Verwaltungsgericht Köln, 8. Kammer — 8 K 789/24

Die Klägerin beantragte mit Eingang bei der Beklagten am 11. Oktober 2023 die Erteilung eines planungsrechtlichen Bauvorbescheids hinsichtlich der geplanten Neuerrichtung eines Drogeriemarktes auf dem Grundstück Gemarkung P., Flur 00, Flurstück 000 mit der postalischen Lagebezeichnung T.-straße 3 auf dem Stadtgebiet der Beklagten (im Folgenden: Vorhabengrundstück). Als Vorbescheidsfrage formulierte sie hierbei: „Ist die Errichtung des Drogeriemarktes bauplanungsrechtlich hinsichtlich Art, Maß, Bauweise, überbaubarer Grundstücksfläche, Erschließung und § 34 Abs. 3 BauGB zulässig (wobei die vorgenannten Kriterien selbständig und unabhängig voneinander geprüft werden sollen)?“

Das Vorhabengrundstück ist im Bestand bereits mit einem großflächigen E.-Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.186,49 m 2 bebaut; es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans N01 vom 1. August 1980, zuletzt geändert am 6. Dezember 2000, welcher für es u. a. ein Gewerbegebiet mit geschlossener Bauweise, eine GRZ von 0,7 und eine GFZ von 1,6 sowie eine maximale Höhe von 15 Metern festsetzt. Ausweislich Ziffer 1.2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind Einzelhandelsbetriebe und Betriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur ausnahmsweise zulässig. Nach Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen sind nur solche Betriebe im Gewerbegebiet zulässig, deren Lärmeinwirkung auf die benachbarten Mischgebiete tags 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) nicht überschreiten. Ergänzt wurde Ziffer 2 durch eine Maßgabe des Regierungspräsidenten Köln vom 22. Januar 1980 hinsichtlich einer Bezugnahme auf die Abstandsliste gemäß Runderlass des Arbeitsministers NRW vom 22. November 1977.

Ausweislich der Bauvorlagen für den an der nordöstlichen Grundstücksgrenze vorgesehenen Drogeriemarkt ist dieser mit einer Verkaufsfläche von 799,84 m 2 bei einer Geschossfläche von 1.041,05 m 2 und einer Nutzfläche von 970,04 m 2 als eingeschossiges Gebäude geplant. Als Erzeugnisse des geplanten Drogeriemarktes werden „Verkauf von Drogerieartikeln, dazugehörigen Randsortimenten und ‚Waren aller Art‘ (diese auf maximal 10% der Verkaufsfläche)“ angegeben.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 23. Januar 2024 lehnte die Beklagte die Bauvoranfrage ab und führte zur Begründung aus, das Vorhaben verstoße gegen den maßgeblichen qualifizierten Bebauungsplan, da dieser lediglich eine ausnahmsweise Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im relevanten Gewerbegebiet vorsehe. Die Begründung des Bebauungsplans habe den Schutz der P. Innenstadt im Blick. Bei dem Vorhaben könne nicht ausgeschlossen werden, dass eine Agglomeration mit dem bereits vorhandenen großflächigen Supermarkt auf dem Vorhabengrundstück stattfinde und dadurch negative Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung zu erwarten seien. Es bestehe eine Vermutung dafür, dass der großflächige Bestandssupermarkt und das Vorhaben zu einem Einkaufszentrum zusammenwüchsen, da sie sich auf einem Grundstück befänden und eine gemeinsame Stellplatzanlage teilten. Aus Sicht der Einkaufenden könne der Anschein einer Kooperation entstehen, was nach dem Einzelhandelserlass NRW eine Einzelhandelsagglomeration darstelle. Eine derartige Agglomeration am Rande der P. Innenstadt werde diese schädigen, was den Zielen des Bebauungsplans zuwiderliefe. Es sei auch kein Gutachten vorgelegt worden, welches derartige negative städtebauliche Auswirkungen widerlege.

Die Klägerin hat am 14. Februar 2024 Klage erhoben.

Zur Begründung trägt sie vor, nicht der Bebauungsplan, sondern § 34 BauGB sei für die Beurteilung des Vorhabens maßgeblich; dieses füge sich in die maßgebliche nähere Umgebung insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein. Auch § 34 Abs. 3 BauGB stehe dem Vorhaben nicht entgegen, da keine konkreten schädigenden Einflüsse auf zentrale Versorgungsbereiche ersichtlich seien; eine bloß zusätzliche Kaufkraftabschöpfung sei nach der Rechtsprechung allein zumeist nicht ausreichend.

Der Bebauungsplan sei unwirksam, da die weitere Forderung des Regierungspräsidenten, welche in dem Bebauungsplan genannt worden sei, nicht mittels eines Hinweises auf der Planurkunde sowie eines Beitrittsbeschlusses offenbare, dass sich der Plangeber diese ergänzenden Festsetzungen vor Bekanntgabe zu eigen gemacht habe.

Der Bebauungsplan sei überdies nichtig, da er im Hinblick auf die in den textlichen Festsetzungen vorgesehenen Regelungen zum Immissionsschutz zu unbestimmt sei. Es bleibe gänzlich unklar, an welchen Immissionsorten der dadurch geschützten Mischgebiete die maßgeblichen Immissionsrichtwerte einzuhalten seien. Lege man die Definition der TA Lärm von Immissionsorten (0,5 Meter vor dem geöffneten Fenster eines schutzwürdigen Raumes) zugrunde, beiße sich dies mit dem sich aufdrängenden Verständnis der Festsetzung, dass die Grenze zum jeweiligen Mischgebiet maßgeblich sei. Hierbei handele es sich sodann auch um einen unzulässigen „Zaunwert“. Die weitere Regelung zum Immissionsschutz in Gestalt des Verweises auf die Abstandsliste nach der Forderung des Regierungspräsidenten sei zudem keine zulässige Festsetzung zur Gliederung des Gewerbegebiets und ihrerseits unwirksam. Die Unwirksamkeit der Festsetzungen zum Immissionsschutz habe die Gesamtnichtigkeit des Plans zur Folge.

Zudem seien unzulässige Höhenfestsetzungen vorgenommen worden, da entgegen § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte fehlten. Der Bebauungsplan setze lediglich eine maximale Gebäudehöhe von 15 Metern fest, ohne jedoch den maßgeblichen unteren Bezugspunkt anzugeben. Zwar habe der Ursprungsplan - im Zuge der 1. Änderung ersatzlos gestrichen - als festgelegte Geländeoberfläche das „gewachsene Gelände“ bestimmt, was jedoch seinerseits zu unbestimmt aufgrund jederzeitiger Veränderung sei. Auch jener Fehler führe zur Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans.

