Landgericht Düsseldorf, 7. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf — 7 O 60/20

Beglaubigte Abschrift

Der Kläger begehrt vom Gericht die Feststellung, dass ein zwischen den Parteien geschlossener Vertrag über Grundstücke, bei denen es sich um das mit dem Schloss Kalkum bebaute Gelände, den zugehörigen Schlosspark und einige Ackerflächen handelt (im Folgenden: Grundstück), nicht wirksam zustande gekommen ist und der Beklagte hieraus keine Rechte geltend machen kann. Im Wege der Hilfswiderklage verlangt der Beklagte die Genehmigung des Vertrages durch den Kläger. Das Grundstück steht im Eigentum des Klägers, deren grundstücksverwaltende Stelle der Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfalen (im Folgenden: BLB) ist.

Am 06.03.2019 unterzeichneten die Parteien vor dem Notar XXX eine Kaufvertragsurkunde, die den Verkauf des Grundstücks zum Gegenstand hatte (vgl. Anlage KuP1). Für den Kläger trat bei Vertragsschluss Herr XXX auf, wobei zwischen den Parteien dessen Funktion im Rahmen des Vertragsschlusses streitig ist. In dem Vertrag heißt es insoweit einleitend:

„Vor mir, dem unterzeichnenden Notar XXX mit dem Amtssitz in Düsseldorf, erschienen heute:

1. Herr XXX,

geboren am 01. Januar 1973,

dienstansässig M-tr. 12 in D,

handelnd bei den nachfolgenden Erklärungen nicht im eigenen Namen, sondern als vollmachtloser Vertreter für das Land Nordrhein-Westfalen

Korrespondenzadresse: Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW,

Mercedesstraße 12, 40470 Düsseldorf,

dessen Genehmigung ausdrücklich vorbehaltend

– Das Land Nordrhein-Westfalen nachstehend „Verkäufer" genannt –

sowie als bevollmächtigter Vertreter aufgrund im Original vorgelegter Vollmacht, von der eine beglaubigte Abschrift dieser Niederschrift beigefügt wird, für die

Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW, Mercedesstraße 12, 40470 Düsseldorf,

– der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW nachstehend „BLB" genannt –

[…]“

Unter der Überschrift „Vorbemerkung“ heißt es weiter:

„Vorbemerkung

(l.)

Der Erschienene zu 1) wies darauf hin, dass dieser Grundstückskaufvertrag der Zustimmung des Verwaltungsrats des BLB NRW und des Landtags des Landes Nordrhein Westfalen bedarf und eine Genehmigung nur bei entsprechender Zustimmung erfolgen wird (Gremienvorbehalt). Zur Entgegennahme der Genehmigung wird hiermit unwiderruflich der amtierende Notar bevollmächtigt, der den Käufer über den Eingang der Genehmigung unterrichten wird. Die nächste Sitzung des Verwaltungsrats des BLB NRW, auf der über die Genehmigung dieses Vertrages entschieden werden kann, findet voraussichtlich am 19.03.2019 statt.

Die nächste Sitzung des Landtags des Landes Nordrhein Westfalen, auf der über die Genehmigung dieses Vertrages entschieden werden kann, findet voraussichtlich im 2. Quartal 2019 statt. Die Parteien vereinbaren deshalb, dass eine Aufforderung zur Erklärung über die Genehmigung gem. § 177 Abs. 2 BGB sowie der Widerruf des Angebots auf Abschluss dieses Vertrages bis zum 30.06.2019 ausgeschlossen sind.

[…]

Für den Fall, dass die vorbeschriebenen notwendigen Genehmigungen für den Verkäufer nicht erteilt werden, trägt der Verkäufer die Kosten der Beurkundung. Diese Kostenübernahme erklärt Herr A als insoweit bevollmächtigter Vertreter für den Verkäufer.

[…]

Darüber hinaus weist der Verkäufer darauf hin, dass eine Genehmigung des Vertrages erst nach Vorliegen eines aktualisierten Verkehrswertgutachtens erteilt werden kann. ［…］“.

Im Übrigen sollte der Kläger ausweislich der Vertragsurkunde vor Übergabe des Grundstücks Sanierungsarbeiten an diesem vornehmen, wobei der Umfang dieser Verpflichtung zwischen den Parteien streitig ist. So heißt es unter Ziffer 5. 1 des Vertrages:

„Der Verkäufer erklärt, dass er die in der Maßnahmenbeschreibung vom 27.01.2015 (Anlage 3c) beschrieben Maßnahmen ordnungsgemäß durchführt bzw. noch durchführen wird. Die Anlage 3c wurde verlesen.“

In § 13 ist zugunsten des Beklagten ein Rücktrittsrecht wie folgt vereinbart:

„§ 13 Rücktrittsrecht

Für den Fall, dass es für den Käufer nach eigener Einschätzung aus wirtschaftlichen Gründen nicht vertretbar erscheint an seinem Vorhaben festzuhalten, ist der Käufer zum Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 31.12.2019 berechtigt. Der Rücktritt ist bis zum 31.12.2019 (Eingang beim Verkäufer) schriftlich zu erklären."

Als Anlage 0 zur Urkunde vom 06.03.2019 wurde eine Vollmacht des BLB vom 04.12.2018 genommen. Diese war von der Geschäftsführerin des BLB, Frau Willems, unterzeichnet. Darin heißt es:

„Vollmacht

Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen (BLB NRW) hat gemäß §2 Abs. 1 BLBG die Aufgabe, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte für Zwecke des Landes nach kaufmännischen Grundsätzen zu erwerben, zu bewirtschaften, zu entwickeln und zu verwerten.

Hiermit bevollmächtigte ich

Herrn A

geb. am 01.01.1973 [...]

den Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen (BLB NRW) bei allen Grundstücksgeschäften, an denen dieser als Vertreter des Landes Nordrhein Westfalen tätig ist, zu vertreten. Die Vollmacht erstreckt sich auf den Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken sowie sonstige Grundstücksgeschäfte (z.B. Gewährung von Erbbaurechten). Herr A ist bevollmächtigt, die Auflassung zu erklären oder entgegenzunehmen sowie die zur Ausführung von Verträgen erforderlichen Eintragungen und Löschungen im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. [...]“

Dem Vertragsschluss war ein Bieterverfahren vorausgegangen, aus dem der Beklagte als Höchstbietender hervorgegangen war. Herr A, hatte dem Beklagten in einer E-Mail vom 05.11.2018 (Anlage B 2) dazu Folgendes mitgeteilt:

„[...] Wir freuen uns, dass Sie als Höchstbietende aus dem Verfahren hervorgegangen sind. Ich möchte Ihnen nachfolgend kurz unser Procedere vorstellen. Nach Endverhandlung des Kaufvertrages muss dieser der Geschäftsführung des BLB NRW, dem Verwaltungsrat des BLB NRW und dem Landtag zu [sic] Zustimmung vorgelegt werden. Für den gesamten Zustimmungsprozess müssen wir nach Endverhandlung des Kaufvertrages circa 6 Monate einplanen. Die nächsten erreichbaren Termine für den Verwaltungsrat sind im März oder Juli 2019. Jeweils zwei Monate vorher müssen wir die Vorlagen zu Zustimmung einreichen. Die Beurkundung kann Jeweils nach Zustimmung der Geschäftsführung ab ca. 2 Wochen vor den Verwaltungsratsterminen erfolgen. Der Landtag stimmt dem Vertrag erst nach der Beurkundung zu. [...].“

Für den weiteren Inhalt der Vertragsurkunde und der Maßnahmenbeschreibung wird auf die zur Akte gereichten Anlagen Bezug genommen.

