Oberverwaltungsgericht NRW, 2. Senat — 2 A 577/21

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks T.-straße 00 (G01, Flur 32, Gemarkung Z.) in O.. Das Grundstück mit einer Tiefe von ca. 65 m liegt innerhalb des Straßengevierts T.-straße, D.-straße, F. und B. Straße und ist, wie alle Grundstücke in diesem Bereich, straßennah mit einem Einfamilienhaus bebaut. Ein Bebauungsplan für dieses Gebiet existiert nicht.

Auf dem klägerischen Grundstück befindet sich von dem straßennahen Einfamilienhaus mit Gauben (mit einer Länge von 16 m und Breite von 8 m sowie Garagen zu beiden Grundstücksgrenzen; Firsthöhe ca. 7 m) von der ca. 3 m breiten und ca. 8 m breiten Terrasse abgesetzt im hinteren Grundstücksbereich in einer Tiefe von bis ca. 50 m Entfernung von der Straße ein etwa 17 m langes und ca. 5 m breites eingeschossiges Gebäude mit einer Firsthöhe von ca. 3 bis 4 m (frühere postalische Bezeichnung: Nr. 00a).

Für das straßennahe Gebäude wurde am 27. Juni 1939 die Baugenehmigung zur Errichtung eines Eigenheims erteilt. Unter dem 10. Mai 1950 erteilte der Oberkreisdirektor des Landkreises U. die Baugenehmigung zur „Errichtung eines Anbaus“ an das straßennahe Wohngebäude („Ausbau einer Veranda zu Arbeitsraum“), der offenbar bereits 1947/1948 errichtet worden war.

Für den rückwärtigen Bereich des klägerischen Grundstücks wurde unter dem 26. Juni 1948 eine Baugenehmigung zur „Errichtung eines freistehenden Stalles für Kleinvieh und eine Waschküche“ beantragt. Dieses Gebäude war Ende 1949 fertiggestellt. Eine Baugenehmigung wurde nicht erteilt. Nachdem sich mehrere Jahre in dem Genehmigungsverfahren trotz interner Erinnerungen nichts weiter getan hatte, heißt es in einem Vermerk u. a., das rückwärtige Gebäude sei „schwarz“ gebaut worden; bei einer Ortsbesichtigung sei festgestellt worden, „dass dieses Nebengebäude nicht als Stall, sondern zu Wohnzwecken genutzt“ werde.

In einem Vermerk über eine Ortsbesichtigung am 26. April 1968 hielt ein Mitarbeiter des Funktionsvorgängers der Beklagten u. a. fest: „Hinter dem 1 ½ gesch. Wohngebäude befindet sich ein weiteres Gebäude, welches als selbständige Wohnung genutzt wird. Dieses Gebäude wurde nun um ca. 32,00 qm erweitert. Nach Angaben der Bauherrin soll ein Teil zu Aufenthaltsräumen ausgebaut werden …“

Auf einen Ende des Jahres 1969 gestellten Bauantrag (u. a: zum Umbau eines Gartenhauses und Anbau eines Geräteraumes) erteilte der Funktionsvorgänger der Beklagten am 5. August 1970 die Baugenehmigung zur Errichtung von 2 Garagen und zum Umbau einer Einfriedung. In den besonderen Auflagen und Bedingungen heißt es: „ Umbau und Erweiterung des im rückwärtigen Grundstücksteil liegenden Gartenhauses werden wegen Verstoßes gegen § 7 Abs. 4 der Baupolizeiverordnung [für den Regierungsbezirk Düsseldorf (ausschließlich des zum Ruhrsiedlungsverbands gehörenden Teiles) vom 2. September 1939] … versagt . Gründe für eine Befreiung sind nicht erkennbar“ (Hervorhebung nicht im Original). Zugleich wurde in den entsprechenden Genehmigungsunterlagen das abgebildete rückwärtige Gebäude grün durchgestrichen.

Unter dem 21. Oktober 2015 wurde den Klägern die Baugenehmigung zur Erweiterung des (straßennahen) Einfamilienhauses und zum Neubau einer Garage erteilt. Die Fertigstellung erfolgte im Januar 2019. Unter dem 19. November 2018 erteilte die Beklagte die Baugenehmigung zum Neubau einer Garage. In den hierzu genehmigten Plänen wird deutlich, dass es danach an einer direkten Zufahrt von der Straße „Am T.-straße“ in den rückwärtigen Bereich des Grundstücks und damit zum rückwärtigen Gebäude fehlt.

Anfang 2017 informierte ein Grundstücksnachbar der Kläger die Beklagte darüber, dass das im rückwärtigen Bereich befindliche Gebäude zu Wohnzwecken genutzt werde und an diesem Bauarbeiten stattfänden. Unter dem 21. März 2017 teilte ein Mitarbeiter der Beklagten den Klägern schriftlich mit, dass „eine Wohnnutzung in dem als Nebenanlage errichteten rückwärtigen Gebäude nicht zugelassen werden kann. Im Rahmen einer Sanierung können sowohl die Fenster als auch das Dach repariert werden. Eine Nutzung zu Wohnzwecken ist jedoch ausgeschlossen.“ (Hervorhebung im Original)

Bei einer Baukontrolle am 16. Juni 2017 stellten Mitarbeiter der Beklagten fest, das Gebäude werde im rückwärtigen Bereich augenscheinlich als zweites Wohnhaus genutzt. Auf die Anhörung vom 21. Juni 2017 teilte der Kläger u. a. mit, in dem Grundstückskaufvertrag sei hinsichtlich des „Hinterhauses“ von einer Sauna und von Küchenschränken die Rede; außerdem legte er mehrere Schreiben von Mietern des rückwärtigen Gebäudes aus dem Jahr 2015 bzw. 2016 vor.

Mit Ordnungsverfügung vom 6. Dezember 2017 forderte die Beklagte die Kläger (bzw. den Kläger zu 2.) auf, die Bauarbeiten an dem Nebengebäude sofort einzustellen. In der Begründung hob sie hervor, in dem rückwärtigen Nebengebäude könne keine Wohnnutzung zugelassen werden.

Eine gegen diese Ordnungsverfügung gerichtete Klage, zu deren Begründung sie u. a. einen Bescheid über Grundbesitzabgaben vom 5. Januar 2018 sowohl für das Gebäude Am T.-straße Nr. 00 und als auch für das rückwärtige Gebäude Nr. 00a vorgelegt hatten, nahmen die Kläger im Juli 2018 zurück (9 K 19862/17 bzw. 9 K 19860/17).

Bereits zuvor hatte die Beklagte auf Antrag der Kläger vom 28. Februar 2018 mit Bescheid vom 9. April 2018 die Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes in ein Gartengerätehaus genehmigt. Im Bauantrag lautet die Bezeichnung des Vorhabens „Nutzungsänderung – Umnutzung zum Gartenhaus“, als beabsichtigte Nutzung ist angegeben „Ab-/Unterstellen von Gartengeräten- -möbeln und Pflanzen“. In den genehmigten Bauvorlagen sind innerhalb des Gebäudes drei abgeschlossene Räume, ein Vorraum und ein Raum „Du/WC“ eingezeichnet; es gibt insgesamt 11 bodentiefe und nicht bodentiefe Fenster. Im Vorfeld des Antrags fand am 15. Februar 2018 ein Gespräch zwischen den Klägern und Mitarbeitern der Beklagten statt.

Im Mai 2018 beantragten die Kläger bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung zur „Umnutzung von Gartengerätehaus zum Wohnhaus“. Die Bauvorlagen entsprechen namentlich auch hinsichtlich der Kubatur und des Grundrisses des Gebäudes denen, die bereits Gegenstand der Baugenehmigung vom 9. April 2018 waren; geändert wurde allein, dass die Zweckbestimmung der zuvor lediglich jeweils als „Raum“ bezeichneten Räumlichkeiten nunmehr angegeben wird mit: „Wohnen/Kochen/Essen“, „HWR“, „Diele“, „Schlafen“. Als beabsichtigte Nutzung ist ausschließlich „Wohnen“ angegeben.

Mit Bescheid vom 3. August 2018 lehnte die Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte sie aus, das Vorhaben füge sich nicht gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Umgebungsbebauung ein, denn es überschreite die faktisch vorhandene rückwärtige Baugrenze. Mit ihm solle erstmals eine Wohnnutzung im ruhegeschützten Erholungsbereich aufgenommen werden. Damit werde eine städtebaulich ungeordnete Entwicklung eingeleitet, da gleiche oder ähnliche Vorhaben folgen würden. Die vorgegebene Situation würde derart für die Zukunft geprägt, dass sie nachfolgenden Bauherren die Genehmigung von Bauvorhaben in zweiter Reihe nicht verweigern könne. Die Folgen der Zulassung des Vorhabens wären eine städtebaulich unzulässige Tiefenbebauung und eine unerwünschte Ausdehnung der Wohnbebauung auf das Hintergelände, die nicht durch eine gemeindliche Planung gedeckt seien.

Die Kläger haben am 27. August 2018 Klage erhoben.