Selbst wenn der Bebauungsplan maßgeblich sein sollte, sei das Vorhaben zuzulassen. Eine von der Beklagten befürchtete Agglomeration liege nicht vor. Nach der diesbezüglichen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts komme eine solche auch bei sich wechselseitig ergänzenden Sortimenten und einer gemeinsamen Stellplatzanlage dann nicht in Betracht, soweit die Betriebe - wie hier - selbständig seien und unabhängig voneinander betrieben werden könnten (eigener Eingang, eigene Anlieferung, eigene Personalräume). Der Ausnahmefall hiervon bei innerhalb eines Gebäudes betriebenen selbständigen Einheiten, welche als Nebenleistung das Warenangebot eines Hauptbetriebes nur unterstützten, sei in Anbetracht der eigenen Größe des geplanten Drogeriemarktes nicht gegeben. Zudem entstehe kein Einkaufszentrum, für welches zumeist zwei Betriebe noch nicht ausreichten und in der Rechtsprechung zudem eine - hier nicht erreichte - Untergrenze von 3.360 m 2 angenommen worden sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 23. Januar 2024 zu verpflichten, den beantragten Bauvorbescheid zur Errichtung eines Drogeriemarktes auf dem Grundstück T.-straße 3 in Y. (Gemarkung P., Flur 00, Flurstück 000) zu erteilen,

hilfsweise,

den Vorbescheid unter Ausklammerung der Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BGB zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bezieht sich zur Begründung auf den streitgegenständlichen Bescheid und führt ergänzend aus, dass der Bebauungsplan zur Beurteilung des Vorhabens maßgeblich sei. Der entsprechende seitens der Klägerin monierte Beitrittsbeschluss des Rats sei 12. Juni 1980 nach Genehmigung und Ergänzung des Bebauungsplans durch den Regierungspräsidenten am 17. Januar 1980 erfolgt. In der öffentlichen Bekanntmachung am 1. August 1980 sei sowohl auf die Maßgabe der Genehmigung als auch den Beitrittsbeschluss hingewiesen worden.

Auch sei der Bebauungsplan nicht wegen Unbestimmtheit unwirksam. Die Mischgebiete seien aus den zeichnerischen Festsetzungen heraus eindeutig erkennbar und wegen der Geltung der TA Lärm - auch schon bei Aufstellung des Bebauungsplans - sei ohne Zweifel klar, dass die den dortigen Immissionsrichtwerten für Mischgebiete entsprechenden textlich fixierten Werte nirgendwo im Mischgebiet durch Betriebe im Gewerbegebiet überschritten werden dürften. Es handele sich um eine Schutzvorschrift zugunsten der im Mischgebiet vorhandenen Wohnnutzung, welche zudem für jeden Betrieb einzeln gelte und keinen Summenpegel zum Ausdruck bringe. Jedenfalls aber führe eine etwaige Unwirksamkeit jener textlichen Festsetzung nicht zur Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans, da auch ohne wirksame Festsetzungen zum Emissionsverhalten der Betriebe noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirkt werde und davon auszugehen sei, dass der Plangeber den Bebauungsplan auch ohne jene Festsetzung beschlossen hätte. Dies gelte allein schon deshalb, weil durch den Verweis auf die Abstandsliste noch eine hinreichende immissionsschutzrechtliche Regelung aufrecht erhalten bleibe.

Eine hinreichende Höhenbestimmung sei in dem Bebauungsplan gegeben. Die nach § 18 BauNVO geforderten Bezugspunkte seien nicht maßgeblich, da jene Norm erst 1990 in die BauNVO aufgenommen worden sei und bei Aufstellung des Planes noch nicht gegolten habe. Unabhängig davon sei die gewachsene Geländeoberfläche hinreichender Bezugspunkt, sofern diese keine erheblichen Höhenunterschiede aufweise. Dies sei vorliegend nicht der Fall, zudem sei ergänzend im Ursprungsplan auf die Höhen der öffentlichen Verkehrsflächen Bezug genommen worden. Im Rahmen der 1. Änderung sei auf die Festlegung einer Geländeoberfläche verzichtet worden. Fehlerhafte Höhenfestsetzungen führten jedoch nicht zwingend zur Gesamtnichtigkeit, insbesondere, da vorliegend lediglich ein Teilbereich des Gewerbegebiets betroffen sei und im Übrigen überall Festsetzungen zur Geschossigkeit getroffen worden seien.

Das Vorhaben stehe mit den Regelungen des Bebauungsplans zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben - nach der nunmehrigen Fassung auch unabhängig von deren Größe - nicht in Einklang. Die vormalige Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen, wonach im Gewerbegebiet Einkaufszentren und Verbrauchermärkte unzulässig seien mit Ausnahme solcher Betriebe, die eine Gesamtbruttogeschoßfläche (Verkaufsfläche mit dazugehörenden Büro- und Lagerflächen sowie Nebenräumen) von 1.500 m 2 nicht überschritten, sei im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplans im Jahr 2000 zur nur ausnahmsweisen Zulässigkeit u. a. von Einzelhandelsbetrieben geändert worden. Ausweislich der jeweiligen Begründungen zum Bebauungsplan bzw. dessen 1. Änderung habe jeweils der Schutz der P. Innenstadt im Fokus gestanden; städtebauliche Fehlentwicklungen aufgrund fehlender städtebaulicher Integration des Gewerbegebietes hätten verhindert werden sollen, indem das Gewerbegebiet nunmehr primär produzierendem Gewerbe vorbehalten werden solle. Einzelhandel solle nach der Begründung zur 1. Änderung vorbehaltlich der Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO größenunabhängig nur ausnahmsweise zulässig sein. Vor diesem Hintergrund sei eine Zulässigkeit des nunmehr geplanten Drogeriemarktes nicht gegeben und eine solche auch nicht ausnahmsweise nach § 31 Abs. 1 BauGB anzunehmen, jedenfalls sei das dahingehende Ermessen nicht auf Null reduziert. Der Plangeber habe in der Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplans den Schutz der P. Innenstadt in den Blick genommen; dem widerspreche das zentrenrelevante Sortiment des Drogeriemarktes.