Im Februar 2019 hatte Herr A mitgeteilt, dass die „interne Zustimmung“ zum Verkauf vorliege, sodass der Vertrag zwei Wochen später beurkundet werden konnte. Der Verwaltungsrat des BLB genehmigte den Kaufvertrag in seiner Sitzung vom 19.03.2019. Der Landtag des Landes Nordrhein-Westfalen stimmte der Veräußerung der Grundstücke in seiner Sitzung am 22.05.2019 zu. Die Genehmigungen wurden von den Gremien ausgefertigt und dem Ministerium der Finanzen übergeben, welches den BLB hierüber informierte. Die Genehmigungen gelangten zur Kenntnis des Herrn A, wurden jedoch nicht an den Notar XXX weitergeleitet.

Mit der Umsetzung der in Anlage 3c zum Kaufvertrag benannten Sanierungsmaßnahmen hatte der BLB schon vor der Vertragsunterzeichnung am 06.03.2019 begonnen. Die Parteien gerieten im Nachgang zum Notartermin in Streit über Inhalt und Umfang der vertraglichen Sanierungsverpflichtung des Klägers. Im August 2019 stellte der BLB die Sanierungsarbeiten sodann ein. Zwischen September und Dezember 2019 führte der Beklagte unter Beteiligung seiner Prozessbevollmächtigten Verhandlungen mit dem BLB über die Reichweite der Sanierungsverpflichtung. Im Zuge dessen bat er um die Verlängerung des zu seinen Gunsten vertraglich geregelten Rücktrittsrechts aus § 13 des Vertrages. Der BLB erklärte daraufhin, eine Zustimmung hierzu nur unter der Bedingung erteilen zu wollen, dass dem Kläger ebenfalls ein Rücktrittsrecht eingeräumt werde, das im Vertrag bislang nicht vorgesehen war. Zu einer Verlängerung bzw. Einräumung von Rücktrittsrechten kam es nicht mehr. Die Verhandlungen blieben vielmehr ohne Erfolg. Mit Schreiben vom 19.02.2020 teilte der Geschäftsführer des BLB dem Beklagten mit, der BLB werde den mit ihm am 06.03.2019 geschlossenen Kaufvertrag mit Wirkung für das Land Nordrhein Westfalen nicht genehmigen. Diese Entscheidung sei endgültig; ein wirksamer Kaufvertrag liege deshalb nicht vor.

Der Kläger ist der Auffassung, der Kaufvertrag sei unter Genehmigungsvorbehalt schwebend unwirksam geschlossen worden und habe unter anderem einer nie erteilten materiellrechtlichen Genehmigung des BLB bedurft. Nach der vertraglichen Vereinbarung sei für die Wirksamkeit des Vertrages kumulativ erforderlich, dass der Verwaltungsrat des BLB sowie der Landtag zustimmen und der BLB schließlich eine materiellrechtliche Genehmigungserklärung erteile.

Mangels Vorliegen der Genehmigungserklärung des BLB fehle es an einem wirksamen Vertrag. Im Verhältnis zum Beklagten sei ausschließlich die inzwischen verweigerte materiellrechtliche Genehmigung des BLB maßgebend, die im Übrigen erst mit Zugang bei dem Notar wirksam geworden wäre. Wäre eine über das Vorhandensein der Gremienbeschlüsse hinausgehende Genehmigungserklärung des Klägers nicht erforderlich gewesen, wäre die im Vertrag vorgesehene Ermächtigung des Notars zur Entgegennahme derselben überflüssig gewesen. Die unstreitig vorhandenen Zustimmungen der übrigen Gremien seien damit notwendige, nicht aber hinreichende Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrages.

Die Gremienvorbehalte seien ohnehin nur deshalb in den Vertrag mit aufgenommen worden, weil der BLB gemäß haushaltsrechtlicher Bestimmungen (§§ 64 Abs. 2 LHO, 3 BLBG i. V. m. Ziff. 4.5.7 der Anweisungen über die Verwaltung und Organisation des BLB (AnwVOBLB)) vor Erteilung seiner eigenen materiellrechtlichen Genehmigungserklärung zur Einholung der Gremienzustimmungen verpflichtet sei. Zusätzlich zu diesen Gremienvorbehalten sei ein „echter“ materiellrechtlicher Genehmigungsvorbehalt i. S. d. § 182 Abs. 1 BGB mit einem von den Gremienzustimmungen unabhängigen Entscheidungsrecht zugunsten des BLB vereinbart worden. Dies ergebe eine Auslegung des Vertrages unter Berücksichtigung von dessen Wortlaut und Systematik sowie Sinn und Zweck der gesetzlich verankerten Aufgaben des BLB aus § 2 Abs. 1 BLBG NRW und der hierauf aufbauend getroffenen kaufvertraglichen Vereinbarungen. Nur bei Annahme eines materiellrechtlichen Genehmigungsvorbehalts des BLB könne dieser seiner Funktion als Immobilienverwalter pflichtgemäß nachkommen und den Kläger als Geschäftsherrn vor Schäden bewahren. Im Übrigen sei vertraglich vorgesehen gewesen, dass der BLB nach Vorliegen des Verkehrswertgutachtens selbst und eigenständig habe prüfen sollen, ob und inwieweit die Ausgestaltung des Kaufpreises der Liegenschaft gerecht werde, der Vertrag also final wirksam geschlossen werden solle.

Unabhängig hiervon sei der Vertrag bereits aufgrund eines versteckten Dissenses der Vertragsparteien nichtig, § 155 BGB. Es habe ein versteckter Einigungsmangel über Inhalt und Reichweite der Sanierungspflicht vorgelegen, da die Vorstellungen der Vertragsparteien diesbezüglich erheblich voneinander abgewichen hätten. Ohne eine Einigung bzw. in Kenntnis einer faktisch unterbliebenen unmittelbaren Einigung diesbezüglich hätten die Parteien den Vertrag in der vorliegenden Form nicht abgeschlossen.

Der Beklagte hat im Jahr 2020 im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens, welches unter dem Aktenzeichen 7 O 42/20 am Landgericht Düsseldorf geführt wurde, die Eintragung von Vormerkungen beantragt.