Zur Begründung haben sie im Wesentlichen vorgetragen, ihr Grundstück sei das einzige Grundstück, auf welchem sich im Hintergelände ein weiteres (nennenswertes) Gebäude befinde. Dieses Gebäude sei zwar in der 1950er Jahren als Stall errichtet worden, jedoch in der Vergangenheit ohne Genehmigung ausgebaut worden und bis 2015 durchgehend bewohnt gewesen. Diese Nutzung sei der Beklagten auch bekannt gewesen. Die geplante Nutzung als Wohngebäude füge sich hier schon gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ein, da auch die bislang vorhandene ungenehmigte (Wohn-)Nutzung eine prägende Wirkung auf das Vorhabengrundstück habe. Eine prägende Wirkung eines Gebäudes auf die Umgebungsbebauung sei nicht nur gegeben, wenn die Bebauung genehmigt worden sei, sondern auch dann, wenn diese in einer Weise geduldet werde, die keinen Zweifel daran lasse, dass sich die zuständige Behörde mit dem Vorhandensein der Bebauung abgefunden habe. Im vorliegenden Fall habe die Beklagte dem Hinterliegerhaus eine Hausnummer zugeteilt und laufend Grundbesitzabgaben für das Gebäude verlangt und eingezogen. Auch sei gegen die Wohnnutzung nicht eingeschritten worden. Jedenfalls sei das Vorhaben auch gemäß § 34 Abs. 3a Satz 1 lit. c) BauGB zulässig. Es handele sich um einen Einzelfall i. S. d. Vorschrift, da allein ihr Grundstück mit einem Hinterliegergebäude bebaut sei, das zur Umnutzung zum Wohnen eigne. Bei den anderen Grundstücken stelle sich die Frage der Anwendbarkeit des § 34 Abs. 3a BauGB schon nicht. Die Umnutzung solle entsprechend der Vorschrift zu Wohnzwecken erfolgen. Das Vorhaben sei auch städtebaulich vertretbar, da das Vorhaben nicht geeignet sei, bodenrechtliche Spannungen auszulösen. Es handele sich bei dem vorhandenen Gebäude um eine singuläre Anlage, gleichsam um einen Fremdkörper, der das Gebiet nicht präge. Nachbarliche Interessen seien nicht verletzt, so dass die beantragte Nutzungsänderung zu genehmigen sei.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 3. August 2018 (Az. NÄ-0204/2018) zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Gartengerätehauses zum Wohnhaus zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Klage im Wesentlichen unter Bezugnahme auf den Ablehnungsbescheid entgegengetreten.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 25. Januar 2021 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das Vorhaben sei planungsrechtliche unzulässig, da es sich hinsichtlich des Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung (Straßengeviert Am T.-straße, D.-straße, F. und B.- Straße) einfüge. Eine reine Wohnnutzung finde sich dort in den Gartenbereichen im Blockinnenbereich nicht, vielmehr seien auf den rückwärtigen Grundstücksflächen bisher nur Nebengebäude vorhanden. Das auf dem Grundstück der Kläger im rückwärtigen Bereich vorhandene Gebäude) sei als Fremdkörper aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszuklammern, da es sich um ein einzigartiges, in auffälligem Kontrast zu der sonstigen Bebauung stehendes Gebäude handele, denn der maßgebliche Blockinnenbereich sei durch kleinere Gartenhäuser geprägt. Zudem sei der Baukörper bislang nur als Gartengerätehaus und gerade nicht zu Wohnzwecken genehmigt worden und damit als Nebenanlagen nicht maßstabsbildend. Die Kläger könnten sich auch nicht darauf berufen, dass die zuständigen Behörden sich mit der seit Jahrzehnten ausgeübten faktischen Wohnnutzung abgefunden hätten. Dass die Beklagte für das Hinterliegerhaus eine Hausnummer erteilt und laufend Grundbesitzabgaben eingezogen habe, reiche insoweit nicht aus. Zwar könnten auch ungenehmigte, aber auf Dauer geduldete Bauten ihre Umgebung (mit)prägen, doch müsse dann einer entsprechenden Duldungszusage der Behörde mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen sein, ob und in welchem Umfang die Duldung des illegalen Zustands erfolge. Im Übrigen habe die Beklagte auch durch ihr Einschreiten gegen die ungenehmigten Bauarbeiten im Jahre 2017 zu erkennen gegeben, dass sie sich mit der illegalen Nutzung des Gebäudes nicht abfinden wolle. Eine dauerhafte Wohnnutzung trotz Rahmenüberschreitung sei hier auch nicht ausnahmsweise zulässig, da das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtere, störe oder belaste. Das Vorhaben werde bei einer Zulassung bodenrechtliche Spannungen wegen der dann von ihm ausgehenden Vorbildwirkung verstärken, da damit erstmals Wohnnutzung in bisher allenfalls von Nebenanlagen geprägte, ruhige Gartenbereiche hereingetragen würde. Auch wenn diese Nebenanlagen vom Baukörper her nicht vergleichbar seien, bestehe die Gefahr einer Erweiterung oder erstmaligen Errichtung entsprechender Gebäude im rückwärtigen Bereich. Die (Neu-)Errichtung von Wohngebäuden in vergleichbarer Bautiefe könnte in diesem Bereich nicht mehr verhindert werden. Von dem Erfordernis des Einfügens könne auch nicht nach § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB abgewichen werden. Aufgrund ihres Ausnahmecharakters, der durch die ausdrückliche Normierung des Einzelfallerfordernisses noch zusätzlich unterstrichen werde, sei § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB nämlich kein Mittel dafür, die städtebauliche Situation in einem nicht beplanten Baugebiet umzustrukturieren. Das sei hier der Fall, denn bei einer Zulassung des Vorhabens werde der Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs. 1 BauGB dahingehend verändert, dass sich die übrigen (hier zahlreichen) anderen Grundstückseigentümer hinsichtlich der Lage der überbaubaren Grundstücksfläche auf das Vorhaben berufen könnten. Dabei komme es nicht darauf an, dass (nur) die Zulassung ihres Vorhabens nach § 34 Abs. 3a BauGB, die der nachfolgenden Vorhaben hingegen nach § 34 Abs. 1 BauGB, erfolgen würde, da es insoweit ausreiche, dass ein erstes Vorbild für die Bautiefe entstehen und somit eine ungeordnete Entwicklung über den § 34 Abs. 1 BauGB nicht mehr verhindert werden könnte.

Nach Zulassung der Berufung mit Beschluss des Senats vom 11. November 2022 haben die Beteiligten ihr bisheriges Vorbringen jeweils ergänzt und vertieft und zu der darin vom Senat angesprochenen Bestimmung des § 34 Abs. 3a Satz 3 BauGB Stellung genommen.

Die Kläger meinen nach wie vor, das Vorhaben sei bereits nach § 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig. Denn zum einen sei die Bestandsbebauung selbst für die Bewertung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen, und zum anderen sei es unzutreffend, das Bestandsgebäude einerseits als Fremdkörper, andererseits aber auch als Vorbild für andere zukünftige Vorhaben einzuordnen.

Lediglich auf ihrem Grundstück befinde sich ein Gebäude nennenswerten Umfangs im hinteren Bereich mit Wohnnutzung. Eine Prägung des Vorhabengrundstücks könne nicht nur von Grundstücken der näheren Umgebung ausgehen, sondern auch von dem Vorhabengrundstück selbst, sodass das Bestandsgebäude eine prägende Wirkung für sich selbst ausstrahle. Insoweit müsse die bisherige jahrzehntelange Wohnnutzung des Bestandsgebäudes auf ihrem Grundstück bei der Bewertung der Eigenart der näheren Umgebung berücksichtigt werden. Dabei sei unerheblich, ob die Bebauung mit ihrer Nutzung genehmigt oder ungenehmigt errichtet und betrieben worden sei. Hier sei die Beklagte gegen die Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich über 40 Jahre baurechtlich nicht eingeschritten. Auch habe die Beklagte dem Bestandsgebäude eine eigene Hausnummer zugeteilt und laufend Grundbesitzabgaben für das Gebäude veranlagt und einzogen. Zu keinem Zeitpunkt habe der Erlass einer Beseitigungsverfügung im Raum gestanden. Die Beklagte sei - nachdem sich ein Nachbar beschwert habe - lediglich gegen die Sanierungsarbeiten eingeschritten. Sie, die Kläger hätten in der Besprechung mit Mitarbeitern der Beklagten i am 15. Februar 2018 betont, das Gebäude weiterhin als Wohnung nutzen zu wollen. Es sei vereinbart worden, dass zunächst eine Baugenehmigung für ein Nebengebäude beantragt werden solle, um den Bestand zu legalisieren. Diese Genehmigung sei dann am 9. April 2018 erteilt worden. Weiter sei seinerzeit vereinbart worden, dass anschließend ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden könne, über den die Beklagte nach bauaufsichtlicher Prüfung entscheiden werde. Dabei habe er, der Kläger, stets betont, dass er die Wohnnutzung in dem hinteren Gebäude wieder aufnehmen wolle. Ausgehend hiervon gehe von ihrem rückwärtigen Bestandsgebäude aufgrund der jahrelangen Wohnnutzung eine prägende Wirkung für das Vorhabengrundstück bezüglich der überbaubaren Grundstücksfläche aus.

Sie hätten die mit der Baugenehmigung vom 9. April 2018 genehmigte „Nutzung als Gartenhaus“ auch aufgenommen. Sie hätten es als Gartenhaus und als Lagerraum für ausgelagerte Möbel genutzt. Das Gebäude sei in dieser Zwischenzeit nicht zum Wohnen genutzt worden. Vielmehr seien dort Möbel gelagert und Umzugskartons gestapelt gewesen. Bei der Behauptung der Beklagten, es habe dort eine Wohnnutzung stattgefunden und nicht die „genehmigungskonforme Lagerung von Gegenständen“, handele es sich um eine reine Mutmaßung. Insbesondere die von der Beklagten gefertigten Lichtbilder legten gerade keinen Zustand dar, der auf eine ausgeführte Wohnnutzung schließen lasse. Eine Wohnnutzung habe nicht stattgefunden, in dem Gartengerätehaus sei ein Rasenmäher abgestellt worden.

