Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, 8. Zivilsenat — 8 U 80/11 - 22, 8 U 80/11

Der Kläger nimmt als Rechtsnachfolger der am ... verstorbenen ursprünglichen Klägerin, seiner Mutter G.K., die Beklagten auf Schadensersatz aus einem Grundstückskaufvertrag in Anspruch, und zwar wegen der Mängelbeseitigungskosten für eine Kelleraußenwandabdichtung sowie der Kosten für die Erneuerung von Entwässerungskanälen in Höhe von insgesamt 25.000 EUR.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 18.12.2002 (Bl. 11 ff.) erwarb die ursprüngliche Klägerin von den Beklagten das von deren Vater in den 60-ziger Jahren erbaute Wohnhaus pp. in pp..

Ausweislich III.1. auf Seite 10 und 11 des notariellen Kaufvertrages wurden sämtliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen.

Dem Kaufvertragsabschluss ging eine – genaue (vgl. Ziffer III.1. des notariellen Kaufvertrages) – Besichtigung des Wohnhauses durch die ursprüngliche Klägerin und den jetzigen Kläger voraus. Zu dieser Zeit war die Kellerinnenwand im Bereich der Kellertreppe erkennbar nass bzw. zeigte Nässespuren. Hierauf angesprochen wies der Beklagte zu 3. auf die sich an der Außenseite der Kellerwand im Bereich der Kellertreppe befindliche, unter Umständen undichte Klärgrube als mögliche Ursache hin, die – bei Kosten von ca. 500 EUR – noch gereinigt und kurz geschlossen werden müsste.

Nach Abschluss des Kaufvertrages wurde festgestellt, dass sich unter dem Treppenpodest in der Bodenplatte ein Loch befindet, in welchem klares Wasser steht; dieses Loch war bei der Besichtigung nicht sichtbar, da der untere Treppenlauf seitlich mit einer Pressspanplatte verschlossen war.

Im Rahmen des mit Antrag vom 3.7.2007 durchgeführten selbständigen Beweisverfahrens – 16 OH 11/07 – stellte der gerichtlich bestellte Sachverständige G. fest, dass die eigentliche Ursache der vorhandenen Feuchtigkeitsschäden darin liegt, dass keine funktionierende Kellerabdichtung vorhanden und die Baugrube mit bindigem Erdmaterial verfüllt ist.

Des Weiteren hat der Sachverständige im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens festgestellt, dass der entlang der Hauseingangsseite in einer Tiefe von ca. 2,30 m laufende und in den Schmutzwasserkanal einmündende Regenwasserkanal defekt und der von der Waschküche im Kellergeschoss in den Regenwasserkanal einmündende Kanal verstopft ist.

Die Kosten für die Erneuerung der Kanäle beziffert der Sachverständige auf 8.000 EUR brutto. Die Mängelbeseitigungskosten bezüglich der Kellerabdichtung beziffert der Sachverständige auf 17.000 EUR brutto.

Der Kläger hat behauptet, sämtliche Mängel seien bereits vor Kaufvertragsabschluss vorhanden und den Beklagten auch bekannt gewesen. Die Mängel seien mithin arglistig verschwiegen worden, woraus sich eine Schadensersatzpflicht ergebe.

Die Beklagten zu 1. bis 3. sind der Klage entgegen getreten. Sie haben behauptet, über die unstreitig sichtbaren Feuchtigkeitsschäden sei gesprochen worden, zu der tatsächlichen Ursache der Schäden hätten sich die Beklagten jedoch nicht geäußert. Dies sei ihnen als Laien auch nicht möglich gewesen. Der Beklagte zu 3. habe lediglich angegeben, dass es sein könne, dass die Feuchtigkeit von der Klärgrube her käme, da diese von außen direkt an die Kellerwand angebaut worden sei.

Bezüglich der Schadhaftigkeit der Kanäle sei eine Kenntnis der Beklagten nicht gegeben gewesen. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Hausanwesen bereits fünf Jahre benutzt und bewohnt gehabt habe, bevor die Feststellungen des Sachverständigen im Oktober 2007 erfolgt seien.

Durch das angefochtene Urteil (Bl. 63 – 72), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme und auf der Grundlage des Ergebnisses des selbständigen Beweisverfahrens insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, eine Sachmängelhaftung der Beklagten für durchfeuchtetes Kelleraußenmauerwerk und defekte Abwasserrohre komme nicht in Betracht, weil die Parteien einen wirksamen Gewährleistungsausschluss vereinbart hätten, eine Beschaffenheitsgarantie nicht übernommen worden sei und der Kläger den ihm obliegenden Nachweis einer arglistigen Täuschung nicht habe erbringen können.

