Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5. Kammer — 5 K 4183/20

Der Kläger wendet sich als Eigentümer des über die gesamte Straßenfront mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Gemarkung F. , Flur xx, Flurstück xxx mit der postalischen Bezeichnung C.---------straße xx/xx in xxxx F. , welches er an den beigeladenen Käufer verkaufen will, gegen den Vorkaufsrechtsausübungsbescheid der Beklagten vom 1. Oktober 2020.

Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Stadtplanung vom 17. November 2016 beauftragte die Beklagte die Verwaltung, im Zuge der Planung des Radschnellweges Ruhr (RS 1) die möglichen Varianten einer Entwicklung im Bereich des Bahndamms der ehemaligen Rheinischen Bahn zwischen H. Straße und H1.----------straße zu prüfen. Im März 2017 wurden im Rahmen einer von der Beklagten beauftragten Machbarkeitsstudie F1. /W. Platz seitens des Büros B. GmbH & Co. KG drei Varianten entwickelt, bei denen das Gebäude auf dem Grundstück des Klägers jeweils als Bestandsgebäude eingetragen ist. Am 18. Mai 2017 beschloss der Ausschuss für Stadtentwicklung und Stadtplanung der Beklagten die Aufnahme des Bereichs „F1. /W. Platz“ in das Arbeitsprogramm Bauleitplanung 2016/2017. Darüber hinaus beauftragte der Aussschuss die Verwaltung, die drei Varianten der Machbarkeitsstudie 2017 in Abstimmung mit Straßen.NRW einer weiteren Vertiefung und Entwicklung zu unterziehen und Gespräche mit potentiellen Investoren zu führen sowie die Öffentlichkeit gemeinsam mit Straßen.NRW über die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie zu informieren. Die Öffentlichkeitsbeteiligung fand im November 2017 statt.

Am 26. September 2018 beschloss der Rat der Beklagten die Satzung der Stadt F. vom 15. Oktober 2018 über das gesetzliche Vorkaufsrecht der Stadt F. im Bereich „F1. /W. Platz“ gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (im Folgenden: Vorkaufsrechtssatzung). Der Geltungsbereich der Satzung wurde örtlich begrenzt durch die Straßen C.---------straße und L. T. Straße im Norden, T1. im Osten, W. Platz im Süden und H. Straße im Westen. Eine entsprechende Karte des örtlichen Geltungsbereichs ist Bestandteil dieser Satzung. Die Vorkaufsrechtssatzung der Stadt F. wurde am 26. Oktober 2018 im Amtsblatt der Stadt F. bekanntgemacht und trat am darauffolgenden Tag in Kraft. In der Beschlussvorlage Nr. 1079/2018/GB vom 11. September 2018 heißt es zur Begründung insbesondere, die Satzung sei zur tatsächlichen Umsetzung der Umgestaltung des zwischen dem F1. und der F2. Innenstadt gelegenen Areals als ergänzendes Instrument der Bodenordnung zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erforderlich.

Im September 2019 entwickelte die Planergruppe Oberhausen in Zusammenarbeit mit dem Büro B. in einer von der BahnflächenEntwicklungsGesellschaft NRW mbH (BEG) in Auftrag gegebenen Machbarkeitsstudie die aus der ersten Machbarkeitsstudie von 2017 hervorgegangenen drei Varianten zu zwei Alternativen 3 und 4 weiter. Am 5. November 2019 ergänzten die Planer die Machbarkeitsstudie um eine Alternative 3B, bei der das Gebäude auf dem klägerischen Grundstück als Bestandsgebäude eingezeichnet ist, und um eine ebenerdige Alternative 5, in welcher das Gebäude auf dem klägerischen Grundstück bei einem möglichen Trassenverlauf keinen Bestand haben könnte. Mit Beschluss vom 21. November 2019 beauftragte der Ausschuss für Stadtentwicklung und Stadtplanung die Verwaltung, auf Grundlage der Alternative 3 [B] in Abstimmung mit Straßen.NRW und der BEG ein städtebauliches Konzept und ein Entwicklungskonzept zu entwickeln, welches die Grundlage für das nachfolgende Bebauungsplanverfahren bilden soll. Am 8. September 2020 erfolgte die Auftragserteilung der Beklagten für ein städtebauliches Konzept an die Planergruppe Oberhausen in Zusammenarbeit mit dem Büro B. .

