Amtsgericht Münster, Amtsgericht — 5 C 608/18

Die Parteien streiten um die Auslegung eines Mietvertrages sowie über Betriebskostennachzahlungen und ein Mieterhöhungsverlangen.

Die Beklagte schloss mit der Klägerin als Vermieterin im Februar 2001 einen Wohnraummietvertrag ab. In dem Mietvertrag ist in § 3 Nr. 1 geregelt, dass die Miete monatlich 890 ,- DM beträgt und neben der Miete monatlich 140,- DM sowie weitere 60 DM für die Garagennutzung zu entrichten sind. In dem Passus in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem angekreuzt werden kann, ob in der Miete die Betriebskosten enthalten oder nicht enthalten sind, wurden keine Eintragungen vorgenommen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anl. K1, Bl. 12 ff. der Gerichtsakten verwiesen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Nettokaltmiete oder eine Teil- Inklusivmiete, bei der nur Heiz- und Warmwasserkosten zu zahlen sind, handelt.

Im Jahr 2005 kam es zwischen den Parteien zu einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Münster (59 C 5384/05), in dem es um eine Betriebskostennachzahlung für 2001-2005 ging. Die Klage wurde mit der Begründung abgewiesen, dass nach Auslegung des Mietvertrages lediglich Heiz- und Warmwasserkosten von der Beklagten geschuldet seien und keine weiteren Betriebskosten.

Die Beklagte zahlte ab Mietbeginn eine Miete i.H.v. 455,05 € sowie eine Vorauszahlung i.H.v. 71,58 € monatlich in 2014 und 2015 sowie eine Vorauszahlung i.H.v. 95 € ab 2016. Im Mai 2017 zahlte die Beklagte einen um 60,20 € reduzierten Mietzins.

Die Betriebskostennachzahlung rechnete die Klägerin gegenüber der Beklagten wie folgt ab:

Betriebskosten 2014:

Anteil an den Betriebskosten 2095,81 €

(darin enthalten Heizkosten i.H.v. 1266,19 €)

Abzüglich Kürzung der Heizkosten um 15 % nach HeizkostenVO -189,93 €

(mangels seperatem Wärmezähler)

Abzüglich Vorauszahlung -858,95 €

1046,92 €

Betriebskosten 2015:

Anteil an den Betriebskosten 1792,46 €

(darin enthalten Heizkosten i.H.v. 1030,81 €)

Abzüglich Kürzung der Heizkosten um 15 % -154,62 €

Abzüglich Vorauszahlung -858,95 €

Abzüglich Nachzahlung - 17,23 €

761,65 €

Betriebskosten 2016:

Anteil an den Betriebskosten 1714,65 €

(darin enthalten Heizkosten i.H.v. 939,71 €)

Abzüglich Vorauszahlung -1140,00 €

574,65 €

Mit anwaltlichem Schreiben vom 16.05.2017 forderte die Klägerin die Beklagte auf, eine Betriebskostennachzahlung für den Zeitraum 2014-2016 i.H.v. 2366,21 € bis zum 30.05.2017 zu leisten sowie für Mai 2017 einen Betrag i.H.v. 60,20 € auf die Miete nachzuzahlen.

Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 08.11.2017, das der Beklagten am 13.11.2017 zugestellt wurde, forderte die Klägerin die Beklagte auf, mit Wirkung zum 01.02.2018 einer 20-prozentigen Erhöhung der Miete von 455,05 € auf 546,06 €, d.h. um 91,01 € zuzustimmen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf die Anl. K7, Bl. 31 ff. der Gerichtsakten verwiesen.