Die Feuchtigkeitsschäden seien – auch nach den Ausführungen des Sachverständigen – sichtbar gewesen. Auch hinsichtlich deren Ursache könne nicht von einer arglistigen Täuschung ausgegangen werden, da nicht feststehe, dass der Beklagte zu 3. verbindliche Aussagen hierzu gemacht und hierbei das Ausmaß der Schäden bewusst bagatellisiert habe. Hinsichtlich der Verbindlichkeit der mündlichen Verkäuferangaben stünden sich die sich widersprechenden Bekundungen des Klägers und des Beklagten zu 3. einander gegenüber, ohne dass der einen Partei mehr Glauben zu schenken sei als der anderen. Zudem sei der Kläger nach eigenen Angaben nicht von einer besonderen Sachkunde des auskunftsgebenden Beklagten zu 3. ausgegangen. Auch die Feststellungen des Sachverständigen in diesem Zusammenhang erlaubten keinen Schluss auf Arglist. Denn der Sachverständige sei durchaus von einer Mitursächlichkeit einer Undichtigkeit der Klärgrube für die Feuchtigkeit im Kelleraußenmauerwerk ausgegangen und habe auch keinen Zusammenhang des bei Kaufvertragsabschluss bereits vorhandenen, klares Wasser enthaltenden Loches in der Bodenplatte unter dem Treppenpodest mit den Feuchtigkeitsschäden oder den defekten Abwasserrohren feststellen können.

Zu den alten Rohrleitungen und Kanälen habe der Sachverständige im Übrigen – wegen teilweiser Erneuerung – nur noch teilweise Feststellungen treffen können und hinsichtlich festgestellter Defekte jedenfalls deren Vorhandensein schon bei Vertragsabschluss bzw. deren Erkennbarkeit für die Beklagten nicht bestätigen können.

Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger sein ursprüngliches Klagebegehren weiter.

Zu Unrecht habe das Landgericht eine Bagatellisierung der Feuchtigkeitsschäden durch den Beklagten zu 3. verneint. Ein Indiz hierfür sei auch das Verschweigen des wassergefüllten Loches unter dem Treppenpodest, welches „für den Kläger und für jeden sachverständigen Dritten“ die Bewandtnis habe, dass die Beklagten damit die Schadensursache für lange vor Verkauf festgestellte massive Feuchtigkeitsschäden an der Kellerinnenwand hätten feststellen wollen. Insoweit habe der Kläger – wie eidesstattlich versichert wird (eidesstattliche Versicherung des Klägers vom 7.3.2012, Bl. 140) – erst vor kurzem von seinen Nachbarn H. M. und N. R. erfahren, dass die Beklagten bereits früher immer wieder Wasser im Keller gehabt hätten und es allgemeine Probleme mit Feuchtigkeit im Haus gegeben habe.

Entgegen der Ansicht des Erstrichters seien auch die Mängel an den Regen- und Abwasserrohren durch die Beklagten arglistig verschwiegen worden, zumal sie für diese erkennbar gewesen seien.

Der Kläger beantragt (Bl. 93, 147),

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 25.000 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2008 zu zahlen.

Die Beklagten zu 1. bis 3. beantragen (Bl. 112, 147),

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und treten der Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihrer früheren Argumente entgegen. Hinsichtlich des neuen Vorbringens des Klägers in der Berufungsinstanz rügen sie ausdrücklich die Verspätung.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 22.3.2012 (Bl. 146 f) Bezug genommen.

Der Senat hat mit Hinweis vom 12.3.2012 (Bl. 144 f) auf die fehlende Erfolgsaussicht der Berufung und insbesondere auf die Verspätung des nunmehr erstmals in das Verfahren eingeführten, in das Wissen der Zeugen M. und R. gestellten Vorbringens im Einzelnen hingewiesen.

Die Akten 16 OH 11/07 des Landgerichts Saarbrücken sind beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gemacht worden.

Die Berufung des Klägers ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; sie ist mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen vorab Bezug genommen wird, hat das Landgericht eine Sachmängelhaftung der Beklagten gemäß den §§ 434, 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, Abs. 2 BGB verneint. Soweit der Erstrichter zunächst zutreffend auf den wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss gemäß Ziffer III. des notariellen Kaufvertrages sowie auf das Fehlen einer Beschaffenheitsgarantie verweist, wird dies mit der Berufung nicht mehr angegriffen. Aber auch soweit das Landgericht den dem Kläger obliegenden Nachweis einer arglistigen Täuschung bei Kaufvertragsabschluss auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme und des selbständigen Beweisverfahrens nicht für erbracht erachtet, ist das Berufungsvorbringen nicht geeignet, das angefochtene Urteil in Frage zu stellen.