Bereits am 4. August 2020 schlossen der Kläger und der Beigeladene einen notariellen Kaufvertrag über das im Grundbuch von F. auf Blatt xxxx eingetragene Grundstück Gemarkung F. , Flur xx, Flurstück xxx, Hof- und Gebäudefläche C1. . 15. Am 7. August 2020 teilte der Notar der Beklagten den Kaufvertragsschluss mit. Kläger und Beigeladener wurden mit Schreiben vom 18. Juni 2020 angehört und nahmen am 4. bzw. 8. September 2020 Stellung.

Am 17. September 2020 beschloss der Ausschuss für Stadtentwicklung und Stadtplanung, das Vorkaufsrecht auszuüben. In internen Vermerken vom 22. und 29. September 2020 führte die Beklagte insbesondere aus: Das Gebäude auf dem klägerischen Grundstück sei in der Alternative 3B zwar als Bestandsgebäude eingezeichnet. Dies habe aber den Hintergrund, dass die Machbarkeitsstudie nur kurzfristig verfügbare Flächen der DB Netz AG und der Stadt F. überplane. In den übrigen Bereichen sei allenfalls auf unbebauten Flächen eine Bebauung vorgesehen und im Übrigen die vorhandene Bebauung bestätigt worden. Die künftige Verwendung des klägerischen Grundstücks sei noch nicht hinreichend konkretisiert. Mögliche Nutzungen seien eine Bebauung, die Erschließung der geplanten Bebauung im Bereich des heutigen Bahndammes sowie die Zu- bzw. Abfahrt vom RS 1 in Richtung Norden.

Mit Bescheid vom 1. Oktober 2020, dem Kläger zugestellt am 2. Oktober 2020, übte die Beklagte das Vorkaufsrecht für das klägerische Grundstück C.---------straße xx/xx, Gemarkung F. , Flur xx, Flurstück xxx aus. Dem Bescheid fügte die Beklagte eine durch den Oberbürgermeister unterzeichnete Vollmacht bei. Zur Begründung machte die Beklagte insbesondere geltend: Durch den städtischen Erwerb des Grundstücks bestehe langfristig die Möglichkeit, dieses in eine geordnete städtebauliche Entwicklung mit der heutigen Bahndammfläche einzubeziehen. Somit könne das Ziel erreicht werden, die Trennwirkung zu beseitigen, die heute wegen des Bahndamms und der geschlossenen Bebauung zwischen F1. und Innenstadt bestehe. Darüber hinaus könne das in Betracht gezogene Umlegungs- und Sanierungsverfahren leichter durchgeführt werden, wenn die Gemeinde im Satzungsgebiet über ausreichend Grundstücke verfüge. Die angestrebte Entwicklung des Gebiets diene dem Wohl der Allgemeinheit, welches vorliegend den Eingriff in die Privatinteressen überwiege.

Im Mai 2021 legten die Planergruppe P. und das Büro B. ein städtebauliches Konzept mit dem Titel „Vertiefung Bebauung am Radschnellweg F1. “ vor. Für das klägerische Grundstück ist darin vorgesehen, dass das Gebäude keinen Bestand haben, sondern ein Neubau errichtet werden soll und über das Grundstück eine Zufahrt zum Innenhof der künftigen Bebauung erfolgen soll. Mit Beschluss vom 16. September 2021 beauftragte der Ausschuss für Stadtentwicklung und Stadtplanung die Beklagte, das begonnene Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts fortzuführen.