Außerdem sei das Vorhaben als Ergänzung eines ohnehin bereits großflächigen Einzelhandelsbetriebs in Gestalt des Bestandssupermarkts unter Umgehung des § 11 Abs. 3 BauNVO anzusehen, da ein nach der Rechtsprechung notwendiges gemeinsames Nutzungskonzept und planvolles Zusammenwirken anzunehmen sei. Selbst wenn man dies dahingestellt lasse, widerspreche das Vorhaben den raumordnungsrechtlichen Zielen, welche nach dem Landesentwicklungsplan NRW (LEP NRW) eine Agglomeration von Einzelhandelsbettrieben zu vermeiden versuchten. Nach den Definitionen des LEP NRW entstehe eine solche unerwünschte Agglomeration aufgrund der leichten fußläufigen Erreichbarkeit und Kundenwahrnehmung als eine Einkaufsgelegenheit mit zentren- bzw. nahversorgungsrelevantem Sortiment, was im Rahmen der Ermessensentscheidung bei § 31 Abs. 1 BauGB zu berücksichtigen sei. Das Vorhaben liege außerhalb eines Versorgungszentrums, für dessen Abgrenzung allein die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich seien. Daher sei es unerheblich, dass durch das lediglich unverbindliche Nahversorgungs- und Zentrenkonzept der Beklagten aus 2012 der zentrale Versorgungsbereich P.-Zentrum auf das Vorhabengrundstück erstreckt worden sei. Die rein tatsächlichen Voraussetzungen, wonach ein räumlich abgrenzbarer Bereich einer Gemeinde vorliegen müsse, dem auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukomme, lägen hingegen infolge der räumlichen Trennung durch die Bahntrasse nicht vor. Dies bringe auch das nunmehr geänderte Nahversorgungs- und Zentrenkonzept zum Ausdruck, welches am 8. Juli 2026 von der Bezirksregierung Köln gebilligt worden sei.

Selbst bei Maßgeblichkeit des § 34 BauGB sei das Vorhaben unzulässig; es verstoße jedenfalls gegen § 34 Abs. 3 BauGB aufgrund seines zentrenschädigenden Charakters für die 350 Meter entfernt liegende P. Innenstadt. Hierbei seien insbesondere auch Vorhaben mit einer unterhalb der Großflächigkeit liegenden Verkaufsfläche von Relevanz. Auf das in der mündlichen Verhandlung vorgelegte Dokument „Genereller Anlass zur Vermutung von negativen Wirkungen auf das Bezirkszentrum P.“ werde verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Die zulässige Klage hat Erfolg.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf die mit dem Hauptantrag begehrte Erteilung des am 11. Oktober 2023 beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheids, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen, § 77 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 74 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 34 BauGB (hierzu I.); in die hiernach maßgebliche nähere Umgebung fügt sich das Vorhaben hinsichtlich der zur Überprüfung gestellten Fragen ein (hierzu II.). Dem Vorhaben kann auch § 34 Abs. 3 BauGB nicht entgegengehalten werden (hierzu III.).

I.

§ 34 BauGB und nicht § 30 BauGB ist für die Beurteilung maßgeblich. § 30 BauGB ist für Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans anzuwenden. Der Bebauungsplan Nr. N01 der Beklagten ist jedoch in seiner ursprünglich bekannt gemachten und insoweit auch die 1. Änderung aus dem Jahr 2000 erfassenden Fassung bzgl. seiner Festsetzungen für das Vorhabengrundstück unwirksam. Er leidet unter durchgreifenden Bestimmtheitsmängeln sowohl im Hinblick auf Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen (hierzu 1.) als auch der maximalen Höhenfestsetzung von Gebäuden im Gewerbegebiet (hierzu 2.).

1.

Die in der textlichen Ziffer 2 des Bebauungsplans vorgesehenen Immissionsgrenzwerte gegenüber den benachbarten Mischgebieten begegnen durchgreifenden Bedenken in Bezug auf die Bestimmtheit.

Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG). Es gilt auch für Bebauungspläne. Die zeichnerischen und die textlichen Festsetzungen müssen aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich sein. Die von den Festsetzungen Betroffenen müssen vorhersehen können, welchen Einwirkungen ihre Grundstücke ausgesetzt sind.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 27. Oktober 2016 - 7 D 5/15.NE -, juris, Rn. 53 ff.; vom 30. Oktober 2015 - 7 D 28/14 -, juris, Rn. 78 ff.; vom 20. Februar 2015 - 7 D 73/13.NE -, juris, Rn. 40-‍55, m. w. N.; vom 13. Februar 2014 - 7 D 102/12.NE -, juris, Rn. 75-78, und vom 5. Dezember 2012 - 7 D 64/10.NE -, juris, Rn. 64-68, m. w. N.

Die gebotene Normenklarheit und -bestimmtheit fehlt allerdings nicht schon dann, wenn die planerische Festsetzung der Auslegung bedarf. Es ist ausreichend, wenn der Inhalt des Bebauungsplans durch Auslegung ermittelt werden kann, wobei die Interpretation nicht durch den formalen Wortlaut beschränkt wird. Ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Plangebers, soweit er wenigstens andeutungsweise im Verordnungstext einen Niederschlag gefunden hat.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, juris, Rn. 14.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB kann der Bebauungsplan die zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen i. S. d. BImSchG oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden Vorkehrungen festsetzen. Es muss sich dabei um Vorkehrungen handeln, denen die konkret vorzunehmenden Maßnahmen mit hinreichender Bestimmtheit entnommen werden können. Der Gesetzgeber des Baugesetzbuchs hat dies durch die zur näheren Bestimmung der Art der „Vorkehrungen“ eingefügten Worte „bauliche und sonstige technische“ verdeutlicht. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB können deshalb nur bauliche oder technische Maßnahmen sein; Emissions- oder Immissionsgrenzwerte sind danach auch keine Vorkehrungen i. S. v. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB. Sie sind nicht für sich geeignet, schädliche Umwelteinwirkungen abzuwehren, wie dies beispielsweise bei einer Lärmschutzwand oder Schallschutzfenstern der Fall ist. Vielmehr legen sie nur das Ziel des Immissionsschutzes fest, enthalten aber keine Aussage über die konkret zu treffenden Maßnahmen. Reine Zielvorstellungen sind auch nach den übrigen Nummern des § 9 Abs. 1 BauGB nicht festsetzbar.

Vgl. zum Vorstehenden BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 - 4 N 6.88 -, juris, Rn. 15, Beschluss vom 2. März 1994 - 4 NB 3.94 -, juris, Rn. 4 sowie Beschluss vom 30. Januar 2006 - 4 BN 55.05 -, juris, Rn. 8.

Ein Bebauungsplan hat über die - unzulässige - Festsetzung bloßer Immissionsgrenzwerte, die im Inneren betroffener Gebäude sicherzustellen sind, den Planbetroffenen zugleich vorzugeben, dass zur Einhaltung dieser Werte „bauliche und sonstige Vorkehrungen“ zu treffen sind. Diese können bspw. dahingehend konkretisiert werden, dass nicht bereits durch Grundrissgestaltung und Baukörperanordnung eingehaltene Innenpegel etwa durch schallschützende Außenbauteile sicherzustellen sind. Damit werden nicht nur Grenzwerte als solche vorgegeben, sondern zugleich auch die technischen Vorkehrungen näher umschrieben, mit deren Einsatz die Einhaltung der Grenzwerte zu gewährleisten ist. Dass der Plangeber dabei im Wege zulässiger planerischer Zurückhaltung die konkrete Auswahl aus den geeigneten Vorkehrungen den jeweiligen Bauwilligen überlässt, begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14. Februar 2001 - 7a D 93/97.NE -, juris, Rn. 76.