Die Beklagte stimmte einer Mieterhöhung i.H.v. 15 % auf 523,30 € mit Wirkung ab Februar 2018 zu. In Bezug auf den Erhöhungsbetrag erklärte sie mit Schreiben vom 23.04.2018 (Bl. 143 der GA) für die Monate Februar bis Juni 2018 sowie wegen sämtlicher weiterer Ansprüche der Kläger die Aufrechnung mit einem von ihr behaupteten Guthaben i.H.v. 380,53 € aus der Betriebskostenabrechnung 2017.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass in dem Mietvertrag - wie allgemein üblich- eine Nettokaltmiete vereinbart worden sei und die Beklagte daher sämtliche Betriebskosten zu tragen habe. Sie behauptet, der damals vereinbarte Kaltmietzins von 7,45 €/qm habe der üblichen Vergleichsmiete entsprochen, da Zuschläge zum Mietspiegel i.H.v. 59 % zu berücksichtigen gewesen seien.

Die Klägerin behauptet, ihr stünde für den Zeitraum von 2014-2016 eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von insgesamt 2383,220 € sowie für Mai 2017 weitere 60,20 € Miete zu.

Sie behauptet zudem, dass am 27.01.2016 eine Vorrichtung für die Aufnahme eines Wärmemengenzählers und am 25.04.2016 ein funkkompatibler Wärmemengenzähler in dem Gebäude eingebaut worden seien, was von der Beklagten mit Nichtwissen bestritten wird. Aus diesem Grund ist sie der Ansicht, dass in 2016 ein 15 %iger Abzug von den Heizkosten nicht mehr vorzunehmen sei.

Die Klägerin behauptet schließlich, ihr seien vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 413,64 € entstanden. Sie ist der Ansicht, dass ein Gegenstandswert i.H.v. 3243,240 € zugrunde zu legen sei, nämlich 2443,42 € auf Zahlungsrückstände sowie 800,- € auf die Feststellung, dass es sich um eine Netto-Kaltmiete handele.

Die Klägerin beantragt,

1. festzustellen, dass es sich bei der zwischen den Parteien gemäß Mietvertrag vom 07.02.2001 vereinbarten Miete um eine Netto-Kaltmiete handelt.

sowie die Beklagte zu verurteilen, an sie

2. 2443,42 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus den Teilbeträgen von 60,20 € seit dem 04.05.2017, von 1449,48 € seit dem 31.05.2017 und aus dem Restbetrag von 933,74 € seit dem 10. Juni 2017 zu zahlen.

3. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 413,64 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Mit Klageerweiterung vom 10.04.2018 beantragt die Klägerin,

4. die Beklagten zu verurteilen, dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin zuzustimmen und an sie für die Monate Februar, März, April 2018 einen Kaltmietrückstand von 273,03 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus den Teilbeträgen von je 91,01 € ab dem 05.02, 05.03 und 04.04.2018 sowie mit Wirkung ab Mai 2018 monatlich eine um je 91,01 € auf je 546,06 € erhöhte Nettokaltmiete neben der zusätzlich geschuldeten Garagenmiete und der Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen.

Hilfsweise beantragt sie, die Beklagte zu verurteilen, an sie

5. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 334,75 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass sie nur verpflichtet sei, Heiz- und Warmwasserkosten zu zahlen, nicht jedoch die weiteren Betriebskosten. Die damalige Vergleichsmiete habe 5,96 € betragen, aus dem Umstand, dass eine Miete von 7,45 € pro Quadratmeter vereinbart sei, ergäbe sich eine Teilinklusivmiete. Auch der Vormieter Herr T habe nur Heizkosten und Warmwasser zahlen müssen. Im Verfahren 59 C 5384/05 sei bereits rechtskräftig über das Vorliegen einer Teilinklusivmiete entschieden worden.

In Bezug auf das Mieterhöhungsverlangen ist die Beklagte der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht hinreichend bestimmt und es werde unzulässigerweise ein Zustimmungsbegehren mit einer Zahlungsklage vermischt. Zudem liege die Kappungsgrenze bei 15 %. Im Übrigen sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam da der Mietspiegel für 2017 dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt war.

Die Klage ist seit dem 31.1.2018 rechtshängig.

