Amtsgericht Olpe, Zivil Richter — 25 C 34/23

Die Klägerin beauftragte die seinerzeit noch als N. GmbH Firmierende Beklagte mit Vertrag vom 24.08.2016/22.02.2017 mit der Verwaltung der Klägerin. Ausweislich des Verwaltervertrags vereinbarten die Parteien für die Verwaltertätigkeit eine monatliche Grundvergütung von jedenfalls 25,59 EUR für jede der 96 Eigentumswohnungen der Klägerin, mithin eine jährliche Gesamtvergütung von 29.479,68 EUR zuzüglich weiterer Grundvergütungen für Stellplätze und Sondervergütungen. Die Beklagte erstellte für das Kalenderjahr 2019 weder Hausgeldabrechnungen noch Wirtschaftspläne und berief auch keine Wohnungseigentümerversammlung ein. Weitgehend automatisiert wickelte die Beklagte allein den laufenden Zahlungsverkehr der Klägerin, also die Entgegennahme der Hausgeldzahlungen sowie den Ausgleich etwaiger eingehender Rechnungen ab. Nachdem vorangegangene Aufforderungen an die Beklagte, ihren Verwalterpflichten nachzukommen und über die Verwaltertätigkeit Auskunft zu erteilen erfolglos blieben, kündigte die Klägerin den Verwaltervertrag mit Schreiben vom 03.11.2021 außerordentlich fristlos und forderte die Beklagte unter Fristsetzung zum 30.11.2021 erfolglos auf, sämtliche in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen der Klägerin herauszugeben. Ferner behielt sich die Klägerin in dem Schreiben vor, wegen der fehlenden Tätigkeit der Beklagten Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Nach zwischenzeitlicher weiterer erfolgloser Korrespondenz teilte die Beklagte der Klägerin unter dem 13.09.2022 mit, eine Kiste mit Unterlagen der Klägerin nunmehr aufgefunden zu haben, welche die Klägerin sodann Ende September 2022 erhielt. Die Auswertung der Unterlagen durch die aktuelle Hausverwaltung der Klägerin ergab, dass die Beklagte im Kalenderjahr 2019 von den Konten der Klägerin, auf die sie aufgrund der Verwalterbestellung berechtigten Zugriff hatte, insgesamt 25.254,92 EUR vereinnahmt hatte. Rechenschaft oder sonstige Erklärungen zu dem vereinnahmten Betrag, der sich auch nicht mit der vereinbarten Grundvergütung deckt, lieferte die Beklagte nicht. Nach der Auswertung der Unterlagen durch die Klägerin entfallen hiervon 16.793,28 EUR auf die Grundvergütung und 8.461,64 EUR wohl auf „Sonderleistungen“.

Die Klägerin ist der Auffassung, da die Beklagte lediglich vernachlässigbare Tätigkeiten entfaltet habe und eine Nachholung der übrigen Verwalterpflichten nach – unstreitig berechtigter – fristloser Kündigung des Verwaltervertrags nicht mehr möglich sei, sei diese aus Bereicherungsrecht zur Erstattung der gesamten vereinnahmten Vergütung verpflichtet.