Soweit dem Bestandsgebäude eine Vorbildwirkung zukomme, sei das Vorhaben bereits nach § 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig. Sehe man das Bestandsgebäude - wie das Verwaltungsgericht - hingegen als Fremdkörper an, der bei der Bewertung der näheren Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB zu berücksichtigen sei, handele es sich um einen Solitär. In diesem Fall sei das Vorhaben jedenfalls gem. § 34 Abs. 3a Satz 1 lit. c) BauGB zulässig. Auch bestehe hier nicht die Gefahr, dass die auf den Nachbargrundstücken im rückwärtigen Bereich teilweise vorhandenen kleinen Gartenhäuser gem. § 34 Abs. 3a S. 1 lit. c) BauGB zur Wohnnutzung genehmigt würden. Die in dieser Vorschrift enthaltene Begrenzung auf den Einzelfall sei nur überschritten, wenn die Voraussetzungen für eine Abweichung bei mehr als nur einzelnen Vorhaben vorlägen, weil die der Abweichung zugrunde liegenden bodenrechtlichen Verhältnisse auf weitere Grundstücke in der näheren Umgebung übertragbar seien. Hier lägen die Voraussetzungen des § 34 Abs. 3a BauGB ausschließlich für das Vorhabengrundstück und nicht für eine Vielzahl vergleichbarer Grundstücke vor. Denn die von § 34 Abs. 3a Satz 1 lit. c) BauGB erfassten möglichen Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen müssten für eine Wohnnutzung grundsätzlich in ihrem derzeitigen Bestand geeignet sein, also überhaupt für eine Nutzungsänderung zur Wohnnutzung in Betracht kommen können. Die Fallgruppe des Buchstaben c) schließe eine erforderliche Änderung oder Erneuerung ein. Sie müsse sich aus der durch Nutzungsänderung vorgesehenen Verwendung des Gebäudes (der baulichen Anlage) für Wohnzwecke ergeben. Dies schließe in Betracht kommende Umbauten und Einbauten sowie Beseitigung von bisherigen baulichen Anlagen mit anschließender Neuerrichtung ein, nicht aber die Errichtung eines Wohngebäudes losgelöst von einem vorhandenen baulichen Bestand, der für die Aufnahme einer Wohnnutzung grundsätzlich nicht geeignet sei. In der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks existierten aber sonst dort nur Schuppen, kleine Gerätehäuser oder Gartenlauben, die für eine Wohnnutzung nicht in Frage kämen. Dagegen verfüge die hier in Rede stehende bereits genehmigte Kubatur über große Räume, eine Küche und ein voll ausgestattetes Badezimmer. Dies alles sei bereits durch die Baugenehmigung vom 9. April 2018 von der Beklagten genehmigt. Aus dem Rechtsgedanken des § 34 Abs. 3a Satz 3 BauGB, der sogar die Genehmigung mehrerer vergleichbarer Fälle zulasse, folge, dass auch bei mehreren Vorhaben das pauschale Abstellen auf eine mögliche Vorbildwirkung für künftige Vorhaben der vorzunehmenden Prüfung der Genehmigungsfähigkeit nach § 34 Abs. 3a BauGB nicht genüge. Der Gesetzgeber eröffne mit dieser Vorschrift sogar bei mehreren Vorhaben die Möglichkeit, von den Anforderungen des § 34 Abs. 1 BauGB abzuweichen, solange nicht die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich werde und die übrigen Voraussetzungen des § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB eingehalten seien. Die Regelung zur Nutzungsänderung baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) BauGB erfasse die Nutzungsänderung von zulässigerweise errichteten baulichen Anlagen zu Wohnzwecken. Hierunter fielen auch Nutzungen in Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO. Erforderlich sei lediglich, dass die Anlagen zu Wohnzwecken geeignet seien. Hier habe die Beklagte Anfang April 2018 das umzunutzende Gebäude bauaufsichtlich genehmigt. Entsprechend liege eine zulässigerweise errichtete bauliche Anlage vor. Da die Umnutzung hin zu Wohnzwecken erfolgen solle, liege auch das zweite Tatbestandsmerkmal des § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB vor. Wie sich bereits aus der vergangenen, jahrelangen Wohnnutzung ergeben habe, sei das Vorhabengebäude auch zur Nutzung als allgemeines Wohnhaus geeignet. Die beantragte Nutzungsänderung stelle sich auch als städtebaulich vertretbar i.S.v. § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB dar. Hierbei könne auch die Frage der möglichen Einleitung einer Umstrukturierung des betreffenden Gebiets Bedeutung haben, wenn die Zulassung von Vorhaben, die über den Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinausgingen, ggf. dazu führe, dass diese sodann die Eigenart der näheren Umgebung mitprägten und auf diese Weise den Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB veränderten. Es komme darauf an, ob und inwieweit die Anwendung des § 34 Abs. 3a BauGB auf Einzelfälle beschränkt sei. Denn eine Umstrukturierung eines Gebiets mit der Folge von Veränderungen der Eigenart der näheren Umgebung, auf die sich künftige Vorhaben berufen könnten, könne eher eintreten, wenn nicht nur im Einzelfall Abweichungen zugelassen würden. Soweit das Verwaltungsgericht hier angenommen habe, dass die beantragte Nutzungsänderung zu einer möglichen Umstrukturierung des Ortsteils führe, da eine erstmalige Hauptnutzung als Hinterlandbebauung entstehe, die ihrerseits ein prägendes Vorbild für künftige Hinterliegerbebauungen darstellen könnte, sei dies aus den o.g. Gründen unzutreffend. Das Vorhaben erzeuge dementsprechend keine negative Vorbildwirkung. Zudem sei zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit der Neufassung des § 34 Abs. 3a Satz 1 lit. c) BauGB gerade eine entsprechende Verdichtung der Innenräume auf der Ebene des Planungsrechts habe erreichen wollen. Der Wohnungsbau sollte dadurch auf Ebene des Planungsrechts erleichtert werden. Dies lasse sich auch der Einführung des Satzes 3 entnehmen. Im Übrigen sei auch eine erstmalige Hinterlandbebauung planungsrechtlich nicht von vornherein unerwünscht. Auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen sowie öffentlicher Belange ergebe sich kein anderes Ergebnis. Etwaige Emissionen lasse das Vorhaben mit seiner Wohnnutzung nicht erwarten. Andere Belange, die nachbarliche Interessen bzw. öffentliche Belange berücksichtigten, seien bereits im Rahmen der städtebaulichen Vertretbarkeit berücksichtigt.

Grundsätzlich stelle § 34 Abs. 3a BauGB die Erteilung der Genehmigung in das Ermessen der Behörde. Nach allgemeinen Grundsätzen könne bei Vorliegen der einzeln benannten Voraussetzungen die Erteilung einer Baugenehmigung nur aus sachlichen Gründen versagt werden. Da bereits im Rahmen der Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen eine umfassende Abwägung aller Belange erfolgt sei, sei das Ermessen in den meisten Fällen auf Null reduziert, wenn die Voraussetzungen des Satzes 1 erfüllt seien. Etwaige sachliche Gründe, die einer Erteilung der Genehmigung entgegenstünden, seien nicht ersichtlich. Insbesondere führe die Genehmigung des Vorhabens nicht dazu, dass sich die Eigenart der näheren Umgebung verändere, da das Vorhaben wegen seiner Eigenschaft als Fremdkörper nicht dazu geeignet sei, zukünftigen Vorhaben als Vorbild zu dienen.

Die Kläger sind ferner dem Vorhalt der Beklagten entgegengetreten, die Berufung auf die Baugenehmigung vom 9. April 2018 sei treuwidrig, da dies der gesetzlichen Wertung in § 34 Abs. 3a Satz 1 lit. c) BauGB entspreche.

Die Kläger haben ursprünglich (schriftsätzlich) beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 03.08.2018 (behördliches Aktenzeichen NÄ-0204/2018) zu verpflichten, die begehrte Baugenehmigung gemäß dem Bauantrag der Kläger vom 08.05.2018 zu erteilen

und beantragen nunmehr,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 03.08.2018 (behördliches Aktenzeichen NÄ-0204/2018) zu verpflichten, die begehrte Baugenehmigung gemäß dem Bauantrag der Kläger vom 8.05.2018 mit der Maßgabe zu erteilen, dass die Wohnnutzung nur durch Familienmitglieder und Gäste der Nutzer des vorderen Hauptgebäudes zulässig ist.

Die Beklagte hat dem geänderten Antrag widersprochen und beantragt im Übrigen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie meint, die Änderung des Klageantrags sei bereits unzulässig. Im Übrigen sei das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig, da es für die überbaubare Grundstücksfläche in der Umgebungsbebauung kein Vorbild finde und sich daher nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge.

Bei der Gebietsprägung sei das rückwärtige Gebäude nicht zu beachten. Aus einer langjährigen Untätigkeit einer Behörde folge keine rechtsbeachtliche Duldung der untersagten Nutzung. Eine solche sei vielmehr erst dann anzunehmen, wenn die zuständige Baubehörde in Kenntnis der formellen und gegebenenfalls materiellen Illegalität eines Vorhabens zu erkennen gebe, dass sie sich auf Dauer mit dessen Existenz abzufinden gedenke. Angesichts dieses Ausnahmecharakters müsse den entsprechenden Erklärungen der Behörde mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen sein, ob, in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustands erfolgen solle. Hier habe sie erst durch den Verkauf des klägerischen Grundstückes sowie der in Folge beantragten Baugenehmigung für die Erweiterung des straßenrandnahen Hauptgebäudes im Jahre 2015 Kenntnis davon erlangt, dass das rückwärtige Gebäude zu Wohnzwecken genutzt werde. Eine unmissverständliche Erklärung, dass der formell illegale Zustand geduldet werde, habe sie zu keinem Zeitpunkt abgegeben, sondern im Gegenteil mit Ordnungsverfügung vom 6. Dezember 2017 nach einer Ortsbesichtigung die weiteren Änderungsarbeiten an dem Nebengebäude untersagt. Zudem habe sie mehrfach, u. a. im Rahmen der Bauzustandsbesichtigung am 22. Juni 2020 darauf hingewiesen, dass bei dem genehmigten Gartengerätehaus eine Wohnnutzung nicht zulässig sei. Den Klägern sei somit mehrfach mitgeteilt worden, dass der illegale Zustand nicht hingenommen werde. Das geplante Vorhaben finde daher im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche kein maßstabsbildendes Vorbild und halte den durch die Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmen nicht ein. Da das Gebäude im rückwärtigen Bereich eine Nebenanlage darstelle und somit bereits nicht die Kraft besitze, bei objektiver Betrachtung für die städtebauliche Funktion und Eigenschaft der Umgebung quantitativ und qualitativ von Bedeutung zu sein, stelle sich die nachgelagerte Frage, ob ihm eine Fremdkörpereigenschaft zukomme, nicht. Die hiesige Nebenanlage im rückwärtigen Grundstücksbereich könne nicht für die angestrebte Hauptnutzung des Wohnens prägend sein.