Der Kläger hat am 2. November 2020 Klage erhoben.

Zur Begründung trägt er vor, das Vorkaufsrecht sei gemäß § 26 Nr. 4 des Baugesetzbuchs (BauGB) ausgeschlossen, weil das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut sei und genutzt werde. Das Gebäude sei in sämtlichen drei Varianten der Machbarkeitsstudie aus dem Jahr 2017 als zu erhaltende Bestandsbebauung ausgewiesen. Eine Erschließung der geplanten Bebauung sowie eine Zufahrt bzw. Abfahrt vom RS 1 sei ohne Weiteres über die vorhandene Baulücke zwischen den Gebäuden C.---------straße x und xx, über den Parkplatz oder über die Straße W. Platz zweckmäßig herzustellen. Die vorhandene Blockrandbebauung weise die zur Nordseite passende Bauweise auf. Darüber hinaus hätte die Beklagte mit dem Beigeladenen eine Abwendungsvereinbarung gemäß § 27 BauGB schließen müssen, da die Verwendung des Grundstücks als Bestands- und Wohnbebauung nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen mit ausreichender Sicherheit bestimmbar sei. Es sei nicht vorstellbar, dass das Grundstück nur in Verbindung mit der heutigen Bahndammfläche sinnvoll realisiert werden könne. Unter diesen Umständen liege ein Ermessensfehlgebrauch vor. Schließlich sei der Bescheid schon deshalb rechtswidrig, da lediglich das Grundstück C.---------straße xx verkauft worden sei, der Bescheid sich aber auf das Grundstück C.---------straße xx/xxx beziehe. Allein das Grundstück C.---------straße xx bringe der Beklagten überhaupt keinen Mehrwert hinsichtlich ihrer Planungen, was den Bescheid aus einem weiteren Rechtsgrund rechtswidrig mache.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 1. Oktober 2020 zum Az. 68-3-2 / Blumenfeld-15-15a aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, die Ausübung des Vorkaufsrechts diene dem Wohl der Allgemeinheit. Auf diese Weise werde eine geordnete städtebauliche Entwicklung des neuen Quartiers ermöglicht und erleichtert. Auch werde die Umsetzung der Planung und ein etwaiges Umlegungs- oder Sanierungsverfahren deutlich vereinfacht, wenn die Kommune über ausreichend Grundbesitz verfüge. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht gemäß § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Die Machbarkeitsstudie treffe keine Festsetzung der künftigen Bebauung, sondern stelle nur den Rahmen dar. Die Konkretisierung und detaillierte fachliche Prüfung müsse noch erfolgen. Die exakte Grundstücksnutzung stehe letztlich erst fest, wenn der Bebauungsplan zumindest die Planreife erreiche. Auf welchem Grundstück und in welcher Art und Weise genau die öffentliche Zuwegung bzw. Erschließung zum Blockinnenbereich entstehe, werde durch den Detaillierungsgrad des Rahmenplans nicht definiert. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich des klägerischen Grundstücks eröffne die Möglichkeit der Zuwegung des Blockinnenbereichs von der C.---------straße aus, wofür das vorhandene Gebäude niederzulegen wäre. Eine weitere Nutzungsoption für das Grundstück sei eine Zu- oder Abfahrt vom Radweg in Richtung Norden, für die die Flächen zwischen den Grundstücken C.---------straße x und xx sowie der heutige Parkplatz an der Kleinen T. Straße nicht infrage kämen. Darüber hinaus hätte mit dem Beigeladenen keine Abwendungsvereinbarung gemäß § 27 BauGB getroffen werden müssen. Eine Pflicht zur Annahme einer Abwendungsvereinbarung, als welche die Stellungnahme des Beigeladenen vom 4. September 2020 verstanden werden könne, bestehe nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 27 BauGB erfüllt seien. Dies sei hier nicht der Fall, da der konkrete Verwendungszweck des Grundstückes noch nicht genannt werden könne. Dies sei bei dem Satzungsvorkaufsrecht jedoch auch nicht Voraussetzung, denn gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB sei der Verwendungszweck nur anzugeben, soweit dies im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits möglich sei. Der Kläger sei auch nicht in der Lage, die neue Nutzung zu realisieren, wenn er hierfür eine Teilfläche aus der heutigen Bahndammfläche benötige würde. Es liege somit kein Ermessensfehlgebrauch vor. Anzumerken sei auch, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erfolgt sei. Schließlich sei dem Bescheid klar zu entnehmen, dass das Vorkaufsrecht für die gesamte veräußerte Fläche des Kaufvertrags vom 4. August 2020 ausgeübt werde.