Am 29.12.2022 erließ das Amtsgericht Hagen einen am 02.01.2023 zugestellten Mahnbescheid über eine antragsgemäß als „ungerechtfertigte Bereicherung gem. Schreiben vom 03.11.2021“ bezeichnete Hauptforderung von 25.254,92 EUR, gegen den de Beklagte rechtzeitig Widerspruch einlegte.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 25.254,92 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie erhebt die Einrede der Verjährung. Im Übrigen ist sie der Auffassung, ein Anspruch auf Erstattung einer vereinnahmten Verwaltervergütung aus Bereicherungsrecht sei nur dann gegeben, wenn der Verwalter keinerlei Tätigkeit erbracht habe, was hier – unstreitig – nicht der Fall ist.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 11.10.2023 stellt sich die Beklagte nach Hinweis des Gerichts, dass die Beklagte aufgrund ihrer Rechenschaftspflicht hinsichtlich der Berechtigung der vereinnahmten Beträge Darlegungsbelastet ist, auf den Standpunkt, zu einer weiteren Darlegung aufgrund des Umstands, dass sie die Unterlagen an die Beklagte herausgegeben hat, nicht verpflichtet zu sein.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- uns Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gelangten Unterlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus ungerechtfertigter Bereicherung einen Anspruch auf Zahlung von 22.306,92 EUR. Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag, § 675 BGB, der teilbar dienst- und werkvertragliche Verpflichtungen begründet. Ein Wegfall des Vergütungsanspruchs der Verwalterin kommt im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung von Hauptpflichten in Betracht. Erbringt die Verwalterin eine Hauptleistung - ganz oder teilweise - überhaupt nicht, so sind hinsichtlich der Vergütung §§ 320 - 326, 615, 616 BGB anwendbar. Erfüllt der Verwalter sämtliche bedeutsamen Hauptleistungspflichten nicht (Aufstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Abhalten der Wohnungseigentümerversammlungen), steht ihm kein Honorar zu. (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.03.2008 - 5 W 58/07). Eine bereits geleistete oder vereinnahmte Vergütung ist dann – ganz oder teilweise – nach § 812 Abs. 1 BGB zu erstatten (BayObLG Beschl. v. 13.2.1997 – 2Z BR 132/96, BeckRS 1997, 2615 Rn. 10, beck-online). Soweit hier unstreitig Teilleistungen erbracht wurden, nämlich die weitgehend automatisierte Abwicklung des Zahlungsverkehrs der Klägerin, sind diese von den weiter geschuldeten und von der Beklagten nicht erbrachten weiteren Verwalterpflichten der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung und der – als werkvertragliche Verpflichtung einzustufenden – Erstellung von Wirtschaftsplänen und Abrechnungen, teilbar und zugleich von untergeordneter Bedeutung. Die Abhaltung von Eigentümerversammlungen und die Aufstellung von Wirtschaftsplänen für das Jahr 2018 ist jetzt nicht mehr nachholbar. Das gleiche gilt für die Jahresabrechnungen. Die Beklagte ist nicht mehr Verwalter der Wohnanlage, die Verwaltungsunterlagen hat sie zurückgegeben. Abgesehen davon erscheint es fraglich, ob es für die Wohnungseigentümer heute noch von Interesse ist, dass die Jahresabrechnung aufgestellt wird und ob es für sie zumutbar ist, dass die Beklagte diese Jahresabrechnungen aufstellt. Auch hinsichtlich der Jahresabrechnungen ist somit von Unmöglichkeit auszugehen.

Den auf die nicht erbrachten und nicht mehr erbringbaren Verwalterpflichten entfallenen Honoraranteil hat die Beklagte zu erstatten. Die als Auftragnehmerin des Geschäftsbesorgungsvertrags der Wohnungsverwaltung rechenschaftspflichtige und damit auch Darlegungs- und Beweisbelastete Beklagte hat auch nach Hinweis des Gerichts auf die Darlegungslast – über die unstreitige Abwicklung des Zahlungsverkehrs hinaus – nichts Konkretes zu den erbrachten Verwaltertätigkeiten oder den Grund für die Vereinnahmung von Sondervergütungen vorgetragen. Es befreit die Beklagte auch nicht von ihrer Darlegungslast, dass sie die Verwaltungsunterlagen zwischenzeitlich an die Klägerin herausgegeben hat. Schon aufgrund der die Beklagte selbst treffenden Handels- und Steuerrechtlichen Aufbewahrungspflichten sowie dem Umstand, dass es sich um Vorgänge handelt, die der eigenen Wahrnehmung der Beklagten bzw. deren Mitarbeitern unterliegen ist nicht plausibel, dass dieser eine nähere Darlegung nicht möglich sein soll.

