 Rn. 136 m. w. N.). Mithin handelt es sich um Ansprüche aus dem Mietvertrag, für die gemäß Art. 22 Nr. 1 Unterabs. 1 Var. 2 EuGVVO das Gericht der belegenen Sache, hier das angerufene Gericht, zuständig ist.

3. Eines Vorabentscheidungsersuchens nach Art. 267 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) an den Europäischen Gerichtshof bedurfte es nicht, da die Entscheidung des Senats zur Zuständigkeit nach Art. 22 Nr. 1 EuGVVO im Einklang mit der Rechtsprechung des EuGH und des BGH steht. Zudem stehen der Beklagten weitere Rechtsmittel zur Verfügung.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht auch festgestellt, dass die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 59.500 € aus § 3.7 des zwischen dem Streithelfer und der Klägerin geschlossenen Mietvertrag vom 13./18.10.2005 hat.

1. Der Anspruch richtet sich, wovon das Landgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist, gegen die Beklagte, die als Erwerber gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB anstelle des Streithelfers als dem ursprünglichen Eigentümer in die sich während der Dauer ihres Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten ist. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH NJW 2000, 2346 Rn. 13 m. w. N.; Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 – Tz. 25, jeweils zitiert nach juris).

a) Von § 566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietvertraglich zu qualifizieren sind oder im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (BGH a.a.O Tz. 26; BGHZ 171, 160 ff. Rn. 27; BGHZ 166, 125 ff. Rn. 15, jeweils zitiert nach juris; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 566 Rn. 91 m. w. N.).

b) Danach ist die Verpflichtung zur Leistung des vereinbarten "Baukostenzuschusses" als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn der Sache nach handelt es sich um einen im Hinblick auf den Zustand des Mietobjektes vertraglich vereinbarten Anspruch des Mieters auf Ersatz (eines Teils) seiner Aufwendungen auf die Mietsache (§ 539 Abs. 1 BGB), zu deren Überlassung an den Vermieter er sich nach Beendigung des Mietverhältnisses ausdrücklich verpflichtet hat (MünchKomm.BGB/Häublein, 6. Aufl. 2012, § 566 Rn. 31; BGH NJW 1988, 705 unter 2.b.aa; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O § 566 Rn.136).

c) Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrages mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein, denn die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche richten sich gegen den bisherigen Vermieter, während gegen den Grundstückserwerber nur solche Ansprüche geltend gemacht werden können, die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig geworden sind (BGH Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 – Tz. 32 m. w. N., zitiert nach juris; BGH NJW 1988,705 unter 2.b.cc.; Schmidt-Futterer/Streyl a.a.O § 566 Rn. 86).

Hiervon ausgehend richtet sich der Anspruch der Klägerin auf Zahlung des „Baukostenzuschusses“ gegen die Beklagte, auf die das Eigentum nach den bindenden Feststellungen des Landgerichts zum 01.02.2008 übergegangen ist.

aa) Zwar hat die Klägerin die von dem "Baukostenzuschuss" umfassten Arbeiten bereits Ende 2005 ausführen lassen, also zu einer Zeit, als der Streithelfer noch Eigentümer und Vermieter war. Dennoch ist ihr Ausgleichsanspruch zu diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden, denn nach der vertraglichen Vereinbarung war Voraussetzung für seine Fälligkeit die Rechnungslegung, die hier unstreitig erst mit Schreiben vom 01.12.2009 (GA 16 f.) und damit nach Eigentumsübergang erfolgt ist. Damit haben die Vertragspartner eine von dem Grundsatz, dass Verwendungsersatzansprüche des Mieters, die nicht nur als Bereicherungsansprüche gegeben sind, bereits mit Vornahme der Verwendung entstehen, abweichende Vereinbarung über die Fälligkeit getroffen, die auch für die Frage maßgeblich ist, ob sich der Anspruch gegen den bisherigen oder den neuen Eigentümer richtet (vgl. hierzu grundlegend BGH NJW 1988, 705 f. unter 2.b.dd.; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 566 Rn. 136).

