Oberlandesgericht Düsseldorf, 7. Zivilsenat — 7 U 243/22

I.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Maklerprovision für den Nachweis des von den Beklagten mit dem Eigentümer A. am 22.07.2021 geschlossenen Kaufvertrages (Anl. K3) über die Immobilie B.-Straße 00 / C.-Stadt zum Kaufpreis von 950.000,- €. Der Grundbesitz ist bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Anbau eines Büros und einer Garage. Die Beklagten unterzeichneten am 09.07.2021 eine von der Klägerin vorformulierte Courtagevereinbarung (Anlage HKLW2), in der sie die Zahlung einer Courtage von 3,57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer vom gesamten Wirtschaftswert des Vertrages versprachen. Die Klägerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei hat sie mit dieser eine von der Provisionsvereinbarung mit den Beklagten abweichende Provisionshöhe vereinbart.

Die Beklagten verweigern die Zahlung der Maklerprovision unter Hinweis auf das in § 656c BGB geregelte Halbteilungsprinzip.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die auf Zahlung von 33.915,- € gerichtete Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass der zwischen den Parteien geschlossene Maklervertrag wegen Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam sei. Die Vorschrift sei auf den vorliegenden Fall, in dem nicht der Verkäufer, sondern ein Angehöriger des Verkäufers den Maklervertrag geschlossen habe, entsprechend anwendbar. Des Weiteren sei der sachliche Anwendungsbereich des § 656c BGB eröffnet, da Gegenstand des nachgewiesenen Kaufvertrages ein Einfamilienhaus gewesen sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren Provisionsanspruch weiterverfolgt.

Sie rügt, dass es sich entgegen der Auffassung des Landgerichts bei dem verkauften Objekt nicht um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a, 656c Abs. 1 BGB handele. Das Objekt verfüge über einen mit dem Hauptgebäude verbundenen, knapp 45 m² großen Büroanbau, der nach den vorgelegten Bauunterlagen über zwei Türen mit weiterer Nutzfläche des Bestandsgebäudes verbunden und mit Bescheid der Stadt C. vom 06.06.1997 bauordnungsrechtlich genehmigt worden sei. Es handele sich um eine separate Einheit mit eigenem Eingang und eigener Hausnummer zur gewerblichen Nutzung. Da sich die Immobilie teilweise aus Wohn- und teilweise aus Gewerberaum zusammensetze, sei § 656a BGB nicht anwendbar, und es komme auf die Frage, ob die gewerbliche Nutzung untergeordnet sei, nicht an. Die Bezeichnung des Objektes im Exposé und notariellen Kaufvertrag sei nicht entscheidend. Des Weiteren fehle es für eine entsprechende Anwendung des § 656c Abs. 1 BGB auf Konstellationen, in denen sich der Makler nicht – wie im Gesetz vorgesehen – von der anderen Partei des Kaufvertrages, sondern von einem Dritten ebenfalls eine Provision versprechen lasse, an einer planwidrigen Regelungslücke, sodass eine Analogie methodisch nicht in Betracht komme.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten in Abänderung des landgerichtlichen Urteils zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin 33.915,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.10.2021 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das zu ihren Gunsten ergangene Urteil des Landgerichts und wiederholen und vertiefen ihre erstinstanzlich vertretene Rechtsauffassung.