Vor diesem Hintergrund bewertet das Gericht die erbrachten Teilleistungen der Beklagten mit 10 % des vereinbarten Grundhonorars von unstreitig 29.479,68 EUR. Von der Klageforderung waren mithin 2.948 EUR in Abzug zu bringen und die Klageforderung ist mithin in Höhe von 22.306,92 EUR begründet.

Der so begründete Zahlungsanspruch ist auch nicht verjährt. Der Mahnbescheid vom 29.12.2022, demnächst i.S.d. § 167 ZPO zugestellt am 02.01.2023, hat jedenfalls die Verjährung unterbrochen. Der mit der Klage geltend gemachte Rückforderungsanspruch ist darin hinreichend bestimmt bezeichnet. Nach § 204 I Nr. 3 BGB hemmt die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren die Verjährung. Nach ständiger Rechtsprechung setzt die Hemmung der Verjährung voraus, dass der im Mahnbescheid bezeichnete Anspruch durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen unterschieden und abgegrenzt werden kann. Der im Mahnbescheid bezeichnete Anspruch muss deshalb dem Schuldner die Beurteilung ermöglichen, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht. Damit der Schuldner beurteilen kann, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht, muss er im Zeitpunkt der Zustellung des Mahnbescheids erkennen können, woraus der Gläubiger seinen Anspruch herleitet. Wann dieser Anforderung genüge getan ist, kann nicht allgemein und abstrakt festgelegt werden; vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben im Einzelfall von dem zwischen den Parteien bestehenden Rechtsverhältnis und der Art des Anspruchs ab. Maßgeblich für diese Individualisierung der Forderung im Mahnbescheid ist ausschließlich der Erkenntnishorizont des Schuldners (BGH, NJW 2023, 2773 Rn. 21, beck-online m.w.N.). Auch außergerichtliche, vor Erlass oder Beantragung des Mahnbescheids erfolgte Anschreiben des Gläubigers an den Schuldner sind, da diese den Erkenntnishorizont des Schuldners erweitern, dabei zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 17.6.2020 – VII ZR 111/19 = NJW 2020, 3653). Nach diesen Anforderungen ist die Klageforderung im Mahnbescheid hinreichend bestimmt. Es ist der Anspruchsgrund „ungerechtfertigte Bereicherung“ angegeben. Die geltend gemachte Summe entspricht exakt dem Betrag, den die Beklagte als Vergütung im Kalenderjahr 2019 vereinnahmt hat und durch das Schreiben vom 03.11.2021 war der Beklagten auch bekannt, dass die Klägerin gegen die Beklagte Ansprüche wegen Untätigkeit im Kalenderjahr 2019 geltend macht. Soweit die Beklagte einwendet, sie habe bei Zugang des Mahnbescheids nicht wissen können, in welcher Höhe sie im Jahr 2019 eine Vergütung erhalten hat, verwundert dies, war es doch die Beklagte selbst, die die Beträge vom Konto der Klägerin vereinnahmte. Zusammengefasst wusste die Beklagte aus dem Schreiben vom 03.11.2021 dass die Klägerin von vertragswidriger Untätigkeit im Kalenderjahr 2019 ausging, aus dem Betrag, dass die gesamte Vergütung für dieses Kalenderjahr geltend gemacht wird und aus der Angabe zum Anspruchsgrund im Mahnbescheid, dass die Klägerin sich Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung berühmt. Auch wenn explizit zuvor im Schreiben vom 03.11.2021 nur Schadensersatzansprüche angekündigt wurden, genügt dies und die Beklagte konnte eine hinreichend informierte Entscheidung treffen, ob sie sich gegen den Mahnbescheid zur Wehr setzt. Da die Klageforderung somit auch ausgehend vom frühestmöglichen Verjährungsbeginn nicht verjährt ist, kann dahinstehen, ob die Verjährung hier – wofür einiges spricht – ohnehin erst mit Herausgabe der Verwaltungsunterlagen oder gar erst mit einer Abrechnung der grundsätzlich rechenschaftspflichtigen Beklagten zu laufen beginnen konnte.

Der Zinsanspruch folgt als Prozesszins aus §§ 288, 291 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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