Landgericht Arnsberg, 4. Zivilkammer — 4 O 350/18

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Rückübertragung eines Erbbaurechts aufgrund eines geltend gemachten Heimfalls in Anspruch.

Die Kläger sind Eigentümer des mit dem streitgegenständlichen Haus bebauten Grundstücks E.-straße in X.. Die Kläger räumten dem Beklagten - Vater der Klägerin zu 1) und Schwiegervater des Klägers zu 2) - mit notariellem Vertrag vom 02.05.1996 ein Erbbaurecht an dem Grundstück ein. Der Beklagte verpflichtete sich in dem notariellen Erbbaurechtsvertrag dazu, das Grundstück mit einem Mietwohngebäude samt Garagen zu bebauen und einen jährlichen Erbbauzins von 7.400,00 DM (3.783,56 Euro) zu zahlen.

Unter II. Ziffer 3 des Erbbaurechtsvertrages heißt es insbesondere:

„Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren von heute an das Erbbaugrundstück mit einem Mietwohngebäude samt Garagen entsprechend der Baugenehmigung vom 18.03.1996, Az. 50284.95, des Bauaufsichtsamtes X., zu bebauen."

Die Baugenehmigung der Stadt X. umfasste die Errichtung eines Wohnhauses für zwei Familien mit Garagen.

Die Parteien vereinbarten, dass der Beklagte das zu errichtende Haus sodann an die Kläger vermieten sollte. Die Kläger gewährten dem Beklagten zur Finanzierung des Baus ein Darlehen in Höhe von 80.000,00 €. Zudem sollte das von dem Beklagten zur Finanzierung des Hauses zudem bei einer Bank aufgenommene Darlehen mit den – durch die Vermietung an die Kläger generierten - Mieteinnahmen getilgt werden.

Weiter heißt es unter II. Ziffer 3 des Erbbaurechtsvertrages:

„Eine Verwendung von Gebäude- und Grundstücksteilen zu anderen Zwecken ist nur mit Genehmigung der Eigentümer des Erbbaugrundstücks zulässig. Gebäude, Einfriedungen, Gärten und sonstige unbebaute Flächen sind vom Erbbauberechtigten stets in gutem Zustand zu erhalten. Kommt der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen nicht nach, sind die Eigentümer berechtigt, die notwendigen Instandhaltungsarbeiten auf Kosten des Erbbauberechtigten vornehmen zu lassen.

Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die Gebäude stets zum vollen Wert gegen Brandschäden zu versichern und die Versicherung während der ganzen Dauer des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten.“

Die Parteien vereinbarten weiter, dass der Heimfall nach 99 Jahren eintritt oder unter den in II. Ziffer 6 lit. a-d des Erbbaurechtsvertrages benannten Voraussetzungen. Darin heißt es unter anderem wie folgt:

„Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, das Erbbaurecht bei Eintritt folgender Voraussetzungen auf Verlangen der Eigentümer an diese oder einen von ihnen zu bestimmenden Dritten zu übertragen (Heimfall):

a) wenn der jeweilige Erbbauberechtigte den Bestimmungen der Ziffern 3 und 4 dieses Abschnittes zuwiderhandelt.

Machen die Grundstückseigentümer von dem Heimfall- oder Rücktrittsrecht Gebrauch, haben sie dem Erbbauberechtigten für die Bauwerke eine Entschädigung zu gewähren. Die Höhe der Entschädigung beträgt zwei Drittel des gemeinen Wertes der Bauwerke im Zeitpunkt der Ausübung des Heimfallanspruchs.“

Im Jahr 1996 errichtete der Beklagte auf dem Grundstück ein Haus, das er sodann - hinsichtlich eines Teils - an die Beklagten vermietete. Bei dem Haus handelt es sich um ein insgesamt viergeschossiges Wohnhaus in Hangbebauung.

Im unteren Geschoss befinden sich u.a. zwei Garagen, ein Heizungsraum und das Treppenhaus. Darüber befindet sich eine abgeschlossene Einliegerwohnung im zweiten Kellergeschoss. Darüber im Erdgeschoss und Obergeschoss (angebautes Dachgeschoss) befinden sich Wohnräume. Die Kellergeschosse wurden in herkömmlicher Massivbauweise erbaut, bei den oberen Wohnetagen handelt es sich um ein aufgesetztes Leichtbaufertighaus („Weber-Haus"). Beide Wohneinheiten sind über eine gemeinsame Haustür zu erreichen. Entsprechende bauliche Vorkehrungen für den späteren Einbau einer zweiten separaten Haustür zum Betreten der Einliegerwohnung von außen wurden bei der Errichtung des Wohnhauses getroffen.

Die Kläger mieteten zunächst einen Teil des Hauses (ohne Einliegerwohnung, in der zunächst eine Tante des Beklagten wohnte), sowie mit zwei separaten Mietverträgen die beiden Garagen an. Mit Nachtragsvereinbarung vom 26.12.2001 wurde das Mietverhältnis auf das gesamte Haus erstreckt, nachdem die Tante des Beklagten ausgezogen war. Innerhalb der Nutzungszeit kam es regelmäßig zu Mängelrügen der Kläger, welche teilweise zu Selbstvornahmen an dem Grundstück oder dem Gebäude durch die Kläger führten.

Der Kläger zahlten deswegen für einen längeren Zeitraum keine oder nur einen Teil der Miete. Den nicht gezahlten Teil der Miete machte der Beklagte gerichtlich geltend (Landgericht Wuppertal Az. 16 S 94/16; vorangegangen AG Solingen., 11 C 4/14). In einem weiteren Verfahren vor dem Landgericht Wuppertal, Az. 16 S 16/17 (vorangegangen AG Solingen. 11 C 3/14) ging es um die Wirksamkeit von - aufgrund Zahlungsverzugs der Kläger durch den Beklagten ausgesprochenen - Kündigungen des Mietverhältnisses vom 22.01.2008, 12.12.2008, 28.12.2009 und 31.03.2015. Die Kläger machten innerhalb dieser Verfahren die Minderung der Miete aufgrund behaupteter Mängel geltend, die weitestgehend den behaupteten Mängeln im hiesigen Verfahren entsprechen und die in den Vorverfahren vor dem AG Solingen. bzw. dem LG Wuppertal begutachtet und einer Entscheidung zugeführt wurden.

Die Kläger wurden inzwischen rechtskräftig sowohl zur Zahlung rückständiger Miete (über 50.000 Euro, Urt. LG Wuppertal 13.03.2018 - 16 S 94/16) als auch zur Räumung des Hauses (Urteil des LG Wuppertal v. 13.03.2018 – 16 S 17/18) verurteilt.

Die Kläger machten im Folgenden den Heimfall gegenüber dem Beklagten am 20.07.2018 geltend. Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Haus wurde zum 27.02.2019 geräumt und die rückständige Miete an den Beklagten geleistet. Das Haus steht seit der Räumung durch die Kläger nunmehr leer. Eine Versicherung des Gebäudes gegen Leitungswasserschäden ist seit Eintritt des Leerstandes nicht mehr vorhanden. Eine Wohngebäudeversicherung besteht weiterhin.