1. Mit dem weiterverfolgten Vorwurf einer Bagatellisierung der sichtbaren Feuchtigkeitserscheinungen seitens des Beklagten zu 3. bei Besichtigung bzw. Vertragsverhandlung kann der Kläger schon deshalb nicht gehört werden, weil er insoweit lediglich seine diesbezügliche Darstellung erster Instanz wiederholt, die das Landgericht nach Anhörung und Vernehmung des Klägers sowie des Beklagten zu 3. als Partei allerdings nicht als erwiesen angesehen hat, ohne dass in der Berufungsbegründung näher dargetan wäre, dass und warum diese Beweiswürdigung des Erstrichters fehlerhaft sein sollte. Fehlt es hier mithin ersichtlich an konkreten, zweifelbegründenden Anhaltspunkten im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, ist der Senat jedoch an die Tatsachenfeststellung im angefochtenen Urteil gebunden, dass der Beklagte zu 3. nicht nachweislich verbindliche Angaben zu der Ursache der sichtbaren Schäden gemacht hat, weshalb es in diesem Zusammenhang an hinreichenden Anhaltspunkten für eine Arglist fehlt.

2. Nichts anderes gilt hinsichtlich des als Indiz für Arglist der Verkäufer klägerseits weiterhin angeführten Loches in der Bodenplatte unter dem Treppenpodest. Auch hier wiederholt der Kläger lediglich seine – spekulative – Darstellung erster Instanz, die Beklagten hätten dieses Loch gemacht, um die Schadensursache für lange vor Verkauf von ihnen festgestellte massive Feuchtigkeitsschäden an der Kellerinnenwand feststellen zu können, was das Landgericht allerdings nach Würdigung der Ausführungen und Feststellungen des Sachverständigen G. nicht als bewiesen angesehen hat, ohne dass dem Berufungsvorbringen zu entnehmen wäre, dass und warum diese Würdigung der gutachterlichen Ausführungen durch den Erstrichter fehlerhaft sein sollte bzw. entsprechenden – durch den Erstrichter zutreffend wiedergegebenen – sachverständigen Feststellungen jedenfalls nicht zu folgen wäre. Soweit der Kläger seine eigene Sachkunde und die „eines jeden sachverständigen Dritten“ der Sachkunde des Sachverständigen G. entgegensetzt, handelt es sich um den unzulässigen und untauglichen Versuch, seine eigene Sachkunde an die Stelle derjenigen des Sachverständigen zu setzen, dessen Ausführungen – aus welchem Grund, wann und von wem dieses Loch ausgestemmt wurde, könne er nicht sagen (Seite 18 des Gutachtens vom 31.1.2008, Bl. 117 d.BA.; Seite 7 des Gutachtens vom 7.5.2008, Bl. 166 d.BA.; Seite 2 der mündlichen Erläuterung, Seite 3 des Sitzungsprotokolls vom 15.7.2008, Bl. 188 d.BA.) – damit nach wie vor Geltung haben und denen sich auch der Senat anschließt. Ist mithin weder ein Zusammenhang dieses Loches mit den streitgegenständlichen Mängeln noch ein direkter Bezug der Beklagten – die bei Errichtung des Anwesens ohnehin noch Kinder waren – zu dem Loch bewiesen, kann aber auch aus dem bloßen Vorhandensein dieses Loches und dem unterbliebenen Hinweis hierauf bei Verkauf nicht auf arglistiges Verhalten der Verkäufer geschlossen werden.

3. Soweit der Kläger zur weiteren Darlegung arglistigen Verhaltens der Beklagten in der Berufungsinstanz erstmals vorträgt, er habe erst vor kurzem von seinen Nachbarn H. M. und N. R. erfahren, dass die Beklagten bereits früher immer wieder Wasser im Keller gehabt hätten und es allgemeine Probleme mit Feuchtigkeit im Haus gegeben habe, kann er damit kein Gehör mehr finden. Denn die insoweit beantragte Vernehmung der Zeugen M. und R. kommt – wie der Senat bereits mit Hinweis vom 12.3.2012 (Bl. 144 f) im Einzelnen ausgeführt hat – aus prozessualen Gründen nicht mehr in Betracht, § 531 Abs. 2 ZPO. Daran ändert auch die vorgelegte eidesstattliche Versicherung des Klägers vom 7.3.2012 – mit der glaubhaft gemacht wird, dass dieser die neu vorgetragene Information erst Mitte bzw. Ende Januar 2011 erhalten hat – nichts. Denn auch (neue und von der Gegenseite – wie hier – angegriffene) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die der Partei erst nach der letzten mündlichen Verhandlung erster Instanz bekannt geworden sind, können in der Berufungsinstanz nur dann vorgebracht werden, wenn sie ihr auch bei zumutbarer Recherche nicht schon während der ersten Instanz hätten bekannt werden können, § 531 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 ZPO (vgl. Oberlandesgericht Brandenburg NJW-RR 2012, 151 f; unter Verweis auf BGH NJW 2004, 2152 ff sowie 2825 ff). Nach Ansicht des Senats wäre aber der nunmehr erstmals in das Verfahren eingeführte, in das Wissen der Zeugen M. und R. gestellte Sachverhalt bei zumutbarer Recherche ohne weiteres bereits während der ersten Instanz feststellbar gewesen, da es sich bei den Zeugen um langjährige, direkte Nachbarn des Klägers handelt und es schon vor Verfahrensbeginn nahegelegen und auch anwaltlicher Erfahrung entsprochen hätte, sich – erfolgversprechend – „in der Nachbarschaft umzuhören“. Das Unterlassen einer zumutbaren Recherche vor oder während der ersten Instanz beruht in jedem Fall auf Nachlässigkeit, zumal insoweit dem Rechtsmittelführer bereits einfache Fahrlässigkeit zum Nachteil gereicht (vgl. Oberlandesgericht Brandenburg, a.a.O., Seite 152 m.w.N.). Das neue Vorbringen des Klägers zu den Bekundungen seiner Nachbarn ist demgemäß als verspätet zurückzuweisen.