Bereits die Intensivierung der Nutzung des klägerischen Gebäudes im rückwärtigen Bereich erzeuge bodenrechtlich beachtliche Spannungen und führe dazu, dass sich die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlicher Weise verschlechtere. Bisher sei das rückwärtige Gebäude als Gartengerätehaus genehmigt worden. Insoweit mache es einen starken Unterschied, ob in dem Gebäude als Nebenanlage gelegentlich etwaige Gartenutensilien nach erfolgter Gartenarbeit abgestellt würden oder ob das Gebäude dauerhaft einer Wohnnutzung im Sinne einer Hauptnutzung zugeführt werde. Darüber hinaus werde durch die Zulassung des Vorhabens erstmalig eine Dauerwohnnutzung in den rückwärtigen Bereich, in dem bisher nur ruhige Gartenbereiche lägen, hineingetragen, weshalb ebenfalls durch die Vorbildwirkung bodenrechtlich beachtliche Spannungen erzeugt würden.

Das klägerische Vorhaben bleibe auch unter Berücksichtigung der Abweichungsvorschrift des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Kläger könnten sich schon nicht auf die Abweichung berufen, außerdem lägen die Voraussetzungen der Norm auch nicht vor.

Den Klägern sei es verwehrt, sich auf die Abweichungsnorm des § 34 Abs. 3a BauGB zu berufen, denn dies stelle eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB (Treu und Glauben) dar. Das Gebäude im rückwärtigen Bereich sei ohne Baugenehmigung errichtet worden und formell illegal gewesen. Nachdem die Beklagte erstmalig von der Wohnnutzung Kenntnis erlangt habe, habe sie die weiteren Änderungsarbeiten an dem Gebäude untersagt. Die erstmalige Erteilung einer Baugenehmigung zum Nutzung des Gebäudes allein zum Ab-/ Unterstellen von Gartengeräten, - möbeln und Pflanzen sei ausdrücklich nicht zum dauerhaften Wohnen erteilt worden. Hierauf hätten sich die Kläger nach Treu und Glauben einstellen müssen. Die rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung für Wohnzwecke hätten - auch für die Kläger erkennbar - offensichtlich nicht vorgelegen. Das jetzige Berufen auf die Baugenehmigung vom 9. April 2018, deren genehmigte Nutzung im Übrigen offenbar niemals aufgenommen worden sei, stelle im Rahmen der Abweichungsnorm, die ein zulässigerweise errichtetes Gebäude voraussetze, um eine Wohnnutzung in einem zweiten Schritt im rückwärtigen Bereich zu genehmigen, eine treuwidrige Rechtsausübung dar, die letztlich zu einer unzulässigen Rechtskreiserweiterung der Kläger führen würde. Für ein derartiges widersprüchliches Verhalten der Kläger, zunächst die Baugenehmigung für ein Gartengerätehaus, ohne dessen Nutzung jemals aufgenommen zu haben, zu erhalten, um sich sodann auf die Abweichungsnorm des § 34 Abs. 3a BauGB zur erstmaligen Legalisierung der Wohnnutzung im rückwärtigen Bereich berufen zu können, spreche auch die zeitliche Nähe der Erteilung der Baugenehmigung und der erneuten Bauantragstellung.

Selbst wenn man davon ausginge, dass die Kläger sich auf die Abweichungsvorschrift berufen könnten, lägen die Voraussetzungen der Norm nicht vor. Denn § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 c) BauGB setze voraus, dass die bauliche Anlage, die der Wohnnutzung zugeführt werden solle, zulässigerweise errichtet worden sei. Das Gebäude im rückwärtigen Bereich sei aber weder formell noch materiell legal. Eine entsprechende Baugenehmigung für die ausgeübte Nutzung sei nicht gegeben, da das Gebäude ohne entsprechende Baugenehmigung in den 1950erJahren errichtet worden sei. Eine Baugenehmigung sei erstmalig im Jahr 2018 erteilt worden. Diese Baugenehmigung sei durch Zeitablauf erloschen. Mit dieser Baugenehmigung sei das Ab-/ Unterstellen von Gartengeräten, Gartenmöbeln und Pflanzen genehmigt worden. Die Kläger hätten diese genehmigte Nutzung jedoch niemals aufgenommen. Sie hätten zwar mit Schreiben vom 17. Februar 2020 die Schlussabnahme für das Gartengerätehaus beantragt. Coronabedingt habe diese dann jedoch zunächst nicht stattgefunden. Am 22. Juni 2020 habe ein Mitarbeiter der Beklagten dann im Rahmen der Ortsbesichtigung festgestellt, dass im Gartengerätehaus sowohl nach Innenausbauzustand als auch nach der Ausstattung sowie der in dem Gerätehaus aufgefundenen Gegenstände nach wie vor offensichtlich eine Wohnnutzung stattgefunden habe. Das „Gartengerätehaus“ sei nach wie vor für Wohnzwecke vollausgestattet. Neben bereits dem hochwertigen Holzboden, der gegen eine Nutzung als Abstellraum für Gartengeräte und Gartenmöbel spreche, sei in dem Gebäude ebenso ein Bad einschließlich einer Dusche vorhanden. Ferner sei eine hochwertige Küche in dem Gebäude aufgebaut worden, welche sich nicht in den Bauantragsunterlagen zur Legalisierung des Gartengerätehauses finde. Zudem hätten sich in dem Gebäude ein aufgebautes Bett sowie eine vollmontierte Couch befunden. Ebenso seien in dem Gebäude Kleiderschränke sowie eine Vielzahl voller Umzugskartons gewesen.

Ein Gebäude sei auch zulässigerweise errichtet, wenn bei einer ungenehmigten Errichtung - im Zeitpunkt der Errichtung bzw. später während eines nennenswerten Zeitraumes - die Baugenehmigung hätte erteilt werden müssen. Dies sei ebenfalls nicht der Fall. Hierbei könne dahinstehen, ob die im Zeitpunkt der formell illegalen Errichtung vorgenommene Nutzung als Stall bzw. Waschküche jemals materiell rechtmäßig gewesen sei, denn diese Nutzung sei aufgegeben worden. Denn darin liege zugleich auch die Grenze des Anwendungsbereichs der Vorschrift: Verliere ein Gebäude - auch wenn es früher einmal formell oder materiell rechtmäßig errichtet worden sei - seinen Bestandsschutz später, sei es nicht (mehr) zulässigerweise errichtet. So führe eine (nicht nur unwesentliche) Nutzungsänderung, wie vorliegend die durch die Kläger selbst vorgetragene jahrzehntelang stattgefundene Wohnnutzung, zur Beendigung des Bestandsschutzes für die in einem Gebäude ausgeübte frühere Nutzung. Die jahrzehntelange Wohnnutzung in dem verfahrensgegenständlichen Gebäude habe somit nicht in Übereinstimmung mit dem materiellen Baurecht stattgefunden. Das Gebäude sei zu keinem Zeitpunkt materiell legal gewesen.

Das Gebäude genieße daher weder formellen noch materiellen Bestandsschutz und scheide als Anknüpfungspunkt für die Abweichungsmöglichkeit des § 34 Abs. 3a BauGB aus. Dieses Ergebnis entspreche im Übrigen dem Sinn und Zweck der Vorschrift, u. a. der Förderung der Wohnbauerleichterung von unter Bestandsschutz stehenden Gebäuden. Denn die Vorschrift ziele nicht darauf ab, eine „Freigabe" oder Begünstigung von - erweiterten oder in der Nutzung geänderten - illegal errichteten „Schwarzbauten" zu erreichen.

Ferner sei die Abweichung städtebaulich nicht vertretbar, § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 2 BauGB. Sie sei mit der planerischen Konzeption der Gemeinde, § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, den nach § 1 Abs. 6 BauGB zu berücksichtigenden Belangen und dem Abwägungsgebot, § 1 Abs. 7 BauGB, nicht vereinbar. Die Abweichungsnorm des § 34 Abs. 3a BauGB habe in der Praxis deshalb bislang ebenso wie die Vorgängerregelung wenig Bedeutung erlangt. Denn ein Vorhaben, das den Umgebungsrahmen überschreite und bodenrechtlich beachtliche Spannungen begründe, sei in aller Regel auch städtebaulich nicht vertretbar. Die nähere Umgebung sei hier von einer straßennahen Bebauung geprägt. Die rückwärtigen Grundstücksbereiche seien bisher - mit Ausnahme der Nebenanlagen – freigeblieben und dienten der Freizeit- und der Erholung. Die Abweichung würde sich auf jegliche in der näheren Umgebung liegenden Grundstücke auswirken. Angesichts der Vielzahl dieser Grundstücke, die sich hinsichtlich der Bebauungstiefe auf die erstmalig genehmigte Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich berufen könnten, sei eine fehlgeleitete und ungeordnete städtebauliche Entwicklung zu befürchten, die die gesamte Umgebung städtebaulich umstrukturiere. Auf Grund dessen bestehe ein Planerfordernis, welches der städtebaulichen Vertretbarkeit der Abweichung entgegenstehe. Eine Abweichung sei auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen im Sinne des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 3 BauGB nicht vereinbar. Durch die Zulassung des Vorhabens würde sich die Nebenanlage zu einer Hauptanlage mit Wohnnutzung umwandeln. Angesichts der Lage im rückwärtigen Bereich führe dies zu einer neuerlichen Qualität der Einsichtnahme, die das Maß des Zumutbaren überschreite und somit gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße. Im Übrigen bliebe es selbst bei Anwendung der Abweichungsvorschrift und Vorliegen der Voraussetzungen dabei, dass die Erteilung der Abweichung im Ermessen der Beklagten stehe.