Der Beklagte führte im August 2019 Arbeiten an der Außenbepflanzung des Grundstücks durch. Hierbei wurden Pflanzen entfernt, Bäume gefällt und Hecken zurückgeschnitten. Der Beklagte wurde diesbezüglich von der Stadt X. infolge einer entsprechenden Meldung durch die Kläger dahingehend ordnungsrechtlich verwarnt, dass ein Schnitt der Hecken und Bäume zu dieser Jahreszeit wegen der andauernden Brutzeit von Vögeln nicht hätte erfolgen dürfen.

Die Kläger behaupten, dass aufgrund zahlreicher Mängel das Grundstück mitsamt des Gebäudes, den Einfriedungen und den unbebauten Flächen nicht in einem guten Zustand sei. Zudem sei der Beklagte seiner vertraglichen Verpflichtung nicht nachgekommen, auf dem Grundstück ein Zweifamilienhaus zu errichten. Weiterhin habe er in der Vergangenheit grob vertragsuntreu gehandelt und sei gegenüber Dritten nicht für die ihm - im Hinblick auf die Kläger - obliegenden Fürsorgepflichten eingetreten.

Die Kläger sind der Ansicht, der Umstand, dass nur eine gemeinsame Haustür für beide Wohneinheiten vorhanden ist, stelle einen Verstoß des Beklagten gegen seine Verpflichtung aus II. Ziffer 3 des Erbbauvertrages dar, innerhalb von zwei Jahren ab Vertragsschluss ein Zweifamilienhaus zu bauen. Zudem ergebe sich aus dem Umstand, dass ein zweiter Eingang nicht vorhanden sei ein Verzugsschaden dahingehend, dass eine Vermietung der Einliegerwohnung an Fremde nicht möglich sei, (Punkte 6, 7).

Die Kläger sind ferner der Ansicht, der Beklagte habe gegen die vertragliche Verpflichtung verstoßen, Haus und Grundstück in einem guten Zustand zu erhalten.

Diesbezüglich behaupten sie das Vorhandensein einer Vielzahl von Mängeln.

Die Kläger behaupten, das Heizungssystem habe bis zur Ersatzvornahme nicht ordnungsgemäß gearbeitet, sodass die Einliegerwohnung unterkühlt gewesen sei, während der restliche Wohnraum zu stark beheizt gewesen sei. Die Kläger behaupten, durch den Einbau einer für den Schnitt des Hauses untauglichen Heizungsanlage sei es zur Bildung von Schimmel in der Einliegerwohnung und dem Garagenvorraum gekommen. Hierzu beigetragen hätte auch der Umstand, dass die bei Errichtung des Hauses verbauten Garagentore, welche zudem feuchtigkeitsbedingt durchgerostet gewesen seien, nicht gedämmt waren, sodass hierdurch zusätzlich kalte Luft in den Garagenvorraum und die Einliegerwohnung geströmt sei. Unstreitig haben die Kläger im Jahr 2016 zwei Heizkreise für die Wohneinheiten herstellen und gedämmte Garagentore einbauen lassen. Die Kläger behaupten, durch das fehlerhafte Heizungssystem seien erhöhte Brennstoffkosten hinsichtlich der Flüssiggasversorgung und des Stromverbrauchs angefallen, (Punkte 1., 2).

Unstreitig erlitt das Wohnobjekt durch ein Leck in einem Abluftrohr der Heizung einen Wasserschaden. Dieser wurde im Jahr 2017 beseitigt. Die Regulierung des von den Klägern geltend gemachten Schadens wurde durch den Versicherer des Beklagten teilweise abgelehnt. Die Kläger behaupten insoweit, dass der Beklagte die Abwicklung des Schadens mit seinem Versicherer blockiert habe, (Punkt 3).

Die Kläger behaupten ferner, es sei in der Einliegerwohnung vor dem durch sie veranlassten Einbau der neuen Heizung im Jahr 2016 wiederholt zu einem Schimmelbefall in den Jahren 2004, 2008 und 2014 gekommen. Zwischen den Parteien unstreitig ist es im Jahre 2001 zu einer mittlerweile beseitigten Schimmelbildung in der Einliegerwohnung gekommen, (Punkt 4).

Die Kläger behaupten, es hätten sich Risse im Garagenboden gebildet. Da der Beklagte nichts zu ihrer Beseitigung unternommen habe, seien diese Risse immer breiter geworden, sodass Wasser unter den Estrich gedrungen sei. Ferner sei die Schutzschicht des Estrichs abgefahren gewesen und durch ein falsches Gefälle sei Wasser in den Keller und in ungedeckte Fugen gedrungen. Die Kläger ließen die Risse im Garagenboden im Jahr 2016 beseitigen sowie das Gefälle ausgleichen, (Punkt 5).

Zwischen den Parteien unstreitig existierte vor der Räumung des Hauses durch die Kläger nach erfolgreicher Räumungsklage des hiesigen Beklagten eine beschädigte Palisade rechts von der Garage. Die Kläger behaupten, in Folge dessen sei bei Starkregen Erdreich in den Heizungskellerschacht und den Heizungskeller gespült worden. Die Kläger ließen diesen Zustand im Jahr 2017 beheben und stellten die entstandenen Kosten in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Wuppertal, Az. 16 S 17/16, in welchem sie von dem hiesigen Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen wurden, zur Aufrechnung, (Punkt 8).

Die Kläger behaupten, es sei zu einem Abrutschen des Hangs an der Terrasse gekommen der Beklagte sei seiner Verpflichtung zu einer Befestigung des Hangs nicht nachgekommen und durch eingebrachten Sand seien Ameisen angelockt worden. Die Kläger ließen die Terrasse im Jahr 2016 sanieren und den gerügten Zustand hierbei beseitigen. Die hierbei entstandenen Kosten stellten die Kläger in dem mietrechtlichen Rechtsstreit Landgericht Wuppertal, Az. 16 S 17/16 zur Aufrechnung, (Punkt 10).

Die Kläger behaupten ferner, die Hausfassade sei an der Straßen- und Gartenseite mit Algen und Moos versetzt. Des Weiteren befänden sich Risse in der Fassade, durch welche Wasser in die Außenwände eindringen könne, (Punkt 11).

Die Kläger behaupten, dass die Holzfenster, das Dachgesims, sowie das Holzgeländer des Balkons von dem Beklagten seit der Errichtung des Hauses im Jahr 1996 - und aller Witterungserscheinungen und Pflegehinweisen des Herstellers zum Trotz – nicht gestrichen worden seien. Das Balkongeländer wurde bereits im Jahr 2007 durch die Beklagten ausgetauscht, (Punkte 12, 13).