Die Festsetzung von bloßen Immissionsrichtwerten genügt dem Bestimmtheitsgebot insbesondere jedoch dann nicht, wenn sie keine bzw. keine hinreichend klaren Vorgaben zu den maßgeblichen Immissionsorten sowie zur Methode enthält, nach welcher die Ausbreitung des von den Betriebsanlagen eines Bauherrn ausgehenden Schalls zu berechnen ist. Angaben zum maßgeblichen Immissionsort oder wenigstens zu der Entfernung zu diesem sind erforderlich, um im Baugenehmigungsverfahren die Rückrechnung zu ermöglichen, ob dort die zulässigen Immissionswerte eingehalten werden.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Dezember 2008 - OVG 2 A 9.08 -, juris, Rn. 40 ff., m. w. N. (zu dieser Problematik i. R. e. Festsetzung von immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln).

Ausgehend hiervon gestaltet sich Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen als zu unbestimmt. Die bloße Festsetzung einer maximalen Lärmeinwirkung von tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) „auf die benachbarten Mischgebiete“ bietet keine hinreichenden Anhaltspunkte für Planbetroffene, die Zulässigkeit von Bauvorhaben im betreffenden festgesetzten Gewerbegebiet beurteilen zu können. Es verbleibt eine nicht hinzunehmende Unklarheit über die rechtlichen Anforderungen, welche an Bauvorhaben in dem festgesetzten Gewerbegebiet, welches von Ziffer 2 der textlichen Festsetzungen erfasst wird, gestellt werden. Insbesondere verbleibt es bei reinen vorgegebenen Grenzwerten, ohne dass der Plangeber Vorgaben zu den zu treffenden „Vorkehrungen“ i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB gemacht hätte, was bereits für sich genommen unzureichend ist. Zudem sind weder den textlichen Festsetzungen noch der Begründung zum Bebauungsplan Angaben dazu zu entnehmen, welcher konkrete Immissionsort in den „benachbarten Mischgebieten“ insoweit für die festgelegten Immissionshöchstwerte maßgeblich sein soll.

Vgl. zu einer dahingehend gerade anders lautenden Festsetzung zur Bestimmung maßgeblicher Immissionsorte in OVG NRW, Urteil vom 23. Oktober 2008 - 7 D 90/07.NE -, juris, Rn. 30 ff., 76.

Vor diesem Hintergrund erschließt sich für Planbetroffene nicht, welche Immissionen an welchen konkreten Immissionsorten (hinzutretend zu den ohnehin im Gewerbegebiet nach den Richtwerten der TA Lärm einzuhaltenden Grenzwerten) auf der sicheren Seite liegend in benachbarten Gebieten nachzuweisen sind, um in einem Baugenehmigungsverfahren ein Entgegenstehen öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu vermeiden.

Der Bebauungsplan ist in der Folge auch insgesamt unwirksam.

Insbesondere eine Teilbarkeit des Bebauungsplans dahingehend, dass ein ohne den maßgeblichen Fehler, d. h. hinsichtlich der Lärmschutzfestsetzungen, abtrennbarer und seitens des Plangebers gewollter Restregelungsgehalt verbliebe, ist nicht gegeben.

Die Unwirksamkeit eines Teils einer Satzungsbestimmung hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die Restbestimmung auch ohne den nichtigen Teil sinnvoll bleibt (Grundsatz der Teilbarkeit) und mit Sicherheit anzunehmen ist, dass sie auch ohne diesen Teil erlassen worden wäre (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers). Die bloße Teilunwirksamkeit eines Bebauungsplans stellt eine von besonderen Umständen abhängende Ausnahme der Gesamtunwirksamkeit dar.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 - 4 CN 8.18 -, juris, Rn. 38 m. w. N., und Urteil vom 5. Mai 2015 - 4 CN 4.14 -, juris, Rn. 19, m. w. N.

Vorliegend ist nichts dafür ersichtlich, dass der Plangeber den Bebauungsplan im Zweifel auch ohne die Festsetzungen zum Lärmschutz getroffen hätte. Nichts anderes ergibt sich aus den seitens des Regierungspräsidenten ergänzten lärmschützenden Vorgaben zu den nach der Abstandsliste unzulässigen Betrieben. Wie bereits aus der Formulierung jener Ergänzung deutlich wird, handelt es sich um einen zusätzlichen Aspekt des Lärmschutzes. Weder dem Bebauungsplan noch seiner Begründung oder den Aufstellvorgängen sind hingegen Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass der Plangeber den Bebauungsplan allein mit jener - noch nicht einmal originär von ihm stammenden - ergänzenden Regelung zum Lärmschutz im Übrigen unverändert beschlossen hätte. Vielmehr kann nach der vorstehenden allgemeinen Vermutungsregel jener erste Teil der textlichen Festsetzung in Ziffer 2 nicht hinweggedacht werden, ohne dass andere in dem Plangefüge getroffene Festsetzungen hiervon berührt würden.

2.

Auch die festgesetzte zulässige Höhe baulicher Anlagen im Gewerbegebiet mit maximal 15 Metern genügt den zuvor formulierten Bestimmtheitsanforderungen nicht. Es fehlt an einem hinreichenden unteren Bezugspunkt.

Um den vorgenannten Grundsätzen zur Bestimmtheit entsprechend als ausreichende Berechnungsgrundlage für die Bestimmung der zulässigen Höhe im Einzelfall dienen zu können, muss die Festsetzung eindeutig sein, das heißt, die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter klar und unmissverständlich benennen.

Dies ist hier nicht der Fall.

Im Hinblick auf die 1. Änderung des Bebauungsplans aus dem Jahr 2000 - in welcher u. a. Ziffer 3 der textlichen Festsetzungen zur Geländeoberfläche gestrichen wurde - fehlt es an einem unteren Bezugspunkt jener Höhenfestsetzung entgegen den Anforderungen des bereits Anwendung findenden § 18 Abs. 1 BauNVO (1990) i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 und § 9a Abs. 1 BauGB.

Nichts anderes ergibt sich auch bei Außerachtlassung der - unwirksamen - 1. Änderung des Bebauungsplans, denn auch die im Ursprungsplan 1980 sodann gemeinsam mit der seinerzeitigen Ziffer 3 der textlichen Festsetzungen zur Geländeoberfläche zu lesende maximale Höhenfestsetzung von Gebäuden im Gewerbegebiet ist nicht hinreichend bestimmt.