Die zulässige Klage ist mit Ausnahme eines Anspruchs auf Zahlung von vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen nicht begründet. Die Kläger haben weder einen Anspruch auf Feststellung, dass es sich bei der vereinbarten Miete um eine Netto-Kaltmiete handelt, noch einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten bzw. Zahlung rückständiger Miete für Mai 2017. Es besteht auch kein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen sowie Zahlung einer höheren Nettomiete ab Februar 2018.

1.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Feststellung, dass es sich bei dem vereinbarten Mietzins um eine Nettokaltmiete handelt.

Entgegen der Ansicht der Beklagten folgt dies allerdings nicht bereits daraus, dass das Amtsgericht Münster in seinem Urteil 59 C 5384/05 inzidenter entschieden hat, dass es sich bei der vereinbarten Miete um eine Teil-Inklusivmiete handelt. Denn das Urteil entfaltet Rechtskraft nur insoweit, als für den streitgegenständlichen Zeitraum von 2001-2005 keine Nebenkosten zu leisten sind. Denn präjudizielle Rechtsverhältnisse und Vorfragen werden nur rechtskräftig festgestellt, wenn sie Streitgegenstand waren, z.B. als Feststellungsklage, nicht jedoch, wenn sie nur als Vorfrage zu entscheiden war (Zöller, ZPO, vor § 322 Rn. 34).

Ein Anspruch auf Feststellung scheitert jedoch daran, dass es an einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien fehlt.

Gemäß § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Im Mietvertrag wurde unter § 3 vereinbart, dass neben der Miete monatlich 140 € zu entrichten sind (die auf Bl. 12 vorhandenen rot umrandeten Ergänzungen sind unstreitig nachträglich von der Beklagten eingefügt worden). In § 3 Z. 2, der die Betriebskosten regelt, wurde weder die Möglichkeit angekreuzt, dass in der Miete die Betriebskosten anteilig enthalten beziehen bzw. nicht enthalten sind.

Die Umlage von Betriebskosten bedarf jedoch einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Es spricht keine Vermutung dafür, dass Betriebskosten immer zusätzlich zu zahlen sind. Die separate Belastung des Mieters mit Betriebskosten setzt daher immer eine entsprechende vertragliche Vereinbarung voraus. Aus dem Mietvertrag muss sich ergeben, welche Betriebskostenarten der Mieter tragen soll, damit es ihm möglich ist, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen. Die bloße Festsetzung eines Betriebskostenvorschusses ohne nähere Bestimmung der betroffenen Betriebskostenarten reicht daher nicht als Vereinbarung über die Umlage abrechenbarer Betriebskosten (BGH XII ZR 88/10, WuM 2012, 453; Schmidt- Futterer, MietR, § 556 Rn .36).

Es mag allgemein verkehrsüblich sein, dass in Mietverträgen eine Nettokaltmiete vereinbart wird. Nach der oben zitierten Rechtsprechung des BGH setzt dies allerdings trotzdem voraus, dass eine entsprechende Vereinbarung auch tatsächlich getroffen wird. Dem Mietvertrag muss sich also gerade nicht entnehmen lassen, dass die Betriebskosten nicht vom Mieter getragen werden sollen, wie die Klägerin meint.

Dem Vertrag selbst kann eine eindeutige Regelung in Bezug auf die Betriebskosten nicht entnommen werden, da in dem Passus § 3 Abs. 2 keine der beiden Ankreuz- Möglichkeiten genutzt wurde.

Aus dem Umstand, dass vereinbart wurde, dass neben der Miete monatlich weitere 140 € zu entrichten sind, lässt sich nicht mit hinreichender Bestimmtheit entnehmen, dass hiermit weitere Betriebskosten, die nicht in § 5 geregelt sind (Heizung und Warmwasser), gemeint sind.