Der Berichterstatter hat am 29. August 2023 einen Ortstermin durchgeführt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Die zulässige, namentlich rechtzeitige Berufung hat keinen Erfolg. Die Klage ist mit dem im Berufungsverfahren weiterverfolgten Klageantrag zwar zulässig, aber unbegründet.

Nach § 173 VwGO i. V. m. § 264 Nr. 2 ZPO ist es nicht als Änderung der Klage anzusehen, wenn der Klageantrag in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert oder beschränkt wird. Dies ist bei den in der mündlichen Verhandlung gestellten Berufungsantrag, die begehrte Baugenehmigung „mit der Maßgabe zu erteilen, dass die Wohnnutzung nur durch Familienmitglieder und Gäste der Nutzer des vorderen Hauptgebäudes zulässig ist“, im Verhältnis zu dem ursprünglich angekündigten Berufungsantrag der Fall. Denn abgesehen davon, dass die Baunutzungsverordnung hinsichtlich der Art baulicher Nutzung nicht zwischen „Wohnen“ einerseits und „Wohnnutzung durch Familienangehörige und Gäste“ differenziert, wird hiermit der Sache nach eine Baugenehmigung quasi mit der „Auflage“ begehrt, die Wohnnutzung nur durch die näher bezeichnete Personengruppe zuzulassen. Es handelt sich also (allenfalls) um eine Beschränkung des ursprünglichen Klagebegehrens, die nicht als unzulässige Klageänderung anzusehen ist, so dass es auf den diesbezüglichen Widerspruch der Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht ankommt.

Die Klage ist aber (auch) unter Berücksichtigung des eingeschränkt weiterverfolgten Klagebegehrens unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der mit Bauantrag vom Mai 2018 beantragten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Gartengerätehauses in ein Wohnhaus (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW 2018 ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Dem Vorhaben steht (jedenfalls) die Vorschrift des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB entgegen.

Nach dieser Bestimmung ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Diese Voraussetzungen sind hier im für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts jedenfalls deshalb nicht erfüllt, weil das Vorhaben sich hinsichtlich des Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und auch kein Fall (des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c), Satz 3 BauGB) vorliegt, in dem von diesem Kriterium abgesehen werden könnte, geschweige denn abzusehen wäre.

Die im Rahmen des für die Beurteilung des Einfügens eines Bauvorhabens i. S. d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgebliche "nähere Umgebung" wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben, geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Bezugsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil sie jeweils eine Prägung mit ganz unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können. Bezüglich des Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche wird die nähere Umgebung im Regelfall enger als bei dem Merkmal der Art der baulichen Nutzung zu bemessen sein.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 2. Dezember 2012 - 2 A 1675/13 -, juris Rn. 56 und vom 6. März 2015 - 7 A 1777/13 -, juris Rn. 27; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 -, BRS 82 Nr. 99 = juris Rn. 7 ff.

Ausgehend hiervon spricht vieles dafür, dass die nähere Umgebung hier – hinsichtlich des Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche – (allenfalls) den Bereich der Grundstücke Am T.-straße 31 bis 3 und F. 4 – 38 umfasst, da die Grundstücke ähnlich wie das Vorhabengrundstück geschnitten sind und sich – ausweislich der dem Senat vorliegenden Fotos und Karten - auf fast jedem an der hinteren Grundstücksgrenze kleine Nebenanlagen (Schuppen, Baulichkeiten für Gartengeräte, kleine Gewächshäuser) befinden. Das bedarf indes auch deshalb keiner Vertiefung, weil auch in dem erweiterten Rahmen, wie ihn das Verwaltungsgericht zugrunde gelegt hat (Straßengeviert Am T.-straße, D.-straße, F., B.- Straße) sich im hinteren Gartenbereich unstreitig nur Nebengebäude finden, die kein Vorbild für das streitige Vorhaben bilden können.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben im unbeplanten Innenbereich richtet sich nach dem aus der vorhandenen Umgebung umgebenden Maßstab. Das bedeutet, dass – gleichsam auf einer ersten Stufe – alles an Bebauung in den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Auch eine vorhandene, aber nicht genehmigte Bebauung ist zu berücksichtigen, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keine Zweifel daran lässt, dass die zuständigen Behörden sich mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 – 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82 = juris Rn. 6 und Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75 = juris Rn. 17 ff., insb. 31, beide m. w. N.

Demgemäß ist es unbeachtlich, ob die vorhandene Bebauung oder die ausgeübte Nutzung materiell illegal ist, solange die zuständigen Behörden den Zustand dulden. Solange dieser Zustand andauert, nimmt die vorhandene Bebauung – mag sie auch materiell illegal sein – an der Qualifizierung der vorhandenen Situation teil.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102 = juris Rn. 14

In einem zweiten Schritt muss dann die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden, d. h. es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr als Fremdkörper erscheint. Baulichkeiten, die als Fremdkörper erscheinen, sind aber nur dann außer Betracht zu lassen, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit oder Einzigartigkeit die Umgebung zu beeinflussen vermögen, was dann – auf einer dritten Stufe – bei wertender Betrachtung der Gegebenheiten des Einzelfalls zu ermitteln ist.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75 juris Rn. 17 ff.

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist auf der ersten Stufe alles in den Blick zu nehmen, was in der Umgebung vorhanden ist, also hier nicht nur die straßennahe Wohnbebauung mit von Hauptnutzungen freien rückwärtigen Grundstücksbereichen, sondern auch z. B. das Gebäude im rückwärtigen Bereich des klägerischen Grundstücks, dessen Legalisierung zu Wohnzwecken die Kläger vorliegend anstreben.

Das „Gartengerätehaus“ ist aber bei der Frage, ob es die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche prägt (jedenfalls) auf der „zweiten Stufe“ auszuscheiden. Denn maßstabbildend für eine vorhandene Bebauung sind nur bauliche Anlagen, die optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen.

Grundsätzlich zählen hierzu nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen; untergeordnete Nebenanlagen wie z.B. Baulichkeiten, die etwa zu Freizeitzwecken nur vorübergehend genutzt werden (z. B. Gartenhäuser) sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 – 4 B 30.02 -, BRS 65 Nr. 80 = juris Rn. 3 m. w. N.; OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2010 – 7 A 44/09 –, juris Rn. 31.

Maßstabsbildender Charakter für die nähere Umgebung kommt nur Hauptanlagen und somit Gebäuden zu, die der alleinigen Hauptnutzung dienen; soweit in den rückwärtigen Grundstücksflächen nur Nebenanlagen vorhanden sind, ist diesen regelmäßig keine prägende Wirkung in Richtung auf eine Hinterlandbebauung zu Wohnzwecken beizumessen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21. August 2018 – 2 A 2599/16 -, juris Rn. 39.

Nach Aufgabe der baulichen Nutzung bzw. teilweiser Beseitigung der Bausubstanz kann allerdings eine ursprünglich vorhandene (Mit-)Prägung der näheren Umgebung noch für eine gewisse Zeit nachwirken. Das gilt namentlich, wenn der Abriss des Altbestands im tatsächlichen Zusammenhang mit einer beabsichtigten Wiederbebauung eines Gebäudes steht. Sie entfällt nur, wenn die bauliche Nutzung endgültig aufgegeben worden ist und nach der Verkehrsauffassung mit einer alsbaldigen Wiederaufnahme nicht (mehr) gerechnet werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. Dezember 2014 -2 A 1675/13- juris Rn 62 ff.

Die Prägung dauert fort, solange mit einer Wiederbebauung oder einer Wiederaufnahme zu rechnen ist.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 – 4 C 5.98 -, BRS 60 Nr. 83 = juris Rn. 22

Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei dem unter dem 9. April 2018 als Gartengerätehaus genehmigten Gebäude um eine – die Eigenart der näheren Umgebung nicht prägende - Nebenanlage i. S. d. § 14 Abs.1 BauNVO, die der straßennahen Hauptnutzung als Einfamilienwohnhaus mit Gauben (noch) funktionell und optisch untergeordnet ist.

Die funktionelle Unterordnung ergibt sich dabei daraus, dass es seiner Zweckbestimmung nach der Gartennutzung dient. Auch eine optisch-räumliche Unterordnung ist – trotz seiner Dimensionierung (die die eines typischen Gartengerätehauses übersteigt) – (noch) zu bejahen. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter im Ortstermin gewonnen und den er dem Senat auch anhand der bei dieser Gelegenheit gefertigten Fotos sowie den vorliegenden Bauakten vermittelt hat, tritt das eingeschossige Gebäude in Kubatur und Fläche gegenüber dem Wohnhaus nebst zugeordneten Garagen in seiner Wirkung im Raum deutlich zurück. Diese bilden zudem einen Riegel zur Straße, d. h., dass das Gartengerätehaus von der Straße Am T.-straße aus – auch aufgrund der Kubatur des Einfamilienhauses und der sich beiderseits anschließenden Garagen - nicht wahrgenommen werden kann. Die (optische) Unterordnung wird dabei auch daran deutlich, dass man, um in das Gartengerätehaus zu gelangen, durch das Erdgeschoss des Einfamilienhauses der Kläger gehen muss, wie der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung bestätigt hat.

