Amtsgericht Bonn, 202 — 202 C 107/25

Die Parteien streiten über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Beklagten mieteten seit dem 01.04.2016 eine Wohnung der Klägerin in der E-straße #, ##### C, 3. Obergeschoss rechts an. Dazu unterschrieben sie beide einen Mietvertrag vom 29.01.2016. Die Wohnung bestand aus vier Zimmern mit einer Wohnfläche von insgesamt 98,34 m 2 . Die Kaltmiete belief sich seit Beginn des Mietverhältnisses auf einen Betrag in Höhe von monatlich 935,00 EUR. In den letzten drei Jahren wurde die Miete der streitgegenständlichen Wohnung nicht erhöht.

Mit Schreiben vom 19.03.2025 forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Mieterhöhung ab dem 01.06.2025 von 935,00 EUR auf 994,22 EUR und damit um 59,22 EUR bis zum 31.05.2025 zuzustimmen. Dies entsprach einem Mietpreis von 10,11 EUR/m 2 und einer prozentualen Erhöhung von 6,33 %. In dem Schreiben vom 19.03.2025 wies die Klägerin die Beklagten darauf hin, dass die Miete seit mehr als fünfzehn Monaten unverändert war und dass sich der Mietzins innerhalb der letzten drei Jahre nicht um mehr als 15 % erhöht hat. Die Klägerin begründete ihr Mieterhöhungsverlangen mit dem C Mietspiegel, Stand 2024.

Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung bis zu einer monatlichen Höhe von 956,85 EUR am 28.04.2025 zu. Die Beklagten zahlten diesen monatlichen Betrag seit dem 01.06.2025. Das weitere Mieterhöhungsverlangen wiesen sie zurück. Es verblieb eine Differenz von monatlich 37,37 EUR.

Die Klägerin behauptet, die im Mieterhöhungsverlangen veranschlagte Miete von monatlich 994,22 EUR bzw. 10,11 EUR/m 2 entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach dem C Mietspiegel, Stand 2024, betrage die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Merkmale „Einfluss Baujahr“, „Einfluss Wohnlage“, „Bodenstehende Glasabtrennung“, „Wohnungsabschlusstür mit mind. Schallschussklasse 1“ und „Überwiegender Fußbodenbelag in Wohn-/Schlafräumen“ 10,11 EUR/m 2 . Sie setze sich aus der Basismiete von 7,45 EUR/m 2 und Zuschlägen aufgrund der genannten Merkmale in Höhe von 2,66 EUR/m 2 zusammen. Insbesondere erfülle die in der Wohnung verbaute Dusche das Merkmal „Bodenstehende Glasabtrennung“. Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Mietspiegel zur Erfüllung dieses Merkmals keine bodengleiche oder ebenerdige Dusche verlange. Es komme für eine bodenstehende Glasabtrennung nicht auf das Niveau der Duschfläche ankomme, sondern auf die Duschabtrennung, die keine schwellenbildende Aufkantung und kein aufstehenden Rahmenprofil enthalten dürfe. Der C Mietspiegel verlange gerade nicht eine bodengleiche oder ebenerdige Dusche. Die verbaute flache Duschtasse mit auf dieser aufsitzender Glasabtrennung unterfiele diesen Kriterien. Die Glasabtrennung sei ohne zusätzliches schwellenbildendes Rahmenprofil bodenstehend montiert. Die Klägerin behauptet ferner, der Rand der Duschtasse sei lediglich 2,5cm hoch. Es handele sich um einen geringen Niveauversatz, der durch einen Schritt, zu überwinden sei, aber keine Stufe darstelle. Eine etwaige Erhöhung resultiere aus dem abnehmbaren Zubehörteil einer Schwallleiste, was die Beklagten mit Nichtwissen bestreiten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete für die Wohnung im Haus E-straße #, ##### C, Vertrags-Nr. 5311 / 11 / 131 / 98879 mit Wirkung vom 01.06.2025 um weitere 37,37 € auf 994,22 € zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten rügen die Einhaltung der Klagefrist.

