Landgericht Wuppertal, 7. Zivilkammer — 7 O 279/22

Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung und Schadensersatz aus einem Mietverhältnis über Monteurswohnungen.

Der Kläger schloss mit der Beklagten zunächst für die Zeit vom 01.07.2022 bis zum 25.07.2022 über die Internet-Plattform „M.“ einen Mietvertrag über eine möblierte Wohnung in der V.-straße in B. zur Benutzung durch Mitarbeiter der Beklagten. Die Parteien einigten sich gegen Ende der Mietzeit darauf, dass die Wohnung der Beklagten bis voraussichtlich zum Jahresende 2022 weiter zur Verfügung gestellt werden sollte. Vor diesem Hintergrund unterzeichneten die Parteien zunächst einen schriftlichen Mietvertrag für die letzten Tage im Juli 2022, bevor sie unter dem 21.07.2022 einen schriftlichen Mietvertrag über die unbefristete Anmietung der in Rede stehenden Wohnung ab dem 01.08.2022 schlossen. Die monatliche Miete einschließlich Nebenkosten und Zusatzleistungen (Reinigung etc.) sollte hiernach 2.850 EUR betragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf das als Anlage K1 (Bl. 13 ff. d.A.) bei den Akten befindliche Exemplar verwiesen.

Am 24.07.2022 monierte die Beklagte, dass sich Insekten in der Wohnung befänden. und übersandte dem Kläger mehrere Fotos (vgl. Anlage K2). Zwei der Fotos zeigen jeweils eine Bettwanze auf dem Boden der Wohnung.

Der Kläger ließ die Wohnung am 25.07.2022 reinigen und am 26.07.2022 mit Ungeziefermittel bearbeiten. Am 27.07.2022 wurde die Fa. L. Schädlingsbekämpfung auf Veranlassung des Klägers in der Wohnung tätig und unternahm weitere Maßnahmen zur Bettwanzenbekämpfung. Für die Durchführung dieser Maßnahmen stellte die Fa. L. dem Kläger unter dem 04.08.2022 388,10 EUR netto in Rechnung.

Am Abend des 27.07.2022 informierte der Kläger die Beklagte per E-Mail (Anlage K4) darüber, dass ein Kammerjäger vor Ort gewesen sei und umfangreich in der Wohnung gearbeitet habe. Die Bettwanzen hätten sich nach der Einschätzung des Kammerjägers im Anfangsstadium ihrer Entwicklung befunden. Der Kläger selbst habe sich vergewissert, dass die Problematik nun im Griff sei. Personal des Klägers werde die Wohnung am kommenden Freitag erneut überprüfen.

Hierauf antwortete die Beklagte am 31.07.2022 (Anlage K5), dass sie die Situation nicht für tragbar erachte und die ergriffenen Maßnahmen nicht ausreichten, um das bestehende Problem zu lösen. Der E-Mail waren weitere Fotos beigefügt. Die Mitarbeiter der Beklagten hätten die Wohnung vor drei Tagen verlassen und würden nicht zurückkehren.

Der Kläger verwies mit E-Mail vom 01.08.2022 (Anlage K6), dass sich die Wohnung aktuell und auch zuvor jederzeit in einem bewohnbaren Zustand befunden hätte. Er widerspreche einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Die Wohnung stehe der Beklagten weiterhin zur Verfügung.

Die Beklagte zahlte die Augustmiete nicht und verwies nach Zahlungsaufforderungen des Klägers am 17.08.2022 erneut darauf, dass die Mitarbeiter die Wohnung verlassen hätten und nicht wiederkämen. Am 14.10.2022 verwies die Beklagte in der weiteren Korrespondenz darauf, dass ihre Mitarbeiter die Schlüssel in der Wohnung zurückgelassen hätten. Diese waren indes für den Kläger unauffindbar, der über die Schlüsseldienst R. GmbH neue Schließzylinder und Schlüssel zu Kosten von 959,00 EUR netto bezog. Diese wurden ihm am 28.11.2022 geliefert.

Der Kläger behauptet, die Mitarbeiter der Beklagten seien für den Bettwanzenbefall verantwortlich. Dies leite er draus ab, dass der Kammerjäger darauf verwiesen habe, dass sich der vorgefundene Bettwanzenbefall noch im Anfangsstadium befunden hätte.

