Landgericht Essen, 3. Zivilkammer — 3 O 342/16

Der Beklagte betreibt in dem Gewerbeobjekt T-Straße … in H der Klägerin ein Ladenlokal (Geschäft für Beleuchtungskörper). Die geschuldete Grundmiete betrug zuletzt 250 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt also 297,50 Euro. Außerdem waren Nebenkosten zu zahlen, deren Umfang im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist.

Hinsichtlich des Mietvertrages wird auf Bl. 36 ff.d.A. (Anlage B 1 zur Klageerwiderung) verwiesen. Dort ist unter § 4 (Miete und Betriebskosten) unter (2) geregelt, dass neben der Miete folgende Betriebskosten erhoben werden. Es folgt eine Auflistung von insgesamt 18 Nebenkostenpositionen.

Hinsichtlich der Position Wasser ist handschriftlich eine monatliche Vorauszahlung von 20 Euro eingetragen, hinsichtlich der Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung/Winterdienst sowie Sach- und Haftpflichtversicherung ein Betrag in Höhe von insgesamt 150 Euro und zur Position Heizung ist ein Betrag von 180 Euro handschriftlich eingetragen.

Wegen der Einzelheiten dieser Aufstellung wird auf Bl. 38 d.A. verwiesen.

Der Beklagte erbringt jeweils Vorauszahlungen für Nebenkosten, differenziert nach Vorauszahlung Betriebskosten und Vorauszahlung Nebenkosten, differenziert nach Vorauszahlung Betriebskosten und Vorauszahlung Heizkosten, im Jahre 2015 waren dies monatlich 492,66 Euro, für das Jahr 2016 werden insoweit 719,95 Euro gefordert.

Mit Schreiben vom 05.09.2014 rechnete die Beklagte die Nebenkosten für das Jahr 2013 ab und korrigierte diese Abrechnung mit Schreiben vom 08.07.2015, nachdem der Beklagte Monierungen erhoben hatte. Die korrigierte Abrechnung für das Jahr 2013 weist eine Nachzahlungsverpflichtung in Höhe von 1.699,02 Euro aus.

Hinsichtlich der Abrechnung wird auf Bl. 18 d.A. verwiesen.

Mit Schreiben vom 18.05.2016 rechnete die Klägerin Nebenkosten für das Jahr 2015 und die Heizkosten 2014/2015 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlungsverpflichtung des Beklagten in Höhe von 3.185,62 Euro. Wegen dieser Abrechnung wird auf Bl. 22/23 d.A. verwiesen.

Die Klägerin setzte daraufhin für das Jahr 2016 eine Vorauszahlung von monatlich 227,29 Euro fest.

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin folgende Positionen geltend:

Korrektur Betriebskosten 2013: 1.363,86 Euro

Betriebskosten/Heizkosten 2015: 3.185,62 Euro

Nebenkostenvorauszahlungen Juli 2016, August 2016, September 2016, Oktober 2016: jeweils 227,29 Euro

Gesamt: 5.258,64 Euro.

Im Mahnverfahren hatte die Klägerin noch die Geschäftsraummiete einschließlich Nebenkosten für den Monat Oktober 2016 mit 1.017,45 Euro geltend gemacht.

Diesbezüglich zahlte der Beklagte nach Rechtshängigkeit hierauf einen Betrag in Höhe von 790,16 Euro mit der weiteren Folge, dass die im Mahnbescheid geltend gemachte Forderung insoweit nicht weiter begründet und die Klage ausdrücklich zurückgenommen worden ist.

Hinsichtlich eines ebenfalls im Mahnverfahren zunächst geltend gemachten Forderungsteils in Höhe von 2.660,80 Euro (wohl betreffend Miete 2012) ist dieser im Klageverfahren nicht mehr geltend gemacht worden.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 5.258,64 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz gemäß § 247 BGB

aus 227,29 Euro seit dem 07.07.2016,

aus 227,29 Euro seit dem 07.08.2016,

aus 227,29 Euro seit dem 07.09.2016

,aus 227,29 Euro seit dem 07.10.2016,

aus 4.349,48 Euro seit Rechtshängigkeit

zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage insgesamt abzuweisen.