Die Beklagten behaupten, die in der Wohnung verbaute Dusche erfülle das Merkmal „Bodenstehende Glasabtrennung“ des C Mietspiegel, Stand 2024, Ziffer 4.11 nicht. Sie sind der Ansicht, eine bodenstehende Glasabtrennung sei nur im Falle einer ebenerdigen Dusche gegeben. In diesem Fall grenze die Glasabtrennung den Duschbereich räumlich und bis zum Fliesenboden ab. Sie behaupten, dass im vorliegenden Fall keine ebenerdige Dusche vorhanden sei. Die Dusche sei mit einer Duschtasse versehen, die keine ebenerdige Duschabtrennung zulasse. Die Duschtasse habe ohne Rahmenprofil eine Höhe von 3,5 cm, mit dem auf der Duschtasse angebrachten Rahmenprofil von 4,3 cm, jeweils vom Boden des Bades aus gemessen. Die Beklagten bestreiten mit Nichtwissen, dass es sich bei dem den Einstieg auf 4,3 cm erhöhenden Rahmenprofil um eine abnehmbare Schwallleiste handele.

Die Klage ist am 26.08.2025 beim Amtsgericht Bonn eingegangen und am 18.09.2025 zugestellt worden.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Klage ist zulässig.

Das angerufene Amtsgericht Bonn ist zuständig.

Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichtes ergibt sich aus § 23 Nr. 2 lit. a) Hs. 1 Alt. 1 GVG.

Die örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts Bonn ergibt sich aus § 29a Abs. 1 ZPO.

Die Klage ist rechtzeitig bei Gericht erhoben worden. Nach § 558b Abs. 2 S. 2 BGB beträgt die Klagefrist drei Monate ab Ablauf der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB.

Die Überlegungsfrist endet gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB am Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Das Mieterhöhungsverlangen ist am 19.03.2025 zugegangen. Die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB endet vorliegend mit Ablauf des 31.05.2025.

Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB beginnt gemäß § 222 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 187 Abs. 1 BGB am 01.06.2025 00:00 Uhr. Sie endet gemäß § 222 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des 31.08.2025.

Die Klage wurde erst am 18.09.2025 im Sinne des § 253 Abs. 1 ZPO erhoben. Ausnahmsweise ist die Klageeinreichung am 26.08.2025 maßgeblich, denn die Zustellung ist noch demnächst im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Gemäß § 167 ZPO tritt zur Fristwahrung die Wirkung der Zustellung tritt bereits mit Eingang des Antrags ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Dies beurteilt sich nach Sinn und Zweck des § 167 ZPO. Die Zustellung ist demnächst, wenn die Verzögerung innerhalb der Zustellung nicht aus der Sphäre der klagenden Partei stammt und der Verzögerungszeitraum zwischen Fristende und Zustellung den Umständen nach angemessen ist (BGH NJW 2007, 440, 440). Die Verzögerung stammt nicht aus der Sphäre der Klägerin. Sie hat alles Zumutbare unternommen, damit die Zustellung ohne Verzögerung ausgeführt wird und beispielsweise den Gerichtskostenvorschuss mittels Gerichtskostenstempler vom 25.08.2025 eingezahlt. Der Verzögerungszeitraum zwischen Fristende (31.08.2025) und Zustellung (18.09.2025) ist den Umständen nach auch angemessen.

Die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) sind notwendige Streitgenossen im Sinne des § 62 Abs. 1 ZPO.