Der Kläger beantragt,

1.

festzustellen, dass die notarielle Kaufvertragsurkunde des Notars XXX vom 06.03.2019 (Urkundenrolle-Nr. XXX) nicht wirksam zustande gekommen ist

2.

festzustellen, dass der Beklagte aus der notariellen Kaufvertragsurkunde des Notars XXX vom 06.03.2019 (Urkundenrolle-Nr. XXX) keinerlei Rechte und Ansprüche gegenüber dem Kläger geltend machen kann.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hilfswiderklagend beantragt der Beklagte,

den Kläger zu verurteilen, den notariellen Kaufvertrag des Notars XXX vom 6. März 2019 (UR-Nr. XXX) zu genehmigen.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, ein Genehmigungsvorbehalt sei nicht wirksam vereinbart worden, da die „Vorbemerkung“ als lediglich deskriptive Angabe in der Präambel keine Bindungswirkung entfalte. Es sei für alle Beteiligten klar gewesen, dass die Beurkundung des Kaufvertrages erst nach entsprechender Zustimmung der Geschäftsführung des BLB erfolgen solle und sodann der Vertrag nur noch durch den Verwaltungsrat des BLB und den Landtag des Landes Nordrhein-Westfalen genehmigt werden sollte. Dass die Wirksamkeit des Vertrages von einer weiteren, fünften Genehmigungserklärung abhängen sollte, sei dem Beklagten wie jedem anderen Bürger nicht vermittelbar.

Der BLB NRW sei als gesetzlicher Vertreter des Klägers im Rahmen der Beurkundung des Vertrags aufgetreten. Nur so sei zu erklären, dass der BLB NRW nach Ansicht der Kammer im Parallelverfahren (7 O 42/20) auch berechtigt gewesen sei, den Vertrag als Vertreterin des Klägers zu genehmigen. Der Wortlaut des Vertrages biete keine Anhaltspunkte für ein zusätzliches Genehmigungserfordernis. Vielmehr habe nach einer Zustimmung durch den Verwaltungsrat der Kaufvertrag durch die danach folgende Genehmigung durch den Landtag NRW wirksam werden sollen. Ziff. 1 der Präambel sei daher als echter Gremienvorbehalt i.S.d. § 158 BGB zu sehen. Dies ergebe sich auch bei einer Vertragsauslegung des Vertrages nach Systematik und dem Sinn und Zweck.

Einer Weiterleitung der Zustimmungen an den Notar habe es für deren Wirksamkeit nicht bedurft, da ein Formzwang nicht vereinbart worden, sondern dem Notar lediglich eine Empfangsvollmacht i. S. d. § 164 Abs. 3 BGB erteilt worden sei. Schon im Rubrum des Kaufvertrages werde unzweideutig klargestellt, dass nach dem Willen sämtlicher Beteiligter nicht der BLB, sondern der Kläger als Eigentümer den Vertragsschluss abschließend zu genehmigen habe, was durch Zustimmung der Gremien aber erfolgt sei. Ein solches Verständnis ergebe sich auch aus dem zwischen den Parteien vor Beurkundung des Kaufvertrages abgestimmten Genehmigungsprozedere. Entsprechend dem seitens Herrn A geschilderten Ablauf des Genehmigungsverfahrens habe die Entscheidung über die Wirksamkeit des Vertrages allein dem Landtag oblegen, sodass dessen unstreitig vorliegende Genehmigung die Wirksamkeit des Vertrages herbeigeführt habe.

Selbst wenn man die Präambel dahingehend auslege, dass die Parteien hiermit keine aufschiebende Bedingung, sondern einen Genehmigungsvorbehalt zugunsten des Klägers vereinbart hätten, liege die Genehmigung der Erklärungen des Herrn A m Rahmen des Vertragsschlusses aufgrund der Zustimmung sowohl der Geschäftsführung als auch des Verwaltungsrats des BLB nunmehr vor. Dass dies für die Genehmigung der Stellvertretung genüge, ergebe sich auch aus dem Inhalt der E-Mail des Herrn A von Februar 2019. Durch die Zustimmung des Verwaltungsrats sei jedenfalls eine konkludente Genehmigung der Stellvertretung erfolgt. Eine Zustimmung des BLB habe im Übrigen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon vorgelegen, da Herr A für den BLB als bevollmächtigter Vertreter aufgetreten sei, welcher wiederum das Land NRW vertrete. Außerdem lasse die Bitte des BLB um die Einräumung eines Rücktrittsrechts zugunsten des Klägers darauf schließen, dass der BLB selbst von der Wirksamkeit des Vertrages ausgegangen sei. Gleiches gelte auch für das Verhalten des Klägers und des BLB gegenüber Dritten, z.B. der Landeshauptstadt Düsseldorf, dem Flughafen Düsseldorf, den Erbbauberechtigten eines mitverkauften Flurstücks und der lokalen Presse. Der Kläger habe den Beklagten als neuen Eigentümer vorgestellt und ihn in Verhandlungen mit einbezogen. Auch sei der Kläger verpflichtet gewesen, die Genehmigung zu erteilen. Sein diesbezügliches Ermessen sei auf Null reduziert gewesen, wie sich aus dem Wortlaut des Vertrages ergebe.

Auch sei die von Herrn A abgegebene Willenserklärung spätestens durch Unterzeichnung der Vertragsurkunde genehmigt worden, wo es unmittelbar über den Unterschriften heiße: „Das Protokoll wurde den Erschienen nebst Textanlagen vorgelesen, lag Ihnen nebst Anlagen zur Durchsicht vor, wurde von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterzeichnet:" Durch Unterzeichnung habe der BLB NRW den Kaufvertrag, vertreten durch Herrn A, einschließlich dieser Erklärung zur Genehmigung des Vertrages, unterschrieben.

Ein wirksamer Vertragsschluss scheitere nicht an einem versteckten Einigungsmangel. Der Umstand, dass beide Parteien im Nachhinein unterschiedliche Auffassungen zum Umfang der Sanierungspflichten des Klägers vertreten, begründe keinen Dissens im Sinne des § 155 BGB. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso der Kläger sich nicht an die bereits im Laufe des Bieterverfahrens getätigten Renovierungszusagen mehr halten wolle.

