Amtsgericht Bottrop, Zivilabteilung 8 — 8 C 88/23
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Parteien streiten über die Umlage von Heizkosten für eine Mietwohnung.
Die Kläger mieten die Wohnung E.-straße in G. von der Beklagten, wobei diese als Wohnungsverwaltung die H. beauftragt hat. Grundlage für das Mietverhältnis ist ein nicht aktenkundiger Vertrag aus dem Jahr 2012.
Unter dem 16.03.2023 erstellte die Beklagte eine Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 01.04.2021 - 31.03.2022, die mit einer von den Klägern geschuldeten Nachzahlung von 1.044,47 € endete. Insgesamt lag der Anteil der Kläger an den Heizkosten in diesem Zeitraum bei 2.072,47 €, mithin deutlich höher als im Vorjahr (Gesamtanteil Kläger: 849,26 €). Die Heizkostenvorauszahlung für das Folgejahr setzte die Beklagte auf Grundlage der Abrechnung auf 285 €/ Monat fest. Wegen der weiteren Einzelheiten der Nebenkostenabrechnung der Kläger wird auf deren zur Akte gereichte Kopie (Anlage Bl. 7 ff. d.A.) verwiesen.
Die Beklagte legte dabei Heizkosten um, welche sie der Firma Q. (im Folgenden: Firma L.) auf die Rechnung vom 22.03.2023 (Anlage B2, Bl. 102 ff. d.A.) gezahlt hatte. Grundlage für die Rechnung, die der Beklagten am 07.03.2023 als Entwurf zuging, war der mit der Firma L. am 25.05.2016 geschlossene Energiedienstleistungsvertrag. Dieser sieht unter Ziffer 6.3.1. folgende Formel zur Berechnung des Arbeitspreises (€ pro MWh) vor, die in der streitgegenständlichen Abrechnung korrekt angewendet wurde:
AP = APo (0,5 GM/GMo + 0,5 GK/GKo) .
Die Variablen GM und GMo stellen dabei auf den Index des Statistischen Bundesamts für Erzeugerpreise gewerblicher Produkte für Erdgas ab. Die Variablen GKo und GK hingegen beziehen die Werte des „European Gas Index Germany (EGIX)“ ein. Als Grundwert sind jeweils die Werte für Januar bzw. Februar 2016 einbezogen, sodass die Preissteigerung seit diesem Datum in der Formel zur Berechnung des Arbeitspreises Berücksichtigung findet. Für den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum ergab sich ein Arbeitspreis von 190,63 €/ MWh bzw. 0,19 €/ kWh.
Ziffer 6.5 des Energiedienstleistungsvertrags vom 25.05.2016 sieht weiter eine Berücksichtigung von Preisänderungen bzgl. der Leistung der Firma L. vor, die durch die Veränderung oder Neueinführung steuerlicher, gesetzlicher oder behördlicher Auflagen oder Abgaben entstehen. Gemäß Ziffer 9.1 war der Vertrag für 15 Jahre ab Lieferbeginn unkündbar, wobei in Ziffer 9.3 das Recht zur außerordentlichen Kündigung festgehalten war. Wegen der weiteren Einzelheiten des Energiedienstleistungsvertrags der Beklagten mit der Firma L. wird auf dessen zur Akte gereichte Kopie (Anlage B1, Bl. 66 ff. d.A.) verwiesen.
Die Firma L. betreibt für die Abrechnungseinheit der Anschriften Y.-straße 12, 14 und 16 eine Heizungsanlage, welche den Verbrauch der Objekte über Unterstationen erfasst.
Die Beklagte bietet als gewerbliche Vermieterin eine Handy-App an, über die seitens der Mieter u.a. Einsicht in das Mieterkonto genommen und Heizkostenvorauszahlungen in einem gewissen Umfang angepasst werden können. Die Kläger nutzen diese App. Die Beklagte schrieb in Umsetzung eines nicht angenommenen Vergleichsvorschlags einen Betrag von 1.016,64 € auf die Heizkostenrechnung gut (= Restforderung 27.83 €).
