Oberlandesgericht Düsseldorf, 10. Zivilsenat — 10 U 92/19

Die zulässige Berufung ist offensichtlich unbegründet; sie hat auch keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung und erfordert keine mündliche Verhandlung (§ 522 Abs. 2 ZPO). Zur Begründung wird auf den Senatsbeschluss vom 27. Juni 2017 (Bl. 374 ff GA) verwiesen. Das Vorbringen des Klägers im Schriftsatz vom 18. Juli 2019 rechtfertigt keine hiervon abweichende Beurteilung.

Soweit sich der Kläger unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 05.11.1982 (BGHZ 85, 245 ff) darauf beruft, dass die Pflicht zur Eigentumsübertragung sich auch als gesetzliche Folge des § 667 BGB darstellen könne und § 311 b Abs. 1 BGB in diesen Fällen nicht anwendbar sei, ist ein solcher Fall vorliegend gerade nicht gegeben. Der Vertrag der Parteien vom 22.03.2010 (Bl. 6 f GA) normiert eine – im Übrigen bis zum 31.12.2015 befristete – Rückerwerbsmöglichkeit des Klägers und gerade nicht einen bloßen „Durchgangserwerb“ der Beklagten, so dass ein Fall des § 667 BGB nicht vorliegt. Vielmehr ist der Vertrag, mit dem sich die Beklagten verpflichtet haben, das Eigentum an dem Grundstück an den Kläger zurückzuübertragen, nicht gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB notariell beurkundet worden und deshalb gemäß § 125 S. 1 BGB formunwirksam.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Diesem Beschluss ging folgender Hinweisbeschluss vom 27.06.2019 voraus:

Der Antrag des Klägers, die Zwangsvollstreckung aus dem am 12. April 2019 verkündeten Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach einstweilen einzustellen, wird zurückgewiesen.

Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Klägers gegen das vorgenannte Urteil im Beschlussverfahren (§ 522 Abs. 2 ZPO) zurückzuweisen.

Der Kläger erhält Gelegenheit, zu den Gründen bis zum 19. Juli 2019 schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

A.

Der Kläger begehrt im Wege der Stufenklage die Rückübertragung einer Immobilie in Hückelhoven Zug um Zug gegen Erstattung des Restsaldos einer Hypothek. Die Beklagten begehren widerklagend die Räumung und Herausgabe in derselben Immobilie gelegener Büroräume sowie Zahlung rückständiger Miete. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils, Blatt 328 ff GA, Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage zur Räumung und Herausgabe der vorgenannten Büroräume an die Beklagten sowie zur Zahlung von 8.317,54 € nebst vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, verurteilt. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe, Blatt 333 ff GA, verwiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Begehren weiterverfolgt.

Er trägt vor, das Landgericht habe übersehen, dass die Vereinbarung der Parteien vom 22. März 2010 bereits vor der Ersteigerung des Objektes durch die Beklagten bestanden habe; der etwaige Formmangel sei durch die Ersteigerung des Grundstücks durch die Beklagten und Eintragung im Grundbuch als Eigentümer geheilt worden. Es sei mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, den Kläger dafür zu bestrafen, dass die Beklagten eine notarielle Beurkundung verweigert hätten. Soweit tatsächlich ein zur Nichtigkeit führender Formmangel vorliege, müsse jedenfalls die gesamte Vereinbarung als nichtig angesehen werden. Die Widerklage sei unbegründet, denn zwischen den Parteien habe kein Mietverhältnis bestanden. Der Kläger habe auch zu keinem Zeitpunkt Miete gezahlt. Die Übernahme von Zahlungen auf Tilgung und Zinsen einer Hypothek seien rechtlich etwas anderes als die Zahlung von Miete. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Klägers wird auf die Berufungsbegründung vom 11. Juni 2019, Blatt 362 ff GA, wegen des beiderseitigen Parteivortrags im Übrigen wird auf die weiteren eingereichten Schriftsätze und den Akteninhalt verwiesen.

B.

Die zulässige Berufung des Klägers hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen landgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen, die auch durch das Berufungsvorbringen nicht berührt werden.

Die Klage ist unbegründet, denn der Vertrag, mit dem sich die Beklagten verpflichtet haben, das Eigentum an dem Grundstück an den Kläger zurückzuübertragen, ist nicht gem. § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB notariell beurkundet worden und deshalb gemäß §§ 125 S. 1 BGB formunwirksam. Ist die Norm des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB – wie vorliegend – nach ihrem klaren Wortlaut einschlägig, ist sie immer auch anzuwenden (Münchener Kommentar-Ruhwinkel, § 311 b BGB Rn. 4.). Für Billigkeitserwägungen ist kein Raum.

Die Widerklage ist in dem vom Landgericht zuerkannten Umfang begründet. Zutreffend ist die Kammer von einem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der im 1. Obergeschoss des Hauses gelegenen Büroräume ausgegangen, der seitens der Beklagten wirksam gekündigt worden ist. Ein Mietvertrag ist anzunehmen, wenn sich – wie vorliegend – jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren. Eine atypische Gegenleistung des Mieters wie eine Übernahme von Tilgungsleistungen bzgl. einer Hypothek nimmt dem Mietvertrag nicht seine Rechtsnatur. Auch handelt sich nicht um ein gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtiges Scheingeschäft, denn nach dem eigenen Vortrag des Klägers war ein wirksamer Mietvertrag gerade Voraussetzung dafür, dass im Rahmen des Insolvenzverfahrens des Klägers seitens des Insolvenzverwalters „entsprechende Freigaben“ erfolgen konnten, so dass der Kläger sein Gewerbe fortführen konnte.

C.

Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren liegen vor. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).

D.

Bei dieser Sachlage wird dem Kläger schon aus Kostengründen empfohlen, seine Berufung zurückzunehmen. Der Senat weist darauf hin, dass eine Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an.

E.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 52.357,54 € festgesetzt.

F.

Mangels Erfolgsaussicht der Berufung war der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zurückzuweisen.