Die Kläger sind der Ansicht, dem Beklagten habe es oblegen, einen – unstreitig vorhandenen - Überhang der Kirschlorbeerhecke der Nachbarin U. auf das klägerische Grundstück zu beseitigen. Die Kläger beseitigten sodann den Überhang eigenständig und wurden im Jahr 2011 durch die Nachbarin insoweit gerichtlich (Landgericht Wuppertal, Az. 1 O 238/11) auf Leistung von Schadensersatz in Anspruch genommen, (Punkt 14).

Die Kläger behaupten ferner, die gemeinschaftlich mit der Nachbarin U. genutzte Auffahrt zum streitgegenständlichen Haus befinde sich nicht in einem guten Zustand. Dies sei darauf zurückzuführen, dass die Nachbarin U., zwischen den Parteien unstreitig, ihre Mülltonnen zur Entleerung durch die Müllabfuhr nicht zum Anfang der Auffahrt verbringt, sondern die Einfahrt der Kläger durch die Fahrzeuge der Müllabfuhr zu ihrem über dem klägerischen Grundstück liegenden Grundstück befahren lässt. Zudem sei durch eine Pflasterung des oberen Teils der Auffahrt durch die Nachbarin U. ein Versickern von Niederschlagswasser nicht mehr gegeben, sodass jeglicher Niederschlag von dem gepflasterten Teil der Auffahrt vor dem Hause U. auf das darunter liegende nicht gepflasterte Teilstück der Kläger laufe, den dort befindlichen Kies und Sand wegspüle und somit zu einer Furchenbildung führe, (Punkte 15, 16).

Die Kläger sind der Ansicht, den Beklagten als Erbbauberechtigten träfen Fürsorgepflichten gegenüber den Klägern als Eigentümern des Grundstücks. Es habe deshalb dem Beklagten oblegen, die Beseitigung des Überhangs der Kirschlorbeerhecke durch die Nachbarin U. gegenüber dieser durchzusetzen und auch dafür Sorge zu tragen, dass eine weitere Beschädigung der Einfahrt durch Müllfahrzeuge und ablaufendes Wasser der Teilauffahrt U. nicht stattfinde. Die Kläger sind der Ansicht, der Beklagte habe durch seine diesbezügliche Untätigkeit die unstreitig zwischen den Klägern und der Nachbarin U. geführten gerichtlichen Auseinandersetzungen verursacht und sei insoweit zum Ersatz der hierdurch entstandenen Kosten verpflichtet, (Punkt 17).

Ferner behaupten die Kläger, dass eine auf dem Nachbargrundstück U. befindliche Birke eine Gefahr für das klägerische Grundstück darstelle, da die Birke in erheblichem Maße gefährdet sei umzustürzen. Sie sind der Ansicht, es obliege dem Beklagten als Erbbauberechtigten gegenüber der Nachbarin U. eine Beseitigung der Birke durchzusetzen, (Punkt 18).

Die Beklagten behaupten ferner, es sei infolge verschiedener Wasserschäden an dem Wohnhaus, die allesamt vor dem Jahr 2008 eintraten, insgesamt eine Reduzierung des Verkehrswertes des gesamten Grundstücks eingetreten. Die Wasserschäden seien einzig und allein auf mangelnde Wartung und ungenügende Mängelbeseitigung durch den Beklagten zurückzuführen. Vielmehr habe der Beklagte stets eine fachgerechte Sanierung unterlassen. Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass es in der Vergangenheit zu Wasserschäden und Feuchtigkeit in dem Objekt gekommen ist. Die Kläger behaupten eine ungenügende und zeitlich verzögerte Mängelbeseitigung durch den Beklagten habe dazu geführt, dass eine Dusche für den Zeitraum von mehr als einem Jahr nicht habe genutzt werden können. Durch eine ungenügende Öffnung der Oberfläche im Schadensbereich sei eine Restfeuchte in der Küche verblieben. Überdies habe der Beklagte an den zur Trocknung geöffneten Stellen des Badezimmers nicht wieder die originalen Fliesen hergerichtet, sodass nunmehr Abweichungen zu den nicht geöffneten Stellen vorlägen. Auch nach einem Wasserschaden im Arbeitszimmer habe der Beklagte zu Unrecht die Mängelbeseitigung verweigert, sodass das Zimmer über einen Zeitraum von sieben Monaten nicht habe genutzt werden können. Zudem behaupten die Kläger, es sei in Folge eines Wasserschadens zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung im Garagenvorraum gekommen. Auch diese Schäden seien durch den Beklagten über Jahre hinweg nicht beseitigt worden. Abhilfe habe erst die Ersatzvornahme durch sie geschaffen. Im Rahmen eines Mietrechtsstreits zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht Solingen. wurde der Garagenvorraum durch einen Sachverständigen untersucht, welcher insoweit keine Feuchtigkeit feststellen konnte, (Punkte 19, 20, 21, 22).

Die Beklagten behaupten, dass aufgrund einer – unstreitig – fehlenden Dampfsperre innerhalb der Dusche der Einliegerwohnung, deren Einbau bereits bei Errichtung des Hauses unterlassen wurde, diese nicht nutzbar sei. Zudem könne über Fugen Feuchtigkeit in die Wände gelangen. Das Fehlen der Dampfsperre ist den Klägern seit dem Jahre 2013 bekannt, (Punkt 23).

Die Kläger behaupten ferner, das Dach sei vollumfänglich sanierungsbedürftig. Sie führen insoweit aus, dass es zu Feuchtigkeitsaustritten um die Dachfenster und in der Dämmung im Spitzboden komme, da das Dach samt Fenster nicht gepflegt worden sei. Auch seien die Dachrinnen nie gesäubert worden. Ferner sei die Umspannbahn porös und beschädigt, was Eiszapfenbildung und Wärme-Kälte-Brücken fördere. Zudem komme es immer wieder zu einem Eindringen von Wespen auf den Spitzboden, da der Insektenschutz entfernt worden sei. Die Kläger haben diese Umstände bereits zum Gegenstand des Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Solingen., Az. 11 C 4/14 der mit Urteil vom 03.08.2016, verkündet am 16.09.2016, erstinstanzlich endete, eingeführt, (Punkt 24).

Die Kläger behaupten ferner, es sei – soweit unstreitig - eine Stufe vor der Haustür abgesackt und gebrochen, wodurch eine gefährliche Spalte, in der man mit Absätzen hängen bleiben könne, bestehe. Die Kläger rügten diesen Umstand erstmalig im Jahr 2006 gegenüber dem Beklagten. Der Riss wurde – unstreitig – zwischenzeitlich beseitigt. Streitig ist, ob dies ordnungsgemäß erfolgte, (Punkt 25).

Die Kläger behaupten, dass der Teppich im Elternschlafzimmer verschlissen sei und sich bereits Stolperkanten gebildet hätten. Sie sind der Ansicht, der Beklagte sei seiner erbbauvertraglichen Verpflichtung, das Haus in einem guten Zustand zu erhalten, nicht nachgekommen, indem er es unterlassen habe, einen neuen Teppich verlegen zu lassen, (Punkt 26).