Die entsprechenden Angaben des Klägers bzw. seines Vertreters, des BLB NRW, gegenüber den Interessenten im Bieterverfahren seien eindeutig gewesen: Aus Sicht des Klägers sollte der mit dem Sieger des Bieterverfahrens abzuschließende Kaufvertrag allein unter dem Vorbehalt der Zustimmung der benannten Gremien stehen. Weitere Genehmigungsvorbehalte seien im Bieterverfahren durch den Kläger nicht vorgesehen worden. Nachdem der Kläger auf Basis dieser von ihm selbst aufgestellten Vorgaben für sein Bieterverfahren dem Beklagten den Zuschlag erteilt habe, könne er nicht im Nachhinein von seinen eigenen Vorgaben abweichen. Auch im Rahmen des Verkaufsverfahrens habe Herr A ausdrücklich nur auf den Gremienvorbehalt abgestellt

Daneben sei der BLB NRW in dem im Bieterverfahren ursprünglich zirkulierten Vertragsentwurf nicht als Partei aufgetreten. Der Umstand, dass der BLB NRW in dem zwischen den Parteien letztendlich abgeschlossenen Kaufvertrag auf Betreiben der Geschäftsführung des BLB NRW hin als zusätzlicher Beteiligter aufgetreten sei, obwohl dies in dem im Bieterverfahren zirkulierten Kaufvertragsentwurf ursprünglich nicht vorgesehen gewesen sei, sei dem Umstand geschuldet, dass die Beteiligten bei der Beurkundung die Vorgaben des Bieterverfahrens umsetzen wollten: Der BLB NRW habe dem Kaufvertrag für sich selbst und für den Kläger unmittelbar bei Beurkundung zustimmen sollen. Die Wirksamkeit des durch einen umfassend bevollmächtigten Vertreter, den BLB NRW, geschlossenen Kaufvertrages habe im Anschluss nur noch von der im Vertrag niedergelegten Gremienzustimmung (Verwaltungsrat BLB NRW; Landtag NRW) abhängig sein sollen.

Der Kläger habe den Beklagten um Abschluss eines Nachtrages zum Kaufvertrag gebeten, was dann nicht erforderlich gewesen wäre, wenn der Kläger von einem schwebend unwirksamen Kaufvertrag ausgegangen wäre.

Auch der BLB NRW sei evident vom Abschluss des Verkaufsverfahrens ausgegangen, da der BLB Auskunftsanträge betreffend den Verkauf des Schlosses Kalkums positiv beschieden habe, wäre der interne Entscheidungsprozess nicht abgeschlossen gewesen, hätte er den der Auskunftsantrag nach § 7 Informationsfreiheitsgesetz NRW („Schutz des behördlichen Entscheidungsprozesses") abschlägig bescheiden können.

Sollte man nicht von einem wirksamen Vertrag ausgehen, sei der Kläger aber verpflichtet, den Vertrag zu genehmigen. Dies ergebe sich aus dem zwischen dem Kläger und dem Beklagten durch das Ausschreibungsverfahren und die Auswahl des Beklagten als erfolgreichen Bieter entstandenen vorvertraglichen Vertrauens- und Treueverhältnisses. Ein anderes Verhalten stelle einen Verstoß gegen das EU-rechtliche Diskriminierungsverbot und das Transparenzgebot (Art. 107 AEUV) dar und widerspreche den entsprechenden haushaltsrechtlichen Verpflichtungen des Klägers und dem verfassungsrechtlichen Willkürverbot, Art. 3 Abs. 1 GG. Es sei in diesem Zusammenhang zu betonen, dass im Rahmen dieses vorvertraglichen Vertrauens- und Treueverhältnisses der BLB NRW keinerlei eigenständige Rolle habe und es auf seine Aufgabe und seine Vorstellungen nicht ankomme. Somit stellten sich die durch den BLB NRW erklärten endgültigen Verweigerungen der Genehmigung als treuwidrig dar. Solche rechtswidrigen und treuwidrigen Verweigerungen der Genehmigung seien nicht wirksam. Allein die Genehmigung des vollmachtlos abgeschlossenen Vertrages entspreche den durch das Ausschreibungsverfahren gesetzten Bedingungen und verhindere die genannten Rechtsverstöße.

Durch das dem Vertragsschluss vorgeschaltete Bieterverfahren habe sich der Kläger selbst gebunden. Nachdem der Beklagte den Zuschlag erhalten habe und der Kaufvertrag mit dem BLB NRW ausgehandelt worden sei, sei das Ermessen des Klägers, den Vertrag nicht zu genehmigen, auf Null reduziert worden. Herr A habe den Beklagten darüber informiert, dass zunächst die Geschäftsführung des BLB NRW der Beurkundung des endverhandelten Grundstückskaufvertrages zustimmen müsse, danach der Kaufvertrag beurkundet werde, sodann die Zustimmung durch den Verwaltungsrat des BLB je nach Beurkundungsdatum im März 2019 oder im Juli 2019 erfolge und der Vorgang sodann dem Landtag zur Abstimmung vorgelegt werde und der Grundstückskaufvertrag final durch diesen genehmigt werde. Diese Angaben seien im Bieterverfahren ebenfalls gemacht worden. An diese Verpflichtung müsse sich der Kläger auch halten.

Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze einschließlich ihrer Anlagen verwiesen. Die Akte des Verfahrens des LG Düsseldorf mit dem Aktenzeichen 7 O 42/20 wurde beigezogen.

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

1.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere hat der Kläger das erforderliche Feststellungsinteresse dargelegt.

Eine negative Feststellungsklage ist zulässig, wenn ein rechtliches Interesse an der baldigen Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses besteht, weil der Rechtsposition des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Ungewissheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet oder er sich eines Rechts gegen den Kläger berühmt und das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (OLG Düsseldorf Urt. v. 13.5.2014 – I-24 U 180/13). Der Beklagte berühmt sich weiterhin verschiedener Rechte aus dem gegenständlichen Kaufvertrag.

2.

Der Beklagte kann aus dem Kaufvertrag vom 06.03.2019 keine Rechte herleiten, da der Kaufvertrag aufgrund des erforderlichen, materiell rechtlichen Zustimmungserfordernis zunächst schwebend unwirksam war und nach der Mitteilung des BLB, dass die Zustimmung nicht erteilt werde, endgültig unwirksam wurde.

a.

Der Kaufvertrag bedurfte einer (weiteren) materiell rechtlichen Genehmigung durch den BLB NRW, welche nicht erteilt wurde.

Der Kaufvertrag vom 06.03.2019 ist auf Seiten des Klägers als Verkäufer durch Herrn A als Vertreter ohne Vertretungsmacht im Sinne des § 177 BGB geschlossen worden. Dies hat nach § 177 Abs. 1 BGB zur Folge, dass die Wirksamkeit des Vertrages für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung abhängt. Die erforderliche Genehmigung ist jedoch nicht erteilt, sondern vielmehr mit Schreiben vom des Geschäftsführers des BLB vom 19.02.2020 endgültig verweigert worden. Dies hat die endgültige Unwirksamkeit des Kaufvertrages vom 06.03.2019 zur Folge. Mit der Verweigerung der Genehmigung wird der zunächst schwebend unwirksame Vertrag endgültig unwirksam (BGH NJW 1999, 3704; Palandt/Ellenberger, BGB, 80. Auflage 2021, § 177 Rn. 5, § 182 Rn. 4).

Eine Genehmigung des Klägers war entgegen der Ansicht des Beklagten nach §§ 177, 182, 184 BGB erforderlich.