Für die Bestimmtheit entscheidend bleibt gerade bei einer eher rechtstechnischen Festsetzung wie derjenigen der Gebäudehöhen, dass sie bei der Plananwendung nach den Verhältnissen des Einzelfalls absehbar praktikabel ist.

Vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 27. Mai 2013 - 2 D 37/12.NE -‍,‍ juris, Rn. 88.

So kann zwar auf eine vorhandene Höhe z. B. einer Verkehrsfläche zur Bestimmung eines unteren Bezugspunkts grundsätzlich abgestellt werden. Die Festsetzung der Höhenlage eines bestimmten Punkts einer vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt entspricht dann dem Bestimmtheitsgebot, wenn eine erhebliche Veränderung dieses Punkts nicht zu erwarten ist. Handelt es sich allerdings um in Bezug genommene Flächen mit erheblichen Neigungen, reicht eine pauschale Bezugnahme nicht aus, vielmehr bedarf es dann zusätzlicher Festsetzungen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Februar 2017 - 7 D 71/15.NE -, juris, Rn. 34 ff., m. w. N.

Diesen Maßgaben wird die im ursprünglichen Bebauungsplan in Ziffer 3 der textlichen Festsetzungen in Bezug genommene „gewachsene Geländeoberfläche“ nicht gerecht. Die zugehörige Planurkunde enthält keine - noch nicht einmal nachrichtliche -,

vgl. zu diesem Aspekt etwa Bay. VGH, Urteil vom 27. April 2010 - 1 N 08.2703 -, juris, Rn. 33,

Eintragung vorhandener Geländehöhen, die zumindest einen Anhaltspunkt für einen sodann etwaig zu vermutenden neigungsarmen Geländeverlauf bieten könnten. Auch sind keine Höhen der Verkehrsflächen angegeben, deren Verbindungslinien der vom sonstigen gewachsenen Gelände abweichenden Schrittweghinterkanten alternativ als maßgebliche Geländeoberfläche nach Ziffer 3 der textlichen Festsetzungen definiert werden. Bereits die Ermittlung einer darauf beruhenden auch schon nach § 16 BauNVO 1977 notwendigen unteren Bezugsgröße zur Einschätzung der zulässigen Höhenentwicklung baulicher Anlagen im Gewerbegebiet stellt für Planbetroffene eine mit nicht hinzunehmenden Rechtunsicherheiten verbundene Hürde dar. Dies gilt umso mehr, als der in der ursprünglichen Planzeichnung dargestellte Bereich des Gewerbegebiets in erheblichen Teilen noch nicht bebaut war und auch unter diesem Aspekt nicht von einem seinerzeit nicht mehr erheblich veränderbaren Geländebestand ausgehen ist.

Vgl. zu einem insoweit anders gelagerten Fall bspw. OVG NRW, Urteil vom 12. Februar 2014 - 2 D 13/14.NE -, juris, Rn. 117; ähnlich auch Jaeger, in: BeckOK-BauNVO, 45. Ed. Stand 15. April 2026, § 18 Rn. 7.

Auch in Bezug auf jene unbestimmte Höhenfestsetzung ist sodann von einer Gesamtunwirksamkeit sowohl der 1. Änderung als auch des ursprünglichen Bebauungsplans auszugehen. Weder der Bebauungsplan selbst noch seine Begründung bzw. die Aufstellvorgänge vermögen Aufschluss darüber zu geben, dass der Plan im Übrigen auch ohne jene Maximalhöhenfestsetzung für das Gewerbegebiet im Übrigen beschlossen worden wäre. Daran kann auch die ansonsten für das Gewerbegebiet vorgesehene Geschossigkeitsfestsetzung nichts ändern; denn diese allein bewirkt keine vergleichbare Deckelung der Höhenentwicklung baulicher Anlagen.

Vgl. hierzu auch OVG NRW, Urteil vom 28. August 2014 - 7 D 8/13.NE -, juris, Rn. 58.

II.

In die nach § 34 BauGB sodann maßgebliche nähere Umgebung fügt sich das Vorhaben nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche bei gesicherter Erschließung ein.

Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein. Hierbei kann vorliegend offen bleiben, ob es sich um eine Gemengelage i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB oder ein Gebiet i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 2 ff. BauNVO handelt; auch in letzterem Fall kämen aufgrund des prägenden vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetriebs in Gestalt des E.-Supermarkts in unmittelbarer Nähe zum Vorhabenstandort lediglich faktische Gebiete in Betracht, in welchen der hier geplante Einzelhandel unproblematisch zulässig wäre. Gleiches gilt im Fall eine anzunehmende Gemengelage, in welcher es zahlreiche Vorbilder für den geplanten Einzelhandelsbetrieb gibt und ein Einfügen zu bejahen ist.

Auf die Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 BauNVO kommt es zudem - anders als die Beklagte meint - aus mehreren Gründen nicht an.

Auf Gemengelagen i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB findet § 11 Abs. 3 BauNVO schon keine Anwendung, da es sich bei den in § 11 Abs. 3 BauNVO bezeichneten Fernwirkungen nicht um i. R. v. § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche Tatbestandsmerkmale (Einfügen allein nach Nutzungsart, Nutzungsmaß, Bauweise und Grundstücksüberbauung) handelt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. März 2021 - 7 A 4950/18 -, juris, Rn. 77 f., unter Verweis auf BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 - 4 B 25.00 -, juris, Rn. 8.

Auch in einem wie vorliegend derart von sogar großflächigen Einzelhandelsbetrieben vorgeprägten faktischen Gebiet i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB kommt es auf die weiteren Zulässigkeitsanforderungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO selbst dann nicht an, wenn es sich nicht um ein faktisches Kern- oder Sondergebiet handeln würde. Denn das Bauvorhaben ist als eigenständiger, mit einer Verkaufsfläche unter 800 m 2 nicht großflächiger,

vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 16. Mai 2023 - 4 B 20.22 -, juris, Rn. 9, m. w. N.,

Einzelhandelsbetrieb zu bewerten. Eine Agglomeration mit dem bestehenden großflächigen E.-Supermarkt liegt entgegen der Ansicht der Beklagten nicht vor; auch unter diesem Gesichtspunkt werden die Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 BauNVO für das Vorhaben daher nicht ausgelöst.

Bei der Berechnung der Verkaufsfläche ist lediglich auf den geplanten Drogeriemarkt abzustellen. Dieser bildet keine betriebliche Einheit mit dem benachbarten E.-Supermarkt.