bb) Eine andere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Anspruch unabhängig von seiner Fälligkeit bereits vorher entstanden wäre. Das ist hier indes nicht der Fall. Entstanden ist ein Anspruch nämlich erst dann, wenn er im Wege der Klage geltend gemacht werden kann, was grundsätzlich seine Fälligkeit voraussetzt, da der Gläubiger erst von diesem Zeitpunkt an (§ 271 Abs. 2 Halbs. 1 BGB) mit Erfolg die Leistung fordern und gegebenenfalls den Ablauf der Verjährungsfrist durch Klageerhebung unterbinden kann (BGH ZIP 2008, 1762 ff. Tz. 17 m. w. N., zit. nach juris; Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Aufl. 2012, § 199 Rn. 3; MünchKomm.BGB/Grothe, 6. Aufl. 2012, § 199 Rn. 4). Zwar genügt ausnahmsweise – namentlich in Schadensersatzfällen, wenn der Umfang des Schadens noch nicht abzusehen ist – auch die Möglichkeit, dass eine verjährungsunterbrechende Feststellungsklage erhoben werden kann (MünchKomm.BGB/Grothe aaO. § 199 Rn. 4).

Ein solcher Ausnahmefall liegt hier aber nicht vor. Vielmehr haben die Mietvertragsparteien ausdrücklich vereinbart, dass die Zahlung des „Baukostenzuschusses“ erst mit Rechnungslegung fällig wird, d. h. vorher besteht kein einklagbarer Anspruch der Klägerin. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Parteien die Fälligkeit der Forderung damit von dem Verhalten des Anspruchsberechtigten abhängig gemacht haben, dem allein es überlassen bleibt zu entscheiden, wann er die Forderung fällig stellen will. Es gibt nämlich keinen allgemeinen Grundsatz, wonach bei Ansprüchen mit hinausgeschobener, von der Disposition des Gläubigers abhängiger Fälligkeit die Entstehung des Anspruches i. S. von § 199 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt gleichzusetzen ist, zu dem der Gläubiger die Fälligkeit seines Anspruches selbst hätte herbeiführen können (BGH NJW-RR 1987, 237, 239; NJW 1982, 930, 931; MünchKomm.BGB/Grothe aaO. § 199 Rn. 5).

Somit ist der Anspruch der Klägerin auf Zahlung des „Baukostenzuschusses“ mit Erteilung der Rechnung am 01.12.2009 entstanden und fällig geworden, mithin zu einem Zeitpunkt, zu dem die Beklagte Eigentümerin der Mietsache war.

2. Diesem Anspruch steht, wovon das Landgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei ausgegangen ist, auch nicht die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) entgegen. Die hier anwendbare Regelverjährungsfrist des § 195 BGB war zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage am 22.10.2010 noch nicht abgelaufen und ist durch die Klageerhebung gehemmt worden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt. Vorliegend ist der Anspruch, wie oben unter 1 c) bereits ausführlich dargelegt, mit Erteilung der Rechnung vom 01.12.2009 entstanden, da er nach der Vereinbarung der Parteien erst mit Rechnungslegung fällig wurde.

3. Die Klägerin hat ihren Anspruch auf Geltendmachung des "Baukostenzuschusses" auch nicht verwirkt.

a) Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (vgl. BGH NJW 2008, 2254, 2255; NJW-RR 2006, 235 ff. Rn. 10, zit. nach juris). Die Verwirkung ist somit ein Sonderfall der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB). Sie hat zur Folge, dass dem Rechtsinhaber die Ausübung seines Rechts versagt wird (vgl. MünchKomm.BGB/Roth/Schubert, 6. Aufl. 2012, § 242 Rn. 346). Verwirkt werden können alle subjektiven Rechte. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf (sog. Zeitmoment) das Vorliegen besonderer, ein Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus (sog. Umstandsmoment). Zwischen beiden Elementen besteht eine Wechselwirkung insofern, als der Zeitablauf umso kürzer sein kann, je gravierender die sonstigen Umstände sind, und dass umgekehrt an diese Umstände umso geringere Anforderungen gestellt werden, je länger der abgelaufene Zeitraum ist (vgl. BGH NJW 2006, 219 f. Rn. 23, zit. nach juris). Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (vgl. BGH NJW 2006, 219 f. Rn. 23, zit. nach juris).

b) Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das Landgericht mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen werden kann, eine Verwirkung des Anspruchs der Klägerin verneint.

aa) Zwar könnte das sog. Zeitmoment der Verwirkung erfüllt sein, denn die Klägerin hat gut drei Jahre gewartet, bevor sie den "Baukostenzuschuss" in Rechnung gestellt hat. Unstreitig hat sie die Renovierungsarbeiten Ende 2005 ausführen lassen, so dass sie spätestens nach Vorliegen der Schlussrechnung im Mai 2006 in der Lage gewesen wäre, den vereinbarten "Baukostenzuschuss" in Rechnung zu stellen. Dennoch hat sie die Rechnung erst im Dezember 2009 erstellt, ohne dass ein sachlicher Grund hierfür ersichtlich wäre. Hier ist allerdings auch zu berücksichtigen, dass die Parteien keine Frist vereinbart haben, innerhalb derer die Rechnung erteilt werden muss. Auch lagen keine besonderen Umstände vor, die die Klägerin zu einer zeitnahen Rechnungserstellung hätte veranlassen müssen, da sie die Arbeiten in erster Linie im eigenen Interesse hat ausführen lassen und die Beteiligung des Streithelfers bzw. der Beklagten (im Folgenden einheitlich: Beklagte) hieran mit einem Pauschalpreis vereinbart war. Die Beklagte musste deshalb bei einer verspäteten Abrechnung keinerlei Nachteile befürchten, da sie nicht Partei der Werkverträge war und Mängelgewährleistungsansprüche nicht geltend machen konnte. Im Übrigen hat sie der Klägerin freie Hand bei der Umgestaltung des Mietobjektes gelassen (vgl. § 13 des Mietvertrages), so dass sie auch kein Interesse an einer Überprüfung der durchgeführten Arbeiten hatte. Soweit die Parteien in diesem Zusammenhang die Vorlage einer Aufstellung der verwendeten Mittel vereinbart haben, hatte dies ersichtlich den Zweck, dem Vermieter den Nachweis zu erleichtern, welche Investitionen getätigt wurden, die nach Beendigung des Mietverhältnisses entgeltlos auf ihn übergehen (vgl. § 14 Absatz 1 des Mietvertrages). Zudem hatte das Mietverhältnis noch eine lange Laufzeit, so dass eine zeitnahe Abrechnung zunächst nur im eigenen Interesse der Klägerin lag (vgl. zu Verwirkung bei verspäteter Rechnungsstellung OLG Nürnberg MDR 2008, 377 ff., zitiert nach juris; Palandt/Grüneberg a.a.O § 242 Rn. 100). Hinzu kommt, dass die Beklagte selbst dann, wenn man entsprechend ihrer Auffassung davon ausginge, dass der Anspruch bereits mit der Abrechnungsreife im Mai 2006 entstanden wäre, bei Rechnungserteilung im Dezember 2009 immer noch mit dessen Geltendmachung rechnen musste, weil zu diesem Zeitpunkt auch die Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB noch nicht abgelaufen war. Aufgrund all dieser Umstände ist bereits das Vorliegen des für die Verwirkung erforderlichen Zeitmoments zweifelhaft. Dies kann jedoch offen bleiben, da das Landgericht zutreffend das Umstandsmoment verneint.

bb) Durch das lange Zuwarten der Klägerin ist nämlich kein Vertrauenstatbestand bei der Beklagten geschaffen worden, der die verspätete Geltendmachung des Rechts als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte erscheinen lässt (Palandt/Grüneberg a.a.O § 242 Rn. 95). Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Schuldner im Vertrauen auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen hat. Solche legen weder die Beklagte noch ihr Streithelfer dar. Soweit solche Vermögensdispositionen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks geltend gemacht werden sollten, hat das Landgericht bereits zutreffend und von den Parteien unbeanstandet darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses am 27.10.2007 das Zeitmoment keinesfalls erfüllt war.