Am 20.12.2022 erhielten die Kläger über die App eine Mitteilung der Beklagten, wonach der sogenannte „Heizkostenzuschuss“, der für Dezember 2022 gewährt wurde, mit der nächsten Heizkostenabrechnung gutgeschrieben würde.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.03.2023 forderten die Kläger unter Fristsetzung eine Erklärung für die deutliche Kostensteigerung.
Die Kläger meinen, die Preissteigerung sei nicht sachlich begründet und nicht nachvollziehbar. Die Beklagte hätte die ihr von der Firma L. erstellte Rechnung prüfen und dabei feststellen müssen, dass diese unberechtigte Forderungen stelle. Sie behaupten, der Energiedienstleistungsvertrag bzw. die Abrechnung vom 22.03.2023 stelle weder die allgemeine Kostensteigerung (8 %) noch die Steigerung des Wärmepreisindex (max. 13,7 %) angemessen dar. Auch die Preisentwicklung für Gas sei nicht zutreffend abgebildet. Der EGIX sei mit einem zu geringen Divisor in der Preisformel berücksichtigt. Die Energiepreise seien seit Bestehen des Statistischen Bundesamtes noch nie gesunken und damit sei auch nicht zu rechnen.
Sie sind der Ansicht, aufgrund des bereits seit 2012 bestehenden Mietverhältnisses hätte der Abschluss des Energiedienstleistungsvertrags im Jahr 2016 ihrer - der Kläger - Zustimmung bedurft, um wirksam zu sein.
Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil sie bei einer eigenen Kostentragungspflicht einen derart ungünstigen Vertrag, der die Energie beziehende Seite über Gebühr belaste, nicht abgeschlossen hätte. Es handle sich faktisch um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter.
Weiter behaupten sie, der Umlageschlüssel sei unklar. Außerdem sei der sogenannte „Heizkostenzuschuss“ nicht berücksichtigt worden.
Bzgl. der Vorauszahlungen für die weiteren Heizkosten behaupten die Kläger, diese in der App gar nicht (persönliche Angabe im Termin am 04.12.2023) bzw. max. um 10 € (Schriftsatz vom 22.11.2023, Bl. 225 d.A.) senken zu können. Sie sindinsofern der Ansicht, sogar eine Möglichkeit zur weiteren Absenkung der Vorauszahlungen ließe ihr Feststellungsinteresse nicht entfallen, weil dies bei der jährlichen Heizkostenabrechnung die zu erwartende erhebliche Nachforderung der Beklagten nicht verhindere. Eine Absenkung der Vorauszahlungen hätten sie jedenfalls konkludent durch die anhaltende Zahlung eines geringeren Betrags gefordert.
Die Kläger beantragen,
festzustellen, dass die Beklagte keine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung vom 16.03.2023 i.H.v. 1.044,47 € hat und
festzustellen, dass die Beklagte für die laufende Abrechnungsperiode vom 01.04.2023 bis 31.03.2024 keinen Anspruch auf Heizkostenvorauszahlungen i.H.v. 285 € hat.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie meint, ein Feststellungsinteresse für den Antrag zu 2) bestünde bereits nicht und verweist insofern auf die Möglichkeit, die Heizkostenvorauszahlungen in der App zu reduzieren. Auch eine Reduzierung der Vorauszahlungen durch schriftliche Aufforderung sei den Klägern möglich. Sie - die Beklagte - habe am 20.11.2023 die monatlich geforderten Vorauszahlungen rückwirkend auf das Vorjahresniveau abgesenkt und das Mieterkonto entsprechend angepasst. Es sei jeweils eine Gutschrift über 881,58 € eingebucht worden.
Die Formel zur Berechnung des Arbeitspreises im Energiedienstleistungsvertrag sei wirksam und von der Firma L. bei der Abrechnung vom 22.03.2023 zutreffend angewendet worden. Die einzelnen Werte zur Berechnung des Arbeitspreises seien wie folgt zu berücksichtigen: GMo = 96,6; GKo = 14,21; GK = 82,0157; GM = 127,66. Der Arbeitspreis berechne sich daher unter weiterer Berücksichtigung eines Basisarbeitspreises von 53,75 €/ MWh wie folgt:
53,75 x (0,5 x 127,66/ 96,6 + 0,5 x 82,0157/ 14,21) = 190,63 €/ MWh.