Der Kläger hat ursprünglich angekündigt, auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 9.897,10 EUR nebst Zinsen antragen zu wollen. Dieser umfasse die Mieten für die Zeit von August bis Oktober 2022 und außerdem die ihm mit dem jeweiligen Nettobetrag entstandenen Kosten der Schädlingsbekämpfung und der Ersatzbeschaffung für Türschloss und Schlüssel der Wohnung. Das Gericht hat am 23.02.2023 die Beklagte durch Teilanerkenntnisurteil verurteilt, an den Kläger 1.141,21 EUR zu zahlen, nachdem die Beklagte die Klageforderung insoweit unter Verwahrung gegen die Kostenlast anerkannt hat. Hierzu hat sie ausgeführt, dass sie sich für den Austausch der Schließzylinder und Schlüssel in der Verantwortung sehe.

Der Kläger beantragt nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 8.755,89 EUR nebst Zinsen aus einem Betrag von 9.897,10 EUR in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, in ihrer E-Mail vom 31.07.2022 sei die Erklärung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund zu sehen, welche das Mietverhältnis beendet habe. Sie verweist auf von ihr vorgelegte Informationen des Umweltbundesamtes, wonach eine einmalige Schädlingsbekämpfung in der Regel zur Beseitigung eines Bettwanzenbefalls nicht ausreiche. Mit Blick auf die von einem Bettwanzenbefall ausgehenden Gesundheitsgefahren sei es den Mitarbeitern der Beklagten nicht zumutbar gewesen, die Wohnung weiter zu nutzen. Sie behauptet, einer ihrer Mitarbeiter habe bereits einige Tage nach Bezug der Wohnung an Hautreizungen gelitten und sich am 14.07.2022 gar in die Notaufnahme begeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den vorgetragenen Inhalt der bei den Akten befindlichen Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 23.10.2023 (Bl. 113 f. d.A.) Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist ganz überwiegend unbegründet.

I.

Der Kläger hat weder Anspruch auf Zahlung von dreimal jeweils 2.850 EUR als Miete oder Nutzungsentschädigung für die Monate August bis Oktober 2020, noch auf Ersatz der Kosten der Schädlingsbekämpfung von 388,10 EUR netto. Aus der geltend gemachten Klageforderung stehen ihm lediglich Rechtshängigkeitszinsen in Betreff der anerkannten Kosten der Ersatzbeschaffung wegen der Schlüssel und Schließzylinder aus dem Nettobetrag von 959,00 EUR zu.

1.

Ein Anspruch auf Zahlung von Miete oder Nutzungsentschädigung ergibt sich für den Kläger gegen die Beklagte weder aus § 535 Abs. 1 BGB, noch aus § 546a Abs. 1 BGB. Denn in beiden Fällen, also auch wenn man die in der E-Mail vom 31.07.2022 (Anlage K5) liegende Erklärung nicht als wirksame außerordentliche Kündigung ansehen wollte, was letztlich dahinstehen kann, wäre die Miete respektive die Nutzungsentschädigung in dem in Rede stehenden Zeitraum jedenfalls auf 0 EUR gemindert.