Daher kann es dahingestellt bleiben, ob der damals vereinbarte Mietzins aufgrund seiner Höhe für eine Teil-Inklusiv -oder eine Nettokaltmiete spricht.

Ebenso dahingestellt kann es aus diesem Grund bleiben, ob der Vormieter Herr T tatsächlich ebenfalls lediglich Heiz- und Warmwasserkosten gezahlt hat.

Die unklare Regelung wurde hier auch nicht durch eine einvernehmliche, schlüssige Vereinbarung durch eine entsprechende Abrechnung konkretisiert.

Handhaben die Parteien den Mietvertrag ab Mietbeginn über längere Zeit in einer bestimmten Weise, insbesondere durch Abrechnung und Ausgleich des Saldos , ist zu vermuten, dass sie die unklaren Regelungen des Mietvertrags einvernehmlich durch schlüssige Vereinbarung konkretisiert haben. Es hat durch die Parteien dann selbst eine Auslegung des Vertragsinhalts stattgefunden (BGH XII ZR 88/10, WuM 2012, 453). Vorliegend ist es jedoch bereits direkt nach Vertragsschluss zu einem Streit über die Abrechnung der Nebenkosten kommen, wie durch das Verfahren 59 C 5384/05 dokumentiert ist.

Das von der Klägerin zitierte BGH-Urteil (BGH, Urteil vom 10.02.2016. VIII ZR 137/15, juris) führt nicht zu einer anderen Bewertung. Der BGH hat in dem Fall entschieden, dass zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die- auch formularmäßige- Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen habe, genüge, ohne dass es einer Beifügung des Betriebskostenkakataloges und oder einer ausdrücklichen Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung bedürfe. Eine solche Regelung sei ausreichend bestimmt und halte einer AGB- rechtlichen Inhaltskontrolle stand.

Im Gegensatz zu dem vom BGH entschiedenen Fall fehlt es hier jedoch, wie oben dargestellt, an einer grundsätzlichen Vereinbarung über die Übernahme der Betriebskosten durch die Mieterin.

2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Nachzahlung rückständiger Betriebskosten. Ausgehend davon, dass die Beklagte lediglich Betriebskosten in Form von Heiz- und Warmwasserkosten zu leisten hat, besteht ein solcher Rückstand nicht. Die Betriebskosten für 2014-2016 sind hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten für 2014 und 2015 unstreitig wie folgt abzurechnen:

2014:

Heiz- und Warmwasserkosten 1266,19 €

Abzüglich Kürzung der Heizkosten um 15 % -189,93 €

Abzüglich Vorauszahlung -858,95 €

Nachzahlung 217,31 €

2015:

Heiz- und Warmwasserkosten 1030,81€

Abzüglich Kürzung der Heizkosten um 15 % -154,62 €

Abzüglich Vorauszahlung -858,95 €

Nachzahlung 17,24 €

In Bezug auf die Heizkosten für 2016 ist zwischen den Parteien streitig, ob die Klägerin im Januar 2016 eine Vorrichtung für die Aufnahme eines Wärmemengenzählers und am 25.04.2016 einen funkkompatiblen Wärmemengenzähler in das Gebäude eingebaut hat. Die Beklagte hat diesen Vortrag in der mündlichen Verhandlung vom 11. Juni 2018 mit Nichtwissen bestritten. Für das Gericht steht jedoch aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 21.9.2017 fest, dass diese Einbauten erfolgt sind.

In dem von der Beklagten vorgelegten Schreiben vom 21.9.2017 ist ausgeführt, dass die Vorrichtung für die Aufnahme des Wärmezählers am 27.01.2016 von der Firma O und der funkkompatible Wärmezähler am 25.4.2016 von der Firma U eingebaut wurde, sowie die entsprechenden Abrechnung beigefügt waren. Ferner beigefügt war ein Lichtbild des Wärmezählers.