Ob es sich um einen einzigen oder um mehrere Betriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO handelt, bestimmt sich nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten. Für die räumliche Abgrenzung eines Einzelhandelsbetriebs ist auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten abzustellen. Eine Verkaufsstätte kann ein selbstständiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur sein, wenn sie selbstständig, d. h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden kann und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierfür muss die Verkaufsstätte jedenfalls einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume haben; sie muss unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden können. Ohne Bedeutung ist hingegen, wer rechtlich oder wirtschaftlich jeweils Betreiber ist. Die Frage der bauplanungsrechtlichen Selbstständigkeit ist auch unabhängig davon zu beurteilen, ob Selbstbedienung, Bedienung durch Personal oder eine Mischform erfolgt und wie die dementsprechenden Bereiche innerhalb der Betriebsfläche voneinander abgegrenzt sind. Die Verkaufsflächen baulich und funktionell eigenständiger Betriebe können grundsätzlich nicht zusammengerechnet werden. Für die Prüfung einer „Funktionseinheit“ unter den Gesichtspunkten eines gemeinsamen Nutzungskonzepts, der Ergänzung der Sortimente, der Nutzung von Synergieeffekten u. ä. ist in diesen Fällen kein Raum. Das gilt indes nicht uneingeschränkt. Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese Einheiten gleichwohl einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als „Hauptbetrieb“ geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als „Nebenleistung“ ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der „Hauptleistung“ steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt. Dann ist es im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zielsetzung geboten, die Verkaufsflächen für die Ermittlung der Schwelle der Großflächigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zusammenzurechnen. Unter welchen Voraussetzungen eine derartige Unterordnung anzunehmen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Für eine betriebliche Einheit wird im Allgemeinen sprechen, dass die für die „Nebenbetriebe“ in Anspruch genommenen Flächen deutlich hinter denjenigen des Hauptbetriebs zurückbleiben. Schließlich kann berücksichtigt werden, dass nach der Verkehrsanschauung aus der Sicht des Verbrauchers ein Randangebot als zum Hauptbetrieb zugehörig angesehen wird.

Vgl. zum Vorstehenden BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 8.05 -, juris, Rn. 10, m. w. N.

Ausgehend hiervon wird das geplante Bauvorhaben als eigenständiger Einzelhandelsbetrieb wahrgenommen. Er ist in einem eigenen Gebäude ohne jede bauliche Verbindung untergebracht, besitzt einen eigenen Eingang und erweckt allein schon aufgrund seiner Größe von geplanten 799,84 m 2 keineswegs den Eindruck, einen Nebenbetrieb zu dem mit einer Verkaufsfläche von 1.186,49 m 2 genehmigten Lebensmittel-Einzelhandelsbetrieb darzustellen. Allein die Nutzung einer gemeinsamen Pkw- und Stellplatzanlage auf dem einheitlichen Vorhabengrundstück führt nach den vorstehenden Maßgaben zu keiner anderen Bewertung.

Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, welches hinter den Abmessungen der insbesondere in nordöstlicher Richtung vorhandenen Bestandsbebauungen wie auch dem auf dem Vorhabengrundstück bereits befindlichen E.-Supermarkt zurückbleibt, und der überbaubaren Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die maßgebliche nähere Umgebung ein. Nichts anderes ergibt sich im Hinblick auf die - i. S. d. § 22 Abs. 4 BauNVO abweichend geprägte - Bauweise. Anhaltspunkte dahingehend, dass die Erschließung in Anbetracht der bereits vorhandenen Parkplatzflächen sowie für erheblichen Kfz-Verkehr zu den auch umliegenden (Produktions- wie auch Einzelhandels-)Betrieben ausgerichteten Verkehrsflächen nicht gesichert wäre, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

III.

Das Vorhaben der Klägerin verstößt auch nicht gegen § 34 Abs. 3 BauGB.

Nach dieser Vorschrift dürfen von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch verschiedene Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt mithin Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. „Zentral“ sind Versorgungsbereiche, wenn ihnen die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommt. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich auf Grund der verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. Diese Funktion besteht darin, die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen. Dabei können zentrale Versorgungsbereiche sowohl einen umfassenden als auch einen nur eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Zu den zentralen Versorgungsbereichen gehören demnach Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und ggf. darüber hinaus ein weiteres Umland, versorgen, und in denen regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird. Ferner gehören dazu auch Nebenzentren, welche eine Teilfunktion des eigentlichen Innenstadtzentrums übernehmen. Schließlich können auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versorgungsbereichen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB darstellen. Diese versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte mit Waren des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs. In größeren und mittleren Städten dienen sie der Versorgung der Bevölkerung verschiedener Quartiere von zumeist einigen tausend Einwohnern vornehmlich mit Waren des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig auch durch beschränkte Angebote von einzelnen Waren des mittelfristigen Bedarfs wie z. B. Bekleidung sowie von Dienstleistungen (Bank, Lottoannahmestellen, Friseur etc.) ergänzt werden. Häufig sind solche Grund- und Nahversorgungszentren dadurch gekennzeichnet, dass in ihnen ein größerer Frequenzbringer - zumeist ein Vollsortimenter des Lebensmittelbereichs - vorhanden ist.

Vgl. zum Ganzen OVG NRW, Urteil vom 13. Juni 2007 - 10 A 2439/06 -, juris, Rn. 47 ff., m. w. N.; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 - 4 C 7.07 -, juris, Rn. 11.

Aus dem Wortlaut des Begriffs „schädliche Auswirkungen“ i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB ist abzuleiten, dass die zu erwartenden Auswirkungen des jeweiligen Vorhabens auf den betroffenen zentralen Versorgungsbereich als in besonderem Maße negativ einzustufen sind. Ein Vorhaben lässt schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche erwarten, wenn es deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen können.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. November 2008 - 10 A 2601/07 -‍, juris, Rn. 69.