Das Gartengerätehaus ist auch als solches (und nicht als „Gartenhaus“) und damit als Nebenanlage (und nicht etwa als Hauptanlage) genehmigt worden, wie sich aus der Baugenehmigung vom 9. April 2018 („Nutzungsänderung: Bestandsgebäude zu Gartengerätehaus“) ergibt. Daran ändert nichts, dass der Sache nach der Baukörper, der den Bauvorlagen der Baugenehmigung vom 9. April 2018 zugrunde liegt, identisch ist mit dem, der Gegenstand des streitgegenständlichen Bauantrags ist. Denn im Unterschied zu dem nunmehr beantragten Vorhaben zur Wohnnutzung fehlen dort in den Bauzeichnungen die im Einzelnen bezeichneten Nutzungszwecke der drei Räume (mit Ausnahme von Dusche/WC); die drei Räumlichkeiten sollten ausweislich des seinerzeit vorgelegten Bauantrags vielmehr allein zum „Ab-/Unterstellen von Gartengeräten, - möbeln und Pflanzen“ dienen, was die im Übrigen (funktionelle) Unterordnung verdeutlicht. Allenfalls mag in Bezug auf die mit Dusche/WC gekennzeichneten Bereiche eine weitergehende der Bezeichnung entsprechende Nutzung im Zusammenhang mit der Gartennutzung eröffnet worden sein, sicherlich aber keine weitere Wohnnutzung.

Aus der früheren Wohnnutzung ergibt sich nichts Anderes. Von einer Nachprägung kann hier schon im Ansatz nicht ausgegangen werden.

Dabei fehlen schon greifbare Anhaltspunkte, ob der frühere Gebäudebestand vor den in den Jahren 2016/2017 erfolgten Sanierungen, deren Baustopp die Beklagte verfügt hatte, durch die vormalige Wohnnutzung in dem Gebäudebestand jemals eine prägende Wirkung entfaltet konnte, nachdem es – wie im Weiteren noch ausgeführt wird – an einer Genehmigung fehlte, der Funktionsvorgänger der Beklagten bereits 1970 eine Legalisierung ausdrücklich abgelehnt hat und das Gebäude in seiner Wohnnutzung auch sonst keinen Bestandsschutz erreicht hat.

Auch kann weder in der Erhebung von Grundbesitzangaben,

vgl. dazu OVG NRW, Beschluss vom 28. August 2014 – 7 B 940/14 –, juris Rn.6 ff.,

noch in der bloßen Vergabe einer Hausnummer eine derartige Erklärung der Behörde gesehen werden. Auch z. B. ein Erschließungsbeitragsbescheid entfaltet keine Bindungswirkungen für eine bauplanungsrechtliche Beurteilung. Der Regelungsgehalt eines solchen Bescheids beinhaltet gerade keine allgemeine und verbindliche Aussage in Bezug auf die Bebaubarkeit (oder auf Vorfragen dazu). Auch eine Zusicherung, einen bestimmten Genehmigungsbescheid zu erlassen, ist damit grundsätzlich nicht verbunden.

Vgl. BayVGH, Beschluss vom 1. März 2022 - 9 ZB 21.85 -, juris Rn. 18 m. w. N.

Eine Prägung kann – entgegen der Auffassung der Kläger – insoweit auch nicht infolge einer aus ihrer Sicht gegebenen behördlichen Duldung der im rückwärtigen Gebäude über Jahr(zehnt)e erfolgten Wohnnutzung abgeleitet werden. Die Kläger übersehen, dass der Grundsatz, dass die Eigenart der näheren Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB durch die diejenige (maßstabsbildende) Bebauung bestimmt wird, die auf dem Baugrundstück selbst und in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist, für eine ungenehmigte Bebauung bzw. Nutzung nicht uneingeschränkt gilt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 15. August 2017 – 2 A 1912/16 -, juris Rn. 10 f.

Denn maßgeblich für die planungsrechtliche Beurteilung ist insoweit der auf Dauer absehbare Bestand der Nutzung.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 –, BRS 63 Nr. 102 = juris Rn. 14; OVG NRW, Beschluss vom 15. August 2017 – 2 A 1912/16 -, juris Rn.13 f. m. w. N.

Hier hat indessen die Beklagte zuletzt im Jahre 2017 bei mehreren Gelegenheiten – sei es durch die E-mail vom 21. März 2017, sei es im Rahmen des Ortstermins im Juni 2017 oder etwa in der Ordnungsverfügung vom 6. Dezember 2017, die ihrerseits der Sache Bezug nimmt auf die genannte E-mail – unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie eine Wohnnutzung nicht duldet, geschweige zu legalisieren beabsichtigt. Lediglich eine untergeordnete Nutzung (als Nebenanlage) hat sie akzeptiert, wie insbesondere in der Baugenehmigung vom 9. April 2018 zum Ausdruck kommt. Auch unter Berücksichtigung der dieser Genehmigung zugrundeliegenden Unterlagen (Bauzeichnungen) gibt es keinen greifbaren Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagte der Sache nach eine Nutzung z. B. in Form eines „ausgelagerten Wintergartens“ (mit dauerhafter Wohnnutzung) – sei es durch Familienangehörige, sei es durch andere Personen - akzeptieren wollte.

Eine andere Sichtweise rechtfertigt sich auch nicht aufgrund der Schilderung der Kläger zum Inhalt des Gesprächs vom 15. Februar 2018 mit Vertretern der Beklagten. Dass die Beklagte hierbei zugesagt hätte, nach Genehmigung des Gartengerätehauses auf einen erneuten Bauantrag für eine Wohnnutzung dort zu genehmigen, ergibt sich schon aus dem klägerischen Vortrag nicht, der lediglich zum Inhalt hat, dass die Beklagte einen erneuten Bauantrag prüfen wollte, ohne dass das Ergebnis dabei in einer den Klägern günstigen Weise vorgezeichnet worden wäre. Unabhängig davon hat Herr J., der auf Seiten der Beklagten an dem Gespräch teilgenommen hat, in der mündlichen Verhandlung erklärt, der Kläger habe zwar in das Gartengerätehaus „immer Wohnen reinpacken“ wollen, eine diesbezügliche Absprache hinsichtlich der Genehmigung eines entsprechenden Bauantrags habe es aber nicht gegeben; die Beklagte habe immer nur ein Gartengerätehaus als Nebenanlage zulassen wollen.

Auch unter Berücksichtigung eines verlautbarten Duldungswillens (bzw. Legalisierungswillens) betreffend eine Gartengerätehausnutzung kann daher dem rückwärtigen Gebäude hinsichtlich der Frage der Bebauungstiefe einer Wohnnutzung keine prägende Bedeutung beigemessen werden. Denn der Duldungswille beschränkte sich aus den bereits genannten Gründen erkennbar auf eine untergeordnete Nutzung als Nebengebäude im Zusammenhang mit der Gartennutzung.

Im Übrigen kann eine ursprünglich vorhandene (Mit-)Prägung der näheren Umgebung zwar noch für eine gewisse Zeit nachprägen. Diese entfällt indes – wie gesagt -, wenn die bauliche Nutzung endgültig aufgegeben worden ist und nach der Verkehrsauffassung mit einer alsbaldigen Wiederaufnahme nicht mehr gerechnet werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. Dezember 2014 – 2 A 1675/13 -, juris Rn. 62.

Davon ist hier auszugehen, nachdem die Kläger die Fremdvermietung des rückwärtigen Gebäudes zu Wohnzwecken offensichtlich aufgegeben haben, Nach dem Einschreiten der Beklagten gegen die mit dem Ziel einer Wiederaufnahme der Wohnnutzung erfolgten Sanierungsarbeiten und der Beschränkung des daraufhin seitens der Kläger gestellten Bauantrags auf eine „Nutzungsänderung“ in ein „Gartengerätehaus“, war nach der Verkehrsauffassung objektiv auch nicht mehr mit einer Wiederaufnahme einer - ungenehmigten – Wohnnutzung rechnen, auch wenn die Kläger diese subjektiv beabsichtigten.

Von daher ist das Gartengerätehaus bereits auf der zweiten Stufe auszusortieren, da es nicht die Kraft hat, als Nebenanlage die Umgebung zu prägen.

Darauf, ob es andernfalls als Fremdkörper – quasi auf der dritten Stufe – anzusehen und deshalb – quasi auf der dritten Stufe – „auszusortieren“ wäre, kommt es daher nicht an.

Das den durch die durch die Umgebung vorgegebenen Rahmen hinsichtlich der Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche vorgegeben Rahmen überschreitende Vorhaben fügt sich auch sonst nicht ein.

Zwar führt nicht jede Überschreitung des Rahmens zur bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit. Denn das Erfordernis des Einfügens im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hindert nicht schlechthin daran, den durch die Eigenart der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Ausgeschlossen ist ein Vorhaben ohne maßstabsbildendes Vorbild in der näheren Umgebung nur dann, wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 25. März 1999 - 4 B 15.99 -, juris Rn. 5 f.; OVG NRW, Beschluss vom 21. August 2018 - 2 A 2599/16 -, juris Rn.54 ff. und Urteile vom 2. Dezember 2014 - 2 A 1675/13 -, juris Rn. 51 und vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 -, juris Rn. 47ff.

Ausgeschlossen ist ein Vorhaben ohne maßstabsbildendes Vorbild in der näheren Umgebung allerdings schon dann, wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21. August 2018 - 2 A 2599/16 -, juris Rn. 54.

Einer Dauerwohnnutzung im rückwärtigen Bereich ist dabei ohne weiteres eine (potentiell weiterreichende) Vorbildwirkung beizumessen. Bei Etablierung einer Wohnnutzung in dem bisher nur als Nebenanlage genehmigten Gebäude wäre die Ablehnung weiterer Wohnbauvorhaben im rückwärtigen Grundstücksbereich entsprechend erschwert.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21. August 2018 - 2 A 2599/16 -, juris Rn.58.