Wie sich aus der Aufführung der Erschienen im Vertrag ergibt, ist Herr A ausdrücklich als vollmachtloser Vertreter für das Land Nordrhein-Westfalen, also den Kläger, aufgetreten. Der BLB ist in diesem Zusammenhang nur als Korrespondenzadresse aufgeführt. Soweit der Vertragstext fortsetzt „dessen Genehmigung ausdrücklich vorbehaltend“, bezieht sich das Wort „dessen“ auf das Land NRW, den Kläger. Neben dem Land NRW könnte es sich allenfalls auf den BLB beziehen, der unmittelbar zuvor als „Korrespondenzadresse“ des Landes NRW aufgeführt ist. Allerdings zeigt die Aufführung als „Korrespondenzadresse“, dass gerade nicht die Genehmigung des BLB vorbehalten sein sollte. Dies ergibt sich auch aus dem Gesamtzusammenhang. Herr A handelt explizit als vollmachtloser Vertreter für das Land NRW. Nach den Vorschriften der §§ 177, 182 ff. BGB, die dem verhandelnden Notar bekannt sind, hängt in einem solchen Fall die Wirksamkeit des Vertrages von der Genehmigung des Vertretenen ab. Vertretener war hier das Land NRW, so dass es einzig sinnvoll erscheint, dass „dessen“ Genehmigung, nämlich die des Landes NRW ausdrücklich vorbehalten wird. Hätten die Parteien dem Handeln des Herrn A einen anderen Sinn geben wollen, so hätte der rechtskundige Notar eine andere Formulierung gewählt. Anhaltspunkte dafür sind aber nicht ersichtlich.

Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Herr A gleichzeitig als bevollmächtigter Vertreter für den BLB gehandelt hat. Zwar ist der BLB nach § 2 Abs. 1 BLBG grundstücksverwaltende Stelle des Klägers. Herr A hat aber nur in Ziff. I. der Vorbemerkung von seiner Vollmacht Gebrauch gemacht, als er eine Kostenübernahmeerklärung abgegeben hat („Für den Fall, dass die vorbeschriebenen notwendigen Genehmigungen für den Verkäufer nicht erteilt werden, trägt der Verkäufer die Kosten der Beurkundung. Diese Kostenübernahme erklärt Herr A als insoweit bevollmächtigter Vertreter für den Verkäufer. Die Vollmacht lag im Original vor und ist in beglaubigter Abschrift als Anlage (Anlage 0) dieser Niederschrift beigefügt“). Dass Herr A nur an dieser Stelle und nicht im Rahmen der Auflassung und der Einigung als bevollmächtigter Vertreter auftreten wollte, ergibt sich aus dem Wort „insoweit“, wodurch deutlich wird, dass Herr A nur dort eine Erklärung als bevollmächtigter Vertreter abgeben wollte.

Im Übrigen trat er als vollmachtloser Vertreter für den Kläger auf. Das war ihm auch möglich, selbst wenn er grundsätzlich durch die Erklärung vom 04.12.2018 bevollmächtigt war, den BLB bei allen Grundstücksgeschäften, an denen dieser als Vertreter des Landes Nordrhein-Westfalen beteiligt ist, zu vertreten. § 177 BGB gilt auch dann, wenn ein Vertreter von einer gegebenen Vertretungsmacht keinen Gebrauch machen will (BGH, Urteil vom 02.06.1967, V ZR 98/64, BeckRS 1967, 31173970; Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Auflage 2019, § 177 Rn. 1). Der Vertreter kann entscheiden dürfen, von einer Vollmacht keinen Gebrauch zu machen (MüKo/Schubert, 8. Auflage 2018, § 177 Rn. 17). Das hat Herr A vorliegend getan.

Die Genehmigung des schwebend unwirksam geschlossenen Vertrages durch den Kläger war schon nach § 177 Abs. 1 BGB erforderlich, unabhängig davon, ob eine solche Genehmigung darüber hinaus auch in vertraglichen Regelungen als erforderlich vorausgesetzt wurde. Allerdings wird die erforderliche Genehmigung in Ziff. I. der Vorbemerkung mehrfach aufgegriffen, wenn auch nicht jegliche darin aufgeführte „Genehmigung“ sich auf die Genehmigung des schwebend unwirksam geschlossenen Vertrages bezieht. So normiert Ziff. I. der Vorbemerkung beispielweise ausdrücklich eine von § 177 Abs. 2 S. 2 BGB abweichende Frist von vier Wochen, anstatt der gesetzlich vorgesehenen zwei Wochen.

b.

Soweit der Beklagte der Ansicht ist, der Vertrag sei nicht so auszulegen, dass der Kläger den Vertrag im Nachhinein habe genehmigen müssen, ist dies nicht überzeugend. Das Genehmigungserfordernis ist eine Folge, die das Gesetz an das Handeln eines Vertreters ohne Vertretungsmacht knüpft. Es handelt sich insoweit nicht um einen vertraglich vereinbarten Genehmigungsvorbehalt. Das Auftreten des Herrn A lässt sich auch nicht anders verstehen, als dass er als Vertreter ohne Vertretungsmacht für den Kläger aufgetreten ist. Dies ist vielmehr explizit so in den Vertrag aufgenommen worden („handelnd bei den nachfolgenden Erklärungen nicht im eigenen Namen, sondern als vollmachtloser Vertreter für das Land Nordrhein- Westfalen [...] dessen Genehmigung ausdrücklich vorbehaltend)“.

Für die Auslegung des Beklagten, dass es im Vertrag zwei Vertretungsstränge gebe und sowohl der Kläger als auch der BLB NRW aufgetreten sei mit der Folge, dass der BLB NRW das Land insoweit wirksam bei Vertragsschluss vertreten habe, besteht vor dem insoweit eindeutigem Wortlaut der Präambel kein Raum. Nicht nur weist der Vertrag im Rahmen seiner Vorbemerkung auf § 177 BGB hin, was dann nicht erforderlich wäre, wenn der Vertrag von einem bevollmächtigten Vertreter abgeschlossen worden wäre. Auch wird im Rahmen der Präambel nur der Kläger als „Verkäufer“ bezeichnet, dessen Genehmigung ausdrücklich vorbehalten wird; der BLB NRW wird im Vertrag hingegen nicht als Verkäufer, sondern als „BLB“ bezeichnet. Weiterhin wird im Rahmen der Vorbemerkung weiterhin darauf hingewiesen, dass eine Genehmigung des Vertrages nur bei Vorliegen der Zustimmung des Verwaltungsrates des BLB NRW und des Landtags erfolgen werde. Für die vom Beklagten vertretene Auslegung des Vertrages bietet dieser keinerlei Anhaltspunkte.

aa.

Das Auftreten des Herrn A und die von ihm abgegebenen Willenserklärungen sind nach §§ 133, 157 BGB auszulegen. Allerdings gilt bei der Auslegung von formbedürftigen Erklärungen die Andeutungstheorie. Danach muss der aus Umständen außerhalb der Urkunde ermittelte rechtsgeschäftliche Wille in der Urkunde einen, wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben. Die Grenze der Berücksichtigung der Umstände ist überschritten, wenn die Urkunde die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens nicht einmal dem Grunde nach erkennen lässt (BGH NJW-RR 2010, 821). In diesen Fällen wäre die Form des § 311b Abs. 1 BGB nicht mehr gewahrt, welcher voraussetzt, dass die Vereinbarungen vollständig und richtig beurkundet worden sind.

bb.