Für die Annahme einer beachtlichen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des Versorgungsbereichs ist von der vom Gesetzgeber beabsichtigten Zielrichtung des § 34 Abs. 3 BauGB auszugehen. Dem Gesetzgeber kam es mit der Einfügung des Absatzes 3 in § 34 BauGB maßgeblich darauf an, bei Zulassungsentscheidungen nach § 34 BauGB über die nähere Umgebung hinausgehende Fernwirkungen namentlich im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu berücksichtigen. Damit ist die Zulassungsfähigkeit von Vorhaben, von denen schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten sind, der Sache nach der Zielsetzung des § 11 Abs. 3 BauNVO jedenfalls angenähert, ohne dass jedoch das Regelungssystem des § 11 Abs. 3 BauNVO - namentlich die Vermutungsregel des Satzes 3 der genannten Vorschrift - uneingeschränkt übernommen wurde. Der Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO liegt eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde, bei der vermutet wird, dass von Einzelhandelsbetrieben ab einer bestimmten Größe regelmäßig bestimmte Fernwirkungen, u. a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche ausgehen. Betriebe dieser Art sind nur in Kerngebieten und in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus der ggf. ausgelösten gesetzlichen Vermutung i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO kann hingegen kein Rückschluss auf das Vorliegen (auch) der Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB gezogen werden. Denn der Gesetzgeber hat das Regelungssystem des § 11 Abs. 3 BauNVO - namentlich die Vermutungsregel des Satzes 3 der vorgenannten Vorschrift - nicht in § 34 Abs. 3 BauGB übernommen. Das folgt bereits aus einem wörtlichen Vergleich der beiden Vorschriften. Im § 34 Abs. 3 BauGB ist von schädlichen Auswirkungen die Rede, während § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO großflächige Einzelhandelsbetriebe erfasst, die sich nach Art, Lage oder Umfang u. a. auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Damit setzt der Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bereits unter der Schädigungsgrenze ein. Wenn der Gesetzgeber den Regelungsgehalt des § 11 Abs. 3 BauNVO in § 34 Abs. 3 BauGB - insbesondere auch die Vermutungsregel - hätte übertragen wollen, wäre dies durch einen Verweis oder eine wörtliche Übernahme möglich gewesen. Anders als im Rahmen von § 11 Abs. 3 BauNVO geht es im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB aber auch nicht um die bauplanungsrechtliche Typisierung von Einzelhandelsbetrieben, sondern um die Verhinderung von konkreten schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im jeweiligen Einzelfall.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. November 2008 - 10 A 2601/07 -‍, juris, Rn. 73 ff., nachfolgend bestätigt durch BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 - 4 B 3.09 -, juris, Rn. 9.

Die Frage, in welchem Ausmaß ein Unternehmen auf die bestehende Markt- und Versorgungssituation i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB einwirkt, hängt von verschiedenen, baurechtlich nicht beeinflussbaren Faktoren der individuellen Betriebsgestaltung des Unternehmens und der Auswirkungen dieser Faktoren auf ein ebenfalls durch individuelle Besonderheiten anderer Betriebe geprägtes Marktgeschehen ab. Hierzu gehören etwa die Preisgestaltung, die Attraktivität des Warenangebots und seine Präsentation sowie das Werbeverhalten. Diese Faktoren sind allesamt bodenrechtlich nicht relevant und damit für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Vorhaben nur eingeschränkt geeignet. Schon deshalb gibt es keinen „Schwellenwert“, der - quasi automatisch - die Grenze zur Schädlichkeit markiert. Bei der vorzunehmenden Prognoseentscheidung sind im jeweiligen Einzelfall die wechselseitigen Wirkungen zwischen dem in Rede stehenden Vorhaben und dem von ihm beeinflussten zentralen Versorgungsbereich zu berücksichtigen. Kriterien sind insbesondere die Verkaufsfläche des geplanten Vorhabens, die Verkaufsfläche derselben Branche in dem zu schützenden Versorgungsbereich, der Abstand des Vorhabens von dem betroffenen Versorgungsbereich sowie die konkrete städtebauliche Situation insgesamt. Von Bedeutung sein kann vor allem, ob der außerhalb des zentralen Versorgungsbereich anzusiedelnde Einzelhandelsbetrieb gerade auf solche Sortimente abzielt, die in diesem Bereich von einem „Magnetbetrieb“ angeboten werden, dessen unbeeinträchtigter Bestand maßgebliche Bedeutung für die weitere Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs hat.

Vgl. zum Ganzen OVG NRW, Urteil vom 13. Juni 2007 - 10 A 2439/06 -, juris, Rn. 60 ff.; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 - 4 C 7.07 -, juris, Rn. 21 ff., 25.

Daneben kann - insbesondere, wenn es um die Zulassung großflächiger Einzelhandelsvorhaben geht - der voraussichtlichen Umsatzumverteilung Bedeutung zukommen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. November 2008 - 10 A 2601/07 -‍, juris, Rn. 77.

Die Darlegungs- und ggf. Beweislast für das Vorliegen schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB trägt hierbei grundsätzlich nicht der Bauherr. Das Tatbestandsmerkmal „schädliche Auswirkungen“ ist ein gerichtlich voll überprüfbarer unbestimmter Rechtsbegriff. Die Behörde muss, um die Frage, ob schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, beantworten zu können, die dem Prognoseschluss zugrundeliegenden Tatsachen (Prognosebasis) von Amts wegen in eigener Verantwortung ermitteln, § 24 Abs. 1 VwVfG NRW. Entsprechendes gilt für die gerichtliche Überprüfung einer behördlichen Entscheidung. Das Gericht hat sich gemäß § 86 Abs. 1 VwGO in eigener Verantwortung und ohne Bindung an eine Initiative der Beteiligten das Tatsachenmaterial zu beschaffen und die nötigen Beweise zu erheben. Im Verwaltungsprozess gibt es keine formelle Beweislast. Eine (materielle) Beweislastentscheidung kommt nur in Betracht, wenn es trotz der erfolgten Ermittlung des Tatsachenmaterials bei der Unerweislichkeit der Behauptung bleibt („non liquet“). Für den vorliegenden Fall einer behördlichen Entscheidung zu § 34 Abs. 1 und 3 BauGB ergibt eine Auslegung der gesetzlichen Regelung nach Wortlaut und Systematik, dass die Genehmigungsbehörde ggf. die Beweislast dafür trägt, dass schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. § 34 Abs. 3 BauGB ist als Ausnahmevorschrift anzusehen. Sie schränkt die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB ein, so dass die Behörde für das Vorliegen der einschränkenden Tatbestandsvoraussetzungen beweispflichtig ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Juni 2007 - 10 A 2439/06 -, juris, Rn. 69 ff. sowie Urteil vom 19. August 2022 - 10 A 1242/20 -, juris, Rn. 55 ff.

Soweit bestehende Einzelhandelsbetreibe in der näheren Umgebung durch ein geplantes Vorhaben möglicherweise in besonderem Maße einer Konkurrenzsituation ausgesetzt sein werden, ist deshalb allein nicht eine schädliche Auswirkung im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB anzunehmen. Denn es sind die Auswirkungen auf den gesamten Bereich des fraglichen Versorgungszentrums in den Blick zu nehmen und nicht nur auf einen einzelnen Betrieb, der ein ähnliches Sortiment anbietet. § 34 Abs. 3 BauGB dient nicht dem Konkurrentenschutz. Das Bauplanungsrecht hat nicht die Wahrung von Wettbewerbsinteressen im Blick, sondern verhält sich in dieser Hinsicht neutral. Mit der Vorschrift soll die Funktionalität des gesamten Versorgungsbereichs geschützt werden. Entscheidend ist allein, ob für diesen Gesamtbereich die kritische Schwelle der Schädlichkeit überschritten wird.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Juni 2007 - 10 A 2439/06 -, juris, Rn. 95.