Der mit Beschluss vom 24. Januar 2022 Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich im gerichtlichen Verfahren auch nicht inhaltlich zur Sache eingelassen.

Die Beteiligten haben in der mündlichen Verhandlung vom 7. April 2022 für das weitere Verfahren ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter erklärt. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat zudem erklärt, dass vor einer Entscheidung zur Frage des Fortgangs des Verfahrens auf der Grundlage des in der mündlichen Verhandlung erteilten gerichtlichen Hinweises noch Stellung genommen werden solle. Das Gericht hat sodann beschlossen, die Sache zu vertagen. Der Kläger hat mit Schreiben vom 17. Mai 2022 mitgeteilt, dass eine weitere Stellungnahme nicht beabsichtigt sei, sodass entschieden werden möge, was rechtens sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Das Gericht entscheidet aufgrund des in der mündlichen Verhandlung vom 7. April 2022 erklärten Einverständnisses der Beteiligten durch den Berichterstatter ohne weitere mündliche Verhandlung (§§ 87a Abs. 2 und Abs. 3, 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –).

I.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger als Verkäufer klagebefugt. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer auszuüben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat den Charakter eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakts. Dabei wird die Rechtssphäre beider Vertragsteile berührt, denn § 25 BauGB eröffnet die Möglichkeit, dem Verkäufer einen neuen Vertragspartner aufzuzwingen. Nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen der Beklagten und dem klagenden Verkäufer unter den Bedingungen zustande, die mit dem beigeladenen Erstkäufer vereinbart worden sind.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 2000 – 4 B 10.00 –, juris Rn. 5.

II.

Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid der Beklagten vom 1. Oktober 2020 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1. Rechtsgrundlage des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides vom 1. Oktober 2020 ist § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a. F. i.V.m. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 BauGB i.V.m. der Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten vom 15. Oktober 2018.

2. Der Bescheid vom 1. Oktober 2020 ist formell rechtmäßig. Die Beklagte hat die Frist für die Ausübung gegenüber dem Verkäufer von damals zwei Monaten gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a. F. zwischen der Mitteilung des Kaufvertrags am 7. August 2020 und dem Erlass des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides mit Zustellung vom 2. Oktober 2020 eingehalten. Auch die gemäß § 64 Abs. 1, Abs. 3 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) für Verpflichtungserklärungen zu Lasten der Gemeinde einzuhaltenden Anforderungen an die Form sind erfüllt. Der Oberbürgermeister hat die Vollmacht zur Ausübung des Vorkaufsrechts selbst unterzeichnet.