Denn das unstreitige Auftreten von Bettwanzen in der vermieteten Wohnung stellt einen Mangel dar, der – auch unter Beachtung der seitens des Klägers unstreitig zeitnah ergriffenen Maßnahmen – zur Aufhebung der Tauglichkeit der Wohnung zum Mietgebrauch und zur Minderung der Miete wegen eines Sachmangels nach § 536 Abs. 1 BGB führt. Wie die Beklagte unter Bezugnahme auf durch das Umweltbundesamt zur Verfügung gestellter Informationen und Informationsmaterial des Y. (Anlagen 1 und 2 zur Klageerwiderung) unwidersprochen dargelegt hat, sind Bettwanzen als in der Wohnung zu Tage getretenes Ungeziefer einzuordnen. Es handelt sich um blutsaugende Parasiten, die dem Menschen durch ihre Stiche blutunterlaufene Pusteln zufügen, die einen Juckreiz verursachen. Die hierdurch verursachten Folgen können im Einzelfall bis hin zu starken allergischen Reaktionen reichen. Betroffene klagen häufig über Schlafstörungen. Durch das Kratzen an den Stichstellen kann es zu Sekundärinfektionen kommen. Das Ungeziefer ist mit Blick auf die lange Hungerfähigkeit der Parasiten und die Gefahr, die Tiere in andere Haushalte zu verschleppen, stets professionell zu entfernen. Nach den Informationen des Umweltbundesamtes geschieht dies durch Verwendung hochwirksamer Insektizide, wobei bei einer Behandlung in der Regel nicht aller Tiere in ihren Verstecken erreicht werden. Auch die Eier der Bettwanzen seien sehr widerstandsfähig gegen äußere Einflüsse. Daher müssten mehrere Behandlungen durchgeführt werden, sodass eine Bekämpfungsmaßnahme erst nach einigen Wochen als abgeschlossen betrachtet werden könne. Derartige Abhilfe hat der Kläger, wenngleich er unstreitig unverzüglich auf die Anzeige des Bettwanzenbefalls durch Beauftragung eines Kammerjägers reagiert hat, nicht geschaffen. Unstreitig hat der Kammerjäger eine einzelne Behandlung am 27.07.2022 durchgeführt, was die Beklagte in ihrer E-Mail vom 31.07.2022 anerkannt aber unter Übersendung weiterer Lichtbilder für unzureichend befunden hat, während der Kläger signalisierte, dass das Problem um den Bettwanzenbefall aus seiner Sicht abschließend gelöst sei. Eine abschließend als erfolgreich anzusehende Bekämpfung des Ungeziefers, wie sie nach den Angaben des Umweltbundesamtes erforderlich gewesen wäre, hatte der Kläger damit nicht vornehmen lassen. Einer weiteren Mangelanzeige bedurfte es nicht, nachdem die Beklagte deutlich gemacht hatte, dass sie den Zustand der Wohnung weiterhin nicht für vertragsgemäß hält.

Die Miete war hiernach auf 0 EUR gemindert, da nach Maßgabe des zwischen den Parteien übereinstimmend vorausgesetzten Vertragszwecks, nämlich der Nutzung der Wohnung als Monteurswohnung, eine Brauchbarkeit nicht gegeben war. Bei der Anmietung einer Wohnung als Monteurswohnung steht im Vordergrund, dass die Mitarbeiter eines seinen Sitz nicht in der Näher der Tätigkeitsstätte (hier sogar in Spanien) unterhaltenden Unternehmens, während der Ausführung eines Auftrages über Räumlichkeiten verfügen, in denen sie sich zwischen ihren Arbeitseinsätzen aufhalten und in denen sie vor allem übernachten können. Eine Nutzung der Wohnung zu letzterem Zweck war den Mitarbeitern der Beklagten allerdings unzumutbar, da diese sich nach den bereits referierten Informationen des Bundesumweltamtes gerade beim Übernachten in dem seitens des Klägers gestellten Mobiliars etwaigen noch vorhandenen Bettwanzen hätten aussetzen müssen.