Im Übrigen wird ergänzend auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist teilweise unzulässig, im Übrigen unbegründet.
A) Zulässigkeit Antrag zu 1)
Der Antrag zu 1) ist teilweise unzulässig.
I.
Das Amtsgericht Bottrop ist sachlich gemäß § 23 Nr. 2a) GVG zuständig, weil die Parteien über Ansprüche wegen Heiznebenkosten aus einem Mietverhältnis über Wohnraum streiten. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO und der Belegenheit der Mietsache im Bezirk des Amtsgerichts Bottrop.
II.
Den Klägern fehlt es teilweise, nämlich i.H.v. 1.016,64 € bereits an dem gemäß § 256 Abs. 1 ZPO notwendigen berechtigten rechtlichen Interesse an der begehrten Feststellung.
Ein solches Interesse besteht grds. nur dann, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droh, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet oder sich eines Rechts gegen den Kläger berühmt und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft dazu geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (Zöller/Greger, ZPO, 35. Auflage 2024, § 256 ZPO, Rn. 12). Bloßes Schweigen oder passives Verhalten reicht im Allgemeinen nicht aus, es sei denn, der Kläger darf aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Beklagten nach Treu und Glauben eine ihn endgültig sicherstellende Erklärung erwarten (BeckOK ZPO/Bacher, § 256 Rn. 22 mit Verweis auf BGH NJW 1995, 2032 (2033); 2009).
Die Beklagte hat sich zwar zunächst mit der Heizkostenabrechnung vom 16.03.2023, welche mit einer Nachforderung von 1.044,47 € abschloss, eines entsprechenden Anspruchs gegen die Kläger berühmt. Zwischenzeitlich hat sie jedoch im August 2023 einen Betrag i.H.v. 1.016,64 € gutgeschrieben, um ein von den Klägern nicht angenommenes Vergleichsangebot umzusetzen. Selbst wenn dies nicht im Mieterkonto der Kläger erkennbar wäre, genügte jedenfalls die unmissverständliche Erklärung der Prozessbevollmächtigten der Beklagten am Ende des Schriftsatzes vom 14.08.2023 (Bl. 61 ff. d.A.), um den Klägern die von ihnen begehrte Sicherheit insofern zu verschaffen. Dagegen spricht nicht, dass die Beklagte einen Vergleichstext umsetzte, der so zwischen den Parteien nicht geschlossen worden war. Denn die Beklagte wusste - wie bereits aus dem o.g. Schriftsatz hervorgeht - insbesondere bei der Umsetzung bereits, dass die Kläger den Vergleich nicht angenommen hatten und durch die angebotene Gutschrift keine tatsächliche und umfassende Erledigung des Rechtsstreits eintreten würde. Es handelte sich insofern gerade nicht um eine voreilige Umsetzung des Vergleichs in Erwartung einer Zustimmungserklärung der Kläger, die dann jedoch ausblieb. Vielmehr war die Beklagte sich bewusst, diese Gutschrift nicht vornehmen zu müssen und tat dies trotzdem. Anzeichen, dass sie von diesem Verhalten abrücken und den entsprechenden Betrag (wieder) von den Klägern verlangen würde, sind weder von den Klägern dargelegt, noch ergeben diese sich aus den weiteren Umständen des Einzelfalls.
Der Antrag zu 1) ist nach den vorstehenden Ausführungen nur insoweit zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO), wie sich die Beklagte noch eines Anspruchs gegen die Kläger aus der streitgegenständlichen Heizkostenabrechnung berühmt, nämlich i.H.v. 27,83 €.
B) Begründetheit Antrag zu 1)
Im Einzelnen:
I. kein Vertrag zu Lasten Dritter
Bei dem Energiedienstleistungsvertrag der Beklagten mit der Firma L. handelt es sich entgegen der Auffassung der Kläger nicht um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter.