Er hält die vorgelegten Nebenkostenabrechnungen für unzutreffend. Insoweit weist er zunächst darauf hin, dass laut Mietvertrag die Wasserabrechnung nach Personenzahl zu erfolgen habe. Die Kosten für die Entwässerung seien nicht umlagefähig. Allgemeinstrom sei von ihm nicht geschuldet, da er an dem Verbrauch von Allgemeinstrom nicht partizipiere (keine Nutzung des Treppenhauses). Auch Kosten für Gartenpflege seien nicht umlagefähig, da tatsächlich nicht angefallen. Müllbeseitigungskosten würden doppelt abgerechnet.

Kosten für Schnee- und Glatteiseinsätze seien nicht angefallen. Soweit die Klägerin Rechnungen über die Durchführung solcher Arbeiten vorlegt, bestreitet er deren Durchführung.

Auch Hausmeisterkosten seien nicht geschuldet.

Die Abrechnung der Heizkosten sei unklar, insbesondere, wieso er Kosten in Höhe von 1/3 der Gesamtgebäudekosten tragen müsse. Tatsächlich werde sein Gebäude über die in seinem Geschäftslokal installierten, zum Verkauf bestimmten Lampen geheizt. Hinsichtlich der Außenbeleuchtung verfüge er über einen eigenen Zähler, nachdem er alles auf LED-Technik umgestellt habe.

Der Beklagte gesteht zu, dass im Jahre 2013 Heizerfassungsgeräte installiert worden sind. Er bestreitet, dass die Geräte die tatsächliche Heizmenge richtig erfassten oder dass eine Umrechnung in zutreffender Weise erfolgte.

Die Klägerin legt Rechnungen hinsichtlich der Gartenpflege und der Schnee- und Glatteiseinsätze vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen in den Akten Bezug genommen.

Die Klage ist lediglich in der ausgeurteilten Höhe begründet.

I.)

Die Klägerin ist grundsätzlich berechtigt, die von ihr abgerechneten Nebenkosten/Betriebskosten dem Beklagten als Mieter in Rechnung zu stellen. Allerdings ist der Mietvertrag insoweit unklar, als dass dort unter § 4 zum Thema Nebenkosten aus einer Liste von mehreren Positionen nur wenige mit einem Vorauszahlungsbetrag belegt sind. Das kann den Schluss nahelegen, nur diese Kosten seien überhaupt abrechnungsfähig.

Andererseits sind die sämtlichen in der Auflistung aufgeführten Betriebskosten mit der Überschrift versehen: „Neben der Miete werden folgende Betriebskosten erhoben für“, was wiederum den Rückschluss nahelegt, die dort aufgeführten und nicht etwa gestrichenen Positionen seien auch umlagefähig. Das Gericht geht deshalb davon aus, dass lediglich für die mit einem Zahlbetrag versehenen Positionen Vorauszahlungen zu leisten sind, im Übrigen zwar keine Vorauszahlungen zu entrichten sind, eine Abrechnung aber gleichwohl erfolgen kann.

Für diese Auslegung (vgl. auch Schmitt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 Rdnr. 251) spricht auch der Umstand, dass die Klägerin nach Abrechnung von Betriebskosten in den Vorjahren die Vorauszahlungen unwidersprochen nicht unerheblich erhöht hat.

II.)

Gleichwohl stehen der Klägerin nicht sämtliche in die Nebenkostenabrechnungen eingestellten Positionen zu, weil sie deren Anfall zum Teil nicht nachgewiesen hat, zum Teil nicht entsprechend den mietvertraglichen Regelungen abgerechnet hat.

1.)

Nach der mietvertraglichen Regelung und der insoweit einzigen handschriftlichen Eintragung zu einem Verteilungsschlüssel ist festgehalten, dass die Wasserkosten nach Personenzahl (10 Personen) abzurechnen ist.

An diese Regelung hält sich die Klägerin nicht und rechnet stattdessen die Wasserkosten nach Quadratmeter Wohnfläche ab. Diese Abrechnung entspricht demnach nicht der mietvertraglichen Regelung, mit der weiteren Folge, dass diese Positionen aus der Abrechnung herauszunehmen sind.