3. Der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid vom 1. Oktober 2020 ist auch materiell rechtmäßig. Die Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind erfüllt. Der Bescheid beruht auf einer vor Kaufvertragsschluss erlassenen wirksamen Vorkaufsrechtssatzung (a). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (b), ohne dass im Bescheid ein Verwendungszweck zwingend anzugeben wäre (c). Das Vorkaufsrecht ist nicht ausgeschlossen (d) und es besteht keine Abwendungsbefugnis des Käufers (e). Der streitgegenständliche Bescheid ist schließlich auch hinsichtlich der Bezeichnung des Grundstücks hinreichend bestimmt (f). Ermessensfehler liegen nicht vor (g).

a) Die Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten vom 15. Oktober 2018 stellt eine wirksame Rechtsgrundlage für den Bescheid vom 1. Oktober 2020 dar.

aa) Die Gemeinde hat die Vorkaufsrechtssatzung, in deren räumlichen Geltungsbereich sich das klägerische Grundstück befindet, vor Abschluss des maßgeblichen Kaufvertrages erlassen. Dies ist Voraussetzung für die rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts, da die besonderen Vorkaufsrechte nach § 25 BauGB erst mit dem Wirksamwerden einer entsprechenden Vorkaufsrechtssatzung entstehen und dem Vorkaufsrecht aus rechtsstaatlichen Gründen des Vertrauensschutzes nicht die vor dem Inkrafttreten der Vorkaufsrechtssatzung geschlossenen Kaufverträge unterliegen.

Vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17. Juni 2021 – 8 A 11565/20 –, juris Rn. 55.

Die Vorkaufsrechtssatzung trat hier ausweislich ihres § 3 mit dem Tage nach der am 26. Oktober 2018 erfolgten Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt F. und damit vor dem Abschluss des maßgeblichen Kaufvertrags am 4. August 2020 in Kraft.

bb) Die Vorkaufsrechtssatzung ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Anhaltspunkte für formelle Mängel sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der Satzungsbeschluss ist am 26. September 2018 in öffentlicher Ratssitzung gemäß § 48 Abs. 2 GO NRW gefasst worden. Die Satzung ist gemäß §§ 25 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 der Verordnung über die Bekanntmachung von kommunalem Ortsrecht i.V.m. § 18 Abs. 1 der Hauptsatzung der Stadt F. ortsüblich im Amtsblatt der Stadt F. bekanntgemacht worden. Die zum Satzungsinhalt gehörende Karte des Satzungsgebiets ist dabei inhaltlich hinreichend bestimmt. Die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Parzellen sind in der Satzung so genau durch die Karte dargestellt, dass keine Zweifel über den Geltungsbereich der Satzung und die erfassten Grundstücke bestehen.

Vgl. zu diesem Erfordernis OVG NRW, Urteil vom 10. Mai 2021 – 2 D 112/19.NE –, juris Rn. 29 m. w. N.

cc) Die Vorkaufsrechtssatzung ist auch materiell rechtmäßig. Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Auf der Grundlage der jeweils weit zu verstehenden tatbestandlichen Merkmale verfolgt die Vorschrift den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristig orientierten Planung und Entwicklung zu ermöglichen. Von dem weit zu verstehenden Begriff der städtebaulichen Maßnahme sind alle Maßnahmen erfasst, die der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen, vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf. Dazu gehört in jedem Fall die geplante Aufstellung eines Bebauungsplanes, wobei ein Aufstellungsbeschluss (noch) nicht erforderlich ist. Zum anderen setzt der Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB voraus, dass sich der Einsatz dieses Sicherungsmittels aus städtebaulichen Gründen als notwendig erweist; die Satzung muss objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung beizutragen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 27. Januar 2022 – 7 A 2645/20 –, juris Rn. 31 und vom 10. Mai 2021 – 2 D 112/19.NE –, juris Rn. 33 ff.

Der einer Vorkaufssatzung zugrundeliegende Sicherungszweck kann sich aus dem Text der Satzung und einer etwaigen Begründung ergeben, aber auch aus sonstigen Verlautbarungen der Gemeinde, aus denen sich ihre städtebaulichen Ziele ergeben.

Vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2021, § 25 Rn. 5.