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) keinen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 19.03.2025 auf monatlich 994,22 EUR ab dem 01.06.2025 aus §§ 557 Abs. 3, 558 Abs. 1 S. 1 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 19.03.2025 genügt den formalen Anforderungen des § 558a BGB. Es ist den Beklagten als Mietern in Textform zugegangen, §§ 558a Abs. 1 i.V.m. § 126b BGB. Es enthält ferner eine ausführliche Begründung in Form von Erläuterungen und detaillierter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt C Stand 2024, § 558 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 19.03.2025 genügt aber nicht den materiellen Anforderungen der §§ 558 Abs. 1, 2, 558d BGB.

Die im Mieterhöhungsverlangen veranschlagte Miete von monatlich 994,22 EUR bzw. 10,11 EUR/m 2 überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete, bis zu der der Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen kann, § 558 Abs. 1 BGB. Es ist von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 937,18 EUR bzw. 9,53 EUR/m 2 auszugehen.

Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete den Angaben in einem qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d Abs. 1 BGB entspricht, wenn dieser den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB genügt. Beim im Mieterhöhungsverlangen verwendeten Mietspiegel der Stadt C, Stand 2024, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB. Er entspricht auch den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB.

Die ortsübliche Vergleichsmiete von 9,53 EUR/m 2 setzt sich nach dem C Mietspiegel, Stand 2024, aus einer Basismiete von 7,45 EUR€/m 2 , und Zuschlägen aufgrund der Wohnlage von 1,43 EUR/m 2 und für die Merkmale „Wohnungsabschlusstür mit mind. Schallschutzklasse 1“ von 0,38 EUR/m 2 und „Überwiegender Fußbodenbelag in den Wohn-/Schlafräumen Naturwerksteinbelag, Fliesen oder Parket“ von 0,27 EUR/m 2 zusammen.

Ein (im Mieterhöhungsverlagen geltend gemachter) weiterer Zuschlag für das Merkmal „Bodenstehende Glasabtrennung“ in Höhe von 0,58 EUR/m 2 ist nicht Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete, denn dieses Merkmal ist in der streitgegenständlichen Wohnung hinsichtlich der Duschabtrennung nicht erfüllt. Die Auslegung dieses Merkmals im C Mietspiegel nach §§ 133, 157 BGB ergibt, dass es nur erfüllt ist, wenn eine Duschabtrennung direkt auf dem Fliesenboden und nicht auf der Duschtasse selbst montiert ist. Der objektive Empfänger kann dieses Merkmal lediglich dahingehend verstehen, dass damit ein Zuschlag für eine ebenerdige Dusche gewährt werden soll, bei denen das Niveau der Duschfläche dem Bodenniveau entspricht, sodass ein ebenerdiger Einstieg vom umliegenden Badboden aus möglich ist.

Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Duschabtrennung nicht. Sie ist nicht direkt auf dem Fliesenboden montiert, sondern auf der Duschtasse selbst, sodass das Niveau der Duschfläche nicht dem Bodenniveau entspricht und gerade keine ebenerdige Dusche entsteht. Dass es sich bei der verbauten Duschtasse um ein besonders flaches Modell handelt, welches von außen gemessen lediglich 2,5cm aus dem Boden ragt, ist unerheblich. Entscheidend ist, dass die gläserne Duschabtrennung nicht unmittelbar auf dem Fliesenboden, sondern auf der Duschtasse selbst montiert ist und so keinen ebenerdigen Zugang zur Dusche ermöglicht.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten zu 2) aus den gleichen Gründen keinen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 19.03.2025 auf monatlich 994,22 EUR ab dem 01.06.2025 aus §§ 557 Abs. 3, 558 Abs. 1 S. 1 BGB.

IV.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11 Alt. 2, 711 ZPO. Nur die Entscheidung über die Kosten ist vollstreckbar. Gerichtskosten sind der Beklagten keine entstanden. Die Rechtsanwaltskosten der Beklagten überschreiten 1.500 EUR nicht.

Der Streitwert wird auf 448,44 EUR festgesetzt. Die Berechnung des Streitwerts folgt aus § 41 Abs. 5 GKG.

Der Streitwert wird auf 448,44 EUR festgesetzt.