Die Minderung ist auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil die Mitarbeiter der Beklagten den Bettwanzenbefall selbst verschuldet hätten. Sofern der Kläger diesen Standpunkt einnimmt, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Anders als in solchen Fällen, in denen nach längerem Mietgebrauch ein Ungezieferbefall auftritt (etwa AG Neukölln, Urteil vom 8. März 2017 – 16 C 395/16 –, juris), sprechen hier keine gewichtigen Gesichtspunkte dafür, dass die Bettwanzen aus dem Verantwortungsbereich der Beklagten herrühren könnten (sog. Sphärengedanke). Denn die Mitarbeiter der Beklagten hatten die Wohnung erst Anfang Juli 2022 in Besitz genommen. Die Bettwanzen machten die Mitarbeiter der Beklagten indes bereits 3 Wochen nach Bezug der Wohnung aus. Allein der Umstand, dass es sich angeblich nach Aussage des Kammerjägers um juvenile Exemplare und einen Befall im Anfangsstadium gehandelt haben soll, rechtfertigt mit Blick darauf, dass die Tiere bei Raumtemperaturen von 22°C nach etwa acht Wochen, bei niedrigeren Temperaturen auch später, ausgewachsen sind, nicht die Annahme, der Bettwanzenbefall sei durch die Mitarbeiter der Beklagten in die Wohnung eingeschleppt worden. Die von Klägerseite dazu benannten Zeugen, dass ein Befall bei Bezug der Wohnung durch die Mitarbeiter der Beklagten nicht vorlag, waren nicht zu vernehmen. Denn in das Wissen der Zeugen kann nur der Umstand gestellt sein, dass ein für diese wahrnehmbarer Befall bei Übergabe der Wohnung nicht vorlag. Dieser Umstand ist jedoch, auch wenn man ihn als zutreffend in eine etwaige Beweisführung einstellt, bedeutungslos. Denn hieraus kann nicht abgeleitet werden, dass bei Übergabe keine Eier oder Jungtiere, die von vorherigen Mietern eingeschleppt worden sein mögen und nur noch nicht in Erscheinung getreten sind, vorhanden waren. Gleiches gilt für die Einschätzung des als Zeuge benannten Kammerjägers, da mit Blick auf den erst dreiwöchigen Aufenthalt der Mitarbeiter der Beklagten aus dem Umstand, dass der Kammerjäger diese als Jungtiere eingeordnet hat, kein hinreichend sicherer Rückschluss auf den Zeitpunkt der Verursachung des Bettwanzenbefalls oder den Eintrag der Tiere in die Wohnung ziehen lässt.

Die oben dargestellte Mietminderung käme der Beklagten auch dann zugute, wenn sie – was ohnehin nicht der seitens des Klägers vertretenen Einschätzung entspricht – wirksam fristlos gekündigt, die Wohnung aber mangels Aushändigung der Schlüssel noch nicht zurückgegeben hätte. Denn solche Mängel, die bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses und dem in der unterlassen Rückgabe liegenden Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a BGB aufgetreten sind, führen gleichwohl zu einer Minderung der Nutzungsentschädigung (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2022, BGB § 546a Rn. 69).

2.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten der Schädlingsbekämpfung nach § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Denn der Kläger hat eine der Beklagten oder deren Mitarbeitern zur Last fallende Pflichtverletzung (in Form des Eintrags der zutage getretenen Bettwanzen in die gemietete Wohnung) nicht bewiesen. Insoweit kann auf die Ausführungen unter Ziffer 1. verwiesen werden: Mit Blick auf die erst kurze Dauer des Mietverhältnisses kommen dem Kläger die anerkannten Grund-sätze über die Darlegungs- und Beweislastverteilung nach Spähren bzw. Gefahrenkreisen nicht zugute. Der angebotene Zeugenbeweis war nicht zu erheben, da die in das Wissen der Zeugen gestellten Tatsachen lediglich Indiztatsachen sind, die – als zutreffend unterstellt – keinen sicheren Rückschluss auf die unter Beweis gestellte Haupttatsache (Verursachung des Bettwanzenbefalls durch Mitarbeiter der Beklagten) zulassen und daher für die Entscheidung bedeutungslos sind.

3.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen aus einem Betrag von 959,00 EUR gemäß § 291 BGB. Dem liegt der seitens der Beklagten anerkannte Anspruch auf Ersatz der (Netto-)Kosten für die Ersatzbeschaffung von Schließzylindern und Schlüsseln aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zugrunde, welche die Mitarbeiter der Beklagten nicht ordnungsgemäß an den Kläger ausgehändigt haben und die unauffindbar sind.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 92 Abs. 2 Nr. 1, 93 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Hinsichtlich der Kosten der neu beschafften Schlüssel und Schließzylinder kommen der Beklagten die Wirkungen des § 93 ZPO zugute. Die Beklagte hat insofern ein sofortiges Anerkenntnis (sogar über den Bruttobetrag) abgegeben, wobei nicht ersichtlich ist, dass der Beklagten die Kosten der Ersatzbeschaffung vorgerichtlich bekannt gegeben worden sind oder diese gar aufgefordert worden wäre, diese Kosten zu ersetzen.

III.

Der Streitwert für die Gerichtsgebühren wird auf 9.897,10 EUR festgesetzt.