Hiernach kommt ein Handeln des Herrn A als bevollmächtigter Vertreter des Landes NRW nicht in Betracht.

Im Wortlaut der Urkunde ist ausdrücklich festgehalten, dass Herr A als vollmachtloser Vertreter für das Land Nordrhein-Westfalen, dessen Genehmigung ausdrücklich vorbehaltend, handelt. Ebenso ausdrücklich ist festgehalten, wo er (ausnahmsweise) „als insoweit bevollmächtigter Vertreter für den Verkäufer“ eine Kostenübernahmeerklärung abgibt. Schon diese Formulierung zeigt, dass sich seine Vollmacht, Erklärungen mit Wirkung für und gegen den Kläger abzugeben, nur auf ganz bestimmte, genau definierte Teilbereiche (hier die Kostenübernahmeerklärung), bezieht. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Herr A gerade ansonsten als Vertreter ohne Vertretungsmacht handelte.

Auch aus den begleitenden Umständen ergibt sich nichts anderes. Insoweit kann nur auf Umstände abgestellt werden, die bis zum Vertragsschluss am 06.03.2019 eingetreten waren. Zeitlich nachfolgende Umstände können dagegen nur als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein. Über die Frage, wie Herr A im Notartermin zur Verhandlung des Kaufvertrages auftreten würde, haben die Parteien soweit ersichtlich im Vorhinein nicht kommuniziert. Vielmehr hatte Herr A in der E-Mail vom 05.11.2018 dem Beklagten das Procedere allgemein vorgestellt und Folgendes ausgeführt:

„Nach Endverhandlung des Kaufvertrages muss dieser der Geschäftsführung des BLB NRW, dem Verwaltungsrat des BLB NRW und dem Landtag zu [sic] Zustimmung vorgelegt werden. Für den gesamten Zustimmungsprozess müssen wir nach Endverhandlung des Kaufvertrages circa 6 Monate einplanen. Die nächsten erreichbaren Termine für den Verwaltungsrat sind im März oder Juli 2019. Jeweils zwei Monate vorher müssen wir die Vorlagen zu Zustimmung einreichen. Die Beurkundung kann jeweils nach Zustimmung der Geschäftsführung ab ca. 2 Wochen vor den Verwaltungsratsterminen erfolgen. Der Landtag stimmt dem Vertrag erst nach der Beurkundung zu. “

Dem kann zunächst entnommen werden, dass Herr A von drei erforderlichen Zustimmungen spricht, nämlich der der Geschäftsführung des BLB NRW, der des Verwaltungsrates des BLB NRW und der des Landtages. Zudem ist ausdrücklich erwähnt, dass der Landtag dem Vertrag erst nach der Beurkundung zustimmt. Außerdem führt er aus, die Beurkundung solle nach Zustimmung der Geschäftsführung und vor den Verwaltungsratsterminen erfolgen. Somit muss die Zustimmung des Verwaltungsrates auch nach Beurkundung erfolgen, während die Zustimmung der Geschäftsführung der Beurkundung vorangehen soll.

In einer E-Mail vom 14.02.2019 teilte Herr A dem Mitarbeiter des Beklagten, Herrn Kraft Folgendes mit:

„[...] Unsere interne Zustimmung zum Verkauf liegt mir seit gestern vor, so dass der Vorgang am 19.03.2019 in den Verwaltungsrat und dann in den Landtag eingebracht werden kann. “

Auch vor dem Hintergrund dieser Vorkorrespondenz kann die von Herrn A am 06.03.2019 abgegebene Willenserklärung jedoch nicht so verstanden werden, als dass er nicht als vollmachtloser Vertreter, sondern als bevollmächtigter Vertreter des Klägers auftreten wollte oder dass er zwar als vollmachtloser Vertreter auftreten wollte, eine Genehmigung des Klägers aber im Hinblick auf eine im Vorhinein erteilte Zustimmung der Geschäftsführung des BLB jedoch nicht erforderlich sein sollte oder auf jeden Fall erteilt werde.

Der beurkundete Text lässt ein solches Verständnis des rechtsgeschäftlichen Willens der Parteien nicht einmal dem Grunde nach erkennen, so dass ein solcher rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien nicht zur Erforschung des Vertragsinhaltes herangezogen werden kann, selbst wenn er bestanden haben sollte. Zwar hat der Beklagte sinngemäß behauptet, er hätte das Vertragsangebot nicht so verstehen können, dass der Kläger sich den Abschluss des Grundstückskaufvertrages auch nach Einholung sämtlicher im Vertrag vorgesehener Gremienvorbehalte noch weiter vorbehalten wollte. Diese Richtung seines rechtsgeschäftlichen Willens hat aber in der Urkunde keinen Ausdruck gefunden und muss daher unberücksichtigt bleiben.

Nachfolgende Umstände, aus denen sich ergäbe, dass eine Genehmigung des Klägers aufgrund einer vorangegangenen Zustimmung der Geschäftsführung des BLB nicht erforderlich wäre oder wonach Herr A am 06.03.2019 nicht als vollmachtloser Vertreter, sondern als Bevollmächtigter des Klägers aufgetreten wäre, sind nicht ersichtlich. Solche Umstände ergeben sich auch nicht aus dem unstreitigen Vortrag des Beklagten zu dem tatsächlichen Verhalten des Klägers gegenüber der Stadt Düsseldorf, der Flughaben Düsseldorf GmbH, den Erbbauberechtigten (Eheleute B), der Presse, verschiedenen Landtagsabgeordneten und zu den Vergleichsverhandlungen der Parteien Ende 2019. Das Gericht vermag dem dargelegten Verhalten des Klägers aber weder ein zwingendes nachträgliches Indiz für einen Willen der Parteien zu entnehmen, der Vertrag solle keiner Genehmigung durch den Kläger nach Vertragsschluss mehr bedürfen, noch für ein Verständnis der Parteien, Herr A sei als bevollmächtigter Vertreter des Verfügungsbeklagten aufgetreten. Sämtliches Verhalten, welches der Beklagte beschreibt, ist ein Verhalten, welches ein Verkäufer eines Grundstückes auch dann zeigt, wenn ein Vertrag abgeschlossen wurde, dieser aber noch der Genehmigung bedarf. Es erklärt sich von selber, dass ein Verkäufer in den Fällen, in denen ein Kaufvertrag über ein Grundstück bereits abgeschlossen wurde, dieser aber aufgrund einer noch ausstehenden Genehmigung schwebend unwirksam war, den jeweiligen Vertragspartner bei der Frage, ob das Grundstück belastet wird oder ob Dritte Abwässer auf das Grundstück einleiten, mit einbindet.

c.

Die nach §§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB erforderliche Genehmigung des schwebend unwirksamen Vertragsschlusses durch den Kläger als Vertretenen ist nicht, auch nicht konkludent erfolgt.

aa.