Die Kläger behaupten, dass infolge eines Sturms vom 18.01.2018 der Zaun zum Grundstück der Nachbarin Frau C. beschädigt worden sei, weshalb dieser gänzlich ausgetauscht werden müsse. Der Zaun sei durch den Beklagten gesetzt worden und dieser sei zur Neuerrichtung verpflichtet, (Punkt 27).

Die Kläger behaupten, dass es im Rahmen eines technischen Defekts zur Notwendigkeit des Austauschs der Telefonanlage gekommen sei, die der Kläger bei Errichtung des Hauses eingebaut habe. Die Kläger sind der Ansicht, dass im Rahmen der Instandhaltungsflicht auch der Austausch der Telefonanlage geschuldet sei. Die Telefonanlage wurde vor einigen Jahren durch die Kläger selbst ausgetauscht.

Ferner behaupten die Kläger, der Beklagte habe es im Jahre 2009 pflichtwidrig unterlassen, die SAT-Anlage von analogen auf digitalen Empfang umzustellen, sodass regionale Sender nicht mehr zu empfangen gewesen seien. Unstreitig sind etwaige Mängel an der SAT-Anlage vor Jahren behoben worden, (Punkte 28, 29).

Ferner rügen die Kläger nach Klageerhebung erstmals folgende Umstände, welche ihrer Ansicht nach den Heimfallanspruch begründen:

Die Kläger sind der Ansicht, durch das Fällen von Bäumen und Beseitigen bzw. Zurückschneiden von Hecken im August 2019 entgegen ordnungsrechtlicher Vorschriften (Fällung ohne Genehmigung, Fällung von Ersatzbepflanzung) habe der Beklagte gegen seine Pflichten aus dem Erbbauvertrag verstoßen.

Zudem sind sie der Ansicht, der Beklagte sei zu einer umfassenden Versicherung des Gebäudes aus dem Erbbaurechtsvertrag verpflichtet. Dies umfasse auch das Bestehen einer Versicherung gegen Leitungswasserschäden, welche nunmehr in Folge des Leerstandes nicht mehr vorhanden ist. Sie sind der Ansicht, dieser Verstoß begründe den Heimfall.

Die Kläger sind der Ansicht, der Beklagte habe gegen den Erbbaurechtsvertrag verstoßen, indem er das Mietverhältnis wegen Einbehalts der Miete durch sie gekündigt und eine Räumungsklage gegen sie betrieben habe, da von Anfang an die Vermietung an sie vereinbart gewesen sei. Die Kläger sind zudem der Ansicht, der Umstand, dass das Gebäude seit der Räumung durch die Kläger leer steht, stelle eine Zweckentfremdung dar, welche einen Verstoß gegen den Erbbaurechtsvertrag begründe, wonach eine andere Nutzung als die Vermietung zu Wohnzwecken die Zustimmung der Kläger als Eigentümer des Grundstücks erfordere.

Sie meinen, der Heimfallanspruch sei nicht verjährt, da der Beklagte ständig wiederkehrend seinen Pflichten, Gebäude und Grundstück in einem guten Zustand zu erhalten, nicht nachkomme. Zudem begründe auch sein Verhalten in unverjährter Zeit nach der Räumung des Hauses den Heimfallanspruch.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, sein Erbbaurecht (Erbbaugrundbuch von X., Blatt 2228 B) an dem Grundstück E.-straße, N01 X. (Grundbuch von X., Gemarkung M., Flur 10, Flurstücke 444 + 28) an sie zu übertragen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hilfsweise beantragt der Beklagte,

der Klage nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 200.000,00 € stattzugeben.

Der Beklagte behauptet, dass abgesehen von ein paar optischen und witterungsbedingten Beeinträchtigungen Grundstück und Gebäude in einem guten Zustand seien, welcher im Übrigen auch an dem Alter des Gebäudes zu messen sei.

Er ist der Ansicht, der Anspruch auf Rückübertragung stehe den Klägern allenfalls nur Zug-um-Zug gegen die Zahlung der Heimfallentschädigung in Höhe von 200.000,00 € zu.

Der Beklagte behauptet, der Schimmelbefall der Einliegerwohnung aus dem Jahr 2001 sei auf ein unsachgemäßes Lüften und nicht auf eine - für den konkreten Schnitt des Hauses - nicht funktionale Heizung zurückzuführen.

Er meint, der Heimfallanspruch sei verjährt.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze, die zur Akte gereichten Unterlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 03.12.2020 Bezug genommen.

Die Klage vom 25.10.2018 ist am 29.10.2018 bei dem Landgericht Arnsberg eingegangen und dem Beklagten – nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses durch die Kläger am 21.11.2018 – am 29.11.2018 gegen Zustellungsurkunde zugestellt worden.

Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

A.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht Arnsberg als Wohnsitzgericht des Beklagten im Zeitpunkt der Klageerhebung gemäß § 13 ZPO örtlich zuständig. Eine ausschließliche örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Wuppertal als dinglicher Gerichtsstand hinsichtlich des hier streitgegenständlichen und im Landgerichtsbezirk Wuppertal belegenen Grundstücks gemäß § 24 ZPO in Verbindung mit § 11 ErbbauRG besteht nicht. Bei dem von den Klägern - wegen der Verletzung vertraglicher Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag - geltend gemachten Heimfalls handelt es sich um einen schuldrechtlichen und keinen dinglichen Anspruch (Vgl. BGH, Urt. v. 06.11.2015 - V ZR 165/14).

Auch wird die örtliche Zuständigkeit des Gerichts nicht dadurch berührt, dass der Beklagte im Laufe des Rechtsstreits nach I. verzogen ist, § 261 Abs. 3 Nr. 2 ZPO.

B.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Ein Anspruch der Kläger auf Rückübertragung des Erbbaurechts an dem Grundstück E.-straße in X. aus II. Ziffer 6 lit. a in Verbindung mit II. Ziffer 3 des Erbbaurechtsvertrages - als einzig in Betracht kommende Anspruchsgrundlage - besteht aus mehreren Gründen nicht.

I. Pflichtverletzungen vor Klageerhebung

1.