4. Ohne Erfolg beanstandet der Kläger schließlich das angefochtene Urteil, soweit das Landgericht auf der Grundlage der Ausführungen und Feststellungen des Sachverständigen G. auch ein arglistiges Verschweigen der Mängel an den Regen- bzw. Abwasserrohren bei Verkauf nicht für nachgewiesen erachtet hat. Denn das Berufungsvorbringen setzt sich weder dezidiert mit Inhalt und Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens auseinander noch greift es die Beweiswürdigung des Landgerichts mit der gebotenen Begründungstiefe an. Soweit sich der Kläger in der Berufungsinstanz diesbezüglich vielmehr auf die bloße Behauptung beschränkt, die Mängel an den Kanälen seien laut Gutachter bei Verkauf im Jahre 2002 für die Beklagten erkennbar gewesen, ist der Senat mit dem Erstrichter der Ansicht, dass die Ausführungen des Sachverständigen G. eine solche Würdigung im Ergebnis nicht zulassen. Zu Recht verweist das Landgericht in diesem Zusammenhang darauf, dass der Sachverständige zwar im Jahr 2008 einen beschädigten, wenn auch einstweilen noch funktionstüchtigen Regenwasserkanal entlang der Hauseingangsseite sowie einen vollständig verstopften und wohl auch zusammengebrochenen Kanal des Bodenablaufs der Waschküche festgestellt hat, die für die Bejahung von Arglist entscheidungserhebliche Erkennbarkeit dieser Schäden für die Beklagten zur Zeit des Hausverkaufs jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit zu bestätigen vermochte. Denn der Sachverständige sah sich – worauf er wiederholt hingewiesen hat – angesichts des Zeitablaufs nicht in der Lage, sich dahin festzulegen, dass die nach seiner Einschätzung bereits vor Verkauf im Jahre 2002 vorhanden gewesenen Schäden an den Kanälen damals in solchem Maße zu Funktionsbeeinträchtigungen führten, dass sich die Annahme defekter Kanäle den Beklagten hätte aufdrängen müssen. Nach seinen Ausführungen wäre den von ihm insoweit für das Jahr 2002 für möglich gehaltenen Kanalverstopfungen nämlich schon deshalb keine hinreichende Aussagekraft in Bezug auf Kanalschäden beizumessen gewesen, weil solche Verstopfungen erfahrungsgemäß vielfältige Ursachen haben können, etwa auch das Herunterspülen größerer Gegenstände.

Der Senat sieht keinen Anlass, diesen plausiblen Ausführungen des Sachverständigen nicht zu folgen, und hält den Nachweis der Erkennbarkeit damit – mit dem Landgericht – nicht für erbracht. Dies gilt ungeachtet des unterschiedlichen Ausmaßes der Funktionsbeeinträchtigung nicht nur für den Regenwasserkanal entlang der Hauseingangsseite, sondern auch für den vom Bodenablauf der Waschküche wegführenden Kanal. Hinsichtlich letzterem kann nämlich trotz seiner schwereren Beschädigung nicht unberücksichtigt bleiben, dass dort erfahrungsgemäß nur sporadisch und dann auch nur geringe zu entsorgende Wassermengen (Putzwasser) angefallen sind, und der Käuferin des Anwesens ihrerseits nach eigenem Vorbringen bis ins Jahr 2004 nichts Ungewöhnliches aufgefallen ist.

Die Berufung war nach allem zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i.V.m. § 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 ZPO).