Ausgehend hiervon sind bodenrechtliche Spannungen vorliegend aufgrund der von dem Vorhaben ausgehenden Vorbildwirkung zu bejahen. Derartige Spannungen werden bei Zulassung des Vorhabens mindestens erheblich verstärkt. Denn durch das Vorhaben der Kläger würde erstmals Wohnnutzung in bisher allenfalls von (untergeordneten) Nebenanlagen geprägten, ruhigen Gartenbereiche hereingetragen und legalisiert. Soweit die Kläger vortragen, es bestehe keine Gefahr, dass andere Nachbarn ihre Nebengebäude ebenfalls zu Wohnzwecken umnutzen könnten, weil es auf den sonstigen Grundstücken keine derart großen Baukörper gebe, so lassen diese Ausführungen die durchaus naheliegende Gefahr einer Erweiterung oder erstmaligen Errichtung entsprechender Gebäude im rückwärtigen Bereich außer Acht. Die Gefahr bodenrechtlicher Spannungen knüpft nicht allein an die Schaffung einer Wohnnutzung durch die Dimensionen des neuen Wohngebäudes an, sondern an die Intensivierung der Nutzung sowie eine befürchtete Vorbildwirkung für weitere Hauptnutzungen im Bereich der rückwärtigen Grundstücksflächen der umliegenden Grundstücke. Die (Neu-) Errichtung von Wohngebäuden in vergleichbarer Bautiefe könnte in diesem Bereich nicht mehr verhindert werden. Zudem bestünde für andere Grundstückseigentümer die Möglichkeit, ebenfalls zunächst ein Gartengerätehaus zu errichten, um dieses anschließend Wohnzwecken zuzuführen. Auch im Hinblick darauf, dass sich in der näheren Umgebung - selbst wenn man diese in dem eingangs genannten Maße kleiner fassen würde als das Verwaltungsgericht - viele relativ schmale, lang geschnittene und rückwärtige aneinander angrenzende Grundstücke befinden, wären bei der Zulassung von Wohnnutzungen bodenrechtliche Spannungen zu erwarten.

In diesem Zusammenhang kommt es auch nicht darauf an, ob das Bestandsgebäude vor der „Sanierung“ (ohne dass eine statische Neuberechnung erforderlich gewesen wäre, wie insbesondere der Bauantrag vom 28. Februar 2018 herausstellt) seit Jahrzehnten vorhanden und offenbar zu Wohnzwecken genutzt worden ist. Denn mit der erstmaligen Legalisierung einer Wohnnutzung im rückwärtigen Bereich würde ein Berufungsfall geschaffen.

Bei seiner Zulassung würde das Vorhaben einen Präzedenzfall für weitere Hauptanlagen zur Wohnnutzung im rückwärtigen Bereich bilden und die Ablehnung entsprechender Bauanträge mindestens erschweren. Vor diesem Hintergrund bleibt es hier bei dem Regelfall, dass die Rahmenüberschreitung zur Unzulässigkeit nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB führt und das Vorhaben nicht dennoch – ausnahmsweise – zulässig ist.

Von dem Erfordernis des Einfügens kann auch nicht nach § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) BauGB abgewichen werden. Diese Vorschrift ermächtigt die Bauaufsichtsbehörde, im Einzelfall nach pflichtgemäßem Ermessen vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB abzuweichen, wenn die Abweichung u. a. der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung dient, städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Bei dem Vorhaben handelt es sich nicht um die Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken. Die bauliche Anlage ist schon nicht zulässigerweise errichtet. Eine Anlage ist (nur) dann zulässigerweise errichtet, wenn sie formell legal ist oder aber wegen ihrer materiellen Legalität Bestandsschutz genießt.

Vgl. Rieger, in Schrödter, Baugesetzbuch, Kommentar, 9. Auflage 2019, § 34 Rn. 101 m. w. N.

Wird ein ursprünglich genehmigtes Gebäude, so verändert, dass der Bestandsschutz erlischt, so ist es ebenfalls nicht (mehr) „zulässigerweise errichtet“.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Juli 1994 – 4 C 48.94 -, BRS 56 Nr. 85 = juris Rn. 6 f. (zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB).

Dies muss auch dann gelten, wenn - wie hier - eine mit dem Ziel der Legalisierung eines formell und illegalen Bestandsgebäudes als Nebenanlage erteilte Baugenehmigung nicht ausgenutzt wird.

Nach diesen Grundsätzen ist das rückwärtige Gebäude (als Nebenanlage) nicht zulässigerweise errichtet i. S. d. § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) BauGB. Weder war das rückwärtige Gebäude zu irgendeinem Zeitpunkt materiell legal, noch ist es sonst durch eine Baugenehmigung gedeckt.

Bereits bei der Errichtung Ende der 1940er Jahre wurde eine (nachträgliche) Legalisierung des seinerzeitigen „Stallgebäudes“, das zu Wohnzwecken genutzt wurde, ausdrücklich abgelehnt. Sinnfällig – nicht nur für den seinerzeitigen Grundstückseigentümer – wird die materielle Illegalität des Gebäudes auch daran, dass der Funktionsvorgänger der Beklagten im Zuge der Erteilung der Baugenehmigung für zwei Garagen im August 1970 den gleichzeitig beantragten Umbau des Gebäudes ausdrücklich wegen Verstoßes gegen die Regelungen des § 7 Abs. 4 der Baupolizeiverordnung für den Regierungsbezirk Düsseldorf (ausschließlich des zum Ruhrsiedlungsverbands gehörenden Teiles) vom 2. September 1939 versagt. Diese sehen – von hier nicht eingreifenden Ausnahmefällen abgesehen - eine Bebauungstiefe von maximal 14 m vor.

Das rückwärtige Gebäude ist auch nicht formell legal. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beklagte am 9. April 2018 die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung Bestandsgebäude in „Gartengerätehaus“ (nicht: „Gartenhaus“) erteilt hat. Damit ist nicht etwa das Bestandsgebäude für eine Hauptnutzung genehmigt worden. Ob es sich bei der Bezeichnung im Bauantrag mit der beabsichtigten Nutzung zu „Ab-/Unterstellen von Gartengeräten, -möbeln und Pflanzen“ um einen „Etikettenschwindel“ handelte, weil die Kläger nach ihrem eigenen ausdrücklichen Vortrag stets eine Wohnnutzung dort unterbringen wollten, und deshalb bereits aus diesem Grunde diese Baugenehmigung von Anfang an ins Leere ging, mag hier offenbleiben. Denn diese Baugenehmigung ist jedenfalls deshalb gemäß § 75 Abs. 1 BauO NRW 2018 erloschen, weil sie zu keinem Zeitpunkt ausgenutzt worden ist und mittlerweile 3 Jahre vergangen sind.

Ein Verwaltungsakt bleibt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist, § 43 Abs. 2 VwVfG NRW. Gemäß § 75 Abs. 1 BauO NRW 2018 (entspricht § 77 Abs. 1 BauO NRW in der im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung geltenden Fassung) erlöschen die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist.

Der Beginn der Ausführung des Vorhabens im Sinne der vorgenannten Norm setzt ein tatsächliches Handeln des Bauherrn voraus. Er muss eine bauliche Tätigkeit entfalten, die in einem unmittelbaren, objektiven und nicht lediglich aus der Sicht des Bauherrn bestehenden Zusammenhang mit dem genehmigten Bauvorhaben steht. Durch einen Vergleich des Bauscheins, der genehmigten Bauzeichnungen und etwaiger sonstiger genehmigter Anlagen mit der vom Bauherrn in Angriff genommenen baulichen Tätigkeit lässt sich objektiv feststellen, ob dieser mit der Ausführung des Vorhabens, so wie es genehmigt wurde, begonnen hat. Die "Ausführung des Bauvorhabens" im Sinne der o.g. Norm umfasst dabei auch die Ausführung einer genehmigten Nutzungsänderung.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 2. Februar 2012 - 2 B 1525/11 - juris Rn. 30 ff, insb. 32.

Eine Nutzung als Gartengerätehaus setzt indes voraus, dass dort in nennenswertem Umfang, der diese Bezeichnung verdient, Geräte oder Möbel, die einen konkreten und spezifischen Bezug zur Gartennutzung haben, ab- oder untergestellt bzw. gelagert werden. Eine Lagerung für andere Zwecke, z. B. für die provisorische oder dauerhafte Unterbringung oder gar Nutzung von Wohnmöbeln ist hiervon erkennbar nicht umfasst. Auch ist das (vorübergehende) Abstellen von Pflanzen (etwa während der Wintermonate) hiervon gedeckt und wäre hier von dem genehmigten Nutzungszweck umfasst. Dass eine Nutzung als Gartengerätehaus in dieser Form hier stattgefunden hat, tragen die – insoweit beweisbelasteten - Kläger schon nicht konkret vor. Vielmehr haben sie bereits schriftsätzlich ausgeführt, bei den im Rahmen verschiedener Ortsbesichtigungen in dem Gebäude vorgefundenen Möbeln habe es sich um solche gehandelt, die der Kläger nach seinem Umzug dort abgestellt habe. Auf den ausdrücklichen Vorhalt der Beklagten, eine derartige Lagerung sei von der Baugenehmigung nicht umfasst und habe zum Erlöschen der Baugenehmigung geführt, habe die Kläger nicht weiter reagiert, insbesondere z.B. auch keine Fotos vorgelegt, die eine Nutzung zu den genehmigten Zwecken belegen könnten, sondern allgemein auf die Lagerung von Möbeln, die bei den diversen Ortsbesichtigungen dort vorgefunden wurden, verwiesen. Ihr Prozessbevollmächtigter hat in der mündlichen Verhandlung zu diesem Punkt erklärt, das Gebäude sei „nicht wohnfertig“ gewesen, es sei „zu Lagerzwecken“ als Nebenanlage genutzt worden, es seien dort auch ein Rasenmäher oder einzelne Gartengeräte abgestellt gewesen. Ob die Einlagerung vor oder nach der Erteilung der Baugenehmigung vom 9. April 2018 erfolgt sei, könne er nicht sagen. Dies reicht nicht aus, um die Annahme zu rechtfertigen, die Nutzung des Gebäudes als „Gartengerätehaus“ sei aufgrund der Baugenehmigung vom 9. April 2018 (ernsthaft) aufgenommen worden. Der Befund wird auch durch die bei diversen Ortsbesichtigungen sowie im gerichtlichen Ortstermin gefertigten Fotografien bestätigt.