Denn die Beklagte ist insoweit selbst verpflichtet, die Heizkosten zu zahlen und kann diese bloß nachgelagert auf ihre Mieter umlegen. Selbst wenn der Vertrag derart ungünstig wäre, dass die Leistungen auf ungewöhnliche Weise außer Verhältnis zueinander stünden, wäre daher zunächst die Beklagte zahlungspflichtig und insofern durch den von ihr geschlossenen Vertrag selbst belastet.
Wenn einzelne oder alle Mieteinheiten leer stünden, hätte die Beklagte darüber hinaus sämtliche Heizkosten als Letztverantwortliche zu tragen und könnte diese nicht von anderen Beteiligten erstattet bekommen. Wenngleich auch der von der Beklagten angebotene Wohnraum derzeit gefragt ist und genutzt wird, war es für die Beklagte bei Vertragsschluss mit der Firma L. insbesondere mit Blick auf die Vertragslaufzeit keine rein theoretische Möglichkeit, dass sie die Heizkosten gegenüber der Firma L. allein würde tragen müssen.
II. Bindung an Preisindex
Soweit die Kläger geltend machen, die Preisentwicklung würde durch die unter Ziffer 6.3.1. des Energiedienstleistungsvertrags vereinbarte Formel nicht adäquat dargestellt, verfängt auch dieser Einwand nicht. Es kann dahinstehen, ob die allgemeine Kostensteigerung oder der Wärmepreisindex mit der verwendeten Formel zutreffend abgebildet werden. Denn die Formel zur Berechnung des Arbeitspreises stellt insofern zulässigerweise allein auf einen Index für Erdgas ab, weil dies der Energieträger ist, mit dem die Wärmeleistung u.a. für die streitgegenständliche Wohnung erbracht wird.
Die Preisformel ist nicht unter Verstoß gegen § 307 Abs. 1 S. 2 BGB intransparent. Denn diese ist trotz einer gewissen Komplexität durch die weiteren Erläuterungen bzgl. der jeweils einzusetzenden Indexwerte auch für Laien verständlich. Die bloße Ungewissheit über den konkreten Wert des Index bedeutet für sich genommen keine Intransparenz. Vielmehr stellt er auch i.S.d. § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV sicher, dass die Verhältnisse auf dem maßgeblichen Wärmemarkt, soweit der hier verwendete Energieträger betroffen ist, angemessene Berücksichtigung finden.
Eine Preisanpassung gemäß § 24 Abs. 5 AVBFernwärmeV liegt ebenso wenig vor, weil die Parteien des Energiedienstleistungsvertrags von vornherein eine Preisgleitklausel vereinbart haben, die weiterhin Anwendung findet.
Auch der Einwand der Kläger, die maßgeblichen Indizes seien seit Erhebung nie gesunken, verfängt nicht. Es trifft bereits nicht zu, dass es „niemals eine Deflation geben“ werde. So befanden sich verschiedene europäische Länder, auch solche der Eurozone, in den Jahren zwischen 2013 und 2020 in einer unterschiedlich stark ausgeprägten Deflation. Ob dies in Zukunft für Deutschland bzw. genauer für den Index, auf welchen der Energiedienstleistungsvertrag abstellt, geschehen wird, ist für die Beklagte ebenso unvorhersehbar, wie für die Kläger.
Die bloße Kritik der Kläger, es sei ein „zu geringer Divisor“ des EGIX vereinbart worden, verfängt in dieser Allgemeinheit nicht.
Die Formel im vorgenannten Vertrag erscheint letztlich vor dem Hintergrund nicht in sittenwidriger Weise zu beanstanden, weil unter Ziffer 6.5 ähnlich einer „Härtefallklausel“ die Möglichkeit für Anpassungen der Berechnung bei Änderungen der gesetzlichen bzw. behördlichen Grundlagen vorgesehen ist. Ähnlich verhält es sich mit der langen Laufzeit des Vertrags, die indes durch eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen verkürzt werden könnte.