cc) Entgegen der Auffassung des Streithelfers der Beklagten stellt es auch keine unzulässige Rechtsausübung dar, dass sich die Klägerin für den Beginn der Verjährungsfrist auf die Fälligkeitsvereinbarung beruft. Es mag sein, dass die Parteien bei Regelung der Fälligkeit des Baukostenzuschusses nicht daran gedacht haben, dass sie damit gleichzeitig den Verjährungsbeginn von der Rechnungserteilung abhängig machen. Die Berufung hierauf verstößt aber nicht gegen Treu und Glauben, da es sich um eine gesetzliche Rechtsfolge handelt, denn vor Fälligkeit ist der für den Zeitpunkt des Verjährungsbeginns maßgebliche Umstand, dass der Anspruch entstanden sein muss, nicht erfüllt.

dd) Durch die späte Vorlage der für die Investitionen maßgeblichen Unterlagen ist dem Streithelfer der Beklagten auch kein Nachteil entstanden, denn diese sollten ersichtlich nur zu Beweiszwecken vorgelegt werden. Dagegen ist kein Grund ersichtlich, warum der Streithelfer die Rechnung hätte prüfen und beanstanden sollen. Er hat die Ausführung der Umbaumaßnahmen vollständig der Klägerin überlassen und sich lediglich verpflichtet, hierzu einen pauschalen Zuschuss in Höhe von 50.000 € netto zu leisten. Durch die Überlassung der Unterlagen sollte lediglich sichergestellt werden, dass die Klägerin tatsächlich in dieser Höhe auch Investitionen vorgenommen hat, die dem Mietobjekt zugutegekommen sind und nach ihrem Auszug auch entgeltlos bei dem Vermieter verbleiben. Dieses Ziel wird aber auch durch die späte Vorlage der Unterlagen erreicht.

4. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Baukostenzuschusses ist auch fällig. Insbesondere fehlt nicht die vertraglich geschuldete Rechnungslegung, denn die Klägerin hat unstreitig eine Auflistung der Gewerke (GA 18), die funktionale allgemeine Leistungsbeschreibung für die Umbauarbeiten (GA 29 ff.) und die Leistungszusammenstellung (GA 25) vorgelegt. Das genügt der mietvertraglichen Vereinbarung unter § 3.7. Wie bereits oben dargelegt, sollte hierdurch nur sichergestellt werden, dass der Vermieter in der Lage ist nachzuweisen, welche Umbaumaßnahmen durch den Baukostenzuschuss finanziert wurden und deshalb bei Mietende entgeltlos bei ihm verbleiben. Die Vorlage einer den Vorgaben der VOB/B entsprechenden Rechnung war deshalb nicht erforderlich, weil eine genaue Überprüfung der durchgeführten Arbeiten durch den Vermieter nicht erfolgen sollte. Vielmehr hat dieser sich nur verpflichtet, sich an den von der Klägerin durchzuführenden Investitionen mit pauschal 50.000 € netto zu beteiligen. Zum Beleg dafür, dass zumindest in diesem Umfang Investitionen vorgenommen wurden, sollten diese dargelegt werden. Dem genügen die vorgelegten Unterlagen.

Zutreffend hat das Landgericht auch ausgeführt, dass die Beklagte nicht substantiiert bestritten hat, dass die dargelegten Renovierungsarbeiten tatsächlich ausgeführt wurden. Hierzu war sie aber verpflichtet, auch wenn die Umbauarbeiten durchgeführt wurden, bevor sie das Eigentum erworben hat, so dass sie von dem ursprünglichen Zustand aus eigener Wahrnehmung keine Kenntnis hat. Es ist ihr nämlich zuzumuten, bei dem Voreigentümer entsprechende Erkundigungen einzuziehen. Solange sie dieser prozessualen Obliegenheit nicht genügt, kommt ein Bestreiten mit Nichtwissen nicht in Betracht (Tischler in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kapitel 2 Rn. 114). Der Streithelfer der Beklagten hat im Übrigen die Ausführung der Arbeiten durch die Klägerin nicht bestritten.

5. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht der Klägerin gemäß §§ 286, 288 Abs. 2 BGB Verzugszinsen in Höhe von 8 % zugesprochen. Auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten sind gemäß § 286 BGB zu ersetzen. Gegen diese rechtsfehlerfreien Ausführungen des Landgerichts hat die Beklagte auch nichts mehr erinnert.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 2. HS ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i. V. m. 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziffer 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 ZPO).