Unabhängig davon, dass es sich bei dem rückwärtigen Gebäude aus den genannten Gründen nicht um eine im Sinne des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) BauGB zulässigerweise errichtete bauliche Anlage handelt, ist auch eine städtebauliche Vertretbarkeit des Vorhabens nicht gegeben.

Für die Beurteilung der städtebaulichen Vertretbarkeit sind die Grundsätze der Bauleitplanung sowie die gesetzgeberischen Wertungen des § 34 Abs. 3a BauGB zu berücksichtigen. Das Vorhaben muss den Grundsätzen des §§ 1, 1a BauGB entsprechen und die planerische Konzeption der Gemeinde, die einzustellenden Belange und das Abwägungsgebot berücksichtigen. Das Tatbestandsmerkmal ermöglicht, Vor- und Nachteile des Vorhabens in einer - dem Baugenehmigungsverfahren sonst fremden - kompensatorischen Weise planerisch gegeneinander abzuwägen.

Vgl. Söfker, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Krautzberger, Kommentar BauGB, Stand: August 2020, § 34 Rn. 88c; Rieger, a.a.O., § 34 Rn. 103; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, NVwZ 1990, 755.; teilweise anderer Ansicht wohl Spannowsky, in: Spannoswksy/Uechtritz, BauGB, Stand. 1. Juni 2023, wonach die städtebauliche Vertretbarkeit auch dann noch gewahrt ist, wenn das Vorhaben im Fall der Rahmenüberschreitung bodenrechtliche Spannungen auslöst.

Liegen die Voraussetzungen für eine Abweichung allerdings bei mehr als nur einzelnen Vorhaben vor, weil die Abweichung von den zugrunde liegenden bodenrechtlichen Verhältnissen auf weitere Grundstücke in der näheren Umgebung übertragbar ist, kann die geforderte Begrenzung auf den Einzelfall überschritten und die Erteilung einer Abweichung daher unzulässig sein. Eine Heranziehung des § 34 Abs. 3a BauGB zur Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift unzulässigen Vorhabens scheidet daher aus, wenn erkennbar ist, dass eine vergleichbare Abweichungslage noch wiederholt auftreten könnte. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Vorhaben angesichts seiner Vorbildwirkung die planungsrechtlich relevante Umstrukturierung eines Gebiets einleiten und auf diese Weise den Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verändern würde.

Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, Kommentar zum BauGB, Stand August 2020, § 34 BauGB Rn. 88c.

Aufgrund seines Ausnahmecharakters, der durch die ausdrückliche Normierung des Einzelfallerfordernisses noch zusätzlich unterstrichen wird, ist § 34 Abs. 3a BauGB kein Mittel dafür, die städtebauliche Situation in einem nicht beplanten Baugebiet umzustrukturieren.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. Juli 2017 - 2 A 470/15 -, juris Rn. 81 f.

Denn auch wegen der Begrenzung der Abweichung bei Wohngebäuden nach § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. a) BauGB auf den „Einzelfall“ – auch nach der seit 2021 geltenden Lockerung „in mehreren vergleichbaren Fällen“ (§ 34 Abs. 3a Satz 3 BauGB) – kommt das Erteilen einer Abweichung nicht in Betracht, wenn damit eine Umstrukturierung des betreffenden Gebietes eingeleitet werden könnte, weil als Abweichung zugelassene Vorhaben sodann die Eigenart der näheren Umgebung mitprägen und auf diese Weise den Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs.1 BauGB verändern. Das gilt in Sonderheit, wenn sich das Bedürfnis einer bauplanungsrechtlichen Gestaltung aufdrängt. Das Erteilen einer Abweichung scheidet daher aus, wenn erkennbar ist, dass eine vergleichbare Abweichungslage in der näheren Umgebung noch wiederholt auftreten könnte.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. Mai 2023 - 10 N 88/20 -, juris Rn. 25 f.

Im vorliegenden Fall würde – wie oben dargelegt – bei einer Zulassung des Vorhabens der Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs. 1 BauGB dahingehend verändert, dass sich die übrigen (hier zahlreichen) anderen Grundstückseigentümer hinsichtlich der Lage der überbaubaren Grundstücksfläche auf das Vorhaben berufen könnten. Entgegen der Auffassung der Kläger wäre es in diesem Zusammenhang nicht ausschlaggebend, dass (nur) die Zulassung ihres Vorhabens nach § 34 Abs. 3a BauGB, die der nachfolgenden Vorhaben hingegen nach § 34 Abs. 1 BauGB erfolgen würde. Ausreichend ist, dass ein erstes Vorbild für die Bautiefe entsteht und in den gegebenen Grundstücksverhältnissen eine ungeordnete Entwicklung über den § 34 Abs. 1 BauGB nicht mehr verhindert werden könnte.

Hinzu kommt im vorliegenden Zusammenhang noch, dass bei einer Zulassung des Vorhabens die rückwärtige Baugrenze mit dann ca. 50 m um nahezu das Doppelte des bisher zulässigen nach hinten verschoben würde. Bei einer derartigen Bebauungstiefe bestünde dann die Gefahr, dass sich die Bebauung in der – oben beschriebenen - näheren Umgebung der Straßen Am T.-straße und F. aufeinander zu bewegt und damit der Blockinnenbereich weitgehend und ggfs. gerade auch im Hinblick auf die Frage der Erschließung auch ungeordnet versiegelt würde. Dies verdeutlich im Übrigen auch das Bedürfnis nach einer bauplanerischen Gestaltung. Dabei drängt sich in den vorliegenden Grundstücksverhältnissen schon im Hinblick auf die aufgeworfenen Erschließungsfragen bei einer Innenverdichtung durch eine Hinterlandbebauung, aber auch im Hinblick auf Nachbarbelange auf, dass ein einfacher Bebauungsplan, der sich darin erschöpfte eine hintere Baugrenze hinter dem streitigen Gebäude festzusetzen, sicherlich städtebaulich nicht opportun wäre.

Von daher sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) BauGB auch deshalb nicht erfüllt.

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht unter Heranziehung der Bestimmung des Satzes 3 des § 34 Abs. 3a BauGB. Nach dieser Bestimmung kann vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

Dies folgt bereits daraus, dass die „übrigen Voraussetzungen“ des Satzes 1 nicht vorliegen, da es sich nicht um ein zulässigerweise errichtetes Gebäude handelt und das Vorhaben auch nicht städtebaulich vertretbar ist.

Unabhängig davon lässt sich dieser neuen Bestimmung auch keine „Freigabe“ oder Begünstigung von - erweiterten oder in der Nutzung geänderten - illegal errichteten Schwarzbauten entnehmen, wie auch die Bezugnahme (in § 34 Abs. 3a Satz 3) auf die „sonstigen Voraussetzungen“ des Satzes 1 zeigt.

Vgl. OVG Saarland, Urteil vom 13. Dezember 202 - 2 A 153/22 -, juris Rn. 53.

Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - die Beantragung einer Baugenehmigung für eine Nebenanlage allein mit dem Ziel erfolgt, unmittelbar danach diese Baugenehmigung für die von Anfang bezweckte (Wohn-)Hauptnutzung einzusetzen.

Außerdem handelt es sich hier nicht um mehrere (vergleichbare) Fälle, sondern lediglich um ein einzelnes Vorhaben,

Vgl. dazu auch Spannowsky, in Spannowsky/ Uechtritz, BauGB, Stand: 1. Juni 2023, § 34 Rn. 60.5.,

so dass vorliegend auch dies einer erfolgreichen Berufung auf § 34 Abs. 3a Satz 3 BauGB entgegensteht.

Schließlich scheitert die Anwendung des § 34 Abs. 3a Satz 3 BauGB in tatbestandlicher Hinsicht auch daran, dass die Aufstellung eines Bebauungsplans – wie bereits angeführt - hier erforderlich ist, da mit der Zulassung/Legalisierung einer Hauptnutzung im Blockinnenbereich hier - wie nicht zuletzt die Nachbarbeschwerde anlässlich der „Sanierungsarbeiten“ im Jahre 2017 zeigt – Konflikte hervorgerufen würden, die eine Planung erforderten. Demzufolge hat die Beklagte im Ortstermin auch erklärt, dass sie im Falle eines Erfolgs der Kläger beabsichtigt, das Gebiet zu überplanen.

Liegen bereits die tatbestandlichen Voraussetzungen sowohl des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) als auch des § 34 Abs. 3a Satz 3 BauGB nicht vor, ist der Beklagten schon kein Ermessen eröffnet, Vorsorglich merkt der Senat insoweit an, dass - auch wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung eng gefasst sind und bei ihrem Vorliegen schon gewichtige Gründe für eine ablehnende Ermessenentscheidung erforderlich sein dürften - insoweit berücksichtigt werden kann, dass der Gesetzgeber die Systematik des § 34 Abs. 1 BauGB nicht grundlegend durchbrechen wollte und vor allem, dass „die Vorschrift [des Abs. 3a] ... sowohl der Erhaltung als, auch der Weiterentwicklung einer vorhandenen und baurechtlich billigenswerten Situation “ dient (Unterstreichung durch den Senat),

Vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, 15. Auflage 2022; § 34 Rn. 75,

um die es hier indes nicht geht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ergibt sich aus § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Grundsätzliche Bedeutung haben insbesondere die Fragen, ob eine bauliche Anlage auch dann noch zulässigerweise errichtet i. S. d. § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. c) BauGB ist, wenn die Baugenehmigung zwischenzeitlich wegen fehlender Aufnahme der allein genehmigten (Neben-)Nutzung erloschen ist, ob an die städtebauliche Vertretbarkeit im Rahmen des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 2 BauGB andere Anforderungen zu stellen sind als im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB, und ob § 34 Abs. 3 Satz 3 BauGB nur dann eingreift, wenn zeitgleich über mehrere vergleichbare Vorhaben zu befinden ist oder diese Bestimmung auch zum Zuge kommen kann, wenn - wie hier - nur über ein einziges Vorhaben zu entscheiden ist.