Soweit die Kläger den Heimfallanspruch auf Mängel an Haus und Grundstück stützen, welche durch die Kläger selbst im Rahmen von Ersatzvornahmen beseitigt wurden, können diese Mängel den Heimfallanspruch nicht mehr begründen. Es kann insoweit dahinstehen, ob es sich um erhebliche, den Heimfall begründende Mängel bedingt durch Vernachlässigung des Gebäudes und Unterlassen der Instandhaltung durch den Beklagten gehandelt hat. Infolge der von den Klägern selbst vorgetragenen Ersatzvornahmen steht diesen allenfalls ein Anspruch gegen den Beklagten auf Ersatz der hierfür entstandenen Kosten zu, welche jedoch nicht Gegenstand des hiesigen Verfahrens sind. Es ist insoweit nicht ersichtlich, dass die Parteien im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages vereinbaren wollten, dass der Heimfallanspruch neben dem Ersatzanspruch für durchgeführte Ersatzvornahmen zur Beseitigung der den Heimfall begründenden Mängel, durchsetzbar sein soll. Auch eine Auslegung des Vertrages gemäß §§ 133, 157 BGB führt zu keinem anderen Ergebnis. Eine Durchsetzbarkeit des Heimfallanspruchs neben dem Anspruch auf Ersatz der für die Ersatzvornahme angefallenen Kosten würde zu dem nicht sachgerechten Ergebnis führen, dass der Erbbauberechtigte zum einen verpflichtet wäre, die durch die notwendige Ersatzvornahme entstandenen Kosten auszugleichen, zum anderen zusätzlich jedoch sein Eigentum an dem Gebäude gleichwohl verlieren würde, obwohl etwaige Mängel bereits auf seine Kosten beseitigt wurden. Dass die Parteien eine solche doppelte Inanspruchnahme des Beklagten vereinbaren wollten, kann vor diesem Hintergrund nicht angenommen werden.

Dies betrifft folgende Mängel:

Punkt 1. Heizungssystem, Garagenvorraum; Punkt 3. Wasserschaden: Abluftrohr der Heizung; Punkt 4. Wiederholter Schimmelbefall in der Einliegerwohnung; Punkt 5. Risse im Garagenboden und nicht gedämmte Garagentore; Punkt 9. Abrutschender Hang an Treppenaufgang; Punkt 13. Verrottetes Balkongeländer; Punkt 20. Wasserschaden in Spiel. und Arbeitszimmer; Punkt 21. Wasserschaden und Sommerfeuchte in Garagenvorraum; Punkt 28. Telefonanlage.

2.

Auch stellt der Umstand, dass der Beklagte infolge der klägerischen Mietrückstände das Mietverhältnis kündigte, die Forderung gerichtlich geltend machte und eine Räumungsklage gegen die hiesigen Kläger betrieb, entgegen der klägerischen Ansicht, keinen den Heimfall begründenden Verstoß gegen vertragliche Pflichten dar. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Vermietung zu Wohnzwecken ausschließlich an die Kläger die einzige vertraglich zulässige Nutzung darstellt. Eine solche Auslegung der vorliegenden Gesamtvereinbarung, bestehend aus Erbbaurechtsvertrag und Mietvertrag, würde zu der nicht sachgerechten Situation führen, dass der Beklagte auch bei gröbstem vertragswidrigen Verhalten der Kläger oder einer Zahlungsunfähigkeit keinerlei Handhabe gehabt hätte, das Mietverhältnis zu beenden, ohne zugleich den Heimfall des Erbbaurechts auszulösen und sein Eigentum an dem Gebäude zu verlieren. Dies kann insbesondere vor dem Hintergrund nicht angenommen werden, dass das Vertragskonstrukt lediglich der Einsparung von Steuern dienen sollte, das Gebäude jedoch im Wesentlichen deshalb durch die Kläger finanziert werden sollte, als dass eine Tilgung des zur Errichtung des Gebäudes durch den Beklagten aufgenommenen Darlehens vereinbarungsgemäß durch die generierten Mieteinnahmen erfolgte.

3.

Auch kann der Heimfallanspruch nicht auf den Umstand gestützt werden, dass es der Beklagte unterlassen hat, sich hinsichtlich der von den Klägern behaupteten Problematik mit der Auffahrt, der überhängenden Kirschlorbeerhecke und der auf dem Grundstück der Nachbarin U. befindlichen und nach Ansicht der Kläger umsturzgefährdeten Birke mit der Nachbarin U. auseinanderzusetzen. Eine entsprechende Verpflichtung des Beklagten bestand insoweit nicht. Der Heimfall wird nach der Vereinbarung der Parteien in dem Erbbaurechtsvertrag abschließend durch die dort enthaltenen sowie die gesetzlichen Regelungen der bei Vertragsschluss geltenden ErbbauRG abschließend geregelt. Weder der Erbbaurechtsvertrag noch die zum Zeitpunkt des Vertragsschluss geltende ErbbauRG sehen eine entsprechende Pflicht des Erbbauberechtigten vor, deren Verletzung den Heimfall begründen würde. Unter die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Grundstück in einem guten Zustand zu erhalten, fällt nicht die Pflicht, Dritte auf Unterlassung von Beeinträchtigungen des Grundstücks in Anspruch zu nehmen. Dies wäre im Übrigen den Klägern als Eigentümern bei Bestehen eines entsprechenden Anspruchs gegen Dritte ebenso möglich gewesen (§ 1004 BGB).

II. Verjährung hinsichtlich der Pflichtverletzungen vor Klageerhebung

Im Übrigen kann es dahinstehen, ob der Beklagte sich den Heimfall begründende Verstöße gegen seine mit Erbbaurechtsvertrag übernommenen Pflichten oder die gesetzlichen Regelungen des ErbbauRG zu Schulden kommen ließ. Soweit die Kläger weitere Gründe und Mängel zur Begründung des Heimfalls vortragen, sind etwaige Ansprüche (und im Übrigen auch die auf die unter Ziffer I. behandelten und im Rahmen der Ersatzvornahme beseitigten Mängel gestützten Heimfallansprüche), jedenfalls verjährt. Gemäß § 4 ErbbauRG verjährt der Heimfallanspruch in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Grundstückseigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzungen Kenntnis erlangt und ohne Rücksicht auf die Kenntnis in zwei Jahren vom Eintreten der Voraussetzungen an. Diese Voraussetzungen liegen im Hinblick auf die von den Klägern geltend gemachten Verstöße vor.

1.

Der Gesetzgeber hat mit der dem Erbbaurecht immanenten kurzen Verjährungsfrist dem Umstand Rechnung getragen, dass die Geltendmachung eines begründeten Heimfallanspruch zu einem Rechtsverlust des Erbbauberechtigten zu Gunsten des Grundstückseigentümers führt und es daher einer besonderen Rechtssicherheit bedarf (vgl. MünchKomm-Heinemann, BGB, 8. Auflage 2020, § 4 ErbbauRG Rdn. 1). Soweit die Kläger den geltend gemachten Heimfallanspruch mit erhöhten Brennstoffkosten (Punkt 2) und Schimmelbefall in Folge einer ungeeigneten Heizung (Punkt Punkte 1 und 4), einer Reduzierung des Verkehrswertes in Folge verschiedener Wasserschäden (Punkt 19) , einer optischen Abweichung von Fliesen im Badezimmer (Punkt 19), einer abgesackten Stufe vor der Haustür (Punkt 25) und einem Sturmschaden an einem Gartenzaun (Punkt 27) begründen, waren all diese Umstände, ihr Vorliegen unterstellt, den Klägern bereits mehr als sechs Monate vor Rechtshängigkeit der hiesigen Klage durch Zustellung der selbigen am 29.11.2018 bekannt. Selbiges gilt für die Behauptung der Kläger, der Beklagte sei zum einen aus der Baugenehmigung verpflichtet gewesen, einen zweiten Hauseingang zu errichten, als auch die Behauptung der Kläger, der Beklagte sei jedenfalls im Zuge einer nicht vertragsgemäßen Errichtung zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes durch nachträglichen Einbau einer zweiten Haustür verpflichtet gewesen (Punkt 6). Ebenfalls war die fehlende Dampfsperre in der Dusche (Punkt 23) den Klägern seit dem Jahr 2013 bekannt.