Die Beklagte beabsichtigt die Aufstellung eines Bebauungsplans zur städtebaulich geordneten Entwicklung des Satzungsgebiets im Zusammenhang mit der Verbindung des Eltingviertels mit der Innenstadt und dem Ausbau des Radschnellweges RS 1. Dies stellt eine städtebauliche Maßnahme im Sinne des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB dar. Ein Aufstellungsbeschluss ist noch nicht erforderlich. Der zugrundeliegende Sicherungszweck ergibt sich aus dem Inhalt der Beschlussvorlage Nr. 1079/2018/GB vom 11. September 2018. Die Vorkaufsrechtssatzung wird darin als ergänzendes Instrument der Bodenordnung bezeichnet, um die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie aus 2017 planungsrechtlich durch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu schaffen. Die Planung wurde daher mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Stadtplanung vom 18. Mai 2017 in das Arbeitsprogramm Bauleitplanung aufgenommen. Neben der planungsrechtlichen Voraussetzungen sei zur tatsächlichen Umgestaltung des Areals auch eine Ordnung der Grundstücksverhältnisse erforderlich. Hierzu werde die Einleitung eines Umlegungs- oder Sanierungsverfahrens in Betracht gezogen. Die Satzung ist auch objektiv geeignet, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung beizutragen. Es liegt auf der Hand, dass die Umsetzung der hier vorgenommenen Planung dadurch erleichtert wird, dass die Beklagte Eigentümerin der zu überplanenden Flächen ist.

b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB i. V. m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Für die Ausübung des Vorkaufsrechts genügt es, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss in den Fällen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Verwirklichung der städtebaulichen Ziele der Satzung dienlich sein. Da der Nutzungszweck bei der Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts in städtebaulichen Maßnahmengebieten noch nicht feststehen muss, reicht in diesem Fall zur Bejahung des Wohls der Allgemeinheit regelmäßig die Annahme, dass die spätere Verwirklichung der in Erwägung gezogenen Maßnahme durch den vermehrten Grundbesitz der Gemeinde erleichtert wird.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. Januar 2022 – 7 A 2645/20 –, juris Rn. 55 ff. m. w. N.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts dient hier gerade dem legitimen Sicherungszweck der Satzung. Zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts wird in dem angefochtenen Bescheid vom 1. Oktober 2020 ausgeführt, durch den städtischen Erwerb des Grundstücks C.---------straße xx/xxx bestehe langfristig die Möglichkeit, das Grundstück in eine geordnete städtebauliche Entwicklung mit der heutigen Bahndammfläche einzubeziehen. Somit könne das Ziel erreicht werden, die Trennwirkung, die heute wegen des Bahndamms und der geschlossenen Bebauung zwischen F1. und Innenstadt bestehe, zu beseitigen. Darüber hinaus könne das in Betracht gezogene Umlegungs- oder Sanierungsverfahren leichter durchgeführt werden, wenn die Gemeinde im Satzungsgebiet über ausreichend Grundstücke verfüge. Die angestrebte Entwicklung des Gebietes diene dem Wohl der Allgemeinheit, welches vorliegend den Eingriff in die Privatinteressen überwiege. Dies genügt nach den genannten Maßstäben für die Bejahung des erforderlichen Allgemeinwohls.

c) Die Angabe des konkreten Verwendungszwecks im Ausübungsbescheid war nicht erforderlich. Im Falle des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB muss der Verwendungszweck noch nicht im Einzelnen feststehen. Dies ergibt sich im Umkehrschluss bereits aus § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB, nach dem der Verwendungszweck (nur) anzugeben ist, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung der besonderen Bedeutung eines vorsorgenden Bodenerwerbs gerade im Frühstadium städtebaulicher Planungen Rechnung getragen und die Sicherungsfunktion der Vorkaufsrechte für die Ermöglichung und Erleichterung anlaufender Planungen anerkannt.

Vgl. Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 25 Rn. 13.