Da der Wärmemengenzähler jedoch erst Ende April 2016 eingebaut wurde, ist lediglich eine anteilige Kürzung von vier Monaten (Januar- April 2016) gerechtfertigt. Denn nach § 12 I HeizkostenV hat der Nutzer nur ein Kürzungsrecht, soweit die Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, was hier nur bis Ende April 2016 der Fall war.

Hieraus ergibt sich ein Kürzungsbetrag i.H.v. 46,99 € ( 15 % von 939,71 € = 140,95 €;

140,95 € x 4/12)

Die Heizkosten für 2016 sind daher wie folgt zu berechnen:

Heiz- und Warmwasserkosten 939,71€

Abzüglich Kürzung der Heizkosten um 15 % für 4 Monate anteilig -46,99 €

Abzüglich Vorauszahlung -1140,00 €

-247,28 €

Bei Heizkostennachzahlung i.H.v. 217,31 € für 2014, sowie 17,24 € für 2015 sowie eine Überzahlung i.H.v. 247,28 € für 2016 ergibt sich zu Gunsten der Beklagten eine Überzahlung i.H.v. 12,73 €.

4.

Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Monat Mai 2017 i.H.v. 60,20 €. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 23.04.2018 (Bl. 143 der GA) mit einem Guthaben i.H.v. 380,53 € aus der Betriebskostenabrechnung 2017 die Aufrechnung wegen sämtlicher Ansprüche der Klägerin erklärt.

Laut der Betriebskostenabrechnung vom 17.04.2018 (Bl. 145 der Gerichtsakte) hat die Beklagte in 2017 Heiz- und Wasserkosten i.H.v. 699,27 € zu leisten. Unstreitig hat sie eine Vorauszahlung i.H.v. 1079,80 € geleistet, so dass sich zu Gunsten der Klägerin ein Guthaben i.H.v. 380,53 € ergibt. Aufgrund der Aufrechnung ist der Anspruch auf Zahlung einer restlichen Mai-Miete für 2017 untergegangen.

5.

Da die Beklagte allerdings im Zeitpunkt der Abfassung des anwaltlichen Schreibens vom 16.05.2017 mit einem Betrag i.H.v. 60,20 € für die Miete Mai 2017 in Verzug war, hat sie der Klägerin die ihr hierdurch entstandenen vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten als Verzugsschaden zu erstatten, § 286 BGB. Bei einem Streitwert von 60,20 € belaufen sich die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf 83,54 €.

Dieser Anspruch ist nach §§ 288, 291 BGB ab Rechtshängigkeit, mithin ab dem 31.1. 2018 zu verzinsen.

Einen Anspruch auf Erstattung weiterer Rechtsanwaltskosten hat die Klägerin, da sich die Beklagte nicht mit weiteren Zahlungen in Verzug befand, dagegen nicht.

6.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen bzw. Zahlung einer erhöhten Miete ab dem 1.2.2018 aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 8.11.2017, da das Mieterhöhungsverlangen wegen des nicht beigefügten Mietspiegels formell unwirksam war, § 558 a BGB.

Dem Mieterhöhungsverlangen war unstreitig der Mietspiegel von Münster für 2017 nicht beigefügt. Dieser Mietspiegel kann für 5 Euro bei der Stadt Münster bestellt werden.

Der Mietspiegel muss immer dann beigefügt werden, wenn er nicht allgemein kostenlos zugänglich ist. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, erst Geld ausgeben zu müssen, um festzustellen, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt ist oder nicht. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter ein Exemplar der Broschüre kostenlos zur Verfügung stellen (Schmidt-Futter, Mietrecht, § 558a BGB, Rn. 34).

7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 11 2. Alt. sowie § 711 ZPO.

8. Der Streitwert wird auf 4335,54 € festgesetzt (Feststellungsantrag 800,- €, Zahlungsantrag 2443,42 €, Mieterhöhungsbegehren 1092,12 €)

Der Streitwert wird auf Feststellungsklage: 800,- e EUR festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.