III. keine Zustimmungspflicht der Mieter
Soweit die Kläger eine Zustimmungspflicht zum Energiedienstleistungsvertrag mit der Firma L. annehmen, wird ein derartiges Zustimmungserfordernis jedenfalls nicht im Urteil des BGH vom 20.06.2007 (BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 244/06 -, juris) begründet. Vielmehr wird darin lediglich eine „vertragliche Grundlage“ für die umzulegenden Nebenkosten gefordert. Grundsätzliche Bedenken gegen eine Umlagefähigkeit von Heizkosten haben die Kläger jedoch nicht dargelegt. Sie ergeben sich auch nicht aus den weiteren Umständen des Einzelfalls, wobei der Mietvertrag der Kläger nicht aktenkundig ist und vom Gericht nicht berücksichtigt werden konnte.
IV. Umlageschlüssel
Der Umlageschlüssel der Heizkosten wird in der Heizkostenabrechnung vom 16.03.2023 in nicht zu beanstandender Weise offengelegt.
So werden auf Seite 3 der Abrechnung unter Ziffer 6.1 die einzelnen Zählerstände nach Räumen getrennt aufgeschlüsselt.
Unter Ziffer 7 ist für die Kläger im Einzelnen ersichtlich, inwiefern die Heizkosten getrennt nach Heizkosten und Kosten für die Warmwasserbereitung sowie aufgeteilt in verbrauchsabhängige und -unabhängige Kosten umgelegt werden. Der bloße pauschale Einwand der Kläger, der Umlageschlüssel sei für sie nicht klar, wird ihrer sekundären Darlegungslast nicht gerecht. Hat der Darlegungspflichtige nämlich substantiiert vorgetragen, muss der Gegner seinerseits eine substantiierte Sachverhaltsdarstellung abgeben. Nach der Rechtsprechung des BGH darf sich der Gegner der darlegungspflichtigen Partei in diesem Fall nicht auf einfaches Bestreiten beschränken (Greger/ Zöller, 32. Auflage, 2018, § 138 Rn. 8 ff.).
Nachdem die Kläger selbst die vollständige Heizkostenabrechnung vom 16.03.2023 zur Akte gereicht und die Beklagte auf selbige verwiesen hat, haben die Kläger sich darauf beschränkt, einfach die Klarheit der Abrechnung zu bestreiten. Die Angabe, welche Bestandteile der - durchaus detailreichen - Abrechnung konkret unklar oder unverständlich sein sollen, fehlt. Nach dem oben Gesagten ist dieses einfache Bestreiten aber gerade nicht ausreichend.
V. Heizkostenzuschuss
Der für den Monat Dezember 2022 gewährte Heizkostenzuschuss ist von der Beklagten zutreffend nicht berücksichtigt worden.
Obwohl die Nachricht der Beklagten in der App nicht im Wortlaut vorliegt, hatte diese unstreitig den Inhalt, dass der Zuschuss bei der „nächsten Heizkostenabrechnung“ gutgeschrieben würde.
Es ist den Klägern zuzugestehen, dass dies jedenfalls auch dahingehend verstanden werden könnte, dass die nächste Abrechnung, mithin jene im März 2023, den Zuschuss einbeziehen würde. Bei verständiger Würdigung war die Mitteilung der Beklagten in der App jedoch entsprechend §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass der Zuschuss bei der Abrechnung, welche auch den Monat Dezember 2022 abdeckt, berücksichtigt würde. Dies folgt bereits aus der Überlegung heraus, dass sich insbesondere bei Mietverhältnissen die Vertragspartner der Beklagten zwischen dem Monat, in welchem ihr der Zuschuss gewährt wurde (Dezember 2022) und jenem, in welchem die Abrechnung dieses Monats erfolgt (voraussichtlich März 2024) aufgrund von Kündigungen und neuen Vertragsabschlüssen ändern kann. Es wäre unbillig, die Anrechnung des öffentlichen Zuschusses von dem zufälligen Vertragspartner im Zeitpunkt der Zuschussgewährung abhängig zu machen und diese nicht jenem Vertragspartner der Beklagten zu gewähren, der in dem Monat, in welchem die Förderung gewährt worden war (Dezember 2022) die Wohnung genutzt hat.
Es erscheint jedenfalls nicht unsachgemäß, die Zahlung bei der Jahresabrechnung mit dem ermittelten Gesamtverbrauch und den daraus entstandenen Kosten zu verrechnen.