Die Klägerin kann nicht damit gehört werden, es sei ihr unbekannt, wie viele Personen, auf die die Kosten der Wasserversorgung dann umzulegen seien, in den jeweiligen Jahren vorhanden gewesen sind. Es ist dem Gericht nicht nachvollziehbar, wieso ein Vermieter nicht soll ermitteln können, wie viele Mietparteien in den einzelnen Jahren vorhanden gewesen sind. Auch dass insoweit eine Informationsbeschaffung nicht möglich sein soll, erschließt sich nicht.

2.)

Entgegen der Ansicht des Beklagten sind auch die in der Liste enthaltenen Positionen für Müllabfuhr, Straßenreinigung/Winterdienst, Hauswart und Datenpflege abrechnungsfähige Positionen, unabhängig davon, ob der Beklagte selbst an diesen Leistungen partizipiert hat oder nicht, beispielsweise weil er seinen Müll selbst und anderweitig entsorgt haben sollte.

Diesbezüglich wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 10.07.2017 Bezug genommen.

Allerdings ist die Klägerin nach den allgemeinen Beweisgrundsätzen für die Richtigkeit der Abrechnung und damit auch für den tatsächlichen Anfall der in die Abrechnung eingestellten Kosten darlegungs- und beweispflichtig (Langenberg in Schmitt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. § 556 Rn 536). Die von der Klägerin zuletzt vorgetragenen Beweislasterwägungen betreffen den Fall des Bestreitens einer Odnungsgemäßheit von erbrachten Leistungen und greifen deshalb vorliegend nicht.

Nachdem von Klägerseite Abrechnungen zu den einzelnen Leistungen vorgelegt worden sind, hat der Beklagte zulässigerweise (Schmitt- Futterer a.a.O. Rn 539) die Durchführung der Arbeiten nach wie vor bestritten. Deshalb wäre es Sache der Klägerin, die Durchführung der Arbeiten im Prozess nachzuweisen. Hierzu reicht es keinesfalls aus, einfach Rechnungen der entsprechenden Dienstleister vorzulegen, weil sich aus einer Rechnung gerade nicht ergibt, dass die Arbeiten auch so wie in Rechnung gestellt durchgeführt worden sind. Mangels Beweisantritts sieht sich das Gericht zur weiteren Aufklärung der Positionen nicht in der Lage.

3.)

Hinsichtlich der Position allgemeiner Stromverbrauch hat die Kammer in dem bereits benannten Hinweisbeschluss die Klägerseite auf die Notwendigkeit weiteren Vortrags zur Partizipation des Beklagten am allgemeinen Stromverbrauch hingewiesen. Vortrag hierzu wäre deshalb erforderlich gewesen, weil der Beklagte konkret vorgetragen hat, die Außenbeleuchtung in seinem Bereich über einen eigenen Zähler laufen zu lassen. Es ist deshalb unklar, ob und in welchem Maße der Beklagte überhaupt auf Allgemeinstrom zugreift. Trotz Hinweises ist Vortrag der Klägerin diesbezüglich nicht erfolgt.

4.)

Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung ist der Einwand des Beklagten, sein Geschäft werde allein durch die von ihm betriebenen Lampen beheizt, nicht verfänglich, weil zwischen den Parteien unstreitig ist, dass es Heizleistungserfassungsgeräte gibt, auf deren Grundlage die Heizkosten abgerechnet werden.

Auch wenn der Beklagte Weiteres zur Entstehung der Heizkosten nicht vorgetragen hat, so hat er doch im Verhandlungstermin am 10.07.2017 konkret bestritten, dass die Heizgeräte funktionstüchtig sind. Dieses Bestreiten erfolgte auch nicht einfach ins Blaue hinein, denn der Beklagte hat für diese, seine Vermutung ausgeführt, dass er nach seiner Ansicht verglichen mit der von ihm innegehaltenen Quadratmeterzahl zu viel Heizungsleistung von den entstehenden Gesamtkosten des Gebäudes trägt.

Die Klägerin ist auf dieses Bestreiten des Beklagten nicht weiter eingegangen, hat die Richtigkeit der Heizungserfassung insbesondere nicht unter Beweis gestellt, so dass auch diesbezüglich die insoweit nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweispflichtige Klägerin beweisfällig bleibt.

III.)

Damit ergeben sich folgende Forderungen der Klägerin:

1.)

Betriebskostenabrechnung 2013:

Geltend gemacht werden laut Klageschrift insgesamt 1.163,86 Euro.Dies entspricht der vorgelegten Abrechnung (Bl. 20 d.A.), die allerdings mit einem Betrag von 1.161,89 Euro endet. Mangels Vorliegens anderer Unterlagen geht das Gericht davon aus, dass es sich bei dieser Abrechnung um die streitgegenständliche handeln soll.

Aus dieser Abrechnung sind aus den vorgenannten Erwägungen heraus folgende Positionen herauszunehmen:

Wasserversorgung: 226,01 Euro

Kosten der Gartenpflege: 54,56 Euro

Kosten der Beleuchtung: 28,62 Euro (die Kammer geht davon aus, dass es sich dabei um die Position Allgemeinstrom handelt)

Schnee- und Glatteisbeseitigung: 4,57 Euro

Hauswart: 124,12 Euro.

Statt des von der Klägerin ermittelten Betrages in Höhe von 2.552,21 Euro ergibt sich mithin ein abrechnungsfähiger Betrag von 2.114,33 Euro. Hiervon ist die auf der Abrechnung handschriftlich in Ansatz gebrachte Position von 104,18 Euro ebenfalls in Abzug zu bringen, so dass sich ein Betrag von 2.010,15 Euro ergibt. Zuzüglich Mehrwertsteuer macht dies 2.311,67 Euro aus. Hiervon sind die Vorauszahlungen inklusive Mehrwertsteuer in Höhe von 1.726,26 Euro in Abzug zu bringen, so dass insoweit ein noch offener Betrag in Höhe von 515,41 Euro verbleibt.

2.)

Aus der Betriebskostenabrechnung/Heizkostenabrechnung (Bl. 22 d.A.) für das Jahr 2015 sind aus den vorgenannten Gründen folgende Positionen herauszurechnen:

Hauswart: 296,60 Euro

Winterdienst: 562,03 Euro

Müllabfuhr Gewerbe: 706,81 Euro

Wasser: 228,02 Euro

Kosten der Beleuchtung: 54,66 Euro

Kosten der Gartenpflege: 81,30 Euro

Heizkosten: 2.897,57 Euro.

Es verbleibt mithin ein Betrag in Höhe von 2.087,26 Euro, zuzüglich Mehrwertsteuer sind dies: 2.483,84 Euro.

Da der Beklagte in diesem Zeitpunkt unstreitig Vorauszahlungen in Höhe von 5.042,35 Euro –laut Abrechnung- gezahlt hat, ist eine Forderung der Klägerin diesbezüglich nicht mehr offen.

IV.)

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2016 zu. Der Abrechnungszeitraum ist abgelaufen, Abrechnungsreife ist eingetreten. Dies hat zur Folge, dass ein Anspruch auf Vorauszahlungen bei gleichzeitiger Möglichkeit einer Abrechnung der Kosten nicht mehr möglich ist.

Gem. § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dabei gilt die daraus folgende Ausschlussfrist nach einhelliger Meinung nicht für gewerbliche Mietverhältnisse (vgl. Langenberg in Schmitt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 Rdnr. 448). Allerdings gilt die in § 556 Abs. 3 BGB genannte Abrechnungsfrist selbst nach einhelliger Auffassung, der die Kammer folgt, für sämtliche Mietverhältnisse, also sowohl für Wohnraummiete als auch für die gewerbliche Miete (vgl. Schmitt-Futterer a.a.O.). Das hat zur Folge, dass mit Eintritt der Abrechnungsreife der Nebenkosten ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Vorauszahlungen untergeht (Langenberg in Schmitt-Futterer, ,§ 556 Rdnr. 455).

V.)

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291 BGB i.V.m. § 288 Abs. 2 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

Dabei trägt der Beklagte auch die durch die Klagerücknahme der Klägerin entstandenen Kosten gem. § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 und 709 ZPO.