Auch liegt auf der Hand, dass die Aussagekraft eines Verkaufsflächenvergleichs bei zunehmender Entfernung zwischen einem Vorhaben und dem betroffenen Zentrum und bei weniger eindeutigen Relationen in Bezug auf die geplanten und die bereits vorhandenen Verkaufsflächen nachlässt. In derartigen Konstellationen wird regelmäßig der Rückgriff auf ein (ergänzendes) Marktgutachten zur Ermittlung von Kaufkraftabflüssen notwendig sein.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 - 4 C 7.07 -, juris, Rn. 25.

Ausgehend hiervon sind schädliche Auswirkungen i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB auf einen zentralen Versorgungsbereich weder substantiiert von der Beklagten dargelegt worden noch Anhaltspunkte für derartige ersichtlich.

Den hier relevanten zentralen Versorgungsbereich stellt das Bezirkszentrum P. entlang der dortigen R.-straße dar. Das Bezirkszentrum P. hat die Beklagte auch in ihrem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2012 als einen zentralen Versorgungsbereich - seinerzeit sogar unter Einbeziehung des Vorhabenstandortes - festgelegt und an dieser Einordnung in ihrem fortgeschriebenen und am 8. Juli 2026 seitens der Bezirksregierung Köln bestätigten Zentrenkonzept unter Ausschluss des Gewerbegebiets östlich des Bahndamms - inklusive des Vorhabengrundstücks - festgehalten. Das Vorhabengrundstück liegt von diesem zentralen Versorgungsbereich fußläufig etwa 500 Meter - gemessen bis zum P. Bahnhofsvorplatz als im Zentrenkonzept markiertem Beginn des Versorgungszentrums - entfernt; bis zu den maßgeblichen Versorgungsstrukturen westlich der M.-straße sind es etwa 750 Meter.

Anhaltspunkte für eine nach den vorstehenden Maßgaben definierte Schädigung jenes zentralen Versorgungsbereichs im Bezirkszentrum P. insbesondere entlang der R.-straße durch das geplante Vorhaben sind nicht gegeben. Solche ergeben sich weder aus dem Vortrag der Beklagten noch sind sie darüber hinaus erkennbar. Bereits das fortgeschriebene Zentrenkonzept der Beklagten aus dem Jahr 2026 (ausgehend vom Bestätigungszeitpunkt durch die Bezirksregierung Köln) nennt als Risikofaktoren (auch) für jenen Versorgungsbereich zuvorderst den Online-Handel. Eine Verkleinerung des Versorgungsbereichs unter Ausklammerung des im Jahr 2012 noch einbezogenen östlich des Bahndammes gelegenen „Gewerbegebiets P.-Ost“ ist ausweislich des fortgeschriebenen Konzepts zuvorderst aufgrund der funktionalen Trennung durch den Bahndamm erfolgt. „Magnetbetriebe“ werden innerhalb des Versorgungszentrums P. im Zentrenkonzept der Beklagten nicht ausgemacht. Als standortprägend für den Versorgungsbereich P. werden neben der gehobenen Aufenthaltsqualität durch den Fußgängerzonen-ähnlichen Charakter die Kombination aus Dienstleistung (insbesondere aufgrund von Facharztzentren) und Einkaufen sowie die kleinteiligen, inhabergeführten Fachgeschäfte neben strukturprägenden Lebensmittelmärkten genannt. Vor diesem Hintergrund ergibt sich bereits nicht, dass die geplante Ansiedlung eines - weiteren - Drogeriemarkts im „Gewerbegebiet P.-Ost“ neben einem dort bereits ansässigen N.-Drogeriemarkt sowie mehreren (Discount-)Supermärkten schädigende Auswirkungen i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB zur Folge hätte. Ein derartiges Schädigungspotential des vormaligen in den Versorgungsbereich integrierten „Gewerbegebiets P.-Ost“ spricht weder das fortgeschriebene Zentrenkonzept an, noch folgt ein solches aus dem seitens der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Dokument „Genereller Anlass zur Vermutung von negativen Wirkungen auf das Bezirkszentrum P.“. Letzteres stellt lediglich abstrakt Einzugsbereiche (welchen der Versorgungsbereich zudem fast vollständig nicht mehr unterfällt) und eine damit einhergehende Kaufkraftstatistik sowie Umsatzerhebungen (ohne dass die dafür verwendete Formel offengelegt würde) gegenüber. Über eine etwaige durch die Ansiedlung eines (weiteren) im „Gewerbegebiet P.-Ost“ befindlichen Drogeriemarktes ausgelöste - für eine Schädlichkeit i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB nicht ausreichende - Konkurrenzsituation für den im Versorgungsbereich befindlichen X.-Markt hinaus vermag das vorgelegte Dokument jedoch keine Aussage zu treffen. Unabhängig hiervon ist eine eintretende - bauplanungsrechtlich ohnehin nicht schutzwürdige - Konkurrenzsituation zuvorderst gegenüber dem bereits im „Gewerbegebiet P.-Ost“ angesiedelten N.-Drogeriemarkt begründet, nicht hingegen gegenüber dem etwa einen Kilometer entfernten X.-Drogeriemarkt inmitten des Versorgungsbereichs.

Auch darüber hinausgehend sind in Anbetracht der Bestandssituation keine Anknüpfungspunkte aufgezeigt oder ersichtlich, die eine Schädigung des Versorgungszentrum befürchten lassen bzw. eine weitere Aufklärung veranlassen. Das beinahe jahrzehntelang bestehende Nebeneinander zwischen - nunmehr abgegrenztem - Versorgungszentrum und „Gewerbegebiet P.-Ost“ mit bereits einem Drogeriemarkt legt eine Schädigung nicht nahe. Auch die im Zentrenkonzept der Beklagten aufgeführte und nach Luftbildern sowie im Internet frei verfügbaren Umgebungsbildern (google maps und streetview) erkennbare Trennung durch den dazwischen verlaufenden Bahndamm lässt eine im schädlichen Maß abwandernde Kaufkraft vom Versorgungsbereich mit Fußgängerzonencharakter allein durch Hinzutreten eines weiteren Drogeriemarkts im durch gewerbliche Nutzungen geprägten Bereich um das Vorhabengrundstück herum nicht befürchten.

Vgl. zu einer ähnlich gelagerten Konstellation auch OVG NRW, Urteil vom 5. September 2017 - 7 A 1669/16 -, juris, Rn. 71 ff.

Da die Klägerin bereits mit dem Hauptantrag durchdringt, war über den Hilfsantrag nicht mehr zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1, 2 ZPO.

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

79.984 Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache. Das Gericht orientiert sich hierbei an Ziffer 3 Buchstabe b i. V. m. Ziffer 5 des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019.

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.