VI. richtige Anwendung der Formel
Die Formel aus Ziffer 6.3.1. des Energiedienstleistungsvertrags ist von der Firma L. bei Ermittlung der umlagefähigen Heizkosten zutreffend eingewendet worden.
Die Kläger sind ihrer sekundären Darlegungslast entsprechend den oben unter IV. dargelegten Maßstäben, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird und die entsprechend gelten, nicht gerecht geworden. Denn nachdem die Beklagte die einzelnen Werte der Formel zur Berechnung des Arbeitspreises unter Vorlage und zulässiger Bezugnahme von Auskünften des Statistischen Bundesamts benannt hat, hat sie durch Anwendung mathematischer Grundrechenarten hieraus den auch von der Firma L. abgerechneten Arbeitspreis von 0,19 €/ kWh ermittelt. Die Kläger, die eine allgemeine Zugänglichkeit der Indexwerte nicht bestritten haben, durften sich im Anschluss daran nicht darauf beschränken, zu erklären, die Berechnungsformel sei „unausgewogen“ (Seite 2 des Schriftsatzes vom 13.12.2023, Bl. 255 d.A.).
C) Zulässigkeit Antrag zu 2)
Der Antrag zu 2), gerichtet auf Feststellung des Nichtbestehens von Vorauszahlungsansprüchen i.H.v. monatlich 285 €, ist bereits unzulässig.
I.
Nach den oben unter A) dargelegten Maßstäben bzgl. eines berechtigten rechtlichen Interesses an der begehrten Feststellung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, hat die Beklagte sich zwar zunächst durch die Heizkostenrechnung vom 16.03.2023 sowie die Sollstellung der entsprechenden monatlichen Forderung im Mieterkonto eines entsprechenden Anspruchs berühmt.
Es kann dahinstehen, ob eine Anpassung des Heizkostenvorschusses nur teilweise und ggf. in welcher Höhe über die App der Beklagten möglich ist. Insofern haben die Kläger auf die Behauptung der Beklagten, der Vorschuss könne ohne jegliche Einschränkungen durch die Mieter bestimmt werden, widersprüchliche Angaben gemacht. Im Termin am 04.12.2023 erklärte die Beklagte zu 1), eine Reduzierung des Heizkostenvorschuss sei über die App gar nicht möglich, während im Schriftsatz vom 13.12.2023 (Bl. 255 d.A.) eine Anpassungsmöglichkeit um 10 € behauptet wird. Wenigstens in Höhe der möglichen Reduzierung um 10 € fehlt es den Klägern an dem gemäß § 265 Abs. 1 ZPO notwendigen Feststellungsinteresse. Den Klägern wäre nämlich eine entsprechende Anpassung der Heizkostenvorauszahlung mittels der von der Beklagten angebotenen und von ihm genutzten App jedenfalls teilweise ebenso möglich gewesen.
Der Argumentation der Kläger, ihr Verhalten von andauernden Überweisungen in geringerer Höhe sei jedenfalls als konkludente Aufforderung an die Beklagte zu verstehen, die Heizkostenvorauszahlung auf das Vorjahresniveau abzusenken, kann nicht gefolgt werden. Denn der bloßen Überweisung der Kläger kam insoweit nicht dieser Erklärungswert zu. Da es weder aus dem Vortrag der Kläger noch aus den weiteren Umständen des Einzelfalls hervorgeht, dass die Kläger die auf die Heizkosten zu verwendende Zahlung insbesondere getrennt von der darüber hinaus geschuldeten Kaltmiete leistete, ist anzunehmen, dass monatlich ein Gesamtbetrag, welcher sich aus der Kaltmiete, der Heizkostenvorauszahlung sowie einer Vorauszahlung auf die weiteren Betriebskosten zusammensetzt, überwiesen wurde. Auf welchen Bestandteil sich die von den Klägern vorgenommene Kürzung bezog, war für die Beklagte bereits nicht erkennbar. Ebenso wenig vermochte ein objektiver Dritter aus einem geringeren als dem in Rechnung gestellten Überweisungsbetrag den Schluss zu ziehen, dies könne einzig an einem Anpassungsverlangen der Kläger liegen. Vielmehr war ebenso denkbar, dass die Kläger zwar zahlungswillig, aber nur eingeschränkt zahlungsfähig war.