Sie vertreten unter Bezugnahme auf die Ansicht von Fischer (NJW 2020, 3553) weiterhin die Auffassung, dass für die Frage, ob es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 BGB handele, allein auf den Erwerbszweck des Käufers abzustellen sei. Diesbezüglich sei unstreitig, dass die Beklagten es ausschließlich zu Wohnzwecken für ihre Familie nutzen wollten und auch so nutzten. Das Kaufobjekt sei sowohl im Maklervertrag, als auch im Exposé, als auch im notariellen Kaufvertrag als Einfamilienhaus bezeichnet worden. Nach der Rechtsprechung des BGH seien öffentliche Äußerungen des Verkäufers entscheidend und rechtlich bindend. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber bei der Erläuterung seiner weiten Auslegung des Begriffs des Einfamilienhauses auf eine weitere untergeordnete Wohnung als unschädlich abgestellt habe, lasse sich nicht die Schlussfolgerung ziehen, dass jegliche andere untergeordnete, etwa berufliche/gewerbliche Nutzung die Anwendung der §§ 656a ff. BGB ausschließe. Aufgrund der gefestigten Rechtsprechung des BGH habe es nämlich insoweit bereits keiner weiteren Klarstellung hinsichtlich der untergeordneten beruflichen/gewerblichen Nutzung bedurft. Dementsprechend gehe auch die überwiegende Kommentarliteratur davon aus, dass eine untergeordnete gewerbliche Nutzung dem Charakter als Einfamilienhaus nicht entgegenstehe. Schließlich ergebe sich aus dem Sinn und Zweck des Verbraucherschutzes, dass § 656c BGB auch dann eingreife, wenn nicht die Vertragspartei des Kaufvertrages selbst, sondern eine andere Person den Maklervertrag abschließe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Klägerin kann nicht gemäß § 652 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien schriftlich geschlossenen Maklervertrag vom 09.07.2021 die darin vereinbarte Provision für den von ihr unstreitig erbrachten Nachweis des notariell beurkundeten Kaufvertrages vom 22.07.2021 verlangen, weil der Maklervertrag wegen Verstoßes gegen das Halbteilungsprinzip unwirksam ist, § 656c Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

Nach § 656c Abs. 1 BGB kann, wenn sich ein Makler von beiden Parteien des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lässt, dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrages, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Haben – wie hier – die Auftraggeber gegenüber der Klage auf Maklerlohn die Unwirksamkeit des Maklervertrages nach § 656c Abs. 2 S. 1 BGB geltend gemacht, indem sie eingewendet haben, der Makler habe mit der anderen Hauptvertragspartei keinen oder einen geringeren Maklerlohn vereinbart, trifft den Makler eine sekundäre Darlegungslast (vgl. Grüneberg-Retzlaff, BGB, 83. Aufl., § 656c, Rn. 8). Dieser hat die Klägerin nicht genügt, denn sie hat sich dazu, welche Provision sie konkret mit der Ehefrau des Verkäufers vereinbart hatte, nicht erklärt und auch nicht den mit ihr geschlossenen Maklervertrag vorgelegt. Immerhin hat sie in der Replik eingeräumt, mit den Beklagten eine gegenüber dem Maklerauftrag durch die Ehefrau des Verkäufers abweichende Provisionshöhe vereinbart zu haben. Somit ist unstreitig, dass sich die Klägerin nicht von beiden Seiten eine Provision in gleicher Höhe hat versprechen lassen.

Dies hat zur Folge, dass der mit den Beklagten geschlossene Maklervertrag gegen den in § 656c Abs.1 S.2 BGB normierten Halbteilungsgrundsatz verstößt, weil Gegenstand der Vermittlungstätigkeit ein Einfamilienhaus gewesen ist.

Nach den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks.19/15827 S.18) ist ein Einfamilienhaus jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Dies entspricht auch der Definition des Bundesgerichtshofs in der von den Beklagten zitierten Entscheidung NJW-RR 2016, 592, die zum früher geltenden § 648a BGB, in dem die Bauhandwerkersicherung geregelt war, ergangen ist. Durch letztgenannte Vorschrift sollten private Bauherren, die Bauvorhaben zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs ausführen lassen, privilegiert werden. Dem ähnlich ist der Zweck der hier in Rede stehenden Vorschrift des § 656c BGB, die auf die Förderung der Eigentumsbildung insbesondere für Familien mit Kindern abzielt. Diese sollen von Maklerkosten, die bei den Erwerbsnebenkosten einen wesentlichen Anteil darstellen und die Eigentumsbildung zusätzlich erschweren, entlastet werden (BT-Drucks. 19/15827 S.11).