Nichts anderes gilt, wenn man gemäß § 167 ZPO zu Gunsten der Kläger von einer Rückwirkung der Zustellung ausgeht. Insbesondere ist vor diesem Hintergrund auch ein etwaiger Heimfallanspruch in Folge eines nicht beseitigten Schadens an einem Gartenzaun, verursacht durch einen Sturm vom 18.01.2018, verjährt, da die Klage erst mehr als neun Monate nach dem Schadensereignis - am 29.10.2020 - bei dem hiesigen Gericht eingegangen ist. Der Sturmschaden war den Klägern auch ab dem Tage des Sturms am 18.01.2018 bekannt, da sie zu dieser Zeit noch in dem Gebäude wohnten und eine Räumung erst im Februar 2019 erfolgte.

2.

Auch soweit die Kläger eine Sanierungsbedürftigkeit der Fenster (Punkt 12) des Daches (Punkt 24) und eine Vermoosung der Fassade bzw. Rissbildung (Punkt 11) in selbiger vortragen, ist ein etwaig hierauf begründeter Heimfallanspruch verjährt. Zwar handelt es sich hierbei, ihr Vorhandensein unterstellt, um keine Mängel, welche durch ein schadensverursachendes Ereignis, beispielsweise in Form eines Sturms oder Wasserschadens, entstanden sind, sondern um ein dauerhaftes Unterlassen einer etwaig erforderlichen Sanierung von Dach und Fassade. Dies steht der Verjährung eines hierauf gestützten Heimfallanspruchs gleichwohl nicht entgegen, da eine ständige Aktualisierung eines vertragswidrigen Zustandes infolge weiteren Unterlassens nicht angenommen werden kann wie z.B. bei einer Fremdnutzung statt einer Eigennutzung (vgl. BGH DNotZ2015, 761 – beck-online).

Bei einer Sanierungsbedürftigkeit handelt es sich um einen Zustand, der zu einem bestimmten Zeitpunkt dann eintritt, wenn die entsprechenden Abnutzungen oder Beschädigungen ein Ausmaß annehmen, bei welchem eine entsprechende Abhilfe nunmehr im Sinne der Erhaltung des Gebäudes als geboten oder erforderlich erscheint. Ein weiteres Unterlassen der gebotenen oder erforderlichen Sanierung führt insoweit lediglich zu einer weiteren Verschlechterung des Zustandes, nicht jedoch zu einer Aktualisierung des renovierungsbedürftigen Zustandes. Es handelt sich insoweit um einen abgeschlossenen Vorgang durch Schaffung eines vertragswidrigen Zustands (vgl. BGH DNotZ 2015, 761 – beck-online; BGH NJW 1985, 1464 – beck-online). Es ist insoweit auf die Schaffung des vertragswidrigen Zustands abzustellen und nicht auf eine anschließend laufend unterlassene Pflicht zur Wiederherstellung oder Instandsetzung eines vertragsgemäßen Zustands (MünchKomm-Heinemann, BGB, 8. Auflage 2020, § 4 ErbbauRG, Rdn. 5).

Es hätte den Klägern insoweit oblegen, den Heimfallanspruch gestützt auf eine Sanierungsbedürftigkeit von Dach und Fassade binnen eines Zeitraums von sechs Monaten geltend zu machen, nachdem nach Ansicht der Kläger eine entsprechende Sanierungsbedürftigkeit eingetreten war. Eine etwaige Sanierungsbedürftigkeit von Dach und Fassade ist den Klägern spätestens seit dem Jahr 2016 bekannt. Die Kläger sind ersichtlich schon zum damaligen Zeitpunkt von einer Renovierungsbedürftigkeit von Dach und Fassade ausgegangen, als sie diese Aspekte in den Rechtsstreit vor dem Amtsgericht X., Az. 11 C 4/14 einführten. In diesem Rechtsstreit wurde das erstinstanzliche Urteil am 16.09.2016 verkündet.

Das Schreiben des Dachdeckers N., welches eine Perforation der Unterspannbahn mit darauf beruhender fehlender Funktion bescheinigt, datiert vom 08.10.2013 (Anlage 45 zum Schriftsatz vom 11.04.2019). Darüber hinausgehende aktuelle Erkenntnisse sind nicht vorgetragen, obwohl das Amtsgericht X. bei einem Ortstermin zur Vorbereitung der Entscheidung in dem Verfahren 11 C 4/14 im Jahr 2016 bereits festgestellt hat, dass das Dach trocken war. Auch im Rahmen der persönlichen Anhörung im Termin zum Zustand des Daches wurde lediglich auf die äußerlich sichtbare Vermoosung des Daches verwiesen, welche nach der Erfahrung der Kammer nicht auf eine Sanierungsbedürftigkeit des Daches – gerade angesichts des Alters des Gebäudes –schließen lässt.

Gleiches gilt für die geltend gemachten Mängel an der Fassade. Diese machen die Kläger bereits seit Jahren geltend. Soweit die Kläger Risse geltend machen, verweisen sie auf Lichtbilder (Bl. 171, 356 f.), welche Risse zeigen, die erkennbar oberflächlich und zudem überdacht sind, so dass sich daraus kein Eindringen von Wasser ergeben kann. Die Kammer kann insoweit auf ihre Erfahrungen als Baukammer zurückgreifen. Entsprechende Symptome tragen die Kläger auch nicht vor. Zudem wurden auch im Rahmen der Anhörung im Termin keine weiteren Symptome durch die Kläger benannt als eine „fortschreitende Verwitterung“.

Entsprechendes gilt für die Fenster, welche auch schon Gegenstand der o.g. Verfahren waren und dort nicht im Rahmen der Minderung berücksichtigt wurden.

Ein über den Zeitpunkt des Eintritts der Renovierungsbedürftigkeit hinausgehendes beliebig langes Zuwarten bis zum Eintritt eines erheblich schlechteren Zustandes von Dach und Fassade würde dazu führen, dass es insoweit im Ermessen der Kläger stünde, die Geltendmachung des Heimfallanspruchs beliebig lange hinauszuzögern. Dies würde auch bedingt durch die hieraus resultierende erhebliche und dauerhafte Rechtsunsicherheit erkennbar der von dem Gesetzgeber bestimmten kurzen Verjährungsfrist des Heimfallanspruchs von sechs Monaten zuwiderlaufen.