Die Beklagte hat hier verschiedene Gestaltungen des Satzungsbereichs erwogen. In dem Planungsstadium im Zeitpunkt des Bescheiderlasses war der Verwendungszweck des klägerischen Grundstücks noch nicht hinreichend konkretisiert, was im Folgenden unter d) noch vertieft werden soll.

d) Aus dem gleichen Grund ist das Vorkaufsrecht hier nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen. Der allein in Betracht kommende Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB liegt nicht vor. Danach ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Dabei kommt es maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung sind.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 1.20 –, juris Rn. 21.

In den Fällen des Satzungsvorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann der Ausschluss nur greifen, wenn sich die Ziele und Zwecke der in Betracht gezogenen Maßnahme für das verkaufte Grundstück bereits konkretisiert haben, das heißt wenigstens bestimmbar sind, ohne dass diese bereits Planreife im Sinne von § 33 BauGB haben müssen. Fehlt es in Fällen des § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB noch an der Konkretisierung der Ziele und Zwecke, entfällt der Ausschlussgrund und das Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden.

Vgl. VG Köln, Urteil vom 14. November 2017 – 2 K 4269/17 –, juris Rn. 73; Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 26 Rn. 8; Köster in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 26 Rn. 10; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2021, § 26 Rn. 25.

Im vorliegenden Fall sind im Zeitpunkt des Bescheiderlasses am 1. Oktober 2020 die Auswirkungen der Ziele und Zwecke der Maßnahme auf das klägerische Grund-stück noch nicht in diesem Sinne konkretisiert bzw. bestimmbar. Die Machbarkeitsstudien aus 2017 und aus 2019 samt Ergänzung stellen noch keine ausreichende Konkretisierung dar. Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des Bescheiderlasses weiterverfolgte Alternative 3B, in der das Gebäude auf dem klägerischen Grundstück als Bestandsgebäude dargestellt ist. Die fehlende Konkretisierung im frühen Planungsstadium einer Machbarkeitsstudie ist von der Beklagten auch mit internen Vermerken vom 22. und 29. September 2022 und somit unmittelbar vor Bescheiderlass dokumentiert worden. Im internen Vermerk vom 22. September 2022 (Beiakte Heft 1, Bl. 142) wird erläutert, dass das Gebäude auf dem klägerischen Grundstück in der Alternative 3B deshalb als Bestandsgebäude vorgesehen sei, weil die Machbarkeitsstudie nur die kurzfristig verfügbaren Flächen der DB Netz AG und der Stadt F. überplane. Sofern die Stadt durch Ausübung des Vorkaufsrechts das Eigentum an bislang privaten Flächen erwerben könne, würden diese im Rahmen des in nächster Zeit zu erstellenden städtebaulichen Konzepts mitüberplant werden. Im internen Vermerk vom 29. September 2022 (Beiakte Heft 1, Bl. 148) heißt es darüber hinaus ausdrücklich, dass der aktuelle Planungsstand (Machbarkeitsstudie) derzeit noch nicht genügend konkretisiert sei, um mit ausreichender Sicherheit zu bestimmen, wie die zukünftige Verwendung des Grundstücks sein werde. So sei vorstellbar, dass dort wiederum eine Wohn- oder Bürobebaaung vorgesehen werde. Genauso vorstellbar sei aber auch, dass das Grundstück genutzt werde, um die im Bereich des heutigen Bahndamms geplante Neubebauung zu erschließen. Je nach Konkretisierung der Planung sei auch vorstellbar, dass die Nutzung des klägerischen Grundstücks nur in Verbindung mit der im Eigentum der DB Netz AG befindlichen Bahndammfläche sinnvoll realisiert werden könne, auf die die Stadt F. ein Erstzugriffsrecht habe. Der Käufer würde deshalb allein mit dem Eigentum an dem klägerischen Grundstück nicht in der Lage sein, diese Nutzung zu realisieren.