Die Zustimmung ist grundsätzlich formfrei und bedarf nicht der für das Hauptgeschäft bestimmten Form, § 182 Abs. 2 BGB. Die Genehmigung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Voraussetzung ist aber, dass das Verhalten des Zustimmungsberechtigten einem der in § 182 Abs. 1 BGB genannten möglichen Erklärungsadressaten als Zustimmung erkennbar ist (MüKo/Bayreuther, 8. Auflage 2018, § 182 Rn. 10). Sie kann anzunehmen sein, wenn der Zustimmungsberechtigte das Rechtsgeschäft als gültig behandelt (BGH Urteil vom 15.05.1990, X ZR 82/88, WM 1990, 1575).

bb.

Die erforderliche Genehmigung des Klägers ist nicht ausdrücklich erteilt worden. Zunächst liegt eine Genehmigung nicht darin, dass die Geschäftsführung des BLB der Beurkundung des Vertragsschlusses im Vorhinein zugestimmt hatte. Das vor dem Notartermin erklärte Einverständnis mit der Beurkundung eines bestimmten Vertragstextes ist von der zeitlich nach Beurkundung des schwebend unwirksam geschlossenen Vertrages zu erklärenden Genehmigung zu unterscheiden. Diese Genehmigung als nachträgliche Zustimmung des Klägers zu einem Vertrag, dessen Wirksamkeit von einer solchen nachträglichen Zustimmung nach § 177 Abs. 1 BGB noch abhängig ist, musste im Nachgang der Beurkundung gesondert erklärt werden. Eine ausdrückliche Genehmigung durch die Geschäftsführung des BLB ist nicht erfolgt.

Weder die Zustimmung des Verwaltungsrates des BLB in der Sitzung vom 19.03.2019, noch die Zustimmung des Landtages in der Sitzung vom 22.05.2019 beinhalten die nach §§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB erforderliche Genehmigung. Der Landtag ist bereits nicht zur rechtsgeschäftlichen Vertretung des Verfügungsbeklagten berufen (vgl. Vertretungserlass NRW).

Zwar ist der BLB nach § 2 Abs. 1 BLBG grundstücksverwaltende Stelle des Klägers. Die Vertretung des BLB erfolgt aber nach 2.1 der Anweisungen über die Verwaltung und Organisation des Bau- und Liegenschaftsbetriebs NRW (AnwVOBLB) durch die Geschäftsführung. Für Fragen des operativen Geschäfts ist die Geschäftsführung verantwortlich, während der Verwaltungsrat den Minister der Finanzen und die Geschäftsführung bei der Gesamtsteuerung des Betriebs berät und unterstützt (Nr. 4.1 AnwVOBLB). Die Zustimmung des Verwaltungsrates war wegen des vereinbarten Gremienvorbehaltes im Hinblick auf Nr. 4.5.7 AnwVOBLB relevant. Weder ersetzt sie die Zustimmung der Geschäftsführung, noch beinhaltet sie diese.

cc.

Die Genehmigung ist auch nicht konkludent erfolgt. Eine Genehmigung kann wie jede Willenserklärung auch konkludent erfolgen. Hierbei kommt es auch nicht darauf an, ob der Genehmigende sich bewusst war, durch sein Verhalten einen Vertrag zu genehmigen. Eine Willenserklärung kann trotz fehlenden Erklärungsbewusstseins vorliegen, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGH, NJW 2005, 2620, 2621; Urt. v. 16. 12. 2009 - XII ZR 146/07).

Eine konkludente Genehmigung ist vorliegend zwar nicht bereits vertraglich durch Ziff. I. der Vorbemerkung ausgeschlossen. Darin ist zwar der Notar unwiderruflich zur Entgegennahme der Genehmigung bevollmächtigt worden. Dadurch ist der Notar jedoch lediglich gemäß §164 Abs. 3 BGB zur Entgegennahme der Genehmigung in Stellvertretung des Beklagten bevollmächtigt worden. Ein Ausschluss einer konkludenten Genehmigung ist damit nicht verbunden. Die Genehmigung kann daneben weiterhin gegenüber dem Vertragspartner oder dem vollmachtlosen Vertreter erklärt werden, auch durch schlüssiges Handeln.

Eine konkludente Genehmigung durch die Geschäftsführung des BLB (nach 2.1 AnwVOBLB ist jedes Mitglied der Geschäftsführung allein zur Vertretung des BLB berechtigt) ist jedoch nicht erfolgt.

(i)

Aus der Tatsache, dass der BLB einen vom Beklagten veranstalteten Workshop am 02.07.2019 unterstützte und dafür die Räumlichkeiten im Schloss Kalkum zur Verfügung stellte und der Mitarbeiter des BLB Herr Schneider an der Veranstaltung teilnahm, lässt sich keine konkludente Genehmigung des Vertrages entnehmen. Dadurch hat der Kläger das Rechtsgeschäft nicht als gültig behandelt. Einem solchen Verhalten ist kein Erklärungswert für den Kaufvertrag beizumessen, zumal nicht ersichtlich ist, inwieweit ein schlüssiges Verhalten des Zustimmungsberechtigten, also eines Mitglieds der Geschäftsführung des BLB, vorgelegen haben soll.

Auch die Tatsache, dass der BLB den Beklagten in seine Verhandlungen mit der Flughafen Düsseldorf GmbH über die Eintragung einer befristeten Dienstbarkeit zu deren Gunsten im Grundbuch einbezog und einen direkten Kontakt zwischen dem Beklagten und den Mitarbeitern des Flughafens vermittelte, stellt ebenfalls kein schlüssiges Verhalten dar, aus dem sich eine Genehmigung des vollmachtlosen Handelns entnehmen ließe. Wieder fehlt es jedenfalls an einem der Geschäftsführung des BLB zurechenbaren Verhalten. Dass ein möglicher Käufer, insbesondere nach Vertragsschluss, in solche Verhandlungen mit einbezogen werden sollte, ergibt sich bereits daraus, dass sich der Verkäufer ansonsten schadenersatzpflichtig machen könnte, wenn das Grundstück mit Dienstbarkeiten belastet ist, welche sich im Kaufvertrag nicht wiederfinden.

Gleiches gilt für die Einbeziehung des Beklagten durch den BLB in die Verhandlungen mit den Erbbauberechtigten Eheleuten C über die Eintragung einer Grundschuld zu Lasten des Flurstücks 742. Ein als Zustimmung aufzufassendes Verhalten eines Mitgliedes der Geschäftsführung des BLB ist nicht dargetan.

Eine Informationsvorlage des Finanzministers des Landes Lutz Lienenkämper an den Unterausschuss BLB des Landtages, auf die wiederum die Beschlussvorlage der CDU-Fraktion vom 07.02.2019 Bezug nimmt, kann bereits von der zeitlichen Abfolge her keine Genehmigung des Kaufvertrages vom 06.03.2019 durch schlüssiges Verhalten enthalten.