3.

Auch hat der Umstand, dass die Kläger einige der auch in diesem Rechtsstreit gerügten Mängel bereits derart in den Rechtsstreit Amtsgericht X., Az. 11 C 4/14 einführten, als dass sie mit etwaigen Gegenansprüchen wegen durchgeführter Ersatzvornahmen gegenüber der auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Klageforderung die Aufrechnung erklärten oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machten, nicht zur Hemmung der Verjährung eines auf diese Mängel gestützten Heimfallanspruchs geführt.

Zwar führt gemäß § 204 Abs. 1, Nr. 5 BGB die Geltendmachung der Aufrechnung des Anspruchs im Prozess zu einer Hemmung der Verjährung, diese Voraussetzung liegt jedoch nicht vor. Gegenstand der durch die Kläger erklärten Aufrechnungen waren Ansprüche auf Ersatz der Kosten, welche den Klägern in Folge von Ersatzvornahmen entstanden sind, nicht jedoch der im hiesigen Verfahren geltend gemachte Heimfallanspruch, welcher schon mangels Gleichartigkeit gemäß § 287 BGB mit dem von dem hiesigen Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nicht zur Aufrechnung gestellt werden konnte.

Allein der Umstand, dass sowohl die im Rechtsstreit Amtsgericht X. Az. 11 C 4/14 zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf den gleichen behaupteten Mängeln beruhen, wie der vorliegend geltend gemachte Heimfallanspruch reicht insoweit nicht für die Annahme einer Hemmung der Verjährung gemäß § 204 BGB aus.

III.

1.

Jedenfalls aber stand dem Beklagten im Hinblick auf etwaig durchzuführende Instandsetzungsarbeiten zur Erhaltung von Grundstück und Gebäude in einem guten Zustand - entsprechend der erbbaurechtsvertraglichen Regelungen - ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Die Voraussetzungen des § 273 BGB liegen vor. Der Beklagte hatte gegen die Kläger einen fälligen Anspruch auf Zahlung von Miete in erheblichem Umfang. Die Kläger behielten zwischen Februar 2006 und Januar 2012 die für das Objekt vereinbarte Miete in erheblichem Umfang, teilweise in Gänze, zu Unrecht unter Behauptung eines Zurückbehaltungsrechtes wegen zahlreicher Mängel an dem Objekt ein. Sie wurden deshalb in dem Verfahren Landgericht Wuppertal, Az. 16 S 94/16, zur Zahlung ausständiger Miete an den Kläger in Höhe von mehr als 50.000,00 € nunmehr rechtskräftig verurteilt. Der Anspruch des Beklagten auf Zahlung von Miete durch die Kläger beruhte auch auf demselben rechtlichen Verhältnis wie die Verpflichtungen des Beklagten zur Erhaltung von Grundstück und Gebäude in einem guten Zustand.

Der Erbbaurechtsvertrag, welcher die Pflicht des Beklagten zur Erhaltung von Grundstück und Gebäude in einem guten Zustand enthält und der zwischen den Parteien geschlossene Wohnraummietvertrag über das Gebäude, aus welchem die Verpflichtungen der Kläger zur Entrichtung des monatlichen Mietzins resultiert, sind als einheitliche Vereinbarung zwischen den Parteien anzusehen. Die Annahme eines einheitlichen Vertragskonstrukts ergibt sich aus dem Umstand, dass die durch den Mietvertrag generierten Mieteinnahmen der Tilgung des durch den Beklagten, in Erfüllung seiner Pflicht aus dem Erbbaurechtsvertrag zum Bau eines Wohnhauses, aufgenommenen Darlehen dienen sollten, mithin zur Tilgung des Darlehens erforderlich waren. Mithin erfolgte eine Finanzierung des Hauses gleichwohl durch die Kläger, der Umweg über die Bestellung eines Erbbaurechts zu Gunsten des Beklagten und die Vermietung des hieraus durch diesen zu errichtenden Hauses an die Kläger diente steuerlichen Zwecken.

2.

Ferner bestand eine Verpflichtung des Beklagten zur Vornahme von Maßnahmen, zur Erhaltung von Grundstück und Gebäude in einem guten Zustand gemäß § 242 BGB deshalb nicht, weil die Beklagten sich durch den zur Unrecht erfolgten Einbehalt von Mietzahlungen in Höhe von mehr als 50.000,00 € in erheblichem Maße vertragsuntreu verhalten haben. Gleichwohl haben sie selbst uneingeschränkt auf ein vertragstreues Verhalten des Beklagten gedrängt, indem in erheblichem Umfang die Beseitigung von – durch die Kläger als Mängel eingeordneten - Zuständen angemahnt wurde.

IV. Pflichtverletzungen nach Klageerhebung

Auch liegen den Heimfall begründende Umstände nicht vor, soweit die Kläger im Laufe des Rechtsstreits den Heimfallanspruch mit Pflichtverletzungen des Beklagten begründen, welche sich nach Rechtshängigkeit der Klage zugetragen haben sollen. Es ist insoweit weder ein den Heimfall begründender Verstoß des Beklagten gegen seine vertraglich übernommenen Pflichten, noch gegen die gesetzlichen Bestimmungen des zum Zeitpunkt des Vertragsschluss geltenden ErbbauRG gegeben.

1.

Soweit die Kläger anführen, der Beklagte sei zu einer vollumfänglichen Versicherung des Hauses vertraglich verpflichtet, weshalb die nunmehr im Zuge des Leerstandes fehlende Versicherung des Gebäudes gegen Leitungswasserschäden einen den Heimfall begründenden Verstoß darstelle, so existiert bereits keine entsprechende Pflicht des Beklagten zu einer Versicherung des Gebäudes gegen Leitungswasserschäden. Gemäß II Ziffer 3 des Erbbaurechtsvertrages besteht lediglich eine Verpflichtung des Beklagten zur Versicherung des Objektes gegen Brandschäden. Auch ein Verstoß gegen das ErbbauRG sowohl in damaliger als auch heutiger Fassung ist nicht gegeben, da auch insoweit keine gesetzliche Pflicht des Erbbauberechtigten zum Abschluss einer Versicherung gegen Leitungswasserschäden besteht.

2.

Auch liegt ein den Heimfall begründender Verstoß des Beklagten gegen vertragliche Pflichten nicht darin, dass dieser im August 2019 entgegen ordnungsrechtliche Vorschriften Bäume fällte und Hecken entfernte bzw. zurückschnitt.

Soweit der Beklagte vorliegend gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften zum Schutze von Vögeln während der Brutzeit verstoßen hat, was letztlich dahinstehen vermag, handelt es sich bei den etwaig verletzten Vorschriften nicht um solche Gesetze, die neben dem Vogelschutz zugleich auch dem Schutze der Kläger im Rahmen ihrer schuldrechtlichen Beziehungen zu dem Beklagten zu dienen bestimmt sind.