Schließlich sei – unter ausdrücklicher Betonung, dass es sich hierbei nicht um den maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Konkretisierung handelt – nur ergänzend und die gerichtliche Entscheidung nicht tragend angemerkt, dass im städtebaulichen Konzept von September 2021 das Grundstück des Klägers tatsächlich neu bebaut werden soll, gleichzeitig hierüber aber auch eine Zuwegung zum Blockinnenbereich geschaffen werden soll.

e) Der beigeladene Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht gemäß § 27 BauGB abwenden. Dies setzt gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB voraus, dass die Verwendung des Grundstücks nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist.

Dem Käufer steht kein Abwendungsrecht zu, wenn die Verwendung des Grundstücks aufgrund eines nicht genügend konkretisierten Planungsstandes der städtebaulichen Maßnahme noch nicht mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist. Dies betrifft auch das besondere Vorkaufsrecht in städtebaulichen Maßnahmegebieten (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) und ist schon im Gesetzeswortlaut des § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB angelegt.

Vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2021, § 27 Rn. 19 f.

Aus den oben ausgeführten Gründen, wegen derer die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB ausgeschlossen ist, steht dem Käufer hier eine Abwendungsbefugnis nicht zu.

f) Schließlich ist der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid vom 1. Oktober 2020 auch hinsichtlich der Bezeichnung des betroffenen Grundstücks hinreichend bestimmt im Sinne von § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW).

Der notarielle Kaufvertrag vom 4. August 2020 bezeichnet das Grundstück in der für Buchgrundstücke im Grundbuch vorgesehenen Weise, so dass bei Abschluss des notariellen Vertrags beide Vertragspartner über den Verkaufsgegenstand offenkundig auch nicht im Zweifel waren. Der streitgegenständliche Bescheid greift die Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück auf, so dass aus der Sicht eines verständigen Bescheidempfängers kein vernünftiger Zweifel am Gegenstand des Vorkaufsrechts besteht. Soweit zur Bezeichnung des Grundstücks im notariellen Kaufvertrag entsprechend der Bezeichnung im Grundbuch nur die Hausnummer xx – und nicht wie im Bescheid auch die Hausnummer xxx – genannt wird, ändert dies im Ergebnis nichts. Denn die Bezeichnung eines Grundstücks mit einer Hausnummer durch die Gemeinde ist eine ordnungsrechtliche Aufgabe. Sie dient dem Interesse der Allgemeinheit an einer klar erkennbaren Gliederung des Gemeindegebiets und hat Bedeutung für Meldewesen, Polizei, Post, Feuerwehr und Rettungsdienst. Sie verleiht den Eigentümern der Grundstücke keine Befugnisse oder Rechtsstellungen, die sie ohne die Bezeichnung nicht hätten, und begründet keine begünstigende Rechtsposition.

Vgl. BayVGH, Urteil vom 5. März 2002 – 8 B 01.1164 –, juris Rn. 15.

g) Ermessensfehler im Sinne von § 114 Satz 1 VwGO liegen nicht vor. Die Beklagte hat das ihr durch § 25 BauGB hinsichtlich der Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts eingeräumte Ermessen erkannt und sich bei der Ermessensausübung am Zweck der Vorkaufsrechtssatzung orientiert.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da dieser keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Prozessrisiko ausgesetzt hat, §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, zu beantragen. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, schriftlich einzureichen.

Auf die unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.

Im Berufungsverfahren muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung. Der Kreis der als Prozessbevollmächtigte zugelassenen Personen und Organisationen bestimmt sich nach § 67 Abs. 4 VwGO.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 52 des Gerichtskostengesetzes unter Berücksichtigung von Ziffer 12 lit. b) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 (BauR 2019, 610). Dabei legt das Gericht den Auffangstreitwert des § 52 Abs. 2 GKG zugrunde, da bei der hier erfolgten Anfechtung des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides durch den Verkäufer eine Preisdifferenz nicht in Rede steht.

Gegen diesen Beschluss findet Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Über die Beschwerde entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, falls das beschließende Gericht ihr nicht abhilft.

Auf die unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.