Weiterer Feststellungen hierzu bedurfte es nicht, da der Antrag ohnehin unzulässig ist, wie nachfolgend unter III. ausgeführt wird.
II.
Soweit die Kläger darauf hingewiesen haben, dass auch eine umfassende Anpassungsmöglichkeit der Vorauszahlungen ihr Interesse an der mit dem Antrag zu 2) begehrten Feststellung nicht entfalle ließe, weil allein die Umstellung der Vorschusszahlungen sie nicht vor den ggf. zu erwartenden erheblichen Nachforderungen am Ende der Abrechnungsperiode schütze, ist dieser Umstand bereits in dem von den Klägern gewählten Antrag zu 2) begründet. Denn wenn die Kläger allein die Feststellung bzgl. der Vorauszahlungen begehrt, können sie mit diesem Antrag gemäß § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO keinen weitergehenden Erfolg haben, da sie gerade bloß diesen Antrag stellen.
III.
Der Antrag zu 2) ist letztlich jedoch unzulässig, weil die Beklagte unter dem 20.11.2023 rückwirkend die geforderten Heizkostenvorschüsse auf das Vorjahresniveau reduziert und die Differenz zwischen dem erhöhten Vorschuss i.H.v. 285 €/ Monat und dem Vorschuss des Vorjahres dem Mieterkonto gutgeschrieben hat.
Wenngleich sie dies erst nach schriftlicher Geltendmachung der Kläger insbesondere in der Klageschrift vom 15.05.2023 und einem eigenen Antrag auf Klageabweisung in der Klageerwiderung umsetzte, ändert dies nichts daran, dass im maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung kein Anspruch der Beklagten auf Heizkostenvorschüsse in der streitgegenständlichen Höhe mehr geltend gemacht wurde. Den anwaltlich vertretenen Klägern hätte es insofern offen gestanden, anschließend die (teilweise) Erledigung des Rechtsstreits zu erklären, um einer Kostenpflicht zu entgehen. Dies haben sie jedoch nicht getan.
Wenngleich die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 02.01.2024 hierzu weiter vorgetragen hat, war die mündliche Verhandlung nicht wiederzueröffnen. Denn die Beklagte hat ihren bereits zuvor insb. mit Schriftsatz vom 01.12.2023 erfolgten Vortrag, wonach die Anpassung der Vorschusszahlungen umgesetzt worden sei, damit bloß bestärkt und vertieft.
D) Begründetheit Antrag zu 2)
Nur ergänzend merkt das Gericht an, dass der Antrag zu 2) überdies unbegründet ist.
Denn die Beklagte kann gemäß § 556 Abs. 2 S. 2 BGB Vorauszahlungen für die Betriebskosten in angemessener Höhe verlangen. Dabei durfte sie die Heizkosten entsprechend der Abrechnung vom 16.03.2023 zugrunde legen und den Vorschuss daran bemessen. Dass ein monatlicher Vorschuss von 285 € dem nicht gerecht wird, haben weder die Kläger dargelegt, noch ergibt sich dies aus den weiteren Umständen des Einzelfalls.
Die Abrechnung vom 16.03.2023 ist inhaltlich nicht zu beanstanden, wie oben unter B) ausgeführt wurde. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf diese Ausführungen verwiesen, die entsprechend gelten.
E) Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung folgt aus §“ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war entgegen dem Antrag der Beklagten für diese nicht zuzulassen, weil die Rechtssache nicht im Sinne des § 511 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert. Vielmehr ist durch den Streit der Parteien über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung allein deren Rechtsverhältnis betroffen. Der Umstand, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin weitere Vertragspartner hat, die die Heizkostenrechnung überprüft wissen wollen, ändert daran nichts, weil es auch ihnen möglich und zumutbar ist, entsprechende Klagen zu erheben, wie sie dies bereits zahlreich getan haben. Vielmehr sind die jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen, was eine Differenzierung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht notwendig macht.
Der Streitwert wird auf 4.464,47 EUR festgesetzt.
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bottrop statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bottrop, Gerichtsstr. 24-26, 46236 Bottrop, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.