Gleiches gilt für Ersatzbepflanzungen.

Ferner liegt in den vorgenommenen Grünschnittarbeiten auch kein Verstoß des Beklagten gegen seine vertragliche Verpflichtung, Grundstück und Gebäude in einem guten Zustand zu erhalten. Zum einen ist nicht ersichtlich, inwieweit das widerrechtliche Fällen von Bäumen einem guten Zustand von Gebäude und Grundstück zuwiderläuft. Zum anderen handelt es sich bei den vorgenommenen Schnittarbeiten nicht um einen Verstoß gegen die Pflicht zur Erhaltung des Grundstücks in einem guten Zustand.

Zwischen den Parteien ist unter II Ziffer 3 des Erbbaurechtsvertrages vereinbart worden, dass der Beklagte stets verpflichtet ist, Gebäude und Grundstück in einem guten Zustand zu erhalten. Ferner begründet nach II Ziffer 6 des Vertrages ein Verstoß gegen diese Pflicht den Heimfall.

Der Beklagte ist vorliegend Eigentümer des - auf dem im Eigentum der Kläger befindlichen Grundstück stehenden - Gebäudes. Die Institution des Erbbaurechts stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 94 BGB dar, wonach mit dem Grundstück fest verbundene Sachen, insbesondere Gebäude, als wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Eigentum des Grundstückseigentümers stehen.

Die Rechtsfolge des begründeten Heimfalls eines Erbbaurechts liegt im Verlust des Eigentums an dem aufgrund eines Erbbaurechts errichteten Gebäude gegen eine anteilige Entschädigung und stellt insoweit eine gravierende Rechtsfolge für den Erbbauberechtigten dar. Auch wenn der Heimfallanspruch kein enteignungsgleicher Eingriff ist, also nicht etwa nur bei schwerwiegenden Gründen und im Verschuldensfalle zulässig ist – besteht auch für die Ausübung des Anspruchs das Gebot von Treu und Glauben (Winkler/Schlögel in von Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Auflage 2016, § 4 Rdn. 78). Insoweit kann lediglich ein nicht unerheblicher Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die Instandhaltungspflicht zu einer Begründung des Heimfallanspruchs führen. Dies muss insbesondere vor dem Hintergrund des § 323 Abs. 5 BGB gelten, wonach ein Rücktritt vom Vertrag ausgeschlossen ist, sofern die Pflichtverletzung des anderen Vertragspartners unerheblich ist. Unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 323 Abs. 5 BGB muss Entsprechendes erst Recht dann gelten, wenn wie im Falle des Heimfalls die derart drastische Rechtsfolge für den Erbbauberechtigten droht. Ein den Heimfall begründender Verstoß liegt demnach erst dann vor, wenn der Erbbauberechtigte durch aktives Tun oder Unterlassen eine Verschlechterung der Bausubstanz des Gebäudes oder eine nicht unerhebliche Wertminderung von Gebäude oder Grundstück zu verantworten hat oder dem natürlichen Verfall des Bauwerks und Grundstücks infolge von steter Vernachlässigung nicht durch geeignete Maßnahmen der Instandhaltung und Sanierung entgegenwirkt. Dies zeigt auch die Kontrollüberlegung, dass andernfalls ein begründeter Heimfall schon bei einem defekten Lichtschalter angenommen werden könnte.

Ein erheblicher Verstoß gegen die vertraglich übernommene Pflicht des Beklagten, Grundstück und Gebäude in einem guten Zustand zu erhalten, liegt aufgrund der gartenbaulichen Maßnahmen nicht vor. Ein Eingriff in die Bausubstanz ist durch die Schnittarbeiten in Garten und Vorgarten, welche als aktives Tun zu qualifizieren sind, nicht gegeben. Auch geht mit den Schnittarbeiten keine erhebliche Wertminderung von Grundstück und Gebäude einher, welche nach Ansicht der Kammer ebenfalls unter Heranziehung des Rechtsgedanken des § 323 Abs. 5 BGB bei einer Wertminderung von mehr als 5 % anzunehmen ist (vgl. Grüneberg in Palandt, BGB, 79. Auflage 2020, § 323, Rn. 32).

Alleine das Gebäude ist nach den Ermittlungen des durch die Kläger beauftragten Sachverständigen etwa 300.000,00 € wert, wobei der Wert des Grundstücks hierbei unberücksichtigt blieb und insoweit noch zu addieren wäre.

Auch eine unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 323 Abs. 5 BGB durchzuführende umfassende Interessenabwägung fällt insbesondere vor dem Hintergrund der finanziellen Folgen des begründeten Heimfalls zu Lasten der Kläger aus. Dies gilt umso mehr aufgrund dessen, dass die Parteien im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages vereinbart haben, dass sich die Entschädigung des Beklagten im Falle des Heimfalls lediglich auf zwei Drittel des gemeinen Wertes des Bauwerkes im Zeitpunkt des Heimfalls beläuft und dem Verlust des Rechts des Beklagten folglich keine das verlorene Recht gleichwertig kompensierende Ausgleichszahlung gegenübersteht.

Keinesfalls jedoch können die Kläger der Verpflichtung des Beklagten zum Erhalt von Grundstück und Gebäude in gutem Zustand das Erfordernis beimessen, das Gebäude stets in einem neubauartigen Zustand zu erhalten. Dies ist allein aufgrund des Alterungsprozesses, dem auch die Bausubstanz eines Hauses unterliegt, ohnehin unmöglich.

3.

Entgegen der klägerischen Ansicht stellt auch der in Folge der Räumung des Gebäudes durch die Kläger eingetretene Leerstand keinen Verstoß gegen die vertragliche Pflicht dar, dass eine anderweitige Nutzung als die Vermietung zu Wohnzwecken einer Genehmigung der Kläger als Grundstückseigentümer bedarf.

Bei dem nunmehr herrschenden Leerstand handelt es sich dem Wortlaut entsprechend gerade nicht um eine anderweitige Nutzung, sondern vielmehr um eine Nichtnutzung des Gebäudes.

4.

Entsprechend der vorgenannten Erwägungen, ist auch das bisherige Unterlassen des Austauschs des - nunmehr von dem Beklagten selbst als verschlissen anerkannten – Teppichbodens (Punkt 26) im Elternschlafzimmer nicht dazu geeignet, einen erheblichen Verstoß gegen die vertragliche Verpflichtung zur Erhaltung des Gebäudes in einem guten Zustand zu begründen.

V.

Der in der mündlichen Verhandlung durch den Klägervertreter beantragte Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz des Beklagten vom 16.11.2020 war nicht zu gewähren, da dieser lediglich rechtliche Ausführungen zu der bereits im Rahmen vorheriger Schriftsätze diskutierten Frage der Verjährung enthielt.

VI.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.