Auch Presseinformationen des BLB an die Fraktion Bündnis 90 Die Grünen, welche diese unter dem 11.02.2019 zu einer Beschlussvorlage veranlasst haben mögen, können rein zeitlich nicht als konkludente Genehmigung des Kaufvertrages anzusehen sein.

Äußerungen des Bezirksbürgermeisters des Stadtbezirkes 05 und des Vorsitzenden der Bürgerinitiative Schloss Kalkum im März 2019 ist jeweils keinerlei relevanter Erklärungswert im Hinblick auf eine Genehmigung des Vertrages vom 06.03.2019 beizumessen. Gleiches gilt für die vom Beklagten angeführte Aussage des Landtagsabgeordneten Engstfeld vom 22.05.2019.

(ii)

Zuletzt stellt auch die Führung von Vergleichsverhandlungen, in die auch Mitarbeiter aus der Geschäftsführung des BLB eingebunden waren, über den Umfang der kaufvertraglich geschuldeten Renovierungsarbeiten von September bis Dezember 2019 keine konkludente Genehmigung des Kaufvertrages dar. Zwar wäre es sinnlos, über die Bedingungen eines ohnehin unwirksamen Vertrages zu verhandeln. Dagegen kann es sinnvoll sein, über die Bedingungen eines schwebend unwirksamen Vertrages zu verhandeln. Solchen Verhandlungen kann aber nicht allgemein entnommen werden, dass ein Zustimmungsberechtigter allein durch das Führen von Vergleichsverhandlungen einen schwebend unwirksamen Vertrag bereits konkludent genehmigen wollte. Insbesondere besteht die Möglichkeit, dass der Genehmigende die Entscheidung, ob ein schwebend unwirksamer Vertrag genehmigt werden soll oder nicht, von dem Ergebnis solcher Vergleichsverhandlungen abhängig macht.

Soweit im Rahmen der Vergleichsverhandlungen Herr A mit E-Mail vom 10.12.2019 erklärte, der BLB könne sich vorstellen, dem Vorschlag des Beklagten bezüglich der Verlängerung des Rücktrittsrechts zu entsprechen, wenn auch dem Land ein vertragliches, bedingungsloses Rücktrittsrecht bis zum 30.06.2020 eingeräumt werde, liegt darin keine konkludente Genehmigung des vollmachtlosen Vertreterhandelns. Zu diesem Zeitpunkt herrschte zwischen den Parteien des Kaufvertrages bereits Uneinigkeit über die Wirksamkeit des Vertrages, wie sich u. a. aus der E-Mail der Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 12.11.2019 (Anlage AST 9 der beigezogenen Akte) ergibt. Insbesondere diskutierten die Parteien bereits das Thema „Genehmigungsvorbehalt“. Vor diesem Hintergrund stellt der Vorschlag von Herr A, dem Land ein Rücktrittsrecht einzuräumen, kein Behandeln des Kaufvertrages als wirksam dar, sondern muss als Versuch, ein zusätzliches Sicherungsmittel zu erhalten, gesehen werden.

Die Durchführung von Sanierungsarbeiten durch den Kläger bis August 2019 kann ebenfalls nicht als konkludente Genehmigung des Kaufvertrages verstanden werden. Unstreitig waren die Sanierungsarbeiten schon bei Vertragsschluss in Gange und wurden zunächst bis August 2019 lediglich fortgesetzt. Es ist nicht ersichtlich, dass hierdurch der Vertrag als gültig behandelt worden wäre.

3.

Hiernach kommt es auf die Frage, ob der Vertrag wegen eines behaupteten Dissens zwischen den Parteien unwirksam war oder ob der Beklagte wirksam auf die in Ziff. II. der Vorbemerkung des Kaufvertrages niedergelegte Bedingung verzichtet hat, nicht mehr an.

4.

Die Ausführungen des Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 30.11.2021 führen zu keiner anderen Bewertung. Insbesondere war die mündliche Verhandlung nicht wiederzueröffnen. Der Inhalt des Kaufvertrages mit der Prinz von Preußen AG, aus dessen Landtagsvorlage der Beklagte zitiert, ist nicht bekannt. Zudem führt auch der Inhalt dieser Vorlage, selbst wenn die Richtigkeit unterstellt wird, nicht dazu, dass der hier gegenständliche Kaufvertrag anders ausgelegt werden könnte. Vor dem Hintergrund dieses Verfahrens sowie des vorangegangenen einstweiligen Verfügungsverfahren ist vielmehr anzunehmen, dass von Seiten des BLB die entsprechende Beschlussvorlage überarbeitet wurde.

II.

Nach dem Vorgesagten ist auch der Klageantrag zu 2) begründet, wobei die Kammer diesen Antrag so auslegt, dass festgestellt werden soll, dass der Beklagte aus dem Kaufvertrag keinerlei primärvertraglichen Ansprüche gegen den Kläger geltend machen kann. Dadurch, dass die Genehmigung des Vertrages endgültig verweigert wurde, kann der Beklagte aus der notariellen Kaufvertragsurkunde keine Primäransprüche mehr gegenüber dem Kläger geltend machen.

III.

Über die Hilfswiderklage ist nach dem Vorgesagten nicht zu entscheiden. Der Beklagte stellte die Hilfswiderklage ausdrücklich unter der Bedingung, dass über den Hilfswiderklageantrag nur dann entschieden werden soll, wenn und soweit das Gericht den Kaufvertrag als schwebend unwirksam ansehen sollte (Bl 534 GA). Der Kaufvertrag ist aber aufgrund der verweigerten Genehmigung nicht schwebend unwirksam, sondern endgültig unwirksam.

Die Hilfswiderklage wäre im Übrigen auch unbegründet. Der Kläger ist nicht verpflichtet, den Vertrag zu genehmigen. Dadurch, dass die Genehmigung des schwebend unwirksamen Vertrages durch den Kläger, vertreten durch den BLB, verweigert wurde, ist dieser endgültig unwirksam geworden. Die Verweigerung der Genehmigung ist ein unwiderrufliches Rechtsgeschäft. Die Rechtssicherheit gebietet es, die Genehmigungsverweigerung mit der Folge der Unwirksamkeit des genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts als endgültig anzusehen (BGH, Urt. v. 01.10.1999, Az. V ZR 168/98). Für eine eventuell gewollte Neuvornahme des Rechtsgeschäfts stünde den Parteien die Möglichkeit der Bestätigung (§ 141 I BGB) offen.

Selbst wenn der Vertrag noch schwebend unwirksam wäre, würde eine eventuelle Treuepflichtverletzung nicht zu einer Genehmigungspflicht führen. Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311 b BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstands eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (BGH NJW 2013, 928 Rn. 8).

IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

V.

Streitwert: 7.505.000,00 €

Dr. Wermeckes Sackermann Thomas

BeglaubigtUrkundsbeamter/in der GeschäftsstelleLandgericht Düsseldorf

Verkündet am 14.12.2021Bähr, Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle