Landgericht Köln, 4. Zivilkammer — 4 O 84/20

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks E. ###-### in ##### L, auf dem sich das ehemalige Hauptverwaltungsgebäude der E1-AG befindet. Mit Vertrag vom 25./28.02.2011 vereinbarten die Klägerin und der Beklagte zu 1) eine Nutzung bzgl. des 2. und 3. Obergeschosses zu gewerblichen Zwecken (Anlage K1). In der Folgezeit wurden entsprechende Nachträge zu dieser Nutzungsvereinbarung vereinbart (Anlagen K2 und K3). Unter dem 01.06.2017 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte zu 2) die Nutzung des Erdgeschosses sowie des 1. und 2. Obergeschosses (Anlage K4). Die Beklagten nutzen seitdem die gemieteten Flächen für künstlerische, architektonische und historische Ausstellungen und Projekte sowie als multifunktionale Werkstattateliers unter dem Namen „S“. Die Parteien vereinbarten zuletzt ein monatliches Nutzungsentgelt von 952,00 €, eine Vertragslaufzeit auf unbestimmte Zeit und die Möglichkeit zur schriftlichen Kündigung mit einer 6-monatigen Frist zum jeweiligen Monatsletzten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Nutzungsvereinbarungen mitsamt Nachträgen (Anlagen K1 bis K4) Bezug genommen.

Mit den Schreiben vom 30.10.2019 erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Kündigung beider Verträge zum 30.04.2020 (Anlagen K5 und K6). Am 26.03.2020 beschloss die Stadt L durch Satzung das Bestehen eines besonderen Vorkaufsrechts der Stadt für das beschriebene Grundstück i.S.d. § 25 BauGB (Amtsblatt der Stadt L Nr. ## vom 08.04.2020, Anlage B2). Am 22.05.2020 beschloss der Hauptausschuss im Rat der Stadt L eine Resolution (Anlage B4), in der u.a. die Kündigung bedauert und die Klägerin aufgefordert wird, die Kündigung auszusetzen.

Mit Schreiben der „N“ vom 09.12.2020 an Herrn F (Anlage, Bl. 119 f. d.A.) wurde das Interesse am Erwerb der Immobilie bekräftigt.

Die Klägerin hat ursprünglich wörtlich beantragt,

1. den Beklagten zu 1) zu verurteilen, sämtliche Flächen, auch Nutzsache genannt, im Objekt E ###-###, in ##### L, bezeichnet als ehemaliges Hauptverwaltungsgebäude der E1 AG, bestehend aus dem 2. Obergeschoß und dem 3. Obergeschoß zu räumen und im vertragsgemäßen Zustand am 30.04.2019 an die Klägerin zu übergeben.

2. die Beklagte zu 2) zu verurteilen, sämtliche Flächen, auch Nutzsache genannt, im Objekt E. ###-###, in ##### L, bezeichnet als ehemaliges Hauptverwaltungsgebäude der E1 AG, bestehend aus dem Erdgeschoß, dem 1. Obergeschoß und dem 2. Obergeschoß zu räumen und im vertragsgemäßen Zustand am 30.04.2019 an die Klägerin zu übergeben.

Nunmehr beantragt sie mit Schriftsatz vom 14.08.2020,

1. den Beklagten zu 1) zu verurteilen, sämtliche Flächen, auch Nutzsache genannt, im Objekt E . ###-### , in ##### L , bezeichnet als ehemaliges Hauptverwaltungsgebäude der E1 AG, bestehend aus dem 2. Obergeschoß und dem 3. Obergeschoß geräumt an die Klägerin zu herauszugeben.

2. die Beklagte zu 2) zu verurteilen, sämtliche Flächen, auch Nutzsache genannt, im Objekt E . ###-### , in ##### L , bezeichnet als ehemaliges Hauptverwaltungsgebäude der E1 AG, bestehend aus dem Erdgeschoß, dem 1. Obergeschoß und dem 2. Obergeschoß geräumt an die Klägerin zu herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Kündigung sei unwirksam. Hierzu behaupten sie, ihrer Mietnutzung des Objektes komme eine besondere städtebauliche wie gesamtgesellschaftliche Bedeutung aufgrund der sozial-historisch-kulturellen Ausrichtung zu. Zudem habe die Stadt L über deren Tochter „N“ konkrete Verkaufsverhandlungen mit der Klägerin geführt. Die Stadt L habe bereits unter dem 04.02.2020 ein Kaufangebot auf Grundlage des besonderen Vorkaufsrechts unterbereitet. Die Stadt L beabsichtige im Verkaufsfalle eine Weiterführung der Vermietung des streitgegenständlichen Objektes an die Beklagten.

Überdies vertreten die Beklagten die Auffassung, die Kündigungen seien rechtsmissbräuchlich.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage hat vollumfänglich Erfolg.

I.

Die Klage ist zulässig.

Die Klägerin ist als nach außen in Erscheinung tretende GbR parteifähig i.S.d. § 50 ZPO.

Die Umstellung der Klageanträge zu 1) und 2) war nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässig. Wegen Zeitablaufs konnte keine künftige Räumung i.S.d. § 257 ZPO mehr verlangt werden, sodass in zeitlicher Hinsicht eine Erweiterung zu einer sofortigen Räumung beantragt werden konnte.

II.

Die Klage ist auch begründet.

Die Klageanträge zu 1) und 2) sind begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Räumlichkeiten gemäß § 542 Abs. 1 BGB i.V.m. § 580a Abs. 2 BGB i.V.m. 546 Abs. 1 BGB zu. Nach § 546 Abs 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben.

Die jeweiligen Mietverträge zwischen den Parteien sind infolge der entsprechenden ordentlichen Kündigungen durch Schreiben vom 30.10.2019 wirksam beendet worden. Bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit über Gewerberäumlichkeiten richtet sich die Kündigung vorliegend mangels anderer vorgehender Vorschriften nach §§ 542 Abs. 1, 580a BGB. Zwischen den Parteien bestand jeweils ein Gewerbemietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

Die Kündigungen durch die beiden Schreiben vom 30.10.2019 sind zum 30.04.2020 wirksam geworden. Gemäß § 580a Abs. 2 BGB sind Mietverhältnisse über Geschäftsräume durch ordentliche Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalenderjahrs zulässig. § 580a Abs. 2 BGB ist allerdings durch Individualabrede zwischen den Parteien abdingbar (vgl. Weidenkaff in Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017. § 580a Rn. 15; BeckOK MietR/Bruns, 22. Ed. 1.11.2020, BGB § 580a Rn. 7). Die Parteien vereinbarten jeweils wirksam ausweislich § 2 Nr. 1 des Nachtrags vom 24.04.2012 zur Nutzungsvereinbarung vom 28.02.2011 (Anlage K3) sowie ausweislich § 2 Nr. 1 der Nutzungsvereinbarung vom 07.07.2017 (Anlage K4) eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum jeweiligen Monatsende. Ein anderweitiger Kündigungsausschluss war nicht verabredet.

Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die Kündigungen auch nicht aus anderen Gründen unwirksam oder nichtig.

Soweit die Beklagten eine Unwirksamkeit der Kündigungen mit Blick auf die künstlerisch-soziale Ausrichtung der Nutzung der streitgegenständlichen Mietflächen und ihrer städtebaulichen Bedeutung begründen, so ergibt sich eine Unwirksamkeit nicht aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, welche verfassungsrechtlich in Art. 14 Abs. 2 GG verankert ist. Art. 14 Abs. 2 GG kommt im Privatrechtsverkehr nicht zur direkten Anwendung, sondern bindet in erster Linie den Gesetzgeber in seinem Regelungsauftrag zum Eigentum gemäß Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG (BVerfGE 56, 249 Rn. 101; BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, Rn. 55: s. ferner Papier/Shirvani in Maunz/Dürig, GG-Kommentar EL 91. April 2020, Art. 14 Rn. 416). Eine Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigungen gestützt auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums durch analoge Anwendung von § 573 BGB mit dem Erfordernis eines berechtigten Kündigungsinteresses (insbesondere § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) für die ordentliche Kündigung kommt schon mangels planwidriger Regelungslücke im Bereich der gewerblichen Vermietung nicht in Betracht. Mit § 580a BGB hat der Gesetzgeber die Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung bei gewerblicher Vermietung explizit normiert, ein berechtigtes Kündigungsinteresse wird gerade nicht gefordert. Selbst bei Mischraummietverhältnissen, bei denen anders als im streitgegenständlichen Sachverhalt neben der gewerblichen Nutzung auch ein Wohnraumanteil besteht, kommen die strengeren Kündigungsvoraussetzungen zum Schutz von Wohnungsmiete nicht zur Anwendung (vgl. OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 18-06-1982 - 6 REMiet 3/81 = NJW 1983, 49). Dies gilt folglich erst recht bei reinen Gewerberaummietverhältnissen.

Auch eine verfassungskonforme Auslegung von § 580a BGB im Lichte von Art. 14 Abs. 2 GG kommt zu keinem anderen Ergebnis. Ob eine solche Auslegung zu besonderen Kündigungsausschlüssen oder -einschränkungen im gewerblichen Mietverhältnis zwischen Privaten zulasten des Vermieters führt, kann dahingestellt bleiben, da selbst im positiven Falle die Voraussetzungen hierfür nach der verfassungsrechtlich geforderten Güterabwägung nicht gegeben sind. Zwar ist auf Seiten der Sozialpflichtigkeit die städtebauliche Bedeutung der Fläche in die Abwägung einzustellen, die auch im Beschluss der Stadt L vom 22.05.2020 ihren Ausdruck findet. Die künstlerisch-soziale Nutzungsausrichtung des historischen Gebäudes ist sowohl vor dem Hintergrund der L er Stadtgeschichte als auch aus planerischer Sicht für die zukünftige Stadtviertelentwicklung aus gesamtgesellschaftlicher Sicht grundsätzlich anzuerkennen. Allerdings verdichtet sich bei einer Abwägung eine Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht dergestalt, dass dem Eigentümer hierdurch grundlegende Gestaltungs- und Verfügungsrechte über sein Eigentum entzogen werden können. Die Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung aufgrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums würde zu einer unverhältnismäßigen Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Eigentümers führen. Dies ist verfassungsrechtlich nicht geboten und liefe letztlich auch der gesetzgeberisch getroffenen Güterabwägung im Lichte von Art. 14 Abs. 1 und 2 GG entgegen, die den Vermieter von gewerblichen Flächen anders als den Vermieter von Wohnungseigentum nicht mit strengeren Kündigungsanforderungen beschwert hat.

Eine Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB. Bei dieser zivilrechtlichen Generalklausel, bei der auch die Wertungen der Grundrechte, hier namentlich des Art. 14 GG zu berücksichtigen sind, geht es insbesondere um die Gewährleistung eines gerechten Interessenausgleichs. Hier kommt die Fallgruppe des Fehlens eines berechtigten Interesses, namentlich der „dolo-agit-Einwand“ in Betracht, der aber letztlich nicht gegeben ist. Dieser Einwand des Fehlens eines berechtigten Interesses („dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est“) ist als Anwendungsfall unzulässiger Rechtsausübung dadurch gekennzeichnet, dass demjenigen, der eine Leistung fordert, kein dauerhaftes Eigeninteresse, das Erlangte zu behalten, zur Seite steht (vgl. BGHZ 10, 75; 79, 204; 110, 33; Soergel/Teichmann Rn 298ff). Er verstößt gegen Treu und Glauben, weil er Vorteile erstrebt, die ihm letztlich nicht zustehen und nach deren Erlangung ihn eine Rückgewährpflicht trifft, und deren Geltendmachung dem anderen Teil so unnötige Nachteile zufügen würde (Böttcher in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 242 BGB, Rn. 111). Hiernach kann mit anderen Worten die Ausübung eines Rechts bzw. die Ausnutzung einer günstigen Rechtslage mangels schützenswerter Interessen unzulässig sein, wenn der geforderte Gegenstand, namentlich der Besitz an den Mieträumlichkeiten sofort zurückgewährt werden müsste (vgl. Schubert in MüKo 8. Aufl. 2019 § 242, Rn. 461 ff.). Ein Gläubiger darf mithin keine Leistung fordern, die er dem Schuldner aus anderem Grund sofort zurückerstatten müsste. Es ist zu fragen, ob eine Sache dort ist, wo sie rechtlich gesehen hingehört. Ein Gläubiger soll keine formale Rechtsposition ausnutzen, wenn damit kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt wird (Böttcher in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 242 BGB, Rn. 111). Es geht somit um Fallkonstellationen, in denen die Rechtsausübung dem Gläubiger keinen nennenswerten Nutzen bringt, aber den Schuldner massiv belastet.

Die Stadt L hat über das streitgegenständliche Grundstück mit Satzung vom 31.03.2020 gemäß § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB ein besonders Vorkaufsrecht begründet. Soweit die Beklagtenseite vorträgt, es hätten Verkaufsverhandlungen gegeben, die in ein Angebot der Stadt gemündet hätten, so genügt dies nicht, um den „dolo-agit-Einwand“ begründen zu können. Als Ausnahmefall und letztes Korrektiv sind an diese Fallgruppe der Generalklausel von Treu und Glauben grundsätzlich hohe respektive enge Anforderungen zu stellen. Das Vorkaufsrecht führt derzeit nicht zu einer Situation, in der die Klägerin den Besitz an den Mieträumlichkeiten sofort wieder an die Beklagten zurückgeben müsste. Denn die Stadt L hat das entsprechende Grundstück noch nicht käuflich erworben. Es gibt zwar eine Absichtsbekundung, wonach die Beklagten weiterhin in den Mieträumlichkeiten verbleiben sollen, aber es gibt noch keinen Mietvertrag zwischen der Stadt L respektive deren Tochter „moderne stadt“ und den Beklagten. Es sind derzeit noch etliche Voraussetzungen zu erfüllen, damit die Beklagten dort verbleiben bzw. zurückkehren könnten, sodass eine Besitzeinräumung infolge der Herausgabe der Mieträumlichkeiten an die Klägerin nicht zu einer Situation führen würde, die schlechterdings mit geltendem Recht unvereinbar wäre, weil die Klägerin ihrerseits den Besitz sofort wieder an die Klägerin herausgeben müsste, da die Stadt L das Grundstück noch nicht käuflich erworben und ihrerseits mit den Beklagten noch keine Nutzungsvereinbarung getroffen hat. Dass die Stadt L die Räumlichkeiten möglicherweise käuflich erwerben wird, was nicht als sicher vorgetragen wird, ändert nichts an der aktuellen Situation. Ob ein Verkauf stattfindet, ist nicht gewiss. Es ist auch unklar, wann dies so weit sein könnte. Die Verkaufsverhandlungen dauern nach dem Vortrag der Beklagten nunmehr schon seit elf Monaten an. Dass die Klägerin zu den vorgetragenen Verkaufsverhandlungen unverständlicherweise nichts vorträgt, ändert im Ergebnis nichts daran, dass ein Verstoß gegen Treu und Glauben nicht vorliegt, weil schon allein der Beklagtenvortrag eine solche Annahme nicht rechtfertigt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem durch die künstlerisch-historische Nutzung möglicherweise aufwendigen Auszug der Beklagten oder aus der jahrelang guten Zusammenarbeit der Parteien und der aus Sicht der Beklagten plötzlichen Kündigungen. Hinsichtlich des ersten Punktes ist zu betonen, dass der "dolo-agit-Einwand" nach den obigen Ausführungen an mehrere enge Voraussetzungen geknüpft ist. Dass die Beklagten durch einen Auszug und einer evtl. späteren Wiedereinzug erhebliche Unannehmlichkeiten haben, genügt alleine noch nicht. Hinsichtlich des letzten Punktes wird gerade nicht vorgetragen, dass die Klägerin durch ihr Verhalten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hätte, der die Kündigung als widersprüchliches Verhalten darstellen lassen würde.

Der nachgelassene Schriftsatz der Beklagtenseite vom 30.12.2020 sowie die klägerischen Schriftsätze vom 28.12.2020 und 13.01.2021 rechtfertigen keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, § 156 ZPO. Der im nachgelassenen Schriftsatz konkretisierte und neue Vortrag der Beklagtenseite führt nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung, wie die obigen Ausführungen zeigen. Daher musste der Klägerseite dazu auch keine Stellungnahmemöglichkeit eingeräumt werden. Dies gilt auch wegen der nach dem Beklagtenvortrag andauernden Verkaufsverhandlungen. Denn trotz des Vorkaufsrechts der Stadt wird nicht als gewiss vorgetragen, dass die Klägerin verkaufen wird. Die Möglichkeit, eine gütliche Einigung zu finden, besteht für die Parteien zu jeder Zeit des Verfahrens. Der Versuch, im Termin zur mündlichen Verhandlung einen Vergleich zu erzielen, war gescheitert. Dass die Beklagtenseite weiterhin Interesse an einer gütlichen Lösung hat, rechtfertigt aber keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit basiert auf den §§ 708 Nr. 7, 711 und 709 S. 1 u. 2 ZPO.

Die Tenorierung einer Räumungsfrist von Amts wegen nach § 721 ZPO analog kommt mangels Regelungslücke bei einer gewerblichen Miete angesichts des eindeutigen Wortlautes nicht in Betracht.

Der Streitwert wird auf 11.424,00 EUR festgesetzt.