Gemessen hieran tendiert die überwiegende Auffassung in der Literatur zu einer weiten Auslegung des Begriffs des Einfamilienhauses und hält eine untergeordnete gewerbliche oder berufliche Nutzung für unschädlich (Grüneberg-Retzlaff, BGB, 83. Aufl., § 656a Rn. 3; Würdinger, in jurisPK-BGB, Stand: 01.02.2023, § 656a Rn. 3; Althammer in Münchner Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 656a Rn. 8; Fischer, NJW 2020, 3553; Schmidt, NZM 2021, 289, 292; a.A. Staudinger-Arnold, BGB-Neubearbeitung 2021, § 656a Rn. 6; Meier in beck-online. Großkommentar, Stand 01.02.2023, § 656a Rn. 11; vgl. auch LG Wuppertal, BeckRS 2023, 20943 zu von den Wohnräumen abgegrenzten fremdvermieteten Gewerberäumlichkeiten).

Der Senat folgt der überwiegenden Literaturmeinung, für die insbesondere die Gesetzesbegründung, dass das „Einfamilienhaus“ in erster Linie Wohnzwecken dienen muss, spricht. Eine vorwiegend Wohnzwecken dienende Nutzung liegt bei dem hier vermittelten Objekt angesichts des Verhältnisses der Bürofläche zur Gesamtnutzfläche von etwa 1/5 vor. Aufgrund des Gesamteindrucks, den der Senat von dem Objekt aufgrund der Beschreibung im Exposé der D. C.-Stadt und den beigefügten Abbildungen, die auch das sog. Büro (S.7 oben Anlage HKLW 1, Anlagenordner BV) zeigen, gewinnen konnte, gelangt er zu der Feststellung, dass es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 BGB handelt. An dieser Würdigung ändert die Tatsache, dass das mit dem Haupthaus verbundene Büro über einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer verfügt, nichts.

Der Anwendung des § 656c BGB steht auch nicht entgegen, dass nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Maklervertrag über das vermittelte Objekt geschlossen hat (vgl. Würdinger in jurisPK-BGB, a.a.O.§ 656c Rn4; Staudinger-Arnold, a.a.O. § 656c Rn 5; Fischer , a.a.O.; Meier in beck-online Großkommentar, a.a.O. § 656c Rn 5; Althammer in Münchner Kommentar zum BGB, a.a.O. § 656c Rn 10 ).

Insofern sind die im Maklerrecht im Rahmen des Erfordernisses, dass der Hauptvertrag zwischen dem Dritten und der im Maklervertrag vorgesehenen Person zustande gekommen sein muss (sog. persönliche Kongruenz), entwickelten Grundsätze in die Vorschrift des § 656 c BGB hineinzulesen, so wie es auch das Landgericht vorgenommen hat.

Die Sichtweise zur Identität bei personalen Näheverhältnissen kennzeichnet bereits seit langem das Immobiliarmaklerrecht und muss auch für § 656c BGB gelten. Denn die Vorschrift bezweckt den Schutz des Verbrauchers gegen eine Courtagebelastung, der er aufgrund der Marktsituation nicht ausweichen kann. Insoweit muss der Halbteilungsgrundsatz auch dann greifen, wenn nicht die spätere Partei des Hauptvertrages, sondern ein Dritter den Maklervertrag schließt. Es kann vor dem Zweck der Norm keinen Unterschied bedeuten, ob sich die Partei des Hauptvertrages selbst oder ob sich ein Dritter zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vielmehr soll die Vertragsgegenseite stets dadurch privilegiert werden, dass sie nur maximal die Hälfte des Maklerlohns entrichten muss, weil die Leistung des Maklers beiden Seiten zugutekommt. Dies gilt auch dann, wenn die wirtschaftliche Belastung durch den Maklervertrag eine andere Person als die beteiligte Partei trifft (vgl. Meier in beck-online Großkommentar, a.a.O., Rn 5.2 und Althammer in Münchner Kommentar zum BGB, a.a.O. zur Situation, dass auf Käuferseite ein Dritter den Maklervertrag schließt). Bei einer anderen Sichtweise wäre einer Umgehung des Halbteilungsgrundsatzes „Tür und Tor“ geöffnet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 in Verbindung mit § 711 ZPO.

Ein Grund, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht.

Streitwert II. Instanz: 33.915,- €

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Vorsitzende Richterin am OLG Richterin am OLG Richter am LG